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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Colmar, Première Chambre, 28 mai 2026, n° 21/02031

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Motifs

FAITS ET PROCEDURE :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 1993 avec effet au 1er septembre suivant, la SCI [C] FRERES a consenti à bail à la S.A.R.L. [V] BIER UND WIESTUB des locaux sis [Adresse 4] à COLMAR (68000) pour une activité de restaurant, moyennant un loyer mensuel de 43 750 francs HT, revalorisable selon une clause d’échelle mobile. 

Le 31 janvier 2002, les parties ont signé un avenant de renouvellement du bail pour une durée de neuf années expirant le 31 août 2011 au soir, le loyer mensuel s’élevant alors à la somme de 7 147,27 euros HT.

Par exploit d’huissier de justice du 22 mars 2011, la S.A.R.L. [V] BIER UND WIESTUB a notifié à la SCI [C] FRERES une demande de renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2011 aux conditions antérieures, sauf à fixer le loyer à 3964 euros HT par mois. 

Par acte d’huissier de justice du 23 juin 2011, la SCI [C] FRERES a notifié à la S.A.R.L. [V] BIER UND WIESTUB son acceptation du renouvellement du bail mais moyennant un loyer mensuel de 13 000 euros HT.

Faute d’accord sur le loyer, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de COLMAR a été saisi et a confié une expertise à fin de détermination de la valeur locative à Monsieur [F] [Y], lequel a rendu son rapport le 21 janvier 2014. 

Par jugement du 17 juin 2015, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2011 à la somme de 70 000 euros HT par an, soit 5 833,34 euros HT par mois.

La cour d’appel de [Localité 2], par arrêt du 11 avril 2018, a confirmé ce jugement. 

Par acte d’huissier de justice du 21 février 2020, la SCI [C] FRERES a fait signifier à la SARL L&G [V], venant aux droits de S.A.R.L. [V] BIER UND WIESTUB, un congé avec offre de renouvellement pour la date du 1er septembre 2020 aux clauses et conditions du bail expiré, sauf la fixation d’un nouveau loyer annuel de 150 000 euros HT et le réajustement en conséquence du dépôt de garantie.

Selon mémoire du 13 mars 2020, la SARL L&G [V] a pris acte de l’offre de renouvellement mais a sollicité la fixation d’un loyer annuel à hauteur de 70 000 euros HT, outre la modification de diverses charges et conditions du bail initial.

Les parties n’étant parvenu à aucun accord, la SCI [C] FRERES a, par acte d’huissier de justice du 19 janvier 2022, fait assigner la SARL L&G [V] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de COLMAR en sollicitant avant dire droit d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article R. 145-30 du code de commerce et de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2020 à la somme de 150 000 euros HT par an. 

Par jugement des 8 et 30 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux de céans a ordonné une expertise pour fournir tous éléments permettant de déterminer le loyer en fonction de la valeur locative, dont l’avance sur frais a été mise à la charge de la SCI [C] FRERES , et commis pour y procéder Madame [J] [R]. Par ailleurs, il a dit que pendant le cours de l’instance, le loyer devrait être payé sur la base de l’ancien loyer du contrat de bail tel que fixé par le jugement du 17 juin 2015 confirmé par arrêt du 11 avril 2018, régulièrement réindexé conformément aux conditions contractuelles (avenant du 31 janvier 2002).

Le rapport d'expertise a été déposé le 20 décembre 2023 et a conclu à une valeur locative du local commercial de 71 500 euros HT par an, soit 5 958 euros HT par mois. 
 
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de son mémoire récapitulatif du 16 janvier 2025, signifié le 14 mars 2025, la SCI [C] FRERES sollicite, au visa de l’article L. 145-33 du code de commerce, de :

- A titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2020 à hauteur de 139 830 euros HT par an ;
- A titre subsidiaire, fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2020 à hauteur de 118 389,40 euros HT par an ;
- En tout état de cause, débouter la SARL L&G [V] de l’ensemble de ses demandes ;
- Condamner la SARL L&G [V] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SARL L&G [V] aux dépens de la procédure, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire. 
 
Au soutien de ses prétentions, la SCI [C] FRERES expose en substance :

