Tribunal judiciaire de Dijon, LOYERS COMMERCIAUX, 1 juillet 2026, n° 24/02836

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte notarié des 30 septembre et 23 novembre 1949, Mme [X] [Y], M. [B] [M] et M. [O] [M] ont donné à bail à la société SO FO GA un ensemble immobilier situé [Adresse 7], comportant notamment une maison d'habitation de plusieurs pièces ainsi que plusieurs hangars, remise, magasin, deux cours et quai. Ce bail a été consenti pour une durée de trente années entières et consécutives, à compter du 1er juillet 1949. 

Suivant acte notarié des 18 et 25 juillet 1969, Mme [X] [Y], M. [B] [M] et M. [O] [M] ont conclu un avenant au bail avec M. [E] [I], agissant au nom et comme directeur général de la société SO FO GA.

Par acte notarié du 24 novembre 1980, les parties sont convenues de renouveler le bail en date des 30 septembre et 23 novembre 1949, objet d’un avenant, pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir rétroactivement à compter du 1er juillet 1979, pour les biens suivants : un immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 6], comprenant aire de poste de distribution d’essence, magasin, toilettes, WC, grand bâtiment à usage de garage, station-service, atelier et magasin avec quai, le tout cadastré section BK n° [Cadastre 1] pour 1267 m². 

Par acte notarié du 15 septembre 1989, les parties sont convenues d'un nouveau renouvellement de bail commercial pour une période de neuf années entières et consécutives, ayant commencé à courir à compter du 1er juillet 1988 pour se terminer le 30 juin 1997. 

Suivant acte notarié des 8 février et 13 avril 1999, M. [B] [M] et M. [O] [M] ont donné à bail à titre commercial à la société des Pétroles Shell, qui venait aux droits de la société SO FO GA, en vertu d'un acte notarié 






de cession de fonds de commerce du 9 juillet 1991, les biens suivants : un terrain situé [Adresse 8] à [Localité 6], cadastré section BK n° [Cadastre 1] pour 1262 m², comprenant deux hangars, l’un abritant bureaux, atelier, boutique, toilettes et vestiaire et l’autre construit sur quai à usage de parking. Le bail a été consenti pour une période de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir à compter du 1er juillet 1998 pour se terminer le 30 juin 2007, pour un loyer annuel de 170 000 francs, majoré de la TVA, payable trimestriellement et d’avance. 

Par acte notarié du 24 novembre 2010, la société des Pétroles Shell a cédé à la SAS TD [W] - [Q] [F] - [W] (ci-après, la société TD [W] - [Q] [F] - [W]) le fonds de commerce de station-service exploité [Adresse 9] et [Adresse 10] et le droit au bail s’y rattachant. 

Le fonds de commerce a fait l’objet d’un contrat de location-gérance auprès de la société Soulier qui exploite une station-service sous l’enseigne Avia et un garage sous l’enseigne Midas.

Par actes extra-judiciaires des 31 août, 2 et 3 septembre 2021, la société TD [W] - [Q] [F] - [W] a formulé une demande de renouvellement du bail commercial entre les mains des propriétaires indivis, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021. 
Les bailleurs n’ont pas notifié de refus de renouvellement du bail dans le délai de trois mois suivant la notification de la demande de renouvellement.

Mme [S] [M], Mme [G] [M], M. [P] [M] et M. [E] [M] (ci-après, l’indivision [M]) ont fait signifier, le 26 juillet 2023, un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux en sollicitant notamment l’organisation d’une expertise aux fins de détermination de la valeur locative des locaux et la fixation à titre provisoire du montant du loyer pendant la durée de la procédure à la somme de 100 000 euros HT et HC à compter du 1er juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, l’indivision [M] ont fait assigner la société Avia TD [W] - [Q] [F] - [W] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dijon en fixation du loyer du bail renouvelé. 

Par jugement du 12 mars 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dijon a notamment :
- dit que le bail commercial s’est trouvé renouvelé à compter du 1er octobre 2021 ;
- avant-dire-droit, ordonné une expertise judiciaire et commis pour ce faire M. [Z] ; 
- dit que le loyer provisionnel du bail renouvelé restera fixé pour la durée de la procédure au montant actuellement en vigueur.

Par mémoire après expertise, l’indivision [M] ont sollicité au visa des articles L. 145 54 et L. 145 33 du code de commerce de voir :






à titre principal
fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 100 530,36 euros HT par an à compter du 1er juillet 2023, outre intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances trimestriellescondamner la société Avia TD [W] - [Q] [F] - [W] à leur verser une somme de 138 838,20 euros HT, soit 166 605,84 euros TTC arrêtée au 4 trimestre 2025, au titre de l’arriéré locatif, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles condamner la société Avia TD [W] - [Q] [F] - [W] à leur verser une somme de 13 883,82 euros HT, soit 16 059,84 euros TTC par mois pour chaque trimestre postérieur au 4 trimestre 2025, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles.à titre subsidiaire
fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 95 597,52 euros HT par an à compter du 1er juillet 2023, outre intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances trimestriellescondamner la société Avia TD [W] - [Q] [F] - [W] à leur verser une somme de 126 506,32 euros HT, soit 151 807,32 euros TTC, au titre de l’arriéré locatif, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;condamner la société Avia TD [W] - [Q] [F] - [W] à verser l’indivision [M] une somme de 12 650,61 euros HT, soit 15 180,73 euros TTC par mois pour chaque trimestre postérieur au 4 trimestre 2025, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles.à titre infiniment subsidiaire
fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative fixée par l’expert, soit 78 500 euros HT, hors charges, par an à compter du 1er juillet 2023.en conséquence :
condamner la société Avia TD [W] - [Q] [F] - [W] à leur verser la somme de 83 762,30 euros HT, soit 100 514,76 euros TTC, au titre de l’arriéré locatif, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;condamner la société Avia TD [W] - [Q] [F] - [W] à leur verser une somme de 8 376,23 euros HT, soit 10 051,47 euros TTC par mois pour chaque trimestre postérieur au 4 trimestre 2025, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles.en tout état de cause :
condamner la société Avia TD [W] - [Q] [F] - [W] à verser à l’indivision [M] chacun la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Par mémoire après expertise, la société Avia TD [W]-[Q] [F]- [W] a sollicité au visa des articles L. 145 54 et L. 145 33 du code de commerce de voir : 
 
à titre principal,
juger qu’il n’y a lieu à révision du loyer du bail renouvelé ;




débouter l’indivision [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;à titre subsidiaire,débouter l’indivision [M] de leur demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 100 530,36 euros HT par an à compter du 1er juillet 2023, outre intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;débouter l’indivision [M] de leur demande de paiement présentée à leur encontre de la somme de 138 838,20 euros HT, soit 166 605,84 euros TTC arrêtée au 4 trimestre 2025 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles débouter l’indivision [M] de leur demande de paiement, par la société [Q] [F] [W], de la somme de 13 883,82 euros HT, soit 16 059,84 euros TTC par mois pour chaque trimestre postérieur au 4 trimestre 2025, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;juger qu’il n’y a lieu à révision du loyer du bail renouvelé ;à titre très subsidiaire,
débouter l’indivision [M] de leur demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 95 597,52 euros HT par an à compter du 1er juillet 2023, outre intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;débouter l’indivision [M] de leur demande de paiement présentée à leur encontre de la somme de 126 506,32 euros HT, soit 151 807,73 euros TTC arrêtée au 4 trimestre 2025 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;débouter l’indivision [M] de leur demande de paiement présentée à leur encontre, de la somme de 12 650,61 euros HT, soit 15 180,73 euros TTC par mois pour chaque trimestre postérieur au 4 trimestre 2025, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;juger qu’il n’y a lieu à révision du loyer du bail renouvelé ;à titre infiniment subsidiaire,
débouter l’indivision [M] de leur demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative fixée par l’expert, soit 78 500 euros HT, hors charges, par an à compter du 1er juillet 2023 ;débouter l’indivision [M] de leur demande de paiement présentée à leur encontre de la somme de 83 762,30 euros HT, soit 100 514,76 euros TTC au titre de l’arriéré locatif, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;débouter l’indivision [M] de leur demande de paiement présentée à leur encontre de la somme de 8 376,23 euros HT, soit 10 051,47 euros TTC par mois pour chaque trimestre postérieur au 4 trimestre 2025, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;en tout état de cause,
lui accorder dans l’hypothèse d’une revalorisation du montant du loyer du bail renouvelé, un délai de 24 mois pour s’acquitter du paiement de l’arriéré locatif ;écarter l’exécution provisoire ;condamner solidairement l’indivision [M] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance, dont les frais d’expertise. 




L’affaire a été plaidée le 13 mai 2026 pour être mise en délibéré au 1er juillet 2026.

Motifs

MOTIFS 

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’ainsi que cela a été jugé définitivement au fond par jugement du 12 mars 2025, le nouveau bail a pris effet à la date d’expiration de la prorogation soit à l’expiration du congé par application de l’article L. 145-12 du code de commerce, soit le 1er octobre 2021 et que le bail a excédé la durée de douze ans par l’effet d’une tacite prolongation.

