notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, LOYERS COMMERCIAUX, 10 juin 2026, n° 23/00381

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 30 septembre 2002, madame [Q] [B] veuve [J] a donné à bail commercial à la SA TITIANA un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] (33), moyennant un loyer annuel initial de 40.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Le bail a été renouvelé par acte notarié du 13 juin 2014 conclu entre madame [Q] [B] veuve [J] et la SAS TETHYS, venant aux droits du preneur initial, à compter du 1er août 2011.

La SCI FMS LEBLANC a acquis l’ensemble immobilier par acte notarié du 24 juillet 2019. 

Le 30 janvier 2020, le bailleur a notifié au preneur, la SAS CACHE CACHE venant aux droits de la SAS TETHYS, un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er août 2020, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 76.000 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 14 janvier 2022, la SCI FMS LEBLANC a, par acte du 28 décembre 2022, fait assigner la SAS CACHE CACHE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé déplafonné à compter du 1er août 2020.

Par jugement du 20 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er août 2020, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [P] [E].

L’expert a déposé son rapport le 30 juin 2026. 



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI FMS LEBLANC, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 12 mars 2026 et déposé au greffe le 10 mars 2026, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 1er août 2020 à la somme annuelle de 71.500 euros hors taxes et hors charges, et subsidiairement à la somme de 60.709,74 euros hors taxes et hors charges par an,condamner la société CACHE CACHE à lui payer les arriérés de loyers correspondant aux compléments de loyers à compter du 1er août 2020, avec révision de celui-ci, avec intérêts au taux légal, ainsi que capitalisation des intérêts,débouter la société CACHE CACHE de ses demandes,condamner la société CACHE CACHE au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande en fixation du loyer, la SCI FMS LEBLANC fait valoir, en application des articles L145-33, L145-34 et R145-6 du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de l’existence de motifs de déplafonnement.
En premier lieu, elle fait valoir que les caractéristiques des locaux sont particulièrement adaptées à l’activité de vente de prêt à porter et de « click and collect » en raison de la présence d’une vaste surface de vente au rez-de-chaussée et de réserves tant au rez-de-chaussée qu’au sous-sol. 
En deuxième lieu, elle soutient l’évolution des loyers pratiqués sur le secteur pour une telle activité. 
En troisième lieu, elle invoque l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité en ce que la ville de [Localité 1] a connu une augmentation de sa fréquentation touristique en raison de l’ouverture de la ligne à grande vitesse [Localité 2] en 2017, développement touristique qui a impacté les commerces de prêt à porter situés dans la rue piétonne la plus fréquentée. Elle fait également valoir l’ouverture de la nouvelle ligne D du tramway en décembre 2019 qui permet l’arrivée en centre-ville par l’arrêt porte de Bourgogne d’un plus grand nombre de clients potentiels parmi les habitants de la métropole de [Localité 1]. Selon elle, le magasin est situé dans un quartier qui bénéficie actuellement d’une évolution notable de sa commercialité, des enseignes nationales et internationales s’étant installées à proximité, la fréquentation du quartier [Localité 3] s’étant accrue, y compris pour des étudiants et des bordelais. Elle expose également la rénovation du palais des sports et du parking Victor Hugo, le réaménagement de nombreuses voies à proximité immédiate, la création d’un nombre importants de logements, et l’augmentation de la population de la métropole bordelaise. Selon elle, ces évolutions présentent un caractère notable et potentiellement bénéfiques pour le commerce considéré, peu important le chiffre d’affaires effectivement réalisé.
Sur le montant de la valeur locative, elle soutient qu’elle doit être fixée à la somme proposée par l’expert judiciaire.

Subsidiairement, si le déplafonnement du montant du loyer était écarté, elle soutient que le loyer doit être fixé à la somme de 60.709,74 euros au regard de la variation de l’indice des loyers commerciaux sur la période de référence. 

