Tribunal judiciaire de Montpellier, Pôle Civil section 2, 9 juin 2026, n° 21/01446

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2005 la société civile immobilière (ci-après SCI) [F] aux droits de laquelle est venue la SCI [Q], a donné à bail commercial à la société Alco Distribution, aux droits de laquelle est venue la société Distribution Casino France, divers locaux au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] ([Adresse 4]) comprenant :
un ensemble immobilier cadastré AH n°[Cadastre 1], sis lotissement communal [Adresse 5], d’une superficie de 10 125 m², comprenant un bâtiment, à l’exception de certains locaux et un terrain à usage de parking comportant une aire de distribution de carburant ;un terrain cadastré AH n°[Cadastre 2] formant le lot n°20 du lotissement communal [Adresse 5].
Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2005, pour un loyer de 240 000 euros hors taxes et hors charges par an. 
Il est arrivé à expiration et s’est poursuivi ensuite par tacite prolongation.

Selon acte du 11 octobre 2013, la SCI [F] a signifié à la société Distribution Casino France une demande de révision du loyer avec fixation à la somme annuelle de 409.000 euros hors taxes et hors charges.

Suite à saisine du bailleur, par jugement du 1er décembre 2015, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail révisé à la somme annuelle de 389.350 euros hors charges et hors taxes à compter du 11 octobre 2013.

La société Distribution Casino France a interjeté appel de cette décision.

En date du 6 avril 2017, la société Distribution Casino France a signifié au bailleur une demande de renouvellement du bail, qui est restée sans réponse officielle.

Suite à assignation de la société Distribution Casino France, par décision du 12 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Montpellier a déclaré irrecevable la demande de voir déclarer non écrite la clause d'indexation, rejeté la demande de remboursement du trop-perçu et a déclaré non écrite la clause indiquant que le dépôt de garantie ne serait pas productif d'intérêts en ce qu'elle est contraire à l'article L145-40 du code de commerce.

La société Distribution Casino France a relevé appel de cette décision.

Par arrêt du 25 juin 2019, la cour d'appel de Montpellier a ordonné la jonction entre les deux procédures et a confirmé les jugements rendus le 1er décembre 2015 et le 12 décembre 2017 sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de voir déclarer non écrite la clause d'indexation du bail commercial et a déclaré non écrite la mention particulière du bail indiquant 'la présente clause d'échelle mobile se saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base'.

La société Distribution Casino France a formé pourvoi contre cet arrêt.

Entretemps, suite à saisine du bailleur, par une ordonnance en date du 27 août 2020, le juge des référés a condamné la société Distribution Casino France au paiement de la somme provisionnelle de 526 284,83 euros TTC avec délais de paiement.

Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2020, la SCI [Q] a fait délivrer à la société Distribution Casino France un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 175 549,38 euros TTC portant sur des arriérés de loyers et charges des années 2019 et 2020.

La société Distribution Casino France s’est acquittée du commandement mais en a contesté les montants et par courrier de son conseil en date du 7 décembre 2020, a mis demeure la SCI [Q] de lui restituer la somme de 236 890,96 euros, sous quinzaine, correspondant aux charges forfaitaires depuis le 1er octobre 2017 et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par assignation délivrée par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2021, la société Distribution Casino France a assigné la SCI [Q] devant la présente juridiction afin de voir :

DECLARER non écrite la clause du bail prévoyant un forfait de charges ;
JUGER que le bail ne prévoit pas la refacturation à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

En conséquence, 
CONDAMNER la société [Q] à lui verser la somme de 244.336,82 € TTC (à parfaire) 
ASSORTIR cette somme de l’intérêt au taux légal à compter du 7 décembre 2020, date de la mise en demeure adressée par le Preneur aux fins de recouvrir ces sommes ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
CONDAMNER la société [Q] à lui verser la somme de 20.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la société [Q] aux entiers dépens.

Par arrêt du 8 avril 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 1] le 25 juin 2019 uniquement en ce qu’il a fixé à la somme de 389 350 euros le loyer révisé à compter du 11 octobre 2013 et a renvoyé les parties devant la cour d’appel d’[Localité 3].

Par un arrêt du 15 septembre 2022, rectifié le 9 février 2023, la cour d’appel d’[Localité 3] a fixé le montant du loyer révisé à la somme de 385 084 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 11 octobre 2013.

Par décision du 27 juin 2024, le juge de la mise en état a déclaré prescrites les demandes reconventionnelles de la SCI [Q] portant sur des sommes dues au titre de la période antérieure au 23 janvier 2018 et recevables celles au titre de la période du 23 janvier 2018 au 23 janvier 2023.


Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er avril 2026, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société Distribution Casino France, demande au tribunal de : 

ECARTER DES DEBATS les conclusions et pièces notifiées le 1er avril 2026 comme irrecevables et tardives,
REJETER les conclusions et pièces du 1er avril pour tardiveté

Sur les charges courantesA titre principal, DECLARER non écrite la clause stipulée à l’article 4 15) du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2017 en ce qu’elle prévoit un forfait de charges ;
A titre subsidiaire, JUGER que la société [Q] ne justifie pas des sommes réclamées au titre des charges ni de leur facturation à la société Distribution Casino France en application des clauses du bail ;

En conséquence, 
CONDAMNER la société [Q] à verser à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 366.084,94 € TTC au titre du remboursement des charges facturées entre le 1er juillet 2017 et le 30 avril 2024 ;
ASSORTIR cette somme de l’intérêt au taux légal à compter du 7 décembre 2020, date de la mise en demeure adressée par la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE aux fins de recouvrir ces sommes ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts.

2) Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
A titre principal, 
JUGER que le bail ne prévoit pas la refacturation à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

A titre subsidiaire, 
JUGER que la société [Q] ne justifie pas des sommes réclamées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ni de sa facturation à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE en application des clauses du bail ;

En conséquence, 
CONDAMNER la société [Q] à verser à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 101.068,38 € TTC, à parfaire, au titre du remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères facturée depuis 2015 ;
ASSORTIR cette somme de l’intérêt au taux légal à compter du 7 décembre 2020, date de la mise en demeure adressée par la société Distribution Casino France aux fins de recouvrir ces sommes ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts.

3) Sur l’impôt foncier
A titre principal, 
DECLARER non écrite les clauses stipulées à l’article 4 16) et à l’article 4 9) alinéa 4 du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2017 relatives à la refacturation de l’impôt foncier et de la taxe foncière ;
A titre subsidiaire, 
JUGER que la société [Q] ne justifie pas des sommes réclamées au titre de l’impôt foncier ou de la taxe foncière ni de sa facturation à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE en application des clauses du bail ;

En conséquence, 
CONDAMNER la société [Q] à verser à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 262.535,78 € TTC, à parfaire, au titre du remboursement de l’impôt foncier facturé au cours de ces cinq dernières années ;
ASSORTIR cette somme de l’intérêt au taux légal à compter du 2 juin 2025, date de signification des conclusions par la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts.

4) Sur l’assurance du bâtiment
A titre principal, 
DECLARER non écrite la clause stipulée à l’article 4 16) du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2017 relative à la refacturation de l’assurance du bâtiment ;
A titre subsidiaire, 
JUGER que la société [Q] ne justifie pas des sommes réclamées au titre de l’assurance du bâtiment ni de sa facturation à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE en application des clauses du bail ;

En conséquence, 
CONDAMNER la société [Q] à verser à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 36.060,14 € TTC, à parfaire, au titre du remboursement de l’assurance du bâtiment facturé depuis 2019 ;
ASSORTIR cette somme de l’intérêt au taux légal à compter du 2 juin 2025, date de signification des conclusions par la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts.

5) En tout état de cause
DEBOUTER la société [Q] de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNER la société [Q] à verser la somme de 30.000€ à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la société [Q] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, 

Au visa de l’article L145-15 du code de commerce, elle indique que la clause relative aux charges forfaitaires est devenue illicite et doit être réputée non écrite.
Elle précise que cette clause ne peut être interprétée comme prévoyant une refacturation des charges pour leur montant réel ni même comme autorisant unilatéralement le bailleur à faire fluctuer le montant des charges.