En raison de la tacite prolongation, le bail a dépassé la durée de douze ans au 1er octobre 2021, de telle sorte que le loyer de ce bail doit être fixé à la valeur locative.


I/ Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° - les caractéristiques du local considéré,
2° - la destination des lieux,
3° - les obligations respectives des parties, 
4° - les facteurs locaux de commercialité,
5° - les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R. 145-3 et suivants de ce même code relatifs à la détermination de la valeur locative viennent préciser les modalités de prise en compte de ces différents critères.

La société Avia TD [W]-[Q] [F]- [W] sollicite à titre principal de voir juger qu’il n’y a pas lieu de réévaluer le montant du loyer commercial. 

L’indivision [M] sollicite au contraire la revalorisation du loyer à titre principal à la somme de 100 530,36 euros HT par an à compter du 1er juillet 2023, à titre subsidiaire, l’application d’une décôte de 10 % soit un loyer de 95 597,52 euros HT et à titre infiniment subsidiaire, la fixation du loyer au montant arrêté par l’expert judiciaire soit la somme de 78 500 euros HT. 

1/ Sur la destination des lieux

L'article R. 145-3 du code de commerce dispose que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;





3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En application de l'article R. 145-5 du même code, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7 du code de commerce.

 En l’espèce, les locaux loués sont exclusivement réservés à l’activité de garage et de station service, c’est-à-dire à la distribution de tous les produits pétroliers (quels qu’ils soient) ainsi qu’à la commercialisation de tout accessoire, objet ou marchandise lié à l’automobile ou intéressant les automobilistes. À titre strictement accessoire, ils peuvent également vendre des produits alimentaires. Le locataire s’interdit formellement, même de façon temporaire, toute modification de cette affectation et ne peut exercer aucune autre activité que celles énoncées. 

Aucun changement de destination n’a été constaté au cours du bail.

L’activité exercée demeure conforme aux termes du contrat.

2/ Sur les facteurs locaux de commercialité

a) Sur l’emplacement des locaux en centre-ville

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, “les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire”.

L'article R. 145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 ; qu'à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; que les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte et qu'elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation

En l’espèce, la société Avia TD [W]-[Q] [R] s’oppose à l’argumentation de l’indivision [M] qui soutient que la localisation de son local, au cœur de la [Adresse 11] et de la Légion d’Honneur – carrefour de quatre boulevards ([Localité 7], [Localité 8], Voltaire, Carnot) et de deux rues ([Localité 9], [H] Cabet) – constitue un avantage stratégique et concurrentiel. Elle indique que cette place, unique à [Localité 6] avec la [Adresse 12], était historiquement un point névralgique, justifiant 
l’installation de la station service dès 1949. Or, l’explosion du trafic a transformé ce carrefour en un « point noir » où embouteillages quotidiens et prolongés sont la norme. Les travaux de réaménagement amorcés par la municipalité en avril 2024 – végétalisation, création de trottoirs et pistes cyclables à double sens empiétant sur la chaussée – ont aggravé la congestion, rendant l’accès au local difficile, voire impossible pour les livraisons et les interventions du garage. Les automobilistes, incités par des applications GPS et les réseaux sociaux, évitent désormais cette zone, comme en témoignent de nombreux articles de presse locale. Ainsi, loin d’être un atout, la situation géographique du local génère aujourd’hui des contraintes de mobilité et une perte d’attractivité commerciale, traduite par la chute du chiffre d’affaires de la station service (de 213 128 euros en 2022 à 17 794 euros fin juin 2024) et de la boutique attenante (baisse de 6 % à 18 % selon les périodes). En outre, la politique municipale orientée vers la transition écologique décourage la présence d’activités polluantes en centre ville. Dès lors, aucune justification ne peut être invoquée à ce titre pour une revalorisation du loyer.

L’indivision [M] rappelle que le bien immoblier loué est implanté sur l’une des artères les plus fréquentées de la ville, véritable carrefour sur lequel débouchent quatre boulevards ([Localité 7], de [Localité 8][Adresse 13], Carnot) et deux [Adresse 14]), ce qui la place, aux côtés de la [Adresse 12], parmi les rares places dijonnaises où convergent autant de voies. Depuis 1949, la station service occupe cet emplacement stratégique. Contrairement à ce qu’indique la société Avia TD [W]-[Q] [R] s’agissant de l’incidence négative des travaux opérés sur la place sur son chiffre d’affaires entre 2022 et 2024, elle souligne que ces données coïncident avec la période des aménagements urbains, sans constituer une tendance permanente. Par ailleurs, la société sous loue la majeure partie des locaux à la société Midas dont le bilan pour les exercices 2021à 2024 révèle une évolution du chiffre d’affaires comparable à la moyenne nationale, avec seulement une variation de +7,7 % entre 2023-2024 et 2024-2025, variation attribuée aux travaux en cours et donc considérée comme temporaire et normale. Enfin, aucune donnée financière n’a été fournie pour 2025 ni pour le premier trimestre 2026.

Sur ce, 

Il ressort du rapport d’expertise que les locaux, constitués d’une station service [Etablissement 1] et d’un garage Midas implantés sur la place du [Adresse 15], se situent à proximité de l’hypercentre, au carrefour du [Adresse 16], de la [Adresse 17], du [Adresse 18], du [Adresse 19], du [Adresse 20] et de la [Adresse 21]. Cette situation, à la fois bordure du centre ville historique et axe névralgique rassemblant six grandes voies, confère aux bâtiments un emplacement stratégique à fort trafic automobile. Il ajoute que la surface globale est importante : la station service possède son auvent et une boutique attenante, tandis que le garage abrite un vaste atelier [Etablissement 2] (bureau, deux réserves, sanitaires) prolongé d’un hangar avec box, permettant le stockage de véhicules hors voirie. Il ajoute que la place du 30 Octobre a bénéficié d’aménagements en 2024-2025, postérieurs au bail, et s’inscrit dans un tissu urbain riche de monuments et d’hôtels particuliers, attirant les touristes.





Le preneur de ces locaux jouit donc d’un avantage comparatif sur les stations service et les garages localisés dans les zones commerciales (parkings des enseignes Carrefour, Leclerc, Super U, Intermarché) ou en périphérie ([Adresse 22], [Adresse 23], [Localité 10], [Localité 11], [Localité 12], [Adresse 24]), les automobilistes ayant en effet la possibilité d’effectuer l’entretien de leur véhicule dans une zone desservie par les transports en commun.

La juridiction de céans considère que l’expert a retenu à juste titre que l’emplacement des locaux constitue un point fort bonifiant la valeur locative. 

b) Sur la valeur locative de base

En l’espèce, l'expert a recherché des termes de comparaison qui sont discutés par le bailleur. Il rappelle que le marché immobilier des stations services et garages à [Localité 6] est très restrictif ; le nombre de ces établissements en centre ville s’est considérablement réduit et la plupart sont détenus par leurs exploitants, ce qui entraîne des loyers adaptés aux besoins de ces derniers, éloignés de la valeur locative de marché. La méthodologie retenue repose sur l’étude annuelle de la Chambre de Commerce et d’Industrie de [Localité 6] (2021), qui recense, par typologie (activités, bureaux, entrepôts), les offres et les loyers observés lors des transactions de l’année, en se concentrant exclusivement sur le bâti et en excluant l’influence de l’activité. Cette analyse, alimentée par les acteurs immobiliers, permet d’évaluer tant le marché des bureaux que celui des locaux d’activités appliqués à l’atelier et au hangar.

Or, il n’est pas contesté que la présence de stations-services en centre-ville est devenue rare, en raison du développement des grandes surfaces et des modifications des habitudes de consommation. 

Dès lors, la méthologie adoptée par l’expert apparaît tout à fait pertinente et permet de fixer une valeur locative de base sur le fondement des observations des transactions sur les marchés de bureaux et de hangar. 

Il convient de constater que les parties ne contestent pas les surfaces utiles retenues par l’expert à savoir 1281 m². 

Elles s’opposent en revanche s’agissant des décotes pratiquées par l’expert.

L’indivision [M] indique que l’expert judiciaire a, de façon systématique, choisi comme valeur de base la plus basse avant d’appliquer les décotes et majorations liées à la situation physique, à l’utilité ou à l’état des locaux. Si cette méthode est justifiable pour les bureaux, qui s’insèrent dans le cadre d’une location commerciale, elle estime toutefois qu’elle ne doit pas s’appliquer aux locaux d’activités. En effet, les données sur lesquelles l’expert s’est appuyé portent uniquement sur des locaux d’activités situés en dehors de la couronne du centre ville, alors que la station service et le garage de l’indivision [M] se trouvent précisément dans la couronne intérieure, où il n’existe aucune autre station-service. Cette localisation particulière rend inappropriée l’application de la valeur basse de 50 €/m² annuel pour une partie des locaux. De plus, il est surprenant que les parties construites (atelier, hangar 





et annexes) ne soient pas valorisées davantage que l’auvent. L’indivision [M] réclame donc que l’on retienne une valeur de base de 60 €/m² annuel pour l’atelier, le hangar et les annexes, à laquelle s’appliqueront les majorations et décotes (limitées à 10 %) prévues pour les locaux d’activités.

