Tribunal judiciaire d'Orléans, JCP-Baux d'habitation, 16 juillet 2026, n° 25/01636

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
 
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 juin 2019, M. [C] [D] et Mme [X] [D] a consenti un bail d'habitation à M. [Y] [H] portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] (45), moyennant un loyer mensuel initial, révisable de 545 euros.

Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement le 28 juin 2019.

Le locataire quittant les lieux à la suite d’un congé, un état des lieux de sortie a été réalisé unilatéralement par commissaire de justice le 10 mai 2023. 

Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, M. [C] [D] et Mme [X] [D] ont assigné M. [Y] [H] devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de le condamner à leur payer les sommes suivantes : 
5 801,49 euros après déduction du montant du dépôt de garantie de 530 euros qui restera acquis au demandeur au titre des réparations locatives ;600 euros au titre de l’indemnité d’occupation en raison de son occupation illicite de plusieurs emplacements de stationnement ; 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil. L’affaire est appelée à l’audience du 09 septembre 2025 et renvoyé à l’audience du 09 juin 2026. 

Lors de cette audience, M. [C] [D] et Mme [X] [D], représentés, sollicitent, dans leurs dernières écritures auxquelles ils s’en rapportent, au visa des articles 7 de la loi n°89-462 du 06/07/1989, et 544 et 545 du Code civil, de : 
CONDAMNER Monsieur [Y] [H] à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 5870,17 €, à titre d'indemnité à raison des détériorations et dégradations affectant le logement, frais d'établissement du constat d'état des lieux de sortie et frais de sommation de payerDEBOUTER Monsieur [Y] [H] de sa demande en restitution du dépôt de garantieDEBOUTER Monsieur [Y] [H] de sa demande en paiement de la somme de 727,10 € à l'encontre des époux [D]Au contraire,
DECLARER que ce dépôt de garantie d'un montant de 530 € restera acquis aux époux [D] et viendra en déduction des sommes dues par Monsieur [Y] [H] au titre des réparations locatives lui incombantCONDAMNER Monsieur [Y] [H] à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 600 € à titre d'indemnité d'occupation en raison de son occupation illicite de plusieurs emplacements de stationnement
ASSORTIR ces indemnités des intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023, date de réception par Monsieur [Y] [H] de la lettre de mise en demeure du 5 juin 2023DEBOUTER Monsieur [Y] [H] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusiveCONDAMNER Monsieur [Y] [H] à payer à Monsieur et Madame [D] une indemnité de 4000 € au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile.CONDAMNER Monsieur [Y] [H] aux entiers dépensDEBOUTER Monsieur [Y] [H] de toutes demandes contraires, y compris s'agissant des frais irrépétibles et dépens. 
En défense, M. [Y] [H], représenté, demande, au visa des articles 1103 du Code civil, 1353 du Code civil, 32-1 du Code de procédure civile, 1240 du Code civil, et les articles 1732 et 1755 du Code civil, de : 
DEBOUTER les Epoux [D] de l'intégralité de leurs demandes;ORDONNER aux Epoux [D] de restituer à Monsieur [Y] [H] son dépôt de garantie d'un montant de 530,00 euros sous une astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de votre décision;CONDAMNER les Epoux [D] à verser à Monsieur [Y] [H] la somme de 727,10 euros en remboursement des travaux à la charge des propriétaires et supportés par Monsieur [Y] [H];CONDAMNER les Epoux [D] à verser à Monsieur [Y] [H] la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive;CONDAMNER les Epoux [D] à verser à Monsieur [Y] [H] la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile;CONDAMNER les Epoux [D] aux entiers dépens.
En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

L’affaire a été mise en délibété au 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la régularité de la demande
 
Les articles 54 et 56 du code de procédure civile disposent qu’une juridiction peut être saisie d’un litige par voie d’assignation. Cette assignation doit être délivrée, aux termes de l’article 754 du code de procédure civile, au minimum 15 jours avant l’audience. 