Elle indique qu’elle n’a jamais reçu de rééditions annuelles de charges de la part du bailleur et que ce dernier n’a pas répondu à sa demande en renouvellement du bail de 2017.
Elle considère qu’aucune charge ne peut être refacturée au locataire en l’absence de clause claire et précise le prévoyant.

Elle explique que le bailleur n’a pas justifié de la répartition des charges ni de leur montant. Elle constate que la nécessité pour le bailleur de recourir à un expert pour l’évaluation des charges démontre de l’absence de précision du bail.

Elle relève que le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas mentionné au bail alors que la taxe foncière est visée et au subsidiaire que la répartition n’est pas définie par le bail.
Elle considère qu’il en est de même pour l’assurance, qui n’est pas justifiée et dont la répartition du paiement n’est pas précisée.
Elle rappelle que la SCI [Q] a été déclarée irrecevable en ses demandes reconventionnelles antérieures au 23 janvier 2018. Elle s’oppose aux recalculs réalisés par le bailleur.

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Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI [Q], demande au tribunal de : 

JUGER la clause du bail relative aux charges valide et que ces dernières doivent être modifiées pour tenir compte de la fluctuation des charges ;
A défaut, 
JUGER que son adaptation entraîne un calcul des charges « au réel » ;
JUGER que l’écart entre les charges facturées et les charges réelles s’élèvent à la somme de 32 061,57 € TTC, au terme d’un calcul sans pondération des surfaces ; ou de 50 070,59 € TTC au terme d’un calcul avec pondération des surfaces ;

DEBOUTER, par conséquent, la Société DISTRIBUTION CASINO FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Sur la demande de remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères depuis 5 ans
JUGER que le bail prévoit une refacturation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagère à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE ;
DEBOUTER, par conséquent, la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Reconventionnellement, sur les comptes entre les parties

DONNER ACTE à la société [Q] qu’elle propose de calculer les charges, taxes et primes d’assurance dues par la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE suivant la méthode de calcul avec pondération des surfaces.
JUGER que suivant cette méthode, la société [Q] est créancière de la somme de 35 863,92 € TTC
JUGER que suivant cette méthode, la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE est créancière de la somme de 48 089,07 € TTC
ORDONNER la compensation entre la créance de la société [Q] de 35 863,92 €, d’une part, et la créance détenue par la société DISTRIBUTION CASINO France de 48 089,07 €.
LIMITER toute condamnation contre la société [Q] à la somme de 12.225,15 euros.

En tout état de cause
CONDAMNER la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE à verser la somme de 5.000 euros à la société [Q], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE aux dépens.

Au soutien de ses prétentions :

Elle considère que les charges doivent être recalculées au réel depuis le 1er juillet 2017.
Elle estime que bail renouvelé étant postérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, une réécriture s’impose pour le mettre en conformité. Elle explique que le contentieux relatif au montant du loyer révisé depuis 2013 n’a pas permis cette réécriture. 
Elle relève que la décision de la cour d’appel d’[Localité 3] en fixation du loyer révisé n’est pas définitive.
Elle indique que la clause relative aux charges n’a pas été forfaitaire du fait du dernier alinéa de l’article « Charges ».

Elle estime que suite à la demande de renouvellement du bail faite par le locataire le 6 avril 2017 et en l’absence de réponse du bailleur dans le délai de trois mois, un nouveau bail est né le 1er juillet 2017.

Sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, elle indique qu’il s’agit d’un impôt foncier dont le remboursement par le preneur est expressément visé par le bail.

Elle propose d’appliquer la méthode de calcul avec pondération des surfaces pour le calcul des charges, méthode qu’elle estime plus juste et précise que cette méthode lui est plus défavorable.

*
La clôture différée a été fixée au 1er avril 2026 par ordonnance du 6 janvier 2026 et l’audience de plaidoirie au 14 avril 2026.
A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

La société Distribution Casino France a été autorisée de communiquer avant le 7 mai 2026 une note en délibéré sur les nouvelles pièces transmises par le bailleur le 1er avril 2026.

Par message notifié électroniquement en date du 4 mai 2026, la société Distribution Casino France a fait parvenir ses observations, indiquant que les factures de travaux étaient sans lien avec le litige, que le bail ne contient pas la liste des charges refacturables, que certaines dépenses concernent des réparations mises à la charge du bailleur et que d’autres ne peuvent pas être refacturées au preneur.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les « dire et juger » et les « constater » qui ne sont pas des prétentions en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu'ils s'analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande visant à rejeter les pièces communiquées le 1er avril 2026

Conformément à l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.
Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

En l’espèce, la SCI [Q] a déposé de nouvelles pièces et conclusions le jour de la clôture. 
Le tribunal ayant autorisé le demandeur à produire en cours de délibéré une note relative à l’analyse de ces pièces, il n’y a pas lieu de les écarter des débats ni de les rejeter. Il en sera de même pour les conclusions du défendeur.

Les demandes de la société Distribution Casino France à ce titre seront donc rejetées.

Sur les demandes relatives aux charges courantes

Sur la clause prévue à l’article 4 15) du contrat de bail

Conformément à l’article L145-8 du code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation telle qu'elle est prévue à l'article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Conformément à l’article L145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Conformément à l’article L145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L145-37 à L145-41, du premier alinéa de l’article L145-42 et des articles L145-42 à L145-47. 

Aux termes de l’article L145-40-2 du code de commerce applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.

En l’espèce,

Il n’est pas contesté que la demande en renouvellement du bail du 6 avril 2017 n’a pas reçu de réponse de la part du bailleur.

Ainsi conformément aux articles L145-10 et L145-11 du code de commerce, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent, renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, au premier jour du trimestre civil qui suit la demande, soit le 1er juillet 2017.

Les parties sont en désaccord quant à la qualification de la clause du bail relative aux charges.

Le contrat mentionne à son article 4 15) « Charges forfaitaires » que :
 « Le preneur paiera en même temps que le loyer de base un forfait de charges. Ces charges seront désignées par les termes « Forfaits sur charges ». 
Les forfaits sur charges sont fixés à ce jour à un montant hors taxes de 12% du loyer annuel hors taxes auquel s’ajoute la taxe sur la valeur ajoutée au taux actuel de 19,60%. 
Ce montant est d’un commun accord entre les parties un montant forfaitaire.
Toutefois le bailleur se réserve la faculté de modifier à tout moment, et pendant toute la durée du bail et de ses suites, le montant des forfaits sur charges pour tenir compte de la fluctuation des charges et autres frais et dépenses, sommes de toutes natures à devoir par le preneur. »

La SCI [Q] considère que le dernier paragraphe de cet article 4 15) permet un ajustement des charges excluant ainsi la qualification de clause forfaitaire.

Il convient cependant de relever qu’avant ce dernier paragraphe il est expressément mentionné « Ce montant est d’un commun accord entre les parties un montant forfaitaire » et que le dernier paragraphe donne la faculté au bailleur de modifier « le montant des forfaits sur charges pour tenir compte de la fluctuation des charges et autres frais et dépenses ». 
Il ressort donc des termes du contrat que le bailleur s’est réservé la faculté de modifier le pourcentage du loyer annuel hors taxes qui définit le montant des charges facturées au preneur, qui correspond comme précisé au titre du 15) et par la suite du paragraphe, à un montant forfaitaire.

Par ailleurs le bailleur produit les avis d’échéance adressés au preneur sur la période du 21 juin 2017 au 1er décembre 2021 qui portent mention pour ceux du 21 juin 2017 au 18 décembre 2020 du libellé « forfait charges 12% ». 

Ce libellé a été modifié en « provisions charges » sur l’avis d’échéance à partir du 1er décembre 2021 sans pour autant que le mode de calcul ne diffère, le montant restant identique entre les deux derniers avis d’échéance. Il n’est pas non plus justifié d’une régularisation annuelle du montant des charges appelées et qualifiées de « provisions ».

