Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 26 mars 2026, n° 23/10902

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE


Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2012, la société BELLE DAME, aux droits de laquelle se trouve M. [J] [B], a donné à bail commercial à la société GALINA, aux droits de laquelle se trouve la société LE SCONE CAFE, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 1][Adresse 4], pour une durée de neuf années du 18 juin 2012 au 17 juin 2021, l'usage exclusif de « point de vente de sandwicherie, restauration rapide » et un loyer annuel de 15.600 euros hors charges et hors taxes. 

Par acte d'huissier de justice signifié le 30 décembre 2021, la société LE SCONE CAFE a sollicité de M. [J] [B] le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022, pour une durée de neuf ans et un loyer de 11.592 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier de justice signifié le 21 janvier 2022, M. [J] [B] a accepté le principe du renouvellement du bail et proposé un loyer de 18.198 euros, toutes autres clauses et conditions demeurant inchangées.

Selon acte sous seing privé en date du 1er octobre 2022, la société LE SCONE CAFE a cédé son fonds de commerce à la société BABEL DWICHS.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 04 janvier 2023, la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS ont notifié à M. [J] [B] un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 9.500 euros par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2022.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 29 juillet 2023, la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS ont assigné M. [J] [B] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement en date du 15 mars 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment :

- constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022 ;
- désigné en qualité d’expert M. [T] [M] en lui donnant pour mission essentielle de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2022 en application des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, et de donner son avis sur le loyer plafonné suivant les indices applicables ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport, reçu au greffe le 24 janvier 2025.

Par jugement en date du 16 juin 2025, le juge des loyers commerciaux a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur judiciaire. 

Aucun accord entre les parties n’a été conclu.

L’affaire a été retenue à l'audience du juge des loyers commerciaux du 09 janvier 2026, à laquelle la société LE SCONE CAFE, la société BABEL DWICHS et M. [J] [B] étaient représentés par leur avocat.


Dans leur dernier mémoire régulièrement notifié, la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS demandent au juge des loyers commerciaux de :

« - Fixer le loyer à la somme annuelle de 10.519 € hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022, date du renouvellement du bail, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

- Subsidiairement, le fixer à la somme annuelle de 11.836 € hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022 ;

- Juger que les loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil et, postérieurement, à compter de chaque échéance pour le surplus et ordonner leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 (ancien 1154) du même code, pour ceux correspondant à des loyers trop perçus depuis plus d'un an.

- Déclarer mal fondé Monsieur [J] [B] en l'ensemble de ses demandes, fins et mémoire et l'en débouter ;

- Ordonner le partage des dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire. »


Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, M. [J] [B] demande au juge des loyers commerciaux de :

« DEBOUTER les sociétés SCONE CAFE et BABEL DWICHS de leurs demandes, fins et mémoire ;

FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme de 17.600 euros par an Hors charges hors taxes, 

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, 

CONDAMNER les sociétés SCONE CAFE ET BABEL DWICHS aux entiers dépens. »

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

Motifs

MOTIFS


1- Sur les demandes de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

En vertu des articles L.145-34 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS font valoir que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, soit à la somme de 10.519 euros par an, dès lors que celle-ci est inférieure au loyer plafond, d'un montant de 17.569,81 euros.

M. [B] expose que l'analyse de l'expert, qui a retenu une valeur locative nette de 14.790 euros par an, est partiellement erronée, et qu'il convient plutôt de fixer le montant du loyer à la somme de 17.600 euros par an hors taxes et charges, correspondant à la valeur locative retenue par le rapport d'expertise amiable qu'il produit, ainsi qu'au montant du loyer plafonné tel que calculé par l'expert, arrondi à la centaine supérieure. 

Sur ce,

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 précité.

Pour fixer le montant du loyer renouvelé, il convient donc d’établir le montant du loyer plafond et celui de la valeur locative à la date du renouvellement du 1er janvier 2022.


1-1 Sur le loyer plafond

En application de l’article L. 145-34 du code de commerce, le loyer plafond au 1er janvier 2022 doit être calculé par application de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, soit :

15.600 euros (loyer initial) x 119,70 (dernier indice publié au 1er janvier 2022, soit celui du 3ème trimestre 2021, publié le 23 décembre 2021) /106,28 (indice du 4ème trimestre 2011, publié le 08 avril 2012)

= 17.569,81 euros.

Le loyer plafonné au 1er janvier 2022 s’élève donc à la somme de 17.569,81 euros.


1-2 Sur la valeur locative

Selon l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.


a) Sur les caractéristiques du local

Selon l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.


- Sur la description du local

Selon l'expert, les locaux loués dépendent d’un immeuble moderne élevé sur sous-sol, d’un rez-de chaussée en nature de boutique et de cinq étages, le dernier étage partiellement mansardé, avec une façade sur voie en placage pierre de taille présentant un bon état de ravalement. 

L’expert indique que les locaux s’établissent à simple rez-de-chaussée et correspondent à une boutique à droite de l’entrée commune, développant un linéaire de façade de 6,15 m intégrant une porte d’accès vitrée et une vitrine d’environ 3 m, l’ensemble sur châssis aluminium, avec une petite enseigne drapeau et une terrasse ouverte annuelle totalisant selon la mairie de [Localité 1] 4,80 m² (6,00 m x 0,80 m). 

Il décrit que les locaux sont composés intérieurement :

– d'une aire de vente éclairée sur rue, dotée d'une porte d’accès en contre-haut de deux marches, d'une profondeur maximale de 4,64 m, avec présence d’un comptoir de préparation, d'un sol plastique et de murs peints et carrelés à l’arrière du comptoir ;
– d'annexes attenantes, sur le côté droit de l’aire de vente, à savoir : un dégagement, une réserve aveugle et un sanitaire aveugle, ce dernier étant doté d’un w.-c., d’un lave-mains et d'un sol plastique. 

A titre d'impression d’ensemble, l'expert indique retenir que les locaux bénéficient d’un assez bon effet d’enseigne et d’une bonne configuration rectangulaire. Il souligne toutefois que l'aire de vente se situe en contre-haut de deux marches, ce qui n'est pas conforme aux normes PMR, qu'elle est de faible importance superficielle (moins de 26 m² selon détail des surfaces) et qu'elle ne dispose pas d'extraction, limitant l’activité de bouche autorisée à celles de sandwicherie et restauration rapide qui ne nécessitent pas de cuisson sur place. Il note enfin l'existence d’un sanitaire privatif, la présence d'un chauffage électrique et un bon état général des locaux. 

Cette description doit être retenue dès lors qu'elle résulte des constatations objectives de l'expert et qu'elle n'est pas contestée par les parties.


- Sur la surface

Les sociétés LE SCONE CAFE et BABEL DWICHS, conformément à l'avis de l'expert judiciaire, retiennent une surface réelle totale de 30,08 m² et une surface pondérée de 27,40 m²B, obtenue par application d'un coefficient de 1,00 à la zone 1 et d'un coefficient de 0,40 aux annexes. 

Pour sa part, M. [B] considère que le coefficient de 0,40 appliqué aux annexes par l'expert lui paraît très élevé au regard de la configuration des lieux. 


Sur ce,

Après application des principes et coefficients fixés par la charte de l'expertise, l’expert évalue la surface pondérée des locaux à 27,40 m²B, ainsi qu'il suit :

Zone 1 - [Localité 4] de vente s/ 5 m 25,62 m² x 1,00 = 25,62 m²P
Annexes 4,46 m² x 0,40 = 1,78 m² P
-------- ----------------
Total des surfaces 30,08 m² 27,40 m²P


Il est constaté que, pour critiquer le coefficient de 0,40 proposé par l'expert, M. [B] se borne à invoquer la « configuration des lieux » sans ni préciser en quoi elle serait défavorable, ni quel coefficient il jugerait pertinent de voir appliquer. 

