Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 12 mai 2026, n° 23/06349

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE


Par acte sous seing privé du 10 avril 2013, les consorts [C] [W] ont donné à bail en renouvellement à la S.A BNP Paribas des locaux commerciaux composés d'une boutique d'angle et d'un sous-sol et correspondant au lot n°1 du règlement de copropriété de l'immeuble situé au [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 10]. 

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2012, moyennant le versement d'un loyer annuel de 89.000 euros hors taxes hors charges, révisable en vertu des dispositions de l’article L.145-38 du code de commerce. Le loyer annuel s'élevait en fin de bail à 93.590,40 euros hors taxes hors charges.

Les locaux donnés à bail ont pour destination l'activité exclusive de “ banque, assurances et les opérations financières ou celles se rapportant à la banque ”. 

Par acte d'huissier du 30 juin 2021, les consorts [C] [W] ont fait délivrer à la société BNP Paribas un congé pour le 31 décembre 2021 avec offre de renouvellement pour une nouvelle durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2022 et aux mêmes clauses et conditions que le bail antérieur à l'exception du loyer annuel porté à 102.949 euros hors taxes hors charges. 

Sur la base d’un rapport d’expertise amiable établi par M. [B] [UY] à la demande des bailleurs, les consorts [C] [W] ont adressé à la société BNP Paribas, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 15 décembre 2022, un mémoire préalable en demande, aux fins de voir fixer le loyer annuel en renouvellement au 1er janvier 2022 à 139.000 euros hors taxes hors charges. 

Aucun accord n'ayant été trouvé entre les parties, les consorts [C] [W] ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 05 mai 2023, la société BNP Paribas devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris afin de fixer le loyer en renouvellement au 1er janvier 2022 à 139.000 euros hors taxes hors charges par an. 

Par jugement du 13 juin 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :

- constaté le principe du renouvellement du bail commercial à effet du 1er janvier 2022,
- ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er janvier 2022 au regard des dispositions des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-3 à R.145-8 du Code de commerce, et désigné M. [KC] [XD] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport reçu le 26 mai 2025, concluant à une valeur locative estimée à la date du renouvellement, le 1er janvier 2022 à la somme de 120.000 euros par an, hors taxes et hors charges.


Par mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 13 février 2026, les consorts [C] [KI] demandent au juge des loyers de :

- juger que le loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2022 doit être fixé à la valeur locative, compte tenu de l’usage exclusif de bureaux ;
- fixer le loyer renouvelé des locaux commerciaux loués à la société BNP Paribas, pour un nouveau bail de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2022, à la somme annuelle de 138.000 euros hors taxes et hors charges, toutes clauses et conditions du bail expiré restant inchangées ;
- condamner la société BNP Paribas au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à compter de l’assignation du 05 mai 2023, puis sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;
- débouter la société BNP Paribas de toutes ses demandes ;
- condamner la société BNP Paribas au paiement de la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamner la société BNP Paribas aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.


Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettres recommandées reçues les 11 et 13 février 2026, la société BNP Paribas demande au juge des loyers de :

- fixer le loyer de renouvellement à la date du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 81.000 euros hors taxes et hors charges ;
- dire que le différentiel entre les loyers effectivement versés, à titre provisionnel depuis le 1er janvier 2022 et les loyers effectivement dus à raison de la présente fixation, portera intérêt au taux légal à compter du 09 janvier 2024, date de la notification de son mémoire, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner solidairement les consorts [C] [KI] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles.


Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 février 2026 et mise en délibéré au 14 avril 2026, prorogée à ce jour, rendue par mise à disposition au greffe.

Motifs

*


MOTIFS DU JUGEMENT


A titre liminaire il sera rappelé que par jugement du 13 juin 2024 n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er janvier 2022.


Sur la fixation du loyer du bail renouvelé


Selon l'article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Selon l'article L.145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État.

L’article R. 145-11 du code de commerce dispose que “ le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.145-7 sont en ce cas applicables ”.

Il est constant que les locaux à usage de bureaux s’entendent non seulement des locaux où se développent les activités administratives, mais également tous les locaux affectés à la réception de la clientèle, dès lors qu'ils ne servent ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises (Cass. 3ème Civ., 7 avril 1994, pourvoi n°92-16.280). En particulier, il est constant que l'activité bancaire est essentiellement d'ordre comptable, administratif ou juridique, sans être affectée par la réception de clients, ni par l'usage d'une boutique (Cass. 3ème Civ., 13 novembre 1986, pourvoi n° 84-11.778 ; Cass. 3ème Civ., 8 janvier 1997, pourvoi n° 94-21.384).

En l’espèce, la destination prévue au bail est celle de commerce de banque et toute opération s’y rapportant, à l’exclusion de toute autre activité. Il en résulte qu’en dépit de la configuration de boutique et de la réception de clientèle, les locaux doivent être considérés comme étant à usage de bureaux. Ils échappent par conséquent à la règle du plafonnement et il convient de rechercher la valeur locative à la date du renouvellement. 