En conséquence, la clause 4 15) « Charges forfaitaires » ne mentionne pas un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances en lien avec le bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, de sorte qu’elle contrevient aux dispositions de l’article L145-40-2 du code de commerce et sera réputée non écrite à compter du 1er juillet 2017.

Sur la demande de restitution

L’article 1231-6 du code civil mentionne que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Dans l'état du droit antérieur à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, si les parties à un contrat de bail commercial sont libres de convenir de la répartition entre elles des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, seules les stipulations contractuelles déterminent celles d'entre elles qui pèsent sur le preneur. (3e Civ., 13 février 2025, pourvoi n° 23-17.978).

En l’espèce, 

le preneur sollicite le remboursement des charges réglées précisant avoir cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux loués à effet du 30 avril 2024. 
Le bailleur sollicite une condamnation au paiement des charges réelles.

Les parties s’accordent sur le montant des charges facturées et réglées du 1er juillet 2017 au 30 avril 2024, soit la somme de 366 085,44 euros TTC.

La SCI [Q] a donné à M. [T] [E], expert immobilier auprès de la cour d’appel de Montpellier et gérant de la société Ethique Immobilis pour mission de « proposer une méthode de répartition des charges entre les différents locaux d’un ensemble immobilier sis [Adresse 6] (34), en respectant les dispositions de la loi Pinel ». 
Elle produit les rapports de cet expert et des justificatifs de charges. Il résulte de ces rapports que tant les charges générales que les charges spéciales concernent le local commercial litigieux mentionné « Alco Distribution (supermarché) » qui occupe plus de 90% de la surface de l’ensemble immobilier mais aussi plusieurs autres locaux commerciaux. 
Le bail du 31 août 2005 précise que le preneur « dispose de la jouissance non exclusive du parking et du mail afin de permettre l’accès des autres locataires et de leurs clients et fournisseurs ».

Il ressort de l’article 4 -2) bail du 31 août 2005 que « le preneur supportera toutes les réparations locatives, d’entretien et de bon fonctionnement dont celles prévues aux articles 1754, 1719 al 2 et 605 du code civil [..] Le preneur sera également tenu aux grosses réparations dont celles définies par l’article 606 du code civil ».

L’application de cette clause nécessite cependant que le bailleur justifie des réparations et travaux qu’il entend mettre à la charge du preneur.

Or en l’absence de mention au contrat de bail du 31 août 2005 de la méthode de répartition des montants de charges et travaux entre les différentes sociétés titulaires d’un bail commercial au sein de l’ensemble immobilier, les analyses développées dans le rapport d’expertise ne peuvent être retenues. Seule l’analyse des factures produites doit permettre de déterminer les travaux à mettre à la charge exclusive de la société Distribution Casino France.

Aucune des factures versées au débat par le bailleur sur les années 2017 à 2021, 2022 et 2024 ne concerne des travaux d’entretien ou réparation sur les seuls locaux donnés à bail commercial à la société Distribution Casino France.

Seule sera retenue la facture de la « SARL Demoulin Plomberie » en date du 1er septembre 2023 d’un montant de 632,40 euros, qui mentionne l’adresse du chantier « supermarché Casino » et le libellé « réparation de deux fuites sur alimentation dans la réserve (travaux en hauteur) ».

Ainsi la SCI [Q] sera condamnée au remboursement de la somme de 365 453,04 euros à la société Distribution Casino France, au titre des charges réglées sur la période du 1er juillet 2017 au 30 avril 2024.

Le preneur produit le courrier officiel de son conseil adressé au conseil du bailleur en date du 7 décembre 2020, le mettant en demeure de lui restituer la somme de 236 890,64 euros, de sorte qu’il convient de prononcer la condamnation aux intérêts au taux légal sur somme de 236 890,64 euros à compter du 7 décembre 2020 et à compter de la présente décision pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an sera prononcée.

Sur les demandes relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, à la taxe foncière et à l’assurance

Conformément à l’article 1134 du code civil applicable jusqu’au 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1344 du code civil, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Aux termes de l’article L145-40-2 du code de commerce, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. […] 
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.

Conformément à l’article R. 145-35 du code de commerce ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

En l’espèce, 

Le preneur sollicite :
le remboursement de la taxe d’ordure ménagère facturée avec la taxe foncière depuis l’année 2015 pour un montant de 101 068,38 euros TTCle remboursement de la taxe foncière à partir de l’année 2020 outre les ajustements des années 2018, 2019 et 2020 pour un montant de 262 535,78 euros TTC le remboursement de l’assurance pour un montant de 36 060,144 euros pour les années 2019 à 2023.
Ces demandes sont examinées conjointement, étant donné d’une part que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est mentionnée à la taxe foncière et a été réglée lors des appels de refacturation de cette dernière, d’autre part que la taxe foncière et l’assurance sont évoquées ensemble à l’article 4 16) du bail « charges semestrielles (eau, taxe foncière, assurance…) » qui dispose que « chaque semestre, en outre le preneur paiera sa consommation d’eau ainsi que la quote-part de la taxe foncière et d’assurance du bâtiment lui revenant et réglée d’avance pour le bailleur ».

Le bail prévoit en son article 4 9) « Impôts et taxes » que « le preneur satisfera à toutes les charges de ville, de police et de voirie » [..] « il supportera et acquittera exactement ses contributions personnelles et mobilières, taxes professionnelles et autres impôts et taxes, de toutes natures, auxquelles le preneur pourra être personnellement tenu à quelque titre que ce soit » […] Il remboursera au bailleur les charges des lieux loués, les prestations : impôts fonciers et taxes locatives et plus généralement toutes charges pouvant grever les lieux loués ».

L’article 4 10) du bail prévoit que « le preneur devra souscrire auprès d’une compagnie d’assurance notoirement solvable, une ou plusieurs polices d’assurance pour le compte du bailleur […] le bailleur aura le droit de se substituer au preneur pour le paiement des primes d’assurance et la souscription de polices complémentaires [..] le preneur devra rembourser au bailleur les sommes ainsi acquittées et tous frais quelconques liés à ces paiements et souscriptions. »

La taxe d’ordure ménagère correspond à un service rendu par la commune, elle est incluse dans les impôts fonciers et dans les prestations et toutes les charges grevant les lieux loués mentionnées à l’article 4 9) précité.

Il convient de relever que la cour d’appel d’[Localité 3] dans son arrêt en date du 15 septembre 2022, rectifié par arrêt du 9 février 2023, dont il n’est pas justifié qu’il a fait l’objet d’un pourvoi, a examiné le bail et ses clauses.
La décision explique que la minoration du montant du loyer a été sollicitée par la société Distribution Casino France au motif que la taxe foncière était mise à sa charge.
La cour d’appel indique que le montant du loyer a été fixé en retenant que le bail mettait à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du code civil et le paiement de la taxe foncière. 

Ainsi, eu égard à l’autonomie de la volonté contractuelle prévalant avant la loi du 18 juin 2014, il en résulte que les parties ont convenu du paiement par le locataire des impôts fonciers, de sorte que le preneur est redevable de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères jusqu’au renouvellement du bail le 1er juillet 2017.

La liberté contractuelle a été encadrée par les dispositions de l’article L145-40-2 du code de commerce, qui s’appliquent au bail litigieux à compter du 1er juillet 2017.

Les articles 4 9) alinéa 4 et 4 16) ne satisfont pas à ces dispositions.
L’article 4 9) alinéa 4 ne comporte pas de liste précise et limitative des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, ni de détail sur la quote-part de répartition. 
Si l’article 4 16) indique que le preneur réglera sa quote-part d’assurance et de taxe foncière aucune indication n’est portée quant aux critères de répartition pour déterminer cette quote-part.

En conséquence, il y a lieu de déclarer non écrite la clause stipulée à l’article 4 9) « impôts et taxes » alinéa 4 correspondant au paragraphe « Il remboursera au bailleur les charges des lieux loués, les prestations : impôts fonciers et taxes locatives et plus généralement toutes charges pouvant grever les lieux loués, le tout de manière à ce que le loyer perçu par le bailleur soit net de toutes charges réelles quelconques ».

