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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, LOYERS COMMERCIAUX, 17 juin 2026, n° 24/09996

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 1er février 2016, monsieur [C] [X] et madame [Y] [V] [X] ont donné à bail commercial à la SA DE FURSAC, pour une durée de 9 ans à compter du même jour, un local situé [Adresse 3] - [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel initial de 60.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’équipement de la personne (prêt à porter, vêtements et accessoires, chaussures…).

Le 18 septembre 2018, la SCI METRO a acquis de monsieur et madame [X] le bien immobilier.

Les 30 et 31 juillet 2024, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er février 2025, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 131.600 euros hors taxes et hors charges.
Le 09 octobre 2024, le preneur a fait signifier au bailleur son acceptation du principe du renouvellement du bail, mais sa contestation du montant du loyer de renouvellement.
 
Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 23 septembre 2024 d’un mémoire préalable, par actes délivrés le 22 novembre 2024, la SCI METRO a fait assigner la SA FURSAC (tant en son établissement principal à Paris qu’en son établissement secondaire à Bordeaux) devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 1er février 2025.

Par jugement du 28 mai 2025, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er février 2025, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [E] [I].

L’expert a déposé son rapport le 16 décembre 2025. 


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI METRO, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 1er avril 2026 et déposé au greffe le 30 mars 2026, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er février 2025 à la somme annuelle de 118.343 euros hors taxes et hors charges,condamner la société FURSAC au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter du 1er février 2025, ainsi que leur capitalisation, conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du code civil,condamner la société FURSAC au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande, la SCI METRO fait valoir, en application des articles L145-33, L145-34 et R145-6 du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale du locataire. A ce titre, elle soutient que la boutique bordelaise de la société FURSAC, enseigne de prêt à porter masculin de haut de gamme, est la seule de la région Aquitaine, ce qui doit conduire à retenir que sa zone de chalandise s’étend au-delà de la zone de proximité. Concernant les facteurs locaux de commercialité, la SCI METRO soutient la croissance démographique soutenue de la métropole de Bordeaux entre 2016 et 2025 du fait de sa forte attractivité économique, universitaire et culturelle. Elle expose également l’attractivité économique de la métropole avec une population relativement jeune, ainsi que la densification du tissu urbain avec de nouveaux besoins de logements, des projets d’envergure de réhabilitation/surélévation en centre-ville démontrant son attractivité résidentielle. Elle soutient également l’amélioration des transports en commun déjà très développés, et répond au preneur qu’il est dépassé de dire que sa clientèle ne fréquente pas ou peu lesdits transports. Elle ajoute l’évolution à la hausse du revenu disponible de la population, l’accroissement de la fréquentation touristique, la rénovation du centre commercial des Grands Hommes situé à proximité avec création d’un centre d’affaires qui constitue un facteur positif en ce qu’il touche le cœur de cible du preneur. Selon elle, l’ensemble de ces éléments favorables, sans qu’il ne soit démontré un impact défavorable d’évènements liés au COVID 19 ou aux gilets jaunes en 2019/2020, sont de nature à avoir une incidence sur l’activité de l’enseigne FURSAC, comme cela a déjà été retenu pour d’autres enseignes situées à proximité. 
Sur la détermination de la valeur locative, la SCI METRO expose qu’une valeur unitaire de 700 euros doit être retenue au vu des valeurs de référence, à appliquer à une superficie pondérée de 177,96m². Elle conteste l’application d’un abattement au titre de la taxe foncière, ce qui constitue une double peine pour le bailleur dès lors que les valeurs de référence en tiennent déjà compte, de même que l’abattement de 3% réclamé au titre de la clause d’accession au motif que la société FURSACE ne justifie pas avoir réalisé des travaux en cours de bail. Elle ne s’oppose pas à l’application d’un abattement de 5% pour tenir compte de la prise en charge contractuelle par le preneur des travaux de mise en conformité. 