Par ailleurs, dans sa réponse au dire du bailleur, qui estime excessif le coefficient de 0,40 appliqué aux annexes, l'expert a précisé que, compte tenu de la surface réduite des locaux, la présence d’une réserve et d’un sanitaire était un élément favorable qui ne justifiait pas un coefficient inférieur, quelle que soit la configuration des lieux. 

Au vu de ces éléments, il convient de retenir le coefficient de 0,40 proposé par l'expert pour les surfaces annexes. 

En conséquence, la pondération de la zone de vente n'étant pas contestée, la surface pondérée totale s'établit à 27,40 m²P.


b) Sur la destination des locaux

L'article R.145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L.145-47 à L.145-55 et L.642-7.

Selon le contrat de bail, le local est destiné à l'exercice d'une activité de « point de vente de sandwicherie, restauration rapide ».

L'expert constate que cette activité de restauration rapide s’adresse principalement aux salariés travaillant dans le quartier et aux touristes. Il note que les locaux sont de configuration adaptée à l’activité de bouche autorisée mais que l'absence d'extraction en exclut la cuisson sur place. 

Ces observations ne sont pas contestées par les parties.




c) Sur les facteurs locaux de commercialité

Les sociétés LE SCONE CAFE et BABEL DWICHS soutiennent que les locaux loués bénéficient d'une situation très moyenne pour une activité de sandwicherie et de restauration rapide, certes au cœur du quartier des Halles, dense commercialement et fortement fréquenté, mais sur un axe mineur, calme, sans enseigne particulière, bénéficiant d'un flux de chalands très limité, à un emplacement sans visibilité depuis les grands axes de la [Adresse 5] et du quai de la Mégisserie, étant précisé que les voies qui débouchent dans la [Adresse 6] sont sans commercialité. Elles ajoutent que l'établissement demeure fermé le soir et le week-end, compte tenu de la désertification de la rue en l'absence de personnel de bureaux et d'habitants.

M. [B] conteste que l’emplacement du local soit d’un intérêt relatif et à l’amplitude horaire limitée, au motif que la locataire pourrait ouvrir le commerce le soir et les week-ends et que le commerce se situe dans un quartier très attractif, à proximité notamment de la Samaritaine, du siège social de la société Louis Vuitton et d'un établissement Guerlain, le quartier ayant donc favorablement évolué. Il estime par ailleurs que les allégations selon lesquelles la [Adresse 6] se situerait dans un des secteurs les moins habités de [Localité 1] et que la rue serait déserte le soir sont dénuées de tout justificatif, et conclut que l'emplacement loué est un emplacement de qualité. 


Sur ce,

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il est rappelé que les locaux loués se situent à [Localité 1][Adresse 4]. 

Selon l’expert, la [Adresse 6] est une courte et étroite voie à sens unique reliant le [Adresse 7] à la [Adresse 5], qui sont des axes principaux de circulation et commerçants. Il expose qu'il s'agit d'un quartier central, délimité entre le Forum des Halles, la [Adresse 8] et la Samaritaine, à la fois résidentiel, de bureaux et touristique, très bien desservi par plusieurs transports en commun et principalement par les stations de métro [Localité 5] et [Localité 6], cette dernière disposant d’un accès [Adresse 6] côté [Adresse 5]. Il note que les possibilités de stationnement sont en revanche très limitées et que les lieux loués sont établis en milieu de rue et demeurent invisibles des grands axes encadrants. L'expert considère que l'activité de restauration rapide exploitée dans les locaux loués s’adresse principalement aux salariés travaillant dans le quartier et aux touristes. 

A titre de synthèse, l'expert retient que les locaux correspondent à une adresse centrale, mais sur une voie secondaire, tant en termes de commercialité que de flux de chalands par comparaison aux deux axes encadrants, s’analysant donc comme un entre-deux, sans enseigne particulière environnante donc d'intérêt local, à amplitude horaire limitée car très dépendante du rythme des bureaux.

Dans sa réponse au dire du bailleur, l'expert précise que s’il est exact que la locataire pourrait ouvrir le soir et le week-end, cela correspond plutôt à des heures où les sièges sociaux cités par le bailleur sont fermés, ce qui confirme que l’emplacement est dépendant du rythme des bureaux.

En l’état de ces éléments, il convient de retenir que les locaux loués ne jouissent ni de la situation « très moyenne » invoquée par les locataires, ni de celle « de qualité » alléguée par le bailleur, mais plutôt d'un emplacement d'intérêt relatif, dont le caractère central, bien desservi et proche de sièges sociaux est notamment à mettre en balance avec le caractère secondaire de la [Adresse 6], la situation en milieu de rue et la forte dépendance du rythme des bureaux. 


d) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour les locaux commerciaux et le prix unitaire du local commercial

Les sociétés LE SCONE CAFE et BABEL DWICHS sollicitent à titre principal de voir retenir une valeur unitaire de 464 euros, correspondant à 70 % de la valeur unitaire de la référence du [Adresse 9], la différence de 30 % à retenir selon elles se justifiant par la différence de destination, la baisse des valeurs locatives postérieurement à l'épidémie de covid-19 et par le fait qu'une valeur locative au sens du code de commerce est inférieure à une valeur de marché. À titre subsidiaire, elles réclament de voir fixer la valeur locative à la somme de 14.210 euros, qui correspond à 83 % de la valeur locative de la référence voisine du [Adresse 9], après retraitement de cette référence datée de 2024 au regard de la variation de l'indice des loyers commerciaux pour obtenir sa valeur au 1er janvier 2022.

M. [B], qui produit une expertise amiable retenant une valeur unitaire de 625 euros, insiste sur l'importance de tenir compte particulièrement de la référence de l'agence immobilière située au [Adresse 9], soit à la même adresse que les locaux donnés à bail, dès lors que l'article R.145-7 du code de commerce prévoit que la valeur locative soit recherchée par comparaison avec les prix couramment pratiqués dans le voisinage. En outre, il conteste les allégations des sociétés preneuses selon lesquelles la valeur locative du code de commerce serait d'environ de 30 % à 40 % inférieure au loyer du marché dans les bonnes artères, ce qui justifierait d'appliquer une décote de 30 % sur le montant des loyers au titre des renouvellements et fixations judiciaires. 

Enfin, M. [B] sollicite de voir retenir une majoration de 15 % en raison de l’effet dit « bonbonnière » engendré par la petite surface du local, qui justifierait de valoriser davantage les locaux de petite taille, dont le mètre carré pondéré rapporté à la taille de la boutique est traditionnellement plus élevé, la commercialité n’étant pas strictement proportionnelle à la superficie.


Sur ce,

L'article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

L'expert se réfère aux loyers de comparaison suivants :

- quatre références de loyers de nouvelles locations sans cession de 528 euros/m²B à 999 euros/m²B, pour des locaux de surfaces de 26 à 100 m²B, dans lesquels sont exercées des activités de restauration, agence immobilière, restauration rapide et décoration et gadgets, situés [Adresse 10] et [Adresse 11], et des baux conclus entre 2015 et 2019 ;
- une référence de loyer de nouvelle location avec droit d'entrée de 330 euros/m²B, pour des locaux d'une surface de 121,33 m²B, dans lesquels est exercée une activité de restauration, et un bail conclu en 2018 ;
- deux références de loyers de renouvellement fixés amiablement de 576 euros/m²B et 950 euros/m²B, pour des locaux de surfaces de 33,90 et 269 m²B, dans lesquels sont exercés des activités d'équipement de la maison et de restauration, situés [Adresse 12] et [Adresse 13], et des baux renouvelés en 2017 et 2020 ;
- deux références de loyers de renouvellement fixés judiciairement de 580 euros/m²B et 1 000 euros/m²B, pour des locaux de surfaces de 112,30 et 116 m²B, dans lesquels sont exercés des activités de galerie d'art, de showroom et objets décoratifs et d'articles érotiques, situés [Adresse 7] et [Adresse 11], et des baux renouvelés le 1er octobre 2016 et le 1er octobre 2019.

soit :

- des nouvelles locations de 330 euros/m²P à 999 euros/m²P,
- des renouvellements amiables de 576 euros/m²P et 950 euros/m²P,
- des renouvellements judiciaires de 580 euros/m²P et 1.000 euros/m²P.

