Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 30 juillet 2026, n° 23/06348

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 24 février 2009, la société Altarea, aux droits de laquelle est venue la S.A.S. [P] [W], a donné à bail commercial à la S.A.R.L. B.D.L un local n°8 dépendant du centre commercial « [Adresse 4] [W] » situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de dix années, à compter du 28 août 2009 avec échéance au 27 août 2019, moyennant un loyer annuel de base initial de 32.375 euros hors taxes et hors charges et un loyer variable additionnel sur le chiffre d'affaires hors taxes de 6 %, TVA en sus.

La destination est la suivante : « [Localité 5], Restaurant, Brasserie, [Localité 6] de thé, Glacier, Vente à emporter ».

Par acte d'huissier de justice signifié le 29 avril 2020, la S.A.R.L. B.D.L a sollicité de la S.A.S. [P] [W] le renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions et pour une durée de dix années du 1er juillet 2020 au 30 juin 2030.

Par acte extrajudiciaire signifié le 23 juillet 2020, la S.A.S. [P] [W] a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020, mais a sollicité la fixation du loyer de base à la somme de 60.000 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 février 2022, la S.A.S. [P] [W] a notifié à la S.A.R.L. B.D.L un mémoire préalable en fixation du loyer de base annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à la somme de 60.000 euros hors charges et hors taxes.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 mai 2023, la S.A.S. [P] [W] a fait assigner la S.A.R.L. B.D.L à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

« - Voir dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de dix ans à compter du 1er juillet 2020, aux clauses et conditions du bail échu, sauf à appliquer les dispositions d’ordre public de la loi Pinel, et en ce compris la clause de loyer variable ;
- Fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 60 000 € hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020 ;
- Dire et juger que le loyer de base fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet ;
- Dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
- S’entendre la société B.D.L. condamnée aux dépens ;

SUBSIDIAIREMENT

- Voir désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par l’article 7.2 du bail et qui devront être recherchés dans le Centre Commercial « [Adresse 5] » à [Localité 7] qui constitue une unité autonome de marché ;

LOYER PROVISIONNEL

- Voir dans ce cas fixer au montant ci-dessus le loyer de base provisionnel que le preneur devra régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer :
- Voir dans ce cas réserver les dépens ».

Par jugement avant-dire droit du 9 février 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a, en substance :

- rejeté l'exception d'incompétence territoriale soulevée par la S.A.R.L. B.D.L; 
- constaté le principe du renouvellement du bail commercial liant les parties à compter du 1er juillet 2020 ;
- ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2020 au regard des stipulations de l'article 7.2. du contrat de bail ainsi que des dispositions des articles L145-33 et R145-3 à R.145-8 du code de commerce et désigné Mme [U] [E] épouse [Q] pour y procéder ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 11 juin 2025.


Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 25 février 2026, la S.A.S. [P] [W] demande au juge des loyers commerciaux de :

- débouter la S.A.R.L. B.D.L de l’ensemble de ses demandes ;
- dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de dix ans à compter du 1er juillet 2020, aux clauses et conditions du bail échu, sauf à appliquer les dispositions d’ordre public de la loi Pinel, et en ce compris la clause de loyer variable ;
- fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 67 000 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020 ;
- dire et juger que le loyer de base fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet et condamner la S.A.R.L. B.D.L ;
- dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner la S.A.R.L. B.D.L aux dépens.


Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception dont la notification n’apparaît pas contestée, la S.A.R.L. B.D.L demande au juge des loyers commerciaux de :

- confirmer la valeur locative proposée par l’expert judiciaire, soit une valeur locative hors taxes et hors charges de 260 euros/m² ;
- appliquer une décote à hauteur de 20 % de la valeur locative ;
- fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 36 400 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020 ;
- débouter la S.A.S. [P] [W] de l’ensemble de ses demandes ;
- rejeter la demande de la S.A.S. [P] [W] de voir fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 60 000 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020 ;
- rejeter la demande de la S.A.S. [P] [W] de voir juger que le loyer de base fixé portera intérêts à compter de sa date d’effet ;
-rejeter la demande de la S.A.S. [P] [W] de voir le loyer provisionnel fixé à 60 000 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020 ;
- fixer au montant ci-dessus, soit à 30 000 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020, le loyer de base provisionnel [sic] que le preneur devra régler ;
- condamner la S.A.S. [P] [W] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et l’avance des frais d’expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé plus ample de leurs moyens, qui seront résumés en substance dans la partie motivation.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 16 avril 2026.

La décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile et de l’article R.145-25 du code de procédure civile, le juge des loyers commerciaux n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. 

Il appert qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’injonction de la S.A.S. SAS [P] [W] à communiquer le contrat de bail du local n°7 formulée par la S.A.R.L. B.D.L dans le corps de son mémoire mais non énoncée dans son dispositif. 

Il sera également rappelé que par jugement du 9 février 2024, le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er juillet 2020 a été constaté.


Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.


Sur les caractéristiques des locaux

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire non contesté par les parties sur ce point que les locaux donnés à bail se situent au sein du centre commercial « [Adresse 6] » dans la commune de [Localité 8], à l’est de cette dernière et à proximité des secteurs [W], [Adresse 7] en pleine mutation vers une zone d’aménagement concerté.

Le centre commercial dont dépendent les locaux loués est à 500 mètres environ de la sortie 15 « [Adresse 8] » de la rocade, à moins de 1,5 km du nœud autoroutier rocade /A68 (autoroute [Localité 8] / [Localité 9]) et le long de la route de [Localité 10] (M 112). L’emplacement est accessible en métro (terminus de ligne A).



Les locaux loués dépendent d’un ensemble immobilier qui comprend :

- un bâtiment principal au rez-de-chaussée à usage de centre commercial ;
- un bâtiment à usage de magasin de vente d’accessoires automobiles ;
- une station-service ; et 
- environ 2.800 places de stationnement dont 900 environ en sous-sol.

