notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, LOYERS COMMERCIAUX, 26 août 2026, n° 24/06487

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 18 novembre 1996, monsieur [U] [A] a donné à bail commercial à monsieur [U] [Y] et madame [H] [F] épouse [Y], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1997, un local, comprenant deux magasins et un appartement de plusieurs pièces, situé [Adresse 2] à [Localité 1] (33), moyennant un loyer annuel initial de 33.600 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de vente de tabac, journaux, papeterie, bibeloterie et jouets. 
Par avenant du 21 juin 2001, l’assiette du bail a été réduite à un magasin et l’appartement.
Par avenant du 1er octobre 2014, les parties ont convenu que l’appartement ne fait plus partie de la location, le propriétaire s’est engagé à réaliser des travaux, et le prix du loyer a été fixé à la somme annuelle de 6.666,66 euros.

La SNC GALLIENA a acquis le fonds de commerce par acte du 07 novembre 2017

Le 03 juillet 2023, le preneur a fait signifier au bailleur monsieur [T] [A] venant aux droits de monsieur [U] [A], une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024. Par acte délivré le 26 mars 2024, le bailleur a fait signifier au preneur son acceptation à la demande de renouvellement du bail, moyennant le paiement d’un loyer annuel déplafonné de 23.000 euros.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 17 mai 2024, monsieur [T] [A] a, par acte du 17 juillet 2024, fait assigner la SNC GALLIENA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024. 

Par jugement du 15 janvier 2025, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2024, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [C] [X] épouse [D].

L’expert a déposé son rapport le 06 février 2026. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, monsieur [T] [A], soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 28 avril 2026 et déposé au greffe le 23 avril 2026 sollicite du juge des loyers commerciaux de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 1er janvier 2024 à la somme annuelle de 18.100 euros hors taxes et hors charges,condamner la SNC GALLIENA au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande, monsieur [T] [A] fait valoir, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison d’une modification des facteurs locaux de commercialité telle que cela résulte tant de l’expertise non judiciaire qui a relevé l’extension du réseau de tramway, l’augmentation de sa fréquentation, l’inauguration de la cité du vin, la création d’un place de stationnement public, l’ouverture de la halle de [Localité 3], la construction de centaines de logement autour des bassins à flot, la création de commerces, complexe cinématographique, hôtel, l’accroissement du nombre d’élèves dans les écoles de commerce environnantes, que de l’expertise judiciaire qui a relevé la transformation urbaine et économique du secteur du [Adresse 3] et plus particulièrement des bassins à flots. Il ajoute que, contrairement à l’allégation du preneur, son chiffre d’affaires a significativement augmenté sur la période considérée. 

A l’audience, la SNC GALLIENA soutenant son mémoire déposé au greffe le 29 mai 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal :débouter monsieur [A] de sa demande tendant au déplafonnement,fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er janvier 2024 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 8.211,07 euros,à titre subsidiaire :juger que la valeur locative ne saurait excéder la somme de 13.900 euros par an, hors taxes et hors charges,ordonner l’application du mécanisme du lissage prévu à l’article L145-34 du code de commerce,en tout état de cause :débouter monsieur [A] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner monsieur [A] au paiement des dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
La SNC GALLIENA conteste, au visa de l’article L145-34 du code de commerce, toute modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle prétend que le bailleur fait une confusion délibérée entre deux quartiers distincts, celui des quais, dans lequel est situé le local, et celui des bassins à flot, dans lequel sont situées les évolutions fondant sa demande. Elle indique que si le bassin à flot connait un développement massif avec la création d’équipements, en revanche les quais de [Localité 3] ne connaissent aucune évolution d’infrastructure et connaissent au contraire un vrai déclin commercial. Selon elle, il est erroné de considérer que ces deux quartiers constituent une unique zone de chalandise. Elle ajoute que le développement du quartier des bassins à flot est sans incidence favorable sur son commerce et qu’elle a au contraire nui à sa propre activité en ce que les flux de visiteurs se dirigent directement vers les bassins sans transiter par les quais, utilisent le tramway comme moyen de transit sans que les quais ne constituent une destination, ces visiteurs correspondant à une clientèle de loisirs incompatible avec l’activité de tabac-presse. Elle indique également que deux nouveaux bureaux de tabac presse se sont installés dans le quartier des bassins à flot depuis 2021/2022. Elle fait enfin valoir que la baisse continue de son chiffre d’affaires depuis 2021 conforte cette analyse.

