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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Dijon, LOYERS COMMERCIAUX, 1 juillet 2026, n° 24/02750

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Selon bail commercial des 27 et 28 février 2006, la SCI SMAC (ci-après, la société SMAC) a donné à bail à la SARL La Part des Anges (ci-après, la société La Part des Anges), pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2006 pour se terminer le 28 février 2015, moyennant le versement d’un loyer mensuel payable d’avance de 1 042,34 euros HT, soit un loyer annuel de 12 508,08 euros HT, les locaux suivants, situés [Adresse 3] :
- une maison élevée sur caves voutées, cadastrée sous la référence section AC n° [Cadastre 1], pour une contenance de 81ca, composée de : 
- au rez-de-chaussée : une grande salle, cuisine et autres locaux,
- au premier étage : trois pièces,
- au-dessus : grenier,
étant précisé que le couloir du rez-de-chaussée et les escaliers de desserte des étages sont communs avec la maison [Adresse 4],
- un corps de bâtiment élevé sur terre-plain, cadastré section AC n° [Cadastre 2], lieudit [Adresse 5] pour une contenance de 1a 10ca, composé de : 
- un rez-de-chaussée à usage de cuisine et de toilettes,
- un premier étage ouvrant sur le Rempart [L] situé au fond d’une cour ayant son entrée [Adresse 5], portion de ladite cour devant le bâtiment,étant précisé que ce bâtiment est situé au fond d’une cour ayant son entrée [Adresse 5], portion de ladite cour devant le bâtiment. 

Le bail s’est ensuite prolongé tacitement.

Par acte notarié du 27 août 2020, la SCI SMAC a vendu à la SARL Lilou Invest (ci-après, la société Lilou Invest) les locaux objets du bail commercial.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, la société Lilou Invest, venant aux droits de la société SMAC, a donné congé à la société La Part des Anges au 31 décembre 2023, avec offre de renouvellement de bail commercial pour un loyer mensuel de 5 000 euros hors-taxes, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Par acte de commissaire de justice du 3 août 2024, la société La Part des Anges a indiqué consentir au principe du renouvellement sollicité pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2024 aux mêmes charges et conditions que celles stipulées au bail initial, mais a expressément refusé la proposition de loyer du bail renouvelé.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, la société Lilou Invest a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dijon afin notamment de faire fixer à la somme de 54 000 euros, HT et HC, par an, le loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 11 janvier 2025, le juge des loyers commerciaux a notamment : 
- ordonné une expertise judiciaire et commis pour ce faire M. [C] ; 
- fixé le loyer provisionnel sur la base du montant du loyer actuel. 





L’expert a déposé son rapport le 19 novembre 2025. 

Par mémoire en fixation du prix du loyer après expertise, la société Lilou Invest sollicite au visa des articles L. 145-33 et L. 143-54 du code de commerce, de voir :

fixer le montant du loyer renouvelé à hauteur de 45 496,36 euros hors taxe et hors charges par an, soit 3 791,36 euros HT par mois, à compter du renouvellement, c’est-à-dire le 1er janvier 2024 ;condamner la société la Part des Anges au paiement des intérêts légaux dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement, à compter de la délivrance de l’affixation du prix, soit à compter du 24 septembre 2024 ;condamner la société La Part des Anges au paiement des frais d’expertise ;condamner la société La Part des Anges aux dépens et au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par mémoire en fixation du prix du loyer après expertise, la société La part des anges sollicite au visa de l’article L. 145- 3 du code de commerce de voir : 

dire et juger que la société Lilou Invest ne rapporte pas d’éléments probants démontrant l’augmentation de la valeur locative du local considéré à la somme de 45 496,36 euros HT/HC ; fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 36 300 euros HT/HC à compter du 1er janvier 2024 ;lui octroyer les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré locatif dû au titre du loyer renouvelé ; condamner la société Lilou Invest aux entiers dépens ainsi qu’à une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été plaidée le 13 mai 2026 pour être mise en délibéré au 1er juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’ainsi que cela a été jugé définitivement au fond par jugement du 11 janvier 2025, le nouveau bail a pris effet à la date d’expiration de la prorogation soit à l’expiration du congé par application de l’article L. 145-12 du code de commerce, c’est-à-dire le 1er janvier 2024 et que le bail a excédé la durée de douze ans par l’effet d’une tacite prolongation.
En effet, la société SMAC a conclu, par acte authentique daté des 27 et 28 février 2006, un bail commercial au profit de la société La Part des Anges portant sur plusieurs locaux situés au [Adresse 6]. Le bail, d’une durée initiale de neuf ans (du 1er mars 2006 au 28 février 2015), prévoyait un loyer mensuel de 1 042,34 euros HT, soit 12 508,08 euros HT par an, et s’est poursuivi par tacite prolongation. Le 28 juin 2023, la société Lilou Invest, en qualité de propriétaire, a signifié à la locataire un congé pour le 31 




décembre 2023, assorti d’une offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2024 avec un nouveau loyer proposé de 5 000 euros HT mensuels. 

