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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nanterre, Loyers commerciaux, 6 juillet 2026, n° 25/00086

Statue à nouveau en déboutant le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 09 novembre 2000, la SCI [U] a donné à bail à la SARL Studio Pictura des locaux commerciaux constituant le lot n°2 de l'immeuble du [Adresse 3], pour une durée de neuf ans, à compter du 02 janvier 2001 pour se terminer le 01 janvier 2010, moyennant un loyer annuel de 54.000 francs TTC, outre 300 euros de charges, pour y exercer une activité de "travaux photos, réparations, vente de matériel photographique, ciné son, jeux audio vidéo, cadeaux, téléphonie, toutes activités se rapportant à l'image, le son, la communication."

Le bail décrit les locaux de la façon suivante :
"lot n°2 comprenant : boutique située au rez-de-chaussée, à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble, ayant sa porte principale sur le Bld Gl. [V] et une sortie sur cour.
Droit à l'usage commun des water closet de la loge, et une cave N°1 à laquelle la boutique a accès par un escalier particulier."

Par acte sous-seing privé en date du 02 janvier 2010, le bail a été renouvelé pour une durée de trois périodes triennales, soit au total neuf ans, à effet du 02 janvier 2010, pour se terminer le 01 janvier 2019, moyennant un loyer annuel hors taxes de 11.324,04 euros, le contrat précisant que ce montant résulte exclusivement de l'application de l'indice de référence du deuxième trimestre 2019, fixé à 1498.

Le contrat précise que l'indice de révision sera celui du même trimestre trois ans plus tard puis six ans plus tard.

A l'échéance, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation.

Le bailleur a fait signifier, par voie d'huissier, le 28 juin 2022 un congé pour le 31 décembre 2022 avec offre de renouvellement à compter du 01 janvier 2023 moyennant un loyer de 16.200 euros hors charges et toutes taxes comprises, soit 1.350 euros HC TTC.

Par acte signifié par huissier de justice le 26 novembre 2024, la SCI [U] a fait signifier à la SARL Studio Pictura son mémoire préalable à l'action en fixation du loyer du bail renouvelé, par lequel elle sollicite la fixation du loyer, à compter du 01 janvier 2023, à la somme de 16.200 euros hors charges TTC par an, soit 1.350 euros hors charges TTC par mois.

Puis par acte délivré le 31 décembre 2024, la SCI [U] a fait assigner la SARL Studio Pictura, notamment en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à hauteur du montant sollicité dans son mémoire préalable. 

Aux termes de son mémoire n°2, en date du 30 octobre 2025, transmis par voie électronique le même jour et notifié par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 04 novembre 2025, la SCI [U] demande, au visa des articles L145-56 et suivants, L 145-20 et suivants, R145-23 et suivants et R145-2 et suivants du code de commerce, de :
"Déclarer recevable et bien fondée la société civile immobilière [U] en l'ensemble de ses demandes
Y faisant droit
A titre principal
Fixer à 16.200 euros HC TTC par an soit 1.350 euros HC TTC par mois le loyer dû par la SARL Studio Pictura à la Société Civile Immobilière [U] à partir du 1er janvier 2023,
Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] un loyer annuel d'un montant de 16.200 euros HC TTC soit 1.350 euros HC TTC par mois à compter du 1er janvier 2023
Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] la somme de 4.200 euros au titre des charges impayées depuis le 1er novembre 2020
A titre subsidiaire,
Fixer à 1.160 euros HC TTC par mois le loyer dû par la SARL Studio Pictura à la Société Civile Immobilière [U] à partir du 1er janvier 2023,
Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] un loyer annuel d'un montant de 13.920 euros HC TTC soit 1.160 euros HC TTC par mois à compter du 1er janvier 2023
Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] la somme de 4.200 euros au titre des charges impayées depuis le 1er novembre 2020
En tout état de cause
Dire que la SARL Studio Pictura sera tenue au paiement des intérêts de droit au taux légal à compter du 1er janvier 2023
Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] la somme de 4.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile
Condamner la société Studio Pictura aux dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation délivrée et des différentes significations
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir."