Il ressort par ailleurs de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire que le juge des contentieux de la protection a compétence exclusive pour les actions dont un contrat de louage d'immeuble à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. 
L’article R. 213-9-7 du même code détermine que le juge territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens. 

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose enfin que, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée notamment si elles sollicitent l’homologation d’un accord ; si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement ; si l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige. 
 
En l’espèce, M. [C] [D] et Mme [X] [D] justifient être le bailleur d’un bail d’habitation portant sur un logement situé sur le ressort du tribunal judiciaire de Orléans. L’assignation ayant été délivrée plus de 15 jours avant l’audience, il en découle que l’action est régulière et que le demandeur est recevable en sa demande. 
La demande doit donc être regardée comme régulière et recevable.

Sur les demandes principales 

Sur la demande au titre des réparations locatives
L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose notamment au locataire de :
–    répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
–    prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’état, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.
Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Par ailleurs, l'article 1730 du code civil prévoit que « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
En outre, il est établi que lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu'il puisse se prévaloir de l'une des causes d'exonération visées à l'article 1730 du code civil précité.
 
En l'espèce, la somme demandée à titre d'indemnisation pour dégradations locatives et figurant dans le décompte fourni à l'audience s'élève à 5 537,10 euros, soit la facture n°FA-2306-2 du 22 juin 2023 pour la remise en état d’un appartement locatif, suite à des dégâts à cause de la fumée de cigarette pour un montant total de 2 939,10 euros HT et la facture n°FA2023194 du 23 juin 2023 de la société DPM MULTISERVICES EI pour la remise en état de l’appartement A2 pour un montant total de 2 839,10 euros TTC, déduction faire de la somme de 241,10 euros relatif à des postes ne concernant pas le présent litige. 
Il convient, dès lors, poste par poste de demande, de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l'existence ou non de dégradations locatives imputables au locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail, et d’évaluer le montant des réparations qui sont à la charge du locataire, compte tenu des devis et factures produits le cas échéant.
Il convient préalablement de rappeler que le logement a été occupé, au regard des dates d’état des lieux d’entrée et de sortie, pendant une durée d’environ quatre ans. 
Au regard de ces éléments et des pièces produites, les indemnisations seront fixées comme suit : 

pièce / élément
Etat des lieux d’entrée
Etat des lieux de sortie
demande d’indemnisation
décision : imputabilité au locataire
décision :
montant d’indemnisation
chambre 

Marques et traces sur les murs, trois trous avec chevilles et deux trous en partie haute à droite 
Peinture des murs (prévu rebouchage des trous de cheville) 
Oui 
536,50 euros
chambre 
Plafond : bon état 
Peinture jaunie, sale et tachée 
Peinture 
Non dû à la vétusté 
0
chambre 

Porte intérieure postformée avec poignée à refixer Chambranle est cassé à hauteur de la serrure Le placard mural : mes portes ne coulissent plus correctement. Sales et encrassées. Réparation du bâti de porte, remplacement de la gâcheRemplacement des portes coulissantes du placardRemplacement de la poignée de la porte
Oui en partie 

190 euros HT

Salle de bain

La peinture s’écaille notamment au-dessus de la douche
Peinture plafond 
Oui 
125,40 euros
salle de bain 
Murs : bon état 
Murs sale et taché. Il est marqué. La peinture s’écaille à certains endroits, « la tête de cloison est dégradée en partie basse » 
-mur est perclus d’humidité 
Peinture des murs (prévu rebouchage des endroits qui se décolle suite à l’humidité) 
Oui 
277,50 euros
salle de bain 
Menuiseries : bon état 
- les joints de la douche sont sales et à nettoyer
- vasque porcelaine fêlée 
- tablette au-dessus de la vasque s’écaille
- miroir en l’état 
- abattant cassé 
-remplacement du meuble vasque, de la vasque, du miroir, de l’applique et du robinet
- remplacement de la poignée de la porte
-remplacement de l’abattant de WC
-réfection des joints dans la douche
290 euros HT 
Uniquement pour le remplacement de la vasque, du robinet et de l’abattant de WC 
190 euros 


