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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, LOYERS COMMERCIAUX, 10 juin 2026, n° 24/10458

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 25 février 2012, la SCI GEMMA a donné à bail commercial à la SA AYME ET FILS, pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2012, des locaux à usage d’ateliers, entrepôts et bureaux situés [Adresse 3] à MERIGNAC (33), moyennant un loyer annuel initial de 75.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de négoce de pneumatiques. 

Le 16 septembre 2024, le bailleur a fait signifier au preneur, la SAS FIRST STOP AYME (nouvelle dénomination de la SA AYME ET FILS) un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2025, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 238.000 euros hors taxes et hors charges.

Après signification d’un mémoire préalable le 25 octobre 2024, la SCI GEMMA a, par acte du 04 décembre 2024, fait assigner la SAS FIRST STOP AYME devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2025.

Par jugement du 26 mars 2025, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er avril 2025, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [J].

L’expert a déposé son rapport le 08 octobre 2025. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI GEMMA, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 27 février 2026 et déposé au greffe le 25 février 2026 sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 1er avril 2025 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 202.780 euros, subsidiairement de 186.077 euros, et infiniment subsidiairement de 182.355,46 euros,juger que le différentiel entre le loyer payé depuis le 1er avril 2025 et le loyer du bail renouvelé portera intérêts au taux légal sur les sommes trop perçues, ainsi que leur capitalisation, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,condamner la société FIRST STOP AYME au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 7.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande en fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2025, la société GEMMA fait valoir, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le principe de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est pas discuté par les parties compte tenu de la durée effective du bail suite à sa tacite prolongation depuis le 1er avril 2021. 

Sur le montant de la valeur locative, la société GEMMA fait valoir, au visa de l’article L145-33 du code de commerce, qu’elle doit être fixée, notamment au vu des éléments de comparaison, à la valeur unitaire de 85 euros par m² pour les ateliers et garage et de 100 euros par m² pour les bureaux et locaux sociaux, le preneur n’apportant aucun élément susceptible de remettre en cause cette dernière valorisation, à appliquer à une superficie totale de 1.988 euros pour les ateliers/garage et 338m² pour les bureaux/locaux sociaux. Selon elle le local constitué d’ateliers, d’un garage, de bureaux, de locaux sociaux et d’espaces extérieurs de stationnement, manutention et stockage, est fonctionnel et adapté à l’activité. Elle conteste la pondération réclamée par le preneur au titre des surfaces dès lors que ce mécanisme n’est pas applicable aux locaux d’activités tels que ceux pris à bail par la société FIRST STOP AYME. Elle ajoute que la destination des lieux est adaptée à l’activité du preneur. Elle fait valoir que le local est situé dans la [Adresse 4] à [Localité 2] regroupant 18 entreprises sur plus de 3.000, représentant plus de 36.600 personnes, aisément accessible depuis la rocade bordelaise
A titre principal, elle s’oppose à l’application de tout abattement à la valeur locative ainsi déterminée. Selon elle le bail n’impose aucune charge exorbitante de droit commun au preneur. Elle ajoute que l’expert a déjà pris en considération le transfert de la charge foncière dans son évaluation de la valeur locative, dont elle sollicite l’application. 
A titre subsidiaire, elle soutient que la valeur locative devra être fixée à la somme de 186.077 euros compte tenu de la déduction du montant de la taxe foncière.
A titre infiniment subsidiaire, elle expose que devra être déduite outre la taxe foncière, un abattement de 2% au titre des clauses exorbitantes du droit commun du bail. 

A l’audience, la SAS FIRST STOP AYME soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 14 avril 2026 et déposé au greffe le 13 avril 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

débouter la SCI GEMMA de l’intégralité de ses demandes,fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er avril 2025 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 165.630 euros,condamner la SCI GEMMA au paiement des dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,condamner la SCI GEMMA à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
La SAS FIRST STOP AYME expose qu’elle ne conteste pas que le principe du plafonnement doit être écarté, conformément à l’article L145-34 du code de commerce, en raison de la durée effective du bail supérieure à douze ans par l’effet de sa tacite prolongation.

