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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 15 juillet 2026, n° 24/05413

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 30 avril 2009, la société CHABNAM a donné à bail commercial en renouvellement à la société AU BON PRIX, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2009, un local situé [Adresse 2], à [Localité 4], afin qu’elle y exploite une activité de « COMMERCE D’ALIMENTATION GENERALE ET TOUT COMMERCE LIE A CETTE ACTIVITE - ÉPICERIE FINE, BOISSON ET VENTE A EMPORTER », moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 15 000 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2019, la société CHABNAM a fait signifier à la société AU BON PRIX un congé à effet du 31 mars 2020, offrant le renouvellement de son bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2020, moyennant le versement d’un loyer annuel porté à la somme de 24 000 euros en principal.

Les parties ne se sont pas entendues sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Faisant suite à son mémoire préalable 30 mars 2022, la société CHABNAM a fait assigner la société AU BON PRIX devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 26 mars 2024, la société CHABNAM aux fins principalement de voir fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2020 à la somme de 30.000 euros en principal, correspondant selon elle à la valeur locative.

La société AU BON PRIX a, quant à elle, revendiqué un loyer annuel de renouvellement plafonné à la somme de 17.217,39 euros.

Par jugement en date du 13 janvier 2025, le juge des loyers commerciaux a notamment :
- constaté le principe du renouvellement du bail commercial liant la société CHABNAM à la société AU BON PRIX pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2020 ;
- débouté la société AU BON PRIX de sa demande de plafonnement du loyer du bail renouvelé ;
- dit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative ; 
- ordonné, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [F] avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2020 ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 17 217,39 euros en principal, outre les charges et taxes locatives.

L’expert judiciaire a établi son rapport le 26 février 2026. Il est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux ressort au 1er avril 2020, date du renouvellement du bail, à la somme de 24 948 euros en principal, qu'il propose d’arrondir à 24 900 euros, correspondant à une surface pondérée de 33 m²p, un prix unitaire de 600 euros/m²p/an, une majoration de 20 % au titre d'un effet dit « bonbonnière », ainsi qu’à une majoration de 5% à raison de la communication entre les lieux loués et un local contigu.

Aux termes de son dernier mémoire notifié en lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 20 avril 2026 (non retirée) et signifié le 21 mai 2026, la société CHABNAM demande au juge des loyers commerciaux, de :

FIXER à 30.000 € par an en principal, subsidiairement à 25.236 € et très subsidiairement à 24.900 €, le loyer dû par la société AU BON PRIX à la société CHABNAM pour le renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], à compter du 1er avril 2020, 

JUGER que la société AU BON PRIX devra régler les rappels de loyer depuis le 1er avril 2020, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2020 puis à compter de chaque échéance trimestrielle, et capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an, 

JUGER la société AU BON PRIX mal fondée en l’ensemble de ses demandes et l’en DEBOUTER, 

CONDAMNER la société AU BON PRIX aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et au paiement d'une somme de 12.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Selon mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 30 avril 2026 (AR non produit), la société AU BON PRIX demande au juge des loyers commerciaux, de :

FIXER le montant du loyer des locaux commerciaux situés [Adresse 4] et pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 1er avril 2020 à la somme de 13.680 Euros par an en principal, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l'exception de l'application de plein droit des dispositions d'ordre public instaurées depuis la prise d'effet du bail expiré.

CONDAMNER la SARL CHABNAM à la somme de 4 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SARL CHABNAM aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment la rémunération de l'Expert.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

L’affaire, fixée pour plaidoiries à l’audience du 05 mai 2026, a été mise en délibéré au 15 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement relevé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la bailleresse tendant à voir « JUGER la société AU BON PRIX mal fondée en l’ensemble de ses demandes », qui ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais la redite des moyens invoqués à l’appui de la demande de fixation du loyer du bail renouvelé dont est saisi le juge des loyers commerciaux. Celle-ci sera examinée comme telle dans les motifs du présent jugement.

I- Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de ces dispositions d’ordre public, il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de :
- condamner l’une des parties au paiement des rappels de loyers résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, ni des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer, capitalisés, comme le demande la bailleresse, (Pourvois n°90-14000, n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689, cour d’appel de [Localité 1] RG : 21/13962, cour d’appel de [Localité 5] RG : 23/02613 et RG : 23/02105 et cour d’appel de [Localité 6] RG : 22/01586), 
- se prononcer sur la durée du bail renouvelé et la reconduction des clauses, charges et conditions du bail expiré à l’exception de celles contrevenant aux dispositions d’ordre public introduites par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, comme le demande la locataire.

Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. 

A défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir le tribunal pour trancher ces points si elles l’estiment nécessaire, compte tenu des termes de l’article L145-57 alinéa 2 du code de commerce.

II- Sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020

Le renouvellement du bail au 1er avril 2020 est acquis, ainsi que constaté par jugement rendu le 13 janvier 2025. 

Comme jugé par le même jugement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en application des stipulations du bail, ce qui n'est pas contesté par les parties. 

Les parties s’opposent toutefois sur le montant de la valeur locative et, par suite, sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La société CHABNAM prétend à titre principal à un loyer renouvelé fixé à la valeur locative estimée à la somme de 30 492 euros par an en principal, arrondie à 30 000 euros. Elle souscrit à la surface pondérée de 33 m²p calculée par l'expert judiciaire, mais critique le prix unitaire proposé, sollicitant qu’il soit fixé à 700 euros/m²p/an tenant compte de la moyenne des six références les plus pertinentes en termes de superficie par rapport aux locaux expertisés, de proximité avec la [Adresse 5], ainsi que de la présence d'un conduit d'extraction. Elle sollicite en outre de voir retenir la majoration de 20 % proposée par l'expert judiciaire au titre de l'effet « bonbonnière » et une majoration de 10 % pour tenir compte de la communication des locaux avec le lot n°3 voisin, qui est complètement intégré à la boutique dont il représente 29 % de la surface utile alors qu’il fait l'objet d'un loyer dérisoire. Elle s'oppose enfin à l'application de tout abattement, aux motifs que la société AU BON PRIX n’a plus réglé la moitié de la taxe foncière lui incombant contractuellement depuis 2017, et que la totalité de cette taxe ne représentait que 558 euros en 2020, d’une part, et qu'elle ne justifie pas avoir dû procéder à des travaux de mise en conformité prescrits par l’administration, d’autre part. 