Les locaux pris à bail (lot 8) sont plus particulièrement situés à l’Est de la porte de [Localité 8] et à l’Ouest de la porte Comminges, en façade sud du bâtiment principal, face à l’espace de parking aérien sud et uniquement accessible depuis l’extérieur. Le bâtiment principal est de type industriel avec une structure métallique avec un bardage varié de type terre cuite au niveau de la façade.

Les locaux situés sont composés comme suit :

- un rez-de-chaussée ;
- une terrasse ;
- un étage (mezzanine) ;

Le rez-de-chaussée est accessible par une marche depuis la terrasse ou la rampe d’accès PMR.

Les locaux sont composés comme suit :

Au rez-de-chaussée :

- une salle de restauration avec un comptoir, un revêtement de peinture, et un faux-plafond peint composé d’éclairage et de grilles pour le chauffage/la climatisation ;
- au fond à gauche de la salle de restauration, des sanitaires composés d’un water-closet et d’un lavabo accessibles aux personnes à mobilité à réduite ;
- un dégagement situé au fond à droite de la salle de restauration comprenant une sortie de secours ;
- une cuisine desservie par le dégagement comprenant l’escalier vers l’étage et séparée en deux espaces, dont l’un est consacré à la préparation et l’autre à la plonge, avec un des murs carrelés toute hauteur, et un éclairage intégré dans le faux-plafond ;

La terrasse est séparée de la salle de restauration par une rampe d’accès PMR ; elle peut être ouverte ou fermée.

A l’étage mezzanine (construit au cours du bail avec l’autorisation du bailleur) :

- un dégagement desservant à gauche une réserve et la chambre froide ;
- en face une réserve commandant une seconde réserve, inaccessible le jour de la visite de l’expert judiciaire ;
- à droite un water-closet avec un lave-mains pour le personnel, le vestiaire et un bureau, avec des murs peints ou recouverts de faïences, un sol recouvert de revêtement souple de type linoléum et avec un bardage.

L’expert judiciaire souligne que les locaux en rez-de-chaussée sont en bon état d’entretien, mais qu’à l’étage, ils ont un faible niveau de finition et le rafraîchissement de l’ensemble lui paraît nécessaire.

La S.A.S. [P] [W] et la S.A.R.L. B.D.L ne contestent pas l’appréciation de la consistance des locaux faite par l’expert judiciaire.

S’agissant de la surface des locaux, l’expert a retenu une surface totale brute de 248,11 m² des locaux, en se fondant sur le plan du local réalisé par M. [K] [F], géomètre-expert en août 2009 et mis à jour en septembre 2018 et en fonction de l’accord des parties durant les opérations d’expertise sur la surface de la terrasse acceptée de 29,91 m².

Après application des coefficients de pondérations, l’expert judiciaire a estimé la surface totale pondérée des locaux comme suit :

- RDC : 175,38 m² * 1 = 175,38 ;
- R+1 : 42,82 m² * 0,30 = 12,85 ;
- terrasse couverte (hors rampe d’accès) : 29,91 m² * 0,30 = 8,97 ;

Soit une surface totale pondérée de : 197,20 M²B.

La S.A.S. [P] [W] ne conteste pas la surface utile retenue par l’expert mais sollicite en revanche de ne pas pondérer ladite surface, aux motifs que la clause 3.2.1 du titre III des conditions générales du contrat de bail interdit toute pondération pour la fixation du loyer en renouvellement.

La S.A.R.L. B.D.L conteste la surface utile retenue par l’expert judiciaire et sollicite que soit retenue une surface utile de 175 m²P conformément au plan annexé au contrat de bail et déduction faite de la surface de la mezzanine et de la terrasse lesquelles ne font pas parties de l’assiette contractuellement définie du contrat de bail. Elle précise que la mezzanine est démontable, non accessible au public et qu’elle l’a entièrement construite à ses frais de sorte qu’il ne peut en être tenue compte dans la détermination des surfaces. A titre subsidiaire, si la terrasse devait être incluse dans la surface utile, elle estime qu’il faut déduire la partie non accessible de la terrasse en fonction de la rampe d’accès.
Elle indique en outre que seule la surface contractuellement définie doit être prise en compte pour le calcul du loyer en renouvellement et elle n’exprime aucune contestation quant à la pondération des surfaces opérée par l’expert judiciaire.

Sur ce, la clause 2.1.2 « Surface » des conditions particulières du contrat de bail prévoit une « Surface totale : 175 m² environ, outre une terrasse de 36 m² environ hors rampe d’accès handicapé ». 

Il est également stipulé que la S.A.R.L. B.D.L est autorisée à construire une mezzanine de 35m² environ à usage technique et de réserve, démontable et non accessible au public.

La clause 3.2.1 des conditions générales du bail intitulée « Modalités de calcul de la surface contractuelle » stipule que « La superficie totale contractuelle, mentionnée à l’article 2.1.2, est calculée à partir :

- des axes des murs (ou cloisons ou poteaux) mitoyens entre le local et d’autres locaux privatifs,
- des nus extérieurs des murs (ou cloisons ou poteaux) mitoyens entre le local et des parties communes,
- des nus extérieurs des murs mitoyens avec d’autres immeubles ou des murs extérieurs de l’immeuble,
- de la limite entre le local et des parties communes ou l’extérieur en l’absence de murs, sans déduction des trémies, poteaux, gaines, réseaux, ni cloisons intérieures.

Le Preneur accepte expressément ce mode contractuel de détermination de la surface donnée à bail.

La superficie contractuelle, mentionnée à l’article 2.1.2, s’entend dans sa globalité, sans qu’aucune pondération ne soit pratiquée ; il en sera de même lors des éventuels renouvellements successifs du bail, ce qui est expressément accepté par le preneur ».

La clause 7.2 des conditions générales du bail intitulée « Loyer de renouvellement » stipule quant à elle que « En cas de litige devant le juge des loyers commerciaux sur le loyer de base de renouvellement, la valeur locative sera déterminée, à la date d’effet du renouvellement, par application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-2 à R.145-11 du code de commerce [...] ».

Il ressort de ces stipulations contractuelles, lesquelles doivent s’interpréter dans leur globalité, que la désignation contractuelle des locaux loués comprend une surface en rez-de-chaussée, une mezzanine en étage ainsi qu’une terrasse, contrairement à ce qu’affirme la S.A.R.L. B.D.L.