Pour la détermination de la valeur unitaire, l'expert indique avoir tenu compte : 

- d’un emplacement central, mais sur une voie secondaire, tant en termes de commercialité que de flux de chalands par comparaison aux deux axes encadrants, s’analysant comme un entre-deux, sans enseigne particulière environnante donc d'intérêt local, et à amplitude horaire limitée car très dépendant du rythme des bureaux ;
- d’un bail avec une destination limitée à l'activité de point de vente de sandwicherie et restauration rapide ;
- de locaux de configuration adaptée à l’activité autorisée, de bon effet d’enseigne, avec petite terrasse extérieure, mais non conforme aux normes PMR, de faible importance superficielle et sans extraction ;
- des locations en boutiques dans le secteur proche des locaux loués. 

S'agissant des références de loyers de locaux situés dans la même rue que les locaux loués, il observe que la première, située [Adresse 14], vise une grande surface et s’accompagne d’un droit d’entrée important de 120.000 euros, ce qui peut expliquer le montant modéré du loyer pur, de 330 euros/m²P. Il note en revanche que la seconde, située [Adresse 9], est relative à une petite surface, sachant qu’il est généralement observé une majoration du loyer unitaire au fur et à mesure que la surface diminue. 

En conséquence, il considère que pour des locaux pris à bail à un emplacement similaire, pour une petite surface, la valeur locative en renouvellement au 1er janvier 2022 peut être estimée à hauteur de 575 euros/m²P. 

S'agissant de la critique de cette estimation par les locataires fondée sur une prétendue baisse des valeurs locatives postérieurement à l'épidémie de covid-19, force est de constater qu'elles ne versent aucun élément au soutien de leurs allégations, lesquelles ne peuvent donc être retenues. 

Elles ne justifient pas davantage que l'adresse du [Adresse 9] serait moins propice à un commerce de sandwicherie et restauration rapide qu'à une activité d'agence immobilière, ce qui justifierait une décote de la valeur locative par rapport à la référence située dans le même immeuble. En particulier, elles ne produisent aucune pièce corroborant leurs affirmations selon lesquelles la clientèle de l'agence immobilière serait captée sur internet à l'inverse de celle de la sandwicherie. En outre, s'il est vraisemblable qu'une sandwicherie s'adresse davantage au chaland physiquement présent qu'une agence immobilière, il peut être objecté que l'agence immobilière ne s'adresse pas à la clientèle salariée des bureaux alentours, dont la sandwicherie bénéficie au contraire. La critique tenant à la différence de destination avec la référence locative située à la même adresse se révèle donc inopérante. 

Par ailleurs, en ce qui concerne la critique des locataires tendant à voir appliquer une décote de la valeur locative par rapport à la référence du [Adresse 9] en raison d'une différence entre la valeur de marché et la valeur statutaire, il est observé que les preneuses invoquent différents chiffres, de 25 % (chiffre retenu par l'expertise amiable de M. [G]) à 40 % (chiffre le plus élevé présent dans les écritures des preneuses), dont aucun n'apparaît précisément justifié et dont certains tiennent compte uniquement de la différence invoquée entre la valeur de marché et la valeur statutaire, tandis que d'autres tiennent compte en outre des éléments précités relatifs à l'épidémie de covid-19 et aux différences de destination. La critique des preneuses est donc dénuée de pertinence, d'autant que l'expert judiciaire indique que la valeur qu'il propose ne correspond pas à la valeur de la nouvelle location du [Adresse 15], mais seulement à 83 % de cette valeur. 

Ainsi, au vu de l'ensemble de ce qui précède, la valeur locative sollicitée par les locataires, fondée sur l'élément de comparaison du [Adresse 9] et l'application d'une décote de 30 % par rapport à cette dernière n'apparaît pas fondée. 

De même, la valeur locative de 14.210 euros qu'elles réclament subsidiairement n'apparaît pas pertinente, dès lors, d'une part, qu'elle est calculée sur la base du loyer total de la référence voisine du [Adresse 9], et non sur la base de sa valeur unitaire, ce qui ne tient donc pas compte de la différence de surface avec les locaux loués, et, d'autre part, qu'elle procède d'un retraitement du loyer de 2024 de la référence voisine, d'un montant de 18.000 euros, pour obtenir un hypothétique loyer au 1er janvier 2022, d'un montant de 17.210 euros, dont rien n'indique qu'il a jamais eu cours de manière effective.

S'agissant des observations de M. [B], c'est à juste titre qu'il insiste sur l'importance du terme de comparaison relatif à l'agence immobilière du [Adresse 9]. Cependant, ces considérations ne sont pas de nature à remettre en cause l'estimation finale de l'expert judiciaire, celui-ci ayant justement privilégié cette référence locative. 

Par ailleurs, le bailleur invoque pour cette référence une valeur unitaire de 769,35 euros/m², mais ce montant, distinct de la valeur unitaire de 692 euros/m²/B mentionnée par l'expert judiciaire, n'est pas corroboré par les éléments produits, en ce compris l’e-mail du gérant de l'agence immobilière qu'il produit, qui se borne à faire état d'un loyer de 18.000 euros en 2024, ce qui n'est pas contesté. 

Enfin, il n’y a pas lieu de tenir compte d’un effet « bonbonnière », compte tenu de la configuration des locaux telle que décrite par l'expert, qui relève notamment une absence de façade étroite et une disposition en rectangle bénéficiant au contraire d’un bon linéaire de façade, d'une longueur de 6,15 mètres pour une profondeur maximale de 4,64 mètres.

Eu égard aux éléments étudiés dans les développements précédents, il convient de retenir, au 1er janvier 2022, la valeur locative unitaire de 575 euros/m²B/an proposée par l'expert.

En conséquence, la valeur locative totale avant correctifs au 1er janvier 2022 sera fixée à la somme de :

575 euros x 27,40 m²P = 15.755 euros.


e) Sur l'incidence des obligations respectives des parties

Les sociétés LE SCONE CAFE et BABEL DWICHS exposent que le droit de terrasse justifie une majoration de 2 %, les travaux prescrits par l'autorité administrative un abattement de 4 % et l'assurance de l'immeuble un abattement à hauteur de la quote-part de la preneuse, soit en l'espèce la somme de 184 euros. Elles ajoutent qu'il y a lieu d'appliquer un abattement au titre de l'impôt foncier, sa mise à la charge du preneur constituant une charge exorbitante, et que cet abattement doit être fixé à la somme de 485 euros, correspondant à l'impôt foncier de l'exercice 2022, et non à la somme de 466 euros retenue par l'expert judiciaire, correspondant à l'exercice 2021.

Par ailleurs, les locataires énoncent qu'il y a lieu de tenir compte de la clause d'accession en fin de jouissance en pratiquant un abattement de 10 %, soit 1.271,40 euros, au regard de l'importance des travaux réalisés en 2017, devis et factures à l'appui. 

En réplique, M. [B] soutient qu'il a été contractuellement prévu la prise en charge par la preneuse de l’impôt foncier, de sorte qu’il n’y a pas lieu de déduire la totalité de cette somme, cette situation pouvant tout au plus être retenue de manière générale au titre des minorations pour charges exorbitantes. S'agissant de la clause d'accession en fin de jouissance, il estime que l’accession ne jouera qu'au départ de la locataire, ce dont il résulte qu'il ne saurait être tenu compte de cette clause pour la détermination du montant du loyer, étant au surplus observé que la somme invoquée au titre des travaux est exorbitante au regard de la surface et de l'aménagement parfaitement ordinaire des lieux, que les travaux allégués ne concernent pas des travaux visés par la clause d'accession, et que les locataires ne démontrent pas avoir effectivement procédé au règlement des diverses factures. 