* En réponse à l’irrégularité des conclusions datées du 7 novembre 2024 soulevée par la SARL L&G [V] :
- Qu’il est de jurisprudence constante que la notification peut être régularisée tant que la juridiction n’a pas statué ;
- Qu’elle justifie avoir régularisé la notification requise selon lettre recommandée expédiée le 29 novembre 2024 et réceptionnée le 2 décembre suivant par la défenderesse ;
- Que ses présentes écritures seront également notifiées ;
- Que la procédure est donc régulière et n’encourt aucune extinction ;
* Sur le fond :
- Que les locaux comprennent un sous-sol composé d’une cave, un rez-de-chaussée composé d’une cuisine, une salle de restaurant, un escalier interne et un étage composé d’une entrée, trois dégagements, une chambre, un bureau, une salle d’eau avec W.C., quatre W.C., un escalier interne ; que selon avenant régularisé en février 1995, un bureau d’une surface de 35 m² est également loué ;
- Qu’au contraire de ce qui a été retenu par l’expert judiciaire, elle estime que le sous-sol des locaux loués représente un atout particulier dans l’agencement de ceux-ci ; qu’en effet, la cave, d’une surface de plus de 15m², accessible depuis la cour, permet un accès direct aux fournisseurs mais également une distribution des boissons réfrigérées vers le bar du rez-de-chaussée ; qu’il a par ailleurs été mis en place un système de ventilation de la salle de restaurant ;
- Que, s’agissant du rez-de-chaussée, la capacité de la salle de restaurant est de 90 places, et non de 85 places, et la cuisine, équipée et dimensionnée à plus de 50 m², offre la capacité nécessaire pour livrer 400 couverts par service ;
- Que, s’agissant du premier étage, si la consistance des locaux mis à disposition est établie, la surface retenue demeure débattue ; qu’il ressort en effet de l’état descriptif de division du 1er mars 1993 que la surface du premier étage est de 91 m², et non de 80,40 m² comme l’ont retenu le premier expert judiciaire Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [R] ;
- Qu’il convient de retenir par adaptation des critères de pondération les coefficients de 0,25 pour la cave et de 1,0 pour la salle de restaurant mais également de tenir compte de la surface de 10,60 m² manquante pour le premier étage ; 
- Que la surface totale pondérée du local est par conséquent de 186,44 m² ;
 
- Qu’elle sollicite le maintien des clauses du bail initial ; qu’elle consent néanmoins à la substitution de la clause d’échelle mobile par une indexation sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE, dans les conditions proposées par la SARL L&G [V] ; qu’elle sollicite par ailleurs que le dépôt de garantie soit ajusté à la somme de 23 305 euros, correspondant à deux mois de loyer principal HT sur la base d’un loyer annuel renouvelé de 139 830 euros HT ;
 
- Qu’ainsi que l’a retenu l’expert judiciaire, l’évolution du centre historique de [Localité 2] (développement des marchés de Noël, ouverture du musée [Etablissement 1] en 2015 ou encore tournage d’une téléréalité chinoise en 2018) a bouleversé les facteurs locaux de commercialité du local loué, de sorte que les dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce n’ont pas lieu de s’appliquer et que le déplafonnement du loyer est justifié ;
- Que pour la détermination de la valeur locative doivent être pris en compte :
o au sens des articles R.145-3 et R. 145-4 du code de commerce, la localisation des locaux au cœur du centre historique de [Localité 2], en pleine zone touristique, leur aménagement optimal ainsi que leur surface utile de 289,60 m² et leur surface pondérée de 188,44 m² ;
o au sens de l’article R. 145-4 du code de commerce, la destination de restauration des locaux ;
o au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce, le contexte de mise à disposition d’un savoir-faire acquis par la famille [C] dont la seule rémunération a été celle du loyer du bail commercial ;



o au sens de l’article R. 145-6 du code de commerce, les excellents facteurs locaux de commercialité corroborés par l’explosion du chiffre d’affaires généré par la défenderesse, passé de 866 128 euros en 1994 à 2 026 600 euros en 2016 ;

o au sens de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que sur ce point, le rapport d’expertise se base sur une moyenne de loyers pondérés au mètre carré de restaurants dont une partie n’est pas identifiable ; qu’une comparaison in concreto utile n’est pas possible au vu de l’emplacement approximatif des locaux et de la seule surface pondérée prise en référence ; que le loyer retenu par l’expert ne tient pas compte du caractère historique du bâtiment, son emplacement unique et sa capacité en couverts et mène même à une réduction du loyer fixé par le jugement du 17 juin 2015 dans un contexte d’inflation constante et d’amélioration notoire des critères de commercialité ; 
- Que pour ces raisons, elle maintient sa demande de fixation du loyer renouvelé à concurrence de 750 euros HT/m² pondéré, soit un loyer annuel de 139 830 euros HT ; que, subsidiairement, elle sollicite l’application de la valeur pondérée la plus élevée identifiée par l’expert, à savoir 635 euros HT/m².
 
Dans son mémoire en réplique du 8 janvier 2026, notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 15 janvier 2026, la SARL L&G [V] demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

- Sur l’irrégularité de fond,
- Déclarer nulles et de nul effet les conclusions du 21 mars 2024 de la SCI [C] FRERES ;
- Constater l’extinction de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ;
- Sur le fond,
- Fixer le loyer du bail renouvelé à la date du 1er septembre 2020 à 71 500 euros HT par an, soit 5 958 euros HT par mois ;
- Débouter la SCI [C] FRERES de ses demandes, fins et prétentions ;
- Ordonner à la SCI [C] FRERES le remboursement des loyers trop perçus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2020 ;
- En tout état de cause,
- Condamner la SCI [C] FRERES au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SCI [C] FRERES aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. 