Meuble laqué mais le plastique de protection n’a pas été retiré, meuble sale et encrassé. 
Ensemble meuble vasque sur pied 80cm, avec miroir et applique LED : 570 euros HT 
Non 
0
salle de bain
Eviers, robinetterie : bon état 
Robinet mitigeur sale, encrassé, fortement entartré
Mitigeur lavabo alterna Mezzo 3 chromé cartouche céramique : 61 euros HT 
Non 
0 
Divers 

- fenêtre sale mais en état 
-pose des encadrements de la fenêtre de la salle d’eau et de la porte d’entrée (fourni par vos soins) 
- remplacement de la poignée de fenêtre du séjour (fourni par vos soins) 
-décapage ou remise en peinture des cadres de portes/fenêtres
150 euros HT 
Non 

0 



Robinet cuisine dégradé « il y a un trou au robinet, il fuit »
Appartement B2 : remplacement du mitigeur de l’évier
Oui 
60 euros HT



Ensemble béquille vachette anodisé sur plaque : 34,80 euros HT
Non pas justifié
0



Plaque Legrand Niloé 1 poste blanc : 31,50 euros HT
Non pas justifié
0 


Hotte fonctionne mais sale et encrassée 
Hotte : 136 euros HT
Non 
0 


-plan de travail taché 
Tablette mélaminée : 
Oui 
39,30 euros HT



Bouton acier chromé : 5,30 euros HT
Non pas justifié 
0 



Petites fournitures : 50 euros HT 
Non pas justifié
0 
Séjour/cuisine
Murs : bon état 
Pièce principale : le mur est taché et sale. La peinture est jaunie. 
Partie cuisine : traces, marques, projections et taches sur les murs 
Peinture : 1128,50
Non pas pour la totalité, car en partie due à la vétusté des lieux de vie
225,70 euros 
Séjour/cuisine
Plafond : bon état 
plafond jauni
Peinture : 629,20 euros 
Non car cela est dû à la vétusté 
0 
Séjour/cuisine

-plan de travail taché 
- réfrigérateur « est à l’état dégradé. Il y a une forte odeur nauséabonde lorsqu’on ouvre la porte » 
-remplacement de la hotte, évacuation du réfrigérateur, mise en déchèterie 
- ponçage et vernissage du plan de travail bois
-fixation sur charnière de la porte de l’emplacement du réfrigérateur, pose de 2 étagères et d’une poignée sur la porte
270 euros HT 
Uniquement de l’évacuation du réfrigérateur, mise en déchèterie et le ponçage du plan de travail

200 euros HT 

Terrasse

- traces noires sur les murs avec enduit à droite en sortant
- sol carrelé sale et encrassé 
-remise en peinture du mur sous l’appui de fenêtre
-décapage du carrelage au sol 
Oui 
 110 euros


Convecteur de la salle d’eau hors fonctionnementConvecteur de la chambre en bon fonctionnement Remplacement de trois convecteurs (appareils fournis par vos soins) : 90 euros
Uniquement pour 1 appareil 
30 euros 
Toilettes 


Remplacement du mécanisme et robinet flotteur des toilettes : 40 euros HT 
Non pas justifié 
0
Toilettes

Abattant double est cassé 
Abattant WC thermodur : 31,80 euros HT
Oui 
31,80 euros HT
Toilettes

« Bon fonctionnement de la chasse d’eau à vérifier »
Kit chasse d’eau mécanisme et robinet flotteur, double poussoir : 69,90 euros HT
Non 
0 




total
2016,20 euros HT 

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [Y] [H] est redevable de la somme de 2016,20 euros HT. Il convient d’ajouter à cette somme le montant de la TVA, soit la somme totale de 2 217,82 euros. 

