Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 29 juillet 2026, n° 22/05968

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 03 septembre 2007, Mme [B] [J] et Mme [U] [J], aux droits et obligations desquelles se trouve la société BARBES 19, ont donné à bail commercial à la société GRAND OPTICAL, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société GRANDVISION FRANCE, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 3] et [Adresse 4], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2016, l'exercice de l'activité « d'optique, lunetterie, audio-prothèses, ensemble ou séparément et accessoires s'y rapportant» et un loyer annuel de 100.000 euros hors charges et hors taxes. 

Par acte d'huissier de justice signifié le 05 novembre 2021, la société GRANDVISION FRANCE a sollicité de la société BARBES 19 le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022 , pour une durée de neuf années et un loyer annuel de 100.000 euros hors taxes et hors charges. 

Selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 08 février 2022, reçue le 10 février 2022, la société GRANDVISION FRANCE a notifié à la société BARBES 19 un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 100.000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 06 mai 2022, la société GRANDVISION FRANCE a assigné la société BARBES 19 à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 05 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment :

- constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022 ;
- ordonné une mesure d'expertise et désigné en qualité d' expert M. [H] [M] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2022 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

L'expert a déposé son rapport qui a été reçu au greffe le 13 octobre 2025.

Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du juge des loyers commerciaux du 06 mai 2026 à laquelle la société GRANDVISION FRANCE et la société BARBES 19 étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société GRANDVISION FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal,

- JUGER que le renouvellement du bail prend effet au 1er janvier 2022 aux clauses et conditions du bail échu, sous réserve de l'application des dispositions d'ordre public de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite Loi Pinel ;
- FIXER le montant du loyer de renouvellement à la somme de 108.990 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2022 ;
- JUGER que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;
- CONDAMNER la société BARBES 19 à rembourser à la societe GRAN DVISION FRANCE le loyer trop payé, correspondant à la différence entre le loyer réglé depuis le 1er janvier 2022 et le loyer qui sera fixé judiciairement à cette date ;
- JUGER que le loyer trop versé, remboursé àla societe GRANDVISION FRANCE, portera intérêt au taux légal à compter de la date de notification de son mémoire préalable en date du 8 février 2022 ;
- ORDONNER la capitalisation des intérêts de retard conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, pour les intérêts échus depuis plus d'une année.

En tout état de cause,

- CONDAMNER la société BARBES 19 à payer à la société GRANDVISION la somme de 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Romain LESUEUR.»


Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société BARBES 19 demande au juge des loyers commerciaux de :

« - FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 185.000 € (CENT QUATRE VINGT CINQ MILLE EUROS) en principal HT/HC ; toutes les autres charges, clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, 
- CONDAMNER la société GRANDVISION FRANCE au paiement des intérêts au taux légal sur les suppléments de loyers depuis leur date d’exigibilité jusqu’au paiement conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil et leur capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code Civil, 
- DEBOUTER la société GRANDVISION France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie, 
- CONDAMNER la société GRANDVISION FRANCE au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
- CONDAMNER la société GRANDVISION FRANCE aux entiers dépens y compris les frais d’expertise ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS


1- Sur les demandes de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l'article L.145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 

Il est rappelé que dans son jugement du 05 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté que la durée du bail expiré étant supérieure à douze ans, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 devait être fixé à la valeur locative en application des dispositions susvisées.

Il convient donc d'évaluer la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2022.


1-1 Sur les caractéristiques du local

Selon l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

L'article R.145-4 du même code dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

A titre liminaire, il est rappelé que les caractéristiques des locaux doivent s'apprécier au 1er janvier 2022, date de renouvellement du bail.

Cependant, il est relevé que le contrat de bail stipule que le preneur devra « laisser, en fin de bail (notamment par l'effet de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire) tous travaux, soit neufs de finition effectués, notamment à la prise de possession, soit d'amélioration, de modification ou de réparation, sans indemnité au preneur ; corrélativement, le bailleur s'engage à assurer à ses frais en fin de bail tous éventuels aménagements, améliorations dont il serait devenu propriétaire conformément à la présente clause. 
Le bailleur pourra en outre exiger la remise en état des locaux dans leur état initial, mais uniquement du chef des travaux du preneur non autorisés par le bailleur présentant un caractère spécifique et/ou dévalorisant. ».

Il apparaît que les travaux réalisés par la société GRANDVISION FRANCE à son entrée dans les locaux, notamment la création d'un entresol, l'installation d'un ascenseur obstruant l'accès au sous-sol et la transformation de l'appartement du premier étage en locaux consacrés à l'exercice de son activité commerciale, présentent un caractère spécifique dès lors qu'ils modifient la distribution et la désignation des locaux. En outre, celle-ci ne conteste pas ne pas avoir sollicité l'autorisation de la société BARBES 19 préalablement à leur réalisation. 

Dès lors, en application de la clause d'accession susvisée, ces travaux ne pourront devenir la propriété de la société BARBES 19 qu'en fin de jouissance puisque celle-ci conserve la possibilité d'exiger de la société GRANDVISION FRANCE la remise des locaux en leur état d'origine. En effet, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d' accession ne peut jouer qu'à la fin des relations contractuelles. 

Il s'en déduit que les modifications que la société GRANDVISION FRANCE a pu apporter aux locaux restent sans incidence sur la fixation du montant du loyer lors du renouvellement du bail et qu’il convenait d'apprécier les caractéristiques des locaux selon leur état antérieur aux travaux réalisés par la société GRANDVISION FRANCE.

Cependant aucune des parties n'invoque la clause d'accession stipulée au contrat de bail et ne tient compte dans son appréciation de la valeur locative des caractéristiques des locaux avant la réalisation des travaux. 

En outre, la société BARBES 19 ne peut sans se contredire soutenir qu'il convient de ne pas tenir compte des modifications apportées par la société GRANDVISION FRANCE et apprécier en conséquence la pondération des locaux sans intégrer la difficulté d'accéder aux sous-sols et en excluant les locaux du premier étage car ils constituaient un appartement, tout en prenant en considération dans son appréciation les surfaces de l'entresol alors qu'il a été créé par la société GRANDVISION FRANCE.

De même, elle ne peut invoquer l'existence d'un appartement au premier étage et en apprécier la valeur locative par référence aux loyers des locaux commerciaux du voisinage alors qu'il est d'usage d'évaluer la valeur locative d'un logement inclus dans des locaux donnés à bail commercial par comparaison avec les loyers des logements loués selon un contrat de bail d'habitation.

Dans ces conditions, les locaux seront appréciés selon leurs caractéristiques au 1er janvier 2022, date du renouvellement du bail.