A l’audience, la SA FURSAC soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 29 avril 2026 et déposé au greffe le 04 avril 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal, débouter la SCI METRO de ses demandes et fixer le loyer de renouvellement à la somme de 66.266,84 euros par an hors taxes et hors charges correspondant au loyer plafond,à titre subsidiaire, fixer le montant déplafonné du loyer du bail commercial renouvelé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 91.930 euros,en tout état de cause, condamner la SCI METRO au paiement des dépens, et à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
A l’appui de sa demande principale, la SA FURSAC soutient, au visa des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, l’absence de tout motif de déplafonnement en ce que les modifications des facteurs locaux de commercialité invoquées ne sont pas de nature à avoir une incidence favorable sur son commerce. Ainsi elle conteste que sa zone de chalandise s’étende au-delà de la clientèle de proximité et à l’ensemble de l’agglomération. Elle précise que la marque est également présente aux Galeries Lafayette [Adresse 6], chacune des boutiques disposant donc d’une chalandise distincte. Elle en conclut qu’il n’est pas démontré en quoi l’augmentation de la population de la métropole serait susceptible d’avoir une influence sur son commerce, ce d’autant qu’il n’est pas établi une augmentation de la fréquentation des commerces du centre-ville en lien avec l’augmentation de la population. Elle ajoute qu’une croissance de 1,3% par an ne peut constituer une évolution notable, et que si au cours de la période de référence l’évolution de la population de [Localité 1] Métropole est de 7%, celle de la commune de [Localité 1] n’est que de 5%. Elle fait également valoir qu’il n’est produit aucun élément chiffré quant à l’évolution de l’habitat dans l’environnement immédiat et que les seuls éléments invoqués par l’expert sont des aménagements qui ne deviendront effectifs que postérieurement à la période de référence. Concernant l’évolution des transports en commun, la société FURSAC expose d’une part que l’ouverture d’une seule ligne n’a pas de caractère notable, et, en tout état de cause, que sa clientèle n’emprunte pas ou que très peu les transports en commun ce qui doit conduire à écarter cet élément comme ayant une incidence favorable sur son commerce. Elle prétend qu’il n’est démontré ni une évolution, ni son caractère notable, des revenus de la population. Concernant l’impact de la fréquentation touristique, elle prétend qu’il n’est pas relevé d’évolution entre 2016 et 2025 et que ce critère est trop général. S’agissant du centre commercial des Grands Hommes, la société FURSAC soutient qu’il existait antérieurement, qu’il n’est pas démontré d’évolution de sa fréquentation, et donc d’évolution notable ni d’incidence sur son commerce.
La société FURSAC fait état d’éléments défavorables de commercialité constitués par les manifestations des gilets-jaunes en 2018/2019, la pandémie mondiale de Covid 19 ayant entraîné des fermetures de commerce, une baisse de clientèle, une vacance de locaux commerciaux, et des modifications dans les habitudes de consommation des clients.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où le déplafonnement serait retenu, la société FURSAC fait valoir, sur le fondement de l’article L145-33 du code de commerce que la valeur locative doit s’établir, au vu des éléments de comparaison, à la somme de 600 euros par m²p. Elle réclame par ailleurs l’application d’un coefficient de minoration à hauteur de 5% pour le transfert contractuel de la charge des travaux de mise en conformité, de 3% pour la clause d’accession en fin de bail afin de tenir compte des locaux dans leur état d’origine dès lors qu’elle a réalisé des travaux lors de son entrée dans les lieux, et de 6.462,59 euros au titre du transfert contractuel de la charge de la taxe foncière, les valeurs de référence retenues par l’expert ne précisant pas la prise en charge ou non de cette imposition.

Motifs

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. /En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. /Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. /En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Sur l’existence de motifs de déplafonnement
La fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L145-34 susvisé, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 précité. La modification de l’un des quatre éléments au cours du bail expiré suffit à obtenir le déplafonnement, dès lors qu’est démontré le caractère notable de cette modification.
S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, il doit être démontré l’intérêt pour le commerce considéré de cette modification notable.