Sur les caractéristiques des locaux et les facteurs locaux de commercialité


Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 

1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 
2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 
3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 
4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 
5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En application des dispositions du premier alinéa de l'article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Enfin, aux termes de l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, selon le rapport d'expertise, non contesté par les parties sur ces points, les locaux sont situés sur la portion du [Adresse 11] faisant face à la gare de [Localité 11], à l’angle de la [Adresse 12]. Le [Adresse 11] est une voie à sens unique de circulation et sans stationnement aérien, avec une circulation automobile et piétonne dense sur la portion du boulevard dont dépendent les locaux loués du fait de la proximité immédiate avec la gare. 

L’expert relève que la section du [Adresse 11] dont dépendent les locaux loués présente une commercialité composée de plusieurs cafés/brasseries et de quelques activités de service type banques, pharmacie, la Poste avec la présence immédiate sur la même portion du [Adresse 11] de trois autres établissements bancaires concurrents que sont le Crédit Agricole, la Banque postale et la Caisse d’Epargne. Sont également présents aux alentours immédiats des locaux loués de très nombreux hôtels accueillant les voyageurs et touristes en transit via la gare de [Localité 11].

S’agissant de la [Adresse 12], elle est décrite par l’expert comme une courte voie commercialement secondaire mais profitant de l’animation du [Adresse 11].

Les locaux considérés dépendent d’un quartier à usage mixte de bureaux, de commerces et d’habitation, composé à la fois d’immeubles de type haussmannien en pierre de taille face à la gare et de tours modernes à usage tertiaire en direction de la Seine.

Ils sont desservis par la station de métro et de [Etablissement 1] « Gare de [Localité 12] » accessible directement sur le [Adresse 11] et d’un arrêt d'autobus (lignes 29, 57, 61, 87 et 91). 

L’expert conclut que les locaux bénéficient d’un très bon emplacement sur une artère stratégique et animée du fait de sa proximité avec l’une des principales gares ferroviaires de [Localité 1], bénéficiant d’un potentiel de clientèle important (résidents, employés des commerces et bureaux, voyageurs et touristes transitant par la gare ferroviaire) et d’une très bonne desserte en transports en commun.

Il ressort du rapport d'expertise non contesté par les parties que les locaux dépendent d'un immeuble ancien, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée en boutique, et de 6 étages dont le dernier partiellement mansardé dans le brisis, dont les façades ravalées sont en pierre de taille avec bow-windows de même facture. 

Les locaux se composent au rez-de-chaussée, d'une boutique située à droite de l’entrée commune de l’immeuble au [Adresse 13] et en angle sur le [Adresse 11] présentant un linéaire de façade d'environ 27 mètres dont 13 mètres environ sur la [Adresse 12] avec trois vitrines séparées par des piles, 5 mètres environ dans le plan coupé intégrant l’accès clientèle par portes automatisées et 9 mètres environ sur le [Adresse 11] comportant un distributeur de billets (DAB) et une vitrine. 

La boutique est composée comme suit :

- un hall d’entrée avec des DAB intérieurs, débouchant sur un accueil en retrait et en position centrale assez encombré de larges piles, en sol carrelé et faux plafond avec éclairage intégré ;
- en façade sur le [Adresse 11] : un local technique DAB sécurisé non accessible à la clientèle, un bureau éclairé avec un sol en moquette et un faux plafond à éclairage intégré ;
- en façade sur la [Adresse 12] : quatre bureaux prenant jour en façade avec cloisonnement vitré, sol stratifié et faux plafond à éclairage intégré, et au fond un sixième bureau en faible second jour avec cloisonnement vitré sur l’accueil, un sol stratifié et un faux plafond à éclairage intégré, et un débarras avec un sol en plastique et un faux plafond.

Au sous-sol, les locaux commerciaux, accessibles partiellement à la clientèle avec liaison interne par un large escalier en bois, sont composés d’un dégagement avec un sol en plastique et un faux plafond à éclairage intégré desservant :

- une salle des coffres avec un sol en cérame et un faux plafond à éclairage intégré ;
- des archives en sol carrelé ;
- un local informatique ;
- des sanitaires équipés de lavabos et de trois water-closets, en contre haut de trois marches, avec un sol en plastique et un faux plafond à éclairage intégré ; 
- une salle de pause avec un point d’eau, un sol en plastique et un faux plafond à éclairage intégré, laquelle commande un local technique, un local ménage/poubelle et une réserve étriquée.

L'expert conclut à une impression d'ensemble bonne, avec un bel effet d’enseigne pour la boutique et des agencements en bon état d’usage général en présence d’une climatisation réversible. Il relève qu’au rez-de-chaussée les locaux présentent un cloisonnement modulable délimitant l’espace d’accueil avec des bureaux et le local technique DAB avec une bonne hauteur sous plafond de 2,49 mètres à 3 mètres. Concernant le sous-sol, il souligne qu’il est correctement relié par un escalier de 1,30 mètres de large, de bonne hauteur sous plafond entre 2,37 mètres à 2,79 mètres à l’exception des sanitaires qui sont en dénivelé avec une hauteur réduite à 2,07 mètres et de 3 mètres à 3,05 mètres sous plafond. 