Il est donc justifié par l’expert judiciaire de prendre en compte dans l’appréciation des surfaces la mezzanine en étage démontable ainsi que la terrasse des locaux.

Par ailleurs, au regard des stipulations contractuelles susmentionnées, il n’est nullement établi que les parties ont dérogé conventionnellement au principe de la pondération des surfaces dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer en renouvellement à la valeur locative. Au contraire, il convient de relever que les parties ont exprimé expressément leur volonté d’appliquer les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce et donc plus particulièrement l’article R.145-3 du code susvisé posant le principe de la pondération des surfaces utiles en cas de litige devant le juge des loyers commerciaux sur le loyer de base de renouvellement et pour la détermination judiciaire de la valeur locative.

Les parties ont seulement entendu écarter le principe de la pondération dans le cadre de la détermination de la surface contractuelle, laquelle se distingue de la surface utile prise en compte pour la détermination judiciaire de la valeur locative. En effet, la surface utile se définit, selon la 6ème édition de charte de l’expertise immobilière, comme la surface de plancher de la construction déduction faite des éléments structuraux et des circulations verticales, alors que la surface contractuelle correspond à la surface des locaux désignée contractuellement et librement par les parties pour éviter notamment toute action en réduction de loyer liée à une surface erronée, et qui est déterminée selon des critères ou une méthode de calcul qui peuvent être différents de ceux pris en compte dans le cadre d’une expertise judiciaire immobilière.

En conséquence, il est justifié par l’expert judiciaire de déterminer la surface utile des locaux loués à hauteur de 248,11 m² et de leur appliquer une pondération, conformément à la 6ème édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, laquelle n’est pas contestée par les parties.

Il sera donc retenu une surface pondérée totale de 197,20 m²B pour les locaux considérés. 


Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

D’après l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, il est rappelé que conformément à la clause 7.2 du contrat de bail, le montant du loyer de base du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative par référence aux autres loyers de base du même centre commercial, à savoir les loyers de base indexés du centre commercial ayant été librement conclus dans le cadre de la prise à bail de nouveaux locaux ou renouvelés à l’amiable au cours de l’année du renouvellement du bail et des deux années précédentes, et correspondant de préférence au même secteur d’activité, ainsi qu’à des surfaces sensiblement comparables. Ladite clause précise que lesdites références feront l’objet d’éventuels ajustement par application des articles R.145-3, R.145-4, R.145-5 et R.145-8 du code de commerce.

L’expert a retenu 9 références dans le centre commercial, constituées de nouvelles locations au prix du marché, avec des prix oscillant entre 343,96 euros par m² pour une activité de restauration de spécialités thaïlandaises dont le bail a pris effet au 20 mai 2021 et 909,29 euros par m² pour une activité de prêt-à-porter femme dont le bail a pris effet au 27 août 2019.

Sur les 9 références, 6 références concernent des activités de restauration, dont 3 de restauration rapide ; 1 référence concerne une activité de boulangerie, pâtisserie ; 1 référence concerne une activité de prêt-à-porter femme ; et 1 référence concerne une activité de prêt-à-porter homme. Les surfaces pondérées des locaux de référence oscillent entre 75,07 m² et 190,10 m² et avec des dates d’effet comprises entre le 28 janvier 2015 et le 21 mai 2021.

Au terme de son analyse, l’expert judiciaire évalue la valeur locative unitaire avant correctifs à 260 euros/m²P.

La S.A.S. [P] [W] estime la valeur unitaire locative à 270 euros/m²P, aux motifs que les références concernant les enseignes « B CHEF », « TOKAMI », « PITAYA » et « LA BRIOCHE DOREE » sont les plus pertinentes à raison de leur destination contractuelle similaire à celle autorisée pour les locaux loués à la S.A.R.L. B.D.L et leur date d’effet. Elle ajoute que s’il est justifié d’opérer une différence entre les locaux qui ont accès à la galerie et ceux qui en sont dépourvus à l’instar des locaux loués, elle considère qu’il n’a pas lieu de retenir l’abattement de 25 % appliqué par l’expert judiciaire sur les références les plus basses.

La S.A.R.L. B.D.L adhère au prix unitaire avant correctifs retenu par l’expert judiciaire. Elle indique que le bailleur n’a transmis à l’expert que les références qui l’arrangent et qui ne portent que sur les prix les plus élevés alors même qu’elles ne sont pas comparables aux locaux loués en termes de date d’effet, de secteur d’activité, de surfaces et de conditions d’exploitation. Elle ajoute que les références versées par le bailleur et retenues par l’expert judiciaire disposent d’une meilleure visibilité que les locaux loués ainsi qu’une plus grande proximité avec des portes d’accès du centre commercial ou avec la galerie marchande. Par ailleurs, elle fait valoir que les références de restauration retenues concernent des activités de restauration rapide nullement assimilables à l’activité de restauration traditionnelle exercée dans les locaux loués laquelle bénéficie d’un flux de chalandise moins important. En outre, elle estime qu’il y a lieu de prendre en compte la visibilité réduite des locaux loués lesquels ne possèdent aucun accès ni visibilité depuis l’intérieur de la galerie marchande et leur emplacement à proximité des portes d’entrées du centre commercial « [Localité 8] » et du « COMMINGES » bénéficiant d’un flux de piéton moins important.

Sur ce, s'agissant des valeurs de référence, le bail expiré faisant mention de loyers de référence de base du même centre commercial « correspondant de préférence au même secteur d’activité, ainsi qu’à des surfaces sensiblement comparables », il est justifié de prendre en compte de façon prioritaire les seules références d'une activité de même nature que celle exercée dans les locaux loués, soit l'activité de « bar, restaurant, brasserie, salon de thé, glacier, vente à emporter ». Il convient toutefois de s'attacher également aux locaux équivalents quant à leurs caractéristiques, leur emplacement dans le centre commercial et la date d'effet du bail, dès lors que le contrat de bail prévoit un ajustement des références en tenant compte de leurs différences quant à l’activité exercée, les caractéristiques des locaux, et les obligations pesant sur les parties.