A l’audience, la SAS CACHE CACHE soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 28 janvier 2026 et déposé au greffe le 22 janvier 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er août 2020 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 60.709,74 euros, et subsidiairement à la somme de 61.500 euros,débouter la société FMS LEBLANC de l’ensemble de ses demandes,condamner la société FMS LEBLANC au paiement des dépens, et à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
La SAS CACHE CACHE conteste à titre principal, au visa de l’article L145-34 du code de commerce, l’existence d’un motif de déplafonnement, soutenant que le bailleur invoque d’une part les caractéristiques du local sans faire état d’une modification et d’autre part l’évolution des loyers pratiqués dans le voisinage, alors que les prix couramment pratiqués dans le voisinage ne sont pas de nature à justifier le déplafonnement du loyer. Exposant que le débat ne peut dès lors porter que sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité, la société CACHE CACHE fait valoir, sur le fondement de l’article R145-6 du code de commerce, qu’il n’est pas démontré que les enseignes nationales ou internationales génèrent des flux de chalandise plus important, que l’augmentation de la fréquentation touristique de [Localité 1] et spécifiquement dans le quartier St Paul soit de nature à avoir un impact sur son activité dès lors qu’elle a des magasins dans toute la France et en Europe, les touristes ne fréquentant pas un magasin qu’ils vont retrouver chez eux. Elle précise que le fait que le quartier soit devenu « bobo et festif » n’a aucun impact sur une enseigne nationale. Elle ajoute que la rénovation du palais des sports et du marché Victor Hugo n’a aucun impact sur un commerce de prêt à porter féminin. Selon elle, il n’est pas justifié que les travaux de réaménagement des voies à proximité aient entraîné une augmentation des flux de chalands. Elle fait valoir qu’elle dispose en périphérie d’un magasin sur des communes périphériques pouvant bénéficier de la ligne D, dont les arrêts sont en outre éloignés de son local. S’agissant de l’arrivée de la LGV, elle expose que son impact doit être relativisé. Elle fait valoir que les modifications ne peuvent être considérées comme positives au vu de la présence de nombreuses cellules commerciales vides [Adresse 4] à la date du renouvellement, mais également au regard de la baisse de son chiffre d’affaires de plus de 31 % durant le bail expiré. Elle soutient que l’expert n’a pas tenu compte des modifications défavorables des facteurs locaux de commercialité du centre de [Localité 1], créant une forte baisse de fréquentation : délinquance, manifestations,. Elle ajoute qu’il convient de tenir compte de l’impact COVID sur la modification des habitudes de consommation. 
Elle en conclut que le loyer doit être fixé au montant du loyer plafonné.

Subsidiairement, sur la détermination de la valeur locative dans l’hypothèse où le déplafonnement serait retenu, la société CACHE CACHE fait valoir, sur le fondement de l’article L145-33 du code de commerce, que la superficie pondérée à retenir est de 124,35m² conformément à l’expertise. S’agissant de la valeur locative unitaire, elle réclame sa fixation à 450 euros et non au prix de 500 euros déterminé par l’expert. Elle ajoute que sur les huit éléments de référence envisagés, seuls trois ont une surface comparable, et que les éléments postérieurs à la date de renouvellement doivent être écartés.
Concernant la majoration appliquée au titre de la clause quasiment « tous commerces » et de libre cessibilité, la société CACHE CACHE prétend, par application de l’article R145-8 du code de commerce, que seule une clause prévoyant une large destination peut justifier une majoration du prix de comparaison, mais que tel n’est pas le cas de la liberté de cession. Elle ajoute qu’en l’espèce la clause n’est pas une clause tout commerce, le bail prévoyant l’exclusion des commerces occasionnant des nuisances, ce qui doit conduire à limiter la majoration à un maximum de 10%.

Motifs

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. /En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. /Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. /En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Sur l’existence de motifs de déplafonnement
La fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L145-34 susvisé, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 précité. La modification de l’un des quatre éléments au cours du bail expiré suffit à obtenir le déplafonnement, dès lors qu’est démontré le caractère notable de cette modification.
S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, il doit être démontré l’intérêt pour le commerce considéré de cette modification notable.

En l’espèce, il convient de relever que le moyen tiré d’une évolution des prix couramment pratiqué dans le voisinage est inopérant dès lors qu’il ne constitue pas l’un des motifs de déplafonnement au sens du texte visé. 
De même, si la SCI FMS LEBLANC évoque les caractéristiques des locaux loués, elle se contente de soutenir le caractère adapté desdits locaux à l’activité mais non une évolution de ceux-ci au cours du bail qui implique la réalisation de travaux ou de modifications effectives. Or seule une évolution des caractéristiques des locaux est susceptible de constituer un éventuel motif de déplafonnement, rendant dès lors ce second moyen également inopérant. 
Le seul moyen examiné sera donc celui relatif à l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité. 