La description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties.

S’agissant enfin de la détermination de la surface des locaux, la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière de mars 2017 expose que la surface utile brute d’un local est égale à la surface de plancher de la construction, déduction faite des éléments structuraux et des circulations verticales, tandis que la surface utile nette est celle effectivement réservée au travail, obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. La surface pondérée elle obtenue suivant une méthode consistant dans le fait de ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante en appliquant des coefficients de pondération.

L’expert a retenu une surface totale brute de 274,55 m² des locaux dont 147,86 m² pour les locaux en rez-de-chaussée et 126,69 m² pour les locaux au sous-sol issu de l’attestation des surfaces établie en septembre 2023 par le cabinet TT, géomètre-expert. 

Après application des coefficients de pondérations, l’expert judiciaire a estimé la surface totale pondérée des locaux à 179,91 m²P arrondi à 180 m²P. 

La société BNP Paribas et les consorts [C] [W] acceptent la surface pondérée retenue par l’expert judiciaire et sollicitent de l’entériner.

En conséquence, il sera retenu une surface pondérée de 180 m²P pour les locaux loués.


Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage


D’après l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R.145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R.145-7 sont en ce cas applicables.

Il est admis que les éléments de comparaison pris en compte pour la détermination du prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux ne doivent pas être recherchés uniquement parmi des locaux ayant une destination équivalente, dès lors que l'expression “ locaux équivalents ”, se réfère à la nature des locaux.

En l’espèce, au titre des références locatives de boutique, l'expert judiciaire cite :

- 8 nouvelles locations de boutiques avec des dates d'effet entre le 1er avril 2018 et le 4ème trimestre 2022, avec des surfaces pondérées comprises entre 19 et 147 m²P, et des prix unitaires compris entre 483 et 962 euros/m²P,
- 4 renouvellements amiables avec des dates d'effet entre le 1er octobre 2019 et le 1er juillet 2022, avec des surfaces pondérées comprises entre 20,60 et 285 m²P, et des prix unitaires compris entre 412 et 697 euros/m²P,
- 1 fixation judiciaire, avec une date d'effet au 1er juin 2021, avec une surface pondérée de 82,57 m²P, et un prix unitaire de 450 euros/m²P.

L'expert propose un prix unitaire de 665 euros/m²P. 

A titre liminaire, il convient d’écarter les référence prises en compte par l’expert judiciaire situées en dehors de la zone de chalandise de 400 mètres aux alentours des locaux loués, en ce qu’elles sont trop éloignées géographiquement et ne permettent donc pas au tribunal d’être renseignés sur les prix pratiqués dans le voisinage immédiat des locaux loués.

Les consorts [C] [W] contestent le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire et estiment que la valeur locative unitaire doit être fixée à 765 euros par m²P, en se fondant essentiellement sur le rapport d’expertise établi par M. [UY] à leur demande. Ils estiment que les références citées par l’expert judiciaire révèlent que les prix les plus élevés sont situés aux abords immédiats de la gare de [Localité 12] et donc des locaux loués. Ils font valoir que la prise en compte par l’expert judiciaire de la réorganisation du secteur bancaire résultant principalement de la crise sanitaire n’est pas justifiée dès lors que la société BNP Paribas n’a pas subi personnellement un tel impact et a au contraire augmenté nettement ses bénéfices depuis 2021. 

En outre, ils indiquent que le prix unitaire proposé par la société BNP Paribas n’est pas justifié au regard des caractéristiques des locaux loués et de leur bon emplacement. Ils ajoutent qu’elle ne saurait reprocher à l’expert judiciaire l’absence de références d’agences bancaires alors même qu’elle a refusé de les communiquer au cours des opérations d’expertise les références de ses propres agences bancaires à proximité.

La société BNP Paribas conteste le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire et sollicite de retenir un prix unitaire de 450 euros par m²P aux motifs que le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire est surévalué au regard de l’ensemble des références citées aux termes de son rapport, et que l’expert judiciaire n’a pris en compte aucune référence d’agences bancaires bien qu’il en existe dans le secteur. Elle indique que la valeur locative des locaux à usage de bureaux, à l’instar d’une banque, doit être recherchée à partir de références comparables et donc des références de loyers de boutique affectées au même usage, ce qui n’a nullement été fait par l’expert judiciaire. Elle ajoute que l’expert judiciaire ne peut justifier son évaluation par la réorganisation du secteur bancaire, cette considération étant étrangère à la détermination de la valeur locative et de ses critères légaux.

Elle conteste également l’évaluation de l’expert amiable désigné par les bailleurs considérant que le prix unitaire retenu par ce dernier est largement supérieur à la fourchette haute des références citées et qu’il ne prend pas en compte non plus des références d’agences bancaires.