Aux termes de son mémoire n°2, transmis par voie électronique le 30 janvier 2026, la SARL Studio Pictura, demande au visa des articles L145-56, R145-2, R145-3, R145-4, R145-5, R145-6, et R145-7 du code de commerce, de :
"Débouter la SCI [U] de l’intégralité de ses demandes 
Fixer le loyer des locaux loués par la SARL STUDIO PICTURA à 1.050 € par mois (soit 12.600 € par an) charges incluses, à compter du jugement à intervenir. 
Condamner la SCI [U] à verser une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC. 
Condamner la SCI [U] aux entiers dépens.
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir."

L’affaire, appelée à l’audience du 11 mai 2026, a été mise en délibéré au 06 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

Aux termes de l’article R145-23 du code de commerce, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. »

Aux termes du dispositif de leurs écritures, la SCI [U] demande au juge des loyers commerciaux, à titre principal, de : 

"Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] un loyer annuel d'un montant de 16.200 euros HC TTC soit 1.350 euros HC TTC par mois à compter du 1er janvier 2023"

"Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] la somme de 4.200 euros au titre des charges impayées depuis le 1er novembre 2020"



et, à titre subsidiaire, de :

"Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] un loyer annuel d'un montant de 13.920 euros HC TTC soit 1.160 euros HC TTC par mois à compter du 1er janvier 2023"

"Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] la somme de 4.200 euros au titre des charges impayées depuis le 1er novembre 2020"

Or, aux termes de l’article R145-23 du code de commerce précité, dont les dispositions sont d’ordre public la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé et le juge des loyers n’a pas compétence pour prononcer de condamnation à paiement.

Ces demandes sont donc irrecevables et, à défaut d’accord des parties, il leur appartient de saisir le tribunal pour trancher ce point, si elles l’estiment nécessaire. 

Sur la fixation du loyer renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:
 « 1o Les caractéristiques du local considéré;
 2o La destination des lieux;
 3o Les obligations respectives des parties;
 4o Les facteurs locaux de commercialité;
 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33. 

Il prévoit ainsi qu’ « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »


La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

Enfin, aux termes de l'article R145-11 du même code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R145-7 sont en ce cas applicables.

En l'espèce, la SCI [U] explique tout d'abord que la SARL Studio Pictura a adopté un comportement malhonnête en ne réglant pas les charges dues depuis 2018. 
Elle indique ensuite qu'elle a fait appel à la société Immobilier [C] [Localité 3] afin d'établir la valeur locative du bien, que cette dernière a estimé comprise entre 1.300 et 1.400 euros hors charges, de telle sorte qu'elle considère que la valeur locative des locaux doit être fixée à la somme de 1.360 euros toutes taxes comprises et hors charges par mois, soit 16.200 euros hors charges et toutes taxes comprises par an.

Au vu des contestations émises par la preneuse sur la date de réalisation de cette estimation, elle indique en avoir fait réaliser une nouvelle en mai 2025, par cette même société, qui mentionne une valeur de 1.400/1.500 euros par mois ainsi que deux autres, le 26 mai 2025, par l'agence des allées et l'agence Human Immobilier ayant estimé le loyer mensuel dans cette même fourchette.
Elle conteste le fait que ces agences n'aient pas visité le bien tout comme le fait que les installations électriques seraient trop vétustes.
Elle conteste également la superficie de 41,65 mètres carrés retenue par la SARL Studio Pictura, affirmant qu'elle est en réalité de 48 mètres carrés, telle que corroborée par les attestations qu'elle produit.
Elle fait valoir que le local est bien desservi, au vu de la proximité des lignes de bus 74 et 66 ainsi que de la ligne 14 du métro.
Elle indique que l'achat en 2023 de "la maison du peuple" par [K], située à 3 minutes à pied du local, va engendrer un achalandage conséquent puisqu'elle va devenir la vitrine du savoir faire de [K] [C].
Enfin, elle précise que le ravalement de l'immeuble, façade et toiture, est en cours.