Il n'est pas allégué par les parties qu'à cette date, ils présentaient des caractéristiques différentes de celles qui ont été constatées par l'expert lors de la réalisation de sa mission.




a) Sur la description du local

Selon l'expert, les locaux loués dépendent d’un immeuble situé à l'angle du [Adresse 5] et de la [Adresse 6] et se composent :

au rez-de-chaussée

- d'un boutique d'angle, développant un linéaire de façade d'environ 11 m sur le boulevard et la [Adresse 7] et de 3,60 m environ en pan coupé, 
- au fond de la boutique à gauche : un ascenseur pour les personnes à mobilité réduite, 
- au fond de la boutique à droite : un escalier de huit marches ;

à l'entresol

- un palier,
- un laboratoire,
- dans le prolongement du laboratoire, un cuisine,
- au fond de cette cuisine à gauche, une porte ouvre sur un local technique,
- en retour à gauche, deux marches donnant accès à des sanitaires,
- sur la gauche du palier, une zone de vérification de la vue,
- un dégagement donnant accès à une porte palière ;

au premier étage

- un palier,
- un petit bureau,
- deux vestiaires,
- au fond à droite, une réserve d'angle puis un local technique,
- sur la gauche de l'escalier, un local ménage,
- un dégagement donnant accès à une porte d'issue de secours.

au sous-sol

L'expert indique qu'au jour de sa visite le premier sous-sol, précédemment relié au rez-de-chaussée par un escalier situé au fond de la boutique à droite n'est pas utilisé, ainsi que le second sous-sol, accessible depuis le premier sous-sol par une trémie d'escalier. Ils précisent que ces niveaux ne sont pas accessibles compte tenu des aménagements qui ont été réalisés dans la boutique.

L'expert estime que les locaux présentent un état général satisfaisant, à l'exception de ceux situés au premier étage qui sont vétustes.. 
Cette description doit être retenue dès lors qu'elle résulte des constatations objectives de l'expert et qu'elle n'est pas contestée par les parties.

b) Sur la surface du local
 
La société GRANDVISION FRANCE expose que les parties se sont accordées pour retenir une surface réelle de 352 m² et qu'elle s'en remet à la pondération réalisée par l'expert qui retient une surface pondérée de 173 m²B. Elle souligne que l'expert a justement pondéré les locaux des deux niveaux de sous-sol en se référant à leur état lors de la prise à bail, précisant qu'ils étaient en très mauvais état et qu'elle n'a pas réalisé de travaux en sous-sol, et en considérant qu'il s'agissait de surfaces annexes et non de surfaces commerciales. Elle précise que lorsqu'elle est entrée dans les locaux il n'existait qu'une trémie dont l'accès est aujourd'hui relativement difficile compte tenu de l'ascenseur qu'elle a installé à proximité immédiate afin, en application de la réglementation, de permettre aux personnes à mobilité réduite de pouvoir accéder de la surface de vente du rez-de-chaussée à la salle d'examen de l'entresol. Elle ajoute avoir choisi de prioriser l'installation de cet ascenseur à l'accès aux sous-sols qu'elle a décidé de ne pas exploiter.

La société BARBES 19 conteste la pondération retenue par l'expert pour les locaux du premier sous-sol. Elle soutient que l'accès difficile aux locaux des sous-sols ne peut être pris en compte dans l'appréciation de leur pondération dans la mesure où c'est le preneur lui-même qui, sans son autorisation, a fermé les trémies qui permettaient d'y accéder. Elle considère que si les trémies n'avaient pas été fermées, les locaux des sous-sols auraient pu être exploités commercialement comme ceux du rez-de-chaussée car ils bénéficient d'une grande hauteur sous plafond et ne sont pas humides. Elle en conclut que les locaux du premier sous-sol doivent être pondérés au coefficient 0,4. La société BARBES 19 ajoute que les locaux de l'entresol, accessibles par l'ascenseur, d'une utilité primordiale pour la société GRANDVISION FRANCE et auxquels la clientèle accède, doivent être pondérés à 0,8. Enfin, elle considère que les locaux du premier étage ne doivent pas être pondérés car il s'agit d'un appartement à usage non commercial qui a été détourné de sa destination par le preneur qui l'a affecté à l'usage de vestiaire pour ses salariés. La société BARBES 19 conclut ainsi à une surface pondérée totale de 228,95m²B.
Sur ce,

L'expert retient une surface utile de 352,30 m² qu'il arrondit à 352 m² au regard d'un plan avec relevé de surfaces utiles des locaux dressé par M. [C] [D], architecte DPLG, sous réserve du contrôle par un géomètre-expert.
Cette surface utile n'est pas contestée par les parties.

L'expert évalue ensuite la surface pondérée des locaux ainsi qu'il suit :
La Charte de l'expertise en évaluation immobilière, qu'il est d'usage d'appliquer (5ème édition de mars 2017 applicable à l'espèce), préconise les coefficient suivants pour la pondération des surfaces des boutique de centre-ville jusqu'à 600 m² :
















En ce qui concerne la pondération du premier sous-sol, l'expert a appliqué un coefficient de 0,25 en considérant qu'il s'agissait d'une annexe diverse reliée et en tenant compte de ses caractéristiques générales notamment la hauteur sous plafond comprise entre 2,80 m et 3,00 m et la trémie d'escalier qui relie chaque niveau à l'autre. Il apparaît en effet que ce local ne constitue pas une zone de vente, ainsi que le soutient la société BARBES 19, mais une annexe. En revanche, l'expert indique avoir tenu compte de l'état d'origine du sous-sol lorsque les deux niveaux étaient reliés entre eux et que le premier niveau était relié au rez-de-chaussée alors qu'il est établi que le premier niveau n'est plus relié au rez-de-chaussée compte tenu des modifications réalisées par la société GRANDVISION FRANCE. Néanmoins, la société GRANDVISION FRANCE acceptant le coefficient de pondération de 0,25, lequel lui est moins favorable que les coefficients de 0,10 à 0,15 préconisés par la charte pour les annexes diverses non reliées , celui-ci doit être appliqué.

S'agissant de la pondération de l'entresol, l'expert distingue entre la zone à laquelle la clientèle a accès qu'il pondère à 0,60 et celle constituée de locaux annexes qu'il pondère à 0,40. Il n'y a pas lieu de tenir compte de l'intérêt primordial de cet espace pour l'exercice de l'activité, ainsi que le sollicite à la société BARBES 19 pour voir porter le coefficient à 0,8, car la pondération est strictement immobilière et qu'elle ne doit donc pas prendre en compte l’usage et l’affectation des différentes surfaces par le locataire, mais uniquement les caractéristiques des locaux. Les coefficients de 0,60 et 0,40 proposés par l'expert seront donc retenus.

Enfin, en ce qui concerne les locaux du premier étage, ainsi que cela a été retenu dans les développements précédents, il convient de tenir compte du fait qu'il s'agit de locaux annexes et non plus d'un appartement. La pondération appliquée par l'expert s'avère donc justifiée.

Par conséquent, la surface pondérée totale s'établit à 173,35 m²B. 