A ce titre, en vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise, que le local était déjà situé dans une rue très commerçante pour être situé dans la deuxième portion de la [Adresse 4] à [Localité 1]. Toutefois, l’expertise permet de relever qu’au cours du bail expiré entre 2011 et 2020, des modifications essentielles sont intervenues dans ce même secteur du fait de l’implantation de nouvelles enseignes nationales et internationales (Picture Store en 2017/2018, Dr [O] en 2019, T Shirt en 2017, [H] en 2018, [G] et [N] en 2012, Flying Tigers Copenhagen en 2017, Burger King en 2016, Starbucks en 2018) ayant rejoint les enseignes déjà présentes en 2011 (Decathlon et [Adresse 5]). La présence de nouvelles enseignes démontre ainsi l’attractivité du secteur. 
De même, l’expertise permet d’attester qu’au cours de la période du bail expiré la fréquentation touristique de [Localité 1], et plus spécifiquement du [Adresse 6] dans lequel le local est situé, a bénéficié de l’accroissement de la fréquentation touristique de [Localité 1], démontrée par les études statistiques hôtelières, ce quartier étant devenu un lieu de vie et de visite, et par l’augmentation de plus de 46% du nombre de voyageurs suite à l’arrivée de la LGV [Localité 4]-[Localité 1]. 
L’expertise démontre également la réalisation de travaux de rénovation, au cours du bail expiré du palais des sports et du marché Victor Hugo, situés à 100 mètres des locaux, ainsi que des travaux d’aménagement des voiries à proximité du local dans un objectif de remise en valeur du quartier. 
Il est également établi la création de nombreux logements sur [Localité 1] et en périphérie, laquelle se trouve desservie par le réseau de transport et notamment le tramway D dont l’extension a été inaugurée au cours du bail expiré. Corrélativement, l’expertise retrace une évolution de 8,5% de la population à [Localité 1] et de 13,8% de la population de l’agglomération, sur la période du bail expiré. 

L’ensemble de ces éléments d’évolution tant des conditions d’accès au local que du nombre de chalands potentiels locaux ou extérieurs, au vu de leur ampleur, constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Ces facteurs sont susceptibles d’avoir un impact sur le commerce considéré. En effet, le fait que la clientèle soit susceptible de trouver des magasins de la même marque en périphérie de la ville pour les habitants de l’agglomération ou dans leur propre ville pour la clientèle touristique ne modifie pas la possibilité pour le commerce de capter la clientèle supplémentaire constituée par les personnes habitants ou touristes passant à proximité du local, dans un secteur quasiment exclusivement consacré au commerce de prêt à porter et d’équipement à la personne. Le moyen relatif à la perte de chiffres d’affaires se trouve inopérant dès lors qu’il n’appartient pas au bailleur de supporter les choix éventuels du preneur qui ne lui permettent pas de capitaliser sur le flux de chalandise supplémentaire. 

Enfin, s’agissant des éléments négatifs soutenus par le preneur, l’éventuelle modification des habitudes de consommation postérieurement au COVID survenu au cours de l’année 2020 ne peut être intégrée comme un élément défavorable dès lors qu’il ne s’agit pas d’un élément survenu au cours de la période du bail expiré (2011-2020). De même, la baisse de fréquentation alléguée en raison de manifestations ou de la délinquance n’est nullement démontrée pour la période du bail de référence, l’article produit par la société CACHE CACHE datant du 15 novembre 2024 et portant sur des éléments postérieurs à 2020.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments il est justifié de l’existence d’un motif de déplafonnement permettant de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative. 


Sur la détermination de la valeur locative 
Les caractéristiques des lieux loués
En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que les locaux bénéficient d’une configuration favorable avec une surface de vente importante (160,45m²), réserve en fond et vastes caves cimentées reliées. Ils bénéficient également d’une bonne visibilité pour la clientèle du fait de la large devanture avec trois vitrines. Les locaux sont décrits comme étant en bon état d’entretien, l’expert ayant toutefois relevé la présence de pierres salpêtreuses en certains endroits du sous-sol.