Il convient de déclarer non écrite la partie « ainsi que la quote-part de la taxe foncière et d’assurance du bâtiment lui revenant et réglée par avance par le bailleur » de la clause stipulée à l’article 4 16) « charges semestrielles (eau, taxe foncière, assurance…) »

S’agissant des conséquences, 

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (ci-après TEOM) et la taxe foncière (ci-après TF),
Aucune clause du bail du 31 août 2005, autres que celles réputées non écrites ne mentionnent le paiement de ces taxes, paiement non contesté par le bailleur, de sorte que la condamnation en restitution sera prononcée.

Le rapport d’expert produit par la SCI [Q] comporte un tableau de l’impôt foncier facturé hors taxes, sans que la TEOM ne soit déduite.

Le preneur produit les différents appels de refacturation qui comprennent outre le montant de l’impôt foncier incluant celui de la TEOM, des « frais de fiscalité directe 3% et 8% » et des « frais de gestion administratif 1% », outre la « TVA de 20% ». 
Il verse également au débat un tableau de calcul du montant réglé au titre de la TF reprenant les appels de refacturation. Il sollicite la restitution de la TF après exclusion de la TEOM sur les cinq dernières années pour la somme de 262 535,78 euros. Il convient de faire droit à cette demande.

Dans ses conclusions en page 27, le preneur liste les montants de la TEOM outre la TVA depuis 2015 en se référant à ses pièces n°13 correspondant aux appels de refacturation de taxe foncière.
Il sollicite le remboursement de la somme de 101 068,38 euros.
Ne seront retenus que les montants des années 2018 à 2023 outre la moitié du montant pour l’année 2017, comptabilisée à partir du 1er juillet 2017 soit la somme totale de 59 507,48 euros (11 450,35 + 11 368,21 +11 278,32 + 10 137,47 + 10 139,88 + 10 207,53 +5 063,19).

La SCI [Q] sera donc condamnée à régler à la société Distribution Casino France la somme de 262 535,78 euros au titre de la restitution de la taxe foncière.
Cette demande a été introduite par conclusions du 2 juin 2025, de sorte que taux d’intérêt légal s’appliquera à compter de cette date.

La SCI [Q] sera également condamnée à régler à la société Distribution Casino France la somme de 59 507,48 euros au titre de la restitution de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Cette demande a été sollicitée par courrier de mise en demeure du 7 décembre 2020, sans pour autant que le montant soit explicité et il a été fait droit à l’application du taux d’intérêt légal à compter de cette mise en demeure sur la totalité de la somme dans le cadre de la condamnation à la restitution des charges, de sorte que le taux d’intérêt au taux légal sur le montant de la TEOM s’appliquera à compter de la présente décision.


La capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an sera prononcée pour ces deux condamnations en paiement.

Sur les cotisations d’assurance, 
Outre la partie de la clause 4 16) déclarée non écrite, la clause 4 10) met à la charge du preneur le paiement des cotisations souscrites par le bailleur si le preneur ne satisfait pas aux obligations de souscription imposées.

La société Distribution Casino France ne produit aucun document pour démontrer qu’elle a souscrit les assurances mentionnées au bail. Elle verse au débat les refacturations de la SCI [Q] au titre de l’assurance pour les années 2019 à 2023, qui portent mention de la quote-part « 1900/2371 m² ».

La SCI [Q] produit en pièce 15 des factures de la société de courtage Groupe Sodalis et de la société AXA pour une assurance multirisque immeuble annuelle et un contrat « IM Propriétaire ». Il convient d’en déduire qu’il s’agit de l’assurance de la totalité de l’immeuble.

Etant donné que l’article 4 10) prévoit que «le preneur devra rembourser au bailleur les sommes ainsi acquittées et tous frais quelconques liés à ces paiements et souscriptions. », que cette clause n’est pas réputée non écrite dans le bail renouvelé au 1er juillet 2017, que les modalités de calcul de la quote-part sont mentionnées aux avis de refacturation adressés par le bailleur au preneur, et que ce dernier ne démontre pas en quoi ce calcul serait erroné, il n’y a pas lieu de condamner le bailleur au remboursement des cotisations d’assurance.

La demande de la société Distribution Casino France à ce titre sera rejetée.


Sur les demandes reconventionnelles de la SCI [Q]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux articles 1347 et 1348 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
La compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce,

La SCI [Q] sollicite la compensation de créances après avoir recalculé les quotes-parts de charges, taxes et assurance selon deux méthodes de pondération différentes explicitées au rapport de l’expert M. [E] qu’elle verse au débat.

Cependant, en l’absence de modalités de répartition mentionnées au bail, l’accord des parties n’est pas démontré quant à la méthode choisie par le bailleur. 

Les demandes de la SCI [Q] à ce titre seront rejetées, tout comme la compensation étant donné l’absence de créances du bailleur à l’encontre du preneur.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
La SCI [Q], partie succombante, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

L'équité commande de condamner, la SCI [Q] au paiement de la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et compatible avec la nature de l’affaire s’agissant de condamnation en paiement. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

DEBOUTE la société Distribution Casino France de ses demandes tendant à écarter les dernières conclusions et pièces de la SCI [Q], 

DECLARE non écrite la clause du bail du 31 août 2005 stipulée à l’article 4 15) « Charges forfaitaires » applicable au bail commercial renouvelé le 1er juillet 2017 entre la SCI [Q] (bailleur) et la société Distribution Casino France (preneur),

CONDAMNE la SCI [Q] à payer la somme de 365 453,04 euros à la société Distribution Casino France, au titre des charges réglées sur la période du 1er juillet 2017 au 30 avril 2024 outre intérêts au taux légal sur la somme de 236 890,64 euros à compter du 7 décembre 2020 et à compter de la présente décision pour le surplus,

PRONONCE la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

DIT que tout paiement partiel s’imputera d’abord sur les intérêts par application de l’article 1343-1 du code civil,

DECLARE non écrite la clause du bail du 31 août 2005 stipulée à l’article 4 9) « impôts et taxes » alinéa 4 selon laquelle « Il remboursera au bailleur les charges des lieux loués, les prestations : impôts fonciers et taxes locatives et plus généralement toutes charges pouvant grever les lieux loués, le tout de manière à ce que le loyer perçu par le bailleur soit net de toutes charges réelles quelconques » applicable au bail commercial renouvelé le 1er juillet 2017 entre la SCI [Q] (bailleur) et la société Distribution Casino France (preneur),

DECLARE non écrite la partie « ainsi que la quote-part de la taxe foncière et d’assurance du bâtiment lui revenant et réglée par avance par le bailleur » de la clause du bail du 31 août 2005 stipulée à l’article 4 16) « charges semestrielles (eau, taxe foncière, assurance…) » applicable au bail commercial renouvelé le 1er juillet 2017 entre la SCI [Q] (bailleur) et la société Distribution Casino France (preneur),

CONDAMNE la SCI [Q] à payer à la société Distribution Casino France :
la somme de 262 535,78 euros au titre de la restitution de la taxe foncière outre intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2025,la somme de 59 507,48 euros au titre de la restitution de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
PRONONCE la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

DIT que tout paiement partiel s’imputera d’abord sur les intérêts par application de l’article 1343-1 du code civil,

DEBOUTE la société Distribution Casino France de sa demande en paiement au titre des cotisations d’assurance,

DEBOUTE la SCI [Q] de ses demandes reconventionnelles,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE la SCI [Q] aux entiers dépens

CONDAMNE la SCI [Q] à payer à la société Distribution Casino France la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

COUR D’APPEL DE [Localité 1]


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N° RG 21/01446 - N° Portalis DBYB-W-B7F-NCUU
Pôle Civil section 2

Date : 09 Juin 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :


DEMANDERESSE

S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le N° 428 268 023, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocatspostulants au barreau de MONTPELLIER, Me Erwan LE DOUCE-BERCOT, avocat plaidant au barreau de PARIS 


DEFENDERESSE

S.C.I. [Q], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N° 451 637 110 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER




COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Assesseurs : Magali ESTEVE
 Cécilia FINA-ARSON

en présence de [W] [I] et [B] [G], auditrices de justice

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition. 


