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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 5 juin 2026, n° 24/00084

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE 

Par acte sous seing privé en date du 06 juillet 2004, M. [D] [G], aux droits duquel se trouve la S.C SCI INECOMB, a donné à bail commercial à la société CANTILENE GESTION, nouvellement dénommée la S.A.S [H] [A] RETAIL, des locaux dépendant d’un immeuble sis à Paris 16ème arrondissement, [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er août 2004 au 31 juillet 2013, l'exercice de l'activité de « achat et vente au détail de prêt à porter, lingerie, confection en tous genres, bonneterie, tissus et articles textiles, chaussures » et un loyer annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges.

Ledit bail a été renouvelé du 1er août 2013 au 31 juillet 2022 aux mêmes clauses et conditions.

Le loyer actuel est de 45.180 € HT/HC par an.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 07 février 2022, la S.A.S [H] [A] RETAIL a sollicité de la S.C SCI INECOMB le renouvellement du bail à compter du 1er août 2022 aux mêmes charges et conditions que le bail en cours.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 septembre 2023, la S.A.S [H] [A] RETAIL a notifié à la S.C SCI INECOMB un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er août 2022 à la somme de 31.300 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 26 décembre 2023, la S.A.S [H] [A] RETAIL a assigné la S.C SCI INECOMB à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Au cours de la procédure, la société locataire a demandé de fixer le bail à la valeur locative, inférieure selon elle au loyer plafonné, à partir d’une surface pondérée de 47,61 m² ce que la bailleresse a contesté en faisant état de travaux réalisés sans son autorisation par la locataire en 2010 qui auraient entraîné une transformation notable des locaux de nature à permettre le déplafonnement, revendiquant une surface pondérée à 63, 19 m². 

Par jugement du 5 juin 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :

- constaté le principe du renouvellement du bail commercial à effet du 1er août 2022,
- ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er août 2022 au regard des dispositions des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-3 à R.145-8 du Code de commerce, et désigné Madame [R] [B] pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 juillet 2025, concluant suivant deux hypothèses, que la valeur locative à la date du renouvellement, le 1er août 2022, est estimée à la somme de 39.500 euros dans l’hypothèse où les locaux en entresol qui ont fait l’objet des travaux contestés, seraient considérés comme réserve, à partir d’une surface pondérée de 61,12 m² et à la somme de 43.500 euros dans l’hypothèse où ces locaux seraient considérés comme une boutique accessible à la clientèle, selon une surface pondérée de 67,05 m², après dans les deux hypothèses, un abattement de 5 % pour tenir compte de la clause d’accession des travaux en fin de bail.

Le loyer plafonné est évalué par l’expert judiciaire à la somme de 47.701,68 euros.

L’expert judiciaire a basé son évaluation sur un prix unitaire de 700 € le m² pondéré, ramené à 680 € pour tenir compte d’un accès de la boutique au rez-de-chaussée en surélévation du trottoir de trois marches.

Par mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 04 mars 2026, la S.A.S [H] [A] RETAIL demande au juge des loyers commerciaux de :

« - DIRE ET JUGER que le bail sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré avec intégration des dispositions impératives, dont celles issues de la loi n°2104-626 du 18 juin 2014 et son décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014.
- FIXER le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er août 2022 à la valeur locative, soit la somme de 31.300 euros hors taxes, droits ou charges.
- CONDAMNER la SCI INECOMB à verser à la société [H] [A] RETAIL la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
- CONDAMNER la SCI INECOMB aux entiers dépens ». 

La S.A.S [H] [A] RETAIL est favorable à la première hypothèse de l’expert judiciaire mais conteste les coefficients de pondération retenus.

Elle soutient que la mezzanine dans lesquels sont intervenus des travaux de réaménagement en 2010, est une surface non accessible à la clientèle qui doit être considérée comme une surface annexe, et non comme une surface de vente.

Elle sollicite d’appliquer un coefficient de pondération de 0,90 en lieu et place de 1 pour la première zone de vente en rez-de-chaussée afin de tenir compte du dénivelé d’accès à la boutique ; un coefficient de 0,70 pour la seconde zone de vente en rez-de-chaussée ; un coefficient de 0,20 au lieu de 0,30 pour la réserve en entresol dès lors qu’elle n’est pas une surface de vente et qu’aucun effet bandeau ne peut donc être retenu ; un coefficient de 0,40 pour le surplus des surfaces en entresol ; un coefficient de 0,20 au lieu de 0,25 pour l’annexe située en sous-sol au regard de son état. Elle sollicite donc de retenir une surface pondérée totale de 47,61 m². 

Elle demande en conséquence de fixer la valeur locative des locaux loués, à partir de la surface pondérée de 47,61 m² au prix moyen de 700 € le m² retenu par l’expert. 


Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 17 novembre 2025, la S.C SCI INECOMB demande au juge des loyers commerciaux de :

« - JUGER que, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée le 7 février 2022, le bail portant sur les locaux sis à [Adresse 4] [Localité 1], [Adresse 5], s’est trouvé renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er août 2022, aux mêmes clauses et conditions à l’exception des modifications d’ordre public intervenues depuis le 1er août 2013 et du montant du loyer ainsi que celui du dépôt de garantie ;
- FIXER le loyer desdits locaux à la somme de 47.701,68 € (QUARANTE SEPT MILLE SEPT CENT UN EUROS SOIXANTE HUIT CENTIMES) par an en principal hors taxes et hors charges, montant du loyer résultant de l’application des dispositions de l’article L.145-34 1er alinéa du Code de commerce, celui résultant de la valeur locative de l’article L.145-33 dudit code, étant légèrement supérieur ;
- DÉBOUTER la société [H] [A] RETAIL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples et/ou contraires aux présentes ;
- CONDAMNER la société [H] [A] RETAIL en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise ». 

La bailleresse soutient conformément à la deuxième hypothèse figurant dans le rapport de l’expert judiciaire, que la surface de la mezzanine est une surface de vente, conformément aux dispositions du bail, confirmée par une attestation de l’intermédiaire qui avait commercialisé les locaux.

Elle prétend que les travaux réalisés par la locataire en 2010, qui ont conduit à transformer la boutique en mezzanine, en simple réserve, ne s’inscrivent pas dans l’autorisation qu’elle avait donnée et ne peuvent modifier la destination contractuelle initiale des locaux, en surface de vente.