La société Avia TD [W]-[Q] [R] s’oppose au raisonnement des consorts [M] qui sollicitent de retenir une valeur de 60 €/m², ce qui n’est pas compatible avec les données objectives constatées et conduit à une surévaluation. Elle rappelle en effet que tant l’expert judiciaire que M. [N] se sont appuyés sur les données de la CCI Métropole de Bourgogne, qui portent exclusivement sur des locaux (bureaux et activités) situés hors du centre ville. Selon l’expert, ces chiffres reflètent la réalité du marché : la plupart des bureaux et activités se situent en périphérie, les stations-services et garages étant rares et en fort déclin au cœur de la ville, leur localisation périphérique étant d’ailleurs inhérente à la nature polluante de l’activité. L’enquête de voisinage menée par l’expert n’a pas permis d’identifier des situations comparables pertinentes. Sur la base de ces constats, l’expert a retenu, pour certains locaux, la valeur la plus basse du loyer compte tenu du caractère ancien et dégradé des locaux.

Sur ce, 

L’expert a évalué les valeurs locatives des différents locaux en se basant sur les données (seconde main) IMDEX 2021 du marché des bureaux et des locaux d’activités. Pour les bureaux, la fourchette d’évaluation se situe entre 120 € et 155 €/an. L’expert indique que s’ils sont jugés indispensables, en bon état et dotés d’une vitrine visible de la place du 30 Octobre, leur usage est davantage commercial que tertiaire ce qui le conduit à retenir une valeur de base de 120 €/an. 

S’agissant des locaux d’activités, l’expert indique que les données statistiques permettent de retenir une fourchette de 50 € à 80 €/an. L’expert indique que s’ils offrent une grande surface exploitable et une situation physique recherchée, il applique une minoration en raison de l’état dégradé des locaux le conduisant à retenir la valeur de base étant de 50 €/an.

Si l’expert n’a pas eu d’autre alternative que de réaliser son échantillonnage à partir d’entreprises situées en périphérie du centre-ville, faute de situations comparables à l’intérieur de la couronne, la décote liée à l’état des locaux sera appliquée sur une valeur supérieure en raison de la rareté du bien et de sa spécifité qui justifie une pondération haussière de la valeur de base. En effet, si les désagréments décrits par la société Avia TD [W]-[Q] [R] s’agissant des embouteillages autour de la place du 30 Octobre sont indéniables, il n’en demeure pas moins que son emplacement reste un avantage comparatif par rapport aux concurrents compte tenu de sa proximité du centre-ville, mais également du périphérique urbain, étant précisé que les travaux réalisés ont nécessairement généré des désagéments temporaires, ainsi que le relève à juste titre l’expert. 

La prise en compte de la fourchette basse par l’expert n’apparaît en effet pas cohérente avec ses constats sur l’avantage concurrentiel dont il s’est convaincu et que retient la juridiction de céans, la décote au titre de l’état dégradé des locaux intevenant dans un second temps du raisonnement. 



La valeur retenue pour les bureaux et l’aire de circulation n’est pas contestée par les parties. 

Dès lors, la valeur de 60 euros sera retenue pour l’atelier, le hangar, les annexes.

c) Sur les facteurs de majoration et de diminution de la valeur locative

Aux termes de l’article R. 145-8 du code de commerce : “du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé”.

Le même article prévoit que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer et qu'il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. 

En l’espèce, l’indivision [M] considère que l’état dégradé du hangar peut justifier une décote, mais elle ne doit pas dépasser 10 % sous réserve de la démonstration par la société Avia TD [W]-[Q] [R] de l’impact effectif de l’état des lieux sur l’activité. Elle rappelle que seule une dépréciation ayant un impact objectif et chiffré sur la valeur locative peut être retenue. Or, aucune preuve tangible n’atteste que la détérioration du hangar (qui fonctionne aujourd’hui comme une cour couverte et demeure exploitable pour le stockage de véhicules) réduit réellement la valeur locative ; ainsi, la décote de 30 % proposée apparaît excessivement élevée. Elle cite à ce titre une décision du tribunal judiciaire de Paris du 29 mai 2013, RG n° 11/02013 dans laquelle une toiture très abîmée n’avait justifié qu’un abattement de 10 %. Elle ajoute que l’origine du mauvais état reste incertaine et les factures d’entretien ne sont pas disponibles, le défaut d’entretien du locataire étant pointé.

La société Avia TD [W]-[Q] [F]- [W] indique que la demande de révision du loyer ne peut qu’être rejetée compte tenu de l’état des locaux. Elle rappelle qu’elle a dû assigner en référé l’indivision [M] devant le Président du tribunal judiciaire de Dijon en raison des infiltrations persistantes dans les locaux loués, notamment la toiture de la station-service et du garage. Dès mai 2021, elle a signalé des infiltrations d’eau de pluie qui ruissellent sur les tableaux électriques générant un danger pour les 






personnes et les biens. Après un premier constat et l’intervention d’un électricien le 17 mai 2021 recommandant l’arrêt de l’usage du site jusqu’à la remise d’étanchéité, elle a fait réaliser des travaux d’étanchéité d’une partie de la toiture au droit de la station-service par bitumage.
Elle rappelle qu’en vertu de l’article R. 145-35 du code de commerce, le bailleur est tenu des grosses réparations (article 606 du Code civil) telles que la réfection de la toiture. Malgré les travaux réalisés, les infiltrations persistent, inondant le garage, détériorant plafonds, murs et mobiliers, et mettant en danger les installations électriques et la charpente ainsi que cela résulte du constat d’huissier du 23 octobre 2023 et du rapport SMAC du 5 janvier 2023 qui imputent ces désordres à l’état de la couverture qui doit être refaite entièrement. L’indivision [M], bien qu’informée, ne réalise aucun des travaux urgents requis. Dans ce contexte, elle souligne qu’elle a dû saisir le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon, qui a rejeté sa demande par ordonnance du 15 mars 2024, décision réformée par la Cour d’appel de Dijon dans son arrêt du 17 octobre 2024, confirmant la présence d’un péril imminent et enjoignant l’indivision [M] d’effectuer les réparations sous astreinte. À ce jour, les travaux restent inexécutés. 
Elle s’oppose également à la demande subsdiaire de l’indivision [M] qui concède une décote de 10%, expliquant que le hangar se trouve dans un état de dégradation avancée, comme le constate l’expert judiciaire à la lumière du rapport de l’entreprise [V] mandatée par les bailleurs (pièces 5 et 11). Le rapport souligne que la toiture, fortement détériorée, nécessite des travaux de rénovation importants à court terme : remplacement total du couvert, des chevrons et des ouvrages d’évacuation des eaux pluviales en zinc, la garantie décennale de l’entreprise n’étant plus applicable. Cette situation, aggravée par des infiltrations et inondations qui constituent un péril imminent (arrêt de la Cour d’appel de [Localité 6], pièce 8), porte atteinte au droit de jouissance du preneur et menace la sécurité des biens et des personnes. Elle a donc proposé à l’expert d’appliquer un coefficient de décote plus élevé afin de refléter ce danger.

Sur ce, 

 En application de l'article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputées au locataire notamment les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, dont font partie les travaux de couverture.

En l’espèce, la cour d’appel de [Localité 6] dans son arrêt du 17 octobre 2024 a caractérisé l’existence d’un dommage imminent sur la base des constats des 23 août 2023 et 20 octobre 2023 qui révèlent d’importantes détériorations : pannes en bois rongées, flaques d’eau au sol du stationnement, fibrociments tachés de salpêtre, dalles et faux plafonds humides, infiltrations dans le placard 
contenant le compteur Linky et le tableau électrique, ainsi que de multiples infiltrations affectant les locaux bureaux, d’accueil, sanitaires, ateliers et vestiaire (eau stagnante, plafonds détrempés, batteries immergées).

Selon procès-verbal du 21 mai 2024, malgré l’intervention de la société [V], le mur du tableau électrique reste très humide, l’installation électrique est couverte de gravats et d’humidité (compteur, tableau, placard, étagères, cartons), et de fortes quantités d’eau stagnante subsistent dans les ateliers, le vestiaire, la station-service et aux abords des vitrines. Si l’orage de grêle du 20 mai 2024 à [Localité 6] a aggravé la situation, les infiltrations persistent aux mêmes points, indiquant une étanchéité insuffisante, notamment dans la zone 1 où les plaques de fibrociment contiennent de l’amiante. Le rapport SMAC du 5 janvier 2023 confirme un défaut d’étanchéité. Bien que le risque d’effondrement de la toiture ne soit pas démontré, les infiltrations récurrentes sur le tableau électrique créent un danger imminent d’électrocution pour le personnel et les clients. 

L’expert a justement appliqué un coefficient de majoration en raison de la situation privilégiée du bien immobilier et un coefficient de minoration lié au mauvais état voire au très mauvais état des locaux.