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation pour le stationnement 

Aux termes des articles 544 et 545 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [C] [D] et Mme [X] [D] produisent des mises en demeure afin de réclamer le paiement de l’occupation de place de stationnement non prévu au contrat de bail et deux attestations de témoin déclarant que les deux véhicules de M. [Y] [H] étaient stationnés dans la résidence entre 2021 et 2023. Il ressort de l’ensemble de ces pièces que deux véhicules appartenant à M. [Y] [H] utilisaient sans autorisation des stationnements dans la résidence. 

M. [C] [D] et Mme [X] [D] sollicitent la somme de 600 euros au titre de l’indemnité d’occupation. Dans leurs écritures, ils précisent qu’il s’agit d’une demande de dommages et intérêts, puisque le loyer aurait dû être d’un montant de 1840 euros. Or, le tribunal est tenu par les prétentions formulées dans le dispositif, conformément à l’article 768 du code de procédure civile. 

M. [Y] [H] soutient que la somme réclamée par les demandeurs ne repose sur aucun calcul détaillé. 

De ce fait, en l’absence de détail de la somme réclamée, il convient de débouter M. [C] [D] et Mme [X] [D] de leur demande. 

Sur les demandes reconventionnelles de M. [Y] [H]

Sur la restitution du dépôt de garantie 
Aux termes de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Aux termes de l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il existe un état des lieux d’entrée et de sortie. Des réparations locatives ont été retenues dans un développement précédent. 

Dans ces conditions, il ne sera pas procédé à la restitution du dépôt de garantie, qui viendra se déduire des sommes dues. 

Par conséquent, M. [Y] [H] sera débouté de sa demande. 

Sur la demande de remboursement de la somme de 727,10 euros au titre des travaux
Aux termes de l’article 1731 du code civil, « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».
Selon l’article 1732 du même code, « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. »

En l’espèce, M. [Y] [H] sollicite le remboursement de la facture n°F-397 du 20 avril 2023 pour un panneau de porte et sa pose pour un montant total de 727,10 euros TTC. 
Or, M. [Y] [H] ne démontre pas qu’il ne s’agissait pas d’une réparation lui incombant et en outre, il ne démontre pas que ladite porte était délabrée à son arrivée dans les lieux, l’état des lieux, même si peu précis, présume du bon état des lieux loués. 
De ce fait, M. [Y] [H] sera débouté de sa demande. 

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive 
Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile  d'un maximum 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, M. [Y] [H] ne démontre aucun préjudice ni ne caractérise de faute à l’encontre des bailleurs. 
Il ne sera donc pas fait droit à sa demande. 

Sur les demandes accessoires
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [Y] [H] partie succombante, supportera la charge des entiers dépens. 
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir les bailleurs, M. [Y] [H] sera condamné à leur verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
M. [Y] [H] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande de M. [C] [D] et Mme [X] [D] recevable ;
CONDAMNE M. [Y] [H] à verser à M. [C] [D] et Mme [X] [D] la somme de 2 217,82 euros (décompte arrêté au 09 juin 2026), découlant des obligations du bail d’habitation du 26 juin 2019 relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] (45), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
DIT que le dépôt de garantie ne sera pas restitué et qu’il viendra en déduction des sommes dues par M. [Y] [H] au titre des réparations locatives ; 
DEBOUTE M. [Y] [H] de l’ensemble de ses demandes ; 
CONDAMNE M. [Y] [H] aux entiers dépens de la présente instance ;
CONDAMNE M. [Y] [H] à payer à M. [C] [D] et Mme [X] [D] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 16 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière,                                            La juge des contentieux de la protection,

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS



JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/01636 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HCVA


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET,Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEURS :

Monsieur [C] [D], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d'ORLEANS

Madame [X] [D], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [H], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Julien CUVEX-MICHOLIN de la SELARL LINCOLN, avocats au barreau de PARIS, plaidant
 Me Charlotte TOURNIER, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant









A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.




Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :



EXPOSE DU LITIGE
 
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 juin 2019, M. [C] [D] et Mme [X] [D] a consenti un bail d'habitation à M. [Y] [H] portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] (45), moyennant un loyer mensuel initial, révisable de 545 euros.

Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement le 28 juin 2019.