La bailleresse conteste la prise en compte de la particularité des trois marches d’accès de la boutique dans le prix du m², qu’elle demande de reporter sur le coefficient de pondération de la surface au rez-de-chaussée, et de retenir une surface pondérée de 67,16 m² et un prix unitaire de 800 € le m² compte tenu de l’emplacement de la [Adresse 6], de la qualité de l’immeuble, des prix pratiqués dans le voisinage, soit un loyer de 53.728 € avant abattement.

Elle ne s’oppose pas à appliquer un abattement de 5 % sur cette valeur locative qui ramène le loyer annuel à 51.000 euros, et renonçant à se prévaloir d’un motif de déplafonnement, sollicite que le loyer soit fixé au loyer plafonné (47.701,68 €) légèrement inférieur.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2026 et mise en délibéré au 05 juin 2026, rendue par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT


A titre liminaire il sera rappelé que par jugement du 05 juin 2024, n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er août 2022.


Sur la fixation du loyer du bail renouvelé


Les parties conviennent de fixer la valeur du loyer à la valeur locative.

La société locataire fait valoir que la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné ce que la bailleresse, sans se prévaloir d’un motif de déplafonnement, conteste en faisant valoir que la valeur est légèrement supérieure.

En application de l'article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après :
 
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-3 à R145-8 du code de commerce précise les conditions dans lesquelles s’apprécient les facteurs de la valeur locative mentionnés aux 1 à 5 de l’article précité.

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Enfin, aux termes de l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Selon l’article R.145-5 dudit code, la destination des lieux est celel autorisée par le bail ets es avenants ou par le tribunal dans le cas prévus aux articles L.145-47 à L.145-55.

Il est constant que la destination des lieux doit être déterminée non par l'usage que le locataire a pu faire de la chose louée, mais par la destination que lui ont donnée les parties contractantes.


Sur la surface pondérée


Les parties ne contestent pas le principe de la pondération mais sont en désaccord sur la surface à retenir et sur les coefficients de pondération retenus par l’expert judiciaire.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu une surface totale brute de 110,44 m² des locaux, en se fondant sur un certificat de superficies établis en mars 2019 par la société AEDRIM, diagnostiqueur immobilier et d’un plan d’aménagement du rez-de-chaussée en date du 30 juin 2010 établi par la société STEEB qui n’est pas contestée.

Il a relevé que la locataire avait fait réaliser dans les locaux des travaux, lors de son entrée dans les lieux, lesquels auraient consisté, selon le plan d’aménagement précité, à en cloisonner l’escalier d’accès à la mezzanine existant, ainsi qu’à supprimer la porte d’accès sur les parties communes située en fond du local au rez-de-chaussée. 

Lors de la visite des locaux, il a pu constater que l’escalier d’accès aux surfaces de la mezzanine était encloisonné et non accessible à la clientèle, que la surface en mezzanine est utilisée à usage de stockage, que les gaines de climatisation à l’entresol sont apparentes, que la vitrine de l’entresol a été obstruée sans pour autant faire obstacle à une valorisation d’un effet bandeau. Il indique qu’il n’a pu constater l’absence ou la présence de la porte d’accès sur les parties communes en raison des aménagements de la S.A.S [H] [A] RETAIL.

L’expert judiciaire a souligné que “ malgré ses demandes, le bailleur n’a pas été en mesure de produire de pièces justificatives ( plans até, état des lieux d’entrée..)qui auraient permis de comparer l’état et l’accès aux surfaces de l’entresol avant et après travaux, le bailleur ne niant pas avoir accepté les travaux qui lui ont été soumis mais prétendant ne pas en avoir perçu l’ampleur ”. 

Les parties étant en désaccord sur la qualification de cette surface, il convient de rechercher l’affectation contractuelle donnée par les parties aux lieux loués.

Les locaux sont désignés dans le contrat de bail de la façon suivante :

« […] divers locaux à usage commercial, dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 7] [Localité 4], [Adresse 5], soit :

- au rez-de-chaussée : une boutique donnant sur la [Adresse 8], arrière boutique et water closet
- à l’entresol : une boutique en mezzanine avec accès par un escalier intérieur
- au sous sol : un atelier ».

Il résulte de ce qui précède que la clause contractuelle ne comprend aucune disposition spécifique relative à la surface de vente, étant observé que le terme « boutique » est un terme générique qui vise un local commercial de vente dans son ensemble, et qui est employé dans le contrat de bail pour l’ensemble des locaux en rez-de-chaussée et en entresol, sans distinction.

En outre la bailleresse, n’établit pas la nature des travaux réalisés qu’elle invoque ni l’état d’entrée des locaux, qu’une seule attestation d’un agent immobilier ne peut supléer, de sorte que le juge des loyers n’est pas mis en mesure d’apprécier une éventuelle modification de la configuration et de la structure des locaux par les travaux réalisés par le preneur. 

En l’état, les travaux prouvés et réalisés par la S.A.S [H] [A] RETAIL ont essentiellement porté sur l’aménagement des locaux sans qu’il soit établi qu’elle aît transformé cette surface en réserves pour les besoins de son exploitation.

Il convient ainsi donc de retenir que la mezzanine en entresol doit être qualifiée d’annexe et non comme une surface de vente.

Dans cette hypothèse, en considérant les surfaces de la mezzanine comme des surfaces annexes non accessibles à la clientèle, l’expert judiciaire a estimé la surface totale pondérée des locaux comme suit : 

RDC :
- zone 1 : 30,03 m² * 1 = 30,03 ;
- zone 2 : 17,20 m² * 0,80 = 13,76 ;

Entresol :
- réserve avec effet bandeau : 30,50 m² x 0,30 = 9,15 ;
- le surplus : 9,05 m² x 0,25 = 2,26 ;

Le sous-sol : 
- Annexe (réserve) : 23,66 m² x 0,25 = 5,92

Soit une surface pondérée de : 61,12 m².


S’agissant de la pondération de la surface des locaux, l’expert a, à juste titre retenu un coefficient de pondération de 1 de la première zone de vente en rez-de-chaussée.

La présence de l’accessibilité par trois marches des locaux sera prise en compte au stade de la détermination du prix unitaire.

