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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Versailles, JUGE LOYERS COMMERCIAUX, 30 juin 2026, n° 25/07086

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Parties (entreprises)

LIU&LIU

Exposé du litige

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Au terme d’un acte sous seing privé en date du 26 novembre 2010, l’indivision [G] a consenti à la société LIU&LIU un bail portant sur un local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 2] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 26 novembre 2010 pour arriver à son terme le 25 novembre 2019, moyennant un loyer initial annuel de 
10.800 euros HC/HT.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte du 31 mai 2024, Mme [I] [G], Mr [L] [G] et 
Mr [K] [G], ci-après, les consorts [G] ont fait délivrer congé à la société LIU&LIU avec offre de renouvellement pour le 1er janvier 2025 moyennant un loyer porté à 50.000 euros hors taxe et hors charges par an. 

C’est dans ces conditions, qu’après lui avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 25 juillet 2024, Mme [I] [G], Mr [L] [G] et Mr [K] [G] ont, par exploit introductif d’instance signifié le 4 novembre 2024, attrait la société LIU&LIU devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 1].

Par jugement du 28 février 2025, la présente juridiction a :

- constaté le renouvellement au 1er janvier 2025 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux situés [Adresse 5] à [Localité 2],

- dit que le montant du loyer de base du bail renouvelé doit être fixé conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce,

avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail 
renouvelé :

- ordonné une expertise et commis pour y procéder Madame [R] [B],

- fixé le loyer provisionnel dû par la preneuse, pour la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel.

- réservé les dépens ; 

- sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 17 novembre 2025.

L’affaire a été remise au rôle et rappelée à l’audience du 12 mars 2026.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié à la S.A.R.L. LIU & LIU par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 3 mars 2026, les consorts [G] demandent au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le loyer des locaux loués à la société LIU&LIU, en renouvellement au 1er janvier 2025 à vingt-mille soixante-quatre euros (20.064,00 €) en principal par an, hors taxe et hors charges; 
 
- condamner la société LIU&LIU au paiement des intérêts au taux légal sur l’arriéré des loyers impayés à compter 1er janvier 2025 avec capitalisation annuelle, conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code Civil ; 
 
- -rejeter toute demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
- ordonner le partage des dépens de moitié, y compris les frais d’expertise. 

Ils font valoir que :
- la pondération de la cuisine et des annexes doit être majorée,
- les locaux bénéficient d’une forte commercialité,
- les minorations au titre des honoraires d’architecte et la clause relative à la destruction des locaux ne justifient pas de minoration,
- la clause relative aux travaux de mise aux normes ne peut justifier une minoration que de 5 %.

Aux termes de son dernier mémoire notifié aux consorts [G] par lettre recommandée, la S.A.R.L. LIU & LIU demande au juge des loyers commerciaux de : 

Vu les articles L. 145-10 et L. 14533 du Code de commerce,

- fixer le montant du loyer des locaux commerciaux situés à [Localité 2] [Adresse 5] et pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er janvier 2025 à la somme de DIX MILLE SEPT CENT QUARANTE EUROS (10.740 euros) par an en principal, hors charges hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

- condamner solidairement Madame [I] [Y] [Q] [G], Monsieur [L] [C] [T] [G] et Monsieur [K] [P] [J] [G] à verser à la société LIU & LIU la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Madame [I] [Y] [Q] [G], Monsieur [L] [C] [T] [G] et Monsieur [K] [P] [J] [G], aux entiers dépens ainsi qu’aux frais d’expertise, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
 
Elle fait valoir que :
- la commercialité est moyenne pour l’activité exercée,
- le bail comporte des clauses et conditions exorbitantes du droit commun,
- elle adhère aux coefficients de pondération retenus par l’experte,
- le montant du mètre carré pondéré est élevé pour des locaux situés dans un quartier résidentiel,
- il faut écarter les références qui ne portent pas sur une activité de restauration traditionnelle,
- la référence n°4 porte sur un local situé dans une commune cotée et touristique des Yvelines,
- la seule référence acceptable est la référence n°5,
- une minoration de 20 % minimum doit être retenue compte tenu :
- de la mise à la charge du locataire de l’intégralité des travaux de vétusté : 10 %,
- de la mise à la charge du locataire de la remise aux normes : 7 %,
- de la reconstruction en cas de catastrophe naturelle : 2 %,
- de la mise à la charge du locataire des honoraires de l’architecte conseil : 2 %.
- l’immeuble nécessite des travaux conséquents.

Motifs

MOTIFS

1. Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

1.1. Sur les facteurs locaux de commercialité

En application de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Dans son rapport, l’experte indique que les locaux se trouvent à [Localité 3] à proximité de la gare [Localité 3] Gauche desservie par les lignes N du transilien, C du RER et 6 du tramway. L’experte précise que le secteur est animé et passant tout en indiquant qu’il s’agit d’un quartier résidentiel qui n’a pas vocation à générer du trafic routier et des flux de passage. Le restaurant se trouve dans le même ensemble immobilier qu’une boulangerie. Sur la [Adresse 6], sont présents également, à moins de 100 mètres :
- deux supérettes,
- un café tabac,
- un pizzeria,
- une boucherie,
- un magasin d’objets de décoration,
- quelques commerces de services ( coiffeur, pressing, banque cordonnier, agence immobilière).