1-2 Sur les facteurs locaux de commercialité

La société GRANDVISION FRANCE expose qu'il n'y a pas lieu de rechercher s'il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité dans la mesure où la durée du bail est supérieure à douze ans. Elle invoque que les locaux bénéficient d'un emplacement de commercialité moyenne. Elle souligne que le quartier a fait l'objet d'une réhabilitation au cours des années 2000 qui a consisté en une redistribution de l'espace public au profit des piétons, des cyclistes et des transports en commun de sorte que l'accès aux locaux en voiture est difficile. Elle précise que l'environnement commercial est essentiellement constitué de commerces indépendants de quartier, les enseignes nationales et/ou attractives étant rares et que les locaux sont en retrait du flux de chalandise qui gravite à proximité du carrefour constitué des [Adresse 8], [Localité 5], de la Chapelle et [Adresse 9]. En réponse à la société BARBES 19, elle soutient que les touristes de la butte Montmartre sont très peu enclins à se rendre [Adresse 5], populaire et point névralgique de tous les trafics et vente à la sauvette, ainsi que le relève l'expert. Elle ajoute qu'il n'y a pas eu d'installation de nombreuses enseignes mais remplacement d'une grande enseigne et qu'une autre est installée depuis 2008 et que l'on peut douter que l'installation de banques ait amélioré la commercialité.

La société BARBES 19 considère que les locaux, situés au croisement de deux quartiers dynamiques, du [Localité 6], bénéficient d'un emplacement à très forte attractivité et commercialité. Elle souligne que le [Adresse 10] est un haut lieu touristique dont le tissu commercial se caractérise par de nombreuses boutiques de souvenirs et restaurants qui attirent une clientèle touristique, ainsi que des musées, galeries d'arts, ateliers d'artistes et d'artisans, tandis que le [Adresse 11] est populaire, jeune et dynamique et connaît une forte densité commerciale. Elle soutient qu'il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité car les commerces de proximité sont peu à peu remplacés par des enseignes nationales et des banques, ce qui selon elle modifie notablement et favorablement la commercialité. 

Sur ce,

Selon l'article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l'espèce, il est rappelé que le loyer doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail écoulé qui est supérieure à douze années, sans qu'il y ait lieu de rechercher si les locaux ont bénéficié d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité durant le bail écoulé.

L'expert indique que les locaux sont situés dans le [Localité 6], [Adresse 12] / [Adresse 4], dans le [Adresse 11], le [Adresse 5] débutant [Adresse 13] et se terminant [Adresse 14].

Il relève que le numéro 19 se situe « sur le trottoir de gauche en venant du [Adresse 13], à l'angle de la [Adresse 15], à environ trois minutes à pied de la station de métro [Adresse 16], au carrefour des [Adresse 17], de la Chapelle, Barbès et [Adresse 9] où s'opèrent de nombreux trafics de contrebande et de drogue. ».

Il précise que « l'environnement commercial (est) constitué essentiellement de commerces de proximité, fortement impacté par les trafics précédemment évoqués ».

Selon lui la commercialité peut être qualifiée de moyenne au regard de l'activité exercée.

S'agissant d'une éventuelle clientèle touristique qui pourrait provenir du quartier voisin de [Localité 7] ainsi que le soutient la société BARBES 19, ce prétendu flux n'est pas établi, la société BARBES 19 ne produisant aucun élément à ce sujet. Il n'est pas non plus justifié que l'activité exercée par la société GRANDVISION FRANCE pourrait en profiter.

En l'état de ces éléments, il doit être retenu que les locaux loués bénéficient d’un emplacement moyen pour l’activité exercée.


1-3 Sur la destination des lieux

L'article R.145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L.145-47 à L.145-55 et L.642-7.

Selon le contrat de bail, il peut être exercé dans les locaux loués une activité « d'optique, lunetterie, audio-prothèses, ensemble ou séparément et accessoires s'y rapportant ».

Il s'agit d'une destination large et adaptée au secteur des locaux loués.


1-4 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la valeur locative unitaire

La société GRANDVISION FRANCE expose que les parties s'accordent pour retenir que la valeur locative doit être évaluée sur la base d'un prix unitaire de 630 euros /m²B. Elle se réfère à l'analyse de son propre expert, lequel a retenu une valeur unitaire de 630 euros /m²P, en indiquant que celui-ci a produit dix références de loyers de locaux situés à proximité des locaux loués qui s'échelonnent de 464 euros/m² P à 811 euros/m² P, outre une valeur isolée de 1.911 euros/m² P, soit une moyenne de 753 euros/m² P, et que la moyenne des prix les plus couramment pratiqués relatifs à neuf références sur les dix retenues ressort à 624 euros/m²P. Elle considère que la valeur unitaire de 630 euros /m²P est cohérente car située dans une fourchette médiane par rapport au prix unitaire est le plus bas (464 euros/m²P) et au prix unitaire le plus élevé (811 euros/m²P). S'agissant de l'analyse de l'expert judiciaire, elle souligne que celui-ci a estimé la valeur unitaire à 630 euros /m²P en retenant dix références de comparaison dont neuf locations nouvelles sans pas-de-porte dont les prix varient de 514 euros à 1.218 euros et un renouvellement amiable de 528 euros et en tenant compte également de la situation commerciale moyenne et de la surface pondérée.

La société BARBES 19 fait valoir que les références mentionnées par l'expert judiciaire concernent des locaux situés dans un périmètre d'environ 500 m, dans certains axes bien plus passants et commerçants que d'autres, et présentent des valeurs dont la moyenne s'élève à 906 euros pour trois références situées dans un secteur plus fréquenté et à 612 euros pour les sept autres situées dans des rues plus retranchées. Elle indique également que la valeur moyenne est de 906 euros/m²B. Elle en conclut que compte tenu de leur emplacement privilégié, la valeur locative unitaire des locaux loués ne saurait être inférieure à 808 euros/²B/an et considère que l'expert judiciaire n'a pas tiré les conséquences de ses propres constations.

Sur ce,

L'article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L'expert se réfère aux loyers de comparaison suivants :
- neuf références de locations nouvelles de 514 euros, 557 euros, 562 euros, 600 euros, 698 euros, 732 euros, 767 euros, 828 euros et 1.218 euros euros/m²B, pour des surfaces situées [Adresse 18], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 5] et [Adresse 21], de 39 à 116 m²B, des locaux dans lesquels sont exercées des activités de librairie, restauration, services médicaux, supermarché, solderie, étant précisé que pour certaines références les activités ne sont pas indiquées et des baux à effet en avril 2019, janvier, mars, mai et décembre 2021, et janvier, février et novembre 2022 ;
- une référence de loyer de renouvellement amiable de 528 euros, pour une surface située [Adresse 22], de 29 m²B, un bail à effet en octobre 2020 et sans indication de l'activité exercée.

Il retient une valeur locative unitaire de 630 euros/m²B compte tenu de ces termes de comparaison mais aussi de la situation moyenne du local au regard de l'activité exercée, de ses caractéristiques, notamment de sa surface réelle d'environ 89 m² au rez-de-chaussée et 75 m² à l'entresol, des locaux annexes situés au premier étage de 55m² environ de surface réelle et des deux niveaux de sous-sol non reliés, de la surface pondérée totale de 173 m²B et des activités autorisées. 

La société GRANDVISION FRANCE produit l'analyse de la valeur locative réalisée à sa demande par la société Schneider International, société d'experts immobiliers à la Cour de cassation et auprès des cour d'appel de Lyon et Nancy, qui mentionne plusieurs références de locaux situés [Adresse 5] mais dont les dates d'effet ou du renouvellement du bail sont trop anciennes (2018, 2016, 2014, 2012, 2010) par rapport au renouvellement considéré pour être prises en considération.

La valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés mais il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un dès lors qu'ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d'intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

Ainsi, en procédant à une analyse comparative des loyers unitaires d'autres locaux situés dans le même secteur et en prenant en considération les éléments étudiés dans les développements précédents, à savoir les caractéristiques des locaux, leur emplacement moyen pour l'activité exercée et la destination large et adaptée au secteur, le prix unitaire de 630 euros/m²B proposé par l'expert apparaît justifié et doit être retenu. 



1-5 Sur les clauses et conditions du bail et les facteurs de majoration ou minoration de la valeur locative

Sur le fondement des articles L.145-33 et R.145-8 du code de commerce, la société GRANDVISION FRANCE soutient que les clauses exorbitantes du droit commun justifient une minoration de la valeur locative. Elle expose que le bail contient une clause de cession qui lui est favorable mais qui doit être contrebalancée par le droit de préférence dont dispose le bailleur et la garantie solidaire à fournir par le cédant, et dont l'effet est également atténué par le refus que le bailleur peut opposer à un cédant qui n'est pas de bonne notoriété et/ou insolvable. Elle déclare que néanmoins elle ne s'oppose pas à la majoration de 5 % appliquée par l'expert. La société GRANDVISION FRANCE invoque en outre que le bail prévoit une clause selon laquelle les travaux de mise en conformité imposés par l'administration sont à la charge du preneur alors qu'ils relèvent en principe de l'obligation de délivrance du bailleur. Elle demande en conséquence qu'il soit appliqué un abattement de 5 %.

La société BARBES 19 prétend que la clause du bail mettant les travaux de conformité à la charge du preneur ne justifie pas l'application d'un abattement car elle est régulière puisque le principe général n'est pas d'ordre public. Elle fait valoir en revanche qu'il y a lieu de majorer la valeur locative de 5 % compte tenu de la clause de cession qui permet au preneur de céder son droit au bail à tout cessionnaire exerçant une activité d'équipement de la personne ou d'équipement de la maison.

Sur ce,

L'article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En outre, selon l'article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d'une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d'autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent. 

a) Sur la majoration en raison de la clause de cession 

Selon l'article L.145-16 du code de commerce, sont réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.

Le contrat de bail stipule en son article VII - 2 que le preneur actuel, à titre dérogatoire, « pourra céder ses droits locatifs à tout cessionnaire exerçant une activité d'équipement de la personne ou d'équipement de la maison, sous la seule réserve de présenter un cessionnaire ayant une bonne notoriété, ayant justifié de sa solvabilité et du non-exercice par le bailleur du droit de préférence qui lui est reconnu dans les termes et conditions ci-dessus ; en telle hypothèse et pendant le cours du bail, le preneur actuel sera tenu comme ci-desuus à la garantie solidaire, à moins que le cessionnaire ne produise une garantie bancaire pour un montant égal à un an de loyer et charges et TVA incluse, valable pour toute la durée du bail restant en cours. ». 

Au regard de cette clause, l'expert considère qu'il y a lieu d'appliquer à la valeur locative une majoration pour large possibilité de cession.

La possibilité qui a été accordée par la société BARBES 19 à la société GRANDVISION FRANCE de céder son droit au bail à un cessionnaire exerçant une activité d'équipement de la personne ou d'équipement de la maison constitue un avantage qui justifie une majoration de la valeur locative qu'il convient de fixer à 5 % compte tenu des conditions contractuellement fixées qui en limitent l'étendue. 

b) Sur l'abattement en raison de la clause de transfert au preneur des travaux de mise aux normes

L'article III du contrat de bail stipule que le preneur devra « effectuer d'autre part à ses frais soit à l'entrée dans les lieux, soit en cours de bail, tous travaux généralement quelconques même de modification qui pourraient être exigés par l'administration et/ou la copropriété pour permettre l'utilisation des locaux en fonction de leur destination contractuelle en conformité de la réglementation actuelle ou future, quelle qu'en soit la nature (hygiène,sécurité, etc...). ».

Cette clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux prescrits par l'autorité administrative, alors que ces travaux relèvent de son obligation de délivrance, constitue une clause exorbitante du droit commun et, en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative dont il convient de tenir compte dans l'appréciation de celle-ci.

L'expert propose d'appliquer à ce titre un abattement de 3 %, ce qui doit être retenu compte tenu de l'activité exercée par la société GRANDVISION FRANCE.

*****

Par conséquent, la valeur locative au 1er janvier 2022 s'évalue ainsi qu'il suit :

- valeur locative brute de (173,35 m²B x 630 euros =) 109.210,50 euros ;

- valeur locative nette, après application d'une majoration de 2 % (compensation d'une majoration de 5 % pour possibilité de cession et abattement de 3 % pour transfert au preneur des travaux de mise en conformité, soit une majoration de 2 %), de (109.210,50 x 1,02 = ) 111.394,71 euros ;

soit une valeur locative annuelle au 1er janvier 2022 de 111.394,71 euros arrondis à 111.395 euros. 

Dès lors, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2022 sera fixé à la somme de 111.395 euros, hors charges et hors taxes. 

Des intérêts ont couru sur l'éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter 06 mai 2022, date de l'assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés, étant rappelé que le juge des loyers commerciaux n'a pas le pouvoir de condamner au paiement des intérêts en application de l'article R.145-23 du code de commerce. 

2- Sur les demandes de réajustement du dépôt de garantie et de condamnation au remboursement du trop perçu de loyer 

L'article R.145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

Il n'appartient pas au juge des loyers, dont la compétence est strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application des dispositions légales rappelées ci-dessus, de statuer sur le réajustement du dépôt de garantie ou sur le remboursement par le bailleur d'un éventuel trop perçu de loyer.

Par conséquent, la demande de la société GRANDVISION FRANCE de réajustement du dépôt de garantie et de condamnation de la société BARBES 19 à lui rembourser un trop-perçu de loyer, outre intérêts capitalisables, seront rejetées.

3- Sur les demandes accessoires

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise judiciaire ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Fixe à la somme de 111.395 euros (cent onze mille trois cent quatre-vingt-quinze euros), hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2022, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société BARBES 19 et la société GRANDVISION FRANCE pour les locaux situés à [Localité 4], [Adresse 3] et [Adresse 4] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur l'éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 06 mai 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Rejette la demande de la société GRANDVISION FRANCE de réajustement du dépôt de garantie ;

Rejette la demande de la société GRANDVISION FRANCE de condamnation de la société BARBES 19 à lui rembourser un trop-perçu de loyer, outre intérêts capitalisables ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, par moitié entre les parties ;

Rejette la demande de la société GRANDVISION FRANCE de condamnation de la société BARBES 19 à lui payer la somme de 7.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société BARBES 19 de condamnation de la société GRANDVISION FRANCE à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1], le 29 juillet 2026.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/05968
N° Portalis 352J-W-B7G-CW7SZ


N° MINUTE : 5

Assignation du :
06 Mai 2022


Jugement de fixation



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 29 Juillet 2026

DEMANDERESSE

S.A.S GRANDVISION FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Romain LESUEUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0292



DEFENDERESSE

S.C.I BARBES 19
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Carine SMADJA, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1434



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 06 Mai 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 03 septembre 2007, Mme [B] [J] et Mme [U] [J], aux droits et obligations desquelles se trouve la société BARBES 19, ont donné à bail commercial à la société GRAND OPTICAL, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société GRANDVISION FRANCE, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 3] et [Adresse 4], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2016, l'exercice de l'activité « d'optique, lunetterie, audio-prothèses, ensemble ou séparément et accessoires s'y rapportant» et un loyer annuel de 100.000 euros hors charges et hors taxes. 