A titre subsidiaire, au vu du courrier de la SARL Studio Pictura du 15 décembre 2023, tendant à voir fixer le loyer au 01 janvier 2023 à la somme de 13.920 euros par an, soit 1.160 euros hors charges par mois, elle sollicite que ce montant soit retenu.

La SARL Studio Pictura conteste tout comportement malhonnête de sa part en indiquant que les accusations portées à son encontre sont mensongères et infondées.
Elle indique ensuite que la somme réclamée par la bailleresse apparaît manifestement surévaluée et que l'attestation établie par l'agence immobilière Immobilier [C] [Localité 3] est trop ancienne et ne correspond pas au prix du marché actuel des locations commerciales.
Elle relève de plus que cette agence assure la gestion de plusieurs biens pour le compte de la bailleresse de telle sorte que son indépendance et son objectivité sont sujettes à caution. 
S'agissant des autres attestations produites, elle indique qu'aucune visite des lieux n'a été réalisée et que l'estimation a été réalisée sans considération de l'état des installations intérieures ni de la configuration réelle des locaux.
Elle soutient ensuite que le local commercial ne permet en réalité une exploitation commerciale que sur une surface de 41,65 mètres carrés et que, compte tenu des aménagements nécessaires à tout commerce, la surface pouvant être allouée à l'accueil des clients est encore inférieure.
Elle fait également état du caractère ancien et vétuste de l'immeuble, tout comme des installations électriques, non conformes aux normes en vigueur.
Enfin, elle indique que l'activité dont l'exploitation est autorisée dans le bail est très spécifique et ne confère pas aux locaux une valeur locative telle que celle qui pourrait être estimée pour un commerce de bouche.
S'agissant des facteurs locaux de commercialité, elle soutient que les locaux sont éloignés des stations de métro et de RER et que le projet de rénovation immobilière de "la Maison du Peuple" n'a aucun effet sur la valeur locative des locaux loués, étant au surplus relevé que les travaux n'ont toujours pas débuté et que cette rénovation, hypothétique, présenterait un intérêt architectural mais n'aurait pas vocation à attirer de clients pour les commerces environnants.
Elle indique qu'elle produit des attestations réalisées par des agences immobilières indépendantes, sans lien avec les parties, ayant estimé la valeur locative du bien dans une fourchette comprise entre 1.000 et 1.150 euros par mois, charges comprises.
Elle demande donc que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 1.050 euros par mois, soit 12.600 euros par an, charges locatives incluses à compter du présent jugement.

Le loyer du bail renouvelé peut être librement fixé par les parties mais à défaut d’accord il est déterminé par le juge des loyers, qui doit le fixer, en application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce à la valeur locative, dans la limite toutefois du plafonnement prévu par l’article L. 145-34.
Ainsi, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) mentionnés à l’article L. 112-2 du code monétaire et financier publié par l’Insee.
A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il faut prendre en compte la variation calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

La SCI [U] ne produit que quatre attestations établies par des agences immobilières, présentant une description succinte du local, sans aucun élément sur l'environnement ni aucune référence de biens similaires loués dans le quartier, de telle sorte que ces estimations ne sont pas probantes.
Or, aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, "il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention."
La SCI [U] est par conséquent déboutée de sa demande tendant à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 16.200 euros par an hors charges et toutes taxes comprises.

Les attestations produites par la SARL Studio Pictura n'étant, pour les mêmes raisons que précédemment exposées, pas plus probantes, il convient également de la débouter de sa demande tendant à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 12.600 euros par an charges incluses.

La SCI [U] sollicite, à titre subsidiaire que le loyer soit fixé à la somme de 13.920 euros par an, soit 1.160 euros hors charges par mois, conformément à ce qu'avait proposé la SARL Studio Pictura dans son courrier du 15 décembre 2023.

La SARL Studio Pictura ne dit mot sur cette demande.