Au soutien de sa position, la SARL L&G [V] fait valoir en substance :






* sur l’irrégularité des conclusions de la SCI [C] FRERES :
- Qu’il ressort de la jurisprudence de la cour de cassation que les conclusions déposées après une mesure d’instruction devant le juge des loyers commerciaux en lieu et place de la notification d’un mémoire sont affectées d’une nullité de fond ;
- Que les conclusions de la SCI [C] FRERES , transmises par RPVA après dépôt du rapport d’expertise judiciaire du 20 décembre 2023, ne constituent pas un mémoire dûment notifié, justifiant la nullité de fond de la demande et entrainant l’extinction définitive de la procédure en fixation du loyer renouvelé ;
* sur le fond :
- Que la question du plafonnement ou du déplafonnement est indifférente puisque le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné mais également en cas de déplafonnement du loyer ;
- Que l’expert judiciaire a d’ores et déjà réfuté les contestations émises par la SCI [C] FRERES à l’égard de la description et des caractéristiques des locaux, au titre de la pondération et sur la détermination de la valeur locative ;
- Que l’expert a parfaitement pris en considération les prix pratiqués dans le voisinage en application de l’article R. 145-7 du code de commerce ainsi qu’il résulte des pages 30 et 36 de son rapport ;
- Que l’expert a pris en compte les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour la fixation de la valeur locative et non pour justifier le déplafonnement, l’évolution notable au cours du bail écoulé du prix des loyers ne pouvant constituer un motif de déplafonnement au sens de l’article L. 145-34 du code de commerce ;
- Qu’en somme, la SCI [C] FRERES n’apporte aucun élément nouveau et probant de nature à remettre en cause l’appréciation expertale ;
- Que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative retenue par l’expert judiciaire.
 
Il est expressément fait référence, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits, ainsi que de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 6 mars 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 28 mai suivant.

EXPOSÉ DES MOTIFS :

Attendu, sur la nullité des conclusions du 21 mars 2024 en ce qu’elles ne constituent pas un mémoire régulièrement notifié, entraînant l’interruption définitive et l’extinction de la procédure en fixation du loyer commercial, que si ces conclusions n’ont pas été notifiées lors de leur émission par la demanderesse, cette notification a néanmoins été opérée par LRAR du 29 novembre 2024, en sorte que la régularisation procédurale a été effectuée avant que le Juge ne statue ; que l’exception de nullité doit de ce fait être rejetée ; 

Attendu, sur la fixation du loyer, qu’en application de l’article L 145-33 du Code de commerce, celui-ci doit correspondre à la valeur locative, qui est déterminée par les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux loués, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que ce loyer est cependant plafonné dans les termes de l’article L 145-34 sauf s’il y a une modification notable des quatre premiers éléments mentionnés à l’article précédent ou d’une partie d’entre eux ; qu’en l’occurrence, la SCI [C] FRERES soutient que les règles de plafonnement du loyer prévues à l’article L 145-34 doivent être écartées dès lors qu’il y a une amélioration notable des facteurs locaux de commercialité ; 

Attendu qu’il convient tout d’abord de rappeler que le bail commercial a fait l’objet d’un renouvellement demandé le 22 mars 2011, accepté le 23 juin 2011 en son principe, mais non quant au montant du loyer, lequel a été fixé suivant rapport d’expertise du 21 janvier 2014 par jugement du 17 juin 2015 (70 000 € HT /an, soit 5833, 34 € HT / mois) - jugement confirmé par arrêt du 11 avril 2018 - ;

Attendu qu’en l’espèce, la nouvelle expertise a été ordonnée par jugement du 8 novembre 2022, le rapport d’expertise ayant quant à lui été déposé au greffe le 8 janvier 2024, soit dix années après la précédente expertise ; 

Attendu, sur les caractéristiques du local considéré, que l’expert a retenu les mêmes surfaces que celles relevées lors de la précédente expertise, les caractéristiques ayant toutefois été modifiées du fait de la création de sanitaires pour personnes à mobilité réduite, réduisant la capacité d’accueil de la salle de 90 à 85 places (page 12 du rapport) ; que concernant les coefficients de pondération retenus, il y a lieu de retenir : 

- 0, 15 pour la cave, dont l’usage n’a pas varié depuis les précédentes appréciations portées par les juges des loyers commerciaux en 2015 et 2018
- 0, 80 à 1, 10 pour la salle de restaurant selon les trois zones répertoriées
- 0, 60 pour la cuisine, 0, 40 pour les sanitaires et 0, 15 pour le local de service
- 0, 40 et 0, 25 pour les locaux du 1er étage,

étant précisé que la surface retenue pour le vestiaire a été remesurée par
l’expert, sans tenir compte de l’état descriptif de division des lots de l’immeuble (pièce 19 de la SCI [C] FRERES ) qui indiquait une surface supérieure ; 
en sorte que la surface pondérée est de 172, 19 m² ; que c’est cette surface qui
 sera retenue ; 