Il n’y a pas lieu de retenir l’effet bandeau de la vitrine de l’entresol qui n’est pas une surface de vente de sorte qu’un coefficient de pondération de 0,25 sera appliqué pour la réserve en entresol.

L’expert judiciaire a retenu à juste titre un coefficient de pondération de 0,25 pour l’annexe située en sous-sol, la locataire ne démontrant nullement un état particulier de cette surface, qui justifierait d’appliquer un coefficient de 0,20.


La surface pondérée des locaux sera donc faite de la façon suivante :

RDC :
- zone 1 : 30,03 m² * 1 = 30,03 ;
- zone 2 : 17,20 m² * 0,80 = 13,76 ;

Entresol :
- Réserve : 30,50 m² x 0,25 = 7,6 ;
- le surplus : 9,05 m² x 0,25 = 2,26 ;

Le sous-sol : 
- Annexe (réserve) : 23,66 m² x 0,25 = 5,92

Soit une surface pondérée de : 59,57 m².


En conséquence, il sera retenu une surface pondérée totale de 59,57 m² pour les locaux considérés. 


Sur le loyer


Il convient de prendre en considération la destination des lieux,des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, les locaux loués dépendent d’un immeuble d’angle ancien avec façade en pierre de taille ouvragée, élevé sur sous-sol, d’un entresol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un cinquième étage en retrait avec un balcon filant et d’un sixième étage mansardé avec un ravalement ancien.

Les locaux se situent au rez-de-chaussée, à l’entresol et au sous-sol de l’immeuble.

Au rez-de-chaussée, les locaux sont constitués d’une boutique surélevée de trois marches, située à gauche de l’entrée commune en seconde position avec un linéaire de façade d’environ 7,15 mètres sur la [Adresse 8] avec un accès par une porte vitrée à simple vantail. 



Ils sont composés de la façon suivante au rez-de-chaussée :

- une aire de vente de configuration relativement rationnelle se développant sur une profondeur de 9 mètres environ, avec des murs et faux-plafonds peints avec un éclairage encastré renforcé par des rails de sports, avec une hauteur sous-plafond de 2,75 mètres environ et un sol parqueté ; en présence de trois cabines d’essayage situées en fond de local avec une hauteur sous faux-plafond limitée à 2,40 mètres environ et un sol en moquette ; la présence de deux piliers au sein de l’aire de vente et d’un pilier au niveau de la vitrine ; des départs d’escaliers encloisonnés desservant les surfaces annexes situées en mezzanine et en sous-sol.

A l’entresol, accessible par un escalier en bois d’une largeur de 0,80 mètres environ situé sur la partie avant de l’aire de vente, ils sont composés de :

- une réserve de configuration relativement rationnelle avec des murs et plafonds peints en présence de moulures et de gaines de climatisation, avec un éclairage par plafonnier central, une hauteur sous-plafond limitée à 2 mètres environ et réduite à 1,80 mètres environ sous faux-plafond, et un sol parquet flottant. 

Au sous-sol, accessible par un escalier d’une largeur de 0,80 mètres environ situé au niveau du comptoir de caisse, se trouvent :

- une salle de pause avec murs peints et un faux-plafond en dalles de fibre avec éclairage par néons, un sol carrelé, une hauteur sous-plafond de 2,35 mètres environ, et en présence d’une porte d’accès ouvrant sur les parties communes de l’immeuble ;
- un sanitaire équipé de water-closet et d’un lave-mains, accessible depuis la salle de pause, avec des murs habillés de faïence murale et un faux-plafond en dalles de fibre, avec un éclairage par appliques murales et un sol carrelé ;
- une réserve d’appoint accessible depuis la salle de pause. 

Il est souligné par l’expert judiciaire que les locaux présentent un bon état d’entretien apparent concernant les surfaces accessibles à la clientèle, une installation de climatisation au sein de l’aire de vente et un chauffage par convecteurs électriques en qui concerne les surfaces situées en sous-sol. Il a également considéré que la construction apparente de l’immeuble dont dépendent les locaux loués est de bonne et belle qualité et constitue un élément favorable à l’activité exercée.

La description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties.

Les locaux se trouvent sur la [Adresse 8] à proximité de la place de [Localité 5] Rica. 

La [Adresse 8] est une courte voie secondaire sans issue et en forte déclivité qui relie le [Adresse 9] à la place du [Localité 5] Rica. 

Il est relevé par l’expert que la commercialité de la [Adresse 8] est limitée à la présence d’une boutique de décoration mitoyenne aux locaux loués et d’un salon de coiffure situé en face des locaux. 

Il souligne que l’officine de pharmacie située au [Adresse 5] et l’agence bancaire LCL située au [Adresse 10] participent à la commercialité de la place du [Localité 5] Rica à raison de leur accessibilité depuis cette dernière et ce même si leurs vitrines respectivement forment retour sur la [Adresse 8].

L’emplacement est assez bien desservi par les transports en commun, avec la station de métro « [Localité 6] » (ligne 6) à environ 60 mètres des locaux ainsi que l’arrêt d’autobus « [Localité 7] » (32) à environ 120 mètres des locaux loués.

L’expert estime que les locaux loués bénéficient d’un assez bon emplacement pour une activité de vente de lingerie, à raison du flux généré par leur proximité avec la station de métro « [Localité 6] » et ce bien qu’ils soient en retrait par rapport aux principaux axes commerciaux du secteur. Il relève toutefois l’existence d’un déficit de visibilité des locaux loués depuis la place du [Localité 5] Rica à raison de leur distance à environ 30 mètres de ladite place et de la présence du store-banne de la boutique mitoyenne qui entrave la visibilité. 

Il a considéré que l’emplacement des locaux loués, la desserte des transports en commun et la largeur des trottoirs devant les locaux loués facilitant le flux de piétons constituent des éléments favorables à l’activité exercée.

La S.A.S [H] [A] RETAIL ne conteste pas l’analyse de l’expert des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité.

La S.C SCI INECOMB soutient que les locaux loués bénéficient d’un très bon emplacement de par leur proximité immédiate avec la station de métro « [Etablissement 1] » qui est à l’origine d’un flux très important de chalandise bénéficiant à l’activité exercée. 