Par courrier en date du 15 décembre 2023, la SARL Studio Pictura a indiqué à son bailleur :

"Monsieur,

je me permets de revenir vers vous au sujet du renouvellement de mon bail pour lequel vous m'avez adressé par huissier une proposition de loyer de 16.200 euros par an.
J'estime ce loyer trop élevé pour mon activité.
Votre acte n'est accompagné que d'une attestation, probablement de complaisance, d'un agent immobilier ; il ne donne aucune référence d'un local loué dans le même secteur et pour la même activité que la mienne.
Dans ces conditions, votre proposition de fixation est purement arbitraire.
Afin de ne pas entamer de démarches longues et coûteuses pour tous, je vous propose que nous en restions à l'augmentation à l'indice qui serait de 13.917,40 euros au 01 janvier 2023, que nous pouvons arrondir à 13.920 euros par an, soit 1.160 euros par mois.
Vous comprendrez facilement, si vous passez de temps en temps à [Localité 3], que la commercialité du quartier n'a pas évolué depuis le dernier renouvellement ; ni les activités économiques ni la population ne se sont accrues.
Par ailleurs votre bail est extrêmement restrictif, limité aux activités que vous exerciez vous-même, ce qui restreint les possibilités d'augmentation du loyer.
Dans ces conditions, si vous êtes d'accord avec ma proposition, vous voudrez bien m'en informer afin que je fasse préparer le document de renouvellement que nous signerons."

Par conséquent, en l'état des pièces produites, des demandes des parties et de la proposition faite par la SARL Studio Pictura dans ce courrier, il convient de faire droit à la demande formulée à titre subsidiaire par la SCI [U] et ainsi de fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 01 janvier 2023 à la somme de 13.920 euros par an hors charges et hors taxes.

La SCI [U] sollicite, dans le dispositif de ses écritures, que la SARL Studio Pictura soit tenue au paiement des intérêts de droit au taux légal à compter du 01 janvier 2023.

Le juge des loyers étant compétent pour fixer le point de départ des intérêts afin de permettre aux parties de faire les comptes, il convient par conséquent de dire que le paiement des intérêts de droit au taux légal se fera à compter du 01 janvier 2023.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, au vu de l'issue du litige, chaque partie est condamnée pour moitié aux dépens de l'instance, tels que fixés par l'article 695 du code de procédure civile.

En équité, elles sont déboutées de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et, en l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable devant le juge des loyers commerciaux la demande de la SCI [U] tendant à demander, à titre principal, à : 
"Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] un loyer annuel d'un montant de 16.200 euros HC TTC soit 1.350 euros HC TTC par mois à compter du 1er janvier 2023"
"Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] la somme de 4.200 euros au titre des charges impayées depuis le 1er novembre 2020"

et, à titre subsidiaire, à :
"Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] un loyer annuel d'un montant de 13.920 euros HC TTC soit 1.160 euros HC TTC par mois à compter du 1er janvier 2023"
"Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] la somme de 4.200 euros au titre des charges impayées depuis le 1er novembre 2020"

Renvoie les parties à mieux se pourvoir de ces chefs devant le tribunal si elles l’estiment nécessaire ; 

Déboute la SCI [U] de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 16.200 euros HC TTC par an soit 1.350 euros HC TTC par mois ; 

Déboute la SARL Studio Pictura de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 1.050 euros par mois, soit 12.600 euros par an, charges incluses ;

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé au 01 janvier 2023 entre la SCI [U] et la SARL Studio Pictura à la somme de 13.920 euros par an hors taxes et hors charges, portant sur les locaux sis [Adresse 3] ; 

Dit que le paiement des intérêts de droit au taux légal se fera à compter du 01 janvier 2023 ; 

Condamne la SCI [U] et la SARL Studio Pictura, chacune pour moitié, au paiement des entiers dépens de l'instance ;

Déboute la SCI [U] et la SARL Studio Pictura de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ; 

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par Madame Maëva HENRI, Greffier.


LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 06 JUILLET 2026







N° RG 25/00086 - N° Portalis DB3R-W-B7I-2FBQ






AFFAIRE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [U]

C/

S.A.R.L. Studio Pictura



DEMANDEUR


SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Bruno MOTILA de la SELARL TROJMAN-MOTILA ASSOCIES, avocats au barreau de [C], vestiaire : C1813



DEFENDEUR


S.A.R.L. Studio Pictura
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Jean-marc SCHINDELMAN, avocat au barreau de [C], vestiaire : D1128


COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Céline CHAMPAGNE
Greffier : Maëva HENRI

DÉBATS

A l’audience du 11 mai 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
 









EXPOSE DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 09 novembre 2000, la SCI [U] a donné à bail à la SARL Studio Pictura des locaux commerciaux constituant le lot n°2 de l'immeuble du [Adresse 3], pour une durée de neuf ans, à compter du 02 janvier 2001 pour se terminer le 01 janvier 2010, moyennant un loyer annuel de 54.000 francs TTC, outre 300 euros de charges, pour y exercer une activité de "travaux photos, réparations, vente de matériel photographique, ciné son, jeux audio vidéo, cadeaux, téléphonie, toutes activités se rapportant à l'image, le son, la communication."

Le bail décrit les locaux de la façon suivante :
"lot n°2 comprenant : boutique située au rez-de-chaussée, à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble, ayant sa porte principale sur le Bld Gl. [V] et une sortie sur cour.
Droit à l'usage commun des water closet de la loge, et une cave N°1 à laquelle la boutique a accès par un escalier particulier."

Par acte sous-seing privé en date du 02 janvier 2010, le bail a été renouvelé pour une durée de trois périodes triennales, soit au total neuf ans, à effet du 02 janvier 2010, pour se terminer le 01 janvier 2019, moyennant un loyer annuel hors taxes de 11.324,04 euros, le contrat précisant que ce montant résulte exclusivement de l'application de l'indice de référence du deuxième trimestre 2019, fixé à 1498.

Le contrat précise que l'indice de révision sera celui du même trimestre trois ans plus tard puis six ans plus tard.

A l'échéance, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation.

Le bailleur a fait signifier, par voie d'huissier, le 28 juin 2022 un congé pour le 31 décembre 2022 avec offre de renouvellement à compter du 01 janvier 2023 moyennant un loyer de 16.200 euros hors charges et toutes taxes comprises, soit 1.350 euros HC TTC.

Par acte signifié par huissier de justice le 26 novembre 2024, la SCI [U] a fait signifier à la SARL Studio Pictura son mémoire préalable à l'action en fixation du loyer du bail renouvelé, par lequel elle sollicite la fixation du loyer, à compter du 01 janvier 2023, à la somme de 16.200 euros hors charges TTC par an, soit 1.350 euros hors charges TTC par mois.

Puis par acte délivré le 31 décembre 2024, la SCI [U] a fait assigner la SARL Studio Pictura, notamment en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à hauteur du montant sollicité dans son mémoire préalable. 

Aux termes de son mémoire n°2, en date du 30 octobre 2025, transmis par voie électronique le même jour et notifié par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 04 novembre 2025, la SCI [U] demande, au visa des articles L145-56 et suivants, L 145-20 et suivants, R145-23 et suivants et R145-2 et suivants du code de commerce, de :
"Déclarer recevable et bien fondée la société civile immobilière [U] en l'ensemble de ses demandes
Y faisant droit
A titre principal
Fixer à 16.200 euros HC TTC par an soit 1.350 euros HC TTC par mois le loyer dû par la SARL Studio Pictura à la Société Civile Immobilière [U] à partir du 1er janvier 2023,
Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] un loyer annuel d'un montant de 16.200 euros HC TTC soit 1.350 euros HC TTC par mois à compter du 1er janvier 2023
Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] la somme de 4.200 euros au titre des charges impayées depuis le 1er novembre 2020
A titre subsidiaire,
Fixer à 1.160 euros HC TTC par mois le loyer dû par la SARL Studio Pictura à la Société Civile Immobilière [U] à partir du 1er janvier 2023,
Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] un loyer annuel d'un montant de 13.920 euros HC TTC soit 1.160 euros HC TTC par mois à compter du 1er janvier 2023
Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] la somme de 4.200 euros au titre des charges impayées depuis le 1er novembre 2020
En tout état de cause
Dire que la SARL Studio Pictura sera tenue au paiement des intérêts de droit au taux légal à compter du 1er janvier 2023
Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] la somme de 4.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile
Condamner la société Studio Pictura aux dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation délivrée et des différentes significations
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir."