Elle estime que l’offre commerciale est diversifiée et plutôt dynamique mais reste néanmoins à destination d’une population de quartier.
Elle ajoute que la zone de chalandise couvre une population de près de 
[Localité 4] habitants présentant un revenu médian annuel supérieur de près de 60 % à la moyenne nationale.
En résumé, l’experte retient une implantation dans une bonne zone de commercialité, dans un quartier résidentiel à bon pouvoir d’achat des habitants.
Il y a lieu de retenir ces constatations de l’experte qui ne correspondent pas à la commercialité moyenne retenue par la locataire sans pour autant atteindre la forte commercialité alléguée par les bailleurs.

1.2. Sur la destination des lieux

En vertu de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Les locaux ont été donnés à bail aux fins d’exercer les activités de «restaurant, plats à emporter et livraison à domicile ».

La S.A.R.L. LIU & LIU exploite les lieux conformément à la destination contractuelle. Celle-ci n’étant pas inhabituellement restrictive ou large, elle est sans incidence sur le montant du loyer.

1.3. Sur les caractéristiques du local considéré

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. 

En l’espèce, l’expert judiciaire décrit les locaux ainsi :
« L’immeuble dans lequel se situe les locaux est à usage mixte, une entrée centrale dessert, via les parties communes intérieures, des locaux d’habitation situés à l’étage, le local du preneur à gauche et une boulangerie à droite.
Les locaux loués dépendent d’un immeuble des années 50, composé d’un ensemble en rez-de-chaussée, élevé sur cave et d’une partie arrière en R+2 dont la façade est en partie enduite, et en partie habillée de pans de bois et revêtements collés. La partie centrale du bâtiment présente un fronton décoratif.
Les façades extérieures sont en crépis ancien en état d’usage. Sur la façade arrière est constatée une fissure horizontale importante au droit de la porte d’entrée du local commercial.
La façade sur rue est d’environ 6,3 mètres linéaire. Des habillages en pans de bois latéraux couvrent la partie maçonnée sur les côtés et en partie basse. La façade vitrée est d’environ 5,50 mètres avec une porte ouvrante simple vantail de 82 cm, la partie droite étant composée d’un châssis vitré fixe. Le tout est surmonté d’un bandeau d’enseigne « Aux saveurs de l’Asie » et d’une enseigne drapeau lumineuse accrochée au fronton du bâtiment.
Il n’y a pas de volet roulant extérieur, la vitrine n’est pas en verre sécurit.
L’accès au local commercial se fait par la [Adresse 6] qui est légèrement en pente et comporte une marche et demie depuis le trottoir. La faible largeur du trottoir ne permet pas d’installer de rampe permanente : le local commercial est accessible aux personnes à mobilité réduite par une rampe mobile.
La partie commerciale comprend au rez-de-chaussée une boutique (30 m² environ) avec comptoir et vitrine réfrigérée, quelques tables et chaises sur la partie à droite de l’entrée (8 places) et le long de la vitrine (4 places), sols carrelés et murs peints. L’éclairage est assuré par la façade vitrée, des appliques murales et des spots intégrés en faux-plafond.
Au rez-de-chaussée, sur la partie arrière, accessible par 3 marches, une salle de restaurant de 20 places assises (18m² environ) sol carrelé et murs peints, dont l’éclairage est assuré par la façade vitrée et des spots intégrés en faux-plafond. Au fond de la salle de restaurant un WC avec lave main.
Au rez-de-chaussée sur l’arrière du bâtiment, la cuisine du restaurant (35,10 m² environ) avec système d’extraction, sols et murs carrelés, le tout en état d’usage avec éclairage au néon ; un passe-plat dessert la salle de restaurant.
Le sous-sol est desservi par un escalier droit très raide et interdit au public depuis le rez-de-chaussée qui est utilisé comme lieu de stockage des marchandises.
La zone principale du restaurant est accessible par 3 marches, les zones de réserves présentent également des différences de niveau.
Il est noté que les locaux ne sont pas chauffés. La ventilation est une ventilation naturelle par entrée d’air sur les panneaux vitrés donnant sur la [Adresse 6] et extraction haute en plafond.
La production d’eau chaude se fait par chauffe-eau électrique, d’installation récente (remplacement en 2024 indiqué par les preneurs du bail). Les appareils de cuisine sont alimentés au gaz ou électrique.
La baie en façade est en vitrage non sécurit. La protection au soleil se fait par store banne manuel.
Le bien est en état d’entretien moyen, alimentations en fluides vétustes qui nécessiterait une mise aux normes et a minima une vérification réglementaire. Le restaurateur nous indique disposer d’un bac à graisse conformément au Code de l’Environnement (Article L. 541-21-1) et au règlement d’assainissement de [Localité 5] (Chapitre 1 – article 8). Celui-ci est amovible et mutualisé avec un autre restaurateur.
La porte de garage est cassée, elle ne tient pas en position intermédiaire ».