Attendu, sur les facteurs locaux de commercialité, qu’il convient d’examiner si ceux-ci ont été notablement modifiés depuis le précédent rapport de janvier 2014 et le jugement consécutif de juin 2015 fixant le loyer dû ; qu’au terme de son analyse, l’expert retient des modifications significatives des facteurs de commercialité au sens des critères ci-dessus rappelés ; qu’en ce sens, elle relève la piétonnisation du secteur d’implantation de la SARL L&G [V], favorable en particulier pour l’exploitation de la terrasse (25 couverts de plus sur 6 mois de l’année), la création de places de stationnements à proximité (690 places en plus) et la forte augmentation de la fréquentation touristique, désormais presque toute l’année, avec les différents marchés ; que dès lors, le loyer peut être fixé à la valeur locative, sans plafonnement ; 

Attendu que l’expert a recherché la valeur locative des locaux concernés par rapport à d’autres restaurants situés dans l’hypercentre ville (352 à 635 € / m²) ; que pour sa part, la SCI [C] FRERES a proposé 4 références supplémentaires par rapport à celles déjà retenues par l’expert ; que l’expert indique dans ses réponses aux dires qu’elle a retenu, en sus de celles qu’elle avait obtenu, les 3 dernières références proposées (356 à 420 € / m²) ; 

Attendu que la SCI [C] FRERES sollicite la fixation de la valeur locative à 750 € HT /m²/an ; que cependant, il échet de constater que les références supplémentaires produites par la demanderesse ne permettent pas de justifier cette prétention, la valeur locative proposée étant largement au-dessus de toutes celles recensées ; que de même, l’amélioration de la commercialité relevée par l’expert ne permet pas davantage de valider une valeur locative aussi élevée – étant rappelé que la valeur locative ne peut être le simple report du loyer commercial recensé le plus haut, de toute façon dépassé ici (635 par rapport à 750) - ; 

Attendu que pour sa part, au terme de ses opérations, l’expert retient une valeur unitaire moyenne de 431 € HT /m²/an, au vu des 8 références retenues ; 

Attendu en conséquence que le loyer commercial sera fixé à 431 € x 172, 19m² = 74 214 € HT / an ou 6184 € HT/ mois, déduction à faire de la taxe foncière mise par le bail à la charge du preneur, et qui est une charge exorbitante à déduire de la valeur locative suivant la jurisprudence de la Cour de cassation, soit un loyer de 74 214 € HT / an – 2720€ HT = 71494 € ou 5957,83 € HT / mois et ce à compter du 1er septembre 2020 ;

Attendu, sur le remboursement de trop-perçus par la SCI [C] FRERES au regard des loyers payés, que suivant les écritures de la SARL L&G [V], le loyer annuel au 1er septembre 2020 était de 76 077, 72 €, ou 6339, 81 € suivant la clause d’échelle mobile ; qu’il n’est pas précisé le montant du loyer pour les années suivantes ; qu’en tout état de cause, il incombe nécessairement aux parties de procéder à l’arrêté de leurs comptes entre elles au terme de la présente instance, incluant ces trop-perçus s’il y a lieu, avec intérêts au taux légal à compter de chaque trop-perçu mensuel ; que ce remboursement sera donc ordonné en tant que de besoin ; 

Attendu, sur les frais et dépens, incluant ceux de l’expertise, que ceux-ci seront supportés par la SCI [C] FRERES ;

Attendu, sur la demande au titre de l’article 700, qu’il est équitable d’allouer à la SARL L&G [V] la somme de 3500 € au regard des prétentions constamment très excessives de la demanderesse ; 

Attendu que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions ; 




PAR CES MOTIFS :

Le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Colmar, statuant par décision contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe :

REJETTE l’exception de nullité des conclusions du 21 mars 2024 soulevée par la SARL L&G [V] ; 

FIXE la valeur locative des locaux loués par la SARL L&G [V] à la SCI [C] FRERES à la somme de 71 494 € ou 5957, 83 € HT / mois et ce à compter du 1er septembre 2020 ;

CONDAMNE en tant que de besoin la SCI [C] FRERES à rembourser à la SARL L&G [V] les trop-perçus de loyers mensuels à compter du 1er septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de chaque mois en trop-perçu ; 

CONDAMNE la SCI [C] FRERES aux frais et dépens de l’instance, y compris ceux de l’expertise ; 

CONDAMNE la SCI [C] FRERES à payer à la SARL L&G [V] la somme de 3500 € au titre de l’article 700 ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions. 



La Greffière, Le Juge des Loyers Commerciaux,

Dispositif

« En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis »
Texte intégral
C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR
---------------------------------
[Adresse 1]
[Localité 1]
---------------------------------
Première Chambre Civile


RG N° RG 21/02031 - N° Portalis DB2F-W-B7F-EM7H

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 28 MAI 2026


* Copies délivrées à


Me HAGER

 le ..................

* Copie exécutoire délivrée à

Me AUBEL-TOURRETTE


le.............................

* Appel de ................................