Aux termes de son mémoire n°2, transmis par voie électronique le 30 janvier 2026, la SARL Studio Pictura, demande au visa des articles L145-56, R145-2, R145-3, R145-4, R145-5, R145-6, et R145-7 du code de commerce, de :
"Débouter la SCI [U] de l’intégralité de ses demandes 
Fixer le loyer des locaux loués par la SARL STUDIO PICTURA à 1.050 € par mois (soit 12.600 € par an) charges incluses, à compter du jugement à intervenir. 
Condamner la SCI [U] à verser une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC. 
Condamner la SCI [U] aux entiers dépens.
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir."

L’affaire, appelée à l’audience du 11 mai 2026, a été mise en délibéré au 06 juillet 2026.
 
MOTIFS

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

Aux termes de l’article R145-23 du code de commerce, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. »

Aux termes du dispositif de leurs écritures, la SCI [U] demande au juge des loyers commerciaux, à titre principal, de : 

"Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] un loyer annuel d'un montant de 16.200 euros HC TTC soit 1.350 euros HC TTC par mois à compter du 1er janvier 2023"

"Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] la somme de 4.200 euros au titre des charges impayées depuis le 1er novembre 2020"



et, à titre subsidiaire, de :

"Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] un loyer annuel d'un montant de 13.920 euros HC TTC soit 1.160 euros HC TTC par mois à compter du 1er janvier 2023"

"Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] la somme de 4.200 euros au titre des charges impayées depuis le 1er novembre 2020"

Or, aux termes de l’article R145-23 du code de commerce précité, dont les dispositions sont d’ordre public la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé et le juge des loyers n’a pas compétence pour prononcer de condamnation à paiement.

Ces demandes sont donc irrecevables et, à défaut d’accord des parties, il leur appartient de saisir le tribunal pour trancher ce point, si elles l’estiment nécessaire. 

Sur la fixation du loyer renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:
 « 1o Les caractéristiques du local considéré;
 2o La destination des lieux;
 3o Les obligations respectives des parties;
 4o Les facteurs locaux de commercialité;
 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33. 

Il prévoit ainsi qu’ « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »


La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

Enfin, aux termes de l'article R145-11 du même code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R145-7 sont en ce cas applicables.

En l'espèce, la SCI [U] explique tout d'abord que la SARL Studio Pictura a adopté un comportement malhonnête en ne réglant pas les charges dues depuis 2018. 
Elle indique ensuite qu'elle a fait appel à la société Immobilier [C] [Localité 3] afin d'établir la valeur locative du bien, que cette dernière a estimé comprise entre 1.300 et 1.400 euros hors charges, de telle sorte qu'elle considère que la valeur locative des locaux doit être fixée à la somme de 1.360 euros toutes taxes comprises et hors charges par mois, soit 16.200 euros hors charges et toutes taxes comprises par an.

Au vu des contestations émises par la preneuse sur la date de réalisation de cette estimation, elle indique en avoir fait réaliser une nouvelle en mai 2025, par cette même société, qui mentionne une valeur de 1.400/1.500 euros par mois ainsi que deux autres, le 26 mai 2025, par l'agence des allées et l'agence Human Immobilier ayant estimé le loyer mensuel dans cette même fourchette.
Elle conteste le fait que ces agences n'aient pas visité le bien tout comme le fait que les installations électriques seraient trop vétustes.
Elle conteste également la superficie de 41,65 mètres carrés retenue par la SARL Studio Pictura, affirmant qu'elle est en réalité de 48 mètres carrés, telle que corroborée par les attestations qu'elle produit.
Elle fait valoir que le local est bien desservi, au vu de la proximité des lignes de bus 74 et 66 ainsi que de la ligne 14 du métro.
Elle indique que l'achat en 2023 de "la maison du peuple" par [K], située à 3 minutes à pied du local, va engendrer un achalandage conséquent puisqu'elle va devenir la vitrine du savoir faire de [K] [C].
Enfin, elle précise que le ravalement de l'immeuble, façade et toiture, est en cours.