En l’espèce, il convient d’examiner le critère soutenu aux fins de déplafonnement : l’évolution des facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise qu’entre 2016 et 2025, la métropole de [Localité 1] a enregistré une croissance démographique d’environ 1,3%, avec un gain de plus de 60.000 habitants sur la période 2016-2022. L’expert explique que la population présente une structure relativement jeune, marquée par le renouvellement des générations et un indice de vieillissement modéré. Il explique cette évolution par une forte attractivité économique, universitaire et culturelle. 
Il ressort également de l’expertise une évolution du plan de transports en commun avec l’extension, au cours du bail expiré, de deux lignes (A et D) de tramway renforçant la connexion du centre-ville de [Localité 1] avec les communes périphériques et la plateforme aéroportuaire. Cette évolution améliore l’attractivité commerciale du centre-ville qui bénéficie de la possibilité d’un flux de chalands supplémentaire.
L’expert a également relevé une progression de 4% sur la période entre 2018 et 2021 de la médiane du revenu disponible par unité de consommation.
Concernant la fréquentation touristique, l’expert relève une stabilité au cours de la période de référence, avec pour l’essentiel une expansion importante du tourisme d’affaires, et un accroissement des événements de 16% entre 2023 et 2024, en fin de période de référence. Il s’en déduit donc une évolution de la structure du tourisme, et que ce facteur, malgré une stagnation de la clientèle plus classique, ne peut être écarté.
S’agissant des éléments situés à proximité du local, l’expert a relevé la rénovation du centre commercial des Grands Hommes en 2019, avec outre une modification des surfaces de vente, l’installation d’une enseigne de montres et stylos haut de gamme, la transformation du 1er étage en centre d’affaires en 2023, ce qui permet de renforcer l’attractivité de l’espace, situé juste en face du local.

L’ensemble de ces modifications peuvent être qualifiées, au vu de leur ampleur, de notables, et de nature à avoir permis l’arrivée d’un flux supplémentaire de chalandise au cours du bail expiré.
Ces évolutions tant à proximité du local que sur l’ensemble de la métropole bordelaise, sont susceptibles d’avoir un impact sur le commerce de prêt à porter de la société FURSAC. En effet, celle-ci ne peut valablement soutenir que sa zone de chalandise est limitée à son environnement immédiat, alors qu’elle ne conteste pas être une marque de prêt à porter masculin haut de gamme, dont elle est l’unique boutique en Nouvelle Aquitaine, la présence d’un stand, dont la taille n’est pas démontrée, aux Galeries Lafayette n’étant pas de nature à lui faire perdre le bénéfice de ce statut. Cette boutique est donc susceptible d’attirer une clientèle venue de l’ensemble de la métropole, dont il a été démontré précédemment qu’elle est en développement et accroissement constant sur la période de référence. La société FURSAC ne démontre pas son allégation selon laquelle sa clientèle n’utiliserait pas les transports en commun, et même à supposer que tel soit le cas, les autres évolutions sont suffisantes à avoir un impact sur son commerce. 
S’agissant des éléments défavorables allégués par la société FURSAC, la preuve d’une vacance de locaux dans l’environnement du local, et dans le Triangle d’or dans lequel il est situé n’est pas rapportée, la localisation du taux de vacances indiqué par son expert amiable n’étant pas précisée. De même, elle ne démontre pas l’impact effectif sur son activité de prêt-à-porter haut de gamme, au-delà de la période non contestable de la crise sanitaire, des manifestations et de la pandémie survenus au cours de la période de référence. 

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il est justifié de l’existence d’un motif de déplafonnement permettant de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative. 

Sur la détermination de la valeur locative 
Les caractéristiques des lieux loués
En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le local est situé au cœur du centre-ville de [Localité 1]. Il dispose d’une façade donnant sur la [Adresse 7], et d’une autre façade d’importante longueur sur la rue adjacente, [Adresse 8], ce qui lui confère une forte visibilité. Il est composé d’un rez-de-chaussée comportant un magasin (105,65m²), un salon d’essayage (23,20m²) et des réserves (72,60m²), et d’un sous-sol de 165,6 m². Les locaux sont décrits comme bon état d’entretien.
Les parties s’accordent sur les coefficients de pondération proposées par l’expert, qui permettent de retenir une surface utile pondérée de 177,96m². 