En date du ..............

sous référence :

RG :

n°d’appel :
 Dans la procédure introduite par : 

- DEMANDERESSE -
S.C. [C] FRERES, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Carole AUBEL-TOURRETTE, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 35, Me Aude LEMEE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 212


A l’encontre de : 

- DEFENDERESSE

S.A.R.L. L&G [V], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Vadim HAGER, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 34


CONCERNE : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 
Lors des débats à l’audience publique du 06 mars 2026
 Monsieur Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président, agissant en qualité de juge des loyers commerciaux par délégation du Président du Tribunal, 

Greffier lors des débats : Madame Nathalie GOCEL, greffière,

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées 
Signé par Monsieur Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président,et Madame Nathalie GOCEL, greffière, présent au prononcé




FAITS ET PROCEDURE :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 1993 avec effet au 1er septembre suivant, la SCI [C] FRERES a consenti à bail à la S.A.R.L. [V] BIER UND WIESTUB des locaux sis [Adresse 4] à COLMAR (68000) pour une activité de restaurant, moyennant un loyer mensuel de 43 750 francs HT, revalorisable selon une clause d’échelle mobile. 

Le 31 janvier 2002, les parties ont signé un avenant de renouvellement du bail pour une durée de neuf années expirant le 31 août 2011 au soir, le loyer mensuel s’élevant alors à la somme de 7 147,27 euros HT.

Par exploit d’huissier de justice du 22 mars 2011, la S.A.R.L. [V] BIER UND WIESTUB a notifié à la SCI [C] FRERES une demande de renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2011 aux conditions antérieures, sauf à fixer le loyer à 3964 euros HT par mois. 

Par acte d’huissier de justice du 23 juin 2011, la SCI [C] FRERES a notifié à la S.A.R.L. [V] BIER UND WIESTUB son acceptation du renouvellement du bail mais moyennant un loyer mensuel de 13 000 euros HT.

Faute d’accord sur le loyer, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de COLMAR a été saisi et a confié une expertise à fin de détermination de la valeur locative à Monsieur [F] [Y], lequel a rendu son rapport le 21 janvier 2014. 

Par jugement du 17 juin 2015, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2011 à la somme de 70 000 euros HT par an, soit 5 833,34 euros HT par mois.

La cour d’appel de [Localité 2], par arrêt du 11 avril 2018, a confirmé ce jugement. 

Par acte d’huissier de justice du 21 février 2020, la SCI [C] FRERES a fait signifier à la SARL L&G [V], venant aux droits de S.A.R.L. [V] BIER UND WIESTUB, un congé avec offre de renouvellement pour la date du 1er septembre 2020 aux clauses et conditions du bail expiré, sauf la fixation d’un nouveau loyer annuel de 150 000 euros HT et le réajustement en conséquence du dépôt de garantie.

Selon mémoire du 13 mars 2020, la SARL L&G [V] a pris acte de l’offre de renouvellement mais a sollicité la fixation d’un loyer annuel à hauteur de 70 000 euros HT, outre la modification de diverses charges et conditions du bail initial.

Les parties n’étant parvenu à aucun accord, la SCI [C] FRERES a, par acte d’huissier de justice du 19 janvier 2022, fait assigner la SARL L&G [V] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de COLMAR en sollicitant avant dire droit d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article R. 145-30 du code de commerce et de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2020 à la somme de 150 000 euros HT par an. 

Par jugement des 8 et 30 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux de céans a ordonné une expertise pour fournir tous éléments permettant de déterminer le loyer en fonction de la valeur locative, dont l’avance sur frais a été mise à la charge de la SCI [C] FRERES , et commis pour y procéder Madame [J] [R]. Par ailleurs, il a dit que pendant le cours de l’instance, le loyer devrait être payé sur la base de l’ancien loyer du contrat de bail tel que fixé par le jugement du 17 juin 2015 confirmé par arrêt du 11 avril 2018, régulièrement réindexé conformément aux conditions contractuelles (avenant du 31 janvier 2002).

Le rapport d'expertise a été déposé le 20 décembre 2023 et a conclu à une valeur locative du local commercial de 71 500 euros HT par an, soit 5 958 euros HT par mois. 
 
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de son mémoire récapitulatif du 16 janvier 2025, signifié le 14 mars 2025, la SCI [C] FRERES sollicite, au visa de l’article L. 145-33 du code de commerce, de :

- A titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2020 à hauteur de 139 830 euros HT par an ;
- A titre subsidiaire, fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2020 à hauteur de 118 389,40 euros HT par an ;
- En tout état de cause, débouter la SARL L&G [V] de l’ensemble de ses demandes ;
- Condamner la SARL L&G [V] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SARL L&G [V] aux dépens de la procédure, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire. 
 