Elle souligne que la station précitée se trouve sur la ligne de métro 6 qui est particulièrement fréquentée et que la [Adresse 8] constitue une voie de passage obligée pour tous les usagers du métro qui se dirigent vers les rues de [Localité 6], de [Localité 8], [Adresse 11], [Localité 9], [Localité 10] et du [Adresse 12] et qui forment ainsi une forme d’entonnoir vers lequel converge un flux dense de chalands. 

Elle ajoute que le côté impair de la [Adresse 8] dont dépendent les locaux loués est le plus fréquenté du fait de son accès le plus court depuis la [Adresse 13] pour accéder à la station de métro. 

Toutefois, s’il ressort de deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice du 15 octobre 2025 versés par la S.C SCI INECOMB que la [Adresse 8] est particulièrement fréquentée, tant du côté pair qu’impair, de par le flux de piétons présents, c’est à juste titre que l’expert judiciaire a retenu que les locaux loués bénéficient d’un assez bon emplacement. 

En effet, si la fréquentation dense de la [Adresse 8] peut amener un flux de chaland potentiel pour l’activité exercée, ce constat nécessite d’être tempéré par la faible densité de commercialité constatée aux abords des locaux loués et par la visibilité limitée des locaux loués.

En conséquence, il convient de retenir l’analyse de l’expert judiciaire quant aux facteurs locaux de commercialité et à l’emplacement des locaux loués.


Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage


D’après l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. 

À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, au titre des références locatives de boutique, l'expert judiciaire cite :

- 4 nouvelles locations de boutiques avec des dates d'effet entre le 1er avril 2017 et le 1er juin 2022, avec des surfaces pondérées comprises entre 47 et 87,50 m²P, et des prix unitaires compris entre 553 et 2.080 euros/m²P ;
- 2 renouvellements amiables avec des dates d'effet le 1er janvier 2017, avec des surfaces pondérées de 111 et 166,64 m²P, et des prix unitaires compris de 1.577 et 2.016 euros/m²P,
- 1 fixation judiciaire, avec une date d'effet au 1er avril 2016, avec une surface pondérée de 32,77 m²P, et un prix unitaire de 1.200 euros/m²P,
- 2 loyers avec versement d’un droit au bail avec des dates d’effet les 1er janvier 2021 et 1er février 2017, avec des surfaces pondérées de 35 et 76,50 m²P, et des prix unitaires de 960 et 784 euros/m²P, et des droits au bail versés de 30.000 et 180.000 euros. 
 
L'expert propose un prix unitaire de 700 euros/m²P et réduit à 680 euros/m²P afin de tenir compte d’un accès aux locaux en surélévation de 3 marches. 
 
La S.A.R.L [H] [A] RETAIL sollicite d’entériner le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire.

La S.C SCI INECOMB conteste la valeur locative unitaire retenue par l’expert et sollicite que cette dernière soit évaluée à la somme de 800 euros /m²P, aux motifs que l’évaluation de l’expert judiciaire du prix unitaire ne tient pas compte de la qualité de l’emplacement des locaux loués, de la destination contractuelle large et de la qualité architecturale de l’immeuble dont ils dépendent. Elle ajoute que les références sur la [Adresse 13], artère la plus proche des locaux loués, sont comprises entre 1.200 et 2.080 euros/m²P révélant un potentiel indéniable de l’emplacement des locaux loués et la notoriété de la [Adresse 8]. Enfin, elle indique que l’analyse de l’expert judiciaire ne se fonde que sur les prix résultant des fixations judiciaires et d’un renouvellement amiable, et ne tient pas compte des références de locations nouvelles.

Toutefois, contrairement à ce qu’affirme la S.C SCI INECOMB, le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire est justifié et tient compte des références sur la [Adresse 13], des références de locations nouvelles, ainsi que de l’emplacement des locaux et de la qualité architecturale de l’immeuble constituant des éléments favorables à l’activité exercée. 

Il ne peut être retenu un prix unitaire de 800 euros /m²P en considérant des éléments défavorables à l’activité exercée que sont le défaut de visibilité des locaux, l’accès aux locaux par trois marches et l’exploitation des locaux sur trois niveaux reliés. 

En conséquence, au regard de l’ensemble des éléments composant la valeur locative développés précédemment ainsi que de l’analyse des références opérantes recensées par l’expert, la valeur unitaire brute proposée par l’expert judiciaire apparaît justifiée. 

Le prix unitaire brut des locaux donnés à bail par la S.C SCI INECOMB à la S.A.R.L [H] [A] RETAIL sera donc fixé à hauteur de 680 euros/m²P.


Sur les obligations respectives des parties


La clause intitulée « Clauses et conditions » au contrat de bail stipule en son point 6) que le preneur s’oblige « de laisser à la fin du bail tous les changements, augmentations, améliorations et embellissements qui auront été apportés dans lesdits lieux, sans aucune indemnité de la part du bailleur et sans préjudice de ses droits d’exiger que tout ou partie des lieux soient rendus dans l’état où ils ont été loués, à moins que le bailleur ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif ». 

Les parties ne contestent pas que la clause d’accession stipulée au contrat de bail est une clause d’accession en fin de jouissance 

L’expert a appliqué un abattement de 5 % à raison de la clause d’accession « en fin de bail » assortie d’une clause de nivellement stipulée au bail et impliquant que l’ensemble des travaux d’agencements exécutés par le preneur depuis son entrée dans les lieux ne peuvent être prises en compte en ce qu’ils n’ont pas fait accession au bailleur.

Les parties s’accordent sur ce point, de sorte que cet abattement sera entériné.

Eu égard aux éléments précédemment exposés, la valeur locative de renouvellement sera évaluée à la somme annuelle de :

(680 x 59,57) – (5/100) = 38.482, 22 euros.