En effet, les bureaux jouissent d’une bonne visibilité et d’un confort d’accueil justifiant d’appliquer une majoration de 20 % sans minoration puisqu’ils sont en bon état.

L’atelier, doté de cinq ponts et d’un espace suffisant pour traiter et abriter plusieurs véhicules doit bénéficier d’une majoration de 20 % outre sa localisation en centre ville laquelle constitue un élément favorable. Sa vétusté justifie d’appliquer une décote de 10 %.

Le hangar, doit recevoir une majoration de 20 % compte tenu de son emplacement, et de sa capacité d’accueil de plusieurs véhicules sans encombrer les stationnements environnants, ce qui justifie une majoration de 15 % pour son utilité. 

L’importance du coût des réparations à effectuer pour reprendre la toiture, relèvent des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil ce qui résulte clairement de l’arrêt précité de la cour d’appel de [Localité 6]. L’expert ne retient pas de répartition de la charge de ces travaux entre le bailleur et le preneur, rappelant la décision judiciaire précitée qui impute clairement la charge au bailleur. 

L’indivision [M] ne conteste pas que la toiture n’est toujours pas réparée, malgré l’injonction judiciaire résultant de l’arrêt précité du 17 octobre 2024 et ne peut sérieursement contester que les constats inquiétants opérés par les entreprises spécialisées n’ont aucune incidence sur la valeur locative, eu égard aux risques majeurs pour l’intégrité physique voire la vie des personnes (salariés) et les biens. L’abattement de 30 % proposé par l’expert est parfaitement adapté à la situation critique constatée le commissaire de justice les 9 août 2023, 20 octobre 2023 et 22 avril 2024.

Les annexes (vestiaire, espace pneus compresseur, archives, magasin de pièces…) pour les mêmes raisons doivent pouvoir bénéficier d’une majoration de 20%. Toutefois, son état général dégradé conduit à une minoration de 15 %, pour les mêmes raisons qu’exposées supra. 

Le auvent extérieur de la station-service en bon état constitue un élément indispensable à l’exploitation, ce qui justifie de retenir une valeur de base de 50 €/m².

L’aire de circulation, bien que surface non bâtie, en bon état d’entretien est destinée à la circulation et au stationnement, ce qui est crucial pour l’activité. Après application d’un coefficient de 50 % sur la valeur de base, la valeur locative retenue sera de 25 €/m².

Dès lors, la juridiction de céans retiendra la valeur locative suivante en prenant une valeur locative de 60 euros pour l’atelier, le hangar et les annexes après décote : 

Désignation
Valeur de base (€)
Situation physique (%)
Surface utile (m²)
Valeur locative (€/m²/an)
Décote

Valeur locative après décote
Bureau
120€
20%
66,04
10 300 €
0%
10 300 €
Atelier
60€
20%
206,32
17 330,88 €
–10%
15 597,79 €
Hangar
60€
20%
455,16
36 867,96 €
–30%
25 807,57 €
Annexe
60€
20%
363,84
2 8379,52 €
–15 %
24 122,59 €
Auvent
50€
20%
116
5 800€
–
5 800 €
Aire de circulation
25€
20%
74,06
1 852€
–
 1 852 €
Total surface pondérée
–
–
1 281 
100 530,36 
–
83 479,95 €


En conséquence, il convient de fixer la valeur locative du local commercial à la somme annuelle de 83 479,95 euros hors taxes hors charges par an. 

S’agissant du point de départ de cette somme, il convient de rappeler qu’en application de l’article 145-11 du code de commerce, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat.

En l’espèce, la société Avia TD [W] [Q] [F] [W] a sollicité le renouvellement du bail par actes extra-judiciaires des 31 août, 2 et 3 septembre 2021, qui n’a pas fait l’objet d’un refus, si bien que le nouveau bail a commencé à courir le 1er octobre 2021, premier jour du trimestre civil suivant la délivrance de ces actes. 




Toutefois, l’indivision [M] n’a pas répondu dans le délai de trois mois prévu à l’article L. 145-10 du code de commerce, à la demande en renouvellement signifiée par la société Avia TD [W] [Q] [F] [W] preneur, par actes extra-judiciaires des 31 août, 2 et 3 septembre 2021. La réponse à cette demande de renouvellement n’est intervenue que dans un acte extra-judiciaire du 26 juillet 2023, qui doit constituer le point de départ du loyer renouvelé.

Dès lors, et conformément aux dispositions de l’article L. 145-11 du code de commerce, il convient de retenir que le montant du nouveau loyer ne sera dû qu’à compter de la notification du mémoire préalable le 26 juillet 2023.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard du montant du loyer renouvelé, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 11 octobre 2024, la procédure ayant été engagée par le bailleur.


II/ Sur les autres demandes 

Sur les demandes en paiement d’arriéré locatif

L’indivision [M] réclame à la société Avia TD [W] [Q] [F] [W] le paiement de l’écart résultant de la révision du loyer entre le 1er juillet 2023 jusqu’à la fin du quatrième trimestre 2025, sur la base soit à titre principal, du loyer annuel de 100 530,36 euros HT, de 95 597,52 euros HT à titre subsidiaire soit 78 500 euros HT à titre infiniment subsidiaire.

Sur ce, 

En application des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme versée, le juge des loyers commerciaux ayant comme unique pouvoir, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du code de commerce, de fixer le montant du loyer, sans pouvoir condamner au paiement des sommes dues au titre de la différence entre le loyer versé et le loyer dû, le jugement constituant un titre exécutoire suffisant pour poursuivre le recouvrement des rappels de loyers. (Civ. 3ème, 11 mai 2022, n° 20-21651, n° 20-21652 et n° 20-21689).

En conséquence, l’indivision [M] sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement d’un arriéré locatif ou d’un trop perçu de loyers.


b) Sur la demande de délai de paiement
 
 La société Avia TD [W] [Q] [F] [W] demande à bénéficier d’un délai de 24 mois pour régler les arriérés de loyer générés par la révision du loyer afin de lisser la régularisation et d’éviter des difficultés de trésorerie et, in fine, de menacer la poursuite de son activité. 
 
Toutefois, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas non plus du pouvoir de statuer sur une demande de délai de paiement, qui relève des pouvoirs du tribunal judiciaire.

Dès lors, la demande de la société Avia TD [W] [Q] [F] [W] au titre des délais de paiement sera rejetée. 


III/ Sur les frais du procès

- Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge , par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

- FIXE à la somme de 83 479,95 euros (quatre vingt trois mille quatre cent soixante-dix-neuf euros et quatre-vingt-quinze centimes) hors taxes et hors charges, et en principal, à compter du 26 juillet 2023, le montant annuel du loyer du bail renouvelé à compter du 26 juillet 2023, des locaux sis [Adresse 25] 
30 Octobre et de la [Adresse 26] - [Localité 13] [Localité 6] entre la SAS Avia TD [W] [Q] [F] [W], d’une part, et Mme [S] [M], Mme [G] [M], M. [P] [M] et M. [E] [M], d’autre part ; 

- RAPPELLE que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 11 octobre 2024 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé ;

- DIT qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de statuer sur les demandes de condamnation à des arriérés de loyer et d’octroi de délai de paiement ;

- REJETTE en conséquence la demande présentée par Madame [S] [M], Madame [G] [M], Monsieur [P] [M], et Monsieur [E] [M] aux fins de voir condamner la société AVIA T.D –[JQ] [F] [W] au paiement de loyers, selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2025 au titre de l’arriéré locatif outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;

- REJETTE la demande de la SAS Avia TD [W] [Q] [F] [W] tendant à se voir accorder des délais de paiement ; 

- ORDONNE un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et CONDAMNE d’une part, la SAS Avia TD [W] [Q] [F] [W] à en payer la moitié, et d’autre part, Mme [S] [M], Mme [G] [M], M. [P] [M] et M. [E] [M] à en payer la moitié ;

- REJETTE les demandes de la SAS Avia TD [W] [Q] [F] [W], d’une part, et Mme [S] [M], Mme [G] [M], M. [P] [M] et M. [E] [M] formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et rendu à l'audience des LOYERS-COMMERCIAUX du PREMIER JUILLET DEUX MIL VINGT-SIX.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

LOYERS-COMMERCIAUX N° de Minute : 

N° RG 24/02836 - N° Portalis DBXJ-W-B7I-IQ66

AFFAIRE

[M]

C/
S.A.S. AVIA T.D-[W] [Q]-[F]- [W]


J U G E M E N T


Mis à disposition au greffe le PREMIER JUILLET DEUX MIL VINGT SIX, par Emmanuel ROGUET, Vice-Président placé, délégué au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de DIJON en date du 17 décembre 2025 pour tenir l'audience des LOYERS-COMMERCIAUX, assisté de Catherine MORIN, Greffier principal,

ENTRE :
 
PARTIES DEMANDERESSES :

1°) Madame [S] [T] [X] [M] veuve [K]
née le 24 Septembre 1948 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET - MIGNOT, avocats au barreau de DIJON, avocats plaidant

2°) Madame [G] [T] [D] [M] épouse [A]
née le 05 Juillet 1957 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3]
représentée par Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET - MIGNOT, avocats au barreau de DIJON, avocats plaidant

3°) Monsieur [P] [J] [H] [C] [M]
né le 19 Novembre 1947 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] - [Localité 4]
représenté par Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET - MIGNOT, avocats au barreau de DIJON, avocats plaidant

4°) Monsieur [E] [O] [L] [U] [M]
né le 17 Juillet 1952 à [Localité 5]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET - MIGNOT, avocats au barreau de DIJON, avocats plaidant










ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

La SAS AVIA T.D-[W] [Q]-[F]- [W], immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 352 860 639, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, 
dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Vincent CUISINIER, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

* * *

Les Avocats ont été entendus le 13 Mai 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 01 Juillet 2026.


EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte notarié des 30 septembre et 23 novembre 1949, Mme [X] [Y], M. [B] [M] et M. [O] [M] ont donné à bail à la société SO FO GA un ensemble immobilier situé [Adresse 7], comportant notamment une maison d'habitation de plusieurs pièces ainsi que plusieurs hangars, remise, magasin, deux cours et quai. Ce bail a été consenti pour une durée de trente années entières et consécutives, à compter du 1er juillet 1949. 

Suivant acte notarié des 18 et 25 juillet 1969, Mme [X] [Y], M. [B] [M] et M. [O] [M] ont conclu un avenant au bail avec M. [E] [I], agissant au nom et comme directeur général de la société SO FO GA.

Par acte notarié du 24 novembre 1980, les parties sont convenues de renouveler le bail en date des 30 septembre et 23 novembre 1949, objet d’un avenant, pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir rétroactivement à compter du 1er juillet 1979, pour les biens suivants : un immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 6], comprenant aire de poste de distribution d’essence, magasin, toilettes, WC, grand bâtiment à usage de garage, station-service, atelier et magasin avec quai, le tout cadastré section BK n° [Cadastre 1] pour 1267 m². 

Par acte notarié du 15 septembre 1989, les parties sont convenues d'un nouveau renouvellement de bail commercial pour une période de neuf années entières et consécutives, ayant commencé à courir à compter du 1er juillet 1988 pour se terminer le 30 juin 1997. 

Suivant acte notarié des 8 février et 13 avril 1999, M. [B] [M] et M. [O] [M] ont donné à bail à titre commercial à la société des Pétroles Shell, qui venait aux droits de la société SO FO GA, en vertu d'un acte notarié 






de cession de fonds de commerce du 9 juillet 1991, les biens suivants : un terrain situé [Adresse 8] à [Localité 6], cadastré section BK n° [Cadastre 1] pour 1262 m², comprenant deux hangars, l’un abritant bureaux, atelier, boutique, toilettes et vestiaire et l’autre construit sur quai à usage de parking. Le bail a été consenti pour une période de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir à compter du 1er juillet 1998 pour se terminer le 30 juin 2007, pour un loyer annuel de 170 000 francs, majoré de la TVA, payable trimestriellement et d’avance. 

Par acte notarié du 24 novembre 2010, la société des Pétroles Shell a cédé à la SAS TD [W] - [Q] [F] - [W] (ci-après, la société TD [W] - [Q] [F] - [W]) le fonds de commerce de station-service exploité [Adresse 9] et [Adresse 10] et le droit au bail s’y rattachant. 

Le fonds de commerce a fait l’objet d’un contrat de location-gérance auprès de la société Soulier qui exploite une station-service sous l’enseigne Avia et un garage sous l’enseigne Midas.

Par actes extra-judiciaires des 31 août, 2 et 3 septembre 2021, la société TD [W] - [Q] [F] - [W] a formulé une demande de renouvellement du bail commercial entre les mains des propriétaires indivis, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021. 
Les bailleurs n’ont pas notifié de refus de renouvellement du bail dans le délai de trois mois suivant la notification de la demande de renouvellement.

Mme [S] [M], Mme [G] [M], M. [P] [M] et M. [E] [M] (ci-après, l’indivision [M]) ont fait signifier, le 26 juillet 2023, un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux en sollicitant notamment l’organisation d’une expertise aux fins de détermination de la valeur locative des locaux et la fixation à titre provisoire du montant du loyer pendant la durée de la procédure à la somme de 100 000 euros HT et HC à compter du 1er juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, l’indivision [M] ont fait assigner la société Avia TD [W] - [Q] [F] - [W] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dijon en fixation du loyer du bail renouvelé. 

Par jugement du 12 mars 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dijon a notamment :
- dit que le bail commercial s’est trouvé renouvelé à compter du 1er octobre 2021 ;
- avant-dire-droit, ordonné une expertise judiciaire et commis pour ce faire M. [Z] ; 
- dit que le loyer provisionnel du bail renouvelé restera fixé pour la durée de la procédure au montant actuellement en vigueur.

Par mémoire après expertise, l’indivision [M] ont sollicité au visa des articles L. 145 54 et L. 145 33 du code de commerce de voir :






à titre principal
fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 100 530,36 euros HT par an à compter du 1er juillet 2023, outre intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances trimestriellescondamner la société Avia TD [W] - [Q] [F] - [W] à leur verser une somme de 138 838,20 euros HT, soit 166 605,84 euros TTC arrêtée au 4 trimestre 2025, au titre de l’arriéré locatif, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles condamner la société Avia TD [W] - [Q] [F] - [W] à leur verser une somme de 13 883,82 euros HT, soit 16 059,84 euros TTC par mois pour chaque trimestre postérieur au 4 trimestre 2025, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles.à titre subsidiaire
fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 95 597,52 euros HT par an à compter du 1er juillet 2023, outre intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances trimestriellescondamner la société Avia TD [W] - [Q] [F] - [W] à leur verser une somme de 126 506,32 euros HT, soit 151 807,32 euros TTC, au titre de l’arriéré locatif, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;condamner la société Avia TD [W] - [Q] [F] - [W] à verser l’indivision [M] une somme de 12 650,61 euros HT, soit 15 180,73 euros TTC par mois pour chaque trimestre postérieur au 4 trimestre 2025, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles.à titre infiniment subsidiaire
fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative fixée par l’expert, soit 78 500 euros HT, hors charges, par an à compter du 1er juillet 2023.en conséquence :
condamner la société Avia TD [W] - [Q] [F] - [W] à leur verser la somme de 83 762,30 euros HT, soit 100 514,76 euros TTC, au titre de l’arriéré locatif, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;condamner la société Avia TD [W] - [Q] [F] - [W] à leur verser une somme de 8 376,23 euros HT, soit 10 051,47 euros TTC par mois pour chaque trimestre postérieur au 4 trimestre 2025, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles.en tout état de cause :
condamner la société Avia TD [W] - [Q] [F] - [W] à verser à l’indivision [M] chacun la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Par mémoire après expertise, la société Avia TD [W]-[Q] [F]- [W] a sollicité au visa des articles L. 145 54 et L. 145 33 du code de commerce de voir : 
 
à titre principal,
juger qu’il n’y a lieu à révision du loyer du bail renouvelé ;




débouter l’indivision [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;à titre subsidiaire,débouter l’indivision [M] de leur demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 100 530,36 euros HT par an à compter du 1er juillet 2023, outre intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;débouter l’indivision [M] de leur demande de paiement présentée à leur encontre de la somme de 138 838,20 euros HT, soit 166 605,84 euros TTC arrêtée au 4 trimestre 2025 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles débouter l’indivision [M] de leur demande de paiement, par la société [Q] [F] [W], de la somme de 13 883,82 euros HT, soit 16 059,84 euros TTC par mois pour chaque trimestre postérieur au 4 trimestre 2025, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;juger qu’il n’y a lieu à révision du loyer du bail renouvelé ;à titre très subsidiaire,
débouter l’indivision [M] de leur demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 95 597,52 euros HT par an à compter du 1er juillet 2023, outre intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;débouter l’indivision [M] de leur demande de paiement présentée à leur encontre de la somme de 126 506,32 euros HT, soit 151 807,73 euros TTC arrêtée au 4 trimestre 2025 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;débouter l’indivision [M] de leur demande de paiement présentée à leur encontre, de la somme de 12 650,61 euros HT, soit 15 180,73 euros TTC par mois pour chaque trimestre postérieur au 4 trimestre 2025, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;juger qu’il n’y a lieu à révision du loyer du bail renouvelé ;à titre infiniment subsidiaire,
débouter l’indivision [M] de leur demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative fixée par l’expert, soit 78 500 euros HT, hors charges, par an à compter du 1er juillet 2023 ;débouter l’indivision [M] de leur demande de paiement présentée à leur encontre de la somme de 83 762,30 euros HT, soit 100 514,76 euros TTC au titre de l’arriéré locatif, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;débouter l’indivision [M] de leur demande de paiement présentée à leur encontre de la somme de 8 376,23 euros HT, soit 10 051,47 euros TTC par mois pour chaque trimestre postérieur au 4 trimestre 2025, outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;en tout état de cause,
lui accorder dans l’hypothèse d’une revalorisation du montant du loyer du bail renouvelé, un délai de 24 mois pour s’acquitter du paiement de l’arriéré locatif ;écarter l’exécution provisoire ;condamner solidairement l’indivision [M] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance, dont les frais d’expertise. 