En résumé, l’experte indique :
« Les surfaces louées sont adaptées à leur fonction. La partie commerciale est lumineuse avec une hauteur sous plafond satisfaisante.
Les locaux techniques cuisine sont vastes et disposent également d’une hauteur sous plafond ou faux plafond permettant l’installation des équipements techniques et leur évolution.
Il est à noter cependant :
- une qualité bâtimentaire moyenne et un état de vétusté des ravalements, sols, murs et équipements de second œuvre qui nécessiterait une rénovation et a minima la vérification de la conformité électrique,
- une accessibilité PMR du local commercial limitée et ne pouvant évoluer à court/moyen terme du fait de la largeur du trottoir,
- des différences de niveau à l’intérieur du local : entre la zone d’accueil et la zone restaurant et dans la partie réserves,
- un accès sous-sol très raide et étroit,
- le local commercial n’est pas chauffé et a fortiori non climatisé ».

Les parties ne contestent pas les constatations de l’experte sur ce point.

Au surplus, aucun diagnostic de performance énergétique n’a été produit par les parties.

1.4. Sur les surfaces

L’expert judiciaire a retenu une surface utile de 111,55 m². Les parties ne contestent pas le calcul de l’expert sur ce point.
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques en centre-ville jusqu’à 600 m2 préconise, selon la nature des surfaces pondérées (zone de vente, annexes, etc.) et le niveau concerné (sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et deuxième étage), divers coefficients de pondération. 
L’experte propose une surface pondérée de 58,40 m².
Les bailleurs contestent les coefficients retenus pour la cuisine et les autres annexes au prétexte qu’elles sont spécifiquement rattachées à l’activité.
Or, s’il peut être considéré de manière effective qu’au regard de l’importance de la cuisine dans le commerce considéré, une majoration à 0,4 est légitime, la majoration des autres annexes qui n’ont pas de caractère spécifique n’est pas justifiée. La demande des bailleurs sur ce point sera donc écartée.
Il sera donc retenu une surface pondérée de 5,97 m² pour la cuisine en lieu et place des 4,48 m² proposés par l’experte de sorte que la surface pondérée totale arrondie retenue sera de 59,90 m².

1.5. Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’article R. 145-7 du Code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles 
R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, il y a lieu d’écarter les offres de location signalées par l’experte qui ne constituent pas des prix réellement pratiqués et ne peuvent donc être retenues au titre des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce.

Pour le surplus, il n’y a pas lieu d’écarter les références comme sollicitées par la locataire dès lors que précisément figurent les différences constatées avec les locaux objets du présent litige.

Il en résulte les références suivantes :
- [Localité 1], [Adresse 7], fixation judiciaire, 1er octobre 2018, restauration, local plus grand avec une terrasse, attractivité commerciale supérieure, local plus grand 135 m²P, prix : 300 € m² P/an,
- [Localité 6] centre commercial les vergers, fixation judiciaire, 1er juillet 2017, excellente accessibilité, local plus grand avec une terrasse 455,52 m²/P, pôle commercial de restauration dans un centre commercial, 210€ m²P/an,
- [Localité 3], [Adresse 8], fixation judiciaire, 1er juillet 2017, commerce alimentaire sans restauration, local plus grand 196,65 m²/P, surface rez-de-chaussée uniquement, attractivité commerciale supérieure, 
340 €/an/m² P,
- [Adresse 9], fixation judiciaire, 1er juillet 2016, restauration, absence de gare, local plus grand 511 m²P, parking à destination des clients, pôle commercial de restauration dans un centre commercial, local refait à neuf, 350 €/an/m²P.

Il y a lieu de constater que par rapport aux références mises en avant par l’experte, les locaux présentent une surface plus petite, un bâtiment en moins bon état et une commercialité moindre compensée pour partie pour certaines références par la présence de la gare à proximité.