Le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative, soit à 38.482, 22 euros annuels au principal, à compter du 1er août 2022.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire


Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Fixe à la somme annuelle de 38.482, 22 euros (trente-huit mille quatre cent quatre vingt deux euros et vingt-deux centimes) hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2022 entre la S.C SCI INECOMB et la S.A.S [H] [A] RETAIL concernant les locaux situés au [Adresse 3] à Paris 16ème arrondissement,
 
Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire,
 
Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles,
 
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1], le 05 juin 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. ALDEBERT
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

N° RG 24/00084
N° Portalis 352J-W-B7I-C3VW6


N° MINUTE : 3

Assignation du :
26 Décembre 2023


Jugement de fixation



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 05 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.A.S [H] [A] RETAIL
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Daniela SABAU, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0046



DEFENDERESSE

S.C SCI INECOMB
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 20 Mars 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE 

Par acte sous seing privé en date du 06 juillet 2004, M. [D] [G], aux droits duquel se trouve la S.C SCI INECOMB, a donné à bail commercial à la société CANTILENE GESTION, nouvellement dénommée la S.A.S [H] [A] RETAIL, des locaux dépendant d’un immeuble sis à Paris 16ème arrondissement, [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er août 2004 au 31 juillet 2013, l'exercice de l'activité de « achat et vente au détail de prêt à porter, lingerie, confection en tous genres, bonneterie, tissus et articles textiles, chaussures » et un loyer annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges.

Ledit bail a été renouvelé du 1er août 2013 au 31 juillet 2022 aux mêmes clauses et conditions.

Le loyer actuel est de 45.180 € HT/HC par an.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 07 février 2022, la S.A.S [H] [A] RETAIL a sollicité de la S.C SCI INECOMB le renouvellement du bail à compter du 1er août 2022 aux mêmes charges et conditions que le bail en cours.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 septembre 2023, la S.A.S [H] [A] RETAIL a notifié à la S.C SCI INECOMB un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er août 2022 à la somme de 31.300 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 26 décembre 2023, la S.A.S [H] [A] RETAIL a assigné la S.C SCI INECOMB à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Au cours de la procédure, la société locataire a demandé de fixer le bail à la valeur locative, inférieure selon elle au loyer plafonné, à partir d’une surface pondérée de 47,61 m² ce que la bailleresse a contesté en faisant état de travaux réalisés sans son autorisation par la locataire en 2010 qui auraient entraîné une transformation notable des locaux de nature à permettre le déplafonnement, revendiquant une surface pondérée à 63, 19 m². 

Par jugement du 5 juin 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :

- constaté le principe du renouvellement du bail commercial à effet du 1er août 2022,
- ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er août 2022 au regard des dispositions des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-3 à R.145-8 du Code de commerce, et désigné Madame [R] [B] pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 juillet 2025, concluant suivant deux hypothèses, que la valeur locative à la date du renouvellement, le 1er août 2022, est estimée à la somme de 39.500 euros dans l’hypothèse où les locaux en entresol qui ont fait l’objet des travaux contestés, seraient considérés comme réserve, à partir d’une surface pondérée de 61,12 m² et à la somme de 43.500 euros dans l’hypothèse où ces locaux seraient considérés comme une boutique accessible à la clientèle, selon une surface pondérée de 67,05 m², après dans les deux hypothèses, un abattement de 5 % pour tenir compte de la clause d’accession des travaux en fin de bail.

Le loyer plafonné est évalué par l’expert judiciaire à la somme de 47.701,68 euros.

L’expert judiciaire a basé son évaluation sur un prix unitaire de 700 € le m² pondéré, ramené à 680 € pour tenir compte d’un accès de la boutique au rez-de-chaussée en surélévation du trottoir de trois marches.

Par mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 04 mars 2026, la S.A.S [H] [A] RETAIL demande au juge des loyers commerciaux de :

« - DIRE ET JUGER que le bail sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré avec intégration des dispositions impératives, dont celles issues de la loi n°2104-626 du 18 juin 2014 et son décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014.
- FIXER le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er août 2022 à la valeur locative, soit la somme de 31.300 euros hors taxes, droits ou charges.
- CONDAMNER la SCI INECOMB à verser à la société [H] [A] RETAIL la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
- CONDAMNER la SCI INECOMB aux entiers dépens ». 

La S.A.S [H] [A] RETAIL est favorable à la première hypothèse de l’expert judiciaire mais conteste les coefficients de pondération retenus.

Elle soutient que la mezzanine dans lesquels sont intervenus des travaux de réaménagement en 2010, est une surface non accessible à la clientèle qui doit être considérée comme une surface annexe, et non comme une surface de vente.

Elle sollicite d’appliquer un coefficient de pondération de 0,90 en lieu et place de 1 pour la première zone de vente en rez-de-chaussée afin de tenir compte du dénivelé d’accès à la boutique ; un coefficient de 0,70 pour la seconde zone de vente en rez-de-chaussée ; un coefficient de 0,20 au lieu de 0,30 pour la réserve en entresol dès lors qu’elle n’est pas une surface de vente et qu’aucun effet bandeau ne peut donc être retenu ; un coefficient de 0,40 pour le surplus des surfaces en entresol ; un coefficient de 0,20 au lieu de 0,25 pour l’annexe située en sous-sol au regard de son état. Elle sollicite donc de retenir une surface pondérée totale de 47,61 m². 

Elle demande en conséquence de fixer la valeur locative des locaux loués, à partir de la surface pondérée de 47,61 m² au prix moyen de 700 € le m² retenu par l’expert. 


Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 17 novembre 2025, la S.C SCI INECOMB demande au juge des loyers commerciaux de :

« - JUGER que, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée le 7 février 2022, le bail portant sur les locaux sis à [Adresse 4] [Localité 1], [Adresse 5], s’est trouvé renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er août 2022, aux mêmes clauses et conditions à l’exception des modifications d’ordre public intervenues depuis le 1er août 2013 et du montant du loyer ainsi que celui du dépôt de garantie ;
- FIXER le loyer desdits locaux à la somme de 47.701,68 € (QUARANTE SEPT MILLE SEPT CENT UN EUROS SOIXANTE HUIT CENTIMES) par an en principal hors taxes et hors charges, montant du loyer résultant de l’application des dispositions de l’article L.145-34 1er alinéa du Code de commerce, celui résultant de la valeur locative de l’article L.145-33 dudit code, étant légèrement supérieur ;
- DÉBOUTER la société [H] [A] RETAIL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples et/ou contraires aux présentes ;
- CONDAMNER la société [H] [A] RETAIL en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise ». 

La bailleresse soutient conformément à la deuxième hypothèse figurant dans le rapport de l’expert judiciaire, que la surface de la mezzanine est une surface de vente, conformément aux dispositions du bail, confirmée par une attestation de l’intermédiaire qui avait commercialisé les locaux.