Les parties s’accordent pour retenir surface pondérée établie par l’expert de 124,35m² pour une superficie utile de 331,45m². 


La destination des lieux
En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, le bail comporte une clause de destination tout commerce à l’exception d’un commerce bruyant et malodorant.
Cette clause définissant de manière large la destination du local est favorable au preneur. Elle ne peut toutefois être assimilée, compte tenu de la restriction qu’elle comporte, à une clause tout commerce.
Au regard de ces éléments, elle constitue un facteur de majoration de la valeur locative qui s’établit à hauteur de 8%.


Les obligations respectives des parties
En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail ne comporte pas de clause exorbitante de droit commun. Il contient en revanche une clause autorisant le preneur à céder librement son fonds de commerce, ce qui constitue une clause favorable pour le preneur qui peut sans autorisation de son bailleur céder son activité. Cette clause commande de fixer une majoration de la valeur locative de 5% 


Les facteurs locaux de commercialité
En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que les locaux bénéficient d’une très bonne situation pour une activité de prêt à porter, pour être situés en bordure de la voie piétonne principale de [Localité 1], dans la deuxième portion de la [Adresse 4], sur laquelle le flux de chalandise est toutefois moins concentré que sur la première portion en direction de la [Adresse 7]. L’expert a relevé un tissu commercial et ininterrompu à l’exception d’un local, mais pour des motifs liés à une procédure judiciaire indépendants de l’évolution de la commercialité, le preneur ne démontrant pas la présence de cellules vides à la date du renouvellement. 





Les prix couramment pratiqués dans le voisinage
En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.


En l’espèce, l’expertise permet de relever que les prix pratiqués dans le secteur, s’établissent en 2025 à des prix variants entre 400 euros et 900 euros le m², les valeurs supérieures comprises entre 700 et 900 euros portant toutefois sur des locaux de plus petites superficies qui ne peuvent servir de référence pour le local litigieux. 

Dès lors, et compte tenu des caractéristiques favorables du local particulièrement adaptés à l’activité d’un commerce de vente de prêt à porter avec la présence de réserves, permettant tant la vente sur place que la vente en « click and collect », la proposition de l’expert à hauteur de 500 euros apparaît pertinente, la proposition formulée par le preneur ne reposant sur aucun élément d’appréciation ou aucune production de loyers venant contredire cette étude

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer la valeur locative à 500 euros par m², soit la somme annuelle de 62.175 euros, à laquelle il convient d’appliquer la majoration de 13% soit, la somme de 70.257 euros (somme arrondie) à compter du 1er août 2020.

Conformément à l’article R145-23 du code de commerce, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de condamner une partie au paiement de l’arriéré de loyers, le présent jugement fixant le montant du loyer valant titre exécutoire. Par ailleurs, les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 28 décembre 2022, pour les sommes dues à cette date, la procédure ayant été engagée par le bailleur. Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, la SAS CACHE CACHE perd la présente instance dans laquelle elle s’opposait au paiement d’un loyer déplafonné. Toutefois, l’expertise ayant été ordonnée notamment dans l’intérêt de la société FMS LEBLANC, qui soutenait l’existence d’un motif de déplafonnement et proposait une valeur locative sans produire suffisamment de pièces justificatives permettant de démontrer l’évaluation financière alléguée qui était sensiblement supérieure à celle finalement retenue, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre les parties. 


Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. /Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.






PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SCI FMS LEBLANC et la SAS CACHE CACHE portant sur un local situé [Adresse 8] à BORDEAUX renouvelé le 1er août 2020 à la somme annuelle de 70.257 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que la demande en paiement de l’arriéré excède les pouvoirs du juge des loyers commerciaux ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 28 décembre 2022 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SCI FMS LEBLANC à en payer la moitié et la SAS CACHE CACHE à en payer l’autre moitié ;

Déboute la SCI FMS LEBLANC et la SAS CACHE CACHE de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;


La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, vice-présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 23/00381 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XNNI
 
























Décision nativement numérique délivrée
le : 10 Juin 2026 
à Avocats

















JUGEMENT RENDU LE DIX JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 22 Avril 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juin 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. FMS LEBLANC, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Maître Laurence TASTE-DENISE de la SCP RMC ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX,



ET :

S.A.S. CACHE CACHE, dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Maître Marie-Caroline CLAEYS de la SELARL MC2 AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Maître Anne-claire BOYEZ, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant,




Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile



EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 30 septembre 2002, madame [Q] [B] veuve [J] a donné à bail commercial à la SA TITIANA un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] (33), moyennant un loyer annuel initial de 40.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Le bail a été renouvelé par acte notarié du 13 juin 2014 conclu entre madame [Q] [B] veuve [J] et la SAS TETHYS, venant aux droits du preneur initial, à compter du 1er août 2011.