Par ailleurs, le bail comporte une clause d’accession en fin de jouissance, dont il résulte que les travaux réalisés par le preneur ne sont pas devenus la propriété du bailleur et qu’il ne peut en être tenu compte dans l’évaluation de l’état du local. L’expert a décrit les locaux dans leur état actuel. La société FURSAC ne produit toutefois aucun élément tendant à démontrer la réalisation effective de travaux intérieurs du local. En revanche, les photographies produites dans ses conclusions démontrent la réfection, après son arrivée dans les lieux, des vitrines et devanture, point non contesté par le bailleur, ce qui commande de faire droit à sa demande, limitée à un abattement de 3%.

La destination des lieux
En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

Les obligations respectives des parties
En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail comporte une clause exorbitante du droit commun constituée par le transfert sur le preneur de la charge de la taxe foncière. La somme représentée par cette taxe foncière doit être déduite de la valeur locative, sans qu’il ne puisse être retenu l’existence d’une double sanction pour le bailleur, qui choisit le transfert d’une charge qui lui incombe légalement, sans contrepartie pour le preneur. En outre, il n’est pas démontré que les valeurs de référence comprennent toutes un tel transfert de charge. 
De même, les parties s’accordent sur l’application d’une minoration de 5% compte tenu du transfert contractuel de la charge des travaux de mise en conformité, notamment liés aux normes de sécurité et d’accueil du public. 


Les facteurs locaux de commercialité
En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, comme mentionné ci-avant le local est situé dans l’hypercentre de [Localité 1], à un emplacement privilégié [Adresse 7], bénéficiant d’une bonne commercialité. 

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage
En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expertise permet de relever que les valeurs de référence pour des locaux situés dans le secteur s’établissent entre 368 euros et 1.250 euros par m². Cette évaluation ne peut résulter d’une moyenne arithmétique comme proposé par le preneur qui ne tient pas compte des particularités du local litigieux. Elle ne peut non plus se faire par référence exclusive aux valeurs de référence plus élevées mais portant sur des loyers fixés à une date non parfaitement contemporaine à celle objet du présent litige. Dans ces conditions, compte tenu de la qualité tant du local lui-même, que de son emplacement, la proposition de l’expert à hauteur de 660 euros, qui intègre nécessairement les évolutions commerciales plus récentes, apparaît pertinente. 

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer la valeur locative à 660 euros par m²p, soit la somme annuelle arrondie de 117.454 euros, dont il convient de déduire la minoration de 5% pour le transfert des travaux de mise en conformité (- 5.873 euros), la minoration de 3% au titre de la clause d’accession (-3.524 euros), et la minoration au titre de la taxe foncière (-6.223 euros), soit la somme totale de 101.834 euros à compter du 1er février 2025.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de chacune des échéances due à compter du 1er février 2025. Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, la SA FURSAC perd la présente instance dans laquelle elle s’opposait au paiement d’un loyer déplafonné. Toutefois, l’expertise ayant été ordonnée notamment dans l’intérêt de la SCI METRO, qui soutenait l’existence d’un motif de déplafonnement et proposait une valeur locative sans produire suffisamment de pièces justificatives permettant de démontrer l’évaluation financière alléguée qui était sensiblement supérieure à celle finalement retenue, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre les parties.

Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.
Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. /Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SCI METRO et la SA FURSAC portant sur un local situé à [Adresse 9] à BORDEAUX (33000) renouvelé le 1er février 2025 à la somme annuelle de 101.834 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de chaque échéance due à compter du 1er février 2025 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SCI METRO à en payer la moitié et la SA FURSAC à en payer l’autre moitié ;

Déboute la SCI METRO et la SA FURSAC de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, vice-présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 24/09996 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z24O

























Décision nativement numérique délivrée
le : 17 Juin 2026 
à Avocats
















JUGEMENT RENDU LE DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 06 Mai 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juin 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. METRO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline JAUFFRET, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant et Maître Brigitte CHEMIN-DUFRANC de la SELARL AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant,