En raison de la tacite prolongation, le bail a dépassé la durée de douze ans au 1er janvier 2024, de telle sorte que le loyer de ce bail doit être fixé à la valeur locative.


I/ Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
 
L'article L. 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

1/ Sur les caractéristiques du local considéré et la destination des lieux 

L'article R. 145-3 du code de commerce dispose que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En application de l'article R. 145-5 du même code, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7 du code de commerce.

 En l’espèce, la société Lilou Invest comme la société la Part des Anges, se fondant sur le rapport d’expertise, indiquent que les locaux, situés au [Adresse 4] à [Localité 2], sont en état d’usage et en bon état. 

Les lieux loués consistent en un local d’activité à usage de restauration, comprenant la salle d’accueil et le bar, un coin salon, une salle sous verrière, une cuisine, plonge et chambres froides, des toilettes, un bureau, des greniers. 

Ce point n'appelle aucune observation particulière.

L’expert rappelle que le restaurant est situé dans le cœur historique de la ville, à l’intérieur de ses remparts.

Il ressort du rapport d’expertise que la situation particulière du [Adresse 7] est qualifiée de bonne.

La surface utile et non pondérée de l'ensemble des locaux est de 213,70 m² (hors greniers), dont 110,40 m² accessibles à la clientèle en salles au rez-de-chaussée, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Sur la détermination de la surface utile pondérée, l’expert rappelle que les coefficients retenus, établis conformément à la Charte de l’expertise immobilière (édition 2017), tiennent compte de la fonctionnalité propre de chaque espace du local.

Les pondérations opérées par l’expert pour le coin salon et la cuisine sont contestées par la société Lilou Invest qui indique en substance en référence à son dire n° 1 que l’espace désigné comme « coin salon » doit être valorisé avec un coefficient de 0,8, puisque cette zone est directement liée par les zones de commerce et profite intégralement à la clientèle. Elle en déduit que cet espace offre les mêmes prestations que les autres espaces du local de sorte qu’il n’est pas justifié d’appliquer un coefficient réduit à 0,60. Elle ajoute que s’agissant de la cuisine dans une activité de restauration, rien ne justifie de diviser le coefficient par deux puisqu’au contraire, l’activité exercée impose un coefficient élevé. Dans le cas d’un restaurant, les cuisines et les dépendances (chambres froides, plonge) sont généralement pondérées à des coefficients compris entre 0,50 et 0,60 au rez-de-chaussée, et entre 0,40 et 0,50 aux étages ou sous-sols, en fonction de leur accessibilité et de leur équipement. 
La société La Part des Anges accepte la pondération retenue par l’expert. Elle explique que si la société Lilou Invest sollicite pour le coin salon et de la cuisine un coefficient de 1 au lieu de 0,60, elle souligne que cet espace, situé sur le passage principal entre la cuisine et les autres salles de restauration subit des allées et venues importantes de sorte qu’elle doit être considérée comme une surface secondaire au potentiel commercial faible. Elle ajoute que pour l’espace cuisine-chambre froide, un coefficient de 0,50 est habituellement appliqué s’agissant de surfaces secondaires, étant précisé que cette surface manque d’éclairage naturel avec présence d’humidité en raison du défaut de réparation à la charge du bailleur.

Sur ce, 

L’expert explique : “Le coin salon avec une table qui peut accueillir occasionnellement des habitués, à l’abri des regards ; cette situation est toutefois pénalisée par l’accès à l’étage et surtout l’accès principal à la cuisine, d’où une pondération nettement baissière à 0,60. La cuisine est fonctionnelle. Pas d’éclairement naturel Coefficient de 0.50 justifié”.

Le coefficient de 0,50 proposé par l’expert pour la cuisine, en raison de l’absence d’éclairage naturel, s’agissant d’une surface secondaire, est justifié et sera donc retenu.

De même, s’agissant du “coin salon” doté d’une table mais pénalisé par l’accès à l’étage et à la cuisine, le coefficient de 0,60, parfaitement justifié par l’expert, sera retenu.

En conséquence, eu égard à l'ensemble de ces éléments, la surface pondérée du local commercial doit donc être estimée à 126,85 m².


2/ Sur les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, “les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire”.