Sur la détermination de la valeur locative, la société FIRST STOP AYME soutient, au visa de l’article L145-33 du code de commerce et des valeurs de comparaison, qu’elle doit être fixée à la valeur unitaire de 85 euros pour l’atelier et garage, à appliquer à une superficie de 1988 m². S’agissant des bureaux et locaux sociaux, elle prétend que la valeur locative unitaire doit être également fixée à 85 euros par m12, à appliquer à une superficie pondérée de 270,40m² après application d’un coefficient de pondération de 0,2 à la superficie utile de 338m², dès lors que cette partie du local ne constitue pas une surface dédiée à la vente. En réponse au bailleur, la société FIRST STOP AYME expose que les garages et centres autos ne sont pas exclus de la méthode métrique pondérée, en se basant sur la surface GLA à laquelle il est recommandé d’appliquer des coefficients de pondération distincts selon la nature des surfaces. Elle ajoute que les locaux sont vétustes.
Elle prétend qu’il convient de déduire de la somme ainsi retenue d’une part un abattement de 5% au titre des clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le bail (prise des locaux en l’état, transfert de charges d’honoraires d’architecte en cas de travaux, transfert de la charge des travaux de mise aux normes, dérogation aux dispositions de l’article 1724 du code civil par une clause de souffrance, clause d’accession en fin de jouissance privant le preneur de toute indemnisation), et la somme de 16.703 euros au titre de la taxe foncière dont la charge lui est transférée.

Motifs

MOTIVATION


Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté lorsque par l’effet de la tacite prolongation le bail aura duré plus de douze ans. 

En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision du 26 mars 2025 que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé, compte tenu de la durée effective du bail initial supérieure à 12 ans par l’effet de sa tacite prolongation depuis son échéance contractuelle survenue le 31 mars 2021, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par l’article L145-33 susvisé. 

Les caractéristiques des lieux loués
En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, l’expertise judiciaire permet de relever que les lieux loués sont constitués d’une partie ateliers/garage de 1.988 m² et d’une partie bureaux et locaux sociaux de 338 m². L’expert mentionne, sans que cela ne soit contesté par les parties que les locaux sont fonctionnels et adaptés pour l’activité exercée, qu’ils disposent de deux accès sur la [Adresse 5] et l’[Adresse 6] à [Localité 2] et bénéficient donc à ce titre d’une double visibilité commerciale. L’expert relève toutefois que la partie bureaux-locaux sociaux est vétuste. 

S’agissant de la partie bureaux-locaux sociaux, s’il est constant qu’une pondération peut être réalisée aux termes de la charte de l’expertise pour les locaux situés en périphérie, il convient en l’espèce de relever que la demande du preneur vise à une pondération correspondant à des réserves, ce qui n’est pas le cas des locaux litigieux qui sont nécessaires à l’exploitation de l’activité, les expertises amiables produites par chacune des parties n’ayant pas plus envisagé la mise en œuvre d’une pondération au vu de la nature des locaux. 

La pondération des surfaces sera par conséquent écartée.

La destination des lieux
En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

Les obligations respectives des parties
En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail comporte une clause prévoyant le transfert de la taxe foncière, due par le bailleur, sur le preneur. Contrairement à ce que soutient le bailleur, l’expert n’a pas valorisé ce transfert dans le prix au m², mais a proposé de la déduire de la valeur locative retenue, à l’euro, méthodologie pertinente qu’il convient donc d’appliquer. La somme de 16.703 euros, au titre de la taxe foncière, sera donc déduite ci-après de la valeur locative retenue. 
De même, le bail comporte en son article VI-7 une clause de souffrance en cas de réalisation de travaux par le bailleur privant le preneur de tout droit à indemnisation, quelle que soit la durée desdits travaux, et ce sans aucune contrepartie pour le preneur, ce qui constitue une clause exorbitante du droit commun qui commande d’appliquer un coefficient de minoration de la valeur locative. 
Le bail comporte également une clause VI-13 qui constitue une clause d’accession des travaux réalisés par le preneur en fin de jouissance, qui prévoit la possibilité pour le bailleur de solliciter une remise en état à cette date. Si cette clause commande habituellement l’application d’une minoration pour ne pas tenir compte des travaux qui n’ont pas encore fait accession au bailleur, il doit ici être constaté que la société FIRST STOP AYME n’allègue pas avoir effectué de travaux dans les locaux litigieux dont il conviendrait ici de tenir compte. 
Pour le surplus, le bail ne comporte pas de charge exorbitante de droit commun. Ainsi la clause VI-1 de « prise des locaux dans leur état », notamment concernant les ponts, ne transfère aucune charge exorbitante, en dehors de l’entretien des éléments d’équipement dont le preneur a reconnu devoir faire son affaire s’agissant du bon fonctionnement, sur le preneur et est une clause usuelle. 
De même concernant la clause VI-6 qui vise à mettre à la charge du preneur le coût d’un architecte mandaté en cas de travaux substantiels réalisés par le preneur, autorisés par le bailleur, ne constitue pas un transfert de charges, dès lors qu’une telle somme serait due uniquement en cas de travaux envisagés par le preneur lui-même. Enfin, la clause VI-11 ne peut servir de support à une majoration dès lors qu’elle n’aura plus vocation à s’appliquer aux relations contractuelles, le bail ayant été renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi Pinel de 2014 interdisant le transfert de charges des gros travaux et donc des mises en conformité portant sur des travaux d’une telle nature.. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de dire qu’au titre des obligations des parties, il sera appliqué sur la valeur locative un abattement de 5% au titre de la clause susvisée et de 16.703 euros au titre du transfert de la charge de la taxe foncière. 