Par acte d'huissier de justice signifié le 05 novembre 2021, la société GRANDVISION FRANCE a sollicité de la société BARBES 19 le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022 , pour une durée de neuf années et un loyer annuel de 100.000 euros hors taxes et hors charges. 

Selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 08 février 2022, reçue le 10 février 2022, la société GRANDVISION FRANCE a notifié à la société BARBES 19 un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 100.000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 06 mai 2022, la société GRANDVISION FRANCE a assigné la société BARBES 19 à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 05 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment :

- constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022 ;
- ordonné une mesure d'expertise et désigné en qualité d' expert M. [H] [M] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2022 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

L'expert a déposé son rapport qui a été reçu au greffe le 13 octobre 2025.

Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du juge des loyers commerciaux du 06 mai 2026 à laquelle la société GRANDVISION FRANCE et la société BARBES 19 étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société GRANDVISION FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal,

- JUGER que le renouvellement du bail prend effet au 1er janvier 2022 aux clauses et conditions du bail échu, sous réserve de l'application des dispositions d'ordre public de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite Loi Pinel ;
- FIXER le montant du loyer de renouvellement à la somme de 108.990 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2022 ;
- JUGER que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;
- CONDAMNER la société BARBES 19 à rembourser à la societe GRAN DVISION FRANCE le loyer trop payé, correspondant à la différence entre le loyer réglé depuis le 1er janvier 2022 et le loyer qui sera fixé judiciairement à cette date ;
- JUGER que le loyer trop versé, remboursé àla societe GRANDVISION FRANCE, portera intérêt au taux légal à compter de la date de notification de son mémoire préalable en date du 8 février 2022 ;
- ORDONNER la capitalisation des intérêts de retard conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, pour les intérêts échus depuis plus d'une année.

En tout état de cause,

- CONDAMNER la société BARBES 19 à payer à la société GRANDVISION la somme de 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Romain LESUEUR.»


Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société BARBES 19 demande au juge des loyers commerciaux de :

« - FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 185.000 € (CENT QUATRE VINGT CINQ MILLE EUROS) en principal HT/HC ; toutes les autres charges, clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, 
- CONDAMNER la société GRANDVISION FRANCE au paiement des intérêts au taux légal sur les suppléments de loyers depuis leur date d’exigibilité jusqu’au paiement conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil et leur capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code Civil, 
- DEBOUTER la société GRANDVISION France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie, 
- CONDAMNER la société GRANDVISION FRANCE au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
- CONDAMNER la société GRANDVISION FRANCE aux entiers dépens y compris les frais d’expertise ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026.


MOTIFS


1- Sur les demandes de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l'article L.145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 

Il est rappelé que dans son jugement du 05 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté que la durée du bail expiré étant supérieure à douze ans, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 devait être fixé à la valeur locative en application des dispositions susvisées.

Il convient donc d'évaluer la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2022.


1-1 Sur les caractéristiques du local

Selon l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

L'article R.145-4 du même code dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

A titre liminaire, il est rappelé que les caractéristiques des locaux doivent s'apprécier au 1er janvier 2022, date de renouvellement du bail.

Cependant, il est relevé que le contrat de bail stipule que le preneur devra « laisser, en fin de bail (notamment par l'effet de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire) tous travaux, soit neufs de finition effectués, notamment à la prise de possession, soit d'amélioration, de modification ou de réparation, sans indemnité au preneur ; corrélativement, le bailleur s'engage à assurer à ses frais en fin de bail tous éventuels aménagements, améliorations dont il serait devenu propriétaire conformément à la présente clause. 
Le bailleur pourra en outre exiger la remise en état des locaux dans leur état initial, mais uniquement du chef des travaux du preneur non autorisés par le bailleur présentant un caractère spécifique et/ou dévalorisant. ».

Il apparaît que les travaux réalisés par la société GRANDVISION FRANCE à son entrée dans les locaux, notamment la création d'un entresol, l'installation d'un ascenseur obstruant l'accès au sous-sol et la transformation de l'appartement du premier étage en locaux consacrés à l'exercice de son activité commerciale, présentent un caractère spécifique dès lors qu'ils modifient la distribution et la désignation des locaux. En outre, celle-ci ne conteste pas ne pas avoir sollicité l'autorisation de la société BARBES 19 préalablement à leur réalisation. 

Dès lors, en application de la clause d'accession susvisée, ces travaux ne pourront devenir la propriété de la société BARBES 19 qu'en fin de jouissance puisque celle-ci conserve la possibilité d'exiger de la société GRANDVISION FRANCE la remise des locaux en leur état d'origine. En effet, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d' accession ne peut jouer qu'à la fin des relations contractuelles. 

Il s'en déduit que les modifications que la société GRANDVISION FRANCE a pu apporter aux locaux restent sans incidence sur la fixation du montant du loyer lors du renouvellement du bail et qu’il convenait d'apprécier les caractéristiques des locaux selon leur état antérieur aux travaux réalisés par la société GRANDVISION FRANCE.

Cependant aucune des parties n'invoque la clause d'accession stipulée au contrat de bail et ne tient compte dans son appréciation de la valeur locative des caractéristiques des locaux avant la réalisation des travaux. 

En outre, la société BARBES 19 ne peut sans se contredire soutenir qu'il convient de ne pas tenir compte des modifications apportées par la société GRANDVISION FRANCE et apprécier en conséquence la pondération des locaux sans intégrer la difficulté d'accéder aux sous-sols et en excluant les locaux du premier étage car ils constituaient un appartement, tout en prenant en considération dans son appréciation les surfaces de l'entresol alors qu'il a été créé par la société GRANDVISION FRANCE.

De même, elle ne peut invoquer l'existence d'un appartement au premier étage et en apprécier la valeur locative par référence aux loyers des locaux commerciaux du voisinage alors qu'il est d'usage d'évaluer la valeur locative d'un logement inclus dans des locaux donnés à bail commercial par comparaison avec les loyers des logements loués selon un contrat de bail d'habitation.

Dans ces conditions, les locaux seront appréciés selon leurs caractéristiques au 1er janvier 2022, date du renouvellement du bail.