Elle prétend que les travaux réalisés par la locataire en 2010, qui ont conduit à transformer la boutique en mezzanine, en simple réserve, ne s’inscrivent pas dans l’autorisation qu’elle avait donnée et ne peuvent modifier la destination contractuelle initiale des locaux, en surface de vente.

La bailleresse conteste la prise en compte de la particularité des trois marches d’accès de la boutique dans le prix du m², qu’elle demande de reporter sur le coefficient de pondération de la surface au rez-de-chaussée, et de retenir une surface pondérée de 67,16 m² et un prix unitaire de 800 € le m² compte tenu de l’emplacement de la [Adresse 6], de la qualité de l’immeuble, des prix pratiqués dans le voisinage, soit un loyer de 53.728 € avant abattement.

Elle ne s’oppose pas à appliquer un abattement de 5 % sur cette valeur locative qui ramène le loyer annuel à 51.000 euros, et renonçant à se prévaloir d’un motif de déplafonnement, sollicite que le loyer soit fixé au loyer plafonné (47.701,68 €) légèrement inférieur.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2026 et mise en délibéré au 05 juin 2026, rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DU JUGEMENT


A titre liminaire il sera rappelé que par jugement du 05 juin 2024, n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er août 2022.


Sur la fixation du loyer du bail renouvelé


Les parties conviennent de fixer la valeur du loyer à la valeur locative.

La société locataire fait valoir que la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné ce que la bailleresse, sans se prévaloir d’un motif de déplafonnement, conteste en faisant valoir que la valeur est légèrement supérieure.

En application de l'article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après :
 
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-3 à R145-8 du code de commerce précise les conditions dans lesquelles s’apprécient les facteurs de la valeur locative mentionnés aux 1 à 5 de l’article précité.

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Enfin, aux termes de l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Selon l’article R.145-5 dudit code, la destination des lieux est celel autorisée par le bail ets es avenants ou par le tribunal dans le cas prévus aux articles L.145-47 à L.145-55.

Il est constant que la destination des lieux doit être déterminée non par l'usage que le locataire a pu faire de la chose louée, mais par la destination que lui ont donnée les parties contractantes.


Sur la surface pondérée


Les parties ne contestent pas le principe de la pondération mais sont en désaccord sur la surface à retenir et sur les coefficients de pondération retenus par l’expert judiciaire.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu une surface totale brute de 110,44 m² des locaux, en se fondant sur un certificat de superficies établis en mars 2019 par la société AEDRIM, diagnostiqueur immobilier et d’un plan d’aménagement du rez-de-chaussée en date du 30 juin 2010 établi par la société STEEB qui n’est pas contestée.

Il a relevé que la locataire avait fait réaliser dans les locaux des travaux, lors de son entrée dans les lieux, lesquels auraient consisté, selon le plan d’aménagement précité, à en cloisonner l’escalier d’accès à la mezzanine existant, ainsi qu’à supprimer la porte d’accès sur les parties communes située en fond du local au rez-de-chaussée. 

Lors de la visite des locaux, il a pu constater que l’escalier d’accès aux surfaces de la mezzanine était encloisonné et non accessible à la clientèle, que la surface en mezzanine est utilisée à usage de stockage, que les gaines de climatisation à l’entresol sont apparentes, que la vitrine de l’entresol a été obstruée sans pour autant faire obstacle à une valorisation d’un effet bandeau. Il indique qu’il n’a pu constater l’absence ou la présence de la porte d’accès sur les parties communes en raison des aménagements de la S.A.S [H] [A] RETAIL.

L’expert judiciaire a souligné que “ malgré ses demandes, le bailleur n’a pas été en mesure de produire de pièces justificatives ( plans até, état des lieux d’entrée..)qui auraient permis de comparer l’état et l’accès aux surfaces de l’entresol avant et après travaux, le bailleur ne niant pas avoir accepté les travaux qui lui ont été soumis mais prétendant ne pas en avoir perçu l’ampleur ”. 

Les parties étant en désaccord sur la qualification de cette surface, il convient de rechercher l’affectation contractuelle donnée par les parties aux lieux loués.

Les locaux sont désignés dans le contrat de bail de la façon suivante :

« […] divers locaux à usage commercial, dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 7] [Localité 4], [Adresse 5], soit :

- au rez-de-chaussée : une boutique donnant sur la [Adresse 8], arrière boutique et water closet
- à l’entresol : une boutique en mezzanine avec accès par un escalier intérieur
- au sous sol : un atelier ».

Il résulte de ce qui précède que la clause contractuelle ne comprend aucune disposition spécifique relative à la surface de vente, étant observé que le terme « boutique » est un terme générique qui vise un local commercial de vente dans son ensemble, et qui est employé dans le contrat de bail pour l’ensemble des locaux en rez-de-chaussée et en entresol, sans distinction.

En outre la bailleresse, n’établit pas la nature des travaux réalisés qu’elle invoque ni l’état d’entrée des locaux, qu’une seule attestation d’un agent immobilier ne peut supléer, de sorte que le juge des loyers n’est pas mis en mesure d’apprécier une éventuelle modification de la configuration et de la structure des locaux par les travaux réalisés par le preneur. 

En l’état, les travaux prouvés et réalisés par la S.A.S [H] [A] RETAIL ont essentiellement porté sur l’aménagement des locaux sans qu’il soit établi qu’elle aît transformé cette surface en réserves pour les besoins de son exploitation.

Il convient ainsi donc de retenir que la mezzanine en entresol doit être qualifiée d’annexe et non comme une surface de vente.

Dans cette hypothèse, en considérant les surfaces de la mezzanine comme des surfaces annexes non accessibles à la clientèle, l’expert judiciaire a estimé la surface totale pondérée des locaux comme suit : 

RDC :
- zone 1 : 30,03 m² * 1 = 30,03 ;
- zone 2 : 17,20 m² * 0,80 = 13,76 ;

Entresol :
- réserve avec effet bandeau : 30,50 m² x 0,30 = 9,15 ;
- le surplus : 9,05 m² x 0,25 = 2,26 ;

Le sous-sol : 
- Annexe (réserve) : 23,66 m² x 0,25 = 5,92

Soit une surface pondérée de : 61,12 m².


S’agissant de la pondération de la surface des locaux, l’expert a, à juste titre retenu un coefficient de pondération de 1 de la première zone de vente en rez-de-chaussée.

La présence de l’accessibilité par trois marches des locaux sera prise en compte au stade de la détermination du prix unitaire.