Subsidiairement, sur la détermination de la valeur locative, la SNC GALLIENA fait valoir que l’évaluation du bailleur est manifestement excessive et disproportionnée et qu’il convient de retenir une valeur locative de 14.000 euros, ramenée à 13.900 euros après application d’un abattement au titre des travaux et investissements réalisés par le preneur (rénovation de l’installation électrique, installation d’une rampe PMR, rénovation générale du local), lesquels n’ont pas fait accession au bailleur. Elle ajoute que le bail comporte plusieurs clauses défavorables constituant des facteurs de minoration, à savoir la clause d’accession dans indemnité (-10%), la clause de conformité à la charge du preneur (-5%), le transfert de la charge de la taxe foncière (-5%), l’interdiction de la location gérance, et la clause de destination restrictive. Elle précise que doit être retenue une superficie pondérée de 46,74m². Elle fait enfin valoir son impossibilité économique de supporter le loyer déplafonné tel que sollicité par le bailleur, qui conduirait à plus que tripler le loyer actuel.

Motifs

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. /En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. /Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. /En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.


Sur l’existence de motifs de déplafonnement
La fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L145-34 susvisé, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 précité. La modification de l’un des quatre éléments au cours du bail expiré suffit à obtenir le déplafonnement, dès lors qu’est démontré le caractère notable de cette modification.
S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, il doit être démontré l’intérêt pour le commerce considéré de cette modification notable.

En l’espèce, il convient d’examiner le critère soutenu aux fins de déplafonnement : l’évolution des facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise, que les locaux situés [Adresse 2] sont à proximité de la station de tramway « les hangars », en face du centre commercial « Bord’eau village », et au sud-ouest des bassins à flots, notamment à 450 mètres de la [Adresse 4] et à 600 mètres de la cité du vin ouverte en 2016, soit pendant le cours du bail expiré.
L’expertise permet de démontrer, s’agissant des bassins à flots que, au cours du bail expiré, cet ancien espace portuaire à vocation industrielle s’est progressivement affirmé comme un quartier mixte, résidentiel et commercial.
La SNC GALLIENA ne conteste pas cette évolution favorable des bassins à flot au cours de la période du bail expiré. 
Or, s’il n’est pas contestable que son local soit effectivement situé au cœur de ce nouveau quartier, il doit toutefois être relevé que l’expert retient, sans être utilement contesté par le preneur, que la zone de chalandise à retenir pour le commerce de proximité exercé au sein du local est comprise dans un périmètre de 300 à 800 mètres, ce qui inclut donc, au moins partiellement ce nouveau quartier urbanisé des bassins à flot, lequel a bénéficié au vu des constructions nouvelles de l’apport de population et de visiteurs/touristes, susceptibles de se rendre dans le local litigieux. S’il n’est donc effectivement pas localisé stricto sensu au sein des bassins à flot, il est situé suffisamment à proximité pour pouvoir être en mesure de bénéficier de l’essor de l’attractivité de ce secteur de manière globale, caractérisé par l’évolution de la population et une densité importante du flux de piétons.

Par ailleurs, s’agissant du quartier des quais lui-même, l’expertise permet de relever que le local est situé en face d’une station de tramway, ce qui génère nécessairement un flux de chalands susceptibles d’être attiré par le commerce. De même, l’expertise relève que le [Adresse 3], sur lequel le local est situé, bénéficie d’un très bon flux piéton, générant donc un flux important de chalands potentiels. 

S’agissant du chiffre d’affaires du commerce, il sera constaté qu’il est quasiment constant entre 2022 et 2025, et que la comparaison avec l’année 2021 pour laquelle le chiffre d’affaires était plus élevé n’est pas pertinente dès lors qu’il n’est pas démontré que ce montant correspondait à la situation antérieure ou a correspondu à une année particulière. L’expert a par ailleurs relevé que les vérifications qu’elle a pu opérer démontre que la baisse constatée est en adéquation avec les modifications de la consommation de tabac en France. Dès lors, il en résulte que, malgré l’arrivée de nouveaux commerces de même nature dans un environnement proche, il ne peut être tiré de conséquence d’une évolution du chiffre d’affaires alléguée.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il est justifié de l’existence d’un motif de déplafonnement permettant de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative. 