La SCI FMS LEBLANC a acquis l’ensemble immobilier par acte notarié du 24 juillet 2019. 

Le 30 janvier 2020, le bailleur a notifié au preneur, la SAS CACHE CACHE venant aux droits de la SAS TETHYS, un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er août 2020, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 76.000 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 14 janvier 2022, la SCI FMS LEBLANC a, par acte du 28 décembre 2022, fait assigner la SAS CACHE CACHE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé déplafonné à compter du 1er août 2020.

Par jugement du 20 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er août 2020, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [P] [E].

L’expert a déposé son rapport le 30 juin 2026. 



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI FMS LEBLANC, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 12 mars 2026 et déposé au greffe le 10 mars 2026, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 1er août 2020 à la somme annuelle de 71.500 euros hors taxes et hors charges, et subsidiairement à la somme de 60.709,74 euros hors taxes et hors charges par an,condamner la société CACHE CACHE à lui payer les arriérés de loyers correspondant aux compléments de loyers à compter du 1er août 2020, avec révision de celui-ci, avec intérêts au taux légal, ainsi que capitalisation des intérêts,débouter la société CACHE CACHE de ses demandes,condamner la société CACHE CACHE au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande en fixation du loyer, la SCI FMS LEBLANC fait valoir, en application des articles L145-33, L145-34 et R145-6 du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de l’existence de motifs de déplafonnement.
En premier lieu, elle fait valoir que les caractéristiques des locaux sont particulièrement adaptées à l’activité de vente de prêt à porter et de « click and collect » en raison de la présence d’une vaste surface de vente au rez-de-chaussée et de réserves tant au rez-de-chaussée qu’au sous-sol. 
En deuxième lieu, elle soutient l’évolution des loyers pratiqués sur le secteur pour une telle activité. 
En troisième lieu, elle invoque l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité en ce que la ville de [Localité 1] a connu une augmentation de sa fréquentation touristique en raison de l’ouverture de la ligne à grande vitesse [Localité 2] en 2017, développement touristique qui a impacté les commerces de prêt à porter situés dans la rue piétonne la plus fréquentée. Elle fait également valoir l’ouverture de la nouvelle ligne D du tramway en décembre 2019 qui permet l’arrivée en centre-ville par l’arrêt porte de Bourgogne d’un plus grand nombre de clients potentiels parmi les habitants de la métropole de [Localité 1]. Selon elle, le magasin est situé dans un quartier qui bénéficie actuellement d’une évolution notable de sa commercialité, des enseignes nationales et internationales s’étant installées à proximité, la fréquentation du quartier [Localité 3] s’étant accrue, y compris pour des étudiants et des bordelais. Elle expose également la rénovation du palais des sports et du parking Victor Hugo, le réaménagement de nombreuses voies à proximité immédiate, la création d’un nombre importants de logements, et l’augmentation de la population de la métropole bordelaise. Selon elle, ces évolutions présentent un caractère notable et potentiellement bénéfiques pour le commerce considéré, peu important le chiffre d’affaires effectivement réalisé.
Sur le montant de la valeur locative, elle soutient qu’elle doit être fixée à la somme proposée par l’expert judiciaire.

Subsidiairement, si le déplafonnement du montant du loyer était écarté, elle soutient que le loyer doit être fixé à la somme de 60.709,74 euros au regard de la variation de l’indice des loyers commerciaux sur la période de référence. 