La société Lilou Invest rappelle que les locaux sont situés en plein centre ville, dans une artère commerçante majeure reliant la [Adresse 8], ce qui place le fonds de commerce de la société La Part Des Anges dans un environnement commercial très favorable, générant un flux important de clients et de visiteurs, le rapport de l’Office du tourisme de [Localité 3] montrant une augmentation de 10,86 % de la taxe de séjour entre 2019 et 2022, cette cité ayant été distinguée dans le classement de “Ville de rêve” (29/1482 communes) et par le site Booking.com (ville la plus accueillante de Bourgogne en 2025). Au niveau concurrentiel, plusieurs restaurants occupent la [Adresse 9], la ville bénéficiant d’une renommée internationale comme capitale du vin de Bourgogne et d’un tourisme soutenu (près de huit mois de forte affluence chaque année). 

La société La Part des Anges rappelle que les données INSEE montrent un recul démographique de la ville de [Localité 3] : 21 806 habitants en 2012 passent à 19 880 en 2021 (8,80 %). Ce déclin s’explique en partie par le développement des résidences secondaires et des hébergements touristiques. La clientèle du bar restaurant est à la fois touristique et locale. Elle ajoute que la [Adresse 9] n’est pas située dans le centre névralgique de [Localité 3]. Les zones de forte affluence touristique ([Adresse 8], environs des Hospices) concentrent l’essentiel des restaurateurs. La société La Part des Anges rappelle que les loyers les plus élevés se situent [Adresse 10], [Adresse 11] et [Adresse 8]. La [Adresse 9], plus éloignée, présente une commercialité moindre, décroissant avec l’éloignement de la petite [Adresse 8]. Le local, sis [Adresse 4], soit dans la deuxième partie, en retrait de la [Adresse 8], ne bénéficie donc pas du même trafic ni de la même visibilité que les commerces directement sur la place. Enfin, sur les moyens de transport, elle souligne que la suppression de la ligne TGV directe depuis [Localité 4] en 2016 a réduit l’accessibilité de [Localité 3] pour les touristes, impactant directement le dynamisme commercial de la ville.

Ce point n'appelle aucune observation particulière.


3/ Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L'article R. 145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 ; qu'à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; que les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte et qu'elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation

En l’espèce, l'expert a recherché des termes de comparaison qui sont discutés par le bailleur. 

La société Lilou Invest indique que l’analyse de l’échantillonnage des loyers retenus par l’expert montre que le loyer au mètre carré de surface utile pondérée appliqué au preneur apparaît parmi les plus faibles, ce qui montre l’inadéquation du loyer actuel. La majorité des références utilisées concernent en effet des surfaces bien inférieures à celle du local étudié. Elle ajoute que seule la brasserie [Adresse 12] et Cétéra présente une activité réellement comparable. Elle souligne qu’il eut été préférable d’inclure davantage de bars restaurants situés [Adresse 9], plutôt que des commerces de prêt à porter, de lingerie ou de coiffure, dont la superficie et l’activité sont totalement décorrélées du local objet de l’expertise. De ce fait, les enseignes Clémentine et [G] ne peuvent servir de fondement à l’échantillonnage. Elle se fonde sur les enseignes suivantes pour solliciter la fixation du loyer annuel au mètre carré à 337,06 €/ m² :

529 (Black & Legends)341 (Boucherie du 16)482 (Simplement vous)373 (Coiffure Jacques Dessanges) [Adresse 13]) 155,39 (La part des Anges).
La société Lilou Invest a communiqué à l’expert deux nouvelles références situées [Adresse 9], partageant la même activité que la société La Part des Anges et affichant des loyaux nettement supérieurs, corroborant ainsi la remise en cause du loyer actuellement appliqué à savoir les sociétés FJ, 135 m² à 4 576 euros HT par mois, et SAS 8 [Adresse 14], 300 m² à 3 416 euros HT par mois.

Sur les loyers de comparaison, la société la Part des Anges accepte la valeur métrique retenue par l’expert. Elle rappelle que l’enquête de terrain de l’expert, réalisée dans la [Adresse 9], indique un prix moyen de 336,89 €/m² de surface utile pondérée, incluant deux références fournies par la société Lilou Invest et les références de bar-restaurants (Le [Adresse 15], La Boucherie du [Adresse 16]) ce qui permet d’aboutir à un prix moyen de 326,50 €/m², légèrement inférieur au prix global des références. 

Sur ce, 

L’expert note que la commercialité n’est pas homogène : les loyers, les droits au bail et les frais d’entrée sont les plus élevés dans les [Adresse 17] et la [Adresse 8]. La [Adresse 9] se situe, quant à elle, dans une position de moindre commercialité ; dans la partie estimative du dossier, il sera démontré que cet axe se décline en plusieurs tronçons dont la valeur varie sensiblement en fonction de l’éloignement de la [Adresse 8].

Concernant le prix unitaire du mètre carré pondéré, l'expert judiciaire a retenu une somme de 336,89 euros annuel par m² en tenant compte de l'emplacement des locaux, de leurs caractéristiques, de leur destination et des différents éléments de référence relevés. 