Aussi, c'est à juste titre que l'expert a mentionné les références de restaurants et d'autres enseignes de restauration rapide, de prêt-à-porter, et de boulangerie/pâtisserie.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’affirme la S.A.R.L. B.D.L, l’expert judiciaire, pour affiner son comparatif des références, a pris en compte dans son analyse les caractéristiques des locaux loués, leur emplacement dans le centre commercial qui bénéficie d’une moins bonne visibilité et accessibilité, la date d’effet du renouvellement et la destination contractuelle des locaux loués. L’expert judiciaire a ainsi retenu un prix unitaire inférieur à la valeur la plus basse des références déterminée à 345 euros par m².

Enfin, il n’est nullement justifié par la S.A.S. [P] [W] de fixer un prix unitaire supérieur à 260 euros par mètre carré, en considération des références précitées et de l’absence d’accès depuis la galerie.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, notamment des prix couramment pratiqués dans le voisinage, de l’emplacement des locaux (absence de visibilité depuis l’intérieur de la galerie, absence d’accès depuis la galerie), des caractéristiques des locaux (nécessité de rafraîchir le 1er étage, absence de continuité entre la salle de restauration et la terrasse séparée par une rampe d’accès), le prix unitaire de 260 euros/m²B proposé par l'expert judiciaire sera retenu.

La valeur locative à la date du 1er juillet 2020 avant abattement s'établit donc à la somme en principale de 51.272 euros (260 euros/m²B x 197,20 m²B = 51.272). 


Sur les correctifs

L'article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

La S.A.S. [P] [W] ne formule aucune observation sur la demande d’abattement de la S.A.R.L. B.D.L.

La S.A.R.L. B.D.L. sollicite d’appliquer une décote de la valeur locative qui ne pourra être inférieure à 20 % afin d’une part, de tenir compte du contexte de la crise sanitaire et de ses conséquences sur l’attractivité et de la fréquentation du centre commercial au moment de la date de renouvellement du bail, soit au 1er juillet 2020 ; et d’autre part, de compenser la perte de valeur du fonds de commerce résultant des nuisances subies à raison de l’utilisation du parking par les usagers du métro le rendant indisponible pour la potentielle clientèle du restaurant, de l’absence de visibilité au sein du centre commercial, et des travaux de rénovation du sol du parking réalisés par le bailleur en face des locaux loués.

En l’espèce, en premier lieu, il résulte de ce qui précède qu’il a déjà été tenu compte lors de la fixation du prix unitaire de l’emplacement des locaux loués au sein du centre commercial ainsi que de leur visibilité, de sorte qu’il ne peut être appliqué une décote à ce titre une seconde fois sur la valeur locative brute.

De surcroît, l’utilisation du parking par les usagers du métro est une circonstance étrangère aux critères de détermination de la valeur locative et ne peut donc être considéré comme un facteur de diminution de cette dernière.

Il n’y a lieu à aucune décote à ce titre contrairement à ce qu’indique la S.A.R.L. B.D.L.

En outre, le fait que le renouvellement ait lieu au 1er juillet 2020 au cours de la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 n'a, au cas d'espèce, aucune incidence sur la valeur locative. En effet, s’il est établi et non contesté que des mesures gouvernementales de fermetures administratives et de restriction des déplacements ont été prises dans le cadre de la lutte contre la propagation de la covid-19, la S.A.R.L. B.D.L n’établit nullement que cette crise sanitaire a eu un effet sur les valeurs locatives au sein du centre commercial dont dépendent les locaux loués. Le plan du centre commercial non daté versé aux débats par la S.A.R.L. B.D.L sur lequel figure des notes manuscrites de cellules vacantes dans le centre commercial n’est nullement corroboré par des éléments extérieurs et objectifs permettant de démontrer l’augmentation du nombre de cellules vacantes au sein du centre commercial et en lien avec la crise sanitaire au moment de la date de renouvellement du bail.

En conséquence, la S.A.R.L. B.D.L est mal fondée à solliciter une décote de 20 % de la valeur locative.

La valeur locative est donc de 51.272 euros au 1er juillet 2020.


Sur la demande de fixation du loyer provisionnel

Le présent jugement tend à déterminer le loyer de base en renouvellement, postérieurement à la désignation d’un expert judiciaire. Il n’y a donc pas lieu de fixer un loyer provisionnel durant la durée de l’instance laquelle prend fin à la date de prononcé de ce jugement.

En conséquence, la S.A.R.L. B.D.L sera déboutée de sa demande de fixation du loyer provisionnel.


Sur les intérêts et leur capitalisation

En application des deux premiers alinéas de l'article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

Il est constant que la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d'une condamnation.

En l'espèce, la S.A.R.L. B.D.L a payé, depuis le 1er juillet 2020 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d'un montant inférieur à celui du bail renouvelé.

Par ailleurs, en application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Les intérêts au taux légal seront donc dus à compter à compter du 4 mai 2023, date de l’assignation introductive de la présente instance pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement.

Quant à la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil, à compter de la date de l’assignation qui comporte cette demande.


Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

Fixe à la somme annuelle de 51.272 euros (cinquante et un mille deux cent soixante-douze euros) hors taxes et hors charges le montant du loyer de base du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 entre la S.A.S. SAS [P] [W] et la S.A.R.L. B.D.L portant sur le local n°8 dépendant du centre commercial dénommé « [Adresse 6] » situé à [Adresse 9] ;

Dit que l’arriéré de loyers de loyers dû par la S.A.R.L. B.D.L est assorti des intérêts au taux légal courant sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû, ce à compter du 4 mai 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement,

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 ;

Déboute la S.A.R.L. B.D.L de sa demande de fixation du loyer provisionnel ;

Condamne la S.A.S. [P] [W] et la S.A.R.L. B.D.L à prendre en charge, chacune pour moitié, les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Rejette les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 30 juillet 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/06348
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2ZR


N° MINUTE : 1

Assignation du :
04 Mai 2023

Jugement de fixation



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 30 Juillet 2026

DEMANDERESSE

S.A.S SAS [P] [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0009



DEFENDERESSE

S.A.R.L B.D.L
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 16 Avril 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 24 février 2009, la société Altarea, aux droits de laquelle est venue la S.A.S. [P] [W], a donné à bail commercial à la S.A.R.L. B.D.L un local n°8 dépendant du centre commercial « [Adresse 4] [W] » situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de dix années, à compter du 28 août 2009 avec échéance au 27 août 2019, moyennant un loyer annuel de base initial de 32.375 euros hors taxes et hors charges et un loyer variable additionnel sur le chiffre d'affaires hors taxes de 6 %, TVA en sus.