ET :

S.A. FURSAC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A FURSAC, établissement secondaire occupant les lieux loués situés [Adresse 3] et [Adresse 4]

représentées par Maître Céline ROGER de la SELARL CABINET ELKAIM, avocats au barreau de PARIS, plaidant et Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant,




Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 1er février 2016, monsieur [C] [X] et madame [Y] [V] [X] ont donné à bail commercial à la SA DE FURSAC, pour une durée de 9 ans à compter du même jour, un local situé [Adresse 3] - [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel initial de 60.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’équipement de la personne (prêt à porter, vêtements et accessoires, chaussures…).

Le 18 septembre 2018, la SCI METRO a acquis de monsieur et madame [X] le bien immobilier.

Les 30 et 31 juillet 2024, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er février 2025, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 131.600 euros hors taxes et hors charges.
Le 09 octobre 2024, le preneur a fait signifier au bailleur son acceptation du principe du renouvellement du bail, mais sa contestation du montant du loyer de renouvellement.
 
Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 23 septembre 2024 d’un mémoire préalable, par actes délivrés le 22 novembre 2024, la SCI METRO a fait assigner la SA FURSAC (tant en son établissement principal à Paris qu’en son établissement secondaire à Bordeaux) devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 1er février 2025.

Par jugement du 28 mai 2025, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er février 2025, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [E] [I].

L’expert a déposé son rapport le 16 décembre 2025. 


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI METRO, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 1er avril 2026 et déposé au greffe le 30 mars 2026, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er février 2025 à la somme annuelle de 118.343 euros hors taxes et hors charges,condamner la société FURSAC au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter du 1er février 2025, ainsi que leur capitalisation, conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du code civil,condamner la société FURSAC au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande, la SCI METRO fait valoir, en application des articles L145-33, L145-34 et R145-6 du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale du locataire. A ce titre, elle soutient que la boutique bordelaise de la société FURSAC, enseigne de prêt à porter masculin de haut de gamme, est la seule de la région Aquitaine, ce qui doit conduire à retenir que sa zone de chalandise s’étend au-delà de la zone de proximité. Concernant les facteurs locaux de commercialité, la SCI METRO soutient la croissance démographique soutenue de la métropole de Bordeaux entre 2016 et 2025 du fait de sa forte attractivité économique, universitaire et culturelle. Elle expose également l’attractivité économique de la métropole avec une population relativement jeune, ainsi que la densification du tissu urbain avec de nouveaux besoins de logements, des projets d’envergure de réhabilitation/surélévation en centre-ville démontrant son attractivité résidentielle. Elle soutient également l’amélioration des transports en commun déjà très développés, et répond au preneur qu’il est dépassé de dire que sa clientèle ne fréquente pas ou peu lesdits transports. Elle ajoute l’évolution à la hausse du revenu disponible de la population, l’accroissement de la fréquentation touristique, la rénovation du centre commercial des Grands Hommes situé à proximité avec création d’un centre d’affaires qui constitue un facteur positif en ce qu’il touche le cœur de cible du preneur. Selon elle, l’ensemble de ces éléments favorables, sans qu’il ne soit démontré un impact défavorable d’évènements liés au COVID 19 ou aux gilets jaunes en 2019/2020, sont de nature à avoir une incidence sur l’activité de l’enseigne FURSAC, comme cela a déjà été retenu pour d’autres enseignes situées à proximité. 
Sur la détermination de la valeur locative, la SCI METRO expose qu’une valeur unitaire de 700 euros doit être retenue au vu des valeurs de référence, à appliquer à une superficie pondérée de 177,96m². Elle conteste l’application d’un abattement au titre de la taxe foncière, ce qui constitue une double peine pour le bailleur dès lors que les valeurs de référence en tiennent déjà compte, de même que l’abattement de 3% réclamé au titre de la clause d’accession au motif que la société FURSACE ne justifie pas avoir réalisé des travaux en cours de bail. Elle ne s’oppose pas à l’application d’un abattement de 5% pour tenir compte de la prise en charge contractuelle par le preneur des travaux de mise en conformité. 