A l’audience, la SAS CACHE CACHE soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 28 janvier 2026 et déposé au greffe le 22 janvier 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er août 2020 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 60.709,74 euros, et subsidiairement à la somme de 61.500 euros,débouter la société FMS LEBLANC de l’ensemble de ses demandes,condamner la société FMS LEBLANC au paiement des dépens, et à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
La SAS CACHE CACHE conteste à titre principal, au visa de l’article L145-34 du code de commerce, l’existence d’un motif de déplafonnement, soutenant que le bailleur invoque d’une part les caractéristiques du local sans faire état d’une modification et d’autre part l’évolution des loyers pratiqués dans le voisinage, alors que les prix couramment pratiqués dans le voisinage ne sont pas de nature à justifier le déplafonnement du loyer. Exposant que le débat ne peut dès lors porter que sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité, la société CACHE CACHE fait valoir, sur le fondement de l’article R145-6 du code de commerce, qu’il n’est pas démontré que les enseignes nationales ou internationales génèrent des flux de chalandise plus important, que l’augmentation de la fréquentation touristique de [Localité 1] et spécifiquement dans le quartier St Paul soit de nature à avoir un impact sur son activité dès lors qu’elle a des magasins dans toute la France et en Europe, les touristes ne fréquentant pas un magasin qu’ils vont retrouver chez eux. Elle précise que le fait que le quartier soit devenu « bobo et festif » n’a aucun impact sur une enseigne nationale. Elle ajoute que la rénovation du palais des sports et du marché Victor Hugo n’a aucun impact sur un commerce de prêt à porter féminin. Selon elle, il n’est pas justifié que les travaux de réaménagement des voies à proximité aient entraîné une augmentation des flux de chalands. Elle fait valoir qu’elle dispose en périphérie d’un magasin sur des communes périphériques pouvant bénéficier de la ligne D, dont les arrêts sont en outre éloignés de son local. S’agissant de l’arrivée de la LGV, elle expose que son impact doit être relativisé. Elle fait valoir que les modifications ne peuvent être considérées comme positives au vu de la présence de nombreuses cellules commerciales vides [Adresse 4] à la date du renouvellement, mais également au regard de la baisse de son chiffre d’affaires de plus de 31 % durant le bail expiré. Elle soutient que l’expert n’a pas tenu compte des modifications défavorables des facteurs locaux de commercialité du centre de [Localité 1], créant une forte baisse de fréquentation : délinquance, manifestations,. Elle ajoute qu’il convient de tenir compte de l’impact COVID sur la modification des habitudes de consommation. 
Elle en conclut que le loyer doit être fixé au montant du loyer plafonné.

Subsidiairement, sur la détermination de la valeur locative dans l’hypothèse où le déplafonnement serait retenu, la société CACHE CACHE fait valoir, sur le fondement de l’article L145-33 du code de commerce, que la superficie pondérée à retenir est de 124,35m² conformément à l’expertise. S’agissant de la valeur locative unitaire, elle réclame sa fixation à 450 euros et non au prix de 500 euros déterminé par l’expert. Elle ajoute que sur les huit éléments de référence envisagés, seuls trois ont une surface comparable, et que les éléments postérieurs à la date de renouvellement doivent être écartés.
Concernant la majoration appliquée au titre de la clause quasiment « tous commerces » et de libre cessibilité, la société CACHE CACHE prétend, par application de l’article R145-8 du code de commerce, que seule une clause prévoyant une large destination peut justifier une majoration du prix de comparaison, mais que tel n’est pas le cas de la liberté de cession. Elle ajoute qu’en l’espèce la clause n’est pas une clause tout commerce, le bail prévoyant l’exclusion des commerces occasionnant des nuisances, ce qui doit conduire à limiter la majoration à un maximum de 10%. 







MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. /En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. /Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. /En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Sur l’existence de motifs de déplafonnement
La fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L145-34 susvisé, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 précité. La modification de l’un des quatre éléments au cours du bail expiré suffit à obtenir le déplafonnement, dès lors qu’est démontré le caractère notable de cette modification.
S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, il doit être démontré l’intérêt pour le commerce considéré de cette modification notable.