La destination est la suivante : « [Localité 5], Restaurant, Brasserie, [Localité 6] de thé, Glacier, Vente à emporter ».

Par acte d'huissier de justice signifié le 29 avril 2020, la S.A.R.L. B.D.L a sollicité de la S.A.S. [P] [W] le renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions et pour une durée de dix années du 1er juillet 2020 au 30 juin 2030.

Par acte extrajudiciaire signifié le 23 juillet 2020, la S.A.S. [P] [W] a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020, mais a sollicité la fixation du loyer de base à la somme de 60.000 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 février 2022, la S.A.S. [P] [W] a notifié à la S.A.R.L. B.D.L un mémoire préalable en fixation du loyer de base annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à la somme de 60.000 euros hors charges et hors taxes.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 mai 2023, la S.A.S. [P] [W] a fait assigner la S.A.R.L. B.D.L à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

« - Voir dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de dix ans à compter du 1er juillet 2020, aux clauses et conditions du bail échu, sauf à appliquer les dispositions d’ordre public de la loi Pinel, et en ce compris la clause de loyer variable ;
- Fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 60 000 € hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020 ;
- Dire et juger que le loyer de base fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet ;
- Dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
- S’entendre la société B.D.L. condamnée aux dépens ;

SUBSIDIAIREMENT

- Voir désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par l’article 7.2 du bail et qui devront être recherchés dans le Centre Commercial « [Adresse 5] » à [Localité 7] qui constitue une unité autonome de marché ;

LOYER PROVISIONNEL

- Voir dans ce cas fixer au montant ci-dessus le loyer de base provisionnel que le preneur devra régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer :
- Voir dans ce cas réserver les dépens ».

Par jugement avant-dire droit du 9 février 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a, en substance :

- rejeté l'exception d'incompétence territoriale soulevée par la S.A.R.L. B.D.L; 
- constaté le principe du renouvellement du bail commercial liant les parties à compter du 1er juillet 2020 ;
- ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2020 au regard des stipulations de l'article 7.2. du contrat de bail ainsi que des dispositions des articles L145-33 et R145-3 à R.145-8 du code de commerce et désigné Mme [U] [E] épouse [Q] pour y procéder ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 11 juin 2025.


Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 25 février 2026, la S.A.S. [P] [W] demande au juge des loyers commerciaux de :

- débouter la S.A.R.L. B.D.L de l’ensemble de ses demandes ;
- dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de dix ans à compter du 1er juillet 2020, aux clauses et conditions du bail échu, sauf à appliquer les dispositions d’ordre public de la loi Pinel, et en ce compris la clause de loyer variable ;
- fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 67 000 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020 ;
- dire et juger que le loyer de base fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet et condamner la S.A.R.L. B.D.L ;
- dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner la S.A.R.L. B.D.L aux dépens.


Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception dont la notification n’apparaît pas contestée, la S.A.R.L. B.D.L demande au juge des loyers commerciaux de :

- confirmer la valeur locative proposée par l’expert judiciaire, soit une valeur locative hors taxes et hors charges de 260 euros/m² ;
- appliquer une décote à hauteur de 20 % de la valeur locative ;
- fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 36 400 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020 ;
- débouter la S.A.S. [P] [W] de l’ensemble de ses demandes ;
- rejeter la demande de la S.A.S. [P] [W] de voir fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 60 000 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020 ;
- rejeter la demande de la S.A.S. [P] [W] de voir juger que le loyer de base fixé portera intérêts à compter de sa date d’effet ;
-rejeter la demande de la S.A.S. [P] [W] de voir le loyer provisionnel fixé à 60 000 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020 ;
- fixer au montant ci-dessus, soit à 30 000 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020, le loyer de base provisionnel [sic] que le preneur devra régler ;
- condamner la S.A.S. [P] [W] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et l’avance des frais d’expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé plus ample de leurs moyens, qui seront résumés en substance dans la partie motivation.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 16 avril 2026.

La décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile et de l’article R.145-25 du code de procédure civile, le juge des loyers commerciaux n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. 

Il appert qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’injonction de la S.A.S. SAS [P] [W] à communiquer le contrat de bail du local n°7 formulée par la S.A.R.L. B.D.L dans le corps de son mémoire mais non énoncée dans son dispositif. 

Il sera également rappelé que par jugement du 9 février 2024, le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er juillet 2020 a été constaté.


Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.


Sur les caractéristiques des locaux

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire non contesté par les parties sur ce point que les locaux donnés à bail se situent au sein du centre commercial « [Adresse 6] » dans la commune de [Localité 8], à l’est de cette dernière et à proximité des secteurs [W], [Adresse 7] en pleine mutation vers une zone d’aménagement concerté.

Le centre commercial dont dépendent les locaux loués est à 500 mètres environ de la sortie 15 « [Adresse 8] » de la rocade, à moins de 1,5 km du nœud autoroutier rocade /A68 (autoroute [Localité 8] / [Localité 9]) et le long de la route de [Localité 10] (M 112). L’emplacement est accessible en métro (terminus de ligne A).



Les locaux loués dépendent d’un ensemble immobilier qui comprend :

- un bâtiment principal au rez-de-chaussée à usage de centre commercial ;
- un bâtiment à usage de magasin de vente d’accessoires automobiles ;
- une station-service ; et 
- environ 2.800 places de stationnement dont 900 environ en sous-sol.