Sur la clause de prise en charge des travaux de mise en conformité, le bailleur souligne que l’application d’un abattement de 4 % n’est pas justifié au vu de l'état des locaux lors de la prise de possession et des investissements réalisés dans l'intervalle. Enfin, en ce qui concerne l'assurance propriétaire, M. [B] expose ne pas l'avoir réclamée à ce jour et que, dans le cas où elle serait prise en compte, le total cumulé des assurances représenterait 1,04 % du loyer, de sorte que le pourcentage de 2 % retenu à ce titre est excessif. 


Sur ce,

Selon l'article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

S’agissant de la charge de la taxe foncière, si l’article R.145-35 du code de commerce dispose que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, il est établi que, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. 

En l’espèce, il n’est pas contesté que le contrat de bail fait peser sur la preneuse la charge de la taxe foncière, ce qui justifie l'application d'une minoration de la valeur locative pour charge exorbitante, possibilité qu'admet le bailleur dans ses conclusions. Si les sociétés locataires invoquent un montant de l'impôt foncier 2022 de 485 euros, force est de constater qu'elles ne produisent aucun justificatif au soutien de leurs allégations, la pièce n° 15 citée en page 13 de leur mémoire correspondant à deux factures sans lien avec l'impôt foncier, de sorte qu'il y a lieu de fixer le montant de l'abattement au titre de l'impôt foncier à la somme de 466 euros, correspondant au montant non contesté de l'impôt foncier 2021. 

En ce qui concerne le droit de terrasse concédé sur le domaine public, l’expert applique à la valeur locative une majoration évaluée à 2 %. Il précise que la terrasse, d'une longueur de 6 m et d'une largeur de 0,80 m, représente 4,80 m². L'existence de cette terrasse n'est pas contestée, le bailleur ne forme aucune observation à son sujet, et les locataires s'accordent sur la majoration de 2 % proposée par l'expert, laquelle, en l’état de ces éléments, sera retenue.

Par ailleurs, il est constant que la clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux prescrits par l’autorité administrative, alors que ces travaux relèvent de son obligation de délivrance, constitue une clause exorbitante du droit commun et, en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative dont il convient de tenir compte dans l’appréciation de celle-ci. L'expert propose de retenir un abattement de 4 % au titre du transfert de la charge des travaux de mise en conformité, conformément à la demande des preneuses. Il est constaté que, pour contester cet abattement, le bailleur se borne à énoncer que la prise en considération de la clause litigieuse sous la forme d'un abattement dépend nécessairement de l'état des locaux donnés à bail lors de la prise de possession du preneur et des investissements réalisés dans l'intervalle par l'une ou l'autre des parties. Dès lors qu'il ne donne aucune précision sur les circonstances qu'il invoque tenant à l'état des locaux lors de leur délivrance ou aux investissements réalisés en l'espèce, un abattement de 4 % apparaît justifié au titre de la clause 27 stipulée en page 7 du bail.

En outre, dans la mesure où l’assurance de l’immeuble incombe normalement au propriétaire du local, la clause 22 insérée en page 6 du contrat de bail, en vertu de laquelle le bailleur s’en décharge sur la preneuse sans contrepartie, constitue une stipulation exorbitante du droit commun et un facteur de diminution de la valeur locative en application de l’article R.145-8 du code de commerce. Contrairement à ce que soutient M. [B], l'abattement sollicité par les preneuses et retenu par l'expert n'est pas de 2 % mais de 184 euros, représentant la quote-part de la preneuse. Ce montant est corroboré par les justificatifs versés par le bailleur lui-même, datés du 30 janvier 2024 et du 12 décembre 2024. En conséquence, il convient de retenir l'abattement sollicité de 184 euros. 

Quant la clause d'accession insérée en page 3 du bail, celle-ci stipule que tous les travaux et embellissements resteront acquis sans indemnité au bailleur, à moins qu'il n'exige la remise des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur. L'accession n'a donc vocation à jouer qu'en fin de jouissance, ce dont M. [B] déduit à tort qu'il ne saurait être tenu compte de cette clause dans la détermination du montant du loyer. En effet, dès lors que les travaux réalisés par la société LE SCONE CAFE ne sont pas encore devenus la propriété du bailleur, il convient d’évaluer la valeur locative en pratiquant un abattement pour ne pas en tenir compte. Il ressort de l’examen des factures et devis de la société Entreprise [H] qui concernent les travaux de rénovation entrepris dans les locaux en 2017, que le montant de ces travaux s’est élevé à 23.251,60 euros (21.844,70 + 1.406,90 ) et non à 68.752 euros ainsi que le mentionne l’expert qui, par erreur, a dû additionner les factures d’acomptes et indique d’ailleurs que le montant est trop élevé compte tenu des caractéristiques des locaux. Dès lors, il y a lieu de retenir au titre de la clause d'accession en fin de jouissance un abattement de 3 % sur la valeur locative. 


*****

Il résulte de ce qui précède que la valeur locative au 1er janvier 2022 s’évalue ainsi qu’il suit : 

- valeur locative avant correctif 15.755 euros
- abattement taxe foncière 466 euros
- majoration droit de terrasse de 2 % (15.755 x 2 % =) 315,10 euros
- abattement travaux de mise en conformité (15.755 x 4 % =) 630,20 
- abattement assurance - 184 euros
- abattement accession de 3 % (15.755 x 3 % =) 472,65

soit une somme totale de (15.755 – 466 + 315,10 – 630,2 – 184 – 472,65 =) 14.317,25 euros.




1-3 Sur le montant du loyer du bail renouvelé


Au 1er janvier 2022, la valeur locative de 14.317,25 euros étant inférieure au loyer plafonné de 17.569,81 euros, le montant annuel du loyer du bail renouvelé sera fixé à 14.317,25 euros, hors charges et hors taxes.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 29 juillet 2023, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.


2- Sur les demandes accessoires


En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il y a lieu d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

L'exécution provisoire est de droit, sans qu'il soit besoin de l'ordonner au dispositif du présent jugement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Fixe à la somme de 14.317,25 euros (quatorze mille trois cent dix-sept euros et vingt-cinq centimes), hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2022, le loyer annuel du bail renouvelé entre M. [J] [B] et la société LE SCONE CAFE, aux droits de laquelle se trouve la société BABEL DWICHS à compter du 1er octobre 2022, pour les locaux situés à [Adresse 16] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter à compter du 29 juillet 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS d'une part et M. [J] [B] d'autre part ;


Rejette les demandes formées par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1], le 26 mars 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/10902
N° Portalis 352J-W-B7H-C2VRI


N° MINUTE : 5

Assignation du :
19 Juillet 2023


Jugement de fixation
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 26 Mars 2026


DEMANDERESSES

S.A.S Le Scone Café
[Adresse 1]
[Localité 2]

S.A.S BABEL dwichs venant aux droits de la S.A.S Le Scone Café à compter du 1er octobre 2022
[Adresse 2]
[Localité 2]

toutes deux représentées par Maître Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0521


DEFENDEUR

Monsieur [J] [B]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Laetitia DURAC, avocate au barreau de LIMOGES, avocate plaidante et par Maître Isilde QUENAULT, avocate au barreau de PARIS, avocat postulante, vestiaire #C1515

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 09 Janvier 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort




FAITS ET PROCEDURE


Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2012, la société BELLE DAME, aux droits de laquelle se trouve M. [J] [B], a donné à bail commercial à la société GALINA, aux droits de laquelle se trouve la société LE SCONE CAFE, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 1][Adresse 4], pour une durée de neuf années du 18 juin 2012 au 17 juin 2021, l'usage exclusif de « point de vente de sandwicherie, restauration rapide » et un loyer annuel de 15.600 euros hors charges et hors taxes. 