Il n'est pas allégué par les parties qu'à cette date, ils présentaient des caractéristiques différentes de celles qui ont été constatées par l'expert lors de la réalisation de sa mission.




a) Sur la description du local

Selon l'expert, les locaux loués dépendent d’un immeuble situé à l'angle du [Adresse 5] et de la [Adresse 6] et se composent :

au rez-de-chaussée

- d'un boutique d'angle, développant un linéaire de façade d'environ 11 m sur le boulevard et la [Adresse 7] et de 3,60 m environ en pan coupé, 
- au fond de la boutique à gauche : un ascenseur pour les personnes à mobilité réduite, 
- au fond de la boutique à droite : un escalier de huit marches ;

à l'entresol

- un palier,
- un laboratoire,
- dans le prolongement du laboratoire, un cuisine,
- au fond de cette cuisine à gauche, une porte ouvre sur un local technique,
- en retour à gauche, deux marches donnant accès à des sanitaires,
- sur la gauche du palier, une zone de vérification de la vue,
- un dégagement donnant accès à une porte palière ;

au premier étage

- un palier,
- un petit bureau,
- deux vestiaires,
- au fond à droite, une réserve d'angle puis un local technique,
- sur la gauche de l'escalier, un local ménage,
- un dégagement donnant accès à une porte d'issue de secours.

au sous-sol

L'expert indique qu'au jour de sa visite le premier sous-sol, précédemment relié au rez-de-chaussée par un escalier situé au fond de la boutique à droite n'est pas utilisé, ainsi que le second sous-sol, accessible depuis le premier sous-sol par une trémie d'escalier. Ils précisent que ces niveaux ne sont pas accessibles compte tenu des aménagements qui ont été réalisés dans la boutique.

L'expert estime que les locaux présentent un état général satisfaisant, à l'exception de ceux situés au premier étage qui sont vétustes.. 
Cette description doit être retenue dès lors qu'elle résulte des constatations objectives de l'expert et qu'elle n'est pas contestée par les parties.

b) Sur la surface du local
 
La société GRANDVISION FRANCE expose que les parties se sont accordées pour retenir une surface réelle de 352 m² et qu'elle s'en remet à la pondération réalisée par l'expert qui retient une surface pondérée de 173 m²B. Elle souligne que l'expert a justement pondéré les locaux des deux niveaux de sous-sol en se référant à leur état lors de la prise à bail, précisant qu'ils étaient en très mauvais état et qu'elle n'a pas réalisé de travaux en sous-sol, et en considérant qu'il s'agissait de surfaces annexes et non de surfaces commerciales. Elle précise que lorsqu'elle est entrée dans les locaux il n'existait qu'une trémie dont l'accès est aujourd'hui relativement difficile compte tenu de l'ascenseur qu'elle a installé à proximité immédiate afin, en application de la réglementation, de permettre aux personnes à mobilité réduite de pouvoir accéder de la surface de vente du rez-de-chaussée à la salle d'examen de l'entresol. Elle ajoute avoir choisi de prioriser l'installation de cet ascenseur à l'accès aux sous-sols qu'elle a décidé de ne pas exploiter.

La société BARBES 19 conteste la pondération retenue par l'expert pour les locaux du premier sous-sol. Elle soutient que l'accès difficile aux locaux des sous-sols ne peut être pris en compte dans l'appréciation de leur pondération dans la mesure où c'est le preneur lui-même qui, sans son autorisation, a fermé les trémies qui permettaient d'y accéder. Elle considère que si les trémies n'avaient pas été fermées, les locaux des sous-sols auraient pu être exploités commercialement comme ceux du rez-de-chaussée car ils bénéficient d'une grande hauteur sous plafond et ne sont pas humides. Elle en conclut que les locaux du premier sous-sol doivent être pondérés au coefficient 0,4. La société BARBES 19 ajoute que les locaux de l'entresol, accessibles par l'ascenseur, d'une utilité primordiale pour la société GRANDVISION FRANCE et auxquels la clientèle accède, doivent être pondérés à 0,8. Enfin, elle considère que les locaux du premier étage ne doivent pas être pondérés car il s'agit d'un appartement à usage non commercial qui a été détourné de sa destination par le preneur qui l'a affecté à l'usage de vestiaire pour ses salariés. La société BARBES 19 conclut ainsi à une surface pondérée totale de 228,95m²B.
Sur ce,

L'expert retient une surface utile de 352,30 m² qu'il arrondit à 352 m² au regard d'un plan avec relevé de surfaces utiles des locaux dressé par M. [C] [D], architecte DPLG, sous réserve du contrôle par un géomètre-expert.
Cette surface utile n'est pas contestée par les parties.

L'expert évalue ensuite la surface pondérée des locaux ainsi qu'il suit :
La Charte de l'expertise en évaluation immobilière, qu'il est d'usage d'appliquer (5ème édition de mars 2017 applicable à l'espèce), préconise les coefficient suivants pour la pondération des surfaces des boutique de centre-ville jusqu'à 600 m² :
















En ce qui concerne la pondération du premier sous-sol, l'expert a appliqué un coefficient de 0,25 en considérant qu'il s'agissait d'une annexe diverse reliée et en tenant compte de ses caractéristiques générales notamment la hauteur sous plafond comprise entre 2,80 m et 3,00 m et la trémie d'escalier qui relie chaque niveau à l'autre. Il apparaît en effet que ce local ne constitue pas une zone de vente, ainsi que le soutient la société BARBES 19, mais une annexe. En revanche, l'expert indique avoir tenu compte de l'état d'origine du sous-sol lorsque les deux niveaux étaient reliés entre eux et que le premier niveau était relié au rez-de-chaussée alors qu'il est établi que le premier niveau n'est plus relié au rez-de-chaussée compte tenu des modifications réalisées par la société GRANDVISION FRANCE. Néanmoins, la société GRANDVISION FRANCE acceptant le coefficient de pondération de 0,25, lequel lui est moins favorable que les coefficients de 0,10 à 0,15 préconisés par la charte pour les annexes diverses non reliées , celui-ci doit être appliqué.

S'agissant de la pondération de l'entresol, l'expert distingue entre la zone à laquelle la clientèle a accès qu'il pondère à 0,60 et celle constituée de locaux annexes qu'il pondère à 0,40. Il n'y a pas lieu de tenir compte de l'intérêt primordial de cet espace pour l'exercice de l'activité, ainsi que le sollicite à la société BARBES 19 pour voir porter le coefficient à 0,8, car la pondération est strictement immobilière et qu'elle ne doit donc pas prendre en compte l’usage et l’affectation des différentes surfaces par le locataire, mais uniquement les caractéristiques des locaux. Les coefficients de 0,60 et 0,40 proposés par l'expert seront donc retenus.

Enfin, en ce qui concerne les locaux du premier étage, ainsi que cela a été retenu dans les développements précédents, il convient de tenir compte du fait qu'il s'agit de locaux annexes et non plus d'un appartement. La pondération appliquée par l'expert s'avère donc justifiée.

Par conséquent, la surface pondérée totale s'établit à 173,35 m²B. 