DEBATS : en audience publique du 14 Avril 2026 au cours de laquelle Magali ESTEVE a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 09 Juin 2026

JUGEMENT : rédigé par Magali ESTEVE et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 09 Juin 2026




EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2005 la société civile immobilière (ci-après SCI) [F] aux droits de laquelle est venue la SCI [Q], a donné à bail commercial à la société Alco Distribution, aux droits de laquelle est venue la société Distribution Casino France, divers locaux au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] ([Adresse 4]) comprenant :
un ensemble immobilier cadastré AH n°[Cadastre 1], sis lotissement communal [Adresse 5], d’une superficie de 10 125 m², comprenant un bâtiment, à l’exception de certains locaux et un terrain à usage de parking comportant une aire de distribution de carburant ;un terrain cadastré AH n°[Cadastre 2] formant le lot n°20 du lotissement communal [Adresse 5].
Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2005, pour un loyer de 240 000 euros hors taxes et hors charges par an. 
Il est arrivé à expiration et s’est poursuivi ensuite par tacite prolongation.

Selon acte du 11 octobre 2013, la SCI [F] a signifié à la société Distribution Casino France une demande de révision du loyer avec fixation à la somme annuelle de 409.000 euros hors taxes et hors charges.

Suite à saisine du bailleur, par jugement du 1er décembre 2015, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail révisé à la somme annuelle de 389.350 euros hors charges et hors taxes à compter du 11 octobre 2013.

La société Distribution Casino France a interjeté appel de cette décision.

En date du 6 avril 2017, la société Distribution Casino France a signifié au bailleur une demande de renouvellement du bail, qui est restée sans réponse officielle.

Suite à assignation de la société Distribution Casino France, par décision du 12 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Montpellier a déclaré irrecevable la demande de voir déclarer non écrite la clause d'indexation, rejeté la demande de remboursement du trop-perçu et a déclaré non écrite la clause indiquant que le dépôt de garantie ne serait pas productif d'intérêts en ce qu'elle est contraire à l'article L145-40 du code de commerce.

La société Distribution Casino France a relevé appel de cette décision.

Par arrêt du 25 juin 2019, la cour d'appel de Montpellier a ordonné la jonction entre les deux procédures et a confirmé les jugements rendus le 1er décembre 2015 et le 12 décembre 2017 sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de voir déclarer non écrite la clause d'indexation du bail commercial et a déclaré non écrite la mention particulière du bail indiquant 'la présente clause d'échelle mobile se saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base'.

La société Distribution Casino France a formé pourvoi contre cet arrêt.

Entretemps, suite à saisine du bailleur, par une ordonnance en date du 27 août 2020, le juge des référés a condamné la société Distribution Casino France au paiement de la somme provisionnelle de 526 284,83 euros TTC avec délais de paiement.

Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2020, la SCI [Q] a fait délivrer à la société Distribution Casino France un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 175 549,38 euros TTC portant sur des arriérés de loyers et charges des années 2019 et 2020.

La société Distribution Casino France s’est acquittée du commandement mais en a contesté les montants et par courrier de son conseil en date du 7 décembre 2020, a mis demeure la SCI [Q] de lui restituer la somme de 236 890,96 euros, sous quinzaine, correspondant aux charges forfaitaires depuis le 1er octobre 2017 et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par assignation délivrée par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2021, la société Distribution Casino France a assigné la SCI [Q] devant la présente juridiction afin de voir :

DECLARER non écrite la clause du bail prévoyant un forfait de charges ;
JUGER que le bail ne prévoit pas la refacturation à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

En conséquence, 
CONDAMNER la société [Q] à lui verser la somme de 244.336,82 € TTC (à parfaire) 
ASSORTIR cette somme de l’intérêt au taux légal à compter du 7 décembre 2020, date de la mise en demeure adressée par le Preneur aux fins de recouvrir ces sommes ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
CONDAMNER la société [Q] à lui verser la somme de 20.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la société [Q] aux entiers dépens.

Par arrêt du 8 avril 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 1] le 25 juin 2019 uniquement en ce qu’il a fixé à la somme de 389 350 euros le loyer révisé à compter du 11 octobre 2013 et a renvoyé les parties devant la cour d’appel d’[Localité 3].

Par un arrêt du 15 septembre 2022, rectifié le 9 février 2023, la cour d’appel d’[Localité 3] a fixé le montant du loyer révisé à la somme de 385 084 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 11 octobre 2013.

Par décision du 27 juin 2024, le juge de la mise en état a déclaré prescrites les demandes reconventionnelles de la SCI [Q] portant sur des sommes dues au titre de la période antérieure au 23 janvier 2018 et recevables celles au titre de la période du 23 janvier 2018 au 23 janvier 2023.


Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er avril 2026, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société Distribution Casino France, demande au tribunal de : 

ECARTER DES DEBATS les conclusions et pièces notifiées le 1er avril 2026 comme irrecevables et tardives,
REJETER les conclusions et pièces du 1er avril pour tardiveté

Sur les charges courantesA titre principal, DECLARER non écrite la clause stipulée à l’article 4 15) du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2017 en ce qu’elle prévoit un forfait de charges ;
A titre subsidiaire, JUGER que la société [Q] ne justifie pas des sommes réclamées au titre des charges ni de leur facturation à la société Distribution Casino France en application des clauses du bail ;

En conséquence, 
CONDAMNER la société [Q] à verser à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 366.084,94 € TTC au titre du remboursement des charges facturées entre le 1er juillet 2017 et le 30 avril 2024 ;
ASSORTIR cette somme de l’intérêt au taux légal à compter du 7 décembre 2020, date de la mise en demeure adressée par la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE aux fins de recouvrir ces sommes ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts.

2) Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
A titre principal, 
JUGER que le bail ne prévoit pas la refacturation à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

A titre subsidiaire, 
JUGER que la société [Q] ne justifie pas des sommes réclamées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ni de sa facturation à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE en application des clauses du bail ;

En conséquence, 
CONDAMNER la société [Q] à verser à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 101.068,38 € TTC, à parfaire, au titre du remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères facturée depuis 2015 ;
ASSORTIR cette somme de l’intérêt au taux légal à compter du 7 décembre 2020, date de la mise en demeure adressée par la société Distribution Casino France aux fins de recouvrir ces sommes ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts.

3) Sur l’impôt foncier
A titre principal, 
DECLARER non écrite les clauses stipulées à l’article 4 16) et à l’article 4 9) alinéa 4 du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2017 relatives à la refacturation de l’impôt foncier et de la taxe foncière ;
A titre subsidiaire, 
JUGER que la société [Q] ne justifie pas des sommes réclamées au titre de l’impôt foncier ou de la taxe foncière ni de sa facturation à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE en application des clauses du bail ;

En conséquence, 
CONDAMNER la société [Q] à verser à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 262.535,78 € TTC, à parfaire, au titre du remboursement de l’impôt foncier facturé au cours de ces cinq dernières années ;
ASSORTIR cette somme de l’intérêt au taux légal à compter du 2 juin 2025, date de signification des conclusions par la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts.

4) Sur l’assurance du bâtiment
A titre principal, 
DECLARER non écrite la clause stipulée à l’article 4 16) du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2017 relative à la refacturation de l’assurance du bâtiment ;
A titre subsidiaire, 
JUGER que la société [Q] ne justifie pas des sommes réclamées au titre de l’assurance du bâtiment ni de sa facturation à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE en application des clauses du bail ;

En conséquence, 
CONDAMNER la société [Q] à verser à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 36.060,14 € TTC, à parfaire, au titre du remboursement de l’assurance du bâtiment facturé depuis 2019 ;
ASSORTIR cette somme de l’intérêt au taux légal à compter du 2 juin 2025, date de signification des conclusions par la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts.