En l’espèce, il convient de relever que le moyen tiré d’une évolution des prix couramment pratiqué dans le voisinage est inopérant dès lors qu’il ne constitue pas l’un des motifs de déplafonnement au sens du texte visé. 
De même, si la SCI FMS LEBLANC évoque les caractéristiques des locaux loués, elle se contente de soutenir le caractère adapté desdits locaux à l’activité mais non une évolution de ceux-ci au cours du bail qui implique la réalisation de travaux ou de modifications effectives. Or seule une évolution des caractéristiques des locaux est susceptible de constituer un éventuel motif de déplafonnement, rendant dès lors ce second moyen également inopérant. 
Le seul moyen examiné sera donc celui relatif à l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité. 

A ce titre, en vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise, que le local était déjà situé dans une rue très commerçante pour être situé dans la deuxième portion de la [Adresse 4] à [Localité 1]. Toutefois, l’expertise permet de relever qu’au cours du bail expiré entre 2011 et 2020, des modifications essentielles sont intervenues dans ce même secteur du fait de l’implantation de nouvelles enseignes nationales et internationales (Picture Store en 2017/2018, Dr [O] en 2019, T Shirt en 2017, [H] en 2018, [G] et [N] en 2012, Flying Tigers Copenhagen en 2017, Burger King en 2016, Starbucks en 2018) ayant rejoint les enseignes déjà présentes en 2011 (Decathlon et [Adresse 5]). La présence de nouvelles enseignes démontre ainsi l’attractivité du secteur. 
De même, l’expertise permet d’attester qu’au cours de la période du bail expiré la fréquentation touristique de [Localité 1], et plus spécifiquement du [Adresse 6] dans lequel le local est situé, a bénéficié de l’accroissement de la fréquentation touristique de [Localité 1], démontrée par les études statistiques hôtelières, ce quartier étant devenu un lieu de vie et de visite, et par l’augmentation de plus de 46% du nombre de voyageurs suite à l’arrivée de la LGV [Localité 4]-[Localité 1]. 
L’expertise démontre également la réalisation de travaux de rénovation, au cours du bail expiré du palais des sports et du marché Victor Hugo, situés à 100 mètres des locaux, ainsi que des travaux d’aménagement des voiries à proximité du local dans un objectif de remise en valeur du quartier. 
Il est également établi la création de nombreux logements sur [Localité 1] et en périphérie, laquelle se trouve desservie par le réseau de transport et notamment le tramway D dont l’extension a été inaugurée au cours du bail expiré. Corrélativement, l’expertise retrace une évolution de 8,5% de la population à [Localité 1] et de 13,8% de la population de l’agglomération, sur la période du bail expiré. 

L’ensemble de ces éléments d’évolution tant des conditions d’accès au local que du nombre de chalands potentiels locaux ou extérieurs, au vu de leur ampleur, constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Ces facteurs sont susceptibles d’avoir un impact sur le commerce considéré. En effet, le fait que la clientèle soit susceptible de trouver des magasins de la même marque en périphérie de la ville pour les habitants de l’agglomération ou dans leur propre ville pour la clientèle touristique ne modifie pas la possibilité pour le commerce de capter la clientèle supplémentaire constituée par les personnes habitants ou touristes passant à proximité du local, dans un secteur quasiment exclusivement consacré au commerce de prêt à porter et d’équipement à la personne. Le moyen relatif à la perte de chiffres d’affaires se trouve inopérant dès lors qu’il n’appartient pas au bailleur de supporter les choix éventuels du preneur qui ne lui permettent pas de capitaliser sur le flux de chalandise supplémentaire. 

Enfin, s’agissant des éléments négatifs soutenus par le preneur, l’éventuelle modification des habitudes de consommation postérieurement au COVID survenu au cours de l’année 2020 ne peut être intégrée comme un élément défavorable dès lors qu’il ne s’agit pas d’un élément survenu au cours de la période du bail expiré (2011-2020). De même, la baisse de fréquentation alléguée en raison de manifestations ou de la délinquance n’est nullement démontrée pour la période du bail de référence, l’article produit par la société CACHE CACHE datant du 15 novembre 2024 et portant sur des éléments postérieurs à 2020.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments il est justifié de l’existence d’un motif de déplafonnement permettant de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative. 


Sur la détermination de la valeur locative 
Les caractéristiques des lieux loués
En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que les locaux bénéficient d’une configuration favorable avec une surface de vente importante (160,45m²), réserve en fond et vastes caves cimentées reliées. Ils bénéficient également d’une bonne visibilité pour la clientèle du fait de la large devanture avec trois vitrines. Les locaux sont décrits comme étant en bon état d’entretien, l’expert ayant toutefois relevé la présence de pierres salpêtreuses en certains endroits du sous-sol.

