Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 28 juillet 2026, n° 23/09065

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE


Par acte sous seing privé du 31 mai 2010, la S.C.I Rambuteau CFF, aux droits de laquelle est venue la S.C.A Selectirente, a donné à bail à la S.N.C Resto les Halles, aux droits de laquelle est venue la S.A.S [Localité 3] de Bruxelles devenue la S.A.S LDF, des locaux à usage commercial ayant pour destination l'activité de « restauration-bar-brasserie en conformité avec l'objet social du preneur », dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3], à [Localité 5], pour une durée de douze ans à compter du 1er janvier 2009, moyennant un loyer initial de 168.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 7 décembre 2020, la S.N.C. Resto les Halles a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de douze ans à compter du 1er janvier 2021, proposant la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 120.000 euros par an, hors charges et hors taxes.

Par acte extrajudiciaire du 2 mars 2021, la S.C.I. Rambuteau CFF a accepté le principe du renouvellement du bail expiré pour une durée de douze ans à compter du 1er janvier 2021, mais s'est opposée au loyer proposé par la preneuse, offrant pour sa part de le fixer à la somme de 189.709,09 euros par an, hors charges et hors taxes, correspondant au loyer en cours à cette date.

La S.N.C Resto les Halles a fait l’objet d’une dissolution par suite de transmission universelle de patrimoine, à la suite de la réunion de toutes ses parts sociales entre les mains de l’associé unique, la S.A.S Léon de Bruxelles, à compter du 30 novembre 2021.

La société Selectirente a acquis la propriété de l'ensemble immobilier dont dépendent les locaux commerciaux litigieux suivant acte authentique du 29 juin 2022.

Après avoir signifié un mémoire préalable le 1er décembre 2022, la société Selectirente a fait assigner la société [Localité 3] de Bruxelles par acte extrajudiciaire du 30 juin 2023 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, reprenant les termes de son mémoire préalable et sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de :

- 189.709,09 euros HT/HC à compter du 1er janvier 2021, date d’effet de la demande de renouvellement du bail,
- 264.000 euros HT/HC à compter de la signification du mémoire préalable le 1er décembre 2022. 

Par jugement du 29 février 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :

- constaté le principe du renouvellement du bail commercial à effet du 1er janvier 2021,
- dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré,
- ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er janvier 2021 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce, et désigné Mme [A] [W] [Z] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 8 janvier 2025, concluant à une valeur locative estimée à la date du renouvellement, le 1er janvier 2021 à la somme de 202.900 euros par an, hors taxes et hors charges. 

Par mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 27 avril 2026, la société Selectirente demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de : 
- 189 709,09 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021, date d’effet du renouvellement du bail,
- 205 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er décembre 2022, date de signification du mémoire préalable en fixation de loyer,
- dire que ladite somme portera intérêts de droit, à compter de l’échéance des loyers dus,

Subsidiairement si le tribunal devait retenir un coefficient de 5% au titre du droit de terrasse, conformément à l’avis de Mme [M] au lieu de 6% :

- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de : 
- 189 709,09 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021, date d’effet du renouvellement du bail,
- 202 900 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er décembre 2022, date de signification du mémoire préalable en fixation de loyer,

En toute hypothèse,

- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner la société LDF à lui verser la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner la société LDF aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront recouvrés par Me Grégory Cherqui, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée du 18 mai 2026 dont la réception n’est pas contestée, la société LDF demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle en principale de 158 000 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements requis par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et par son décret d’application,
- condamner la société Selectirente au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner la société Selectirente aux dépens.


Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs mémoires figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2026 et mise en délibéré au 28 juillet 2026, rendue par mise à disposition au greffe.

Motifs

*

MOTIFS DU JUGEMENT


A titre liminaire, il est rappelé que par jugement du 29 février 2024 n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er janvier 2021.

Il ressort du même jugement que le prix du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, au regard de la durée du bail expiré.


Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En application de l'article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Selon l’article L.145-34 du même code, ne sont pas soumis à la règle du plafonnement les baux dont la durée contractuelle est supérieure à 9 ans.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés par les dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

En application des dispositions du premier alinéa de l'article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Aux termes de l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.


Sur les caractéristiques des locaux et les facteurs locaux de commercialité

En l’espèce, selon le rapport d'expertise, non contesté par les parties sur ces points, les locaux sont situés [Adresse 4] dans le [Localité 6], en face du [Adresse 5], au sein du quartier de [Localité 7]. L’expert relève que la [Adresse 6] est l’un des accès au centre commercial [Adresse 7] et que les locaux bénéficient à ce titre d’un flux important de chalands, notamment en provenance dudit centre commercial ainsi qu’un flux dynamique qui est moins important que dans la [Adresse 8] pour une activité de restauration. L’expert relève que le quartier est connu pour l’implantation de nombreuses enseignes de type « mass market » et pour son centre commercial du [Adresse 5].