Il convient d’observer à titre liminaire que l’échantillon proposé par la société Lilou Invest intègre certaines enseignes de prêt-à-porter homme/femme et un salon de coiffure, tout en critiquant la prise en compte des enseignes Clémentine et [G]. 

Le calcul sur la base des quatre enseignes de restauration conduit à un loyer annuel au mètre carré de 326,50 euros et la moyenne de toutes les enseignes à celui de 336,89 euros.

Le preneur acquiesce à cette proposition de valeur locative à hauteur de 336,89 euros/m².

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparait que les références retenues par l'expert, proches du local litigieux et malgré des contenances hétérogènes, sont des éléments de comparaison pertinents.

Dès lors, il convient de retenir un prix moyen de 336,89 euros par mètre carré de surface utile pondérée. 

Sur les facteurs de diminution de la valeur locative :

Aux termes de l’article R. 145-8 du code de commerce : “du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé”.

Le même article prévoit que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer et qu'il est 
aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. 

L’expert a retenu un abattement global de 15 %, l’un (-7,5%) pour des raisons liées à l’état de l’immeuble, l’autre (-7,5%) pour la position du local dans la seconde partie de la [Adresse 9], le conduisant à fixer la valeur métrique à 286,36 €/m². 

La société La Part des Anges considère que les deux abattements pratiqués par l’expert sont justifiés.

La société Lilou Invest s’y oppose.

a) Sur la position du commerce dans la seconde partie de la [Adresse 9]

S’agissant de la pondération en raison de la situation du commerce, l’expert indique que “Cette valeur moyenne devra être amendée, la commercialité de la [Adresse 9] décroissant en fonction de l’éloignement de la petite [Adresse 8]”. Le commerce LA PART DES ANGES est situé sur le second tronçon, réputé moins commercial”.

L’expert note qu’à l’exception de quelques cas, les prix diminuent en s’éloignant de la [Adresse 8]. La zone proche de la [Adresse 18] [Adresse 8] correspond, quant à elle, à des loyers plus élevés, variant de 225 à 567 €/m² de surface utile. Le restaurant La Roma, situé au n° 18, affiche le loyer le plus cher, en raison de sa visibilité. 

Ainsi, contrairement à ce qu’indique la société Lilou Invest, il existe bien une décote locative sur les locaux situés en seconde partie de la [Adresse 9] justifiant de la retenir et que le juge des loyers commerciaux fixera à 7,5%.

b) Sur les gênes liées à la fuite sur les canalisations de chauffage et à la vétusté des huisseries 

S’agissant de l’état de l’immeuble, l’expert retient que : “Même si la fuite sur les canalisations de chauffage n’empêche pas l’exploitation des locaux, elle crée une gêne, notamment en cuisine. Les travaux pour y remédier relèvent du bailleur, s’agissant de parties enterrées dans le gros-œuvre. Le changement de la chaudière par le preneur n'y a rien changé mais a permis de constater des baisses régulières de pression liées à cette fuite ; ceci est une contrainte de vérifier très régulièrement la pression et de la remettre au niveau permettant un fonctionnement optimal de la chaudière. Un autre inconvénient est la vétusté des huisseries, surtout au premier étage qui ne permet pas un chauffage correct du volume du bureau. Ces travaux restent a la charge du preneur”.

La société Lilou Invest s’oppose à cet abattement, expliquant qu’aucune expertise n’a été réalisée pour établir la nécessité ou l’imputabilité de ces travaux, et qu’aucune décision judiciaire n’a encore tranché la question. Le bail commercial précise pourtant que la plomberie, les robinets, les réseaux de canalisation et les huisseries sont à la charge du preneur.


Sur ce, 

L’expert a constaté lors de la visite du 1er octobre 2025 une fuite sur la canalisation de chauffage, dont les symptômes sont notamment visibles en cuisine. Il a en outre noté des traces de fuites au sol et au plafond.

Ces constatations objectives constituent des restrictions à la jouissance des lieux qui ont une incidence sur la valeur locative justifiant de retenir l’abattement de 7,5 % sur la valeur locative justement évalué par l’expert.

*
* *

La valeur métrique retenue sera donc de 286,36 euros (336,89 euros x 15 %).

Soit, pour une surface utile pondérée de 126,85 m² :

286,36 x 126,85 = 36 324,76 euros arrondi à 36 325 euros.

Il résulte de ce qui précède que le loyer en renouvellement au 1er juillet 2024 des locaux sis [Adresse 3] loués par la société La Part des Anges sera donc fixé à la somme de 36 325 euros hors taxes hors charges par an.


II/ Sur les autres demandes 

Sur la demande de condamnation des intérêts légaux dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer du bail renouvelé

La société Lilou Invest sollicite le paiement des intérêts légaux dus sur la différence entre le loyer fixé par le juge lors du bail renouvelé et le loyer provisoire maintenu depuis le renouvellement à compter de la réception de l’assignation en fixation du prix soit le 24 septembre 2024.