La société AU BON PRIX résiste à cette demande, invoquant une valeur locative annuelle d’un montant de 13 680 euros en principal. Elle soutient que la surface pondérée doit être fixée à 31 m²p, arguant que le coefficient 0,9 proposé par l'expert pour la seconde zone de vente est trop élevé au vu de sa configuration et de son étroitesse. Elle estime aussi que les deux seules références pertinentes sont celles issues des locaux sis [Adresse 6], de valeurs unitaires de 485 euros et 389 euros, de sorte que le prix unitaire doit être fixé à la somme de 450 euros. Par ailleurs, elle s'oppose à la prise en compte d'un effet « bonbonnière », dès lors que la surface dépasse 25 m²p et que la petite surface d'une épicerie limite le nombre de produits en vente et de clients pouvant y circuler. Selon elle cette surface ne constitue pas un atout pour son activité mais au contraire un handicap. Elle ajoute que la majoration pour communication avec le lot voisin doit être plafonnée à 5 % et que la mise à sa charge de la taxe foncière et des travaux de mise en conformité constituent des clauses exorbitantes du droit commun, justifiant respectivement l'application d’abattements de la moitié du montant de la taxe foncière et de 10% de la valeur locative.

Sur les règles et principes applicables

Aux termes de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article R145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

D’après l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

En vertu de l'article R145-5 du même code, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Aux termes de l'article R145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

L’article R145-7 du même code énonce que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Selon l’article R 145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Enfin, conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la description des locaux

M. [F] précise que les locaux donnés à bail, en état d’usage et présumés non accessibles aux personnes à mobilité réduite en raison de la présence d’une marche à l’entrée de la boutique et de l'absence d’équipement adapté :

– sont situés [Adresse 3], à [Localité 4], en secteur résidentiel dense et plutôt populaire, dans la zone « Folie [Localité 7] 7 », qui comptabilise 1 787 ménages, constitués principalement de personnes vivant seules, avec une majorité de cadres, la tranche d’âge 25-39 ans étant la plus représentée ;

– sont implantés au sein d'une longue artère à sens unique de circulation automobile, qui relie le [Adresse 7] à la [Adresse 5], en lisière des [Localité 8] et [Localité 9], plus précisément dans la section comprise entre la [Adresse 8] et le [Adresse 9], voie de passage menant au canal [Localité 10], bénéficiant d’une fréquentation soutenue, à la fois touristique et locale, cette section de l’artère étant semi-piétonne, interdite aux véhicules motorisés exception faite des bus ou pour la desserte locale ;

– sont bien desservis par les transports en commun (lignes de métro 3, 5, 8, 9 et 11 à la station [Etablissement 1], située à 173 m, outre de nombreuses lignes de bus) ;

– bénéficient d'une active commercialité de proximité destinée aux résidents et touristes du secteur et composée essentiellement de commerces indépendants (boulangerie, pharmacie, opticien, buraliste, prêt-à-porter, café-brasserie, traiteur, restaurants…) ;

– dépendent d'un immeuble de construction ancienne à façade sous enduit, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, quatre étages droits et un cinquième étage mansardé sous toiture de tuiles ;


– correspondent aux lots n° 2 et 67, qui ont été mis en communication à l’arrière de la zone de vente située au rez-de-chaussée avec les lots n° 68, 4 et 3, qui font l'objet de deux autres baux ;

– sont situés à droite de l’entrée de l’immeuble, dotés d’un linéaire de façade de 3,50 m environ entièrement vitré et comprennent au rez-de-chaussée, accessible depuis la [Adresse 10] par une porte à simple vantail en contre-haut d’une petite marche, une aire de vente de configuration rectangulaire se développant en profondeur, éclairée sur la [Adresse 10] et, à l’arrière, une aire de vente au sein de laquelle sont aménagés des meubles-vitrines en communication directe avec les locaux hors assiette du bail (sol carrelé, murs et contre-cloisons peints d'un plafond et faux-plafond peint avec éclairages par suspensions et rampe de néons, d'une cassette de climatisation) ; une cuisine aveugle avec bloc sanitaire (carrelage et papier peint) ; un appentis à usage de réserve éclairé sur cour ; et au sous-sol, accessible par un escalier droit étroit et pentu depuis le lot n°2, une cave voûtée de grande profondeur (sol en terre battue, maçonnerie brute, éclairages par rampes de néons) ;

Sur la surface locative

M. [F] a, selon l’usage, calculé la surface pondérée par référence aux coefficients définis par la charte en évaluation immobilière applicable aux boutiques de centre-ville jusqu’à 600 m², qui définit les zones à partir de la façade. Il indique s'être fondé sur les plans cotés non datés transmis par la bailleresse pour le rez-de-chaussée et, pour le sous-sol, sur les surfaces figurant au plan d’aménagement réalisé le 21 juin 2021 et contrôlé par relevé de cotes sur place par ses soins. 

Il est d’avis que la surface pondérée des locaux ressort à 32,86 m²p, arrondis à 33 m²p, pour une surface utile totale de 54,26 m², compte tenu des coefficients de pondération retenus de 1 pour la première zone, 0,9 pour la deuxième zone, 0,3 pour les annexes éclairées sur cour et 0,15 pour la cave à usage de réserve. 