Les locaux sont desservis par la station de métro et de [Etablissement 1] » (lignes RER A, B, et D, et lignes de métro 1, 4, 7, 11 et 14) située en face des locaux, et par quatre lignes de bus (lignes 21, 74, 38 et 29). 

En outre, comme le relève l’expert amiable consulté par la société LDF, M. [C] [B], sans contestation par la société Selectirente sur ces points, les locaux sont situés à proximité de lieux touristiques tels que le musée du [Etablissement 2], les jardins du Palais Royal, le musée de l’[Etablissement 3] et de la fontaine des Innocents, au sein d’une zone touristique internationale et bénéficient ainsi d’un flux de chalands touristique, de passage et également de riverain. Ils sont implantés dans un secteur où se situent de nombreux restaurants.

Il est souligné que les locaux bénéficient d’un emplacement de bonne qualité au sein d’un quartier très commercial et touristique, avec une excellente desserte par les transports en commun.

Il y a lieu de conclure, au regard des éléments précités, que les locaux loués bénéficient d’une bonne situation dans un quartier dynamique et sur une voie de commercialité importante avec un flux de chalands conséquent, irrigué par le centre commercial [Adresse 7], ainsi que par la bonne desserte en transports en commun.

Il ressort du rapport d'expertise non contesté par les parties que les locaux litigieux sont situés en rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier à usage résidentiel détenu par la RIVP notamment, et commercial, avec parking.

Les locaux situés au rez-de-chaussée se composent de la façon suivante :

- une salle de restauration avec un sol pavage et carrelage, des murs peints et papiers peints, et des faux-plafonds tendus ;
- des sanitaires, accessibles à la clientèle depuis la salle de restauration ;
- des locaux annexes composés : d’une cuisine avec espace bar, une zone de plonge, deux vestiaires avec un water-closet chacun, des réserves, une chambre froide positive, une chambre froide négative, un bureau, un espace économat, un local poubelles et des locaux sociaux et techniques.

Il est souligné par l’expert que les locaux loués ont une capacité de 90 couverts au sein de la salle de restauration, à laquelle s’ajoute une capacité 24 couverts par la présence d’une terrasse close et couverte.

La description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties. 

L’expert a retenu une surface totale brute de 278,39 m² des locaux loués, en se fondant sur le plan du rez-de-chaussée issu d’un relevé effectué le 26 août 2022 par le cabinet Geometric, géomètre-expert. 

Après application des coefficients de pondérations, l’expert judiciaire a estimé la surface totale pondérée des locaux à 136,46 m²P arrondie à 136 m²P. 

Il ressort du jugement du 29 février 2024 que les parties avaient déjà exprimé leur accord sur cette pondération, laquelle a été confirmée par l’expert judiciaire. 

En conséquence, il sera retenu une surface pondérée totale de 136 m²P. 


Sur la destination des lieux

Les lieux sont contractuellement destinés à l’activité de « restauration-bar-brasserie en conformité avec l’objet social du PRENEUR  ».

Il est constaté qu'aucun correctif de la valeur locative n'est sollicité de ce chef.


Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

D’après l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, au titre des références locatives incluant des références proposées par le bailleur, l'expert judiciaire cite :

- 21 nouvelles locations de boutiques avec des dates d'effet entre mars 2013 et octobre 2020, avec des surfaces pondérées comprises entre 33 et 195,28 m²P, et des prix unitaires compris entre 521 et 2.222 euros/m²P ;
- 7 renouvellements amiables avec des dates d'effet entre janvier 2012 et octobre 2018, avec des surfaces pondérées comprises entre 77 et 286,70 m²P, et des prix unitaires compris entre 649 et 2.577 euros/m²P,
- 10 fixations judiciaires, avec des dates d'effet entre janvier 2011 et avril 2016, avec des surfaces pondérées de 22,83 à 251,70 m²P, et des prix unitaires de 450 à 1.700 euros/m²P.

L'expert propose un prix unitaire de 1.500 euros/m²P.
 
La société Selectirente sollicite de retenir la proposition de l’expert judiciaire qu’elle considère comme un prix unitaire minimal en dessous duquel le tribunal ne pourrait pas descendre. 