Par acte d'huissier de justice signifié le 30 décembre 2021, la société LE SCONE CAFE a sollicité de M. [J] [B] le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022, pour une durée de neuf ans et un loyer de 11.592 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier de justice signifié le 21 janvier 2022, M. [J] [B] a accepté le principe du renouvellement du bail et proposé un loyer de 18.198 euros, toutes autres clauses et conditions demeurant inchangées.

Selon acte sous seing privé en date du 1er octobre 2022, la société LE SCONE CAFE a cédé son fonds de commerce à la société BABEL DWICHS.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 04 janvier 2023, la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS ont notifié à M. [J] [B] un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 9.500 euros par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2022.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 29 juillet 2023, la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS ont assigné M. [J] [B] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement en date du 15 mars 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment :

- constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022 ;
- désigné en qualité d’expert M. [T] [M] en lui donnant pour mission essentielle de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2022 en application des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, et de donner son avis sur le loyer plafonné suivant les indices applicables ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport, reçu au greffe le 24 janvier 2025.

Par jugement en date du 16 juin 2025, le juge des loyers commerciaux a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur judiciaire. 

Aucun accord entre les parties n’a été conclu.

L’affaire a été retenue à l'audience du juge des loyers commerciaux du 09 janvier 2026, à laquelle la société LE SCONE CAFE, la société BABEL DWICHS et M. [J] [B] étaient représentés par leur avocat.


Dans leur dernier mémoire régulièrement notifié, la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS demandent au juge des loyers commerciaux de :

« - Fixer le loyer à la somme annuelle de 10.519 € hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022, date du renouvellement du bail, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

- Subsidiairement, le fixer à la somme annuelle de 11.836 € hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022 ;

- Juger que les loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil et, postérieurement, à compter de chaque échéance pour le surplus et ordonner leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 (ancien 1154) du même code, pour ceux correspondant à des loyers trop perçus depuis plus d'un an.

- Déclarer mal fondé Monsieur [J] [B] en l'ensemble de ses demandes, fins et mémoire et l'en débouter ;

- Ordonner le partage des dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire. »


Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, M. [J] [B] demande au juge des loyers commerciaux de :

« DEBOUTER les sociétés SCONE CAFE et BABEL DWICHS de leurs demandes, fins et mémoire ;

FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme de 17.600 euros par an Hors charges hors taxes, 

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, 

CONDAMNER les sociétés SCONE CAFE ET BABEL DWICHS aux entiers dépens. »

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026. 


MOTIFS


1- Sur les demandes de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

En vertu des articles L.145-34 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS font valoir que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, soit à la somme de 10.519 euros par an, dès lors que celle-ci est inférieure au loyer plafond, d'un montant de 17.569,81 euros.

M. [B] expose que l'analyse de l'expert, qui a retenu une valeur locative nette de 14.790 euros par an, est partiellement erronée, et qu'il convient plutôt de fixer le montant du loyer à la somme de 17.600 euros par an hors taxes et charges, correspondant à la valeur locative retenue par le rapport d'expertise amiable qu'il produit, ainsi qu'au montant du loyer plafonné tel que calculé par l'expert, arrondi à la centaine supérieure. 

Sur ce,

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 précité.

Pour fixer le montant du loyer renouvelé, il convient donc d’établir le montant du loyer plafond et celui de la valeur locative à la date du renouvellement du 1er janvier 2022.


1-1 Sur le loyer plafond

En application de l’article L. 145-34 du code de commerce, le loyer plafond au 1er janvier 2022 doit être calculé par application de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, soit :

15.600 euros (loyer initial) x 119,70 (dernier indice publié au 1er janvier 2022, soit celui du 3ème trimestre 2021, publié le 23 décembre 2021) /106,28 (indice du 4ème trimestre 2011, publié le 08 avril 2012)

= 17.569,81 euros.

Le loyer plafonné au 1er janvier 2022 s’élève donc à la somme de 17.569,81 euros.


1-2 Sur la valeur locative

Selon l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.


a) Sur les caractéristiques du local

Selon l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.


- Sur la description du local

Selon l'expert, les locaux loués dépendent d’un immeuble moderne élevé sur sous-sol, d’un rez-de chaussée en nature de boutique et de cinq étages, le dernier étage partiellement mansardé, avec une façade sur voie en placage pierre de taille présentant un bon état de ravalement. 

L’expert indique que les locaux s’établissent à simple rez-de-chaussée et correspondent à une boutique à droite de l’entrée commune, développant un linéaire de façade de 6,15 m intégrant une porte d’accès vitrée et une vitrine d’environ 3 m, l’ensemble sur châssis aluminium, avec une petite enseigne drapeau et une terrasse ouverte annuelle totalisant selon la mairie de [Localité 1] 4,80 m² (6,00 m x 0,80 m). 

Il décrit que les locaux sont composés intérieurement :

– d'une aire de vente éclairée sur rue, dotée d'une porte d’accès en contre-haut de deux marches, d'une profondeur maximale de 4,64 m, avec présence d’un comptoir de préparation, d'un sol plastique et de murs peints et carrelés à l’arrière du comptoir ;
– d'annexes attenantes, sur le côté droit de l’aire de vente, à savoir : un dégagement, une réserve aveugle et un sanitaire aveugle, ce dernier étant doté d’un w.-c., d’un lave-mains et d'un sol plastique. 

A titre d'impression d’ensemble, l'expert indique retenir que les locaux bénéficient d’un assez bon effet d’enseigne et d’une bonne configuration rectangulaire. Il souligne toutefois que l'aire de vente se situe en contre-haut de deux marches, ce qui n'est pas conforme aux normes PMR, qu'elle est de faible importance superficielle (moins de 26 m² selon détail des surfaces) et qu'elle ne dispose pas d'extraction, limitant l’activité de bouche autorisée à celles de sandwicherie et restauration rapide qui ne nécessitent pas de cuisson sur place. Il note enfin l'existence d’un sanitaire privatif, la présence d'un chauffage électrique et un bon état général des locaux. 

Cette description doit être retenue dès lors qu'elle résulte des constatations objectives de l'expert et qu'elle n'est pas contestée par les parties.


- Sur la surface

Les sociétés LE SCONE CAFE et BABEL DWICHS, conformément à l'avis de l'expert judiciaire, retiennent une surface réelle totale de 30,08 m² et une surface pondérée de 27,40 m²B, obtenue par application d'un coefficient de 1,00 à la zone 1 et d'un coefficient de 0,40 aux annexes. 

Pour sa part, M. [B] considère que le coefficient de 0,40 appliqué aux annexes par l'expert lui paraît très élevé au regard de la configuration des lieux. 


Sur ce,

Après application des principes et coefficients fixés par la charte de l'expertise, l’expert évalue la surface pondérée des locaux à 27,40 m²B, ainsi qu'il suit :

Zone 1 - [Localité 4] de vente s/ 5 m 25,62 m² x 1,00 = 25,62 m²P
Annexes 4,46 m² x 0,40 = 1,78 m² P
-------- ----------------
Total des surfaces 30,08 m² 27,40 m²P


Il est constaté que, pour critiquer le coefficient de 0,40 proposé par l'expert, M. [B] se borne à invoquer la « configuration des lieux » sans ni préciser en quoi elle serait défavorable, ni quel coefficient il jugerait pertinent de voir appliquer. 

Par ailleurs, dans sa réponse au dire du bailleur, qui estime excessif le coefficient de 0,40 appliqué aux annexes, l'expert a précisé que, compte tenu de la surface réduite des locaux, la présence d’une réserve et d’un sanitaire était un élément favorable qui ne justifiait pas un coefficient inférieur, quelle que soit la configuration des lieux. 