La bailleresse acquiesce à la surface locative pondérée de 33 m² ainsi déterminée par l'expert judiciaire. 

La société AU BON PRIX conteste, quant à elle, le coefficient de 0,9 retenu par l'expert pour la deuxième zone de vente, motif pris de la configuration et de l'étroitesse des lieux. Mais, la locataire n'explicite pas à quelles spécificités de la configuration des lieux elle fait référence, et la seule étroitesse des lieux ne suffit pas, en l'espèce, à justifier l'application du coefficient sollicité de 0,8, qui correspond à la pondération minimale prévue par la charte de l'expertise en évaluation immobilière. 

L'expert judiciaire a en effet précisé, en réponse au Dire de la société AU BON PRIX sur ce point, que le maintien du coefficient de 0,9 était justifié par la continuité de l'espace de vente, sans rupture visuelle majeure entre la première et la seconde zone. 

Le coefficient de pondération de 0,9 pour la deuxième zone de vente proposé est donc fondé et sera retenu.

Par conséquent, le surplus des coefficients de pondération appliqués n’étant pas contesté, la surface pondérée sera fixée à 33 m²p, pour une surface utile de 54,26 m².

Sur le prix unitaire

Dans le cadre de la méthode par comparaison, M. [F] a procédé à l’étude de dix-huit références correspondant à douze locations nouvelles (de 389 euros/m²p/an à 1 399 euros/m²p/an), cinq renouvellements amiables (de 400 euros/m²p/an à 558 euros/m²p/an) et une fixation judiciaire (600 euros/m²p/an). 

Compte tenu de l'implantation au sein d'un secteur résidentiel dense et plutôt populaire, de la situation sur une artère dotée d'une active commercialité, de la destination contractuelle bien adaptée au site, de la petite surface valorisante au mètre carré unitaire (« effet bonbonnière »), d'un site de commercialité active mais simplement secondaire, de l'échéance qui s'inscrit dans une conjoncture fortement impactée par les effets de la crise sanitaire, du transfert à la locataire du coût de la moitié de la taxe foncière, de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage le cas échéant, et des travaux de mise aux normes éventuellement prescrit par l’administration, l’expert a retenu un prix unitaire de 720 euros/m²p/an.

Les parties critiquent toutes deux le montant de 600 euros/m²p/an proposé par l’expert judiciaire avant prise en compte de l'effet bonbonnière, la bailleresse revendiquant un prix unitaire de 700 euros/m²p/an, tandis que la locataire prétend à un prix unitaire de 450 euros/m²p/an.

En l’espèce, la société CHABNAM se plaint de l’absence de prise en compte par l'expert de la valeur unitaire moyenne qu'elle a établie à partir des six références dont la superficie était la plus proche de celle des locaux loués et qui ressort à 726 euros/m²p/an. 

Toutefois, la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés. Il convient au contraire de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

Dès lors, sont inopérants les moyens de la bailleresse tendant à se prévaloir de la moyenne qu'elle a calculée, peu important que cette moyenne puisse correspondre à « une valeur standardisée du quartier » pour un certain type de surfaces ou à un « éclairage éclectique de la valeur locative ».

Par ailleurs, si la bailleresse relève à juste titre la proximité de la [Adresse 5], cet élément a dûment été pris en compte par l'expert judiciaire, qui a notamment relevé la proximité de la station de métro qui s'y trouve, et la bailleresse ne verse aucun élément au soutien de son affirmation selon laquelle la portion de la [Adresse 11] la plus proche de la place de la [Adresse 12] serait plus « valorisable » que la partie nord de la rue. 

Enfin, la bailleresse ne justifie pas de l'intérêt présenté par la présence du conduit d'extraction qu'elle invoque comme un élément favorable, au vu de la destination du bail et de l'activité d’épicerie exercée, qui ne suppose pas de cuisson dans les lieux loués. 


La société AU BON PRIX prétend de son côté à un prix unitaire déterminé essentiellement sur la base des références sises aux [Adresse 6]. Ce faisant, elle requiert l'exclusion de l'ensemble des autres références aux motifs que la référence du [Adresse 13] constituerait une anomalie et que les autres seraient situées trop loin des locaux pris à bail, étant proches du [Adresse 14] ou de la station de métro [Localité 11], artères de commercialité supérieure ou portant sur des activités trop éloignées. 

Or, la preneuse ne verse aucun élément attestant des distances qu'elle allègue, qui sont au demeurant toujours inférieures à 650 m selon ses écritures, ni de la meilleure commercialité des emplacements des éléments de comparaison situés proches du [Adresse 14] ou de la station de métro [Localité 11]. 

En outre, dans sa réponse au dire de la société AU BON PRIX, l'expert judiciaire indique avoir tenu compte de la destination contractuelle des locaux pour le choix du prix de base de 600 euros qu'il retient, étant rappelé qu'en application de l'article R145-7 précité du code de commerce, le prix du bail peut être fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux qui ne sont pas équivalents, à condition d’être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. 

Ainsi, le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire apparaît adapté et sera retenu.

Le prix unitaire sera donc fixé à la somme de 600 euros/m²p/an avant correctif au titre de l'effet « bonbonnière ». 

S'agissant de l'effet « bonbonnière », à l'inverse de ce que soutient la société AU BON PRIX, une majoration à ce titre n'est pas nécessairement exclue dès lors que les locaux connaissent une surface supérieure à 20 m²p ou 25 m²p, mais peut au contraire s'appliquer lorsque la surface réduite et la configuration des lieux le justifient, c'est-à-dire lorsqu'elles présentent un avantage pour l'activité exploitée. 