La société LDF sollicite quant à elle de retenir un prix unitaire de 1.200 euros/m²P, aux motifs tout d’abord que les références proposées par le bailleur et intégrées dans son évaluation par l’expert judiciaire ne sont pas représentatives dès lors qu’elles concernent des baux consentis par le même bailleur pouvant biaiser l’appréciation de la valeur locative, et des activités de prêt-à-porter lesquelles disposent d’une marge commerciale plus importante que celle d’une activité de restauration à l’instar des locaux loués. Elle ajoute que la majorité des références proposées par l’expert judiciaire hormis celles du bailleur, ne sont pas plus représentatives ni pertinentes en ce qu’elles concernent des activités de prêt-à-porter, d’équipement de la personne ou de téléphonie qui ont des caractéristiques économiques radicalement différentes tant concernant la nature de l’activité exercée que les conditions d’exploitation du fonds.

Enfin, elle fait valoir que l’expert judiciaire n’a procédé qu’à une énumération des références locatives sans une véritable analyse de la comparabilité tenant à leur localisation, aux caractéristiques propres des locaux référencés, à la nature de l’activité exercée et des conditions économiques d’exploitation et n’a pas retenu en priorité des références de restaurants, comparables aux locaux loués.

En réponse aux observations de la preneuse, l'expert a précisé qu’il a été tenu compte du fait que les activités de prêt-à-porter disposent de marges commerciales supérieures à celles des activités de restauration et qu’à ce titre, le prix unitaire retenu est inférieur à toutes les références de nouvelles locations situées [Adresse 6] comprises entre 1.760 et 2.222 euros par mètre carré pondéré. Il précise également que concernant les nouvelles locations portant sur des activités de restauration, la valeur fixée est comprise dans les écarts constatés, et tient compte du fait que ces références se situent sur des axes différents avec des commercialités et spécialisations différentes, la valeur locative ne pouvant être établie par la moyenne arithmétique des références retenues.

En outre, il convient de relever, que contrairement aux affirmations de la société LDF, l’expert judiciaire a relevé de nombreuses références portant sur des activités de restaurants, soit 9 références, lesquelles ne sauraient pour autant être les seules représentatives du prix pratiqué dans le voisinage immédiat des locaux loués dès lors qu’elles ne se situent pas sur la [Adresse 9], qu’elles se situent dans des rues à la commercialité différente et ont des dates d’effet de bail distinctes de la date de renouvellement du présent bail. Elles sont par ailleurs, pour 8 d’entre elles, des références de nouvelles locations ou de renouvellements amiables, dont les prix sont fixés librement par les parties et selon des critères qui peuvent différer de ceux pour la détermination judiciaire de la valeur locative.

C’est à juste titre que l’expert judiciaire a comparé ces références de restauration aux 6 références pour des activités autres que la restauration retenues dans la [Adresse 6], ces références étant là encore relativisées au regard de l’activité exercée et des marges nécessairement différentes de celles réalisées dans la restauration.

Eu égard à l'ensemble des éléments ainsi exposés, notamment l'emplacement du local loué qui est une très bonne situation pour le commerce considéré, bénéficiant d’une chalandise importante, les caractéristiques du local avec des aménagements adaptés à l’activité de restauration exercée, avec une bonne capacité d'accueil en rez-de-chaussée et en terrasse, compte tenu de la destination du local et des références proposées par l'expert, l'évaluation proposée par l'expert judiciaire est justifiée, tandis que celle du preneur est sous-évaluée au regard de ces éléments.

En conséquence, il y a lieu de retenir une valeur locative unitaire de 1.500 euros/m2P, comme proposé par l'expert judiciaire.


Sur les correctifs de la valeur locative

En vertu de l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.


*Sur la taxe foncière

L’expert relève que la charge de la taxe foncière incombe au preneur. Il propose à ce titre une déduction au réel de la taxe foncière d’un montant de 5.147,75 euros.

La société Selectirente accepte l’abattement proposé par l’expert judiciaire.

La société LDF est d’accord avec le principe d’appliquer un abattement au titre de la mise à sa charge de la taxe foncière mais sollicite d’appliquer un abattement forfaitaire de 2 %, afin de mieux en prendre l’impact réel de cette charge sur la rentabilité du fonds.

En l’espèce, il convient de déduire au réel l’impôt foncier justifié en son quantum à hauteur de 5.147,75 euros au titre de l’année 2021 par facture du mandataire du bailleur en date du 10 novembre 2021, et non d’appliquer un abattement forfaitaire lequel n’est pas représentatif du coût réel pesant sur le preneur et sur son activité économique, ni de l’impact réel de l’impôt foncier sur la rentabilité de son fonds. 


*Sur les charges exorbitantes 

L’expert relève des charges exorbitantes transférées au preneur au titre des travaux de mise en conformité et propose à ce titre un abattement de 3%.