A titre subsidiaire, au vu du courrier de la SARL Studio Pictura du 15 décembre 2023, tendant à voir fixer le loyer au 01 janvier 2023 à la somme de 13.920 euros par an, soit 1.160 euros hors charges par mois, elle sollicite que ce montant soit retenu.

La SARL Studio Pictura conteste tout comportement malhonnête de sa part en indiquant que les accusations portées à son encontre sont mensongères et infondées.
Elle indique ensuite que la somme réclamée par la bailleresse apparaît manifestement surévaluée et que l'attestation établie par l'agence immobilière Immobilier [C] [Localité 3] est trop ancienne et ne correspond pas au prix du marché actuel des locations commerciales.
Elle relève de plus que cette agence assure la gestion de plusieurs biens pour le compte de la bailleresse de telle sorte que son indépendance et son objectivité sont sujettes à caution. 
S'agissant des autres attestations produites, elle indique qu'aucune visite des lieux n'a été réalisée et que l'estimation a été réalisée sans considération de l'état des installations intérieures ni de la configuration réelle des locaux.
Elle soutient ensuite que le local commercial ne permet en réalité une exploitation commerciale que sur une surface de 41,65 mètres carrés et que, compte tenu des aménagements nécessaires à tout commerce, la surface pouvant être allouée à l'accueil des clients est encore inférieure.
Elle fait également état du caractère ancien et vétuste de l'immeuble, tout comme des installations électriques, non conformes aux normes en vigueur.
Enfin, elle indique que l'activité dont l'exploitation est autorisée dans le bail est très spécifique et ne confère pas aux locaux une valeur locative telle que celle qui pourrait être estimée pour un commerce de bouche.
S'agissant des facteurs locaux de commercialité, elle soutient que les locaux sont éloignés des stations de métro et de RER et que le projet de rénovation immobilière de "la Maison du Peuple" n'a aucun effet sur la valeur locative des locaux loués, étant au surplus relevé que les travaux n'ont toujours pas débuté et que cette rénovation, hypothétique, présenterait un intérêt architectural mais n'aurait pas vocation à attirer de clients pour les commerces environnants.
Elle indique qu'elle produit des attestations réalisées par des agences immobilières indépendantes, sans lien avec les parties, ayant estimé la valeur locative du bien dans une fourchette comprise entre 1.000 et 1.150 euros par mois, charges comprises.
Elle demande donc que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 1.050 euros par mois, soit 12.600 euros par an, charges locatives incluses à compter du présent jugement.

Le loyer du bail renouvelé peut être librement fixé par les parties mais à défaut d’accord il est déterminé par le juge des loyers, qui doit le fixer, en application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce à la valeur locative, dans la limite toutefois du plafonnement prévu par l’article L. 145-34.
Ainsi, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) mentionnés à l’article L. 112-2 du code monétaire et financier publié par l’Insee.
A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il faut prendre en compte la variation calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

La SCI [U] ne produit que quatre attestations établies par des agences immobilières, présentant une description succinte du local, sans aucun élément sur l'environnement ni aucune référence de biens similaires loués dans le quartier, de telle sorte que ces estimations ne sont pas probantes.
Or, aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, "il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention."
La SCI [U] est par conséquent déboutée de sa demande tendant à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 16.200 euros par an hors charges et toutes taxes comprises.

Les attestations produites par la SARL Studio Pictura n'étant, pour les mêmes raisons que précédemment exposées, pas plus probantes, il convient également de la débouter de sa demande tendant à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 12.600 euros par an charges incluses.

La SCI [U] sollicite, à titre subsidiaire que le loyer soit fixé à la somme de 13.920 euros par an, soit 1.160 euros hors charges par mois, conformément à ce qu'avait proposé la SARL Studio Pictura dans son courrier du 15 décembre 2023.

La SARL Studio Pictura ne dit mot sur cette demande.