Le locataire quittant les lieux à la suite d’un congé, un état des lieux de sortie a été réalisé unilatéralement par commissaire de justice le 10 mai 2023. 

Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, M. [C] [D] et Mme [X] [D] ont assigné M. [Y] [H] devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de le condamner à leur payer les sommes suivantes : 
5 801,49 euros après déduction du montant du dépôt de garantie de 530 euros qui restera acquis au demandeur au titre des réparations locatives ;600 euros au titre de l’indemnité d’occupation en raison de son occupation illicite de plusieurs emplacements de stationnement ; 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil. L’affaire est appelée à l’audience du 09 septembre 2025 et renvoyé à l’audience du 09 juin 2026. 

Lors de cette audience, M. [C] [D] et Mme [X] [D], représentés, sollicitent, dans leurs dernières écritures auxquelles ils s’en rapportent, au visa des articles 7 de la loi n°89-462 du 06/07/1989, et 544 et 545 du Code civil, de : 
CONDAMNER Monsieur [Y] [H] à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 5870,17 €, à titre d'indemnité à raison des détériorations et dégradations affectant le logement, frais d'établissement du constat d'état des lieux de sortie et frais de sommation de payerDEBOUTER Monsieur [Y] [H] de sa demande en restitution du dépôt de garantieDEBOUTER Monsieur [Y] [H] de sa demande en paiement de la somme de 727,10 € à l'encontre des époux [D]Au contraire,
DECLARER que ce dépôt de garantie d'un montant de 530 € restera acquis aux époux [D] et viendra en déduction des sommes dues par Monsieur [Y] [H] au titre des réparations locatives lui incombantCONDAMNER Monsieur [Y] [H] à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 600 € à titre d'indemnité d'occupation en raison de son occupation illicite de plusieurs emplacements de stationnement
ASSORTIR ces indemnités des intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023, date de réception par Monsieur [Y] [H] de la lettre de mise en demeure du 5 juin 2023DEBOUTER Monsieur [Y] [H] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusiveCONDAMNER Monsieur [Y] [H] à payer à Monsieur et Madame [D] une indemnité de 4000 € au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile.CONDAMNER Monsieur [Y] [H] aux entiers dépensDEBOUTER Monsieur [Y] [H] de toutes demandes contraires, y compris s'agissant des frais irrépétibles et dépens. 
En défense, M. [Y] [H], représenté, demande, au visa des articles 1103 du Code civil, 1353 du Code civil, 32-1 du Code de procédure civile, 1240 du Code civil, et les articles 1732 et 1755 du Code civil, de : 
DEBOUTER les Epoux [D] de l'intégralité de leurs demandes;ORDONNER aux Epoux [D] de restituer à Monsieur [Y] [H] son dépôt de garantie d'un montant de 530,00 euros sous une astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de votre décision;CONDAMNER les Epoux [D] à verser à Monsieur [Y] [H] la somme de 727,10 euros en remboursement des travaux à la charge des propriétaires et supportés par Monsieur [Y] [H];CONDAMNER les Epoux [D] à verser à Monsieur [Y] [H] la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive;CONDAMNER les Epoux [D] à verser à Monsieur [Y] [H] la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile;CONDAMNER les Epoux [D] aux entiers dépens.
En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

L’affaire a été mise en délibété au 16 juillet 2026. 

 
MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la régularité de la demande
 
Les articles 54 et 56 du code de procédure civile disposent qu’une juridiction peut être saisie d’un litige par voie d’assignation. Cette assignation doit être délivrée, aux termes de l’article 754 du code de procédure civile, au minimum 15 jours avant l’audience. 

Il ressort par ailleurs de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire que le juge des contentieux de la protection a compétence exclusive pour les actions dont un contrat de louage d'immeuble à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. 
L’article R. 213-9-7 du même code détermine que le juge territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens. 

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose enfin que, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée notamment si elles sollicitent l’homologation d’un accord ; si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement ; si l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige. 
 