Les facteurs locaux de commercialité
En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, l’expertise permet de démontrer que les locaux disposent d’une situation favorable en ce qu’ils sont situés dans la zone industrielle du Phare à [Localité 2], zone aisément accessible depuis la rocade bordelaise (dont la sortie est située à 950 mètres) et un giratoire permettant l’accès à la [Adresse 7]. Elle précise que 18 entreprises principales sur plus de 3.000 entreprises sont installées sur cette zone, représentant 36.600 personnes, induisant une circulation dense tant des employés que de gros porteurs (fret routier et transport industriel). Cet élément d’une présence d’un flux important de chalands est nécessairement favorable au preneur qui exerce une activité de vente de pneumatiques.





Les prix couramment pratiqués dans le voisinage
En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expertise a permis de relever que les loyers s’établissent dans les locaux situés dans le voisinage et notamment pour des activités de garage automobile entre 52 et 160 euros par m², et a repris les références adressées par les parties. En écartant les valeurs trop anciennes ou pour des locaux trop éloignés, l’expert souligne que les loyers varient entre 70 et 160 euros par m² pour des locaux de d’activité, tout type de surface confondu.

Au vu de ces constats, les parties s’accordent sur la détermination de la valeur locative pour la partie ateliers-garage à 85 euros. En revanche, elles sont en désaccord sur la partie bureaux. Toutefois, si le preneur conteste la valorisation proposée par l’expert à hauteur de 100 euros pour la partie bureaux et locaux sociaux, il sera constaté qu’il ne produit au débat aucun élément visant à la contredire, étant relevé que des bureaux ont nécessairement une valeur plus importante que des locaux d’activité, comme retenu par son propre expert amiable. Cette somme située dans la fourchette basse des éléments de comparaison, apparaît pertinente au vu de la qualité de l’emplacement des locaux, mais également de l’élément défavorable constitué par leur état vétuste. 

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, la valeur locative du local sera fixée à 85 euros par m² pour la partie atelier garage, soit 168.980 euros, (85 euros [Etablissement 1] 1.988m²), et à 100 euros par m² pour la partie bureaux-locaux sociaux, soit 33.800 euros (100 euros X 338 m²), soit la somme totale de 202.780 euros, à laquelle il convient d’appliquer un abattement de 5% au titre des clauses exorbitantes (-10.139 euros) et de 16.703 euros au titre du transfert de la charge de la taxe foncière, soit la somme annuelle de 175.938 euros à compter du 1er avril 2025.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité du loyer dû. Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée. 










Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, laquelle devait être fixée de droit compte tenu de la durée effective du bail initial, sans qu’il ne puisse être reproché au bailleur l’absence d’élément probant suffisant lors de la saisine de la juridiction, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles.

Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. /Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.















PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SCI GEMMA et la SAS FIRST STOP AYME portant sur un local situé à [Adresse 3] à MERIGNAC (33700) renouvelé le 1er avril 2025 à la somme annuelle de 175.938 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité du loyer dû depuis le 1er avril 2025 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SCI GEMMA à en payer la moitié et la SAS FIRST STOP AYME à en payer l’autre moitié ;
Déboute la SCI GEMMA et la SAS FIRST STOP AYME de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, vice-présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 24/10458 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z5CJ

























Décision nativement numérique délivrée
le : 10 Juin 2026 
à Avocats

















JUGEMENT RENDU LE DIX JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 22 Avril 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juin 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. GEMMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier KREBS, avocat au barreau de BORDEAUX,



ET :

S.A.S. FIRST STOP AYME, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocats au barreau de LYON, plaidant et Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant,




Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort



EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 25 février 2012, la SCI GEMMA a donné à bail commercial à la SA AYME ET FILS, pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2012, des locaux à usage d’ateliers, entrepôts et bureaux situés [Adresse 3] à MERIGNAC (33), moyennant un loyer annuel initial de 75.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de négoce de pneumatiques. 