La société Selectirente ne conteste pas l’abattement retenu par l’expert judiciaire au titre des charges exorbitantes. Elle s’oppose à l’application d’un abattement supplémentaire pour l’assurance de l’immeuble, aux motifs que l’abattement retenu par l’expert judiciaire de 3 % au titre des charges exorbitantes comprend le coût de l’assurance de l’immeuble. A titre subsidiaire, si un abattement distinct pour cette charge devait être retenu, elle sollicite qu’il soit déduit au coût réel de l’assurance de l’immeuble et non par un abattement forfaitaire compte tenu du coût modeste d’une telle assurance, inférieur à 2 % de la valeur locative pour un montant de 244,68 euros en 2023.

La société LDF accepte le principe d’appliquer un abattement au titre de la mise à sa charge des travaux de mise en conformité mais sollicite d’appliquer un abattement forfaitaire de 2 %, auquel elle souhaite voir ajouter un abattement supplémentaire de 2 % à raison que la charge de l’assurance de l’immeuble qui lui incombe.

En l’espèce, contrairement à ce qu’indique la société Selectirente, l’abattement retenu par l’expert judiciaire concerne uniquement le transfert de charge des travaux de mise en conformité et n’englobe pas l’assurance de l’immeuble. Le taux de 3 % est ici justifié au regard de la nature de l’activité exercée et sera ainsi retenu. 

S’agissant de l’assurance de l’immeuble dont le montant est justifié, il convient de déduire au réel ce montant à hauteur de 244,68 euros hors taxes, selon facture transmise au preneur en date du 8 décembre 2023, et il n’y a pas lieu de retenir un abattement forfaitaire lequel n’est pas représentatif du coût réel pesant sur l’activité économique du preneur.


*Sur le droit de terrasse

L’expert propose une majoration de 5 % au titre du droit de terrasse dont bénéficient les locaux loués.

La société Selectirente considère que la majoration de 5 % du droit de terrasse constitue un minimum lequel peut être porté à 6 %, au regard de l’emplacement de la terrasse, de son caractère couvert, son exposition au sud et de son usage annuel.

La société LDF sollicite d’appliquer une majoration de 3 %, considérant que la terrasse résulte de l’autorisation d’occupation du domaine public délivrée à titre personnel, précaire et révocable par l’autorité administrative et non du bail commercial. Elle ajoute que la majoration doit être limitée afin de tenir compte du caractère incertain et révocable de l’autorisation de droit de terrasse et d’éviter une surévaluation de la valeur locative sur la base d’un élément extérieur au bail et dépourvu de stabilité juridique.

En réponse aux dires du preneur, l’expert judiciaire a valablement indiqué que si le droit de terrasse n’est pas la propriété de la société Selectirente, il constitue un droit consenti par la Ville de [Localité 1] à certains locaux commerciaux lorsque la voirie le permet et dont l’octroi résulte du bail commercial consenti à la société LDF. Il a également souligné justement que la majoration de 5 % est justifiée à raison du fait que la terrasse est close et couverte avec une exposition sud permettant un ensoleillement recherché à la période estivale dans le secteur piéton dont dépendent les locaux loués.

Il y a lieu également d’ajouter que le droit de terrasse accordé administrativement à la société LDF constitue un avantage pour son activité de restaurant en ce qu’il augmente sa capacité d’accueil de 24 couverts, portant sa capacité totale d’accueil à 114 couverts, et que la terrasse est couverte, close et exploitable toute l’année. Toutefois, il n’est pas justifié par la société Selectirente d’appliquer un abattement de 6 % lequel apparait élevé, au regard des caractéristiques de la terrasse et de sa capacité d’accueil.

En conséquence, il sera appliqué une majoration de la valeur locative de 5 % au titre du droit de terrasse.


Sur la valeur locative après correctifs

En l'espèce, au regard de l'ensemble des observations qui précèdent, la valeur locative totale s’établit au 1er janvier 2021 à la somme de :
136 m²P x 1.500 euros – 244,68 euros - 5.147,75 euros – 3 % + 5 % = 202.597,57 euros par an, hors taxes et charges.

Conformément aux demandes de la société Selectirente, il y a lieu de fixer la valeur locative à la somme de :

- 189.709,09 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021, date d’effet du renouvellement du bail,
- 202.597,57 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er décembre 2022, date de notification du mémoire préalable de la bailleresse.


Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’énoncer ou le rappeler.