Ainsi, en tenant compte :
- des facteurs locaux de commercialité (bonne zone de commercialité, dans un quartier résidentiel à bon pouvoir d’achat des habitants mais zone de chalandise limitée au quartier résidentiel environnant),
- de la destination des lieux (restaurant, plats à emporter et livraison à domicile),
- des caractéristiques du local considéré (surfaces louées adaptées à leur fonction, partie commerciale lumineuse avec une hauteur sous plafond satisfaisante, locaux techniques cuisine vastes et disposant également d’une hauteur sous plafond ou faux plafond permettant l’installation des équipements techniques et leur évolution, qualité bâtimentaire moyenne, état de vétusté des ravalements nécessitant un traitement des fissures, sols, murs et équipements de second œuvre qui nécessiterait une rénovation et a minima la vérification de la conformité électrique, accessibilité PMR du local commercial limitée, des différences de niveau à l’intérieur du local, accès sous-sol très raide et étroit, local commercial pas chauffé ni climatisé, dépourvu de VMC, pas de performance énergétique avérée ),
- de la surface pondérée ( 59,90 m²/P), 
- des prix couramment pratiqués dans le voisinage au cours du bail expiré (panel de références restreint au sein duquel les locaux présentent des caractéristiques plutôt défavorables),
En tenant compte de ses éléments, le prix unitaire des locaux sera fixé à hauteur de 250€ / m² P par an soit une valeur locative brute de 14.975 euros ( 250 x 59,90).

1.6. Sur l’application de majoration ou minoration au titre des obligations respectives des parties

L’article R. 145-8 du code de commerce indique que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

1.6.1. sur les travaux de conformité

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il est également tenu, conformément aux dispositions de l’article 1720 du code civil, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. 

Le contrat de bail liant les parties comprend la clause II 5°) suivante : 
le preneur devra
“effectuer personnellement, après avoir sollicité au préalable l’autorisation du BAILLEUR, en supportant intégralement et seul les frais, les réparations, transformations ou additions exigées par une autorité administrative ou d’une disposition législative ou réglementaire pour la continuation des activités du PRENEUR ou pour toute autre cause y compris le cas de force majeure. ”.
Or, le transfert à la charge du preneur des travaux de conformité, lesquels incombent par principe au bailleur en application des dispositions susvisées, constitue une charge exorbitante du droit commun et ce indépendamment de la mise en œuvre effective de tels travaux durant le bail écoulé, une telle clause étant susceptible d’être mise en œuvre à tout moment. 
En outre, le libellé de la clause est relativement large puisqu’elle ne limite pas les domaines où elle pourrait s’appliquer.
Il y a lieu par conséquent de retenir une minoration de 7 % à ce titre.

En revanche, il convient de rappeler que seule une clause expresse peut mettre à la charge du locataire les travaux liés à la vétusté et qu’une telle clause ne peut résulter de la simple mention du fait que le bailleur reste tenu des seuls gros travaux prévus à l’article 606 du code civil.
Or, il résulte du bail qu’il ne comporte aucune clause expresse mentionnant spécifiquement que les travaux liés à la vétusté sont à la charge de la locataire. 
Dès lors, contrairement aux indications de l’experte, les travaux résultant de la vétusté ne sont pas à la charge de la locataire. En conséquence, aucune minoration n’apparaît justifiée à ce titre, étant constaté en revanche qu’il a été tenu compte de la vétusté des installations dans la détermination du prix par rapport aux autres références.

1.6.2. Sur les autres clauses

Les autres clauses évoquées citées par la locataire sont contestées par les bailleurs et ne sont pas citées avec précision par la locataire qui n’explique pas à quel titre, il s’agirait de clauses exorbitantes du droit commun. Elle ne peut davantage pour ce faire renvoyer aux conclusions de l’experte qui n’a pas développé de précision sur ce point.
Il n’y a donc pas lieu de retenir de minoration à ce titre.

1.7 Sur la valeur locative nette 

Au regard des éléments ci-dessus, la valeur locative nette sera fixée à la somme arrondie de 13.927 euros (14.975 euros x 0,93).

2. Sur la demande de condamnation aux intérêts

En application de l'article R. 145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, est exclusive du prononcé d'une condamnation (C. cass., 3e civ., 11 Mai 2022 – 
n° 20-21.651).

Il en résulte que la demande de condamnation présentée par les consorts [G] doit être écartée comme excédant la compétence de la présente juridiction. Au surplus, les bailleurs n’ont pas produit de quittances permettant de connaître le loyer en cours qui permettrait d’établir un compte entre les parties et en particulier d’apprécier si le nouveau loyer excède ou non le loyer provisionnel. 

En conséquence, les consorts [G] seront déboutés de leur demande à ce titre.

3. Sur les autres demandes

3.1. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.


Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié.

Il n’y a pas lieu dès lors de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

3.2. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Fixe, à compter du 1er janvier 2025 , le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 2], donnés à bail par Mme [I] [G], Mr [L] [G] et Mr [K] [G] à la S.A.R.L. LIU & LIU, au montant de la valeur locative, soit 13.927 euros par an hors charges et hors taxes,

Rejette les autres demandes des parties,

Ordonne le partage par moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2026, par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026



N° RG 25/07086 - N° Portalis DB22-W-B7J-TTEV
Code NAC : 30C 




DEMANDEURS

1/ Madame [I], [Y], [Q] [G]
née le 07 Juillet 1955 à [Localité 1] (78), 
demeurant [Adresse 1],

2/ Monsieur [L], [C], [T] [G]
né le 22 Juin 1962 à [Localité 1] (78), 
demeurant [Adresse 2] (BENIN),

3/ Monsieur [K], [P], [J] [G]
né le 03 Novembre 1950 à [Localité 1] (78), 
demeurant [Adresse 3],

représentés par Maître Nicolas SIMONY de la SELARL NS AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDERESSE

La société LIU&LIU, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 528 270 861 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Ludivine FLORET, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Roselyne HU, avocat plaidant au barreau de PARIS.