Les parties s’accordent pour retenir surface pondérée établie par l’expert de 124,35m² pour une superficie utile de 331,45m². 


La destination des lieux
En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, le bail comporte une clause de destination tout commerce à l’exception d’un commerce bruyant et malodorant.
Cette clause définissant de manière large la destination du local est favorable au preneur. Elle ne peut toutefois être assimilée, compte tenu de la restriction qu’elle comporte, à une clause tout commerce.
Au regard de ces éléments, elle constitue un facteur de majoration de la valeur locative qui s’établit à hauteur de 8%.


Les obligations respectives des parties
En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail ne comporte pas de clause exorbitante de droit commun. Il contient en revanche une clause autorisant le preneur à céder librement son fonds de commerce, ce qui constitue une clause favorable pour le preneur qui peut sans autorisation de son bailleur céder son activité. Cette clause commande de fixer une majoration de la valeur locative de 5% 


Les facteurs locaux de commercialité
En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que les locaux bénéficient d’une très bonne situation pour une activité de prêt à porter, pour être situés en bordure de la voie piétonne principale de [Localité 1], dans la deuxième portion de la [Adresse 4], sur laquelle le flux de chalandise est toutefois moins concentré que sur la première portion en direction de la [Adresse 7]. L’expert a relevé un tissu commercial et ininterrompu à l’exception d’un local, mais pour des motifs liés à une procédure judiciaire indépendants de l’évolution de la commercialité, le preneur ne démontrant pas la présence de cellules vides à la date du renouvellement. 





Les prix couramment pratiqués dans le voisinage
En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.


En l’espèce, l’expertise permet de relever que les prix pratiqués dans le secteur, s’établissent en 2025 à des prix variants entre 400 euros et 900 euros le m², les valeurs supérieures comprises entre 700 et 900 euros portant toutefois sur des locaux de plus petites superficies qui ne peuvent servir de référence pour le local litigieux. 

Dès lors, et compte tenu des caractéristiques favorables du local particulièrement adaptés à l’activité d’un commerce de vente de prêt à porter avec la présence de réserves, permettant tant la vente sur place que la vente en « click and collect », la proposition de l’expert à hauteur de 500 euros apparaît pertinente, la proposition formulée par le preneur ne reposant sur aucun élément d’appréciation ou aucune production de loyers venant contredire cette étude

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer la valeur locative à 500 euros par m², soit la somme annuelle de 62.175 euros, à laquelle il convient d’appliquer la majoration de 13% soit, la somme de 70.257 euros (somme arrondie) à compter du 1er août 2020.

Conformément à l’article R145-23 du code de commerce, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de condamner une partie au paiement de l’arriéré de loyers, le présent jugement fixant le montant du loyer valant titre exécutoire. Par ailleurs, les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 28 décembre 2022, pour les sommes dues à cette date, la procédure ayant été engagée par le bailleur. Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, la SAS CACHE CACHE perd la présente instance dans laquelle elle s’opposait au paiement d’un loyer déplafonné. Toutefois, l’expertise ayant été ordonnée notamment dans l’intérêt de la société FMS LEBLANC, qui soutenait l’existence d’un motif de déplafonnement et proposait une valeur locative sans produire suffisamment de pièces justificatives permettant de démontrer l’évaluation financière alléguée qui était sensiblement supérieure à celle finalement retenue, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre les parties. 


Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. /Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.






PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SCI FMS LEBLANC et la SAS CACHE CACHE portant sur un local situé [Adresse 8] à BORDEAUX renouvelé le 1er août 2020 à la somme annuelle de 70.257 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que la demande en paiement de l’arriéré excède les pouvoirs du juge des loyers commerciaux ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 28 décembre 2022 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SCI FMS LEBLANC à en payer la moitié et la SAS CACHE CACHE à en payer l’autre moitié ;

Déboute la SCI FMS LEBLANC et la SAS CACHE CACHE de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;


La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, vice-présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-23, code de procedure civile 272, code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code monetaire et financier L112-2, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33, code de commerce L145-56). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-10T18:11:40.621Z.