Dispositif

*


PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 entre la S.C.A. Selectirente et la S.A.S. LDF concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], à la somme annuelle de :

- 189.709,09 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021, date d’effet du renouvellement du bail,
- 202.597,57 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er décembre 2022, date de notification du mémoire préalable de la bailleresse ;

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 28 juillet 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS CHAVES

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/09065
N° Portalis 352J-W-B7H-C2L7U


N° MINUTE : 1

Assignation du :
30 Juin 2023

Jugement de fixation



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 28 Juillet 2026

DEMANDERESSE

S.C.A SELECTIRENTE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0400



DEFENDERESSE

S.A.S LDF anciennement dénommée S.A.S [Localité 3] DE BRUXELLES
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Daniela SABAU, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0046





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 19 Mai 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE


Par acte sous seing privé du 31 mai 2010, la S.C.I Rambuteau CFF, aux droits de laquelle est venue la S.C.A Selectirente, a donné à bail à la S.N.C Resto les Halles, aux droits de laquelle est venue la S.A.S [Localité 3] de Bruxelles devenue la S.A.S LDF, des locaux à usage commercial ayant pour destination l'activité de « restauration-bar-brasserie en conformité avec l'objet social du preneur », dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3], à [Localité 5], pour une durée de douze ans à compter du 1er janvier 2009, moyennant un loyer initial de 168.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 7 décembre 2020, la S.N.C. Resto les Halles a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de douze ans à compter du 1er janvier 2021, proposant la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 120.000 euros par an, hors charges et hors taxes.

Par acte extrajudiciaire du 2 mars 2021, la S.C.I. Rambuteau CFF a accepté le principe du renouvellement du bail expiré pour une durée de douze ans à compter du 1er janvier 2021, mais s'est opposée au loyer proposé par la preneuse, offrant pour sa part de le fixer à la somme de 189.709,09 euros par an, hors charges et hors taxes, correspondant au loyer en cours à cette date.

La S.N.C Resto les Halles a fait l’objet d’une dissolution par suite de transmission universelle de patrimoine, à la suite de la réunion de toutes ses parts sociales entre les mains de l’associé unique, la S.A.S Léon de Bruxelles, à compter du 30 novembre 2021.

La société Selectirente a acquis la propriété de l'ensemble immobilier dont dépendent les locaux commerciaux litigieux suivant acte authentique du 29 juin 2022.

Après avoir signifié un mémoire préalable le 1er décembre 2022, la société Selectirente a fait assigner la société [Localité 3] de Bruxelles par acte extrajudiciaire du 30 juin 2023 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, reprenant les termes de son mémoire préalable et sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de :

- 189.709,09 euros HT/HC à compter du 1er janvier 2021, date d’effet de la demande de renouvellement du bail,
- 264.000 euros HT/HC à compter de la signification du mémoire préalable le 1er décembre 2022. 

Par jugement du 29 février 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :

- constaté le principe du renouvellement du bail commercial à effet du 1er janvier 2021,
- dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré,
- ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er janvier 2021 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce, et désigné Mme [A] [W] [Z] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 8 janvier 2025, concluant à une valeur locative estimée à la date du renouvellement, le 1er janvier 2021 à la somme de 202.900 euros par an, hors taxes et hors charges. 

Par mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 27 avril 2026, la société Selectirente demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de : 
- 189 709,09 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021, date d’effet du renouvellement du bail,
- 205 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er décembre 2022, date de signification du mémoire préalable en fixation de loyer,
- dire que ladite somme portera intérêts de droit, à compter de l’échéance des loyers dus,

Subsidiairement si le tribunal devait retenir un coefficient de 5% au titre du droit de terrasse, conformément à l’avis de Mme [M] au lieu de 6% :

- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de : 
- 189 709,09 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021, date d’effet du renouvellement du bail,
- 202 900 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er décembre 2022, date de signification du mémoire préalable en fixation de loyer,

En toute hypothèse,

- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner la société LDF à lui verser la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner la société LDF aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront recouvrés par Me Grégory Cherqui, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée du 18 mai 2026 dont la réception n’est pas contestée, la société LDF demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle en principale de 158 000 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements requis par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et par son décret d’application,
- condamner la société Selectirente au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner la société Selectirente aux dépens.


Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs mémoires figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2026 et mise en délibéré au 28 juillet 2026, rendue par mise à disposition au greffe.


*

MOTIFS DU JUGEMENT


A titre liminaire, il est rappelé que par jugement du 29 février 2024 n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er janvier 2021.

Il ressort du même jugement que le prix du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, au regard de la durée du bail expiré.


Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En application de l'article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Selon l’article L.145-34 du même code, ne sont pas soumis à la règle du plafonnement les baux dont la durée contractuelle est supérieure à 9 ans.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés par les dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

En application des dispositions du premier alinéa de l'article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Aux termes de l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.