DÉBATS

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Versailles, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Après avoir entendu, lors de l’audience du 28 Mai 2026, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.



* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Au terme d’un acte sous seing privé en date du 26 novembre 2010, l’indivision [G] a consenti à la société LIU&LIU un bail portant sur un local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 2] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 26 novembre 2010 pour arriver à son terme le 25 novembre 2019, moyennant un loyer initial annuel de 
10.800 euros HC/HT.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte du 31 mai 2024, Mme [I] [G], Mr [L] [G] et 
Mr [K] [G], ci-après, les consorts [G] ont fait délivrer congé à la société LIU&LIU avec offre de renouvellement pour le 1er janvier 2025 moyennant un loyer porté à 50.000 euros hors taxe et hors charges par an. 

C’est dans ces conditions, qu’après lui avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 25 juillet 2024, Mme [I] [G], Mr [L] [G] et Mr [K] [G] ont, par exploit introductif d’instance signifié le 4 novembre 2024, attrait la société LIU&LIU devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 1].

Par jugement du 28 février 2025, la présente juridiction a :

- constaté le renouvellement au 1er janvier 2025 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux situés [Adresse 5] à [Localité 2],

- dit que le montant du loyer de base du bail renouvelé doit être fixé conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce,

avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail 
renouvelé :

- ordonné une expertise et commis pour y procéder Madame [R] [B],

- fixé le loyer provisionnel dû par la preneuse, pour la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel.

- réservé les dépens ; 

- sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 17 novembre 2025.

L’affaire a été remise au rôle et rappelée à l’audience du 12 mars 2026.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié à la S.A.R.L. LIU & LIU par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 3 mars 2026, les consorts [G] demandent au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le loyer des locaux loués à la société LIU&LIU, en renouvellement au 1er janvier 2025 à vingt-mille soixante-quatre euros (20.064,00 €) en principal par an, hors taxe et hors charges; 
 
- condamner la société LIU&LIU au paiement des intérêts au taux légal sur l’arriéré des loyers impayés à compter 1er janvier 2025 avec capitalisation annuelle, conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code Civil ; 
 
- -rejeter toute demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
- ordonner le partage des dépens de moitié, y compris les frais d’expertise. 

Ils font valoir que :
- la pondération de la cuisine et des annexes doit être majorée,
- les locaux bénéficient d’une forte commercialité,
- les minorations au titre des honoraires d’architecte et la clause relative à la destruction des locaux ne justifient pas de minoration,
- la clause relative aux travaux de mise aux normes ne peut justifier une minoration que de 5 %.

Aux termes de son dernier mémoire notifié aux consorts [G] par lettre recommandée, la S.A.R.L. LIU & LIU demande au juge des loyers commerciaux de : 

Vu les articles L. 145-10 et L. 14533 du Code de commerce,

- fixer le montant du loyer des locaux commerciaux situés à [Localité 2] [Adresse 5] et pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er janvier 2025 à la somme de DIX MILLE SEPT CENT QUARANTE EUROS (10.740 euros) par an en principal, hors charges hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

- condamner solidairement Madame [I] [Y] [Q] [G], Monsieur [L] [C] [T] [G] et Monsieur [K] [P] [J] [G] à verser à la société LIU & LIU la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Madame [I] [Y] [Q] [G], Monsieur [L] [C] [T] [G] et Monsieur [K] [P] [J] [G], aux entiers dépens ainsi qu’aux frais d’expertise, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
 
Elle fait valoir que :
- la commercialité est moyenne pour l’activité exercée,
- le bail comporte des clauses et conditions exorbitantes du droit commun,
- elle adhère aux coefficients de pondération retenus par l’experte,
- le montant du mètre carré pondéré est élevé pour des locaux situés dans un quartier résidentiel,
- il faut écarter les références qui ne portent pas sur une activité de restauration traditionnelle,
- la référence n°4 porte sur un local situé dans une commune cotée et touristique des Yvelines,
- la seule référence acceptable est la référence n°5,
- une minoration de 20 % minimum doit être retenue compte tenu :
- de la mise à la charge du locataire de l’intégralité des travaux de vétusté : 10 %,
- de la mise à la charge du locataire de la remise aux normes : 7 %,
- de la reconstruction en cas de catastrophe naturelle : 2 %,
- de la mise à la charge du locataire des honoraires de l’architecte conseil : 2 %.
- l’immeuble nécessite des travaux conséquents.