Sur la détermination de la valeur locative 
Les caractéristiques des lieux loués
En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que les locaux bénéficient d’une surface bien configurée pour l’activité, et d’équipements fonctionnels et en bon état. 
L’expert a indiqué ne pas tenir compte des travaux de devanture et de menuiseries extérieurs réalisés en 2018 par le locataire compte tenu de la formulation de la clause d’accession et a appliqué un abattement de 5% à ce titre qui apparaît pertinent, la SNC GALLIENA ne justifiant pas d’autres travaux réalisés et allégués pour la remise en état du local. 

S’agissant de la superficie du local, si le preneur indique qu’il convient de retenir une superficie pondérée de 46,74 m², telle que proposée par son expert amiable, il sera constaté, d’une part, qu’il n’a formulé aucun dire dans le cadre de l’expertise pour contester la pondération établie de manière contradictoire, et d’autre part qu’il n’explicite pas dans le cadre de son mémoire quels seraient les éléments contestés, ni le motif de contestation. En outre, l’expert mandaté par la SNC GALLIENA a effectué ses calculs sur la base d’une superficie utile de 63,40m², inférieure à celle retenue par l’expert judiciaire qui s’établit à 73,40m², sans qu’aucune explication ne soit fournie par celle-ci sur ce point. Dans ces conditions, la contestation sur la superficie pondérée ne saurait prospérer, et il convient de retenir, conformément à l’expertise, une surface pondérée de 57,20 m² établie selon les modalités suivantes :



Superficie 
Coefficient de pondération
Superficie pondérée
1ère zone de magasin (5 mètres depuis la vitrine)
26 m²
1
26m²p
2ème zone de magasin
25m²
0,8
20m²p
Annexe (réserve- WC)
22,40
0,5
11,20m²p
Total
73,40m² 
 
57,20m²p 


La destination des lieux
En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

Les obligations respectives des parties
En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail comporte une clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité, qualifiée de clause exorbitante de droit commun, les parties s’accordant sur ce point, et justifiant un abattement de 5% retenu par l’expert judiciaire.
S’agissant de la taxe foncière, il ne résulte pas de la lecture du bail une autorisation pour le bailleur d’en transférer la charge sur le preneur, lequel ne justifie pas qu’il s’en acquitte de manière effective. Aucun abattement à ce titre ne doit donc être envisagé. 

Il n’est justifié d’aucune autre clause exorbitante, ni sollicité d’abattement spécifique. 

Les facteurs locaux de commercialité
En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que le local est situé à un emplacement commercial favorable, ayant connu une évolution importante au cours du bail expiré, sur les quais de [Localité 1], et à proximité du quartier nouvellement développé des bassins à flots. 

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage
En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expertise permet de relever des loyers sur le [Adresse 3] d’une valeur avoisinant les 300 euros par m². 
L’expert amiable mandaté par la SNC GALLIENA, au vu des éléments de comparaison qu’il a pu identifier, a retenu, comme l’expert judiciaire une valeur locative unitaire de 350 euros par m²P. Cette proposition apparaît donc pertinente et devra être retenue.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, et, il convient de fixer la valeur locative à 350 euros par m², soit la somme annuelle de 20.020 euros, dont il convient de déduire les deux abattements susmentionnés de 5%, soit un solde de 18.100 euros à compter du 1er janvier 2024, sans qu’il n’y ait lieu à ordonner l’application du mécanisme du lissage, dont l’application est de droit, afin de réduire l’impact économique de l’augmentation du montant du loyer pour le commerce. 

Sur les frais du procès 

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, la SNC GALLIENA perd la présente instance dans laquelle elle s’opposait au paiement d’un loyer déplafonné. Toutefois, l’expertise ayant été ordonnée notamment dans l’intérêt de monsieur [A], qui soutenait l’existence d’un motif de déplafonnement et proposait une valeur locative sans produire suffisamment de pièces justificatives permettant de démontrer l’évaluation financière alléguée qui était sensiblement supérieure à celle finalement retenue, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre les parties.




Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre monsieur [T] [A] et la SNC GALLIENA portant sur un local situé à [Adresse 2] à [Localité 1] (33) renouvelé le 1er janvier 2024 à la somme annuelle déplafonnée de 18.100 euros hors taxes et hors charges ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne monsieur [T] [A] à en payer la moitié et la SNC GALLIENA à en payer l’autre moitié ;

Déboute monsieur [T] [A] et la SNC GALLIENA de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, vice-présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 24/06487 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZN3C

























Décision nativement numérique délivrée
le : 26 Août 2026 
à Avocats

















JUGEMENT RENDU LE VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT SIX

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 03 Juin 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Août 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Monsieur [T] [A]
né le 12 Février 1968 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Paul-André VIGNÉ de la SCP TMV AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX



ET :

S.N.C. GALLIENA, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Maître Armand JAGOT-LACOUSSIERE, avocat au barreau de TOURS, plaidant et Maître Eléonore TROUVE, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant





Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 18 novembre 1996, monsieur [U] [A] a donné à bail commercial à monsieur [U] [Y] et madame [H] [F] épouse [Y], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1997, un local, comprenant deux magasins et un appartement de plusieurs pièces, situé [Adresse 2] à [Localité 1] (33), moyennant un loyer annuel initial de 33.600 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de vente de tabac, journaux, papeterie, bibeloterie et jouets. 
Par avenant du 21 juin 2001, l’assiette du bail a été réduite à un magasin et l’appartement.
Par avenant du 1er octobre 2014, les parties ont convenu que l’appartement ne fait plus partie de la location, le propriétaire s’est engagé à réaliser des travaux, et le prix du loyer a été fixé à la somme annuelle de 6.666,66 euros.

La SNC GALLIENA a acquis le fonds de commerce par acte du 07 novembre 2017

Le 03 juillet 2023, le preneur a fait signifier au bailleur monsieur [T] [A] venant aux droits de monsieur [U] [A], une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024. Par acte délivré le 26 mars 2024, le bailleur a fait signifier au preneur son acceptation à la demande de renouvellement du bail, moyennant le paiement d’un loyer annuel déplafonné de 23.000 euros.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 17 mai 2024, monsieur [T] [A] a, par acte du 17 juillet 2024, fait assigner la SNC GALLIENA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024. 

Par jugement du 15 janvier 2025, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2024, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [C] [X] épouse [D].

L’expert a déposé son rapport le 06 février 2026. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, monsieur [T] [A], soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 28 avril 2026 et déposé au greffe le 23 avril 2026 sollicite du juge des loyers commerciaux de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 1er janvier 2024 à la somme annuelle de 18.100 euros hors taxes et hors charges,condamner la SNC GALLIENA au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande, monsieur [T] [A] fait valoir, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison d’une modification des facteurs locaux de commercialité telle que cela résulte tant de l’expertise non judiciaire qui a relevé l’extension du réseau de tramway, l’augmentation de sa fréquentation, l’inauguration de la cité du vin, la création d’un place de stationnement public, l’ouverture de la halle de [Localité 3], la construction de centaines de logement autour des bassins à flot, la création de commerces, complexe cinématographique, hôtel, l’accroissement du nombre d’élèves dans les écoles de commerce environnantes, que de l’expertise judiciaire qui a relevé la transformation urbaine et économique du secteur du [Adresse 3] et plus particulièrement des bassins à flots. Il ajoute que, contrairement à l’allégation du preneur, son chiffre d’affaires a significativement augmenté sur la période considérée. 

A l’audience, la SNC GALLIENA soutenant son mémoire déposé au greffe le 29 mai 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal :débouter monsieur [A] de sa demande tendant au déplafonnement,fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er janvier 2024 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 8.211,07 euros,à titre subsidiaire :juger que la valeur locative ne saurait excéder la somme de 13.900 euros par an, hors taxes et hors charges,ordonner l’application du mécanisme du lissage prévu à l’article L145-34 du code de commerce,en tout état de cause :débouter monsieur [A] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner monsieur [A] au paiement des dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
La SNC GALLIENA conteste, au visa de l’article L145-34 du code de commerce, toute modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle prétend que le bailleur fait une confusion délibérée entre deux quartiers distincts, celui des quais, dans lequel est situé le local, et celui des bassins à flot, dans lequel sont situées les évolutions fondant sa demande. Elle indique que si le bassin à flot connait un développement massif avec la création d’équipements, en revanche les quais de [Localité 3] ne connaissent aucune évolution d’infrastructure et connaissent au contraire un vrai déclin commercial. Selon elle, il est erroné de considérer que ces deux quartiers constituent une unique zone de chalandise. Elle ajoute que le développement du quartier des bassins à flot est sans incidence favorable sur son commerce et qu’elle a au contraire nui à sa propre activité en ce que les flux de visiteurs se dirigent directement vers les bassins sans transiter par les quais, utilisent le tramway comme moyen de transit sans que les quais ne constituent une destination, ces visiteurs correspondant à une clientèle de loisirs incompatible avec l’activité de tabac-presse. Elle indique également que deux nouveaux bureaux de tabac presse se sont installés dans le quartier des bassins à flot depuis 2021/2022. Elle fait enfin valoir que la baisse continue de son chiffre d’affaires depuis 2021 conforte cette analyse.