Sur les caractéristiques des locaux et les facteurs locaux de commercialité

En l’espèce, selon le rapport d'expertise, non contesté par les parties sur ces points, les locaux sont situés [Adresse 4] dans le [Localité 6], en face du [Adresse 5], au sein du quartier de [Localité 7]. L’expert relève que la [Adresse 6] est l’un des accès au centre commercial [Adresse 7] et que les locaux bénéficient à ce titre d’un flux important de chalands, notamment en provenance dudit centre commercial ainsi qu’un flux dynamique qui est moins important que dans la [Adresse 8] pour une activité de restauration. L’expert relève que le quartier est connu pour l’implantation de nombreuses enseignes de type « mass market » et pour son centre commercial du [Adresse 5].

Les locaux sont desservis par la station de métro et de [Etablissement 1] » (lignes RER A, B, et D, et lignes de métro 1, 4, 7, 11 et 14) située en face des locaux, et par quatre lignes de bus (lignes 21, 74, 38 et 29). 

En outre, comme le relève l’expert amiable consulté par la société LDF, M. [C] [B], sans contestation par la société Selectirente sur ces points, les locaux sont situés à proximité de lieux touristiques tels que le musée du [Etablissement 2], les jardins du Palais Royal, le musée de l’[Etablissement 3] et de la fontaine des Innocents, au sein d’une zone touristique internationale et bénéficient ainsi d’un flux de chalands touristique, de passage et également de riverain. Ils sont implantés dans un secteur où se situent de nombreux restaurants.

Il est souligné que les locaux bénéficient d’un emplacement de bonne qualité au sein d’un quartier très commercial et touristique, avec une excellente desserte par les transports en commun.

Il y a lieu de conclure, au regard des éléments précités, que les locaux loués bénéficient d’une bonne situation dans un quartier dynamique et sur une voie de commercialité importante avec un flux de chalands conséquent, irrigué par le centre commercial [Adresse 7], ainsi que par la bonne desserte en transports en commun.

Il ressort du rapport d'expertise non contesté par les parties que les locaux litigieux sont situés en rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier à usage résidentiel détenu par la RIVP notamment, et commercial, avec parking.

Les locaux situés au rez-de-chaussée se composent de la façon suivante :

- une salle de restauration avec un sol pavage et carrelage, des murs peints et papiers peints, et des faux-plafonds tendus ;
- des sanitaires, accessibles à la clientèle depuis la salle de restauration ;
- des locaux annexes composés : d’une cuisine avec espace bar, une zone de plonge, deux vestiaires avec un water-closet chacun, des réserves, une chambre froide positive, une chambre froide négative, un bureau, un espace économat, un local poubelles et des locaux sociaux et techniques.

Il est souligné par l’expert que les locaux loués ont une capacité de 90 couverts au sein de la salle de restauration, à laquelle s’ajoute une capacité 24 couverts par la présence d’une terrasse close et couverte.

La description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties. 

L’expert a retenu une surface totale brute de 278,39 m² des locaux loués, en se fondant sur le plan du rez-de-chaussée issu d’un relevé effectué le 26 août 2022 par le cabinet Geometric, géomètre-expert. 

Après application des coefficients de pondérations, l’expert judiciaire a estimé la surface totale pondérée des locaux à 136,46 m²P arrondie à 136 m²P. 

Il ressort du jugement du 29 février 2024 que les parties avaient déjà exprimé leur accord sur cette pondération, laquelle a été confirmée par l’expert judiciaire. 

En conséquence, il sera retenu une surface pondérée totale de 136 m²P. 


Sur la destination des lieux

Les lieux sont contractuellement destinés à l’activité de « restauration-bar-brasserie en conformité avec l’objet social du PRENEUR  ».

Il est constaté qu'aucun correctif de la valeur locative n'est sollicité de ce chef.


Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

D’après l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, au titre des références locatives incluant des références proposées par le bailleur, l'expert judiciaire cite :

- 21 nouvelles locations de boutiques avec des dates d'effet entre mars 2013 et octobre 2020, avec des surfaces pondérées comprises entre 33 et 195,28 m²P, et des prix unitaires compris entre 521 et 2.222 euros/m²P ;
- 7 renouvellements amiables avec des dates d'effet entre janvier 2012 et octobre 2018, avec des surfaces pondérées comprises entre 77 et 286,70 m²P, et des prix unitaires compris entre 649 et 2.577 euros/m²P,
- 10 fixations judiciaires, avec des dates d'effet entre janvier 2011 et avril 2016, avec des surfaces pondérées de 22,83 à 251,70 m²P, et des prix unitaires de 450 à 1.700 euros/m²P.

L'expert propose un prix unitaire de 1.500 euros/m²P.
 
La société Selectirente sollicite de retenir la proposition de l’expert judiciaire qu’elle considère comme un prix unitaire minimal en dessous duquel le tribunal ne pourrait pas descendre. 