En l’espèce, M. [C] [D] et Mme [X] [D] justifient être le bailleur d’un bail d’habitation portant sur un logement situé sur le ressort du tribunal judiciaire de Orléans. L’assignation ayant été délivrée plus de 15 jours avant l’audience, il en découle que l’action est régulière et que le demandeur est recevable en sa demande. 
La demande doit donc être regardée comme régulière et recevable.

Sur les demandes principales 

Sur la demande au titre des réparations locatives
L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose notamment au locataire de :
–    répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
–    prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’état, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.
Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Par ailleurs, l'article 1730 du code civil prévoit que « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
En outre, il est établi que lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu'il puisse se prévaloir de l'une des causes d'exonération visées à l'article 1730 du code civil précité.
 
En l'espèce, la somme demandée à titre d'indemnisation pour dégradations locatives et figurant dans le décompte fourni à l'audience s'élève à 5 537,10 euros, soit la facture n°FA-2306-2 du 22 juin 2023 pour la remise en état d’un appartement locatif, suite à des dégâts à cause de la fumée de cigarette pour un montant total de 2 939,10 euros HT et la facture n°FA2023194 du 23 juin 2023 de la société DPM MULTISERVICES EI pour la remise en état de l’appartement A2 pour un montant total de 2 839,10 euros TTC, déduction faire de la somme de 241,10 euros relatif à des postes ne concernant pas le présent litige. 
Il convient, dès lors, poste par poste de demande, de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l'existence ou non de dégradations locatives imputables au locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail, et d’évaluer le montant des réparations qui sont à la charge du locataire, compte tenu des devis et factures produits le cas échéant.
Il convient préalablement de rappeler que le logement a été occupé, au regard des dates d’état des lieux d’entrée et de sortie, pendant une durée d’environ quatre ans. 
Au regard de ces éléments et des pièces produites, les indemnisations seront fixées comme suit : 

pièce / élément
Etat des lieux d’entrée
Etat des lieux de sortie
demande d’indemnisation
décision : imputabilité au locataire
décision :
montant d’indemnisation
chambre 

Marques et traces sur les murs, trois trous avec chevilles et deux trous en partie haute à droite 
Peinture des murs (prévu rebouchage des trous de cheville) 
Oui 
536,50 euros
chambre 
Plafond : bon état 
Peinture jaunie, sale et tachée 
Peinture 
Non dû à la vétusté 
0
chambre 

Porte intérieure postformée avec poignée à refixer Chambranle est cassé à hauteur de la serrure Le placard mural : mes portes ne coulissent plus correctement. Sales et encrassées. Réparation du bâti de porte, remplacement de la gâcheRemplacement des portes coulissantes du placardRemplacement de la poignée de la porte
Oui en partie 

190 euros HT

Salle de bain

La peinture s’écaille notamment au-dessus de la douche
Peinture plafond 
Oui 
125,40 euros
salle de bain 
Murs : bon état 
Murs sale et taché. Il est marqué. La peinture s’écaille à certains endroits, « la tête de cloison est dégradée en partie basse » 
-mur est perclus d’humidité 
Peinture des murs (prévu rebouchage des endroits qui se décolle suite à l’humidité) 
Oui 
277,50 euros
salle de bain 
Menuiseries : bon état 
- les joints de la douche sont sales et à nettoyer
- vasque porcelaine fêlée 
- tablette au-dessus de la vasque s’écaille
- miroir en l’état 
- abattant cassé 
-remplacement du meuble vasque, de la vasque, du miroir, de l’applique et du robinet
- remplacement de la poignée de la porte
-remplacement de l’abattant de WC
-réfection des joints dans la douche
290 euros HT 
Uniquement pour le remplacement de la vasque, du robinet et de l’abattant de WC 
190 euros 


Meuble laqué mais le plastique de protection n’a pas été retiré, meuble sale et encrassé. 
Ensemble meuble vasque sur pied 80cm, avec miroir et applique LED : 570 euros HT 
Non 
0
salle de bain
Eviers, robinetterie : bon état 
Robinet mitigeur sale, encrassé, fortement entartré
Mitigeur lavabo alterna Mezzo 3 chromé cartouche céramique : 61 euros HT 
Non 
0 
Divers 