Enfin, elle vise dans ses conclusions 5 références d’agences bancaires avec des dates d'effet entre avril 2007 et le 1er avril 2018, avec des surfaces pondérées comprises entre 55 et 409 m²P, et des prix unitaires compris entre 266,06 et 557,81 euros/m²P. 

En réponse aux moyens des parties formulées par voie de dire, l’expert judiciaire a indiqué qu’il n’a pu citer les références d’agences bancaires à proximité des locaux loués, la société BNP Paribas n’ayant pas justifié desdites références. Il a également estimé que les références d’agences bancaires citées par la société BNP Paribas sont trop anciennes et portent sur des surfaces réelles et non des surfaces pondérées, qu’elles n’ont pas été produites et qu’elles ne sont donc pas exploitables. 

En outre, il a répondu aux bailleurs que si les références aux abords immédiats de la gare de [Localité 12] présentent des prix plus élevés, le prix unitaire retenu pour les locaux loués prend en compte, outre la qualité de l’emplacement et les caractéristiques des locaux, l’importance des surfaces, la tendance à la baisse des valeurs locatives depuis la crise sanitaire et la réorganisation du secteur bancaire ces dernières années accélérant la fermeture des agences traditionnelles au profit du développement de la banque en ligne.

Si les références à prendre en compte pour fixer la valeur locative des locaux à usage exclusif de bureaux, à l’instar d’une banque, sont en principe celles parmi les locaux équivalents, l’expert judiciaire peut parfaitement viser des références de locaux de boutiques et les corriger en conséquence en fonction des différences constatées avec les locaux loués par la société BNP Paribas.

Les références d’agences bancaires visées par la société BNP Paribas sont à la fois trop anciennes pour être pertinentes et ne sont pas justifiées. Il en est de même s’agissant des références visées par le rapport d’expertise amiable établi par M. [UY] à la seule demande des consorts [C] [KI], les références reproduites étant trop anciennes. 

Par ailleurs, si les consorts [C] [KI] versent aux débats un communiqué de presse de la société BNP Paribas faisant état de comptes de résultats bénéficiaires au 31 décembre 2022, une telle circonstance n’est pas pertinente en ce qu’elle est étrangère aux critères légaux d’évaluation de la valeur locative, et à défaut de stipulation contractuelle en ce sens. 

En l’état, le prix unitaire de 665 euros par m²P proposé par l’expert judiciaire apparait justifié en considération de l’emplacement particulièrement avantageux des locaux loués pour le commerce considéré, à proximité immédiate de l’une des plus grandes gares ferroviaires de [Localité 1], bénéficiant d’une chalandise dense (résidents, salariés et touristes), des caractéristiques des locaux situés dans un immeuble en bon état général avec un bel effet d’angle et un grand linéaire de façade de 27 mètres environ, mais également de leur dimension et compte tenu de la destination des locaux prévue au bail et des références proposées par l’expert et les parties. 

Ainsi, la valeur locative brute des locaux donnés à bail s'établit au 1er janvier 2022 à 119.700 euros par an (180 m²P x 665 euros). Il n’est toutefois nullement justifié par l’expert judiciaire d’arrondir la valeur locative à 120.000 euros par an.


Sur la demande de condamnation à paiement et les intérêts


Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux, tels que fixés par l’article R.145-23 du code de commerce, de condamner la société BNP Paribas à payer aux consorts [C] [KI] les intérêts courant sur le différentiel entre le montant du loyer acquitté par le preneur et le montant du loyer fixé par le présent jugement

Il sera seulement rappelé que des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer correspondant à la différence entre le montant du loyer acquitté par la société BNP Paribas et le montant du loyer fixé par le présent jugement, seront dus par la société BNP Paribas à compter du 05 mai 2023, date de l’assignation délivrée par les bailleurs, pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera constatée conformément à l’article 1343-2 du code civil.


Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’énoncer ou le rappeler.

Dispositif

*


PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle de 119.700 euros (cent dix-neuf mille sept cent euros) hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 entre Madame [Y] [P] [V] [J] veuve [X], Monsieur [E] [H] [S] [K] [X], Madame [G] [Q] [X] épouse [M], Madame [O] [I] [P] [X], Madame [D] [Q] [R] [X] épouse [A], Monsieur [N] [T] [F] [X], Monsieur [U] [L] [Z] [X] et la S.A BNP Paribas, concernant les locaux situés au [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 10] ; 

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter du 05 mai 2023 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ;

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 5 mai 2023 produiront des intérêts, en application de l'article 1343-1 et 1343- 2 du code civil ;

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire ;

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 12 mai 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS CHAVES

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/06349
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2ZT


N° MINUTE : 2

Assignation du :
05 Mai 2023


Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 12 Mai 2026

DEMANDEURS

Madame [Y] [P] [V] [J] veuve [X]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [E] [H] [S] [K] [X]
[Adresse 2]
[Localité 3]
ETATS-UNIS

Madame [G] [Q] [X] épouse [M]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Madame [O] [I] [P] [X]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Madame [D] [Q] [R] [X] épouse [A]
[Adresse 5]
[Localité 6] 