Au vu de ces éléments, il convient de retenir le coefficient de 0,40 proposé par l'expert pour les surfaces annexes. 

En conséquence, la pondération de la zone de vente n'étant pas contestée, la surface pondérée totale s'établit à 27,40 m²P.


b) Sur la destination des locaux

L'article R.145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L.145-47 à L.145-55 et L.642-7.

Selon le contrat de bail, le local est destiné à l'exercice d'une activité de « point de vente de sandwicherie, restauration rapide ».

L'expert constate que cette activité de restauration rapide s’adresse principalement aux salariés travaillant dans le quartier et aux touristes. Il note que les locaux sont de configuration adaptée à l’activité de bouche autorisée mais que l'absence d'extraction en exclut la cuisson sur place. 

Ces observations ne sont pas contestées par les parties.




c) Sur les facteurs locaux de commercialité

Les sociétés LE SCONE CAFE et BABEL DWICHS soutiennent que les locaux loués bénéficient d'une situation très moyenne pour une activité de sandwicherie et de restauration rapide, certes au cœur du quartier des Halles, dense commercialement et fortement fréquenté, mais sur un axe mineur, calme, sans enseigne particulière, bénéficiant d'un flux de chalands très limité, à un emplacement sans visibilité depuis les grands axes de la [Adresse 5] et du quai de la Mégisserie, étant précisé que les voies qui débouchent dans la [Adresse 6] sont sans commercialité. Elles ajoutent que l'établissement demeure fermé le soir et le week-end, compte tenu de la désertification de la rue en l'absence de personnel de bureaux et d'habitants.

M. [B] conteste que l’emplacement du local soit d’un intérêt relatif et à l’amplitude horaire limitée, au motif que la locataire pourrait ouvrir le commerce le soir et les week-ends et que le commerce se situe dans un quartier très attractif, à proximité notamment de la Samaritaine, du siège social de la société Louis Vuitton et d'un établissement Guerlain, le quartier ayant donc favorablement évolué. Il estime par ailleurs que les allégations selon lesquelles la [Adresse 6] se situerait dans un des secteurs les moins habités de [Localité 1] et que la rue serait déserte le soir sont dénuées de tout justificatif, et conclut que l'emplacement loué est un emplacement de qualité. 


Sur ce,

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il est rappelé que les locaux loués se situent à [Localité 1][Adresse 4]. 

Selon l’expert, la [Adresse 6] est une courte et étroite voie à sens unique reliant le [Adresse 7] à la [Adresse 5], qui sont des axes principaux de circulation et commerçants. Il expose qu'il s'agit d'un quartier central, délimité entre le Forum des Halles, la [Adresse 8] et la Samaritaine, à la fois résidentiel, de bureaux et touristique, très bien desservi par plusieurs transports en commun et principalement par les stations de métro [Localité 5] et [Localité 6], cette dernière disposant d’un accès [Adresse 6] côté [Adresse 5]. Il note que les possibilités de stationnement sont en revanche très limitées et que les lieux loués sont établis en milieu de rue et demeurent invisibles des grands axes encadrants. L'expert considère que l'activité de restauration rapide exploitée dans les locaux loués s’adresse principalement aux salariés travaillant dans le quartier et aux touristes. 

A titre de synthèse, l'expert retient que les locaux correspondent à une adresse centrale, mais sur une voie secondaire, tant en termes de commercialité que de flux de chalands par comparaison aux deux axes encadrants, s’analysant donc comme un entre-deux, sans enseigne particulière environnante donc d'intérêt local, à amplitude horaire limitée car très dépendante du rythme des bureaux.

Dans sa réponse au dire du bailleur, l'expert précise que s’il est exact que la locataire pourrait ouvrir le soir et le week-end, cela correspond plutôt à des heures où les sièges sociaux cités par le bailleur sont fermés, ce qui confirme que l’emplacement est dépendant du rythme des bureaux.

En l’état de ces éléments, il convient de retenir que les locaux loués ne jouissent ni de la situation « très moyenne » invoquée par les locataires, ni de celle « de qualité » alléguée par le bailleur, mais plutôt d'un emplacement d'intérêt relatif, dont le caractère central, bien desservi et proche de sièges sociaux est notamment à mettre en balance avec le caractère secondaire de la [Adresse 6], la situation en milieu de rue et la forte dépendance du rythme des bureaux. 


d) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour les locaux commerciaux et le prix unitaire du local commercial

Les sociétés LE SCONE CAFE et BABEL DWICHS sollicitent à titre principal de voir retenir une valeur unitaire de 464 euros, correspondant à 70 % de la valeur unitaire de la référence du [Adresse 9], la différence de 30 % à retenir selon elles se justifiant par la différence de destination, la baisse des valeurs locatives postérieurement à l'épidémie de covid-19 et par le fait qu'une valeur locative au sens du code de commerce est inférieure à une valeur de marché. À titre subsidiaire, elles réclament de voir fixer la valeur locative à la somme de 14.210 euros, qui correspond à 83 % de la valeur locative de la référence voisine du [Adresse 9], après retraitement de cette référence datée de 2024 au regard de la variation de l'indice des loyers commerciaux pour obtenir sa valeur au 1er janvier 2022.

M. [B], qui produit une expertise amiable retenant une valeur unitaire de 625 euros, insiste sur l'importance de tenir compte particulièrement de la référence de l'agence immobilière située au [Adresse 9], soit à la même adresse que les locaux donnés à bail, dès lors que l'article R.145-7 du code de commerce prévoit que la valeur locative soit recherchée par comparaison avec les prix couramment pratiqués dans le voisinage. En outre, il conteste les allégations des sociétés preneuses selon lesquelles la valeur locative du code de commerce serait d'environ de 30 % à 40 % inférieure au loyer du marché dans les bonnes artères, ce qui justifierait d'appliquer une décote de 30 % sur le montant des loyers au titre des renouvellements et fixations judiciaires. 

Enfin, M. [B] sollicite de voir retenir une majoration de 15 % en raison de l’effet dit « bonbonnière » engendré par la petite surface du local, qui justifierait de valoriser davantage les locaux de petite taille, dont le mètre carré pondéré rapporté à la taille de la boutique est traditionnellement plus élevé, la commercialité n’étant pas strictement proportionnelle à la superficie.


Sur ce,

L'article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

L'expert se réfère aux loyers de comparaison suivants :

- quatre références de loyers de nouvelles locations sans cession de 528 euros/m²B à 999 euros/m²B, pour des locaux de surfaces de 26 à 100 m²B, dans lesquels sont exercées des activités de restauration, agence immobilière, restauration rapide et décoration et gadgets, situés [Adresse 10] et [Adresse 11], et des baux conclus entre 2015 et 2019 ;
- une référence de loyer de nouvelle location avec droit d'entrée de 330 euros/m²B, pour des locaux d'une surface de 121,33 m²B, dans lesquels est exercée une activité de restauration, et un bail conclu en 2018 ;
- deux références de loyers de renouvellement fixés amiablement de 576 euros/m²B et 950 euros/m²B, pour des locaux de surfaces de 33,90 et 269 m²B, dans lesquels sont exercés des activités d'équipement de la maison et de restauration, situés [Adresse 12] et [Adresse 13], et des baux renouvelés en 2017 et 2020 ;
- deux références de loyers de renouvellement fixés judiciairement de 580 euros/m²B et 1 000 euros/m²B, pour des locaux de surfaces de 112,30 et 116 m²B, dans lesquels sont exercés des activités de galerie d'art, de showroom et objets décoratifs et d'articles érotiques, situés [Adresse 7] et [Adresse 11], et des baux renouvelés le 1er octobre 2016 et le 1er octobre 2019.

soit :

- des nouvelles locations de 330 euros/m²P à 999 euros/m²P,
- des renouvellements amiables de 576 euros/m²P et 950 euros/m²P,
- des renouvellements judiciaires de 580 euros/m²P et 1.000 euros/m²P.