5) En tout état de cause
DEBOUTER la société [Q] de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNER la société [Q] à verser la somme de 30.000€ à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la société [Q] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, 

Au visa de l’article L145-15 du code de commerce, elle indique que la clause relative aux charges forfaitaires est devenue illicite et doit être réputée non écrite.
Elle précise que cette clause ne peut être interprétée comme prévoyant une refacturation des charges pour leur montant réel ni même comme autorisant unilatéralement le bailleur à faire fluctuer le montant des charges.

Elle indique qu’elle n’a jamais reçu de rééditions annuelles de charges de la part du bailleur et que ce dernier n’a pas répondu à sa demande en renouvellement du bail de 2017.
Elle considère qu’aucune charge ne peut être refacturée au locataire en l’absence de clause claire et précise le prévoyant.

Elle explique que le bailleur n’a pas justifié de la répartition des charges ni de leur montant. Elle constate que la nécessité pour le bailleur de recourir à un expert pour l’évaluation des charges démontre de l’absence de précision du bail.

Elle relève que le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas mentionné au bail alors que la taxe foncière est visée et au subsidiaire que la répartition n’est pas définie par le bail.
Elle considère qu’il en est de même pour l’assurance, qui n’est pas justifiée et dont la répartition du paiement n’est pas précisée.
Elle rappelle que la SCI [Q] a été déclarée irrecevable en ses demandes reconventionnelles antérieures au 23 janvier 2018. Elle s’oppose aux recalculs réalisés par le bailleur.

****

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI [Q], demande au tribunal de : 

JUGER la clause du bail relative aux charges valide et que ces dernières doivent être modifiées pour tenir compte de la fluctuation des charges ;
A défaut, 
JUGER que son adaptation entraîne un calcul des charges « au réel » ;
JUGER que l’écart entre les charges facturées et les charges réelles s’élèvent à la somme de 32 061,57 € TTC, au terme d’un calcul sans pondération des surfaces ; ou de 50 070,59 € TTC au terme d’un calcul avec pondération des surfaces ;

DEBOUTER, par conséquent, la Société DISTRIBUTION CASINO FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Sur la demande de remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères depuis 5 ans
JUGER que le bail prévoit une refacturation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagère à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE ;
DEBOUTER, par conséquent, la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Reconventionnellement, sur les comptes entre les parties

DONNER ACTE à la société [Q] qu’elle propose de calculer les charges, taxes et primes d’assurance dues par la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE suivant la méthode de calcul avec pondération des surfaces.
JUGER que suivant cette méthode, la société [Q] est créancière de la somme de 35 863,92 € TTC
JUGER que suivant cette méthode, la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE est créancière de la somme de 48 089,07 € TTC
ORDONNER la compensation entre la créance de la société [Q] de 35 863,92 €, d’une part, et la créance détenue par la société DISTRIBUTION CASINO France de 48 089,07 €.
LIMITER toute condamnation contre la société [Q] à la somme de 12.225,15 euros.

En tout état de cause
CONDAMNER la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE à verser la somme de 5.000 euros à la société [Q], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE aux dépens.

Au soutien de ses prétentions :

Elle considère que les charges doivent être recalculées au réel depuis le 1er juillet 2017.
Elle estime que bail renouvelé étant postérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, une réécriture s’impose pour le mettre en conformité. Elle explique que le contentieux relatif au montant du loyer révisé depuis 2013 n’a pas permis cette réécriture. 
Elle relève que la décision de la cour d’appel d’[Localité 3] en fixation du loyer révisé n’est pas définitive.
Elle indique que la clause relative aux charges n’a pas été forfaitaire du fait du dernier alinéa de l’article « Charges ».

Elle estime que suite à la demande de renouvellement du bail faite par le locataire le 6 avril 2017 et en l’absence de réponse du bailleur dans le délai de trois mois, un nouveau bail est né le 1er juillet 2017.

Sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, elle indique qu’il s’agit d’un impôt foncier dont le remboursement par le preneur est expressément visé par le bail.

Elle propose d’appliquer la méthode de calcul avec pondération des surfaces pour le calcul des charges, méthode qu’elle estime plus juste et précise que cette méthode lui est plus défavorable.

*
La clôture différée a été fixée au 1er avril 2026 par ordonnance du 6 janvier 2026 et l’audience de plaidoirie au 14 avril 2026.
A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

La société Distribution Casino France a été autorisée de communiquer avant le 7 mai 2026 une note en délibéré sur les nouvelles pièces transmises par le bailleur le 1er avril 2026.

Par message notifié électroniquement en date du 4 mai 2026, la société Distribution Casino France a fait parvenir ses observations, indiquant que les factures de travaux étaient sans lien avec le litige, que le bail ne contient pas la liste des charges refacturables, que certaines dépenses concernent des réparations mises à la charge du bailleur et que d’autres ne peuvent pas être refacturées au preneur.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les « dire et juger » et les « constater » qui ne sont pas des prétentions en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu'ils s'analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande visant à rejeter les pièces communiquées le 1er avril 2026

Conformément à l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.
Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

En l’espèce, la SCI [Q] a déposé de nouvelles pièces et conclusions le jour de la clôture. 
Le tribunal ayant autorisé le demandeur à produire en cours de délibéré une note relative à l’analyse de ces pièces, il n’y a pas lieu de les écarter des débats ni de les rejeter. Il en sera de même pour les conclusions du défendeur.

Les demandes de la société Distribution Casino France à ce titre seront donc rejetées.

Sur les demandes relatives aux charges courantes

Sur la clause prévue à l’article 4 15) du contrat de bail

Conformément à l’article L145-8 du code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation telle qu'elle est prévue à l'article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Conformément à l’article L145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Conformément à l’article L145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L145-37 à L145-41, du premier alinéa de l’article L145-42 et des articles L145-42 à L145-47. 

Aux termes de l’article L145-40-2 du code de commerce applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.

En l’espèce,

Il n’est pas contesté que la demande en renouvellement du bail du 6 avril 2017 n’a pas reçu de réponse de la part du bailleur.

Ainsi conformément aux articles L145-10 et L145-11 du code de commerce, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent, renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, au premier jour du trimestre civil qui suit la demande, soit le 1er juillet 2017.

Les parties sont en désaccord quant à la qualification de la clause du bail relative aux charges.

Le contrat mentionne à son article 4 15) « Charges forfaitaires » que :
 « Le preneur paiera en même temps que le loyer de base un forfait de charges. Ces charges seront désignées par les termes « Forfaits sur charges ». 
Les forfaits sur charges sont fixés à ce jour à un montant hors taxes de 12% du loyer annuel hors taxes auquel s’ajoute la taxe sur la valeur ajoutée au taux actuel de 19,60%. 
Ce montant est d’un commun accord entre les parties un montant forfaitaire.
Toutefois le bailleur se réserve la faculté de modifier à tout moment, et pendant toute la durée du bail et de ses suites, le montant des forfaits sur charges pour tenir compte de la fluctuation des charges et autres frais et dépenses, sommes de toutes natures à devoir par le preneur. »

La SCI [Q] considère que le dernier paragraphe de cet article 4 15) permet un ajustement des charges excluant ainsi la qualification de clause forfaitaire.

Il convient cependant de relever qu’avant ce dernier paragraphe il est expressément mentionné « Ce montant est d’un commun accord entre les parties un montant forfaitaire » et que le dernier paragraphe donne la faculté au bailleur de modifier « le montant des forfaits sur charges pour tenir compte de la fluctuation des charges et autres frais et dépenses ». 
Il ressort donc des termes du contrat que le bailleur s’est réservé la faculté de modifier le pourcentage du loyer annuel hors taxes qui définit le montant des charges facturées au preneur, qui correspond comme précisé au titre du 15) et par la suite du paragraphe, à un montant forfaitaire.

Par ailleurs le bailleur produit les avis d’échéance adressés au preneur sur la période du 21 juin 2017 au 1er décembre 2021 qui portent mention pour ceux du 21 juin 2017 au 18 décembre 2020 du libellé « forfait charges 12% ». 