L’affaire a été plaidée le 13 mai 2026 pour être mise en délibéré au 1er juillet 2026.


MOTIFS 

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’ainsi que cela a été jugé définitivement au fond par jugement du 12 mars 2025, le nouveau bail a pris effet à la date d’expiration de la prorogation soit à l’expiration du congé par application de l’article L. 145-12 du code de commerce, soit le 1er octobre 2021 et que le bail a excédé la durée de douze ans par l’effet d’une tacite prolongation.

En raison de la tacite prolongation, le bail a dépassé la durée de douze ans au 1er octobre 2021, de telle sorte que le loyer de ce bail doit être fixé à la valeur locative.


I/ Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° - les caractéristiques du local considéré,
2° - la destination des lieux,
3° - les obligations respectives des parties, 
4° - les facteurs locaux de commercialité,
5° - les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R. 145-3 et suivants de ce même code relatifs à la détermination de la valeur locative viennent préciser les modalités de prise en compte de ces différents critères.

La société Avia TD [W]-[Q] [F]- [W] sollicite à titre principal de voir juger qu’il n’y a pas lieu de réévaluer le montant du loyer commercial. 

L’indivision [M] sollicite au contraire la revalorisation du loyer à titre principal à la somme de 100 530,36 euros HT par an à compter du 1er juillet 2023, à titre subsidiaire, l’application d’une décôte de 10 % soit un loyer de 95 597,52 euros HT et à titre infiniment subsidiaire, la fixation du loyer au montant arrêté par l’expert judiciaire soit la somme de 78 500 euros HT. 

1/ Sur la destination des lieux

L'article R. 145-3 du code de commerce dispose que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;





3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En application de l'article R. 145-5 du même code, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7 du code de commerce.

 En l’espèce, les locaux loués sont exclusivement réservés à l’activité de garage et de station service, c’est-à-dire à la distribution de tous les produits pétroliers (quels qu’ils soient) ainsi qu’à la commercialisation de tout accessoire, objet ou marchandise lié à l’automobile ou intéressant les automobilistes. À titre strictement accessoire, ils peuvent également vendre des produits alimentaires. Le locataire s’interdit formellement, même de façon temporaire, toute modification de cette affectation et ne peut exercer aucune autre activité que celles énoncées. 

Aucun changement de destination n’a été constaté au cours du bail.

L’activité exercée demeure conforme aux termes du contrat.

2/ Sur les facteurs locaux de commercialité

a) Sur l’emplacement des locaux en centre-ville

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, “les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire”.

L'article R. 145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 ; qu'à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; que les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte et qu'elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation

En l’espèce, la société Avia TD [W]-[Q] [R] s’oppose à l’argumentation de l’indivision [M] qui soutient que la localisation de son local, au cœur de la [Adresse 11] et de la Légion d’Honneur – carrefour de quatre boulevards ([Localité 7], [Localité 8], Voltaire, Carnot) et de deux rues ([Localité 9], [H] Cabet) – constitue un avantage stratégique et concurrentiel. Elle indique que cette place, unique à [Localité 6] avec la [Adresse 12], était historiquement un point névralgique, justifiant 
l’installation de la station service dès 1949. Or, l’explosion du trafic a transformé ce carrefour en un « point noir » où embouteillages quotidiens et prolongés sont la norme. Les travaux de réaménagement amorcés par la municipalité en avril 2024 – végétalisation, création de trottoirs et pistes cyclables à double sens empiétant sur la chaussée – ont aggravé la congestion, rendant l’accès au local difficile, voire impossible pour les livraisons et les interventions du garage. Les automobilistes, incités par des applications GPS et les réseaux sociaux, évitent désormais cette zone, comme en témoignent de nombreux articles de presse locale. Ainsi, loin d’être un atout, la situation géographique du local génère aujourd’hui des contraintes de mobilité et une perte d’attractivité commerciale, traduite par la chute du chiffre d’affaires de la station service (de 213 128 euros en 2022 à 17 794 euros fin juin 2024) et de la boutique attenante (baisse de 6 % à 18 % selon les périodes). En outre, la politique municipale orientée vers la transition écologique décourage la présence d’activités polluantes en centre ville. Dès lors, aucune justification ne peut être invoquée à ce titre pour une revalorisation du loyer.

L’indivision [M] rappelle que le bien immoblier loué est implanté sur l’une des artères les plus fréquentées de la ville, véritable carrefour sur lequel débouchent quatre boulevards ([Localité 7], de [Localité 8][Adresse 13], Carnot) et deux [Adresse 14]), ce qui la place, aux côtés de la [Adresse 12], parmi les rares places dijonnaises où convergent autant de voies. Depuis 1949, la station service occupe cet emplacement stratégique. Contrairement à ce qu’indique la société Avia TD [W]-[Q] [R] s’agissant de l’incidence négative des travaux opérés sur la place sur son chiffre d’affaires entre 2022 et 2024, elle souligne que ces données coïncident avec la période des aménagements urbains, sans constituer une tendance permanente. Par ailleurs, la société sous loue la majeure partie des locaux à la société Midas dont le bilan pour les exercices 2021à 2024 révèle une évolution du chiffre d’affaires comparable à la moyenne nationale, avec seulement une variation de +7,7 % entre 2023-2024 et 2024-2025, variation attribuée aux travaux en cours et donc considérée comme temporaire et normale. Enfin, aucune donnée financière n’a été fournie pour 2025 ni pour le premier trimestre 2026.

Sur ce, 

Il ressort du rapport d’expertise que les locaux, constitués d’une station service [Etablissement 1] et d’un garage Midas implantés sur la place du [Adresse 15], se situent à proximité de l’hypercentre, au carrefour du [Adresse 16], de la [Adresse 17], du [Adresse 18], du [Adresse 19], du [Adresse 20] et de la [Adresse 21]. Cette situation, à la fois bordure du centre ville historique et axe névralgique rassemblant six grandes voies, confère aux bâtiments un emplacement stratégique à fort trafic automobile. Il ajoute que la surface globale est importante : la station service possède son auvent et une boutique attenante, tandis que le garage abrite un vaste atelier [Etablissement 2] (bureau, deux réserves, sanitaires) prolongé d’un hangar avec box, permettant le stockage de véhicules hors voirie. Il ajoute que la place du 30 Octobre a bénéficié d’aménagements en 2024-2025, postérieurs au bail, et s’inscrit dans un tissu urbain riche de monuments et d’hôtels particuliers, attirant les touristes.





Le preneur de ces locaux jouit donc d’un avantage comparatif sur les stations service et les garages localisés dans les zones commerciales (parkings des enseignes Carrefour, Leclerc, Super U, Intermarché) ou en périphérie ([Adresse 22], [Adresse 23], [Localité 10], [Localité 11], [Localité 12], [Adresse 24]), les automobilistes ayant en effet la possibilité d’effectuer l’entretien de leur véhicule dans une zone desservie par les transports en commun.

La juridiction de céans considère que l’expert a retenu à juste titre que l’emplacement des locaux constitue un point fort bonifiant la valeur locative. 

b) Sur la valeur locative de base

En l’espèce, l'expert a recherché des termes de comparaison qui sont discutés par le bailleur. Il rappelle que le marché immobilier des stations services et garages à [Localité 6] est très restrictif ; le nombre de ces établissements en centre ville s’est considérablement réduit et la plupart sont détenus par leurs exploitants, ce qui entraîne des loyers adaptés aux besoins de ces derniers, éloignés de la valeur locative de marché. La méthodologie retenue repose sur l’étude annuelle de la Chambre de Commerce et d’Industrie de [Localité 6] (2021), qui recense, par typologie (activités, bureaux, entrepôts), les offres et les loyers observés lors des transactions de l’année, en se concentrant exclusivement sur le bâti et en excluant l’influence de l’activité. Cette analyse, alimentée par les acteurs immobiliers, permet d’évaluer tant le marché des bureaux que celui des locaux d’activités appliqués à l’atelier et au hangar.

Or, il n’est pas contesté que la présence de stations-services en centre-ville est devenue rare, en raison du développement des grandes surfaces et des modifications des habitudes de consommation. 

Dès lors, la méthologie adoptée par l’expert apparaît tout à fait pertinente et permet de fixer une valeur locative de base sur le fondement des observations des transactions sur les marchés de bureaux et de hangar. 

Il convient de constater que les parties ne contestent pas les surfaces utiles retenues par l’expert à savoir 1281 m². 

Elles s’opposent en revanche s’agissant des décotes pratiquées par l’expert.