En l'espèce, l'expert indique que l'effet valorisant procuré par la surface réduite des locaux est observé sur les références citées y compris pour d’autres activités que celles qui ne sont pas dépendantes d’une large aire de vente, comme celles de restauration, café-bar, ameublement et décoration, salon de coiffure et prêt-à-porter. Dès lors, il n'y a pas lieu de considérer, comme le fait la locataire, que la surface réduite des locaux présente un désavantage pour son activité, en l'absence de tout justificatif produit en ce sens, tenant par exemple aux volumes de stockage nécessités par l'activité exercée d'alimentation générale. 

La majoration du prix unitaire au titre de l'effet « bonbonnière », auquel souscrit la bailleresse, sera donc retenue.

La majoration retenue au titre de l'effet bonbonnière s'élève usuellement de 5 % à 20 %, et jusqu'à 30 % en cas de circonstances exceptionnelles. 

Le taux de 20 % proposé par l'expert, qui apparaît pertinent, sera appliqué.

Par conséquent, le prix unitaire sera fixé à 720 euros/m²p/an.

Sur les abattements et majorations 

Les parties s’accordent sur le principe d'une majoration pour mise en communication avec les locaux voisins, mais sont contraires sur le taux de cette majoration, ainsi que sur le principe d'un abattement au titre des clauses exorbitantes du droit commun stipulées au bail. 

Sur la majoration au titre de la mise en communication

Pour solliciter une majoration de 10 %, la bailleresse invoque un avantage considérable tiré de la communication des locaux loués avec le lot voisin n° 3, au motif qu'il est complètement intégré à la boutique, sans séparation visible, que sa superficie représente plus de 29 % de la surface accessible à la clientèle, et que son prix d’occupation est dérisoire. 

Toutefois, dans sa réponse au dire de la bailleresse, l'expert a précisé que les surfaces en communication offraient une plus-value limitée à l’exploitation dès lors qu’elles étaient situées à l’arrière des locaux et n’entraveraient pas l’exploitation autonome de ces derniers, de sorte que l’avantage de la communication avec des locaux adjacents ne pouvait être qualifié de considérable.

Au vu de l'avis circonstancié de l'expert et de l'absence de production d'élément additionnel par la bailleresse, qui se limite à verser des justificatifs du montant du loyer du lot n° 3, qui est indifférent, sans démontrer l'avantage procuré à la locataire par sa mise en communication, il y a lieu de retenir une majoration de 5 % de la valeur locative brute et de rejeter la demande de majoration de 10 % formée par la société CHABNAM. 

Sur les abattements au titre des clauses exorbitantes stipulées au bail

Il est établi et non contesté que le bail met à la charge de la locataire la moitié de l’impôt foncier et le coût des travaux de mises aux normes éventuellement prescrits par l’administration, qui incombent légalement au bailleur. 

Ces stipulations constituent des clauses exorbitantes du droit commun et doivent de ce fait être prises en compte comme des facteurs de minoration de la valeur locative. 

Toutefois, il ressort de la page 20 du rapport d'expertise que l'expert a pris en compte ces éléments, au titre des éléments défavorables considérés pour fixer la valeur unitaire à 600 euros/m²p/an avant correctif au titre de l'effet bonbonnière, en ces termes : « Transfert à la locataire du coût de la moitié de la taxe foncière, de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage le cas échéant, des travaux de mise aux normes éventuellement prescrit par l’administration (hors ceux de grosses réparations visées à l’article 606 du Code Civil) ». 

En outre, l'expert indique en page 33 de son rapport que, si les clauses exorbitantes n'étaient pas prises en compte au stade de la détermination de la valeur unitaire, mais seulement dans un second temps, par l'application d'un abattement, il conviendrait alors de retenir une valeur unitaire avant correctif à la somme de 665 euros/m²p/an, en lieu et place d'une valeur 600 euros/m²p/an. Or il apparaît que la différence entre ces deux valeurs correspond de fait à la minoration de 10 % sollicitée par la locataire. 

Il en résulte que la valeur unitaire précédemment retenue de 600 euros/m²p/an avant correctif au titre de l'effet bonbonnière intègre d'ores et déjà comme facteur de minoration les charges exorbitantes transférées par le bail sur la locataire, qui ne peuvent être prises en compte une seconde fois sous la forme d'un abattement. 

En conséquence, il n'y a pas lieu de retenir l'abattement sollicité par la preneuse au titre des clauses exorbitantes. 

*
Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2020 sera fixé à la valeur locative à la somme de 24 900 euros en principal (33 m²p X 720 euros/m²p/an X 1,05).

III – Sur les mesures accessoires

Dans la mesure où chacune des parties avait intérêt à la fixation judiciaire du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, qui a été utile à la solution du présent litige, seront partagés entre elles par moitié.

L’équité commande en outre de dire que chacune conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits, dans le cadre de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

RAPPELLE que le juge des loyers commerciaux n’a pas le pouvoir de :
- condamner l’une des parties au règlement du différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, ni des intérêts au taux légal sur ledit différentiel, capitalisés, 
- se prononcer sur la durée du bail renouvelé ni sur la reconduction des clauses, charges et conditions du bail expiré à l’exception de celles contrevenant aux dispositions d’ordre public issues de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application n°2014-1317 du 03 novembre 2014,

INVITE les parties, à défaut d’accord, à se pourvoir devant la juridiction compétente de ces chefs, si elles l’estiment utile, 

FIXE le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2020 entre la société CHABNAM et la société AU BON PRIX, au titre des locaux situés [Adresse 3], à [Localité 4], à la valeur locative à la somme de 24 900 euros (vingt-quatre mille neuf cents euros), hors taxes et hors charges ;

LAISSE à chacune des parties la charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE que les dépens, qui comprendront les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et les y condamne en tant que de besoin ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 15 Juillet 2026

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL E. ALVES
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/05413 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4WV6


N° MINUTE : 5

Assignation du :
26 Mars 2024

Jugement en fixation



[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le :
à Me HALLARD et Me MAALEJ