Monsieur [N] [T] [F] [X]
[Adresse 6]
[Localité 7]

Monsieur [U] [L] [Z] [X]
[Adresse 7]
[Localité 8]

tous et toutes représentée par Maître Valérie FIEHL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1294


DEFENDERESSE

S.A BNP PARIBAS
[Adresse 8]
[Localité 9]

représentée par Maître Caroline FAUVAGE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0255



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 17 Février 2026 tenue publiquement


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort






FAITS ET PROCEDURE


Par acte sous seing privé du 10 avril 2013, les consorts [C] [W] ont donné à bail en renouvellement à la S.A BNP Paribas des locaux commerciaux composés d'une boutique d'angle et d'un sous-sol et correspondant au lot n°1 du règlement de copropriété de l'immeuble situé au [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 10]. 

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2012, moyennant le versement d'un loyer annuel de 89.000 euros hors taxes hors charges, révisable en vertu des dispositions de l’article L.145-38 du code de commerce. Le loyer annuel s'élevait en fin de bail à 93.590,40 euros hors taxes hors charges.

Les locaux donnés à bail ont pour destination l'activité exclusive de “ banque, assurances et les opérations financières ou celles se rapportant à la banque ”. 

Par acte d'huissier du 30 juin 2021, les consorts [C] [W] ont fait délivrer à la société BNP Paribas un congé pour le 31 décembre 2021 avec offre de renouvellement pour une nouvelle durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2022 et aux mêmes clauses et conditions que le bail antérieur à l'exception du loyer annuel porté à 102.949 euros hors taxes hors charges. 

Sur la base d’un rapport d’expertise amiable établi par M. [B] [UY] à la demande des bailleurs, les consorts [C] [W] ont adressé à la société BNP Paribas, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 15 décembre 2022, un mémoire préalable en demande, aux fins de voir fixer le loyer annuel en renouvellement au 1er janvier 2022 à 139.000 euros hors taxes hors charges. 

Aucun accord n'ayant été trouvé entre les parties, les consorts [C] [W] ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 05 mai 2023, la société BNP Paribas devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris afin de fixer le loyer en renouvellement au 1er janvier 2022 à 139.000 euros hors taxes hors charges par an. 

Par jugement du 13 juin 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :

- constaté le principe du renouvellement du bail commercial à effet du 1er janvier 2022,
- ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er janvier 2022 au regard des dispositions des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-3 à R.145-8 du Code de commerce, et désigné M. [KC] [XD] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport reçu le 26 mai 2025, concluant à une valeur locative estimée à la date du renouvellement, le 1er janvier 2022 à la somme de 120.000 euros par an, hors taxes et hors charges.


Par mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 13 février 2026, les consorts [C] [KI] demandent au juge des loyers de :

- juger que le loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2022 doit être fixé à la valeur locative, compte tenu de l’usage exclusif de bureaux ;
- fixer le loyer renouvelé des locaux commerciaux loués à la société BNP Paribas, pour un nouveau bail de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2022, à la somme annuelle de 138.000 euros hors taxes et hors charges, toutes clauses et conditions du bail expiré restant inchangées ;
- condamner la société BNP Paribas au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à compter de l’assignation du 05 mai 2023, puis sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;
- débouter la société BNP Paribas de toutes ses demandes ;
- condamner la société BNP Paribas au paiement de la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamner la société BNP Paribas aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.


Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettres recommandées reçues les 11 et 13 février 2026, la société BNP Paribas demande au juge des loyers de :

- fixer le loyer de renouvellement à la date du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 81.000 euros hors taxes et hors charges ;
- dire que le différentiel entre les loyers effectivement versés, à titre provisionnel depuis le 1er janvier 2022 et les loyers effectivement dus à raison de la présente fixation, portera intérêt au taux légal à compter du 09 janvier 2024, date de la notification de son mémoire, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner solidairement les consorts [C] [KI] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles.


Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 février 2026 et mise en délibéré au 14 avril 2026, prorogée à ce jour, rendue par mise à disposition au greffe.


*


MOTIFS DU JUGEMENT


A titre liminaire il sera rappelé que par jugement du 13 juin 2024 n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er janvier 2022.


Sur la fixation du loyer du bail renouvelé


Selon l'article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Selon l'article L.145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État.

L’article R. 145-11 du code de commerce dispose que “ le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.145-7 sont en ce cas applicables ”.

Il est constant que les locaux à usage de bureaux s’entendent non seulement des locaux où se développent les activités administratives, mais également tous les locaux affectés à la réception de la clientèle, dès lors qu'ils ne servent ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises (Cass. 3ème Civ., 7 avril 1994, pourvoi n°92-16.280). En particulier, il est constant que l'activité bancaire est essentiellement d'ordre comptable, administratif ou juridique, sans être affectée par la réception de clients, ni par l'usage d'une boutique (Cass. 3ème Civ., 13 novembre 1986, pourvoi n° 84-11.778 ; Cass. 3ème Civ., 8 janvier 1997, pourvoi n° 94-21.384).