Subsidiairement, sur la détermination de la valeur locative, la SNC GALLIENA fait valoir que l’évaluation du bailleur est manifestement excessive et disproportionnée et qu’il convient de retenir une valeur locative de 14.000 euros, ramenée à 13.900 euros après application d’un abattement au titre des travaux et investissements réalisés par le preneur (rénovation de l’installation électrique, installation d’une rampe PMR, rénovation générale du local), lesquels n’ont pas fait accession au bailleur. Elle ajoute que le bail comporte plusieurs clauses défavorables constituant des facteurs de minoration, à savoir la clause d’accession dans indemnité (-10%), la clause de conformité à la charge du preneur (-5%), le transfert de la charge de la taxe foncière (-5%), l’interdiction de la location gérance, et la clause de destination restrictive. Elle précise que doit être retenue une superficie pondérée de 46,74m². Elle fait enfin valoir son impossibilité économique de supporter le loyer déplafonné tel que sollicité par le bailleur, qui conduirait à plus que tripler le loyer actuel.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. /En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. /Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. /En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.


Sur l’existence de motifs de déplafonnement
La fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L145-34 susvisé, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 précité. La modification de l’un des quatre éléments au cours du bail expiré suffit à obtenir le déplafonnement, dès lors qu’est démontré le caractère notable de cette modification.
S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, il doit être démontré l’intérêt pour le commerce considéré de cette modification notable.

En l’espèce, il convient d’examiner le critère soutenu aux fins de déplafonnement : l’évolution des facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise, que les locaux situés [Adresse 2] sont à proximité de la station de tramway « les hangars », en face du centre commercial « Bord’eau village », et au sud-ouest des bassins à flots, notamment à 450 mètres de la [Adresse 4] et à 600 mètres de la cité du vin ouverte en 2016, soit pendant le cours du bail expiré.
L’expertise permet de démontrer, s’agissant des bassins à flots que, au cours du bail expiré, cet ancien espace portuaire à vocation industrielle s’est progressivement affirmé comme un quartier mixte, résidentiel et commercial.
La SNC GALLIENA ne conteste pas cette évolution favorable des bassins à flot au cours de la période du bail expiré. 
Or, s’il n’est pas contestable que son local soit effectivement situé au cœur de ce nouveau quartier, il doit toutefois être relevé que l’expert retient, sans être utilement contesté par le preneur, que la zone de chalandise à retenir pour le commerce de proximité exercé au sein du local est comprise dans un périmètre de 300 à 800 mètres, ce qui inclut donc, au moins partiellement ce nouveau quartier urbanisé des bassins à flot, lequel a bénéficié au vu des constructions nouvelles de l’apport de population et de visiteurs/touristes, susceptibles de se rendre dans le local litigieux. S’il n’est donc effectivement pas localisé stricto sensu au sein des bassins à flot, il est situé suffisamment à proximité pour pouvoir être en mesure de bénéficier de l’essor de l’attractivité de ce secteur de manière globale, caractérisé par l’évolution de la population et une densité importante du flux de piétons.

Par ailleurs, s’agissant du quartier des quais lui-même, l’expertise permet de relever que le local est situé en face d’une station de tramway, ce qui génère nécessairement un flux de chalands susceptibles d’être attiré par le commerce. De même, l’expertise relève que le [Adresse 3], sur lequel le local est situé, bénéficie d’un très bon flux piéton, générant donc un flux important de chalands potentiels. 

S’agissant du chiffre d’affaires du commerce, il sera constaté qu’il est quasiment constant entre 2022 et 2025, et que la comparaison avec l’année 2021 pour laquelle le chiffre d’affaires était plus élevé n’est pas pertinente dès lors qu’il n’est pas démontré que ce montant correspondait à la situation antérieure ou a correspondu à une année particulière. L’expert a par ailleurs relevé que les vérifications qu’elle a pu opérer démontre que la baisse constatée est en adéquation avec les modifications de la consommation de tabac en France. Dès lors, il en résulte que, malgré l’arrivée de nouveaux commerces de même nature dans un environnement proche, il ne peut être tiré de conséquence d’une évolution du chiffre d’affaires alléguée.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il est justifié de l’existence d’un motif de déplafonnement permettant de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative. 