MOTIFS

1. Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

1.1. Sur les facteurs locaux de commercialité

En application de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Dans son rapport, l’experte indique que les locaux se trouvent à [Localité 3] à proximité de la gare [Localité 3] Gauche desservie par les lignes N du transilien, C du RER et 6 du tramway. L’experte précise que le secteur est animé et passant tout en indiquant qu’il s’agit d’un quartier résidentiel qui n’a pas vocation à générer du trafic routier et des flux de passage. Le restaurant se trouve dans le même ensemble immobilier qu’une boulangerie. Sur la [Adresse 6], sont présents également, à moins de 100 mètres :
- deux supérettes,
- un café tabac,
- un pizzeria,
- une boucherie,
- un magasin d’objets de décoration,
- quelques commerces de services ( coiffeur, pressing, banque cordonnier, agence immobilière).

Elle estime que l’offre commerciale est diversifiée et plutôt dynamique mais reste néanmoins à destination d’une population de quartier.
Elle ajoute que la zone de chalandise couvre une population de près de 
[Localité 4] habitants présentant un revenu médian annuel supérieur de près de 60 % à la moyenne nationale.
En résumé, l’experte retient une implantation dans une bonne zone de commercialité, dans un quartier résidentiel à bon pouvoir d’achat des habitants.
Il y a lieu de retenir ces constatations de l’experte qui ne correspondent pas à la commercialité moyenne retenue par la locataire sans pour autant atteindre la forte commercialité alléguée par les bailleurs.

1.2. Sur la destination des lieux

En vertu de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Les locaux ont été donnés à bail aux fins d’exercer les activités de «restaurant, plats à emporter et livraison à domicile ».

La S.A.R.L. LIU & LIU exploite les lieux conformément à la destination contractuelle. Celle-ci n’étant pas inhabituellement restrictive ou large, elle est sans incidence sur le montant du loyer.

1.3. Sur les caractéristiques du local considéré

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. 

En l’espèce, l’expert judiciaire décrit les locaux ainsi :
« L’immeuble dans lequel se situe les locaux est à usage mixte, une entrée centrale dessert, via les parties communes intérieures, des locaux d’habitation situés à l’étage, le local du preneur à gauche et une boulangerie à droite.
Les locaux loués dépendent d’un immeuble des années 50, composé d’un ensemble en rez-de-chaussée, élevé sur cave et d’une partie arrière en R+2 dont la façade est en partie enduite, et en partie habillée de pans de bois et revêtements collés. La partie centrale du bâtiment présente un fronton décoratif.
Les façades extérieures sont en crépis ancien en état d’usage. Sur la façade arrière est constatée une fissure horizontale importante au droit de la porte d’entrée du local commercial.
La façade sur rue est d’environ 6,3 mètres linéaire. Des habillages en pans de bois latéraux couvrent la partie maçonnée sur les côtés et en partie basse. La façade vitrée est d’environ 5,50 mètres avec une porte ouvrante simple vantail de 82 cm, la partie droite étant composée d’un châssis vitré fixe. Le tout est surmonté d’un bandeau d’enseigne « Aux saveurs de l’Asie » et d’une enseigne drapeau lumineuse accrochée au fronton du bâtiment.
Il n’y a pas de volet roulant extérieur, la vitrine n’est pas en verre sécurit.
L’accès au local commercial se fait par la [Adresse 6] qui est légèrement en pente et comporte une marche et demie depuis le trottoir. La faible largeur du trottoir ne permet pas d’installer de rampe permanente : le local commercial est accessible aux personnes à mobilité réduite par une rampe mobile.
La partie commerciale comprend au rez-de-chaussée une boutique (30 m² environ) avec comptoir et vitrine réfrigérée, quelques tables et chaises sur la partie à droite de l’entrée (8 places) et le long de la vitrine (4 places), sols carrelés et murs peints. L’éclairage est assuré par la façade vitrée, des appliques murales et des spots intégrés en faux-plafond.
Au rez-de-chaussée, sur la partie arrière, accessible par 3 marches, une salle de restaurant de 20 places assises (18m² environ) sol carrelé et murs peints, dont l’éclairage est assuré par la façade vitrée et des spots intégrés en faux-plafond. Au fond de la salle de restaurant un WC avec lave main.
Au rez-de-chaussée sur l’arrière du bâtiment, la cuisine du restaurant (35,10 m² environ) avec système d’extraction, sols et murs carrelés, le tout en état d’usage avec éclairage au néon ; un passe-plat dessert la salle de restaurant.
Le sous-sol est desservi par un escalier droit très raide et interdit au public depuis le rez-de-chaussée qui est utilisé comme lieu de stockage des marchandises.
La zone principale du restaurant est accessible par 3 marches, les zones de réserves présentent également des différences de niveau.
Il est noté que les locaux ne sont pas chauffés. La ventilation est une ventilation naturelle par entrée d’air sur les panneaux vitrés donnant sur la [Adresse 6] et extraction haute en plafond.
La production d’eau chaude se fait par chauffe-eau électrique, d’installation récente (remplacement en 2024 indiqué par les preneurs du bail). Les appareils de cuisine sont alimentés au gaz ou électrique.
La baie en façade est en vitrage non sécurit. La protection au soleil se fait par store banne manuel.
Le bien est en état d’entretien moyen, alimentations en fluides vétustes qui nécessiterait une mise aux normes et a minima une vérification réglementaire. Le restaurateur nous indique disposer d’un bac à graisse conformément au Code de l’Environnement (Article L. 541-21-1) et au règlement d’assainissement de [Localité 5] (Chapitre 1 – article 8). Celui-ci est amovible et mutualisé avec un autre restaurateur.
La porte de garage est cassée, elle ne tient pas en position intermédiaire ».