- fenêtre sale mais en état 
-pose des encadrements de la fenêtre de la salle d’eau et de la porte d’entrée (fourni par vos soins) 
- remplacement de la poignée de fenêtre du séjour (fourni par vos soins) 
-décapage ou remise en peinture des cadres de portes/fenêtres
150 euros HT 
Non 

0 



Robinet cuisine dégradé « il y a un trou au robinet, il fuit »
Appartement B2 : remplacement du mitigeur de l’évier
Oui 
60 euros HT



Ensemble béquille vachette anodisé sur plaque : 34,80 euros HT
Non pas justifié
0



Plaque Legrand Niloé 1 poste blanc : 31,50 euros HT
Non pas justifié
0 


Hotte fonctionne mais sale et encrassée 
Hotte : 136 euros HT
Non 
0 


-plan de travail taché 
Tablette mélaminée : 
Oui 
39,30 euros HT



Bouton acier chromé : 5,30 euros HT
Non pas justifié 
0 



Petites fournitures : 50 euros HT 
Non pas justifié
0 
Séjour/cuisine
Murs : bon état 
Pièce principale : le mur est taché et sale. La peinture est jaunie. 
Partie cuisine : traces, marques, projections et taches sur les murs 
Peinture : 1128,50
Non pas pour la totalité, car en partie due à la vétusté des lieux de vie
225,70 euros 
Séjour/cuisine
Plafond : bon état 
plafond jauni
Peinture : 629,20 euros 
Non car cela est dû à la vétusté 
0 
Séjour/cuisine

-plan de travail taché 
- réfrigérateur « est à l’état dégradé. Il y a une forte odeur nauséabonde lorsqu’on ouvre la porte » 
-remplacement de la hotte, évacuation du réfrigérateur, mise en déchèterie 
- ponçage et vernissage du plan de travail bois
-fixation sur charnière de la porte de l’emplacement du réfrigérateur, pose de 2 étagères et d’une poignée sur la porte
270 euros HT 
Uniquement de l’évacuation du réfrigérateur, mise en déchèterie et le ponçage du plan de travail

200 euros HT 

Terrasse

- traces noires sur les murs avec enduit à droite en sortant
- sol carrelé sale et encrassé 
-remise en peinture du mur sous l’appui de fenêtre
-décapage du carrelage au sol 
Oui 
 110 euros


Convecteur de la salle d’eau hors fonctionnementConvecteur de la chambre en bon fonctionnement Remplacement de trois convecteurs (appareils fournis par vos soins) : 90 euros
Uniquement pour 1 appareil 
30 euros 
Toilettes 


Remplacement du mécanisme et robinet flotteur des toilettes : 40 euros HT 
Non pas justifié 
0
Toilettes

Abattant double est cassé 
Abattant WC thermodur : 31,80 euros HT
Oui 
31,80 euros HT
Toilettes

« Bon fonctionnement de la chasse d’eau à vérifier »
Kit chasse d’eau mécanisme et robinet flotteur, double poussoir : 69,90 euros HT
Non 
0 




total
2016,20 euros HT 

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [Y] [H] est redevable de la somme de 2016,20 euros HT. Il convient d’ajouter à cette somme le montant de la TVA, soit la somme totale de 2 217,82 euros. 

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation pour le stationnement 

Aux termes des articles 544 et 545 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [C] [D] et Mme [X] [D] produisent des mises en demeure afin de réclamer le paiement de l’occupation de place de stationnement non prévu au contrat de bail et deux attestations de témoin déclarant que les deux véhicules de M. [Y] [H] étaient stationnés dans la résidence entre 2021 et 2023. Il ressort de l’ensemble de ces pièces que deux véhicules appartenant à M. [Y] [H] utilisaient sans autorisation des stationnements dans la résidence. 