Il n’y a pas lieu de retenir l’effet bandeau de la vitrine de l’entresol qui n’est pas une surface de vente de sorte qu’un coefficient de pondération de 0,25 sera appliqué pour la réserve en entresol.

L’expert judiciaire a retenu à juste titre un coefficient de pondération de 0,25 pour l’annexe située en sous-sol, la locataire ne démontrant nullement un état particulier de cette surface, qui justifierait d’appliquer un coefficient de 0,20.


La surface pondérée des locaux sera donc faite de la façon suivante :

RDC :
- zone 1 : 30,03 m² * 1 = 30,03 ;
- zone 2 : 17,20 m² * 0,80 = 13,76 ;

Entresol :
- Réserve : 30,50 m² x 0,25 = 7,6 ;
- le surplus : 9,05 m² x 0,25 = 2,26 ;

Le sous-sol : 
- Annexe (réserve) : 23,66 m² x 0,25 = 5,92

Soit une surface pondérée de : 59,57 m².


En conséquence, il sera retenu une surface pondérée totale de 59,57 m² pour les locaux considérés. 


Sur le loyer


Il convient de prendre en considération la destination des lieux,des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, les locaux loués dépendent d’un immeuble d’angle ancien avec façade en pierre de taille ouvragée, élevé sur sous-sol, d’un entresol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un cinquième étage en retrait avec un balcon filant et d’un sixième étage mansardé avec un ravalement ancien.

Les locaux se situent au rez-de-chaussée, à l’entresol et au sous-sol de l’immeuble.

Au rez-de-chaussée, les locaux sont constitués d’une boutique surélevée de trois marches, située à gauche de l’entrée commune en seconde position avec un linéaire de façade d’environ 7,15 mètres sur la [Adresse 8] avec un accès par une porte vitrée à simple vantail. 



Ils sont composés de la façon suivante au rez-de-chaussée :

- une aire de vente de configuration relativement rationnelle se développant sur une profondeur de 9 mètres environ, avec des murs et faux-plafonds peints avec un éclairage encastré renforcé par des rails de sports, avec une hauteur sous-plafond de 2,75 mètres environ et un sol parqueté ; en présence de trois cabines d’essayage situées en fond de local avec une hauteur sous faux-plafond limitée à 2,40 mètres environ et un sol en moquette ; la présence de deux piliers au sein de l’aire de vente et d’un pilier au niveau de la vitrine ; des départs d’escaliers encloisonnés desservant les surfaces annexes situées en mezzanine et en sous-sol.

A l’entresol, accessible par un escalier en bois d’une largeur de 0,80 mètres environ situé sur la partie avant de l’aire de vente, ils sont composés de :

- une réserve de configuration relativement rationnelle avec des murs et plafonds peints en présence de moulures et de gaines de climatisation, avec un éclairage par plafonnier central, une hauteur sous-plafond limitée à 2 mètres environ et réduite à 1,80 mètres environ sous faux-plafond, et un sol parquet flottant. 

Au sous-sol, accessible par un escalier d’une largeur de 0,80 mètres environ situé au niveau du comptoir de caisse, se trouvent :

- une salle de pause avec murs peints et un faux-plafond en dalles de fibre avec éclairage par néons, un sol carrelé, une hauteur sous-plafond de 2,35 mètres environ, et en présence d’une porte d’accès ouvrant sur les parties communes de l’immeuble ;
- un sanitaire équipé de water-closet et d’un lave-mains, accessible depuis la salle de pause, avec des murs habillés de faïence murale et un faux-plafond en dalles de fibre, avec un éclairage par appliques murales et un sol carrelé ;
- une réserve d’appoint accessible depuis la salle de pause. 

Il est souligné par l’expert judiciaire que les locaux présentent un bon état d’entretien apparent concernant les surfaces accessibles à la clientèle, une installation de climatisation au sein de l’aire de vente et un chauffage par convecteurs électriques en qui concerne les surfaces situées en sous-sol. Il a également considéré que la construction apparente de l’immeuble dont dépendent les locaux loués est de bonne et belle qualité et constitue un élément favorable à l’activité exercée.

La description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties.

Les locaux se trouvent sur la [Adresse 8] à proximité de la place de [Localité 5] Rica. 

La [Adresse 8] est une courte voie secondaire sans issue et en forte déclivité qui relie le [Adresse 9] à la place du [Localité 5] Rica. 

Il est relevé par l’expert que la commercialité de la [Adresse 8] est limitée à la présence d’une boutique de décoration mitoyenne aux locaux loués et d’un salon de coiffure situé en face des locaux. 

Il souligne que l’officine de pharmacie située au [Adresse 5] et l’agence bancaire LCL située au [Adresse 10] participent à la commercialité de la place du [Localité 5] Rica à raison de leur accessibilité depuis cette dernière et ce même si leurs vitrines respectivement forment retour sur la [Adresse 8].

L’emplacement est assez bien desservi par les transports en commun, avec la station de métro « [Localité 6] » (ligne 6) à environ 60 mètres des locaux ainsi que l’arrêt d’autobus « [Localité 7] » (32) à environ 120 mètres des locaux loués.

L’expert estime que les locaux loués bénéficient d’un assez bon emplacement pour une activité de vente de lingerie, à raison du flux généré par leur proximité avec la station de métro « [Localité 6] » et ce bien qu’ils soient en retrait par rapport aux principaux axes commerciaux du secteur. Il relève toutefois l’existence d’un déficit de visibilité des locaux loués depuis la place du [Localité 5] Rica à raison de leur distance à environ 30 mètres de ladite place et de la présence du store-banne de la boutique mitoyenne qui entrave la visibilité. 

Il a considéré que l’emplacement des locaux loués, la desserte des transports en commun et la largeur des trottoirs devant les locaux loués facilitant le flux de piétons constituent des éléments favorables à l’activité exercée.

La S.A.S [H] [A] RETAIL ne conteste pas l’analyse de l’expert des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité.

La S.C SCI INECOMB soutient que les locaux loués bénéficient d’un très bon emplacement de par leur proximité immédiate avec la station de métro « [Etablissement 1] » qui est à l’origine d’un flux très important de chalandise bénéficiant à l’activité exercée. 