Les locaux pris à bail (lot 8) sont plus particulièrement situés à l’Est de la porte de [Localité 8] et à l’Ouest de la porte Comminges, en façade sud du bâtiment principal, face à l’espace de parking aérien sud et uniquement accessible depuis l’extérieur. Le bâtiment principal est de type industriel avec une structure métallique avec un bardage varié de type terre cuite au niveau de la façade.

Les locaux situés sont composés comme suit :

- un rez-de-chaussée ;
- une terrasse ;
- un étage (mezzanine) ;

Le rez-de-chaussée est accessible par une marche depuis la terrasse ou la rampe d’accès PMR.

Les locaux sont composés comme suit :

Au rez-de-chaussée :

- une salle de restauration avec un comptoir, un revêtement de peinture, et un faux-plafond peint composé d’éclairage et de grilles pour le chauffage/la climatisation ;
- au fond à gauche de la salle de restauration, des sanitaires composés d’un water-closet et d’un lavabo accessibles aux personnes à mobilité à réduite ;
- un dégagement situé au fond à droite de la salle de restauration comprenant une sortie de secours ;
- une cuisine desservie par le dégagement comprenant l’escalier vers l’étage et séparée en deux espaces, dont l’un est consacré à la préparation et l’autre à la plonge, avec un des murs carrelés toute hauteur, et un éclairage intégré dans le faux-plafond ;

La terrasse est séparée de la salle de restauration par une rampe d’accès PMR ; elle peut être ouverte ou fermée.

A l’étage mezzanine (construit au cours du bail avec l’autorisation du bailleur) :

- un dégagement desservant à gauche une réserve et la chambre froide ;
- en face une réserve commandant une seconde réserve, inaccessible le jour de la visite de l’expert judiciaire ;
- à droite un water-closet avec un lave-mains pour le personnel, le vestiaire et un bureau, avec des murs peints ou recouverts de faïences, un sol recouvert de revêtement souple de type linoléum et avec un bardage.

L’expert judiciaire souligne que les locaux en rez-de-chaussée sont en bon état d’entretien, mais qu’à l’étage, ils ont un faible niveau de finition et le rafraîchissement de l’ensemble lui paraît nécessaire.

La S.A.S. [P] [W] et la S.A.R.L. B.D.L ne contestent pas l’appréciation de la consistance des locaux faite par l’expert judiciaire.

S’agissant de la surface des locaux, l’expert a retenu une surface totale brute de 248,11 m² des locaux, en se fondant sur le plan du local réalisé par M. [K] [F], géomètre-expert en août 2009 et mis à jour en septembre 2018 et en fonction de l’accord des parties durant les opérations d’expertise sur la surface de la terrasse acceptée de 29,91 m².

Après application des coefficients de pondérations, l’expert judiciaire a estimé la surface totale pondérée des locaux comme suit :

- RDC : 175,38 m² * 1 = 175,38 ;
- R+1 : 42,82 m² * 0,30 = 12,85 ;
- terrasse couverte (hors rampe d’accès) : 29,91 m² * 0,30 = 8,97 ;

Soit une surface totale pondérée de : 197,20 M²B.

La S.A.S. [P] [W] ne conteste pas la surface utile retenue par l’expert mais sollicite en revanche de ne pas pondérer ladite surface, aux motifs que la clause 3.2.1 du titre III des conditions générales du contrat de bail interdit toute pondération pour la fixation du loyer en renouvellement.

La S.A.R.L. B.D.L conteste la surface utile retenue par l’expert judiciaire et sollicite que soit retenue une surface utile de 175 m²P conformément au plan annexé au contrat de bail et déduction faite de la surface de la mezzanine et de la terrasse lesquelles ne font pas parties de l’assiette contractuellement définie du contrat de bail. Elle précise que la mezzanine est démontable, non accessible au public et qu’elle l’a entièrement construite à ses frais de sorte qu’il ne peut en être tenue compte dans la détermination des surfaces. A titre subsidiaire, si la terrasse devait être incluse dans la surface utile, elle estime qu’il faut déduire la partie non accessible de la terrasse en fonction de la rampe d’accès.
Elle indique en outre que seule la surface contractuellement définie doit être prise en compte pour le calcul du loyer en renouvellement et elle n’exprime aucune contestation quant à la pondération des surfaces opérée par l’expert judiciaire.

Sur ce, la clause 2.1.2 « Surface » des conditions particulières du contrat de bail prévoit une « Surface totale : 175 m² environ, outre une terrasse de 36 m² environ hors rampe d’accès handicapé ». 

Il est également stipulé que la S.A.R.L. B.D.L est autorisée à construire une mezzanine de 35m² environ à usage technique et de réserve, démontable et non accessible au public.

La clause 3.2.1 des conditions générales du bail intitulée « Modalités de calcul de la surface contractuelle » stipule que « La superficie totale contractuelle, mentionnée à l’article 2.1.2, est calculée à partir :

- des axes des murs (ou cloisons ou poteaux) mitoyens entre le local et d’autres locaux privatifs,
- des nus extérieurs des murs (ou cloisons ou poteaux) mitoyens entre le local et des parties communes,
- des nus extérieurs des murs mitoyens avec d’autres immeubles ou des murs extérieurs de l’immeuble,
- de la limite entre le local et des parties communes ou l’extérieur en l’absence de murs, sans déduction des trémies, poteaux, gaines, réseaux, ni cloisons intérieures.

Le Preneur accepte expressément ce mode contractuel de détermination de la surface donnée à bail.

La superficie contractuelle, mentionnée à l’article 2.1.2, s’entend dans sa globalité, sans qu’aucune pondération ne soit pratiquée ; il en sera de même lors des éventuels renouvellements successifs du bail, ce qui est expressément accepté par le preneur ».

La clause 7.2 des conditions générales du bail intitulée « Loyer de renouvellement » stipule quant à elle que « En cas de litige devant le juge des loyers commerciaux sur le loyer de base de renouvellement, la valeur locative sera déterminée, à la date d’effet du renouvellement, par application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-2 à R.145-11 du code de commerce [...] ».