Ce libellé a été modifié en « provisions charges » sur l’avis d’échéance à partir du 1er décembre 2021 sans pour autant que le mode de calcul ne diffère, le montant restant identique entre les deux derniers avis d’échéance. Il n’est pas non plus justifié d’une régularisation annuelle du montant des charges appelées et qualifiées de « provisions ».

En conséquence, la clause 4 15) « Charges forfaitaires » ne mentionne pas un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances en lien avec le bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, de sorte qu’elle contrevient aux dispositions de l’article L145-40-2 du code de commerce et sera réputée non écrite à compter du 1er juillet 2017.

Sur la demande de restitution

L’article 1231-6 du code civil mentionne que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Dans l'état du droit antérieur à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, si les parties à un contrat de bail commercial sont libres de convenir de la répartition entre elles des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, seules les stipulations contractuelles déterminent celles d'entre elles qui pèsent sur le preneur. (3e Civ., 13 février 2025, pourvoi n° 23-17.978).

En l’espèce, 

le preneur sollicite le remboursement des charges réglées précisant avoir cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux loués à effet du 30 avril 2024. 
Le bailleur sollicite une condamnation au paiement des charges réelles.

Les parties s’accordent sur le montant des charges facturées et réglées du 1er juillet 2017 au 30 avril 2024, soit la somme de 366 085,44 euros TTC.

La SCI [Q] a donné à M. [T] [E], expert immobilier auprès de la cour d’appel de Montpellier et gérant de la société Ethique Immobilis pour mission de « proposer une méthode de répartition des charges entre les différents locaux d’un ensemble immobilier sis [Adresse 6] (34), en respectant les dispositions de la loi Pinel ». 
Elle produit les rapports de cet expert et des justificatifs de charges. Il résulte de ces rapports que tant les charges générales que les charges spéciales concernent le local commercial litigieux mentionné « Alco Distribution (supermarché) » qui occupe plus de 90% de la surface de l’ensemble immobilier mais aussi plusieurs autres locaux commerciaux. 
Le bail du 31 août 2005 précise que le preneur « dispose de la jouissance non exclusive du parking et du mail afin de permettre l’accès des autres locataires et de leurs clients et fournisseurs ».

Il ressort de l’article 4 -2) bail du 31 août 2005 que « le preneur supportera toutes les réparations locatives, d’entretien et de bon fonctionnement dont celles prévues aux articles 1754, 1719 al 2 et 605 du code civil [..] Le preneur sera également tenu aux grosses réparations dont celles définies par l’article 606 du code civil ».

L’application de cette clause nécessite cependant que le bailleur justifie des réparations et travaux qu’il entend mettre à la charge du preneur.

Or en l’absence de mention au contrat de bail du 31 août 2005 de la méthode de répartition des montants de charges et travaux entre les différentes sociétés titulaires d’un bail commercial au sein de l’ensemble immobilier, les analyses développées dans le rapport d’expertise ne peuvent être retenues. Seule l’analyse des factures produites doit permettre de déterminer les travaux à mettre à la charge exclusive de la société Distribution Casino France.

Aucune des factures versées au débat par le bailleur sur les années 2017 à 2021, 2022 et 2024 ne concerne des travaux d’entretien ou réparation sur les seuls locaux donnés à bail commercial à la société Distribution Casino France.

Seule sera retenue la facture de la « SARL Demoulin Plomberie » en date du 1er septembre 2023 d’un montant de 632,40 euros, qui mentionne l’adresse du chantier « supermarché Casino » et le libellé « réparation de deux fuites sur alimentation dans la réserve (travaux en hauteur) ».

Ainsi la SCI [Q] sera condamnée au remboursement de la somme de 365 453,04 euros à la société Distribution Casino France, au titre des charges réglées sur la période du 1er juillet 2017 au 30 avril 2024.

Le preneur produit le courrier officiel de son conseil adressé au conseil du bailleur en date du 7 décembre 2020, le mettant en demeure de lui restituer la somme de 236 890,64 euros, de sorte qu’il convient de prononcer la condamnation aux intérêts au taux légal sur somme de 236 890,64 euros à compter du 7 décembre 2020 et à compter de la présente décision pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an sera prononcée.

Sur les demandes relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, à la taxe foncière et à l’assurance

Conformément à l’article 1134 du code civil applicable jusqu’au 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1344 du code civil, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Aux termes de l’article L145-40-2 du code de commerce, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. […] 
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.

Conformément à l’article R. 145-35 du code de commerce ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

En l’espèce, 

Le preneur sollicite :
le remboursement de la taxe d’ordure ménagère facturée avec la taxe foncière depuis l’année 2015 pour un montant de 101 068,38 euros TTCle remboursement de la taxe foncière à partir de l’année 2020 outre les ajustements des années 2018, 2019 et 2020 pour un montant de 262 535,78 euros TTC le remboursement de l’assurance pour un montant de 36 060,144 euros pour les années 2019 à 2023.
Ces demandes sont examinées conjointement, étant donné d’une part que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est mentionnée à la taxe foncière et a été réglée lors des appels de refacturation de cette dernière, d’autre part que la taxe foncière et l’assurance sont évoquées ensemble à l’article 4 16) du bail « charges semestrielles (eau, taxe foncière, assurance…) » qui dispose que « chaque semestre, en outre le preneur paiera sa consommation d’eau ainsi que la quote-part de la taxe foncière et d’assurance du bâtiment lui revenant et réglée d’avance pour le bailleur ».

Le bail prévoit en son article 4 9) « Impôts et taxes » que « le preneur satisfera à toutes les charges de ville, de police et de voirie » [..] « il supportera et acquittera exactement ses contributions personnelles et mobilières, taxes professionnelles et autres impôts et taxes, de toutes natures, auxquelles le preneur pourra être personnellement tenu à quelque titre que ce soit » […] Il remboursera au bailleur les charges des lieux loués, les prestations : impôts fonciers et taxes locatives et plus généralement toutes charges pouvant grever les lieux loués ».

L’article 4 10) du bail prévoit que « le preneur devra souscrire auprès d’une compagnie d’assurance notoirement solvable, une ou plusieurs polices d’assurance pour le compte du bailleur […] le bailleur aura le droit de se substituer au preneur pour le paiement des primes d’assurance et la souscription de polices complémentaires [..] le preneur devra rembourser au bailleur les sommes ainsi acquittées et tous frais quelconques liés à ces paiements et souscriptions. »

La taxe d’ordure ménagère correspond à un service rendu par la commune, elle est incluse dans les impôts fonciers et dans les prestations et toutes les charges grevant les lieux loués mentionnées à l’article 4 9) précité.

Il convient de relever que la cour d’appel d’[Localité 3] dans son arrêt en date du 15 septembre 2022, rectifié par arrêt du 9 février 2023, dont il n’est pas justifié qu’il a fait l’objet d’un pourvoi, a examiné le bail et ses clauses.
La décision explique que la minoration du montant du loyer a été sollicitée par la société Distribution Casino France au motif que la taxe foncière était mise à sa charge.
La cour d’appel indique que le montant du loyer a été fixé en retenant que le bail mettait à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du code civil et le paiement de la taxe foncière. 

Ainsi, eu égard à l’autonomie de la volonté contractuelle prévalant avant la loi du 18 juin 2014, il en résulte que les parties ont convenu du paiement par le locataire des impôts fonciers, de sorte que le preneur est redevable de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères jusqu’au renouvellement du bail le 1er juillet 2017.

La liberté contractuelle a été encadrée par les dispositions de l’article L145-40-2 du code de commerce, qui s’appliquent au bail litigieux à compter du 1er juillet 2017.

Les articles 4 9) alinéa 4 et 4 16) ne satisfont pas à ces dispositions.
L’article 4 9) alinéa 4 ne comporte pas de liste précise et limitative des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, ni de détail sur la quote-part de répartition. 
Si l’article 4 16) indique que le preneur réglera sa quote-part d’assurance et de taxe foncière aucune indication n’est portée quant aux critères de répartition pour déterminer cette quote-part.