JUGEMENT 
rendu le 15 Juillet 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CHABNAM
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Régis HALLARD de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant, vestiaire #NAN702


DEFENDERESSE

S.A.R.L. AU BON PRIX
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Ahmed MAALEJ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0984




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 05 Mai 2026 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 30 avril 2009, la société CHABNAM a donné à bail commercial en renouvellement à la société AU BON PRIX, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2009, un local situé [Adresse 2], à [Localité 4], afin qu’elle y exploite une activité de « COMMERCE D’ALIMENTATION GENERALE ET TOUT COMMERCE LIE A CETTE ACTIVITE - ÉPICERIE FINE, BOISSON ET VENTE A EMPORTER », moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 15 000 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2019, la société CHABNAM a fait signifier à la société AU BON PRIX un congé à effet du 31 mars 2020, offrant le renouvellement de son bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2020, moyennant le versement d’un loyer annuel porté à la somme de 24 000 euros en principal.

Les parties ne se sont pas entendues sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Faisant suite à son mémoire préalable 30 mars 2022, la société CHABNAM a fait assigner la société AU BON PRIX devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 26 mars 2024, la société CHABNAM aux fins principalement de voir fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2020 à la somme de 30.000 euros en principal, correspondant selon elle à la valeur locative.

La société AU BON PRIX a, quant à elle, revendiqué un loyer annuel de renouvellement plafonné à la somme de 17.217,39 euros.

Par jugement en date du 13 janvier 2025, le juge des loyers commerciaux a notamment :
- constaté le principe du renouvellement du bail commercial liant la société CHABNAM à la société AU BON PRIX pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2020 ;
- débouté la société AU BON PRIX de sa demande de plafonnement du loyer du bail renouvelé ;
- dit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative ; 
- ordonné, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [F] avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2020 ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 17 217,39 euros en principal, outre les charges et taxes locatives.

L’expert judiciaire a établi son rapport le 26 février 2026. Il est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux ressort au 1er avril 2020, date du renouvellement du bail, à la somme de 24 948 euros en principal, qu'il propose d’arrondir à 24 900 euros, correspondant à une surface pondérée de 33 m²p, un prix unitaire de 600 euros/m²p/an, une majoration de 20 % au titre d'un effet dit « bonbonnière », ainsi qu’à une majoration de 5% à raison de la communication entre les lieux loués et un local contigu.

Aux termes de son dernier mémoire notifié en lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 20 avril 2026 (non retirée) et signifié le 21 mai 2026, la société CHABNAM demande au juge des loyers commerciaux, de :

FIXER à 30.000 € par an en principal, subsidiairement à 25.236 € et très subsidiairement à 24.900 €, le loyer dû par la société AU BON PRIX à la société CHABNAM pour le renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], à compter du 1er avril 2020, 

JUGER que la société AU BON PRIX devra régler les rappels de loyer depuis le 1er avril 2020, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2020 puis à compter de chaque échéance trimestrielle, et capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an, 

JUGER la société AU BON PRIX mal fondée en l’ensemble de ses demandes et l’en DEBOUTER, 

CONDAMNER la société AU BON PRIX aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et au paiement d'une somme de 12.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Selon mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 30 avril 2026 (AR non produit), la société AU BON PRIX demande au juge des loyers commerciaux, de :

FIXER le montant du loyer des locaux commerciaux situés [Adresse 4] et pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 1er avril 2020 à la somme de 13.680 Euros par an en principal, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l'exception de l'application de plein droit des dispositions d'ordre public instaurées depuis la prise d'effet du bail expiré.

CONDAMNER la SARL CHABNAM à la somme de 4 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SARL CHABNAM aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment la rémunération de l'Expert.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

L’affaire, fixée pour plaidoiries à l’audience du 05 mai 2026, a été mise en délibéré au 15 juillet 2026.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement relevé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la bailleresse tendant à voir « JUGER la société AU BON PRIX mal fondée en l’ensemble de ses demandes », qui ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais la redite des moyens invoqués à l’appui de la demande de fixation du loyer du bail renouvelé dont est saisi le juge des loyers commerciaux. Celle-ci sera examinée comme telle dans les motifs du présent jugement.

I- Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de ces dispositions d’ordre public, il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de :
- condamner l’une des parties au paiement des rappels de loyers résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, ni des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer, capitalisés, comme le demande la bailleresse, (Pourvois n°90-14000, n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689, cour d’appel de [Localité 1] RG : 21/13962, cour d’appel de [Localité 5] RG : 23/02613 et RG : 23/02105 et cour d’appel de [Localité 6] RG : 22/01586), 
- se prononcer sur la durée du bail renouvelé et la reconduction des clauses, charges et conditions du bail expiré à l’exception de celles contrevenant aux dispositions d’ordre public introduites par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, comme le demande la locataire.

Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. 

A défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir le tribunal pour trancher ces points si elles l’estiment nécessaire, compte tenu des termes de l’article L145-57 alinéa 2 du code de commerce.

II- Sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020

Le renouvellement du bail au 1er avril 2020 est acquis, ainsi que constaté par jugement rendu le 13 janvier 2025. 

Comme jugé par le même jugement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en application des stipulations du bail, ce qui n'est pas contesté par les parties. 