Le 16 septembre 2024, le bailleur a fait signifier au preneur, la SAS FIRST STOP AYME (nouvelle dénomination de la SA AYME ET FILS) un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2025, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 238.000 euros hors taxes et hors charges.

Après signification d’un mémoire préalable le 25 octobre 2024, la SCI GEMMA a, par acte du 04 décembre 2024, fait assigner la SAS FIRST STOP AYME devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2025.

Par jugement du 26 mars 2025, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er avril 2025, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [J].

L’expert a déposé son rapport le 08 octobre 2025. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI GEMMA, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 27 février 2026 et déposé au greffe le 25 février 2026 sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 1er avril 2025 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 202.780 euros, subsidiairement de 186.077 euros, et infiniment subsidiairement de 182.355,46 euros,juger que le différentiel entre le loyer payé depuis le 1er avril 2025 et le loyer du bail renouvelé portera intérêts au taux légal sur les sommes trop perçues, ainsi que leur capitalisation, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,condamner la société FIRST STOP AYME au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 7.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande en fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2025, la société GEMMA fait valoir, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le principe de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est pas discuté par les parties compte tenu de la durée effective du bail suite à sa tacite prolongation depuis le 1er avril 2021. 

Sur le montant de la valeur locative, la société GEMMA fait valoir, au visa de l’article L145-33 du code de commerce, qu’elle doit être fixée, notamment au vu des éléments de comparaison, à la valeur unitaire de 85 euros par m² pour les ateliers et garage et de 100 euros par m² pour les bureaux et locaux sociaux, le preneur n’apportant aucun élément susceptible de remettre en cause cette dernière valorisation, à appliquer à une superficie totale de 1.988 euros pour les ateliers/garage et 338m² pour les bureaux/locaux sociaux. Selon elle le local constitué d’ateliers, d’un garage, de bureaux, de locaux sociaux et d’espaces extérieurs de stationnement, manutention et stockage, est fonctionnel et adapté à l’activité. Elle conteste la pondération réclamée par le preneur au titre des surfaces dès lors que ce mécanisme n’est pas applicable aux locaux d’activités tels que ceux pris à bail par la société FIRST STOP AYME. Elle ajoute que la destination des lieux est adaptée à l’activité du preneur. Elle fait valoir que le local est situé dans la [Adresse 4] à [Localité 2] regroupant 18 entreprises sur plus de 3.000, représentant plus de 36.600 personnes, aisément accessible depuis la rocade bordelaise
A titre principal, elle s’oppose à l’application de tout abattement à la valeur locative ainsi déterminée. Selon elle le bail n’impose aucune charge exorbitante de droit commun au preneur. Elle ajoute que l’expert a déjà pris en considération le transfert de la charge foncière dans son évaluation de la valeur locative, dont elle sollicite l’application. 
A titre subsidiaire, elle soutient que la valeur locative devra être fixée à la somme de 186.077 euros compte tenu de la déduction du montant de la taxe foncière.
A titre infiniment subsidiaire, elle expose que devra être déduite outre la taxe foncière, un abattement de 2% au titre des clauses exorbitantes du droit commun du bail. 

A l’audience, la SAS FIRST STOP AYME soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 14 avril 2026 et déposé au greffe le 13 avril 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

débouter la SCI GEMMA de l’intégralité de ses demandes,fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er avril 2025 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 165.630 euros,condamner la SCI GEMMA au paiement des dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,condamner la SCI GEMMA à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
La SAS FIRST STOP AYME expose qu’elle ne conteste pas que le principe du plafonnement doit être écarté, conformément à l’article L145-34 du code de commerce, en raison de la durée effective du bail supérieure à douze ans par l’effet de sa tacite prolongation.