M. [C] [D] et Mme [X] [D] sollicitent la somme de 600 euros au titre de l’indemnité d’occupation. Dans leurs écritures, ils précisent qu’il s’agit d’une demande de dommages et intérêts, puisque le loyer aurait dû être d’un montant de 1840 euros. Or, le tribunal est tenu par les prétentions formulées dans le dispositif, conformément à l’article 768 du code de procédure civile. 

M. [Y] [H] soutient que la somme réclamée par les demandeurs ne repose sur aucun calcul détaillé. 

De ce fait, en l’absence de détail de la somme réclamée, il convient de débouter M. [C] [D] et Mme [X] [D] de leur demande. 

Sur les demandes reconventionnelles de M. [Y] [H]

Sur la restitution du dépôt de garantie 
Aux termes de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Aux termes de l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il existe un état des lieux d’entrée et de sortie. Des réparations locatives ont été retenues dans un développement précédent. 

Dans ces conditions, il ne sera pas procédé à la restitution du dépôt de garantie, qui viendra se déduire des sommes dues. 

Par conséquent, M. [Y] [H] sera débouté de sa demande. 

Sur la demande de remboursement de la somme de 727,10 euros au titre des travaux
Aux termes de l’article 1731 du code civil, « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».
Selon l’article 1732 du même code, « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. »

En l’espèce, M. [Y] [H] sollicite le remboursement de la facture n°F-397 du 20 avril 2023 pour un panneau de porte et sa pose pour un montant total de 727,10 euros TTC. 
Or, M. [Y] [H] ne démontre pas qu’il ne s’agissait pas d’une réparation lui incombant et en outre, il ne démontre pas que ladite porte était délabrée à son arrivée dans les lieux, l’état des lieux, même si peu précis, présume du bon état des lieux loués. 
De ce fait, M. [Y] [H] sera débouté de sa demande. 

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive 
Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile  d'un maximum 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, M. [Y] [H] ne démontre aucun préjudice ni ne caractérise de faute à l’encontre des bailleurs. 
Il ne sera donc pas fait droit à sa demande. 

Sur les demandes accessoires
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [Y] [H] partie succombante, supportera la charge des entiers dépens. 
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir les bailleurs, M. [Y] [H] sera condamné à leur verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
M. [Y] [H] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande de M. [C] [D] et Mme [X] [D] recevable ;
CONDAMNE M. [Y] [H] à verser à M. [C] [D] et Mme [X] [D] la somme de 2 217,82 euros (décompte arrêté au 09 juin 2026), découlant des obligations du bail d’habitation du 26 juin 2019 relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] (45), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
DIT que le dépôt de garantie ne sera pas restitué et qu’il viendra en déduction des sommes dues par M. [Y] [H] au titre des réparations locatives ; 
DEBOUTE M. [Y] [H] de l’ensemble de ses demandes ; 
CONDAMNE M. [Y] [H] aux entiers dépens de la présente instance ;
CONDAMNE M. [Y] [H] à payer à M. [C] [D] et Mme [X] [D] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 16 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière,                                            La juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1731, code de procedure civile 54, code de l'organisation judiciaire L213-4-4, code civil 1755, code civil 545, code de l'organisation judiciaire R213-9-7, code de procedure civile 754, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 19 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Troyes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00214

  en commun : code civil 1731, code civil 1755, code civil 1732

• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Thionville · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00453

  en commun : code civil 1731, code civil 1755, code civil 1732

• 16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/06891

  en commun : code civil 1731, code civil 1755, code civil 1732

• 7 juillet 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/12571

  en commun : code civil 1731, code civil 1755, code civil 1732

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Montauban · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00132

  en commun : code civil 1731, code civil 1755, code civil 1732

• 24 août 2026 · Tribunal judiciaire de Tarascon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/01096

  en commun : code civil 1731, code civil 1755, code civil 1732

• 1 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/14291

  en commun : code civil 1731, code civil 1755, code civil 1732

• 10 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00861

  en commun : code civil 1731, code civil 1755, code civil 1732

Mise à jour de la source le 2026-07-16T21:19:36.603Z.