Les parties s’opposent toutefois sur le montant de la valeur locative et, par suite, sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La société CHABNAM prétend à titre principal à un loyer renouvelé fixé à la valeur locative estimée à la somme de 30 492 euros par an en principal, arrondie à 30 000 euros. Elle souscrit à la surface pondérée de 33 m²p calculée par l'expert judiciaire, mais critique le prix unitaire proposé, sollicitant qu’il soit fixé à 700 euros/m²p/an tenant compte de la moyenne des six références les plus pertinentes en termes de superficie par rapport aux locaux expertisés, de proximité avec la [Adresse 5], ainsi que de la présence d'un conduit d'extraction. Elle sollicite en outre de voir retenir la majoration de 20 % proposée par l'expert judiciaire au titre de l'effet « bonbonnière » et une majoration de 10 % pour tenir compte de la communication des locaux avec le lot n°3 voisin, qui est complètement intégré à la boutique dont il représente 29 % de la surface utile alors qu’il fait l'objet d'un loyer dérisoire. Elle s'oppose enfin à l'application de tout abattement, aux motifs que la société AU BON PRIX n’a plus réglé la moitié de la taxe foncière lui incombant contractuellement depuis 2017, et que la totalité de cette taxe ne représentait que 558 euros en 2020, d’une part, et qu'elle ne justifie pas avoir dû procéder à des travaux de mise en conformité prescrits par l’administration, d’autre part. 

La société AU BON PRIX résiste à cette demande, invoquant une valeur locative annuelle d’un montant de 13 680 euros en principal. Elle soutient que la surface pondérée doit être fixée à 31 m²p, arguant que le coefficient 0,9 proposé par l'expert pour la seconde zone de vente est trop élevé au vu de sa configuration et de son étroitesse. Elle estime aussi que les deux seules références pertinentes sont celles issues des locaux sis [Adresse 6], de valeurs unitaires de 485 euros et 389 euros, de sorte que le prix unitaire doit être fixé à la somme de 450 euros. Par ailleurs, elle s'oppose à la prise en compte d'un effet « bonbonnière », dès lors que la surface dépasse 25 m²p et que la petite surface d'une épicerie limite le nombre de produits en vente et de clients pouvant y circuler. Selon elle cette surface ne constitue pas un atout pour son activité mais au contraire un handicap. Elle ajoute que la majoration pour communication avec le lot voisin doit être plafonnée à 5 % et que la mise à sa charge de la taxe foncière et des travaux de mise en conformité constituent des clauses exorbitantes du droit commun, justifiant respectivement l'application d’abattements de la moitié du montant de la taxe foncière et de 10% de la valeur locative.

Sur les règles et principes applicables

Aux termes de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article R145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

D’après l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

En vertu de l'article R145-5 du même code, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Aux termes de l'article R145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

L’article R145-7 du même code énonce que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Selon l’article R 145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Enfin, conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la description des locaux

M. [F] précise que les locaux donnés à bail, en état d’usage et présumés non accessibles aux personnes à mobilité réduite en raison de la présence d’une marche à l’entrée de la boutique et de l'absence d’équipement adapté :

– sont situés [Adresse 3], à [Localité 4], en secteur résidentiel dense et plutôt populaire, dans la zone « Folie [Localité 7] 7 », qui comptabilise 1 787 ménages, constitués principalement de personnes vivant seules, avec une majorité de cadres, la tranche d’âge 25-39 ans étant la plus représentée ;

– sont implantés au sein d'une longue artère à sens unique de circulation automobile, qui relie le [Adresse 7] à la [Adresse 5], en lisière des [Localité 8] et [Localité 9], plus précisément dans la section comprise entre la [Adresse 8] et le [Adresse 9], voie de passage menant au canal [Localité 10], bénéficiant d’une fréquentation soutenue, à la fois touristique et locale, cette section de l’artère étant semi-piétonne, interdite aux véhicules motorisés exception faite des bus ou pour la desserte locale ;

– sont bien desservis par les transports en commun (lignes de métro 3, 5, 8, 9 et 11 à la station [Etablissement 1], située à 173 m, outre de nombreuses lignes de bus) ;

– bénéficient d'une active commercialité de proximité destinée aux résidents et touristes du secteur et composée essentiellement de commerces indépendants (boulangerie, pharmacie, opticien, buraliste, prêt-à-porter, café-brasserie, traiteur, restaurants…) ;

– dépendent d'un immeuble de construction ancienne à façade sous enduit, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, quatre étages droits et un cinquième étage mansardé sous toiture de tuiles ;


– correspondent aux lots n° 2 et 67, qui ont été mis en communication à l’arrière de la zone de vente située au rez-de-chaussée avec les lots n° 68, 4 et 3, qui font l'objet de deux autres baux ;

– sont situés à droite de l’entrée de l’immeuble, dotés d’un linéaire de façade de 3,50 m environ entièrement vitré et comprennent au rez-de-chaussée, accessible depuis la [Adresse 10] par une porte à simple vantail en contre-haut d’une petite marche, une aire de vente de configuration rectangulaire se développant en profondeur, éclairée sur la [Adresse 10] et, à l’arrière, une aire de vente au sein de laquelle sont aménagés des meubles-vitrines en communication directe avec les locaux hors assiette du bail (sol carrelé, murs et contre-cloisons peints d'un plafond et faux-plafond peint avec éclairages par suspensions et rampe de néons, d'une cassette de climatisation) ; une cuisine aveugle avec bloc sanitaire (carrelage et papier peint) ; un appentis à usage de réserve éclairé sur cour ; et au sous-sol, accessible par un escalier droit étroit et pentu depuis le lot n°2, une cave voûtée de grande profondeur (sol en terre battue, maçonnerie brute, éclairages par rampes de néons) ;

Sur la surface locative

M. [F] a, selon l’usage, calculé la surface pondérée par référence aux coefficients définis par la charte en évaluation immobilière applicable aux boutiques de centre-ville jusqu’à 600 m², qui définit les zones à partir de la façade. Il indique s'être fondé sur les plans cotés non datés transmis par la bailleresse pour le rez-de-chaussée et, pour le sous-sol, sur les surfaces figurant au plan d’aménagement réalisé le 21 juin 2021 et contrôlé par relevé de cotes sur place par ses soins. 

Il est d’avis que la surface pondérée des locaux ressort à 32,86 m²p, arrondis à 33 m²p, pour une surface utile totale de 54,26 m², compte tenu des coefficients de pondération retenus de 1 pour la première zone, 0,9 pour la deuxième zone, 0,3 pour les annexes éclairées sur cour et 0,15 pour la cave à usage de réserve. 