Sur la détermination de la valeur locative, la société FIRST STOP AYME soutient, au visa de l’article L145-33 du code de commerce et des valeurs de comparaison, qu’elle doit être fixée à la valeur unitaire de 85 euros pour l’atelier et garage, à appliquer à une superficie de 1988 m². S’agissant des bureaux et locaux sociaux, elle prétend que la valeur locative unitaire doit être également fixée à 85 euros par m12, à appliquer à une superficie pondérée de 270,40m² après application d’un coefficient de pondération de 0,2 à la superficie utile de 338m², dès lors que cette partie du local ne constitue pas une surface dédiée à la vente. En réponse au bailleur, la société FIRST STOP AYME expose que les garages et centres autos ne sont pas exclus de la méthode métrique pondérée, en se basant sur la surface GLA à laquelle il est recommandé d’appliquer des coefficients de pondération distincts selon la nature des surfaces. Elle ajoute que les locaux sont vétustes.
Elle prétend qu’il convient de déduire de la somme ainsi retenue d’une part un abattement de 5% au titre des clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le bail (prise des locaux en l’état, transfert de charges d’honoraires d’architecte en cas de travaux, transfert de la charge des travaux de mise aux normes, dérogation aux dispositions de l’article 1724 du code civil par une clause de souffrance, clause d’accession en fin de jouissance privant le preneur de toute indemnisation), et la somme de 16.703 euros au titre de la taxe foncière dont la charge lui est transférée.


MOTIVATION


Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté lorsque par l’effet de la tacite prolongation le bail aura duré plus de douze ans. 

En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision du 26 mars 2025 que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé, compte tenu de la durée effective du bail initial supérieure à 12 ans par l’effet de sa tacite prolongation depuis son échéance contractuelle survenue le 31 mars 2021, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par l’article L145-33 susvisé. 

Les caractéristiques des lieux loués
En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, l’expertise judiciaire permet de relever que les lieux loués sont constitués d’une partie ateliers/garage de 1.988 m² et d’une partie bureaux et locaux sociaux de 338 m². L’expert mentionne, sans que cela ne soit contesté par les parties que les locaux sont fonctionnels et adaptés pour l’activité exercée, qu’ils disposent de deux accès sur la [Adresse 5] et l’[Adresse 6] à [Localité 2] et bénéficient donc à ce titre d’une double visibilité commerciale. L’expert relève toutefois que la partie bureaux-locaux sociaux est vétuste. 

S’agissant de la partie bureaux-locaux sociaux, s’il est constant qu’une pondération peut être réalisée aux termes de la charte de l’expertise pour les locaux situés en périphérie, il convient en l’espèce de relever que la demande du preneur vise à une pondération correspondant à des réserves, ce qui n’est pas le cas des locaux litigieux qui sont nécessaires à l’exploitation de l’activité, les expertises amiables produites par chacune des parties n’ayant pas plus envisagé la mise en œuvre d’une pondération au vu de la nature des locaux. 

La pondération des surfaces sera par conséquent écartée.

La destination des lieux
En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

Les obligations respectives des parties
En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail comporte une clause prévoyant le transfert de la taxe foncière, due par le bailleur, sur le preneur. Contrairement à ce que soutient le bailleur, l’expert n’a pas valorisé ce transfert dans le prix au m², mais a proposé de la déduire de la valeur locative retenue, à l’euro, méthodologie pertinente qu’il convient donc d’appliquer. La somme de 16.703 euros, au titre de la taxe foncière, sera donc déduite ci-après de la valeur locative retenue. 
De même, le bail comporte en son article VI-7 une clause de souffrance en cas de réalisation de travaux par le bailleur privant le preneur de tout droit à indemnisation, quelle que soit la durée desdits travaux, et ce sans aucune contrepartie pour le preneur, ce qui constitue une clause exorbitante du droit commun qui commande d’appliquer un coefficient de minoration de la valeur locative. 
Le bail comporte également une clause VI-13 qui constitue une clause d’accession des travaux réalisés par le preneur en fin de jouissance, qui prévoit la possibilité pour le bailleur de solliciter une remise en état à cette date. Si cette clause commande habituellement l’application d’une minoration pour ne pas tenir compte des travaux qui n’ont pas encore fait accession au bailleur, il doit ici être constaté que la société FIRST STOP AYME n’allègue pas avoir effectué de travaux dans les locaux litigieux dont il conviendrait ici de tenir compte. 
Pour le surplus, le bail ne comporte pas de charge exorbitante de droit commun. Ainsi la clause VI-1 de « prise des locaux dans leur état », notamment concernant les ponts, ne transfère aucune charge exorbitante, en dehors de l’entretien des éléments d’équipement dont le preneur a reconnu devoir faire son affaire s’agissant du bon fonctionnement, sur le preneur et est une clause usuelle. 
De même concernant la clause VI-6 qui vise à mettre à la charge du preneur le coût d’un architecte mandaté en cas de travaux substantiels réalisés par le preneur, autorisés par le bailleur, ne constitue pas un transfert de charges, dès lors qu’une telle somme serait due uniquement en cas de travaux envisagés par le preneur lui-même. Enfin, la clause VI-11 ne peut servir de support à une majoration dès lors qu’elle n’aura plus vocation à s’appliquer aux relations contractuelles, le bail ayant été renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi Pinel de 2014 interdisant le transfert de charges des gros travaux et donc des mises en conformité portant sur des travaux d’une telle nature.. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de dire qu’au titre des obligations des parties, il sera appliqué sur la valeur locative un abattement de 5% au titre de la clause susvisée et de 16.703 euros au titre du transfert de la charge de la taxe foncière. 