En résumé, l’experte indique :
« Les surfaces louées sont adaptées à leur fonction. La partie commerciale est lumineuse avec une hauteur sous plafond satisfaisante.
Les locaux techniques cuisine sont vastes et disposent également d’une hauteur sous plafond ou faux plafond permettant l’installation des équipements techniques et leur évolution.
Il est à noter cependant :
- une qualité bâtimentaire moyenne et un état de vétusté des ravalements, sols, murs et équipements de second œuvre qui nécessiterait une rénovation et a minima la vérification de la conformité électrique,
- une accessibilité PMR du local commercial limitée et ne pouvant évoluer à court/moyen terme du fait de la largeur du trottoir,
- des différences de niveau à l’intérieur du local : entre la zone d’accueil et la zone restaurant et dans la partie réserves,
- un accès sous-sol très raide et étroit,
- le local commercial n’est pas chauffé et a fortiori non climatisé ».

Les parties ne contestent pas les constatations de l’experte sur ce point.

Au surplus, aucun diagnostic de performance énergétique n’a été produit par les parties.

1.4. Sur les surfaces

L’expert judiciaire a retenu une surface utile de 111,55 m². Les parties ne contestent pas le calcul de l’expert sur ce point.
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques en centre-ville jusqu’à 600 m2 préconise, selon la nature des surfaces pondérées (zone de vente, annexes, etc.) et le niveau concerné (sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et deuxième étage), divers coefficients de pondération. 
L’experte propose une surface pondérée de 58,40 m².
Les bailleurs contestent les coefficients retenus pour la cuisine et les autres annexes au prétexte qu’elles sont spécifiquement rattachées à l’activité.
Or, s’il peut être considéré de manière effective qu’au regard de l’importance de la cuisine dans le commerce considéré, une majoration à 0,4 est légitime, la majoration des autres annexes qui n’ont pas de caractère spécifique n’est pas justifiée. La demande des bailleurs sur ce point sera donc écartée.
Il sera donc retenu une surface pondérée de 5,97 m² pour la cuisine en lieu et place des 4,48 m² proposés par l’experte de sorte que la surface pondérée totale arrondie retenue sera de 59,90 m².

1.5. Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’article R. 145-7 du Code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles 
R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, il y a lieu d’écarter les offres de location signalées par l’experte qui ne constituent pas des prix réellement pratiqués et ne peuvent donc être retenues au titre des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce.

Pour le surplus, il n’y a pas lieu d’écarter les références comme sollicitées par la locataire dès lors que précisément figurent les différences constatées avec les locaux objets du présent litige.

Il en résulte les références suivantes :
- [Localité 1], [Adresse 7], fixation judiciaire, 1er octobre 2018, restauration, local plus grand avec une terrasse, attractivité commerciale supérieure, local plus grand 135 m²P, prix : 300 € m² P/an,
- [Localité 6] centre commercial les vergers, fixation judiciaire, 1er juillet 2017, excellente accessibilité, local plus grand avec une terrasse 455,52 m²/P, pôle commercial de restauration dans un centre commercial, 210€ m²P/an,
- [Localité 3], [Adresse 8], fixation judiciaire, 1er juillet 2017, commerce alimentaire sans restauration, local plus grand 196,65 m²/P, surface rez-de-chaussée uniquement, attractivité commerciale supérieure, 
340 €/an/m² P,
- [Adresse 9], fixation judiciaire, 1er juillet 2016, restauration, absence de gare, local plus grand 511 m²P, parking à destination des clients, pôle commercial de restauration dans un centre commercial, local refait à neuf, 350 €/an/m²P.

Il y a lieu de constater que par rapport aux références mises en avant par l’experte, les locaux présentent une surface plus petite, un bâtiment en moins bon état et une commercialité moindre compensée pour partie pour certaines références par la présence de la gare à proximité.