Au soutien de ses prétentions, la SCI [C] FRERES expose en substance :

* En réponse à l’irrégularité des conclusions datées du 7 novembre 2024 soulevée par la SARL L&G [V] :
- Qu’il est de jurisprudence constante que la notification peut être régularisée tant que la juridiction n’a pas statué ;
- Qu’elle justifie avoir régularisé la notification requise selon lettre recommandée expédiée le 29 novembre 2024 et réceptionnée le 2 décembre suivant par la défenderesse ;
- Que ses présentes écritures seront également notifiées ;
- Que la procédure est donc régulière et n’encourt aucune extinction ;
* Sur le fond :
- Que les locaux comprennent un sous-sol composé d’une cave, un rez-de-chaussée composé d’une cuisine, une salle de restaurant, un escalier interne et un étage composé d’une entrée, trois dégagements, une chambre, un bureau, une salle d’eau avec W.C., quatre W.C., un escalier interne ; que selon avenant régularisé en février 1995, un bureau d’une surface de 35 m² est également loué ;
- Qu’au contraire de ce qui a été retenu par l’expert judiciaire, elle estime que le sous-sol des locaux loués représente un atout particulier dans l’agencement de ceux-ci ; qu’en effet, la cave, d’une surface de plus de 15m², accessible depuis la cour, permet un accès direct aux fournisseurs mais également une distribution des boissons réfrigérées vers le bar du rez-de-chaussée ; qu’il a par ailleurs été mis en place un système de ventilation de la salle de restaurant ;
- Que, s’agissant du rez-de-chaussée, la capacité de la salle de restaurant est de 90 places, et non de 85 places, et la cuisine, équipée et dimensionnée à plus de 50 m², offre la capacité nécessaire pour livrer 400 couverts par service ;
- Que, s’agissant du premier étage, si la consistance des locaux mis à disposition est établie, la surface retenue demeure débattue ; qu’il ressort en effet de l’état descriptif de division du 1er mars 1993 que la surface du premier étage est de 91 m², et non de 80,40 m² comme l’ont retenu le premier expert judiciaire Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [R] ;
- Qu’il convient de retenir par adaptation des critères de pondération les coefficients de 0,25 pour la cave et de 1,0 pour la salle de restaurant mais également de tenir compte de la surface de 10,60 m² manquante pour le premier étage ; 
- Que la surface totale pondérée du local est par conséquent de 186,44 m² ;
 
- Qu’elle sollicite le maintien des clauses du bail initial ; qu’elle consent néanmoins à la substitution de la clause d’échelle mobile par une indexation sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE, dans les conditions proposées par la SARL L&G [V] ; qu’elle sollicite par ailleurs que le dépôt de garantie soit ajusté à la somme de 23 305 euros, correspondant à deux mois de loyer principal HT sur la base d’un loyer annuel renouvelé de 139 830 euros HT ;
 
- Qu’ainsi que l’a retenu l’expert judiciaire, l’évolution du centre historique de [Localité 2] (développement des marchés de Noël, ouverture du musée [Etablissement 1] en 2015 ou encore tournage d’une téléréalité chinoise en 2018) a bouleversé les facteurs locaux de commercialité du local loué, de sorte que les dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce n’ont pas lieu de s’appliquer et que le déplafonnement du loyer est justifié ;
- Que pour la détermination de la valeur locative doivent être pris en compte :
o au sens des articles R.145-3 et R. 145-4 du code de commerce, la localisation des locaux au cœur du centre historique de [Localité 2], en pleine zone touristique, leur aménagement optimal ainsi que leur surface utile de 289,60 m² et leur surface pondérée de 188,44 m² ;
o au sens de l’article R. 145-4 du code de commerce, la destination de restauration des locaux ;
o au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce, le contexte de mise à disposition d’un savoir-faire acquis par la famille [C] dont la seule rémunération a été celle du loyer du bail commercial ;



o au sens de l’article R. 145-6 du code de commerce, les excellents facteurs locaux de commercialité corroborés par l’explosion du chiffre d’affaires généré par la défenderesse, passé de 866 128 euros en 1994 à 2 026 600 euros en 2016 ;

o au sens de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que sur ce point, le rapport d’expertise se base sur une moyenne de loyers pondérés au mètre carré de restaurants dont une partie n’est pas identifiable ; qu’une comparaison in concreto utile n’est pas possible au vu de l’emplacement approximatif des locaux et de la seule surface pondérée prise en référence ; que le loyer retenu par l’expert ne tient pas compte du caractère historique du bâtiment, son emplacement unique et sa capacité en couverts et mène même à une réduction du loyer fixé par le jugement du 17 juin 2015 dans un contexte d’inflation constante et d’amélioration notoire des critères de commercialité ; 
- Que pour ces raisons, elle maintient sa demande de fixation du loyer renouvelé à concurrence de 750 euros HT/m² pondéré, soit un loyer annuel de 139 830 euros HT ; que, subsidiairement, elle sollicite l’application de la valeur pondérée la plus élevée identifiée par l’expert, à savoir 635 euros HT/m².
 
Dans son mémoire en réplique du 8 janvier 2026, notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 15 janvier 2026, la SARL L&G [V] demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

- Sur l’irrégularité de fond,
- Déclarer nulles et de nul effet les conclusions du 21 mars 2024 de la SCI [C] FRERES ;
- Constater l’extinction de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ;
- Sur le fond,
- Fixer le loyer du bail renouvelé à la date du 1er septembre 2020 à 71 500 euros HT par an, soit 5 958 euros HT par mois ;
- Débouter la SCI [C] FRERES de ses demandes, fins et prétentions ;
- Ordonner à la SCI [C] FRERES le remboursement des loyers trop perçus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2020 ;
- En tout état de cause,
- Condamner la SCI [C] FRERES au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SCI [C] FRERES aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. 