Les facteurs locaux de commercialité
En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, l’expertise permet de démontrer que les locaux disposent d’une situation favorable en ce qu’ils sont situés dans la zone industrielle du Phare à [Localité 2], zone aisément accessible depuis la rocade bordelaise (dont la sortie est située à 950 mètres) et un giratoire permettant l’accès à la [Adresse 7]. Elle précise que 18 entreprises principales sur plus de 3.000 entreprises sont installées sur cette zone, représentant 36.600 personnes, induisant une circulation dense tant des employés que de gros porteurs (fret routier et transport industriel). Cet élément d’une présence d’un flux important de chalands est nécessairement favorable au preneur qui exerce une activité de vente de pneumatiques.





Les prix couramment pratiqués dans le voisinage
En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expertise a permis de relever que les loyers s’établissent dans les locaux situés dans le voisinage et notamment pour des activités de garage automobile entre 52 et 160 euros par m², et a repris les références adressées par les parties. En écartant les valeurs trop anciennes ou pour des locaux trop éloignés, l’expert souligne que les loyers varient entre 70 et 160 euros par m² pour des locaux de d’activité, tout type de surface confondu.

Au vu de ces constats, les parties s’accordent sur la détermination de la valeur locative pour la partie ateliers-garage à 85 euros. En revanche, elles sont en désaccord sur la partie bureaux. Toutefois, si le preneur conteste la valorisation proposée par l’expert à hauteur de 100 euros pour la partie bureaux et locaux sociaux, il sera constaté qu’il ne produit au débat aucun élément visant à la contredire, étant relevé que des bureaux ont nécessairement une valeur plus importante que des locaux d’activité, comme retenu par son propre expert amiable. Cette somme située dans la fourchette basse des éléments de comparaison, apparaît pertinente au vu de la qualité de l’emplacement des locaux, mais également de l’élément défavorable constitué par leur état vétuste. 

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, la valeur locative du local sera fixée à 85 euros par m² pour la partie atelier garage, soit 168.980 euros, (85 euros [Etablissement 1] 1.988m²), et à 100 euros par m² pour la partie bureaux-locaux sociaux, soit 33.800 euros (100 euros X 338 m²), soit la somme totale de 202.780 euros, à laquelle il convient d’appliquer un abattement de 5% au titre des clauses exorbitantes (-10.139 euros) et de 16.703 euros au titre du transfert de la charge de la taxe foncière, soit la somme annuelle de 175.938 euros à compter du 1er avril 2025.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité du loyer dû. Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée. 










Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, laquelle devait être fixée de droit compte tenu de la durée effective du bail initial, sans qu’il ne puisse être reproché au bailleur l’absence d’élément probant suffisant lors de la saisine de la juridiction, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles.

Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. /Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.















PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SCI GEMMA et la SAS FIRST STOP AYME portant sur un local situé à [Adresse 3] à MERIGNAC (33700) renouvelé le 1er avril 2025 à la somme annuelle de 175.938 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité du loyer dû depuis le 1er avril 2025 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SCI GEMMA à en payer la moitié et la SAS FIRST STOP AYME à en payer l’autre moitié ;
Déboute la SCI GEMMA et la SAS FIRST STOP AYME de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, vice-présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-23, code de commerce R145-5, code civil 1724, code de commerce R145-3, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33, code de commerce L145-56). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-10T18:11:14.425Z.