A l’audience, la SA FURSAC soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 29 avril 2026 et déposé au greffe le 04 avril 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal, débouter la SCI METRO de ses demandes et fixer le loyer de renouvellement à la somme de 66.266,84 euros par an hors taxes et hors charges correspondant au loyer plafond,à titre subsidiaire, fixer le montant déplafonné du loyer du bail commercial renouvelé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 91.930 euros,en tout état de cause, condamner la SCI METRO au paiement des dépens, et à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
A l’appui de sa demande principale, la SA FURSAC soutient, au visa des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, l’absence de tout motif de déplafonnement en ce que les modifications des facteurs locaux de commercialité invoquées ne sont pas de nature à avoir une incidence favorable sur son commerce. Ainsi elle conteste que sa zone de chalandise s’étende au-delà de la clientèle de proximité et à l’ensemble de l’agglomération. Elle précise que la marque est également présente aux Galeries Lafayette [Adresse 6], chacune des boutiques disposant donc d’une chalandise distincte. Elle en conclut qu’il n’est pas démontré en quoi l’augmentation de la population de la métropole serait susceptible d’avoir une influence sur son commerce, ce d’autant qu’il n’est pas établi une augmentation de la fréquentation des commerces du centre-ville en lien avec l’augmentation de la population. Elle ajoute qu’une croissance de 1,3% par an ne peut constituer une évolution notable, et que si au cours de la période de référence l’évolution de la population de [Localité 1] Métropole est de 7%, celle de la commune de [Localité 1] n’est que de 5%. Elle fait également valoir qu’il n’est produit aucun élément chiffré quant à l’évolution de l’habitat dans l’environnement immédiat et que les seuls éléments invoqués par l’expert sont des aménagements qui ne deviendront effectifs que postérieurement à la période de référence. Concernant l’évolution des transports en commun, la société FURSAC expose d’une part que l’ouverture d’une seule ligne n’a pas de caractère notable, et, en tout état de cause, que sa clientèle n’emprunte pas ou que très peu les transports en commun ce qui doit conduire à écarter cet élément comme ayant une incidence favorable sur son commerce. Elle prétend qu’il n’est démontré ni une évolution, ni son caractère notable, des revenus de la population. Concernant l’impact de la fréquentation touristique, elle prétend qu’il n’est pas relevé d’évolution entre 2016 et 2025 et que ce critère est trop général. S’agissant du centre commercial des Grands Hommes, la société FURSAC soutient qu’il existait antérieurement, qu’il n’est pas démontré d’évolution de sa fréquentation, et donc d’évolution notable ni d’incidence sur son commerce.
La société FURSAC fait état d’éléments défavorables de commercialité constitués par les manifestations des gilets-jaunes en 2018/2019, la pandémie mondiale de Covid 19 ayant entraîné des fermetures de commerce, une baisse de clientèle, une vacance de locaux commerciaux, et des modifications dans les habitudes de consommation des clients.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où le déplafonnement serait retenu, la société FURSAC fait valoir, sur le fondement de l’article L145-33 du code de commerce que la valeur locative doit s’établir, au vu des éléments de comparaison, à la somme de 600 euros par m²p. Elle réclame par ailleurs l’application d’un coefficient de minoration à hauteur de 5% pour le transfert contractuel de la charge des travaux de mise en conformité, de 3% pour la clause d’accession en fin de bail afin de tenir compte des locaux dans leur état d’origine dès lors qu’elle a réalisé des travaux lors de son entrée dans les lieux, et de 6.462,59 euros au titre du transfert contractuel de la charge de la taxe foncière, les valeurs de référence retenues par l’expert ne précisant pas la prise en charge ou non de cette imposition.








MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. /En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. /Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. /En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Sur l’existence de motifs de déplafonnement
La fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L145-34 susvisé, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 précité. La modification de l’un des quatre éléments au cours du bail expiré suffit à obtenir le déplafonnement, dès lors qu’est démontré le caractère notable de cette modification.
S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, il doit être démontré l’intérêt pour le commerce considéré de cette modification notable.