La bailleresse acquiesce à la surface locative pondérée de 33 m² ainsi déterminée par l'expert judiciaire. 

La société AU BON PRIX conteste, quant à elle, le coefficient de 0,9 retenu par l'expert pour la deuxième zone de vente, motif pris de la configuration et de l'étroitesse des lieux. Mais, la locataire n'explicite pas à quelles spécificités de la configuration des lieux elle fait référence, et la seule étroitesse des lieux ne suffit pas, en l'espèce, à justifier l'application du coefficient sollicité de 0,8, qui correspond à la pondération minimale prévue par la charte de l'expertise en évaluation immobilière. 

L'expert judiciaire a en effet précisé, en réponse au Dire de la société AU BON PRIX sur ce point, que le maintien du coefficient de 0,9 était justifié par la continuité de l'espace de vente, sans rupture visuelle majeure entre la première et la seconde zone. 

Le coefficient de pondération de 0,9 pour la deuxième zone de vente proposé est donc fondé et sera retenu.

Par conséquent, le surplus des coefficients de pondération appliqués n’étant pas contesté, la surface pondérée sera fixée à 33 m²p, pour une surface utile de 54,26 m².

Sur le prix unitaire

Dans le cadre de la méthode par comparaison, M. [F] a procédé à l’étude de dix-huit références correspondant à douze locations nouvelles (de 389 euros/m²p/an à 1 399 euros/m²p/an), cinq renouvellements amiables (de 400 euros/m²p/an à 558 euros/m²p/an) et une fixation judiciaire (600 euros/m²p/an). 

Compte tenu de l'implantation au sein d'un secteur résidentiel dense et plutôt populaire, de la situation sur une artère dotée d'une active commercialité, de la destination contractuelle bien adaptée au site, de la petite surface valorisante au mètre carré unitaire (« effet bonbonnière »), d'un site de commercialité active mais simplement secondaire, de l'échéance qui s'inscrit dans une conjoncture fortement impactée par les effets de la crise sanitaire, du transfert à la locataire du coût de la moitié de la taxe foncière, de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage le cas échéant, et des travaux de mise aux normes éventuellement prescrit par l’administration, l’expert a retenu un prix unitaire de 720 euros/m²p/an.

Les parties critiquent toutes deux le montant de 600 euros/m²p/an proposé par l’expert judiciaire avant prise en compte de l'effet bonbonnière, la bailleresse revendiquant un prix unitaire de 700 euros/m²p/an, tandis que la locataire prétend à un prix unitaire de 450 euros/m²p/an.

En l’espèce, la société CHABNAM se plaint de l’absence de prise en compte par l'expert de la valeur unitaire moyenne qu'elle a établie à partir des six références dont la superficie était la plus proche de celle des locaux loués et qui ressort à 726 euros/m²p/an. 

Toutefois, la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés. Il convient au contraire de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

Dès lors, sont inopérants les moyens de la bailleresse tendant à se prévaloir de la moyenne qu'elle a calculée, peu important que cette moyenne puisse correspondre à « une valeur standardisée du quartier » pour un certain type de surfaces ou à un « éclairage éclectique de la valeur locative ».

Par ailleurs, si la bailleresse relève à juste titre la proximité de la [Adresse 5], cet élément a dûment été pris en compte par l'expert judiciaire, qui a notamment relevé la proximité de la station de métro qui s'y trouve, et la bailleresse ne verse aucun élément au soutien de son affirmation selon laquelle la portion de la [Adresse 11] la plus proche de la place de la [Adresse 12] serait plus « valorisable » que la partie nord de la rue. 

Enfin, la bailleresse ne justifie pas de l'intérêt présenté par la présence du conduit d'extraction qu'elle invoque comme un élément favorable, au vu de la destination du bail et de l'activité d’épicerie exercée, qui ne suppose pas de cuisson dans les lieux loués. 


La société AU BON PRIX prétend de son côté à un prix unitaire déterminé essentiellement sur la base des références sises aux [Adresse 6]. Ce faisant, elle requiert l'exclusion de l'ensemble des autres références aux motifs que la référence du [Adresse 13] constituerait une anomalie et que les autres seraient situées trop loin des locaux pris à bail, étant proches du [Adresse 14] ou de la station de métro [Localité 11], artères de commercialité supérieure ou portant sur des activités trop éloignées. 

Or, la preneuse ne verse aucun élément attestant des distances qu'elle allègue, qui sont au demeurant toujours inférieures à 650 m selon ses écritures, ni de la meilleure commercialité des emplacements des éléments de comparaison situés proches du [Adresse 14] ou de la station de métro [Localité 11]. 

En outre, dans sa réponse au dire de la société AU BON PRIX, l'expert judiciaire indique avoir tenu compte de la destination contractuelle des locaux pour le choix du prix de base de 600 euros qu'il retient, étant rappelé qu'en application de l'article R145-7 précité du code de commerce, le prix du bail peut être fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux qui ne sont pas équivalents, à condition d’être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. 

Ainsi, le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire apparaît adapté et sera retenu.

Le prix unitaire sera donc fixé à la somme de 600 euros/m²p/an avant correctif au titre de l'effet « bonbonnière ». 

S'agissant de l'effet « bonbonnière », à l'inverse de ce que soutient la société AU BON PRIX, une majoration à ce titre n'est pas nécessairement exclue dès lors que les locaux connaissent une surface supérieure à 20 m²p ou 25 m²p, mais peut au contraire s'appliquer lorsque la surface réduite et la configuration des lieux le justifient, c'est-à-dire lorsqu'elles présentent un avantage pour l'activité exploitée. 