Pour la détermination de la valeur unitaire, l'expert indique avoir tenu compte : 

- d’un emplacement central, mais sur une voie secondaire, tant en termes de commercialité que de flux de chalands par comparaison aux deux axes encadrants, s’analysant comme un entre-deux, sans enseigne particulière environnante donc d'intérêt local, et à amplitude horaire limitée car très dépendant du rythme des bureaux ;
- d’un bail avec une destination limitée à l'activité de point de vente de sandwicherie et restauration rapide ;
- de locaux de configuration adaptée à l’activité autorisée, de bon effet d’enseigne, avec petite terrasse extérieure, mais non conforme aux normes PMR, de faible importance superficielle et sans extraction ;
- des locations en boutiques dans le secteur proche des locaux loués. 

S'agissant des références de loyers de locaux situés dans la même rue que les locaux loués, il observe que la première, située [Adresse 14], vise une grande surface et s’accompagne d’un droit d’entrée important de 120.000 euros, ce qui peut expliquer le montant modéré du loyer pur, de 330 euros/m²P. Il note en revanche que la seconde, située [Adresse 9], est relative à une petite surface, sachant qu’il est généralement observé une majoration du loyer unitaire au fur et à mesure que la surface diminue. 

En conséquence, il considère que pour des locaux pris à bail à un emplacement similaire, pour une petite surface, la valeur locative en renouvellement au 1er janvier 2022 peut être estimée à hauteur de 575 euros/m²P. 

S'agissant de la critique de cette estimation par les locataires fondée sur une prétendue baisse des valeurs locatives postérieurement à l'épidémie de covid-19, force est de constater qu'elles ne versent aucun élément au soutien de leurs allégations, lesquelles ne peuvent donc être retenues. 

Elles ne justifient pas davantage que l'adresse du [Adresse 9] serait moins propice à un commerce de sandwicherie et restauration rapide qu'à une activité d'agence immobilière, ce qui justifierait une décote de la valeur locative par rapport à la référence située dans le même immeuble. En particulier, elles ne produisent aucune pièce corroborant leurs affirmations selon lesquelles la clientèle de l'agence immobilière serait captée sur internet à l'inverse de celle de la sandwicherie. En outre, s'il est vraisemblable qu'une sandwicherie s'adresse davantage au chaland physiquement présent qu'une agence immobilière, il peut être objecté que l'agence immobilière ne s'adresse pas à la clientèle salariée des bureaux alentours, dont la sandwicherie bénéficie au contraire. La critique tenant à la différence de destination avec la référence locative située à la même adresse se révèle donc inopérante. 

Par ailleurs, en ce qui concerne la critique des locataires tendant à voir appliquer une décote de la valeur locative par rapport à la référence du [Adresse 9] en raison d'une différence entre la valeur de marché et la valeur statutaire, il est observé que les preneuses invoquent différents chiffres, de 25 % (chiffre retenu par l'expertise amiable de M. [G]) à 40 % (chiffre le plus élevé présent dans les écritures des preneuses), dont aucun n'apparaît précisément justifié et dont certains tiennent compte uniquement de la différence invoquée entre la valeur de marché et la valeur statutaire, tandis que d'autres tiennent compte en outre des éléments précités relatifs à l'épidémie de covid-19 et aux différences de destination. La critique des preneuses est donc dénuée de pertinence, d'autant que l'expert judiciaire indique que la valeur qu'il propose ne correspond pas à la valeur de la nouvelle location du [Adresse 15], mais seulement à 83 % de cette valeur. 

Ainsi, au vu de l'ensemble de ce qui précède, la valeur locative sollicitée par les locataires, fondée sur l'élément de comparaison du [Adresse 9] et l'application d'une décote de 30 % par rapport à cette dernière n'apparaît pas fondée. 

De même, la valeur locative de 14.210 euros qu'elles réclament subsidiairement n'apparaît pas pertinente, dès lors, d'une part, qu'elle est calculée sur la base du loyer total de la référence voisine du [Adresse 9], et non sur la base de sa valeur unitaire, ce qui ne tient donc pas compte de la différence de surface avec les locaux loués, et, d'autre part, qu'elle procède d'un retraitement du loyer de 2024 de la référence voisine, d'un montant de 18.000 euros, pour obtenir un hypothétique loyer au 1er janvier 2022, d'un montant de 17.210 euros, dont rien n'indique qu'il a jamais eu cours de manière effective.

S'agissant des observations de M. [B], c'est à juste titre qu'il insiste sur l'importance du terme de comparaison relatif à l'agence immobilière du [Adresse 9]. Cependant, ces considérations ne sont pas de nature à remettre en cause l'estimation finale de l'expert judiciaire, celui-ci ayant justement privilégié cette référence locative. 

Par ailleurs, le bailleur invoque pour cette référence une valeur unitaire de 769,35 euros/m², mais ce montant, distinct de la valeur unitaire de 692 euros/m²/B mentionnée par l'expert judiciaire, n'est pas corroboré par les éléments produits, en ce compris l’e-mail du gérant de l'agence immobilière qu'il produit, qui se borne à faire état d'un loyer de 18.000 euros en 2024, ce qui n'est pas contesté. 

Enfin, il n’y a pas lieu de tenir compte d’un effet « bonbonnière », compte tenu de la configuration des locaux telle que décrite par l'expert, qui relève notamment une absence de façade étroite et une disposition en rectangle bénéficiant au contraire d’un bon linéaire de façade, d'une longueur de 6,15 mètres pour une profondeur maximale de 4,64 mètres.

Eu égard aux éléments étudiés dans les développements précédents, il convient de retenir, au 1er janvier 2022, la valeur locative unitaire de 575 euros/m²B/an proposée par l'expert.

En conséquence, la valeur locative totale avant correctifs au 1er janvier 2022 sera fixée à la somme de :

575 euros x 27,40 m²P = 15.755 euros.


e) Sur l'incidence des obligations respectives des parties

Les sociétés LE SCONE CAFE et BABEL DWICHS exposent que le droit de terrasse justifie une majoration de 2 %, les travaux prescrits par l'autorité administrative un abattement de 4 % et l'assurance de l'immeuble un abattement à hauteur de la quote-part de la preneuse, soit en l'espèce la somme de 184 euros. Elles ajoutent qu'il y a lieu d'appliquer un abattement au titre de l'impôt foncier, sa mise à la charge du preneur constituant une charge exorbitante, et que cet abattement doit être fixé à la somme de 485 euros, correspondant à l'impôt foncier de l'exercice 2022, et non à la somme de 466 euros retenue par l'expert judiciaire, correspondant à l'exercice 2021.

Par ailleurs, les locataires énoncent qu'il y a lieu de tenir compte de la clause d'accession en fin de jouissance en pratiquant un abattement de 10 %, soit 1.271,40 euros, au regard de l'importance des travaux réalisés en 2017, devis et factures à l'appui. 

En réplique, M. [B] soutient qu'il a été contractuellement prévu la prise en charge par la preneuse de l’impôt foncier, de sorte qu’il n’y a pas lieu de déduire la totalité de cette somme, cette situation pouvant tout au plus être retenue de manière générale au titre des minorations pour charges exorbitantes. S'agissant de la clause d'accession en fin de jouissance, il estime que l’accession ne jouera qu'au départ de la locataire, ce dont il résulte qu'il ne saurait être tenu compte de cette clause pour la détermination du montant du loyer, étant au surplus observé que la somme invoquée au titre des travaux est exorbitante au regard de la surface et de l'aménagement parfaitement ordinaire des lieux, que les travaux allégués ne concernent pas des travaux visés par la clause d'accession, et que les locataires ne démontrent pas avoir effectivement procédé au règlement des diverses factures. 