En l’espèce, il convient d’examiner le critère soutenu aux fins de déplafonnement : l’évolution des facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise qu’entre 2016 et 2025, la métropole de [Localité 1] a enregistré une croissance démographique d’environ 1,3%, avec un gain de plus de 60.000 habitants sur la période 2016-2022. L’expert explique que la population présente une structure relativement jeune, marquée par le renouvellement des générations et un indice de vieillissement modéré. Il explique cette évolution par une forte attractivité économique, universitaire et culturelle. 
Il ressort également de l’expertise une évolution du plan de transports en commun avec l’extension, au cours du bail expiré, de deux lignes (A et D) de tramway renforçant la connexion du centre-ville de [Localité 1] avec les communes périphériques et la plateforme aéroportuaire. Cette évolution améliore l’attractivité commerciale du centre-ville qui bénéficie de la possibilité d’un flux de chalands supplémentaire.
L’expert a également relevé une progression de 4% sur la période entre 2018 et 2021 de la médiane du revenu disponible par unité de consommation.
Concernant la fréquentation touristique, l’expert relève une stabilité au cours de la période de référence, avec pour l’essentiel une expansion importante du tourisme d’affaires, et un accroissement des événements de 16% entre 2023 et 2024, en fin de période de référence. Il s’en déduit donc une évolution de la structure du tourisme, et que ce facteur, malgré une stagnation de la clientèle plus classique, ne peut être écarté.
S’agissant des éléments situés à proximité du local, l’expert a relevé la rénovation du centre commercial des Grands Hommes en 2019, avec outre une modification des surfaces de vente, l’installation d’une enseigne de montres et stylos haut de gamme, la transformation du 1er étage en centre d’affaires en 2023, ce qui permet de renforcer l’attractivité de l’espace, situé juste en face du local.

L’ensemble de ces modifications peuvent être qualifiées, au vu de leur ampleur, de notables, et de nature à avoir permis l’arrivée d’un flux supplémentaire de chalandise au cours du bail expiré.
Ces évolutions tant à proximité du local que sur l’ensemble de la métropole bordelaise, sont susceptibles d’avoir un impact sur le commerce de prêt à porter de la société FURSAC. En effet, celle-ci ne peut valablement soutenir que sa zone de chalandise est limitée à son environnement immédiat, alors qu’elle ne conteste pas être une marque de prêt à porter masculin haut de gamme, dont elle est l’unique boutique en Nouvelle Aquitaine, la présence d’un stand, dont la taille n’est pas démontrée, aux Galeries Lafayette n’étant pas de nature à lui faire perdre le bénéfice de ce statut. Cette boutique est donc susceptible d’attirer une clientèle venue de l’ensemble de la métropole, dont il a été démontré précédemment qu’elle est en développement et accroissement constant sur la période de référence. La société FURSAC ne démontre pas son allégation selon laquelle sa clientèle n’utiliserait pas les transports en commun, et même à supposer que tel soit le cas, les autres évolutions sont suffisantes à avoir un impact sur son commerce. 
S’agissant des éléments défavorables allégués par la société FURSAC, la preuve d’une vacance de locaux dans l’environnement du local, et dans le Triangle d’or dans lequel il est situé n’est pas rapportée, la localisation du taux de vacances indiqué par son expert amiable n’étant pas précisée. De même, elle ne démontre pas l’impact effectif sur son activité de prêt-à-porter haut de gamme, au-delà de la période non contestable de la crise sanitaire, des manifestations et de la pandémie survenus au cours de la période de référence. 

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il est justifié de l’existence d’un motif de déplafonnement permettant de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative. 

Sur la détermination de la valeur locative 
Les caractéristiques des lieux loués
En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le local est situé au cœur du centre-ville de [Localité 1]. Il dispose d’une façade donnant sur la [Adresse 7], et d’une autre façade d’importante longueur sur la rue adjacente, [Adresse 8], ce qui lui confère une forte visibilité. Il est composé d’un rez-de-chaussée comportant un magasin (105,65m²), un salon d’essayage (23,20m²) et des réserves (72,60m²), et d’un sous-sol de 165,6 m². Les locaux sont décrits comme bon état d’entretien.
Les parties s’accordent sur les coefficients de pondération proposées par l’expert, qui permettent de retenir une surface utile pondérée de 177,96m². 