Il a été jugé que «les intérêts moratoires attachés aux loyers courent, en l'absence de convention contraire relative aux intérêts, du jour de la demande en fixation du nouveau loyer par le seul effet de la loi (Civ, 3ème, 3 octobre 2012, pourvoi n° 11-17.177).

Il sera donc rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 24 septembre 2024 par la bailleresse.

Sur la demande de délai de paiement 

La société la Part des Anges sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré constitué par la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement ainsi que les intérêts de retard, expliquant qu’elle a subi une baisse de son chiffre d’affaires de 8% au cours de l’exercice clos au 31 décembre 2025 par rapport à l’exercice précédent, les comptes faisant apparaître un résultat déficitaire de 21 000 euros. Elle rappelle que les prévisions économiques pour 2026 ne laissent pas présager une amélioration de sa situation financière. 

Toutefois, les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme versée, le juge des loyers commerciaux ayant comme unique pouvoir, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du code de commerce, de fixer le montant du loyer, sans pouvoir condamner au paiement des sommes dues au titre de la différence entre le loyer versé et le loyer dû, le jugement constituant un titre exécutoire suffisant pour poursuivre le recouvrement des rappels de loyers. 

Le juge des loyers commerciaux, qui ne condamne pas au paiement, ne dispose pas non plus du pouvoir de statuer sur une demande de délai de paiement, qui relève des pouvoirs du tribunal judiciaire.


III/ Sur les frais du procès

- Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

- FIXE à la somme de 36 325 euros (trente six mille trois cent vingt-cinq euros) hors taxes et hors charges, et en principal, à compter du 1er janvier 2024, le montant annuel du loyer du bail renouvelé sis [Adresse 3] entre la SARL Lilou Invest et la SARL La Part des anges ;


- RAPPELLE que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 24 septembre 2024, sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé ;

- DIT qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de statuer sur les demandes d’octroi de délai de paiement ;

- ORDONNE un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et CONDAMNE la SARL Lilou Invest à en payer la moitié, et la SARL La Part des Anges à en payer la moitié ;

- REJETTE les demandes de la SARL Lilou Invest et de la SARL La Part des Anges formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et rendu à l'audience des LOYERS-COMMERCIAUX du PREMIER JUILLET DEUX MIL VINGT-SIX.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

LOYERS-COMMERCIAUX N° de Minute : 

N° RG 24/02750 - N° Portalis DBXJ-W-B7I-IQS3

AFFAIRE

S.A.R.L. LILOU INVEST

C/
S.A.R.L. LA PART DES ANGES


J U G E M E N T


Mis à disposition au greffe le PREMIER JUILLET DEUX MIL VINGT SIX, par Emmanuel ROGUET, Vice-Président placé, délégué au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de DIJON en date du 17 décembre 2025 pour tenir l'audience des LOYERS-COMMERCIAUX, assisté de Catherine MORIN, Greffier principal,

ENTRE :
 
PARTIE DEMANDERESSE :

La SARL LILOU INVEST, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 843 264 797, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET - MIGNOT, avocats au barreau de DIJON, avocats plaidant


ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

La SARL LA PART DES ANGES, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 488 314 634, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Antoine CARDINAL, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

 
* * *

Les Avocats ont été entendus le 13 Mai 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 01 Juillet 2026.






EXPOSE DU LITIGE :

Selon bail commercial des 27 et 28 février 2006, la SCI SMAC (ci-après, la société SMAC) a donné à bail à la SARL La Part des Anges (ci-après, la société La Part des Anges), pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2006 pour se terminer le 28 février 2015, moyennant le versement d’un loyer mensuel payable d’avance de 1 042,34 euros HT, soit un loyer annuel de 12 508,08 euros HT, les locaux suivants, situés [Adresse 3] :
- une maison élevée sur caves voutées, cadastrée sous la référence section AC n° [Cadastre 1], pour une contenance de 81ca, composée de : 
- au rez-de-chaussée : une grande salle, cuisine et autres locaux,
- au premier étage : trois pièces,
- au-dessus : grenier,
étant précisé que le couloir du rez-de-chaussée et les escaliers de desserte des étages sont communs avec la maison [Adresse 4],
- un corps de bâtiment élevé sur terre-plain, cadastré section AC n° [Cadastre 2], lieudit [Adresse 5] pour une contenance de 1a 10ca, composé de : 
- un rez-de-chaussée à usage de cuisine et de toilettes,
- un premier étage ouvrant sur le Rempart [L] situé au fond d’une cour ayant son entrée [Adresse 5], portion de ladite cour devant le bâtiment,étant précisé que ce bâtiment est situé au fond d’une cour ayant son entrée [Adresse 5], portion de ladite cour devant le bâtiment. 

Le bail s’est ensuite prolongé tacitement.