Au soutien de sa position, la SARL L&G [V] fait valoir en substance :






* sur l’irrégularité des conclusions de la SCI [C] FRERES :
- Qu’il ressort de la jurisprudence de la cour de cassation que les conclusions déposées après une mesure d’instruction devant le juge des loyers commerciaux en lieu et place de la notification d’un mémoire sont affectées d’une nullité de fond ;
- Que les conclusions de la SCI [C] FRERES , transmises par RPVA après dépôt du rapport d’expertise judiciaire du 20 décembre 2023, ne constituent pas un mémoire dûment notifié, justifiant la nullité de fond de la demande et entrainant l’extinction définitive de la procédure en fixation du loyer renouvelé ;
* sur le fond :
- Que la question du plafonnement ou du déplafonnement est indifférente puisque le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné mais également en cas de déplafonnement du loyer ;
- Que l’expert judiciaire a d’ores et déjà réfuté les contestations émises par la SCI [C] FRERES à l’égard de la description et des caractéristiques des locaux, au titre de la pondération et sur la détermination de la valeur locative ;
- Que l’expert a parfaitement pris en considération les prix pratiqués dans le voisinage en application de l’article R. 145-7 du code de commerce ainsi qu’il résulte des pages 30 et 36 de son rapport ;
- Que l’expert a pris en compte les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour la fixation de la valeur locative et non pour justifier le déplafonnement, l’évolution notable au cours du bail écoulé du prix des loyers ne pouvant constituer un motif de déplafonnement au sens de l’article L. 145-34 du code de commerce ;
- Qu’en somme, la SCI [C] FRERES n’apporte aucun élément nouveau et probant de nature à remettre en cause l’appréciation expertale ;
- Que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative retenue par l’expert judiciaire.
 
Il est expressément fait référence, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits, ainsi que de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 6 mars 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 28 mai suivant.

EXPOSÉ DES MOTIFS :

Attendu, sur la nullité des conclusions du 21 mars 2024 en ce qu’elles ne constituent pas un mémoire régulièrement notifié, entraînant l’interruption définitive et l’extinction de la procédure en fixation du loyer commercial, que si ces conclusions n’ont pas été notifiées lors de leur émission par la demanderesse, cette notification a néanmoins été opérée par LRAR du 29 novembre 2024, en sorte que la régularisation procédurale a été effectuée avant que le Juge ne statue ; que l’exception de nullité doit de ce fait être rejetée ; 

Attendu, sur la fixation du loyer, qu’en application de l’article L 145-33 du Code de commerce, celui-ci doit correspondre à la valeur locative, qui est déterminée par les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux loués, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que ce loyer est cependant plafonné dans les termes de l’article L 145-34 sauf s’il y a une modification notable des quatre premiers éléments mentionnés à l’article précédent ou d’une partie d’entre eux ; qu’en l’occurrence, la SCI [C] FRERES soutient que les règles de plafonnement du loyer prévues à l’article L 145-34 doivent être écartées dès lors qu’il y a une amélioration notable des facteurs locaux de commercialité ; 

Attendu qu’il convient tout d’abord de rappeler que le bail commercial a fait l’objet d’un renouvellement demandé le 22 mars 2011, accepté le 23 juin 2011 en son principe, mais non quant au montant du loyer, lequel a été fixé suivant rapport d’expertise du 21 janvier 2014 par jugement du 17 juin 2015 (70 000 € HT /an, soit 5833, 34 € HT / mois) - jugement confirmé par arrêt du 11 avril 2018 - ;

Attendu qu’en l’espèce, la nouvelle expertise a été ordonnée par jugement du 8 novembre 2022, le rapport d’expertise ayant quant à lui été déposé au greffe le 8 janvier 2024, soit dix années après la précédente expertise ; 

Attendu, sur les caractéristiques du local considéré, que l’expert a retenu les mêmes surfaces que celles relevées lors de la précédente expertise, les caractéristiques ayant toutefois été modifiées du fait de la création de sanitaires pour personnes à mobilité réduite, réduisant la capacité d’accueil de la salle de 90 à 85 places (page 12 du rapport) ; que concernant les coefficients de pondération retenus, il y a lieu de retenir : 

- 0, 15 pour la cave, dont l’usage n’a pas varié depuis les précédentes appréciations portées par les juges des loyers commerciaux en 2015 et 2018
- 0, 80 à 1, 10 pour la salle de restaurant selon les trois zones répertoriées
- 0, 60 pour la cuisine, 0, 40 pour les sanitaires et 0, 15 pour le local de service
- 0, 40 et 0, 25 pour les locaux du 1er étage,