L’indivision [M] indique que l’expert judiciaire a, de façon systématique, choisi comme valeur de base la plus basse avant d’appliquer les décotes et majorations liées à la situation physique, à l’utilité ou à l’état des locaux. Si cette méthode est justifiable pour les bureaux, qui s’insèrent dans le cadre d’une location commerciale, elle estime toutefois qu’elle ne doit pas s’appliquer aux locaux d’activités. En effet, les données sur lesquelles l’expert s’est appuyé portent uniquement sur des locaux d’activités situés en dehors de la couronne du centre ville, alors que la station service et le garage de l’indivision [M] se trouvent précisément dans la couronne intérieure, où il n’existe aucune autre station-service. Cette localisation particulière rend inappropriée l’application de la valeur basse de 50 €/m² annuel pour une partie des locaux. De plus, il est surprenant que les parties construites (atelier, hangar 





et annexes) ne soient pas valorisées davantage que l’auvent. L’indivision [M] réclame donc que l’on retienne une valeur de base de 60 €/m² annuel pour l’atelier, le hangar et les annexes, à laquelle s’appliqueront les majorations et décotes (limitées à 10 %) prévues pour les locaux d’activités.

La société Avia TD [W]-[Q] [R] s’oppose au raisonnement des consorts [M] qui sollicitent de retenir une valeur de 60 €/m², ce qui n’est pas compatible avec les données objectives constatées et conduit à une surévaluation. Elle rappelle en effet que tant l’expert judiciaire que M. [N] se sont appuyés sur les données de la CCI Métropole de Bourgogne, qui portent exclusivement sur des locaux (bureaux et activités) situés hors du centre ville. Selon l’expert, ces chiffres reflètent la réalité du marché : la plupart des bureaux et activités se situent en périphérie, les stations-services et garages étant rares et en fort déclin au cœur de la ville, leur localisation périphérique étant d’ailleurs inhérente à la nature polluante de l’activité. L’enquête de voisinage menée par l’expert n’a pas permis d’identifier des situations comparables pertinentes. Sur la base de ces constats, l’expert a retenu, pour certains locaux, la valeur la plus basse du loyer compte tenu du caractère ancien et dégradé des locaux.

Sur ce, 

L’expert a évalué les valeurs locatives des différents locaux en se basant sur les données (seconde main) IMDEX 2021 du marché des bureaux et des locaux d’activités. Pour les bureaux, la fourchette d’évaluation se situe entre 120 € et 155 €/an. L’expert indique que s’ils sont jugés indispensables, en bon état et dotés d’une vitrine visible de la place du 30 Octobre, leur usage est davantage commercial que tertiaire ce qui le conduit à retenir une valeur de base de 120 €/an. 

S’agissant des locaux d’activités, l’expert indique que les données statistiques permettent de retenir une fourchette de 50 € à 80 €/an. L’expert indique que s’ils offrent une grande surface exploitable et une situation physique recherchée, il applique une minoration en raison de l’état dégradé des locaux le conduisant à retenir la valeur de base étant de 50 €/an.

Si l’expert n’a pas eu d’autre alternative que de réaliser son échantillonnage à partir d’entreprises situées en périphérie du centre-ville, faute de situations comparables à l’intérieur de la couronne, la décote liée à l’état des locaux sera appliquée sur une valeur supérieure en raison de la rareté du bien et de sa spécifité qui justifie une pondération haussière de la valeur de base. En effet, si les désagréments décrits par la société Avia TD [W]-[Q] [R] s’agissant des embouteillages autour de la place du 30 Octobre sont indéniables, il n’en demeure pas moins que son emplacement reste un avantage comparatif par rapport aux concurrents compte tenu de sa proximité du centre-ville, mais également du périphérique urbain, étant précisé que les travaux réalisés ont nécessairement généré des désagéments temporaires, ainsi que le relève à juste titre l’expert. 

La prise en compte de la fourchette basse par l’expert n’apparaît en effet pas cohérente avec ses constats sur l’avantage concurrentiel dont il s’est convaincu et que retient la juridiction de céans, la décote au titre de l’état dégradé des locaux intevenant dans un second temps du raisonnement. 



La valeur retenue pour les bureaux et l’aire de circulation n’est pas contestée par les parties. 

Dès lors, la valeur de 60 euros sera retenue pour l’atelier, le hangar, les annexes.

c) Sur les facteurs de majoration et de diminution de la valeur locative

Aux termes de l’article R. 145-8 du code de commerce : “du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé”.

Le même article prévoit que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer et qu'il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. 

En l’espèce, l’indivision [M] considère que l’état dégradé du hangar peut justifier une décote, mais elle ne doit pas dépasser 10 % sous réserve de la démonstration par la société Avia TD [W]-[Q] [R] de l’impact effectif de l’état des lieux sur l’activité. Elle rappelle que seule une dépréciation ayant un impact objectif et chiffré sur la valeur locative peut être retenue. Or, aucune preuve tangible n’atteste que la détérioration du hangar (qui fonctionne aujourd’hui comme une cour couverte et demeure exploitable pour le stockage de véhicules) réduit réellement la valeur locative ; ainsi, la décote de 30 % proposée apparaît excessivement élevée. Elle cite à ce titre une décision du tribunal judiciaire de Paris du 29 mai 2013, RG n° 11/02013 dans laquelle une toiture très abîmée n’avait justifié qu’un abattement de 10 %. Elle ajoute que l’origine du mauvais état reste incertaine et les factures d’entretien ne sont pas disponibles, le défaut d’entretien du locataire étant pointé.

La société Avia TD [W]-[Q] [F]- [W] indique que la demande de révision du loyer ne peut qu’être rejetée compte tenu de l’état des locaux. Elle rappelle qu’elle a dû assigner en référé l’indivision [M] devant le Président du tribunal judiciaire de Dijon en raison des infiltrations persistantes dans les locaux loués, notamment la toiture de la station-service et du garage. Dès mai 2021, elle a signalé des infiltrations d’eau de pluie qui ruissellent sur les tableaux électriques générant un danger pour les 






personnes et les biens. Après un premier constat et l’intervention d’un électricien le 17 mai 2021 recommandant l’arrêt de l’usage du site jusqu’à la remise d’étanchéité, elle a fait réaliser des travaux d’étanchéité d’une partie de la toiture au droit de la station-service par bitumage.
Elle rappelle qu’en vertu de l’article R. 145-35 du code de commerce, le bailleur est tenu des grosses réparations (article 606 du Code civil) telles que la réfection de la toiture. Malgré les travaux réalisés, les infiltrations persistent, inondant le garage, détériorant plafonds, murs et mobiliers, et mettant en danger les installations électriques et la charpente ainsi que cela résulte du constat d’huissier du 23 octobre 2023 et du rapport SMAC du 5 janvier 2023 qui imputent ces désordres à l’état de la couverture qui doit être refaite entièrement. L’indivision [M], bien qu’informée, ne réalise aucun des travaux urgents requis. Dans ce contexte, elle souligne qu’elle a dû saisir le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon, qui a rejeté sa demande par ordonnance du 15 mars 2024, décision réformée par la Cour d’appel de Dijon dans son arrêt du 17 octobre 2024, confirmant la présence d’un péril imminent et enjoignant l’indivision [M] d’effectuer les réparations sous astreinte. À ce jour, les travaux restent inexécutés. 
Elle s’oppose également à la demande subsdiaire de l’indivision [M] qui concède une décote de 10%, expliquant que le hangar se trouve dans un état de dégradation avancée, comme le constate l’expert judiciaire à la lumière du rapport de l’entreprise [V] mandatée par les bailleurs (pièces 5 et 11). Le rapport souligne que la toiture, fortement détériorée, nécessite des travaux de rénovation importants à court terme : remplacement total du couvert, des chevrons et des ouvrages d’évacuation des eaux pluviales en zinc, la garantie décennale de l’entreprise n’étant plus applicable. Cette situation, aggravée par des infiltrations et inondations qui constituent un péril imminent (arrêt de la Cour d’appel de [Localité 6], pièce 8), porte atteinte au droit de jouissance du preneur et menace la sécurité des biens et des personnes. Elle a donc proposé à l’expert d’appliquer un coefficient de décote plus élevé afin de refléter ce danger.

Sur ce, 

 En application de l'article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputées au locataire notamment les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, dont font partie les travaux de couverture.

En l’espèce, la cour d’appel de [Localité 6] dans son arrêt du 17 octobre 2024 a caractérisé l’existence d’un dommage imminent sur la base des constats des 23 août 2023 et 20 octobre 2023 qui révèlent d’importantes détériorations : pannes en bois rongées, flaques d’eau au sol du stationnement, fibrociments tachés de salpêtre, dalles et faux plafonds humides, infiltrations dans le placard 
contenant le compteur Linky et le tableau électrique, ainsi que de multiples infiltrations affectant les locaux bureaux, d’accueil, sanitaires, ateliers et vestiaire (eau stagnante, plafonds détrempés, batteries immergées).