Il ressort de ces stipulations contractuelles, lesquelles doivent s’interpréter dans leur globalité, que la désignation contractuelle des locaux loués comprend une surface en rez-de-chaussée, une mezzanine en étage ainsi qu’une terrasse, contrairement à ce qu’affirme la S.A.R.L. B.D.L.

Il est donc justifié par l’expert judiciaire de prendre en compte dans l’appréciation des surfaces la mezzanine en étage démontable ainsi que la terrasse des locaux.

Par ailleurs, au regard des stipulations contractuelles susmentionnées, il n’est nullement établi que les parties ont dérogé conventionnellement au principe de la pondération des surfaces dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer en renouvellement à la valeur locative. Au contraire, il convient de relever que les parties ont exprimé expressément leur volonté d’appliquer les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce et donc plus particulièrement l’article R.145-3 du code susvisé posant le principe de la pondération des surfaces utiles en cas de litige devant le juge des loyers commerciaux sur le loyer de base de renouvellement et pour la détermination judiciaire de la valeur locative.

Les parties ont seulement entendu écarter le principe de la pondération dans le cadre de la détermination de la surface contractuelle, laquelle se distingue de la surface utile prise en compte pour la détermination judiciaire de la valeur locative. En effet, la surface utile se définit, selon la 6ème édition de charte de l’expertise immobilière, comme la surface de plancher de la construction déduction faite des éléments structuraux et des circulations verticales, alors que la surface contractuelle correspond à la surface des locaux désignée contractuellement et librement par les parties pour éviter notamment toute action en réduction de loyer liée à une surface erronée, et qui est déterminée selon des critères ou une méthode de calcul qui peuvent être différents de ceux pris en compte dans le cadre d’une expertise judiciaire immobilière.

En conséquence, il est justifié par l’expert judiciaire de déterminer la surface utile des locaux loués à hauteur de 248,11 m² et de leur appliquer une pondération, conformément à la 6ème édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, laquelle n’est pas contestée par les parties.

Il sera donc retenu une surface pondérée totale de 197,20 m²B pour les locaux considérés. 


Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

D’après l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, il est rappelé que conformément à la clause 7.2 du contrat de bail, le montant du loyer de base du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative par référence aux autres loyers de base du même centre commercial, à savoir les loyers de base indexés du centre commercial ayant été librement conclus dans le cadre de la prise à bail de nouveaux locaux ou renouvelés à l’amiable au cours de l’année du renouvellement du bail et des deux années précédentes, et correspondant de préférence au même secteur d’activité, ainsi qu’à des surfaces sensiblement comparables. Ladite clause précise que lesdites références feront l’objet d’éventuels ajustement par application des articles R.145-3, R.145-4, R.145-5 et R.145-8 du code de commerce.

L’expert a retenu 9 références dans le centre commercial, constituées de nouvelles locations au prix du marché, avec des prix oscillant entre 343,96 euros par m² pour une activité de restauration de spécialités thaïlandaises dont le bail a pris effet au 20 mai 2021 et 909,29 euros par m² pour une activité de prêt-à-porter femme dont le bail a pris effet au 27 août 2019.

Sur les 9 références, 6 références concernent des activités de restauration, dont 3 de restauration rapide ; 1 référence concerne une activité de boulangerie, pâtisserie ; 1 référence concerne une activité de prêt-à-porter femme ; et 1 référence concerne une activité de prêt-à-porter homme. Les surfaces pondérées des locaux de référence oscillent entre 75,07 m² et 190,10 m² et avec des dates d’effet comprises entre le 28 janvier 2015 et le 21 mai 2021.

Au terme de son analyse, l’expert judiciaire évalue la valeur locative unitaire avant correctifs à 260 euros/m²P.

La S.A.S. [P] [W] estime la valeur unitaire locative à 270 euros/m²P, aux motifs que les références concernant les enseignes « B CHEF », « TOKAMI », « PITAYA » et « LA BRIOCHE DOREE » sont les plus pertinentes à raison de leur destination contractuelle similaire à celle autorisée pour les locaux loués à la S.A.R.L. B.D.L et leur date d’effet. Elle ajoute que s’il est justifié d’opérer une différence entre les locaux qui ont accès à la galerie et ceux qui en sont dépourvus à l’instar des locaux loués, elle considère qu’il n’a pas lieu de retenir l’abattement de 25 % appliqué par l’expert judiciaire sur les références les plus basses.

La S.A.R.L. B.D.L adhère au prix unitaire avant correctifs retenu par l’expert judiciaire. Elle indique que le bailleur n’a transmis à l’expert que les références qui l’arrangent et qui ne portent que sur les prix les plus élevés alors même qu’elles ne sont pas comparables aux locaux loués en termes de date d’effet, de secteur d’activité, de surfaces et de conditions d’exploitation. Elle ajoute que les références versées par le bailleur et retenues par l’expert judiciaire disposent d’une meilleure visibilité que les locaux loués ainsi qu’une plus grande proximité avec des portes d’accès du centre commercial ou avec la galerie marchande. Par ailleurs, elle fait valoir que les références de restauration retenues concernent des activités de restauration rapide nullement assimilables à l’activité de restauration traditionnelle exercée dans les locaux loués laquelle bénéficie d’un flux de chalandise moins important. En outre, elle estime qu’il y a lieu de prendre en compte la visibilité réduite des locaux loués lesquels ne possèdent aucun accès ni visibilité depuis l’intérieur de la galerie marchande et leur emplacement à proximité des portes d’entrées du centre commercial « [Localité 8] » et du « COMMINGES » bénéficiant d’un flux de piéton moins important.

Sur ce, s'agissant des valeurs de référence, le bail expiré faisant mention de loyers de référence de base du même centre commercial « correspondant de préférence au même secteur d’activité, ainsi qu’à des surfaces sensiblement comparables », il est justifié de prendre en compte de façon prioritaire les seules références d'une activité de même nature que celle exercée dans les locaux loués, soit l'activité de « bar, restaurant, brasserie, salon de thé, glacier, vente à emporter ». Il convient toutefois de s'attacher également aux locaux équivalents quant à leurs caractéristiques, leur emplacement dans le centre commercial et la date d'effet du bail, dès lors que le contrat de bail prévoit un ajustement des références en tenant compte de leurs différences quant à l’activité exercée, les caractéristiques des locaux, et les obligations pesant sur les parties.