Elle souligne que la station précitée se trouve sur la ligne de métro 6 qui est particulièrement fréquentée et que la [Adresse 8] constitue une voie de passage obligée pour tous les usagers du métro qui se dirigent vers les rues de [Localité 6], de [Localité 8], [Adresse 11], [Localité 9], [Localité 10] et du [Adresse 12] et qui forment ainsi une forme d’entonnoir vers lequel converge un flux dense de chalands. 

Elle ajoute que le côté impair de la [Adresse 8] dont dépendent les locaux loués est le plus fréquenté du fait de son accès le plus court depuis la [Adresse 13] pour accéder à la station de métro. 

Toutefois, s’il ressort de deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice du 15 octobre 2025 versés par la S.C SCI INECOMB que la [Adresse 8] est particulièrement fréquentée, tant du côté pair qu’impair, de par le flux de piétons présents, c’est à juste titre que l’expert judiciaire a retenu que les locaux loués bénéficient d’un assez bon emplacement. 

En effet, si la fréquentation dense de la [Adresse 8] peut amener un flux de chaland potentiel pour l’activité exercée, ce constat nécessite d’être tempéré par la faible densité de commercialité constatée aux abords des locaux loués et par la visibilité limitée des locaux loués.

En conséquence, il convient de retenir l’analyse de l’expert judiciaire quant aux facteurs locaux de commercialité et à l’emplacement des locaux loués.


Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage


D’après l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. 

À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, au titre des références locatives de boutique, l'expert judiciaire cite :

- 4 nouvelles locations de boutiques avec des dates d'effet entre le 1er avril 2017 et le 1er juin 2022, avec des surfaces pondérées comprises entre 47 et 87,50 m²P, et des prix unitaires compris entre 553 et 2.080 euros/m²P ;
- 2 renouvellements amiables avec des dates d'effet le 1er janvier 2017, avec des surfaces pondérées de 111 et 166,64 m²P, et des prix unitaires compris de 1.577 et 2.016 euros/m²P,
- 1 fixation judiciaire, avec une date d'effet au 1er avril 2016, avec une surface pondérée de 32,77 m²P, et un prix unitaire de 1.200 euros/m²P,
- 2 loyers avec versement d’un droit au bail avec des dates d’effet les 1er janvier 2021 et 1er février 2017, avec des surfaces pondérées de 35 et 76,50 m²P, et des prix unitaires de 960 et 784 euros/m²P, et des droits au bail versés de 30.000 et 180.000 euros. 
 
L'expert propose un prix unitaire de 700 euros/m²P et réduit à 680 euros/m²P afin de tenir compte d’un accès aux locaux en surélévation de 3 marches. 
 
La S.A.R.L [H] [A] RETAIL sollicite d’entériner le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire.

La S.C SCI INECOMB conteste la valeur locative unitaire retenue par l’expert et sollicite que cette dernière soit évaluée à la somme de 800 euros /m²P, aux motifs que l’évaluation de l’expert judiciaire du prix unitaire ne tient pas compte de la qualité de l’emplacement des locaux loués, de la destination contractuelle large et de la qualité architecturale de l’immeuble dont ils dépendent. Elle ajoute que les références sur la [Adresse 13], artère la plus proche des locaux loués, sont comprises entre 1.200 et 2.080 euros/m²P révélant un potentiel indéniable de l’emplacement des locaux loués et la notoriété de la [Adresse 8]. Enfin, elle indique que l’analyse de l’expert judiciaire ne se fonde que sur les prix résultant des fixations judiciaires et d’un renouvellement amiable, et ne tient pas compte des références de locations nouvelles.

Toutefois, contrairement à ce qu’affirme la S.C SCI INECOMB, le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire est justifié et tient compte des références sur la [Adresse 13], des références de locations nouvelles, ainsi que de l’emplacement des locaux et de la qualité architecturale de l’immeuble constituant des éléments favorables à l’activité exercée. 

Il ne peut être retenu un prix unitaire de 800 euros /m²P en considérant des éléments défavorables à l’activité exercée que sont le défaut de visibilité des locaux, l’accès aux locaux par trois marches et l’exploitation des locaux sur trois niveaux reliés. 

En conséquence, au regard de l’ensemble des éléments composant la valeur locative développés précédemment ainsi que de l’analyse des références opérantes recensées par l’expert, la valeur unitaire brute proposée par l’expert judiciaire apparaît justifiée. 

Le prix unitaire brut des locaux donnés à bail par la S.C SCI INECOMB à la S.A.R.L [H] [A] RETAIL sera donc fixé à hauteur de 680 euros/m²P.


Sur les obligations respectives des parties


La clause intitulée « Clauses et conditions » au contrat de bail stipule en son point 6) que le preneur s’oblige « de laisser à la fin du bail tous les changements, augmentations, améliorations et embellissements qui auront été apportés dans lesdits lieux, sans aucune indemnité de la part du bailleur et sans préjudice de ses droits d’exiger que tout ou partie des lieux soient rendus dans l’état où ils ont été loués, à moins que le bailleur ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif ». 

Les parties ne contestent pas que la clause d’accession stipulée au contrat de bail est une clause d’accession en fin de jouissance 

L’expert a appliqué un abattement de 5 % à raison de la clause d’accession « en fin de bail » assortie d’une clause de nivellement stipulée au bail et impliquant que l’ensemble des travaux d’agencements exécutés par le preneur depuis son entrée dans les lieux ne peuvent être prises en compte en ce qu’ils n’ont pas fait accession au bailleur.

Les parties s’accordent sur ce point, de sorte que cet abattement sera entériné.

Eu égard aux éléments précédemment exposés, la valeur locative de renouvellement sera évaluée à la somme annuelle de :

(680 x 59,57) – (5/100) = 38.482, 22 euros.

Le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative, soit à 38.482, 22 euros annuels au principal, à compter du 1er août 2022.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire


Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.



PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Fixe à la somme annuelle de 38.482, 22 euros (trente-huit mille quatre cent quatre vingt deux euros et vingt-deux centimes) hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2022 entre la S.C SCI INECOMB et la S.A.S [H] [A] RETAIL concernant les locaux situés au [Adresse 3] à Paris 16ème arrondissement,
 
Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire,
 
Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles,
 
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1], le 05 juin 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. ALDEBERT

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Mise à jour de la source le 2026-06-05T18:36:58.728Z.