Par acte notarié du 27 août 2020, la SCI SMAC a vendu à la SARL Lilou Invest (ci-après, la société Lilou Invest) les locaux objets du bail commercial.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, la société Lilou Invest, venant aux droits de la société SMAC, a donné congé à la société La Part des Anges au 31 décembre 2023, avec offre de renouvellement de bail commercial pour un loyer mensuel de 5 000 euros hors-taxes, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Par acte de commissaire de justice du 3 août 2024, la société La Part des Anges a indiqué consentir au principe du renouvellement sollicité pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2024 aux mêmes charges et conditions que celles stipulées au bail initial, mais a expressément refusé la proposition de loyer du bail renouvelé.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, la société Lilou Invest a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dijon afin notamment de faire fixer à la somme de 54 000 euros, HT et HC, par an, le loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 11 janvier 2025, le juge des loyers commerciaux a notamment : 
- ordonné une expertise judiciaire et commis pour ce faire M. [C] ; 
- fixé le loyer provisionnel sur la base du montant du loyer actuel. 





L’expert a déposé son rapport le 19 novembre 2025. 

Par mémoire en fixation du prix du loyer après expertise, la société Lilou Invest sollicite au visa des articles L. 145-33 et L. 143-54 du code de commerce, de voir :

fixer le montant du loyer renouvelé à hauteur de 45 496,36 euros hors taxe et hors charges par an, soit 3 791,36 euros HT par mois, à compter du renouvellement, c’est-à-dire le 1er janvier 2024 ;condamner la société la Part des Anges au paiement des intérêts légaux dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement, à compter de la délivrance de l’affixation du prix, soit à compter du 24 septembre 2024 ;condamner la société La Part des Anges au paiement des frais d’expertise ;condamner la société La Part des Anges aux dépens et au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par mémoire en fixation du prix du loyer après expertise, la société La part des anges sollicite au visa de l’article L. 145- 3 du code de commerce de voir : 

dire et juger que la société Lilou Invest ne rapporte pas d’éléments probants démontrant l’augmentation de la valeur locative du local considéré à la somme de 45 496,36 euros HT/HC ; fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 36 300 euros HT/HC à compter du 1er janvier 2024 ;lui octroyer les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré locatif dû au titre du loyer renouvelé ; condamner la société Lilou Invest aux entiers dépens ainsi qu’à une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été plaidée le 13 mai 2026 pour être mise en délibéré au 1er juillet 2026.


MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’ainsi que cela a été jugé définitivement au fond par jugement du 11 janvier 2025, le nouveau bail a pris effet à la date d’expiration de la prorogation soit à l’expiration du congé par application de l’article L. 145-12 du code de commerce, c’est-à-dire le 1er janvier 2024 et que le bail a excédé la durée de douze ans par l’effet d’une tacite prolongation.
En effet, la société SMAC a conclu, par acte authentique daté des 27 et 28 février 2006, un bail commercial au profit de la société La Part des Anges portant sur plusieurs locaux situés au [Adresse 6]. Le bail, d’une durée initiale de neuf ans (du 1er mars 2006 au 28 février 2015), prévoyait un loyer mensuel de 1 042,34 euros HT, soit 12 508,08 euros HT par an, et s’est poursuivi par tacite prolongation. Le 28 juin 2023, la société Lilou Invest, en qualité de propriétaire, a signifié à la locataire un congé pour le 31 




décembre 2023, assorti d’une offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2024 avec un nouveau loyer proposé de 5 000 euros HT mensuels. 

En raison de la tacite prolongation, le bail a dépassé la durée de douze ans au 1er janvier 2024, de telle sorte que le loyer de ce bail doit être fixé à la valeur locative.


I/ Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
 
L'article L. 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

1/ Sur les caractéristiques du local considéré et la destination des lieux 

L'article R. 145-3 du code de commerce dispose que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En application de l'article R. 145-5 du même code, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7 du code de commerce.

 En l’espèce, la société Lilou Invest comme la société la Part des Anges, se fondant sur le rapport d’expertise, indiquent que les locaux, situés au [Adresse 4] à [Localité 2], sont en état d’usage et en bon état. 

Les lieux loués consistent en un local d’activité à usage de restauration, comprenant la salle d’accueil et le bar, un coin salon, une salle sous verrière, une cuisine, plonge et chambres froides, des toilettes, un bureau, des greniers. 

Ce point n'appelle aucune observation particulière.

L’expert rappelle que le restaurant est situé dans le cœur historique de la ville, à l’intérieur de ses remparts.

Il ressort du rapport d’expertise que la situation particulière du [Adresse 7] est qualifiée de bonne.