La société LDF sollicite quant à elle de retenir un prix unitaire de 1.200 euros/m²P, aux motifs tout d’abord que les références proposées par le bailleur et intégrées dans son évaluation par l’expert judiciaire ne sont pas représentatives dès lors qu’elles concernent des baux consentis par le même bailleur pouvant biaiser l’appréciation de la valeur locative, et des activités de prêt-à-porter lesquelles disposent d’une marge commerciale plus importante que celle d’une activité de restauration à l’instar des locaux loués. Elle ajoute que la majorité des références proposées par l’expert judiciaire hormis celles du bailleur, ne sont pas plus représentatives ni pertinentes en ce qu’elles concernent des activités de prêt-à-porter, d’équipement de la personne ou de téléphonie qui ont des caractéristiques économiques radicalement différentes tant concernant la nature de l’activité exercée que les conditions d’exploitation du fonds.

Enfin, elle fait valoir que l’expert judiciaire n’a procédé qu’à une énumération des références locatives sans une véritable analyse de la comparabilité tenant à leur localisation, aux caractéristiques propres des locaux référencés, à la nature de l’activité exercée et des conditions économiques d’exploitation et n’a pas retenu en priorité des références de restaurants, comparables aux locaux loués.

En réponse aux observations de la preneuse, l'expert a précisé qu’il a été tenu compte du fait que les activités de prêt-à-porter disposent de marges commerciales supérieures à celles des activités de restauration et qu’à ce titre, le prix unitaire retenu est inférieur à toutes les références de nouvelles locations situées [Adresse 6] comprises entre 1.760 et 2.222 euros par mètre carré pondéré. Il précise également que concernant les nouvelles locations portant sur des activités de restauration, la valeur fixée est comprise dans les écarts constatés, et tient compte du fait que ces références se situent sur des axes différents avec des commercialités et spécialisations différentes, la valeur locative ne pouvant être établie par la moyenne arithmétique des références retenues.

En outre, il convient de relever, que contrairement aux affirmations de la société LDF, l’expert judiciaire a relevé de nombreuses références portant sur des activités de restaurants, soit 9 références, lesquelles ne sauraient pour autant être les seules représentatives du prix pratiqué dans le voisinage immédiat des locaux loués dès lors qu’elles ne se situent pas sur la [Adresse 9], qu’elles se situent dans des rues à la commercialité différente et ont des dates d’effet de bail distinctes de la date de renouvellement du présent bail. Elles sont par ailleurs, pour 8 d’entre elles, des références de nouvelles locations ou de renouvellements amiables, dont les prix sont fixés librement par les parties et selon des critères qui peuvent différer de ceux pour la détermination judiciaire de la valeur locative.

C’est à juste titre que l’expert judiciaire a comparé ces références de restauration aux 6 références pour des activités autres que la restauration retenues dans la [Adresse 6], ces références étant là encore relativisées au regard de l’activité exercée et des marges nécessairement différentes de celles réalisées dans la restauration.

Eu égard à l'ensemble des éléments ainsi exposés, notamment l'emplacement du local loué qui est une très bonne situation pour le commerce considéré, bénéficiant d’une chalandise importante, les caractéristiques du local avec des aménagements adaptés à l’activité de restauration exercée, avec une bonne capacité d'accueil en rez-de-chaussée et en terrasse, compte tenu de la destination du local et des références proposées par l'expert, l'évaluation proposée par l'expert judiciaire est justifiée, tandis que celle du preneur est sous-évaluée au regard de ces éléments.

En conséquence, il y a lieu de retenir une valeur locative unitaire de 1.500 euros/m2P, comme proposé par l'expert judiciaire.


Sur les correctifs de la valeur locative

En vertu de l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.


*Sur la taxe foncière

L’expert relève que la charge de la taxe foncière incombe au preneur. Il propose à ce titre une déduction au réel de la taxe foncière d’un montant de 5.147,75 euros.

La société Selectirente accepte l’abattement proposé par l’expert judiciaire.

La société LDF est d’accord avec le principe d’appliquer un abattement au titre de la mise à sa charge de la taxe foncière mais sollicite d’appliquer un abattement forfaitaire de 2 %, afin de mieux en prendre l’impact réel de cette charge sur la rentabilité du fonds.

En l’espèce, il convient de déduire au réel l’impôt foncier justifié en son quantum à hauteur de 5.147,75 euros au titre de l’année 2021 par facture du mandataire du bailleur en date du 10 novembre 2021, et non d’appliquer un abattement forfaitaire lequel n’est pas représentatif du coût réel pesant sur le preneur et sur son activité économique, ni de l’impact réel de l’impôt foncier sur la rentabilité de son fonds. 


*Sur les charges exorbitantes 

L’expert relève des charges exorbitantes transférées au preneur au titre des travaux de mise en conformité et propose à ce titre un abattement de 3%.