En conséquence, il y a lieu de déclarer non écrite la clause stipulée à l’article 4 9) « impôts et taxes » alinéa 4 correspondant au paragraphe « Il remboursera au bailleur les charges des lieux loués, les prestations : impôts fonciers et taxes locatives et plus généralement toutes charges pouvant grever les lieux loués, le tout de manière à ce que le loyer perçu par le bailleur soit net de toutes charges réelles quelconques ».

Il convient de déclarer non écrite la partie « ainsi que la quote-part de la taxe foncière et d’assurance du bâtiment lui revenant et réglée par avance par le bailleur » de la clause stipulée à l’article 4 16) « charges semestrielles (eau, taxe foncière, assurance…) »

S’agissant des conséquences, 

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (ci-après TEOM) et la taxe foncière (ci-après TF),
Aucune clause du bail du 31 août 2005, autres que celles réputées non écrites ne mentionnent le paiement de ces taxes, paiement non contesté par le bailleur, de sorte que la condamnation en restitution sera prononcée.

Le rapport d’expert produit par la SCI [Q] comporte un tableau de l’impôt foncier facturé hors taxes, sans que la TEOM ne soit déduite.

Le preneur produit les différents appels de refacturation qui comprennent outre le montant de l’impôt foncier incluant celui de la TEOM, des « frais de fiscalité directe 3% et 8% » et des « frais de gestion administratif 1% », outre la « TVA de 20% ». 
Il verse également au débat un tableau de calcul du montant réglé au titre de la TF reprenant les appels de refacturation. Il sollicite la restitution de la TF après exclusion de la TEOM sur les cinq dernières années pour la somme de 262 535,78 euros. Il convient de faire droit à cette demande.

Dans ses conclusions en page 27, le preneur liste les montants de la TEOM outre la TVA depuis 2015 en se référant à ses pièces n°13 correspondant aux appels de refacturation de taxe foncière.
Il sollicite le remboursement de la somme de 101 068,38 euros.
Ne seront retenus que les montants des années 2018 à 2023 outre la moitié du montant pour l’année 2017, comptabilisée à partir du 1er juillet 2017 soit la somme totale de 59 507,48 euros (11 450,35 + 11 368,21 +11 278,32 + 10 137,47 + 10 139,88 + 10 207,53 +5 063,19).

La SCI [Q] sera donc condamnée à régler à la société Distribution Casino France la somme de 262 535,78 euros au titre de la restitution de la taxe foncière.
Cette demande a été introduite par conclusions du 2 juin 2025, de sorte que taux d’intérêt légal s’appliquera à compter de cette date.

La SCI [Q] sera également condamnée à régler à la société Distribution Casino France la somme de 59 507,48 euros au titre de la restitution de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Cette demande a été sollicitée par courrier de mise en demeure du 7 décembre 2020, sans pour autant que le montant soit explicité et il a été fait droit à l’application du taux d’intérêt légal à compter de cette mise en demeure sur la totalité de la somme dans le cadre de la condamnation à la restitution des charges, de sorte que le taux d’intérêt au taux légal sur le montant de la TEOM s’appliquera à compter de la présente décision.


La capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an sera prononcée pour ces deux condamnations en paiement.

Sur les cotisations d’assurance, 
Outre la partie de la clause 4 16) déclarée non écrite, la clause 4 10) met à la charge du preneur le paiement des cotisations souscrites par le bailleur si le preneur ne satisfait pas aux obligations de souscription imposées.

La société Distribution Casino France ne produit aucun document pour démontrer qu’elle a souscrit les assurances mentionnées au bail. Elle verse au débat les refacturations de la SCI [Q] au titre de l’assurance pour les années 2019 à 2023, qui portent mention de la quote-part « 1900/2371 m² ».

La SCI [Q] produit en pièce 15 des factures de la société de courtage Groupe Sodalis et de la société AXA pour une assurance multirisque immeuble annuelle et un contrat « IM Propriétaire ». Il convient d’en déduire qu’il s’agit de l’assurance de la totalité de l’immeuble.

Etant donné que l’article 4 10) prévoit que «le preneur devra rembourser au bailleur les sommes ainsi acquittées et tous frais quelconques liés à ces paiements et souscriptions. », que cette clause n’est pas réputée non écrite dans le bail renouvelé au 1er juillet 2017, que les modalités de calcul de la quote-part sont mentionnées aux avis de refacturation adressés par le bailleur au preneur, et que ce dernier ne démontre pas en quoi ce calcul serait erroné, il n’y a pas lieu de condamner le bailleur au remboursement des cotisations d’assurance.

La demande de la société Distribution Casino France à ce titre sera rejetée.


Sur les demandes reconventionnelles de la SCI [Q]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux articles 1347 et 1348 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
La compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce,

La SCI [Q] sollicite la compensation de créances après avoir recalculé les quotes-parts de charges, taxes et assurance selon deux méthodes de pondération différentes explicitées au rapport de l’expert M. [E] qu’elle verse au débat.

Cependant, en l’absence de modalités de répartition mentionnées au bail, l’accord des parties n’est pas démontré quant à la méthode choisie par le bailleur. 

Les demandes de la SCI [Q] à ce titre seront rejetées, tout comme la compensation étant donné l’absence de créances du bailleur à l’encontre du preneur.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
La SCI [Q], partie succombante, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

L'équité commande de condamner, la SCI [Q] au paiement de la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et compatible avec la nature de l’affaire s’agissant de condamnation en paiement. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

DEBOUTE la société Distribution Casino France de ses demandes tendant à écarter les dernières conclusions et pièces de la SCI [Q], 

DECLARE non écrite la clause du bail du 31 août 2005 stipulée à l’article 4 15) « Charges forfaitaires » applicable au bail commercial renouvelé le 1er juillet 2017 entre la SCI [Q] (bailleur) et la société Distribution Casino France (preneur),

CONDAMNE la SCI [Q] à payer la somme de 365 453,04 euros à la société Distribution Casino France, au titre des charges réglées sur la période du 1er juillet 2017 au 30 avril 2024 outre intérêts au taux légal sur la somme de 236 890,64 euros à compter du 7 décembre 2020 et à compter de la présente décision pour le surplus,

PRONONCE la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

DIT que tout paiement partiel s’imputera d’abord sur les intérêts par application de l’article 1343-1 du code civil,

DECLARE non écrite la clause du bail du 31 août 2005 stipulée à l’article 4 9) « impôts et taxes » alinéa 4 selon laquelle « Il remboursera au bailleur les charges des lieux loués, les prestations : impôts fonciers et taxes locatives et plus généralement toutes charges pouvant grever les lieux loués, le tout de manière à ce que le loyer perçu par le bailleur soit net de toutes charges réelles quelconques » applicable au bail commercial renouvelé le 1er juillet 2017 entre la SCI [Q] (bailleur) et la société Distribution Casino France (preneur),

DECLARE non écrite la partie « ainsi que la quote-part de la taxe foncière et d’assurance du bâtiment lui revenant et réglée par avance par le bailleur » de la clause du bail du 31 août 2005 stipulée à l’article 4 16) « charges semestrielles (eau, taxe foncière, assurance…) » applicable au bail commercial renouvelé le 1er juillet 2017 entre la SCI [Q] (bailleur) et la société Distribution Casino France (preneur),

CONDAMNE la SCI [Q] à payer à la société Distribution Casino France :
la somme de 262 535,78 euros au titre de la restitution de la taxe foncière outre intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2025,la somme de 59 507,48 euros au titre de la restitution de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
PRONONCE la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

DIT que tout paiement partiel s’imputera d’abord sur les intérêts par application de l’article 1343-1 du code civil,

DEBOUTE la société Distribution Casino France de sa demande en paiement au titre des cotisations d’assurance,

DEBOUTE la SCI [Q] de ses demandes reconventionnelles,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE la SCI [Q] aux entiers dépens

CONDAMNE la SCI [Q] à payer à la société Distribution Casino France la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

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• 12 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/08302

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• 6 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/07339

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• 5 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Pontoise · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01130

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• 20 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/10196

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• 1 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Dijon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02836

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• 20 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/10918

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Mise à jour de la source le 2026-06-10T20:55:09.277Z.