La surface utile et non pondérée de l'ensemble des locaux est de 213,70 m² (hors greniers), dont 110,40 m² accessibles à la clientèle en salles au rez-de-chaussée, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Sur la détermination de la surface utile pondérée, l’expert rappelle que les coefficients retenus, établis conformément à la Charte de l’expertise immobilière (édition 2017), tiennent compte de la fonctionnalité propre de chaque espace du local.

Les pondérations opérées par l’expert pour le coin salon et la cuisine sont contestées par la société Lilou Invest qui indique en substance en référence à son dire n° 1 que l’espace désigné comme « coin salon » doit être valorisé avec un coefficient de 0,8, puisque cette zone est directement liée par les zones de commerce et profite intégralement à la clientèle. Elle en déduit que cet espace offre les mêmes prestations que les autres espaces du local de sorte qu’il n’est pas justifié d’appliquer un coefficient réduit à 0,60. Elle ajoute que s’agissant de la cuisine dans une activité de restauration, rien ne justifie de diviser le coefficient par deux puisqu’au contraire, l’activité exercée impose un coefficient élevé. Dans le cas d’un restaurant, les cuisines et les dépendances (chambres froides, plonge) sont généralement pondérées à des coefficients compris entre 0,50 et 0,60 au rez-de-chaussée, et entre 0,40 et 0,50 aux étages ou sous-sols, en fonction de leur accessibilité et de leur équipement. 
La société La Part des Anges accepte la pondération retenue par l’expert. Elle explique que si la société Lilou Invest sollicite pour le coin salon et de la cuisine un coefficient de 1 au lieu de 0,60, elle souligne que cet espace, situé sur le passage principal entre la cuisine et les autres salles de restauration subit des allées et venues importantes de sorte qu’elle doit être considérée comme une surface secondaire au potentiel commercial faible. Elle ajoute que pour l’espace cuisine-chambre froide, un coefficient de 0,50 est habituellement appliqué s’agissant de surfaces secondaires, étant précisé que cette surface manque d’éclairage naturel avec présence d’humidité en raison du défaut de réparation à la charge du bailleur.

Sur ce, 

L’expert explique : “Le coin salon avec une table qui peut accueillir occasionnellement des habitués, à l’abri des regards ; cette situation est toutefois pénalisée par l’accès à l’étage et surtout l’accès principal à la cuisine, d’où une pondération nettement baissière à 0,60. La cuisine est fonctionnelle. Pas d’éclairement naturel Coefficient de 0.50 justifié”.

Le coefficient de 0,50 proposé par l’expert pour la cuisine, en raison de l’absence d’éclairage naturel, s’agissant d’une surface secondaire, est justifié et sera donc retenu.

De même, s’agissant du “coin salon” doté d’une table mais pénalisé par l’accès à l’étage et à la cuisine, le coefficient de 0,60, parfaitement justifié par l’expert, sera retenu.

En conséquence, eu égard à l'ensemble de ces éléments, la surface pondérée du local commercial doit donc être estimée à 126,85 m².


2/ Sur les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, “les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire”.

La société Lilou Invest rappelle que les locaux sont situés en plein centre ville, dans une artère commerçante majeure reliant la [Adresse 8], ce qui place le fonds de commerce de la société La Part Des Anges dans un environnement commercial très favorable, générant un flux important de clients et de visiteurs, le rapport de l’Office du tourisme de [Localité 3] montrant une augmentation de 10,86 % de la taxe de séjour entre 2019 et 2022, cette cité ayant été distinguée dans le classement de “Ville de rêve” (29/1482 communes) et par le site Booking.com (ville la plus accueillante de Bourgogne en 2025). Au niveau concurrentiel, plusieurs restaurants occupent la [Adresse 9], la ville bénéficiant d’une renommée internationale comme capitale du vin de Bourgogne et d’un tourisme soutenu (près de huit mois de forte affluence chaque année). 

La société La Part des Anges rappelle que les données INSEE montrent un recul démographique de la ville de [Localité 3] : 21 806 habitants en 2012 passent à 19 880 en 2021 (8,80 %). Ce déclin s’explique en partie par le développement des résidences secondaires et des hébergements touristiques. La clientèle du bar restaurant est à la fois touristique et locale. Elle ajoute que la [Adresse 9] n’est pas située dans le centre névralgique de [Localité 3]. Les zones de forte affluence touristique ([Adresse 8], environs des Hospices) concentrent l’essentiel des restaurateurs. La société La Part des Anges rappelle que les loyers les plus élevés se situent [Adresse 10], [Adresse 11] et [Adresse 8]. La [Adresse 9], plus éloignée, présente une commercialité moindre, décroissant avec l’éloignement de la petite [Adresse 8]. Le local, sis [Adresse 4], soit dans la deuxième partie, en retrait de la [Adresse 8], ne bénéficie donc pas du même trafic ni de la même visibilité que les commerces directement sur la place. Enfin, sur les moyens de transport, elle souligne que la suppression de la ligne TGV directe depuis [Localité 4] en 2016 a réduit l’accessibilité de [Localité 3] pour les touristes, impactant directement le dynamisme commercial de la ville.