Par courrier en date du 15 décembre 2023, la SARL Studio Pictura a indiqué à son bailleur :

"Monsieur,

je me permets de revenir vers vous au sujet du renouvellement de mon bail pour lequel vous m'avez adressé par huissier une proposition de loyer de 16.200 euros par an.
J'estime ce loyer trop élevé pour mon activité.
Votre acte n'est accompagné que d'une attestation, probablement de complaisance, d'un agent immobilier ; il ne donne aucune référence d'un local loué dans le même secteur et pour la même activité que la mienne.
Dans ces conditions, votre proposition de fixation est purement arbitraire.
Afin de ne pas entamer de démarches longues et coûteuses pour tous, je vous propose que nous en restions à l'augmentation à l'indice qui serait de 13.917,40 euros au 01 janvier 2023, que nous pouvons arrondir à 13.920 euros par an, soit 1.160 euros par mois.
Vous comprendrez facilement, si vous passez de temps en temps à [Localité 3], que la commercialité du quartier n'a pas évolué depuis le dernier renouvellement ; ni les activités économiques ni la population ne se sont accrues.
Par ailleurs votre bail est extrêmement restrictif, limité aux activités que vous exerciez vous-même, ce qui restreint les possibilités d'augmentation du loyer.
Dans ces conditions, si vous êtes d'accord avec ma proposition, vous voudrez bien m'en informer afin que je fasse préparer le document de renouvellement que nous signerons."

Par conséquent, en l'état des pièces produites, des demandes des parties et de la proposition faite par la SARL Studio Pictura dans ce courrier, il convient de faire droit à la demande formulée à titre subsidiaire par la SCI [U] et ainsi de fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 01 janvier 2023 à la somme de 13.920 euros par an hors charges et hors taxes.

La SCI [U] sollicite, dans le dispositif de ses écritures, que la SARL Studio Pictura soit tenue au paiement des intérêts de droit au taux légal à compter du 01 janvier 2023.

Le juge des loyers étant compétent pour fixer le point de départ des intérêts afin de permettre aux parties de faire les comptes, il convient par conséquent de dire que le paiement des intérêts de droit au taux légal se fera à compter du 01 janvier 2023.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, au vu de l'issue du litige, chaque partie est condamnée pour moitié aux dépens de l'instance, tels que fixés par l'article 695 du code de procédure civile.

En équité, elles sont déboutées de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et, en l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable devant le juge des loyers commerciaux la demande de la SCI [U] tendant à demander, à titre principal, à : 
"Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] un loyer annuel d'un montant de 16.200 euros HC TTC soit 1.350 euros HC TTC par mois à compter du 1er janvier 2023"
"Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] la somme de 4.200 euros au titre des charges impayées depuis le 1er novembre 2020"

et, à titre subsidiaire, à :
"Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] un loyer annuel d'un montant de 13.920 euros HC TTC soit 1.160 euros HC TTC par mois à compter du 1er janvier 2023"
"Condamner la société Studio Pictura à payer à la Société Civile Immobilière [U] la somme de 4.200 euros au titre des charges impayées depuis le 1er novembre 2020"

Renvoie les parties à mieux se pourvoir de ces chefs devant le tribunal si elles l’estiment nécessaire ; 

Déboute la SCI [U] de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 16.200 euros HC TTC par an soit 1.350 euros HC TTC par mois ; 

Déboute la SARL Studio Pictura de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 1.050 euros par mois, soit 12.600 euros par an, charges incluses ;

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé au 01 janvier 2023 entre la SCI [U] et la SARL Studio Pictura à la somme de 13.920 euros par an hors taxes et hors charges, portant sur les locaux sis [Adresse 3] ; 

Dit que le paiement des intérêts de droit au taux légal se fera à compter du 01 janvier 2023 ; 

Condamne la SCI [U] et la SARL Studio Pictura, chacune pour moitié, au paiement des entiers dépens de l'instance ;

Déboute la SCI [U] et la SARL Studio Pictura de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ; 

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par Madame Maëva HENRI, Greffier.


LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

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Mise à jour de la source le 2026-07-06T19:42:25.492Z.