1-2 Sur les facteurs locaux de commercialité

La société GRANDVISION FRANCE expose qu'il n'y a pas lieu de rechercher s'il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité dans la mesure où la durée du bail est supérieure à douze ans. Elle invoque que les locaux bénéficient d'un emplacement de commercialité moyenne. Elle souligne que le quartier a fait l'objet d'une réhabilitation au cours des années 2000 qui a consisté en une redistribution de l'espace public au profit des piétons, des cyclistes et des transports en commun de sorte que l'accès aux locaux en voiture est difficile. Elle précise que l'environnement commercial est essentiellement constitué de commerces indépendants de quartier, les enseignes nationales et/ou attractives étant rares et que les locaux sont en retrait du flux de chalandise qui gravite à proximité du carrefour constitué des [Adresse 8], [Localité 5], de la Chapelle et [Adresse 9]. En réponse à la société BARBES 19, elle soutient que les touristes de la butte Montmartre sont très peu enclins à se rendre [Adresse 5], populaire et point névralgique de tous les trafics et vente à la sauvette, ainsi que le relève l'expert. Elle ajoute qu'il n'y a pas eu d'installation de nombreuses enseignes mais remplacement d'une grande enseigne et qu'une autre est installée depuis 2008 et que l'on peut douter que l'installation de banques ait amélioré la commercialité.

La société BARBES 19 considère que les locaux, situés au croisement de deux quartiers dynamiques, du [Localité 6], bénéficient d'un emplacement à très forte attractivité et commercialité. Elle souligne que le [Adresse 10] est un haut lieu touristique dont le tissu commercial se caractérise par de nombreuses boutiques de souvenirs et restaurants qui attirent une clientèle touristique, ainsi que des musées, galeries d'arts, ateliers d'artistes et d'artisans, tandis que le [Adresse 11] est populaire, jeune et dynamique et connaît une forte densité commerciale. Elle soutient qu'il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité car les commerces de proximité sont peu à peu remplacés par des enseignes nationales et des banques, ce qui selon elle modifie notablement et favorablement la commercialité. 

Sur ce,

Selon l'article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l'espèce, il est rappelé que le loyer doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail écoulé qui est supérieure à douze années, sans qu'il y ait lieu de rechercher si les locaux ont bénéficié d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité durant le bail écoulé.

L'expert indique que les locaux sont situés dans le [Localité 6], [Adresse 12] / [Adresse 4], dans le [Adresse 11], le [Adresse 5] débutant [Adresse 13] et se terminant [Adresse 14].

Il relève que le numéro 19 se situe « sur le trottoir de gauche en venant du [Adresse 13], à l'angle de la [Adresse 15], à environ trois minutes à pied de la station de métro [Adresse 16], au carrefour des [Adresse 17], de la Chapelle, Barbès et [Adresse 9] où s'opèrent de nombreux trafics de contrebande et de drogue. ».

Il précise que « l'environnement commercial (est) constitué essentiellement de commerces de proximité, fortement impacté par les trafics précédemment évoqués ».

Selon lui la commercialité peut être qualifiée de moyenne au regard de l'activité exercée.

S'agissant d'une éventuelle clientèle touristique qui pourrait provenir du quartier voisin de [Localité 7] ainsi que le soutient la société BARBES 19, ce prétendu flux n'est pas établi, la société BARBES 19 ne produisant aucun élément à ce sujet. Il n'est pas non plus justifié que l'activité exercée par la société GRANDVISION FRANCE pourrait en profiter.

En l'état de ces éléments, il doit être retenu que les locaux loués bénéficient d’un emplacement moyen pour l’activité exercée.


1-3 Sur la destination des lieux

L'article R.145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L.145-47 à L.145-55 et L.642-7.

Selon le contrat de bail, il peut être exercé dans les locaux loués une activité « d'optique, lunetterie, audio-prothèses, ensemble ou séparément et accessoires s'y rapportant ».

Il s'agit d'une destination large et adaptée au secteur des locaux loués.


1-4 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la valeur locative unitaire

La société GRANDVISION FRANCE expose que les parties s'accordent pour retenir que la valeur locative doit être évaluée sur la base d'un prix unitaire de 630 euros /m²B. Elle se réfère à l'analyse de son propre expert, lequel a retenu une valeur unitaire de 630 euros /m²P, en indiquant que celui-ci a produit dix références de loyers de locaux situés à proximité des locaux loués qui s'échelonnent de 464 euros/m² P à 811 euros/m² P, outre une valeur isolée de 1.911 euros/m² P, soit une moyenne de 753 euros/m² P, et que la moyenne des prix les plus couramment pratiqués relatifs à neuf références sur les dix retenues ressort à 624 euros/m²P. Elle considère que la valeur unitaire de 630 euros /m²P est cohérente car située dans une fourchette médiane par rapport au prix unitaire est le plus bas (464 euros/m²P) et au prix unitaire le plus élevé (811 euros/m²P). S'agissant de l'analyse de l'expert judiciaire, elle souligne que celui-ci a estimé la valeur unitaire à 630 euros /m²P en retenant dix références de comparaison dont neuf locations nouvelles sans pas-de-porte dont les prix varient de 514 euros à 1.218 euros et un renouvellement amiable de 528 euros et en tenant compte également de la situation commerciale moyenne et de la surface pondérée.

La société BARBES 19 fait valoir que les références mentionnées par l'expert judiciaire concernent des locaux situés dans un périmètre d'environ 500 m, dans certains axes bien plus passants et commerçants que d'autres, et présentent des valeurs dont la moyenne s'élève à 906 euros pour trois références situées dans un secteur plus fréquenté et à 612 euros pour les sept autres situées dans des rues plus retranchées. Elle indique également que la valeur moyenne est de 906 euros/m²B. Elle en conclut que compte tenu de leur emplacement privilégié, la valeur locative unitaire des locaux loués ne saurait être inférieure à 808 euros/²B/an et considère que l'expert judiciaire n'a pas tiré les conséquences de ses propres constations.

Sur ce,

L'article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L'expert se réfère aux loyers de comparaison suivants :
- neuf références de locations nouvelles de 514 euros, 557 euros, 562 euros, 600 euros, 698 euros, 732 euros, 767 euros, 828 euros et 1.218 euros euros/m²B, pour des surfaces situées [Adresse 18], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 5] et [Adresse 21], de 39 à 116 m²B, des locaux dans lesquels sont exercées des activités de librairie, restauration, services médicaux, supermarché, solderie, étant précisé que pour certaines références les activités ne sont pas indiquées et des baux à effet en avril 2019, janvier, mars, mai et décembre 2021, et janvier, février et novembre 2022 ;
- une référence de loyer de renouvellement amiable de 528 euros, pour une surface située [Adresse 22], de 29 m²B, un bail à effet en octobre 2020 et sans indication de l'activité exercée.

Il retient une valeur locative unitaire de 630 euros/m²B compte tenu de ces termes de comparaison mais aussi de la situation moyenne du local au regard de l'activité exercée, de ses caractéristiques, notamment de sa surface réelle d'environ 89 m² au rez-de-chaussée et 75 m² à l'entresol, des locaux annexes situés au premier étage de 55m² environ de surface réelle et des deux niveaux de sous-sol non reliés, de la surface pondérée totale de 173 m²B et des activités autorisées. 