Aussi, c'est à juste titre que l'expert a mentionné les références de restaurants et d'autres enseignes de restauration rapide, de prêt-à-porter, et de boulangerie/pâtisserie.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’affirme la S.A.R.L. B.D.L, l’expert judiciaire, pour affiner son comparatif des références, a pris en compte dans son analyse les caractéristiques des locaux loués, leur emplacement dans le centre commercial qui bénéficie d’une moins bonne visibilité et accessibilité, la date d’effet du renouvellement et la destination contractuelle des locaux loués. L’expert judiciaire a ainsi retenu un prix unitaire inférieur à la valeur la plus basse des références déterminée à 345 euros par m².

Enfin, il n’est nullement justifié par la S.A.S. [P] [W] de fixer un prix unitaire supérieur à 260 euros par mètre carré, en considération des références précitées et de l’absence d’accès depuis la galerie.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, notamment des prix couramment pratiqués dans le voisinage, de l’emplacement des locaux (absence de visibilité depuis l’intérieur de la galerie, absence d’accès depuis la galerie), des caractéristiques des locaux (nécessité de rafraîchir le 1er étage, absence de continuité entre la salle de restauration et la terrasse séparée par une rampe d’accès), le prix unitaire de 260 euros/m²B proposé par l'expert judiciaire sera retenu.

La valeur locative à la date du 1er juillet 2020 avant abattement s'établit donc à la somme en principale de 51.272 euros (260 euros/m²B x 197,20 m²B = 51.272). 


Sur les correctifs

L'article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

La S.A.S. [P] [W] ne formule aucune observation sur la demande d’abattement de la S.A.R.L. B.D.L.

La S.A.R.L. B.D.L. sollicite d’appliquer une décote de la valeur locative qui ne pourra être inférieure à 20 % afin d’une part, de tenir compte du contexte de la crise sanitaire et de ses conséquences sur l’attractivité et de la fréquentation du centre commercial au moment de la date de renouvellement du bail, soit au 1er juillet 2020 ; et d’autre part, de compenser la perte de valeur du fonds de commerce résultant des nuisances subies à raison de l’utilisation du parking par les usagers du métro le rendant indisponible pour la potentielle clientèle du restaurant, de l’absence de visibilité au sein du centre commercial, et des travaux de rénovation du sol du parking réalisés par le bailleur en face des locaux loués.

En l’espèce, en premier lieu, il résulte de ce qui précède qu’il a déjà été tenu compte lors de la fixation du prix unitaire de l’emplacement des locaux loués au sein du centre commercial ainsi que de leur visibilité, de sorte qu’il ne peut être appliqué une décote à ce titre une seconde fois sur la valeur locative brute.

De surcroît, l’utilisation du parking par les usagers du métro est une circonstance étrangère aux critères de détermination de la valeur locative et ne peut donc être considéré comme un facteur de diminution de cette dernière.

Il n’y a lieu à aucune décote à ce titre contrairement à ce qu’indique la S.A.R.L. B.D.L.

En outre, le fait que le renouvellement ait lieu au 1er juillet 2020 au cours de la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 n'a, au cas d'espèce, aucune incidence sur la valeur locative. En effet, s’il est établi et non contesté que des mesures gouvernementales de fermetures administratives et de restriction des déplacements ont été prises dans le cadre de la lutte contre la propagation de la covid-19, la S.A.R.L. B.D.L n’établit nullement que cette crise sanitaire a eu un effet sur les valeurs locatives au sein du centre commercial dont dépendent les locaux loués. Le plan du centre commercial non daté versé aux débats par la S.A.R.L. B.D.L sur lequel figure des notes manuscrites de cellules vacantes dans le centre commercial n’est nullement corroboré par des éléments extérieurs et objectifs permettant de démontrer l’augmentation du nombre de cellules vacantes au sein du centre commercial et en lien avec la crise sanitaire au moment de la date de renouvellement du bail.

En conséquence, la S.A.R.L. B.D.L est mal fondée à solliciter une décote de 20 % de la valeur locative.

La valeur locative est donc de 51.272 euros au 1er juillet 2020.


Sur la demande de fixation du loyer provisionnel

Le présent jugement tend à déterminer le loyer de base en renouvellement, postérieurement à la désignation d’un expert judiciaire. Il n’y a donc pas lieu de fixer un loyer provisionnel durant la durée de l’instance laquelle prend fin à la date de prononcé de ce jugement.

En conséquence, la S.A.R.L. B.D.L sera déboutée de sa demande de fixation du loyer provisionnel.


Sur les intérêts et leur capitalisation

En application des deux premiers alinéas de l'article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

Il est constant que la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d'une condamnation.

En l'espèce, la S.A.R.L. B.D.L a payé, depuis le 1er juillet 2020 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d'un montant inférieur à celui du bail renouvelé.

Par ailleurs, en application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Les intérêts au taux légal seront donc dus à compter à compter du 4 mai 2023, date de l’assignation introductive de la présente instance pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement.

Quant à la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil, à compter de la date de l’assignation qui comporte cette demande.


Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

Fixe à la somme annuelle de 51.272 euros (cinquante et un mille deux cent soixante-douze euros) hors taxes et hors charges le montant du loyer de base du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 entre la S.A.S. SAS [P] [W] et la S.A.R.L. B.D.L portant sur le local n°8 dépendant du centre commercial dénommé « [Adresse 6] » situé à [Adresse 9] ;

Dit que l’arriéré de loyers de loyers dû par la S.A.R.L. B.D.L est assorti des intérêts au taux légal courant sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû, ce à compter du 4 mai 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement,

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 ;

Déboute la S.A.R.L. B.D.L de sa demande de fixation du loyer provisionnel ;

Condamne la S.A.S. [P] [W] et la S.A.R.L. B.D.L à prendre en charge, chacune pour moitié, les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Rejette les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 30 juillet 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON

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