Sur la clause de prise en charge des travaux de mise en conformité, le bailleur souligne que l’application d’un abattement de 4 % n’est pas justifié au vu de l'état des locaux lors de la prise de possession et des investissements réalisés dans l'intervalle. Enfin, en ce qui concerne l'assurance propriétaire, M. [B] expose ne pas l'avoir réclamée à ce jour et que, dans le cas où elle serait prise en compte, le total cumulé des assurances représenterait 1,04 % du loyer, de sorte que le pourcentage de 2 % retenu à ce titre est excessif. 


Sur ce,

Selon l'article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

S’agissant de la charge de la taxe foncière, si l’article R.145-35 du code de commerce dispose que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, il est établi que, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. 

En l’espèce, il n’est pas contesté que le contrat de bail fait peser sur la preneuse la charge de la taxe foncière, ce qui justifie l'application d'une minoration de la valeur locative pour charge exorbitante, possibilité qu'admet le bailleur dans ses conclusions. Si les sociétés locataires invoquent un montant de l'impôt foncier 2022 de 485 euros, force est de constater qu'elles ne produisent aucun justificatif au soutien de leurs allégations, la pièce n° 15 citée en page 13 de leur mémoire correspondant à deux factures sans lien avec l'impôt foncier, de sorte qu'il y a lieu de fixer le montant de l'abattement au titre de l'impôt foncier à la somme de 466 euros, correspondant au montant non contesté de l'impôt foncier 2021. 

En ce qui concerne le droit de terrasse concédé sur le domaine public, l’expert applique à la valeur locative une majoration évaluée à 2 %. Il précise que la terrasse, d'une longueur de 6 m et d'une largeur de 0,80 m, représente 4,80 m². L'existence de cette terrasse n'est pas contestée, le bailleur ne forme aucune observation à son sujet, et les locataires s'accordent sur la majoration de 2 % proposée par l'expert, laquelle, en l’état de ces éléments, sera retenue.

Par ailleurs, il est constant que la clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux prescrits par l’autorité administrative, alors que ces travaux relèvent de son obligation de délivrance, constitue une clause exorbitante du droit commun et, en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative dont il convient de tenir compte dans l’appréciation de celle-ci. L'expert propose de retenir un abattement de 4 % au titre du transfert de la charge des travaux de mise en conformité, conformément à la demande des preneuses. Il est constaté que, pour contester cet abattement, le bailleur se borne à énoncer que la prise en considération de la clause litigieuse sous la forme d'un abattement dépend nécessairement de l'état des locaux donnés à bail lors de la prise de possession du preneur et des investissements réalisés dans l'intervalle par l'une ou l'autre des parties. Dès lors qu'il ne donne aucune précision sur les circonstances qu'il invoque tenant à l'état des locaux lors de leur délivrance ou aux investissements réalisés en l'espèce, un abattement de 4 % apparaît justifié au titre de la clause 27 stipulée en page 7 du bail.

En outre, dans la mesure où l’assurance de l’immeuble incombe normalement au propriétaire du local, la clause 22 insérée en page 6 du contrat de bail, en vertu de laquelle le bailleur s’en décharge sur la preneuse sans contrepartie, constitue une stipulation exorbitante du droit commun et un facteur de diminution de la valeur locative en application de l’article R.145-8 du code de commerce. Contrairement à ce que soutient M. [B], l'abattement sollicité par les preneuses et retenu par l'expert n'est pas de 2 % mais de 184 euros, représentant la quote-part de la preneuse. Ce montant est corroboré par les justificatifs versés par le bailleur lui-même, datés du 30 janvier 2024 et du 12 décembre 2024. En conséquence, il convient de retenir l'abattement sollicité de 184 euros. 

Quant la clause d'accession insérée en page 3 du bail, celle-ci stipule que tous les travaux et embellissements resteront acquis sans indemnité au bailleur, à moins qu'il n'exige la remise des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur. L'accession n'a donc vocation à jouer qu'en fin de jouissance, ce dont M. [B] déduit à tort qu'il ne saurait être tenu compte de cette clause dans la détermination du montant du loyer. En effet, dès lors que les travaux réalisés par la société LE SCONE CAFE ne sont pas encore devenus la propriété du bailleur, il convient d’évaluer la valeur locative en pratiquant un abattement pour ne pas en tenir compte. Il ressort de l’examen des factures et devis de la société Entreprise [H] qui concernent les travaux de rénovation entrepris dans les locaux en 2017, que le montant de ces travaux s’est élevé à 23.251,60 euros (21.844,70 + 1.406,90 ) et non à 68.752 euros ainsi que le mentionne l’expert qui, par erreur, a dû additionner les factures d’acomptes et indique d’ailleurs que le montant est trop élevé compte tenu des caractéristiques des locaux. Dès lors, il y a lieu de retenir au titre de la clause d'accession en fin de jouissance un abattement de 3 % sur la valeur locative. 


*****

Il résulte de ce qui précède que la valeur locative au 1er janvier 2022 s’évalue ainsi qu’il suit : 

- valeur locative avant correctif 15.755 euros
- abattement taxe foncière 466 euros
- majoration droit de terrasse de 2 % (15.755 x 2 % =) 315,10 euros
- abattement travaux de mise en conformité (15.755 x 4 % =) 630,20 
- abattement assurance - 184 euros
- abattement accession de 3 % (15.755 x 3 % =) 472,65

soit une somme totale de (15.755 – 466 + 315,10 – 630,2 – 184 – 472,65 =) 14.317,25 euros.




1-3 Sur le montant du loyer du bail renouvelé


Au 1er janvier 2022, la valeur locative de 14.317,25 euros étant inférieure au loyer plafonné de 17.569,81 euros, le montant annuel du loyer du bail renouvelé sera fixé à 14.317,25 euros, hors charges et hors taxes.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 29 juillet 2023, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.


2- Sur les demandes accessoires


En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il y a lieu d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

L'exécution provisoire est de droit, sans qu'il soit besoin de l'ordonner au dispositif du présent jugement.



PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Fixe à la somme de 14.317,25 euros (quatorze mille trois cent dix-sept euros et vingt-cinq centimes), hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2022, le loyer annuel du bail renouvelé entre M. [J] [B] et la société LE SCONE CAFE, aux droits de laquelle se trouve la société BABEL DWICHS à compter du 1er octobre 2022, pour les locaux situés à [Adresse 16] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter à compter du 29 juillet 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre la société LE SCONE CAFE et la société BABEL DWICHS d'une part et M. [J] [B] d'autre part ;


Rejette les demandes formées par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1], le 26 mars 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-23, code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code monetaire et financier L112-2, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce R145-2, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33, code de commerce R145-35, code de commerce R145-11). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 29 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/05968

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code monetaire et financier L112-2, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce R145-2, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33, code de commerce R145-35, code de commerce R145-11

• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Statue à nouveau en déboutant le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00086

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code monetaire et financier L112-2, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce R145-2, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33, code de commerce R145-11

• 13 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/12522

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce R145-2, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33, code de commerce R145-11

• 12 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/15202

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-3, code monetaire et financier L112-2, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce R145-2, code de commerce L145-33, code de commerce R145-35, code de commerce R145-11

• 16 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/13305

  en commun : code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code monetaire et financier L112-2, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce R145-2, code de commerce R145-35, code de commerce R145-11

• 10 septembre 2026 · Tribunal judiciaire d'Arras · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/00002

  en commun : code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code monetaire et financier L112-2, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce R145-2, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33

• 12 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Melun · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01798

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code monetaire et financier L112-2, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-2, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33

• 5 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/16225

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-3, code monetaire et financier L112-2, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce R145-2, code de commerce L145-34, code de commerce R145-35, code de commerce R145-11

Mise à jour de la source le 2026-03-26T21:04:48.273Z.