Ainsi, en tenant compte :
- des facteurs locaux de commercialité (bonne zone de commercialité, dans un quartier résidentiel à bon pouvoir d’achat des habitants mais zone de chalandise limitée au quartier résidentiel environnant),
- de la destination des lieux (restaurant, plats à emporter et livraison à domicile),
- des caractéristiques du local considéré (surfaces louées adaptées à leur fonction, partie commerciale lumineuse avec une hauteur sous plafond satisfaisante, locaux techniques cuisine vastes et disposant également d’une hauteur sous plafond ou faux plafond permettant l’installation des équipements techniques et leur évolution, qualité bâtimentaire moyenne, état de vétusté des ravalements nécessitant un traitement des fissures, sols, murs et équipements de second œuvre qui nécessiterait une rénovation et a minima la vérification de la conformité électrique, accessibilité PMR du local commercial limitée, des différences de niveau à l’intérieur du local, accès sous-sol très raide et étroit, local commercial pas chauffé ni climatisé, dépourvu de VMC, pas de performance énergétique avérée ),
- de la surface pondérée ( 59,90 m²/P), 
- des prix couramment pratiqués dans le voisinage au cours du bail expiré (panel de références restreint au sein duquel les locaux présentent des caractéristiques plutôt défavorables),
En tenant compte de ses éléments, le prix unitaire des locaux sera fixé à hauteur de 250€ / m² P par an soit une valeur locative brute de 14.975 euros ( 250 x 59,90).

1.6. Sur l’application de majoration ou minoration au titre des obligations respectives des parties

L’article R. 145-8 du code de commerce indique que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

1.6.1. sur les travaux de conformité

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il est également tenu, conformément aux dispositions de l’article 1720 du code civil, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. 

Le contrat de bail liant les parties comprend la clause II 5°) suivante : 
le preneur devra
“effectuer personnellement, après avoir sollicité au préalable l’autorisation du BAILLEUR, en supportant intégralement et seul les frais, les réparations, transformations ou additions exigées par une autorité administrative ou d’une disposition législative ou réglementaire pour la continuation des activités du PRENEUR ou pour toute autre cause y compris le cas de force majeure. ”.
Or, le transfert à la charge du preneur des travaux de conformité, lesquels incombent par principe au bailleur en application des dispositions susvisées, constitue une charge exorbitante du droit commun et ce indépendamment de la mise en œuvre effective de tels travaux durant le bail écoulé, une telle clause étant susceptible d’être mise en œuvre à tout moment. 
En outre, le libellé de la clause est relativement large puisqu’elle ne limite pas les domaines où elle pourrait s’appliquer.
Il y a lieu par conséquent de retenir une minoration de 7 % à ce titre.

En revanche, il convient de rappeler que seule une clause expresse peut mettre à la charge du locataire les travaux liés à la vétusté et qu’une telle clause ne peut résulter de la simple mention du fait que le bailleur reste tenu des seuls gros travaux prévus à l’article 606 du code civil.
Or, il résulte du bail qu’il ne comporte aucune clause expresse mentionnant spécifiquement que les travaux liés à la vétusté sont à la charge de la locataire. 
Dès lors, contrairement aux indications de l’experte, les travaux résultant de la vétusté ne sont pas à la charge de la locataire. En conséquence, aucune minoration n’apparaît justifiée à ce titre, étant constaté en revanche qu’il a été tenu compte de la vétusté des installations dans la détermination du prix par rapport aux autres références.

1.6.2. Sur les autres clauses

Les autres clauses évoquées citées par la locataire sont contestées par les bailleurs et ne sont pas citées avec précision par la locataire qui n’explique pas à quel titre, il s’agirait de clauses exorbitantes du droit commun. Elle ne peut davantage pour ce faire renvoyer aux conclusions de l’experte qui n’a pas développé de précision sur ce point.
Il n’y a donc pas lieu de retenir de minoration à ce titre.

1.7 Sur la valeur locative nette 

Au regard des éléments ci-dessus, la valeur locative nette sera fixée à la somme arrondie de 13.927 euros (14.975 euros x 0,93).

2. Sur la demande de condamnation aux intérêts

En application de l'article R. 145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, est exclusive du prononcé d'une condamnation (C. cass., 3e civ., 11 Mai 2022 – 
n° 20-21.651).

Il en résulte que la demande de condamnation présentée par les consorts [G] doit être écartée comme excédant la compétence de la présente juridiction. Au surplus, les bailleurs n’ont pas produit de quittances permettant de connaître le loyer en cours qui permettrait d’établir un compte entre les parties et en particulier d’apprécier si le nouveau loyer excède ou non le loyer provisionnel. 

En conséquence, les consorts [G] seront déboutés de leur demande à ce titre.

3. Sur les autres demandes

3.1. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.


Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié.

Il n’y a pas lieu dès lors de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

3.2. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. 


PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Fixe, à compter du 1er janvier 2025 , le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 2], donnés à bail par Mme [I] [G], Mr [L] [G] et Mr [K] [G] à la S.A.R.L. LIU & LIU, au montant de la valeur locative, soit 13.927 euros par an hors charges et hors taxes,

Rejette les autres demandes des parties,

Ordonne le partage par moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2026, par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

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Mise à jour de la source le 2026-06-30T18:53:49.722Z.