En l’espèce, la destination prévue au bail est celle de commerce de banque et toute opération s’y rapportant, à l’exclusion de toute autre activité. Il en résulte qu’en dépit de la configuration de boutique et de la réception de clientèle, les locaux doivent être considérés comme étant à usage de bureaux. Ils échappent par conséquent à la règle du plafonnement et il convient de rechercher la valeur locative à la date du renouvellement. 


Sur les caractéristiques des locaux et les facteurs locaux de commercialité


Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 

1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 
2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 
3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 
4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 
5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En application des dispositions du premier alinéa de l'article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Enfin, aux termes de l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, selon le rapport d'expertise, non contesté par les parties sur ces points, les locaux sont situés sur la portion du [Adresse 11] faisant face à la gare de [Localité 11], à l’angle de la [Adresse 12]. Le [Adresse 11] est une voie à sens unique de circulation et sans stationnement aérien, avec une circulation automobile et piétonne dense sur la portion du boulevard dont dépendent les locaux loués du fait de la proximité immédiate avec la gare. 

L’expert relève que la section du [Adresse 11] dont dépendent les locaux loués présente une commercialité composée de plusieurs cafés/brasseries et de quelques activités de service type banques, pharmacie, la Poste avec la présence immédiate sur la même portion du [Adresse 11] de trois autres établissements bancaires concurrents que sont le Crédit Agricole, la Banque postale et la Caisse d’Epargne. Sont également présents aux alentours immédiats des locaux loués de très nombreux hôtels accueillant les voyageurs et touristes en transit via la gare de [Localité 11].

S’agissant de la [Adresse 12], elle est décrite par l’expert comme une courte voie commercialement secondaire mais profitant de l’animation du [Adresse 11].

Les locaux considérés dépendent d’un quartier à usage mixte de bureaux, de commerces et d’habitation, composé à la fois d’immeubles de type haussmannien en pierre de taille face à la gare et de tours modernes à usage tertiaire en direction de la Seine.

Ils sont desservis par la station de métro et de [Etablissement 1] « Gare de [Localité 12] » accessible directement sur le [Adresse 11] et d’un arrêt d'autobus (lignes 29, 57, 61, 87 et 91). 

L’expert conclut que les locaux bénéficient d’un très bon emplacement sur une artère stratégique et animée du fait de sa proximité avec l’une des principales gares ferroviaires de [Localité 1], bénéficiant d’un potentiel de clientèle important (résidents, employés des commerces et bureaux, voyageurs et touristes transitant par la gare ferroviaire) et d’une très bonne desserte en transports en commun.

Il ressort du rapport d'expertise non contesté par les parties que les locaux dépendent d'un immeuble ancien, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée en boutique, et de 6 étages dont le dernier partiellement mansardé dans le brisis, dont les façades ravalées sont en pierre de taille avec bow-windows de même facture. 

Les locaux se composent au rez-de-chaussée, d'une boutique située à droite de l’entrée commune de l’immeuble au [Adresse 13] et en angle sur le [Adresse 11] présentant un linéaire de façade d'environ 27 mètres dont 13 mètres environ sur la [Adresse 12] avec trois vitrines séparées par des piles, 5 mètres environ dans le plan coupé intégrant l’accès clientèle par portes automatisées et 9 mètres environ sur le [Adresse 11] comportant un distributeur de billets (DAB) et une vitrine. 

La boutique est composée comme suit :

- un hall d’entrée avec des DAB intérieurs, débouchant sur un accueil en retrait et en position centrale assez encombré de larges piles, en sol carrelé et faux plafond avec éclairage intégré ;
- en façade sur le [Adresse 11] : un local technique DAB sécurisé non accessible à la clientèle, un bureau éclairé avec un sol en moquette et un faux plafond à éclairage intégré ;
- en façade sur la [Adresse 12] : quatre bureaux prenant jour en façade avec cloisonnement vitré, sol stratifié et faux plafond à éclairage intégré, et au fond un sixième bureau en faible second jour avec cloisonnement vitré sur l’accueil, un sol stratifié et un faux plafond à éclairage intégré, et un débarras avec un sol en plastique et un faux plafond.

Au sous-sol, les locaux commerciaux, accessibles partiellement à la clientèle avec liaison interne par un large escalier en bois, sont composés d’un dégagement avec un sol en plastique et un faux plafond à éclairage intégré desservant :

- une salle des coffres avec un sol en cérame et un faux plafond à éclairage intégré ;
- des archives en sol carrelé ;
- un local informatique ;
- des sanitaires équipés de lavabos et de trois water-closets, en contre haut de trois marches, avec un sol en plastique et un faux plafond à éclairage intégré ; 
- une salle de pause avec un point d’eau, un sol en plastique et un faux plafond à éclairage intégré, laquelle commande un local technique, un local ménage/poubelle et une réserve étriquée.