Sur la détermination de la valeur locative 
Les caractéristiques des lieux loués
En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que les locaux bénéficient d’une surface bien configurée pour l’activité, et d’équipements fonctionnels et en bon état. 
L’expert a indiqué ne pas tenir compte des travaux de devanture et de menuiseries extérieurs réalisés en 2018 par le locataire compte tenu de la formulation de la clause d’accession et a appliqué un abattement de 5% à ce titre qui apparaît pertinent, la SNC GALLIENA ne justifiant pas d’autres travaux réalisés et allégués pour la remise en état du local. 

S’agissant de la superficie du local, si le preneur indique qu’il convient de retenir une superficie pondérée de 46,74 m², telle que proposée par son expert amiable, il sera constaté, d’une part, qu’il n’a formulé aucun dire dans le cadre de l’expertise pour contester la pondération établie de manière contradictoire, et d’autre part qu’il n’explicite pas dans le cadre de son mémoire quels seraient les éléments contestés, ni le motif de contestation. En outre, l’expert mandaté par la SNC GALLIENA a effectué ses calculs sur la base d’une superficie utile de 63,40m², inférieure à celle retenue par l’expert judiciaire qui s’établit à 73,40m², sans qu’aucune explication ne soit fournie par celle-ci sur ce point. Dans ces conditions, la contestation sur la superficie pondérée ne saurait prospérer, et il convient de retenir, conformément à l’expertise, une surface pondérée de 57,20 m² établie selon les modalités suivantes :



Superficie 
Coefficient de pondération
Superficie pondérée
1ère zone de magasin (5 mètres depuis la vitrine)
26 m²
1
26m²p
2ème zone de magasin
25m²
0,8
20m²p
Annexe (réserve- WC)
22,40
0,5
11,20m²p
Total
73,40m² 
 
57,20m²p 


La destination des lieux
En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

Les obligations respectives des parties
En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail comporte une clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité, qualifiée de clause exorbitante de droit commun, les parties s’accordant sur ce point, et justifiant un abattement de 5% retenu par l’expert judiciaire.
S’agissant de la taxe foncière, il ne résulte pas de la lecture du bail une autorisation pour le bailleur d’en transférer la charge sur le preneur, lequel ne justifie pas qu’il s’en acquitte de manière effective. Aucun abattement à ce titre ne doit donc être envisagé. 

Il n’est justifié d’aucune autre clause exorbitante, ni sollicité d’abattement spécifique. 

Les facteurs locaux de commercialité
En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que le local est situé à un emplacement commercial favorable, ayant connu une évolution importante au cours du bail expiré, sur les quais de [Localité 1], et à proximité du quartier nouvellement développé des bassins à flots. 

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage
En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expertise permet de relever des loyers sur le [Adresse 3] d’une valeur avoisinant les 300 euros par m². 
L’expert amiable mandaté par la SNC GALLIENA, au vu des éléments de comparaison qu’il a pu identifier, a retenu, comme l’expert judiciaire une valeur locative unitaire de 350 euros par m²P. Cette proposition apparaît donc pertinente et devra être retenue.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, et, il convient de fixer la valeur locative à 350 euros par m², soit la somme annuelle de 20.020 euros, dont il convient de déduire les deux abattements susmentionnés de 5%, soit un solde de 18.100 euros à compter du 1er janvier 2024, sans qu’il n’y ait lieu à ordonner l’application du mécanisme du lissage, dont l’application est de droit, afin de réduire l’impact économique de l’augmentation du montant du loyer pour le commerce. 

Sur les frais du procès 

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, la SNC GALLIENA perd la présente instance dans laquelle elle s’opposait au paiement d’un loyer déplafonné. Toutefois, l’expertise ayant été ordonnée notamment dans l’intérêt de monsieur [A], qui soutenait l’existence d’un motif de déplafonnement et proposait une valeur locative sans produire suffisamment de pièces justificatives permettant de démontrer l’évaluation financière alléguée qui était sensiblement supérieure à celle finalement retenue, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre les parties.




Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre monsieur [T] [A] et la SNC GALLIENA portant sur un local situé à [Adresse 2] à [Localité 1] (33) renouvelé le 1er janvier 2024 à la somme annuelle déplafonnée de 18.100 euros hors taxes et hors charges ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne monsieur [T] [A] à en payer la moitié et la SNC GALLIENA à en payer l’autre moitié ;

Déboute monsieur [T] [A] et la SNC GALLIENA de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, vice-présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE












En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-23, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code de commerce L145-34, code monetaire et financier L112-2, code de commerce L145-33, code de commerce R145-6, code de commerce L145-56). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-26T18:06:48.410Z.