En l'espèce, l'expert indique que l'effet valorisant procuré par la surface réduite des locaux est observé sur les références citées y compris pour d’autres activités que celles qui ne sont pas dépendantes d’une large aire de vente, comme celles de restauration, café-bar, ameublement et décoration, salon de coiffure et prêt-à-porter. Dès lors, il n'y a pas lieu de considérer, comme le fait la locataire, que la surface réduite des locaux présente un désavantage pour son activité, en l'absence de tout justificatif produit en ce sens, tenant par exemple aux volumes de stockage nécessités par l'activité exercée d'alimentation générale. 

La majoration du prix unitaire au titre de l'effet « bonbonnière », auquel souscrit la bailleresse, sera donc retenue.

La majoration retenue au titre de l'effet bonbonnière s'élève usuellement de 5 % à 20 %, et jusqu'à 30 % en cas de circonstances exceptionnelles. 

Le taux de 20 % proposé par l'expert, qui apparaît pertinent, sera appliqué.

Par conséquent, le prix unitaire sera fixé à 720 euros/m²p/an.

Sur les abattements et majorations 

Les parties s’accordent sur le principe d'une majoration pour mise en communication avec les locaux voisins, mais sont contraires sur le taux de cette majoration, ainsi que sur le principe d'un abattement au titre des clauses exorbitantes du droit commun stipulées au bail. 

Sur la majoration au titre de la mise en communication

Pour solliciter une majoration de 10 %, la bailleresse invoque un avantage considérable tiré de la communication des locaux loués avec le lot voisin n° 3, au motif qu'il est complètement intégré à la boutique, sans séparation visible, que sa superficie représente plus de 29 % de la surface accessible à la clientèle, et que son prix d’occupation est dérisoire. 

Toutefois, dans sa réponse au dire de la bailleresse, l'expert a précisé que les surfaces en communication offraient une plus-value limitée à l’exploitation dès lors qu’elles étaient situées à l’arrière des locaux et n’entraveraient pas l’exploitation autonome de ces derniers, de sorte que l’avantage de la communication avec des locaux adjacents ne pouvait être qualifié de considérable.

Au vu de l'avis circonstancié de l'expert et de l'absence de production d'élément additionnel par la bailleresse, qui se limite à verser des justificatifs du montant du loyer du lot n° 3, qui est indifférent, sans démontrer l'avantage procuré à la locataire par sa mise en communication, il y a lieu de retenir une majoration de 5 % de la valeur locative brute et de rejeter la demande de majoration de 10 % formée par la société CHABNAM. 

Sur les abattements au titre des clauses exorbitantes stipulées au bail

Il est établi et non contesté que le bail met à la charge de la locataire la moitié de l’impôt foncier et le coût des travaux de mises aux normes éventuellement prescrits par l’administration, qui incombent légalement au bailleur. 

Ces stipulations constituent des clauses exorbitantes du droit commun et doivent de ce fait être prises en compte comme des facteurs de minoration de la valeur locative. 

Toutefois, il ressort de la page 20 du rapport d'expertise que l'expert a pris en compte ces éléments, au titre des éléments défavorables considérés pour fixer la valeur unitaire à 600 euros/m²p/an avant correctif au titre de l'effet bonbonnière, en ces termes : « Transfert à la locataire du coût de la moitié de la taxe foncière, de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage le cas échéant, des travaux de mise aux normes éventuellement prescrit par l’administration (hors ceux de grosses réparations visées à l’article 606 du Code Civil) ». 

En outre, l'expert indique en page 33 de son rapport que, si les clauses exorbitantes n'étaient pas prises en compte au stade de la détermination de la valeur unitaire, mais seulement dans un second temps, par l'application d'un abattement, il conviendrait alors de retenir une valeur unitaire avant correctif à la somme de 665 euros/m²p/an, en lieu et place d'une valeur 600 euros/m²p/an. Or il apparaît que la différence entre ces deux valeurs correspond de fait à la minoration de 10 % sollicitée par la locataire. 

Il en résulte que la valeur unitaire précédemment retenue de 600 euros/m²p/an avant correctif au titre de l'effet bonbonnière intègre d'ores et déjà comme facteur de minoration les charges exorbitantes transférées par le bail sur la locataire, qui ne peuvent être prises en compte une seconde fois sous la forme d'un abattement. 

En conséquence, il n'y a pas lieu de retenir l'abattement sollicité par la preneuse au titre des clauses exorbitantes. 

*
Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2020 sera fixé à la valeur locative à la somme de 24 900 euros en principal (33 m²p X 720 euros/m²p/an X 1,05).

III – Sur les mesures accessoires

Dans la mesure où chacune des parties avait intérêt à la fixation judiciaire du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, qui a été utile à la solution du présent litige, seront partagés entre elles par moitié.

L’équité commande en outre de dire que chacune conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits, dans le cadre de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

RAPPELLE que le juge des loyers commerciaux n’a pas le pouvoir de :
- condamner l’une des parties au règlement du différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, ni des intérêts au taux légal sur ledit différentiel, capitalisés, 
- se prononcer sur la durée du bail renouvelé ni sur la reconduction des clauses, charges et conditions du bail expiré à l’exception de celles contrevenant aux dispositions d’ordre public issues de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application n°2014-1317 du 03 novembre 2014,

INVITE les parties, à défaut d’accord, à se pourvoir devant la juridiction compétente de ces chefs, si elles l’estiment utile, 

FIXE le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2020 entre la société CHABNAM et la société AU BON PRIX, au titre des locaux situés [Adresse 3], à [Localité 4], à la valeur locative à la somme de 24 900 euros (vingt-quatre mille neuf cents euros), hors taxes et hors charges ;

LAISSE à chacune des parties la charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE que les dépens, qui comprendront les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et les y condamne en tant que de besoin ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 15 Juillet 2026

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL E. ALVES

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Mise à jour de la source le 2026-07-20T18:55:26.813Z.