L'expert conclut à une impression d'ensemble bonne, avec un bel effet d’enseigne pour la boutique et des agencements en bon état d’usage général en présence d’une climatisation réversible. Il relève qu’au rez-de-chaussée les locaux présentent un cloisonnement modulable délimitant l’espace d’accueil avec des bureaux et le local technique DAB avec une bonne hauteur sous plafond de 2,49 mètres à 3 mètres. Concernant le sous-sol, il souligne qu’il est correctement relié par un escalier de 1,30 mètres de large, de bonne hauteur sous plafond entre 2,37 mètres à 2,79 mètres à l’exception des sanitaires qui sont en dénivelé avec une hauteur réduite à 2,07 mètres et de 3 mètres à 3,05 mètres sous plafond. 

La description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties.

S’agissant enfin de la détermination de la surface des locaux, la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière de mars 2017 expose que la surface utile brute d’un local est égale à la surface de plancher de la construction, déduction faite des éléments structuraux et des circulations verticales, tandis que la surface utile nette est celle effectivement réservée au travail, obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. La surface pondérée elle obtenue suivant une méthode consistant dans le fait de ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante en appliquant des coefficients de pondération.

L’expert a retenu une surface totale brute de 274,55 m² des locaux dont 147,86 m² pour les locaux en rez-de-chaussée et 126,69 m² pour les locaux au sous-sol issu de l’attestation des surfaces établie en septembre 2023 par le cabinet TT, géomètre-expert. 

Après application des coefficients de pondérations, l’expert judiciaire a estimé la surface totale pondérée des locaux à 179,91 m²P arrondi à 180 m²P. 

La société BNP Paribas et les consorts [C] [W] acceptent la surface pondérée retenue par l’expert judiciaire et sollicitent de l’entériner.

En conséquence, il sera retenu une surface pondérée de 180 m²P pour les locaux loués.


Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage


D’après l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R.145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R.145-7 sont en ce cas applicables.

Il est admis que les éléments de comparaison pris en compte pour la détermination du prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux ne doivent pas être recherchés uniquement parmi des locaux ayant une destination équivalente, dès lors que l'expression “ locaux équivalents ”, se réfère à la nature des locaux.

En l’espèce, au titre des références locatives de boutique, l'expert judiciaire cite :

- 8 nouvelles locations de boutiques avec des dates d'effet entre le 1er avril 2018 et le 4ème trimestre 2022, avec des surfaces pondérées comprises entre 19 et 147 m²P, et des prix unitaires compris entre 483 et 962 euros/m²P,
- 4 renouvellements amiables avec des dates d'effet entre le 1er octobre 2019 et le 1er juillet 2022, avec des surfaces pondérées comprises entre 20,60 et 285 m²P, et des prix unitaires compris entre 412 et 697 euros/m²P,
- 1 fixation judiciaire, avec une date d'effet au 1er juin 2021, avec une surface pondérée de 82,57 m²P, et un prix unitaire de 450 euros/m²P.

L'expert propose un prix unitaire de 665 euros/m²P. 

A titre liminaire, il convient d’écarter les référence prises en compte par l’expert judiciaire situées en dehors de la zone de chalandise de 400 mètres aux alentours des locaux loués, en ce qu’elles sont trop éloignées géographiquement et ne permettent donc pas au tribunal d’être renseignés sur les prix pratiqués dans le voisinage immédiat des locaux loués.

Les consorts [C] [W] contestent le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire et estiment que la valeur locative unitaire doit être fixée à 765 euros par m²P, en se fondant essentiellement sur le rapport d’expertise établi par M. [UY] à leur demande. Ils estiment que les références citées par l’expert judiciaire révèlent que les prix les plus élevés sont situés aux abords immédiats de la gare de [Localité 12] et donc des locaux loués. Ils font valoir que la prise en compte par l’expert judiciaire de la réorganisation du secteur bancaire résultant principalement de la crise sanitaire n’est pas justifiée dès lors que la société BNP Paribas n’a pas subi personnellement un tel impact et a au contraire augmenté nettement ses bénéfices depuis 2021. 

En outre, ils indiquent que le prix unitaire proposé par la société BNP Paribas n’est pas justifié au regard des caractéristiques des locaux loués et de leur bon emplacement. Ils ajoutent qu’elle ne saurait reprocher à l’expert judiciaire l’absence de références d’agences bancaires alors même qu’elle a refusé de les communiquer au cours des opérations d’expertise les références de ses propres agences bancaires à proximité.

La société BNP Paribas conteste le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire et sollicite de retenir un prix unitaire de 450 euros par m²P aux motifs que le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire est surévalué au regard de l’ensemble des références citées aux termes de son rapport, et que l’expert judiciaire n’a pris en compte aucune référence d’agences bancaires bien qu’il en existe dans le secteur. Elle indique que la valeur locative des locaux à usage de bureaux, à l’instar d’une banque, doit être recherchée à partir de références comparables et donc des références de loyers de boutique affectées au même usage, ce qui n’a nullement été fait par l’expert judiciaire. Elle ajoute que l’expert judiciaire ne peut justifier son évaluation par la réorganisation du secteur bancaire, cette considération étant étrangère à la détermination de la valeur locative et de ses critères légaux.