La société GRANDVISION FRANCE produit l'analyse de la valeur locative réalisée à sa demande par la société Schneider International, société d'experts immobiliers à la Cour de cassation et auprès des cour d'appel de Lyon et Nancy, qui mentionne plusieurs références de locaux situés [Adresse 5] mais dont les dates d'effet ou du renouvellement du bail sont trop anciennes (2018, 2016, 2014, 2012, 2010) par rapport au renouvellement considéré pour être prises en considération.

La valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés mais il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un dès lors qu'ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d'intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

Ainsi, en procédant à une analyse comparative des loyers unitaires d'autres locaux situés dans le même secteur et en prenant en considération les éléments étudiés dans les développements précédents, à savoir les caractéristiques des locaux, leur emplacement moyen pour l'activité exercée et la destination large et adaptée au secteur, le prix unitaire de 630 euros/m²B proposé par l'expert apparaît justifié et doit être retenu. 



1-5 Sur les clauses et conditions du bail et les facteurs de majoration ou minoration de la valeur locative

Sur le fondement des articles L.145-33 et R.145-8 du code de commerce, la société GRANDVISION FRANCE soutient que les clauses exorbitantes du droit commun justifient une minoration de la valeur locative. Elle expose que le bail contient une clause de cession qui lui est favorable mais qui doit être contrebalancée par le droit de préférence dont dispose le bailleur et la garantie solidaire à fournir par le cédant, et dont l'effet est également atténué par le refus que le bailleur peut opposer à un cédant qui n'est pas de bonne notoriété et/ou insolvable. Elle déclare que néanmoins elle ne s'oppose pas à la majoration de 5 % appliquée par l'expert. La société GRANDVISION FRANCE invoque en outre que le bail prévoit une clause selon laquelle les travaux de mise en conformité imposés par l'administration sont à la charge du preneur alors qu'ils relèvent en principe de l'obligation de délivrance du bailleur. Elle demande en conséquence qu'il soit appliqué un abattement de 5 %.

La société BARBES 19 prétend que la clause du bail mettant les travaux de conformité à la charge du preneur ne justifie pas l'application d'un abattement car elle est régulière puisque le principe général n'est pas d'ordre public. Elle fait valoir en revanche qu'il y a lieu de majorer la valeur locative de 5 % compte tenu de la clause de cession qui permet au preneur de céder son droit au bail à tout cessionnaire exerçant une activité d'équipement de la personne ou d'équipement de la maison.

Sur ce,

L'article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En outre, selon l'article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d'une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d'autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent. 

a) Sur la majoration en raison de la clause de cession 

Selon l'article L.145-16 du code de commerce, sont réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.

Le contrat de bail stipule en son article VII - 2 que le preneur actuel, à titre dérogatoire, « pourra céder ses droits locatifs à tout cessionnaire exerçant une activité d'équipement de la personne ou d'équipement de la maison, sous la seule réserve de présenter un cessionnaire ayant une bonne notoriété, ayant justifié de sa solvabilité et du non-exercice par le bailleur du droit de préférence qui lui est reconnu dans les termes et conditions ci-dessus ; en telle hypothèse et pendant le cours du bail, le preneur actuel sera tenu comme ci-desuus à la garantie solidaire, à moins que le cessionnaire ne produise une garantie bancaire pour un montant égal à un an de loyer et charges et TVA incluse, valable pour toute la durée du bail restant en cours. ». 

Au regard de cette clause, l'expert considère qu'il y a lieu d'appliquer à la valeur locative une majoration pour large possibilité de cession.

La possibilité qui a été accordée par la société BARBES 19 à la société GRANDVISION FRANCE de céder son droit au bail à un cessionnaire exerçant une activité d'équipement de la personne ou d'équipement de la maison constitue un avantage qui justifie une majoration de la valeur locative qu'il convient de fixer à 5 % compte tenu des conditions contractuellement fixées qui en limitent l'étendue. 

b) Sur l'abattement en raison de la clause de transfert au preneur des travaux de mise aux normes

L'article III du contrat de bail stipule que le preneur devra « effectuer d'autre part à ses frais soit à l'entrée dans les lieux, soit en cours de bail, tous travaux généralement quelconques même de modification qui pourraient être exigés par l'administration et/ou la copropriété pour permettre l'utilisation des locaux en fonction de leur destination contractuelle en conformité de la réglementation actuelle ou future, quelle qu'en soit la nature (hygiène,sécurité, etc...). ».

Cette clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux prescrits par l'autorité administrative, alors que ces travaux relèvent de son obligation de délivrance, constitue une clause exorbitante du droit commun et, en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative dont il convient de tenir compte dans l'appréciation de celle-ci.

L'expert propose d'appliquer à ce titre un abattement de 3 %, ce qui doit être retenu compte tenu de l'activité exercée par la société GRANDVISION FRANCE.

*****

Par conséquent, la valeur locative au 1er janvier 2022 s'évalue ainsi qu'il suit :

- valeur locative brute de (173,35 m²B x 630 euros =) 109.210,50 euros ;

- valeur locative nette, après application d'une majoration de 2 % (compensation d'une majoration de 5 % pour possibilité de cession et abattement de 3 % pour transfert au preneur des travaux de mise en conformité, soit une majoration de 2 %), de (109.210,50 x 1,02 = ) 111.394,71 euros ;

soit une valeur locative annuelle au 1er janvier 2022 de 111.394,71 euros arrondis à 111.395 euros. 

Dès lors, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2022 sera fixé à la somme de 111.395 euros, hors charges et hors taxes. 

Des intérêts ont couru sur l'éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter 06 mai 2022, date de l'assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés, étant rappelé que le juge des loyers commerciaux n'a pas le pouvoir de condamner au paiement des intérêts en application de l'article R.145-23 du code de commerce. 

2- Sur les demandes de réajustement du dépôt de garantie et de condamnation au remboursement du trop perçu de loyer 

L'article R.145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

Il n'appartient pas au juge des loyers, dont la compétence est strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application des dispositions légales rappelées ci-dessus, de statuer sur le réajustement du dépôt de garantie ou sur le remboursement par le bailleur d'un éventuel trop perçu de loyer.

Par conséquent, la demande de la société GRANDVISION FRANCE de réajustement du dépôt de garantie et de condamnation de la société BARBES 19 à lui rembourser un trop-perçu de loyer, outre intérêts capitalisables, seront rejetées.

3- Sur les demandes accessoires

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise judiciaire ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.


PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Fixe à la somme de 111.395 euros (cent onze mille trois cent quatre-vingt-quinze euros), hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2022, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société BARBES 19 et la société GRANDVISION FRANCE pour les locaux situés à [Localité 4], [Adresse 3] et [Adresse 4] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur l'éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 06 mai 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Rejette la demande de la société GRANDVISION FRANCE de réajustement du dépôt de garantie ;

Rejette la demande de la société GRANDVISION FRANCE de condamnation de la société BARBES 19 à lui rembourser un trop-perçu de loyer, outre intérêts capitalisables ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, par moitié entre les parties ;

Rejette la demande de la société GRANDVISION FRANCE de condamnation de la société BARBES 19 à lui payer la somme de 7.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société BARBES 19 de condamnation de la société GRANDVISION FRANCE à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1], le 29 juillet 2026.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER

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