étant précisé que la surface retenue pour le vestiaire a été remesurée par
l’expert, sans tenir compte de l’état descriptif de division des lots de l’immeuble (pièce 19 de la SCI [C] FRERES ) qui indiquait une surface supérieure ; 
en sorte que la surface pondérée est de 172, 19 m² ; que c’est cette surface qui
 sera retenue ; 

Attendu, sur les facteurs locaux de commercialité, qu’il convient d’examiner si ceux-ci ont été notablement modifiés depuis le précédent rapport de janvier 2014 et le jugement consécutif de juin 2015 fixant le loyer dû ; qu’au terme de son analyse, l’expert retient des modifications significatives des facteurs de commercialité au sens des critères ci-dessus rappelés ; qu’en ce sens, elle relève la piétonnisation du secteur d’implantation de la SARL L&G [V], favorable en particulier pour l’exploitation de la terrasse (25 couverts de plus sur 6 mois de l’année), la création de places de stationnements à proximité (690 places en plus) et la forte augmentation de la fréquentation touristique, désormais presque toute l’année, avec les différents marchés ; que dès lors, le loyer peut être fixé à la valeur locative, sans plafonnement ; 

Attendu que l’expert a recherché la valeur locative des locaux concernés par rapport à d’autres restaurants situés dans l’hypercentre ville (352 à 635 € / m²) ; que pour sa part, la SCI [C] FRERES a proposé 4 références supplémentaires par rapport à celles déjà retenues par l’expert ; que l’expert indique dans ses réponses aux dires qu’elle a retenu, en sus de celles qu’elle avait obtenu, les 3 dernières références proposées (356 à 420 € / m²) ; 

Attendu que la SCI [C] FRERES sollicite la fixation de la valeur locative à 750 € HT /m²/an ; que cependant, il échet de constater que les références supplémentaires produites par la demanderesse ne permettent pas de justifier cette prétention, la valeur locative proposée étant largement au-dessus de toutes celles recensées ; que de même, l’amélioration de la commercialité relevée par l’expert ne permet pas davantage de valider une valeur locative aussi élevée – étant rappelé que la valeur locative ne peut être le simple report du loyer commercial recensé le plus haut, de toute façon dépassé ici (635 par rapport à 750) - ; 

Attendu que pour sa part, au terme de ses opérations, l’expert retient une valeur unitaire moyenne de 431 € HT /m²/an, au vu des 8 références retenues ; 

Attendu en conséquence que le loyer commercial sera fixé à 431 € x 172, 19m² = 74 214 € HT / an ou 6184 € HT/ mois, déduction à faire de la taxe foncière mise par le bail à la charge du preneur, et qui est une charge exorbitante à déduire de la valeur locative suivant la jurisprudence de la Cour de cassation, soit un loyer de 74 214 € HT / an – 2720€ HT = 71494 € ou 5957,83 € HT / mois et ce à compter du 1er septembre 2020 ;

Attendu, sur le remboursement de trop-perçus par la SCI [C] FRERES au regard des loyers payés, que suivant les écritures de la SARL L&G [V], le loyer annuel au 1er septembre 2020 était de 76 077, 72 €, ou 6339, 81 € suivant la clause d’échelle mobile ; qu’il n’est pas précisé le montant du loyer pour les années suivantes ; qu’en tout état de cause, il incombe nécessairement aux parties de procéder à l’arrêté de leurs comptes entre elles au terme de la présente instance, incluant ces trop-perçus s’il y a lieu, avec intérêts au taux légal à compter de chaque trop-perçu mensuel ; que ce remboursement sera donc ordonné en tant que de besoin ; 

Attendu, sur les frais et dépens, incluant ceux de l’expertise, que ceux-ci seront supportés par la SCI [C] FRERES ;

Attendu, sur la demande au titre de l’article 700, qu’il est équitable d’allouer à la SARL L&G [V] la somme de 3500 € au regard des prétentions constamment très excessives de la demanderesse ; 

Attendu que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions ; 




PAR CES MOTIFS :

Le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Colmar, statuant par décision contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe :

REJETTE l’exception de nullité des conclusions du 21 mars 2024 soulevée par la SARL L&G [V] ; 

FIXE la valeur locative des locaux loués par la SARL L&G [V] à la SCI [C] FRERES à la somme de 71 494 € ou 5957, 83 € HT / mois et ce à compter du 1er septembre 2020 ;

CONDAMNE en tant que de besoin la SCI [C] FRERES à rembourser à la SARL L&G [V] les trop-perçus de loyers mensuels à compter du 1er septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de chaque mois en trop-perçu ; 

CONDAMNE la SCI [C] FRERES aux frais et dépens de l’instance, y compris ceux de l’expertise ; 

CONDAMNE la SCI [C] FRERES à payer à la SARL L&G [V] la somme de 3500 € au titre de l’article 700 ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions. 



La Greffière, Le Juge des Loyers Commerciaux, 







« En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis »

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce R145-30, code de commerce R145-3, code de commerce L145-34, code de commerce R145-4, code de commerce L145-33, code de commerce R145-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-22T20:09:33.835Z.