Elle conteste également l’évaluation de l’expert amiable désigné par les bailleurs considérant que le prix unitaire retenu par ce dernier est largement supérieur à la fourchette haute des références citées et qu’il ne prend pas en compte non plus des références d’agences bancaires.

Enfin, elle vise dans ses conclusions 5 références d’agences bancaires avec des dates d'effet entre avril 2007 et le 1er avril 2018, avec des surfaces pondérées comprises entre 55 et 409 m²P, et des prix unitaires compris entre 266,06 et 557,81 euros/m²P. 

En réponse aux moyens des parties formulées par voie de dire, l’expert judiciaire a indiqué qu’il n’a pu citer les références d’agences bancaires à proximité des locaux loués, la société BNP Paribas n’ayant pas justifié desdites références. Il a également estimé que les références d’agences bancaires citées par la société BNP Paribas sont trop anciennes et portent sur des surfaces réelles et non des surfaces pondérées, qu’elles n’ont pas été produites et qu’elles ne sont donc pas exploitables. 

En outre, il a répondu aux bailleurs que si les références aux abords immédiats de la gare de [Localité 12] présentent des prix plus élevés, le prix unitaire retenu pour les locaux loués prend en compte, outre la qualité de l’emplacement et les caractéristiques des locaux, l’importance des surfaces, la tendance à la baisse des valeurs locatives depuis la crise sanitaire et la réorganisation du secteur bancaire ces dernières années accélérant la fermeture des agences traditionnelles au profit du développement de la banque en ligne.

Si les références à prendre en compte pour fixer la valeur locative des locaux à usage exclusif de bureaux, à l’instar d’une banque, sont en principe celles parmi les locaux équivalents, l’expert judiciaire peut parfaitement viser des références de locaux de boutiques et les corriger en conséquence en fonction des différences constatées avec les locaux loués par la société BNP Paribas.

Les références d’agences bancaires visées par la société BNP Paribas sont à la fois trop anciennes pour être pertinentes et ne sont pas justifiées. Il en est de même s’agissant des références visées par le rapport d’expertise amiable établi par M. [UY] à la seule demande des consorts [C] [KI], les références reproduites étant trop anciennes. 

Par ailleurs, si les consorts [C] [KI] versent aux débats un communiqué de presse de la société BNP Paribas faisant état de comptes de résultats bénéficiaires au 31 décembre 2022, une telle circonstance n’est pas pertinente en ce qu’elle est étrangère aux critères légaux d’évaluation de la valeur locative, et à défaut de stipulation contractuelle en ce sens. 

En l’état, le prix unitaire de 665 euros par m²P proposé par l’expert judiciaire apparait justifié en considération de l’emplacement particulièrement avantageux des locaux loués pour le commerce considéré, à proximité immédiate de l’une des plus grandes gares ferroviaires de [Localité 1], bénéficiant d’une chalandise dense (résidents, salariés et touristes), des caractéristiques des locaux situés dans un immeuble en bon état général avec un bel effet d’angle et un grand linéaire de façade de 27 mètres environ, mais également de leur dimension et compte tenu de la destination des locaux prévue au bail et des références proposées par l’expert et les parties. 

Ainsi, la valeur locative brute des locaux donnés à bail s'établit au 1er janvier 2022 à 119.700 euros par an (180 m²P x 665 euros). Il n’est toutefois nullement justifié par l’expert judiciaire d’arrondir la valeur locative à 120.000 euros par an.


Sur la demande de condamnation à paiement et les intérêts


Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux, tels que fixés par l’article R.145-23 du code de commerce, de condamner la société BNP Paribas à payer aux consorts [C] [KI] les intérêts courant sur le différentiel entre le montant du loyer acquitté par le preneur et le montant du loyer fixé par le présent jugement

Il sera seulement rappelé que des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer correspondant à la différence entre le montant du loyer acquitté par la société BNP Paribas et le montant du loyer fixé par le présent jugement, seront dus par la société BNP Paribas à compter du 05 mai 2023, date de l’assignation délivrée par les bailleurs, pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera constatée conformément à l’article 1343-2 du code civil.


Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’énoncer ou le rappeler.


*


PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle de 119.700 euros (cent dix-neuf mille sept cent euros) hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 entre Madame [Y] [P] [V] [J] veuve [X], Monsieur [E] [H] [S] [K] [X], Madame [G] [Q] [X] épouse [M], Madame [O] [I] [P] [X], Madame [D] [Q] [R] [X] épouse [A], Monsieur [N] [T] [F] [X], Monsieur [U] [L] [Z] [X] et la S.A BNP Paribas, concernant les locaux situés au [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 10] ; 

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter du 05 mai 2023 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ;

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 5 mai 2023 produiront des intérêts, en application de l'article 1343-1 et 1343- 2 du code civil ;

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire ;

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 12 mai 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS CHAVES

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Mise à jour de la source le 2026-05-13T10:59:45.192Z.