Par ailleurs, le bail comporte une clause d’accession en fin de jouissance, dont il résulte que les travaux réalisés par le preneur ne sont pas devenus la propriété du bailleur et qu’il ne peut en être tenu compte dans l’évaluation de l’état du local. L’expert a décrit les locaux dans leur état actuel. La société FURSAC ne produit toutefois aucun élément tendant à démontrer la réalisation effective de travaux intérieurs du local. En revanche, les photographies produites dans ses conclusions démontrent la réfection, après son arrivée dans les lieux, des vitrines et devanture, point non contesté par le bailleur, ce qui commande de faire droit à sa demande, limitée à un abattement de 3%.

La destination des lieux
En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

Les obligations respectives des parties
En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail comporte une clause exorbitante du droit commun constituée par le transfert sur le preneur de la charge de la taxe foncière. La somme représentée par cette taxe foncière doit être déduite de la valeur locative, sans qu’il ne puisse être retenu l’existence d’une double sanction pour le bailleur, qui choisit le transfert d’une charge qui lui incombe légalement, sans contrepartie pour le preneur. En outre, il n’est pas démontré que les valeurs de référence comprennent toutes un tel transfert de charge. 
De même, les parties s’accordent sur l’application d’une minoration de 5% compte tenu du transfert contractuel de la charge des travaux de mise en conformité, notamment liés aux normes de sécurité et d’accueil du public. 


Les facteurs locaux de commercialité
En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, comme mentionné ci-avant le local est situé dans l’hypercentre de [Localité 1], à un emplacement privilégié [Adresse 7], bénéficiant d’une bonne commercialité. 

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage
En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expertise permet de relever que les valeurs de référence pour des locaux situés dans le secteur s’établissent entre 368 euros et 1.250 euros par m². Cette évaluation ne peut résulter d’une moyenne arithmétique comme proposé par le preneur qui ne tient pas compte des particularités du local litigieux. Elle ne peut non plus se faire par référence exclusive aux valeurs de référence plus élevées mais portant sur des loyers fixés à une date non parfaitement contemporaine à celle objet du présent litige. Dans ces conditions, compte tenu de la qualité tant du local lui-même, que de son emplacement, la proposition de l’expert à hauteur de 660 euros, qui intègre nécessairement les évolutions commerciales plus récentes, apparaît pertinente. 

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer la valeur locative à 660 euros par m²p, soit la somme annuelle arrondie de 117.454 euros, dont il convient de déduire la minoration de 5% pour le transfert des travaux de mise en conformité (- 5.873 euros), la minoration de 3% au titre de la clause d’accession (-3.524 euros), et la minoration au titre de la taxe foncière (-6.223 euros), soit la somme totale de 101.834 euros à compter du 1er février 2025.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de chacune des échéances due à compter du 1er février 2025. Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, la SA FURSAC perd la présente instance dans laquelle elle s’opposait au paiement d’un loyer déplafonné. Toutefois, l’expertise ayant été ordonnée notamment dans l’intérêt de la SCI METRO, qui soutenait l’existence d’un motif de déplafonnement et proposait une valeur locative sans produire suffisamment de pièces justificatives permettant de démontrer l’évaluation financière alléguée qui était sensiblement supérieure à celle finalement retenue, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre les parties.

Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.
Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. /Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SCI METRO et la SA FURSAC portant sur un local situé à [Adresse 9] à BORDEAUX (33000) renouvelé le 1er février 2025 à la somme annuelle de 101.834 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de chaque échéance due à compter du 1er février 2025 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SCI METRO à en payer la moitié et la SA FURSAC à en payer l’autre moitié ;

Déboute la SCI METRO et la SA FURSAC de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, vice-présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE








En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

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Mise à jour de la source le 2026-06-17T18:13:59.691Z.