La société Selectirente ne conteste pas l’abattement retenu par l’expert judiciaire au titre des charges exorbitantes. Elle s’oppose à l’application d’un abattement supplémentaire pour l’assurance de l’immeuble, aux motifs que l’abattement retenu par l’expert judiciaire de 3 % au titre des charges exorbitantes comprend le coût de l’assurance de l’immeuble. A titre subsidiaire, si un abattement distinct pour cette charge devait être retenu, elle sollicite qu’il soit déduit au coût réel de l’assurance de l’immeuble et non par un abattement forfaitaire compte tenu du coût modeste d’une telle assurance, inférieur à 2 % de la valeur locative pour un montant de 244,68 euros en 2023.

La société LDF accepte le principe d’appliquer un abattement au titre de la mise à sa charge des travaux de mise en conformité mais sollicite d’appliquer un abattement forfaitaire de 2 %, auquel elle souhaite voir ajouter un abattement supplémentaire de 2 % à raison que la charge de l’assurance de l’immeuble qui lui incombe.

En l’espèce, contrairement à ce qu’indique la société Selectirente, l’abattement retenu par l’expert judiciaire concerne uniquement le transfert de charge des travaux de mise en conformité et n’englobe pas l’assurance de l’immeuble. Le taux de 3 % est ici justifié au regard de la nature de l’activité exercée et sera ainsi retenu. 

S’agissant de l’assurance de l’immeuble dont le montant est justifié, il convient de déduire au réel ce montant à hauteur de 244,68 euros hors taxes, selon facture transmise au preneur en date du 8 décembre 2023, et il n’y a pas lieu de retenir un abattement forfaitaire lequel n’est pas représentatif du coût réel pesant sur l’activité économique du preneur.


*Sur le droit de terrasse

L’expert propose une majoration de 5 % au titre du droit de terrasse dont bénéficient les locaux loués.

La société Selectirente considère que la majoration de 5 % du droit de terrasse constitue un minimum lequel peut être porté à 6 %, au regard de l’emplacement de la terrasse, de son caractère couvert, son exposition au sud et de son usage annuel.

La société LDF sollicite d’appliquer une majoration de 3 %, considérant que la terrasse résulte de l’autorisation d’occupation du domaine public délivrée à titre personnel, précaire et révocable par l’autorité administrative et non du bail commercial. Elle ajoute que la majoration doit être limitée afin de tenir compte du caractère incertain et révocable de l’autorisation de droit de terrasse et d’éviter une surévaluation de la valeur locative sur la base d’un élément extérieur au bail et dépourvu de stabilité juridique.

En réponse aux dires du preneur, l’expert judiciaire a valablement indiqué que si le droit de terrasse n’est pas la propriété de la société Selectirente, il constitue un droit consenti par la Ville de [Localité 1] à certains locaux commerciaux lorsque la voirie le permet et dont l’octroi résulte du bail commercial consenti à la société LDF. Il a également souligné justement que la majoration de 5 % est justifiée à raison du fait que la terrasse est close et couverte avec une exposition sud permettant un ensoleillement recherché à la période estivale dans le secteur piéton dont dépendent les locaux loués.

Il y a lieu également d’ajouter que le droit de terrasse accordé administrativement à la société LDF constitue un avantage pour son activité de restaurant en ce qu’il augmente sa capacité d’accueil de 24 couverts, portant sa capacité totale d’accueil à 114 couverts, et que la terrasse est couverte, close et exploitable toute l’année. Toutefois, il n’est pas justifié par la société Selectirente d’appliquer un abattement de 6 % lequel apparait élevé, au regard des caractéristiques de la terrasse et de sa capacité d’accueil.

En conséquence, il sera appliqué une majoration de la valeur locative de 5 % au titre du droit de terrasse.


Sur la valeur locative après correctifs

En l'espèce, au regard de l'ensemble des observations qui précèdent, la valeur locative totale s’établit au 1er janvier 2021 à la somme de :
136 m²P x 1.500 euros – 244,68 euros - 5.147,75 euros – 3 % + 5 % = 202.597,57 euros par an, hors taxes et charges.

Conformément aux demandes de la société Selectirente, il y a lieu de fixer la valeur locative à la somme de :

- 189.709,09 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021, date d’effet du renouvellement du bail,
- 202.597,57 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er décembre 2022, date de notification du mémoire préalable de la bailleresse.


Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’énoncer ou le rappeler.


*


PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 entre la S.C.A. Selectirente et la S.A.S. LDF concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], à la somme annuelle de :

- 189.709,09 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021, date d’effet du renouvellement du bail,
- 202.597,57 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er décembre 2022, date de notification du mémoire préalable de la bailleresse ;

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 28 juillet 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS CHAVES

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