Selon procès-verbal du 21 mai 2024, malgré l’intervention de la société [V], le mur du tableau électrique reste très humide, l’installation électrique est couverte de gravats et d’humidité (compteur, tableau, placard, étagères, cartons), et de fortes quantités d’eau stagnante subsistent dans les ateliers, le vestiaire, la station-service et aux abords des vitrines. Si l’orage de grêle du 20 mai 2024 à [Localité 6] a aggravé la situation, les infiltrations persistent aux mêmes points, indiquant une étanchéité insuffisante, notamment dans la zone 1 où les plaques de fibrociment contiennent de l’amiante. Le rapport SMAC du 5 janvier 2023 confirme un défaut d’étanchéité. Bien que le risque d’effondrement de la toiture ne soit pas démontré, les infiltrations récurrentes sur le tableau électrique créent un danger imminent d’électrocution pour le personnel et les clients. 

L’expert a justement appliqué un coefficient de majoration en raison de la situation privilégiée du bien immobilier et un coefficient de minoration lié au mauvais état voire au très mauvais état des locaux.

En effet, les bureaux jouissent d’une bonne visibilité et d’un confort d’accueil justifiant d’appliquer une majoration de 20 % sans minoration puisqu’ils sont en bon état.

L’atelier, doté de cinq ponts et d’un espace suffisant pour traiter et abriter plusieurs véhicules doit bénéficier d’une majoration de 20 % outre sa localisation en centre ville laquelle constitue un élément favorable. Sa vétusté justifie d’appliquer une décote de 10 %.

Le hangar, doit recevoir une majoration de 20 % compte tenu de son emplacement, et de sa capacité d’accueil de plusieurs véhicules sans encombrer les stationnements environnants, ce qui justifie une majoration de 15 % pour son utilité. 

L’importance du coût des réparations à effectuer pour reprendre la toiture, relèvent des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil ce qui résulte clairement de l’arrêt précité de la cour d’appel de [Localité 6]. L’expert ne retient pas de répartition de la charge de ces travaux entre le bailleur et le preneur, rappelant la décision judiciaire précitée qui impute clairement la charge au bailleur. 

L’indivision [M] ne conteste pas que la toiture n’est toujours pas réparée, malgré l’injonction judiciaire résultant de l’arrêt précité du 17 octobre 2024 et ne peut sérieursement contester que les constats inquiétants opérés par les entreprises spécialisées n’ont aucune incidence sur la valeur locative, eu égard aux risques majeurs pour l’intégrité physique voire la vie des personnes (salariés) et les biens. L’abattement de 30 % proposé par l’expert est parfaitement adapté à la situation critique constatée le commissaire de justice les 9 août 2023, 20 octobre 2023 et 22 avril 2024.

Les annexes (vestiaire, espace pneus compresseur, archives, magasin de pièces…) pour les mêmes raisons doivent pouvoir bénéficier d’une majoration de 20%. Toutefois, son état général dégradé conduit à une minoration de 15 %, pour les mêmes raisons qu’exposées supra. 

Le auvent extérieur de la station-service en bon état constitue un élément indispensable à l’exploitation, ce qui justifie de retenir une valeur de base de 50 €/m².

L’aire de circulation, bien que surface non bâtie, en bon état d’entretien est destinée à la circulation et au stationnement, ce qui est crucial pour l’activité. Après application d’un coefficient de 50 % sur la valeur de base, la valeur locative retenue sera de 25 €/m².

Dès lors, la juridiction de céans retiendra la valeur locative suivante en prenant une valeur locative de 60 euros pour l’atelier, le hangar et les annexes après décote : 

Désignation
Valeur de base (€)
Situation physique (%)
Surface utile (m²)
Valeur locative (€/m²/an)
Décote

Valeur locative après décote
Bureau
120€
20%
66,04
10 300 €
0%
10 300 €
Atelier
60€
20%
206,32
17 330,88 €
–10%
15 597,79 €
Hangar
60€
20%
455,16
36 867,96 €
–30%
25 807,57 €
Annexe
60€
20%
363,84
2 8379,52 €
–15 %
24 122,59 €
Auvent
50€
20%
116
5 800€
–
5 800 €
Aire de circulation
25€
20%
74,06
1 852€
–
 1 852 €
Total surface pondérée
–
–
1 281 
100 530,36 
–
83 479,95 €


En conséquence, il convient de fixer la valeur locative du local commercial à la somme annuelle de 83 479,95 euros hors taxes hors charges par an. 

S’agissant du point de départ de cette somme, il convient de rappeler qu’en application de l’article 145-11 du code de commerce, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat.

En l’espèce, la société Avia TD [W] [Q] [F] [W] a sollicité le renouvellement du bail par actes extra-judiciaires des 31 août, 2 et 3 septembre 2021, qui n’a pas fait l’objet d’un refus, si bien que le nouveau bail a commencé à courir le 1er octobre 2021, premier jour du trimestre civil suivant la délivrance de ces actes. 




Toutefois, l’indivision [M] n’a pas répondu dans le délai de trois mois prévu à l’article L. 145-10 du code de commerce, à la demande en renouvellement signifiée par la société Avia TD [W] [Q] [F] [W] preneur, par actes extra-judiciaires des 31 août, 2 et 3 septembre 2021. La réponse à cette demande de renouvellement n’est intervenue que dans un acte extra-judiciaire du 26 juillet 2023, qui doit constituer le point de départ du loyer renouvelé.

Dès lors, et conformément aux dispositions de l’article L. 145-11 du code de commerce, il convient de retenir que le montant du nouveau loyer ne sera dû qu’à compter de la notification du mémoire préalable le 26 juillet 2023.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard du montant du loyer renouvelé, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 11 octobre 2024, la procédure ayant été engagée par le bailleur.


II/ Sur les autres demandes 

Sur les demandes en paiement d’arriéré locatif

L’indivision [M] réclame à la société Avia TD [W] [Q] [F] [W] le paiement de l’écart résultant de la révision du loyer entre le 1er juillet 2023 jusqu’à la fin du quatrième trimestre 2025, sur la base soit à titre principal, du loyer annuel de 100 530,36 euros HT, de 95 597,52 euros HT à titre subsidiaire soit 78 500 euros HT à titre infiniment subsidiaire.

Sur ce, 

En application des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme versée, le juge des loyers commerciaux ayant comme unique pouvoir, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du code de commerce, de fixer le montant du loyer, sans pouvoir condamner au paiement des sommes dues au titre de la différence entre le loyer versé et le loyer dû, le jugement constituant un titre exécutoire suffisant pour poursuivre le recouvrement des rappels de loyers. (Civ. 3ème, 11 mai 2022, n° 20-21651, n° 20-21652 et n° 20-21689).

En conséquence, l’indivision [M] sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement d’un arriéré locatif ou d’un trop perçu de loyers.


b) Sur la demande de délai de paiement
 
 La société Avia TD [W] [Q] [F] [W] demande à bénéficier d’un délai de 24 mois pour régler les arriérés de loyer générés par la révision du loyer afin de lisser la régularisation et d’éviter des difficultés de trésorerie et, in fine, de menacer la poursuite de son activité. 
 
Toutefois, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas non plus du pouvoir de statuer sur une demande de délai de paiement, qui relève des pouvoirs du tribunal judiciaire.

Dès lors, la demande de la société Avia TD [W] [Q] [F] [W] au titre des délais de paiement sera rejetée. 


III/ Sur les frais du procès

- Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge , par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

- FIXE à la somme de 83 479,95 euros (quatre vingt trois mille quatre cent soixante-dix-neuf euros et quatre-vingt-quinze centimes) hors taxes et hors charges, et en principal, à compter du 26 juillet 2023, le montant annuel du loyer du bail renouvelé à compter du 26 juillet 2023, des locaux sis [Adresse 25] 
30 Octobre et de la [Adresse 26] - [Localité 13] [Localité 6] entre la SAS Avia TD [W] [Q] [F] [W], d’une part, et Mme [S] [M], Mme [G] [M], M. [P] [M] et M. [E] [M], d’autre part ; 

- RAPPELLE que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 11 octobre 2024 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé ;

- DIT qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de statuer sur les demandes de condamnation à des arriérés de loyer et d’octroi de délai de paiement ;

- REJETTE en conséquence la demande présentée par Madame [S] [M], Madame [G] [M], Monsieur [P] [M], et Monsieur [E] [M] aux fins de voir condamner la société AVIA T.D –[JQ] [F] [W] au paiement de loyers, selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2025 au titre de l’arriéré locatif outre intérêt légal à compter de chacune des échéances trimestrielles ;

- REJETTE la demande de la SAS Avia TD [W] [Q] [F] [W] tendant à se voir accorder des délais de paiement ; 

- ORDONNE un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et CONDAMNE d’une part, la SAS Avia TD [W] [Q] [F] [W] à en payer la moitié, et d’autre part, Mme [S] [M], Mme [G] [M], M. [P] [M] et M. [E] [M] à en payer la moitié ;

- REJETTE les demandes de la SAS Avia TD [W] [Q] [F] [W], d’une part, et Mme [S] [M], Mme [G] [M], M. [P] [M] et M. [E] [M] formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et rendu à l'audience des LOYERS-COMMERCIAUX du PREMIER JUILLET DEUX MIL VINGT-SIX.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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