Ce point n'appelle aucune observation particulière.


3/ Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L'article R. 145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 ; qu'à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; que les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte et qu'elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation

En l’espèce, l'expert a recherché des termes de comparaison qui sont discutés par le bailleur. 

La société Lilou Invest indique que l’analyse de l’échantillonnage des loyers retenus par l’expert montre que le loyer au mètre carré de surface utile pondérée appliqué au preneur apparaît parmi les plus faibles, ce qui montre l’inadéquation du loyer actuel. La majorité des références utilisées concernent en effet des surfaces bien inférieures à celle du local étudié. Elle ajoute que seule la brasserie [Adresse 12] et Cétéra présente une activité réellement comparable. Elle souligne qu’il eut été préférable d’inclure davantage de bars restaurants situés [Adresse 9], plutôt que des commerces de prêt à porter, de lingerie ou de coiffure, dont la superficie et l’activité sont totalement décorrélées du local objet de l’expertise. De ce fait, les enseignes Clémentine et [G] ne peuvent servir de fondement à l’échantillonnage. Elle se fonde sur les enseignes suivantes pour solliciter la fixation du loyer annuel au mètre carré à 337,06 €/ m² :

529 (Black & Legends)341 (Boucherie du 16)482 (Simplement vous)373 (Coiffure Jacques Dessanges) [Adresse 13]) 155,39 (La part des Anges).
La société Lilou Invest a communiqué à l’expert deux nouvelles références situées [Adresse 9], partageant la même activité que la société La Part des Anges et affichant des loyaux nettement supérieurs, corroborant ainsi la remise en cause du loyer actuellement appliqué à savoir les sociétés FJ, 135 m² à 4 576 euros HT par mois, et SAS 8 [Adresse 14], 300 m² à 3 416 euros HT par mois.

Sur les loyers de comparaison, la société la Part des Anges accepte la valeur métrique retenue par l’expert. Elle rappelle que l’enquête de terrain de l’expert, réalisée dans la [Adresse 9], indique un prix moyen de 336,89 €/m² de surface utile pondérée, incluant deux références fournies par la société Lilou Invest et les références de bar-restaurants (Le [Adresse 15], La Boucherie du [Adresse 16]) ce qui permet d’aboutir à un prix moyen de 326,50 €/m², légèrement inférieur au prix global des références. 

Sur ce, 

L’expert note que la commercialité n’est pas homogène : les loyers, les droits au bail et les frais d’entrée sont les plus élevés dans les [Adresse 17] et la [Adresse 8]. La [Adresse 9] se situe, quant à elle, dans une position de moindre commercialité ; dans la partie estimative du dossier, il sera démontré que cet axe se décline en plusieurs tronçons dont la valeur varie sensiblement en fonction de l’éloignement de la [Adresse 8].

Concernant le prix unitaire du mètre carré pondéré, l'expert judiciaire a retenu une somme de 336,89 euros annuel par m² en tenant compte de l'emplacement des locaux, de leurs caractéristiques, de leur destination et des différents éléments de référence relevés. 

Il convient d’observer à titre liminaire que l’échantillon proposé par la société Lilou Invest intègre certaines enseignes de prêt-à-porter homme/femme et un salon de coiffure, tout en critiquant la prise en compte des enseignes Clémentine et [G]. 

Le calcul sur la base des quatre enseignes de restauration conduit à un loyer annuel au mètre carré de 326,50 euros et la moyenne de toutes les enseignes à celui de 336,89 euros.

Le preneur acquiesce à cette proposition de valeur locative à hauteur de 336,89 euros/m².

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparait que les références retenues par l'expert, proches du local litigieux et malgré des contenances hétérogènes, sont des éléments de comparaison pertinents.

Dès lors, il convient de retenir un prix moyen de 336,89 euros par mètre carré de surface utile pondérée. 

Sur les facteurs de diminution de la valeur locative :

Aux termes de l’article R. 145-8 du code de commerce : “du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé”.

Le même article prévoit que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer et qu'il est 
aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. 

L’expert a retenu un abattement global de 15 %, l’un (-7,5%) pour des raisons liées à l’état de l’immeuble, l’autre (-7,5%) pour la position du local dans la seconde partie de la [Adresse 9], le conduisant à fixer la valeur métrique à 286,36 €/m². 

La société La Part des Anges considère que les deux abattements pratiqués par l’expert sont justifiés.

La société Lilou Invest s’y oppose.

a) Sur la position du commerce dans la seconde partie de la [Adresse 9]

S’agissant de la pondération en raison de la situation du commerce, l’expert indique que “Cette valeur moyenne devra être amendée, la commercialité de la [Adresse 9] décroissant en fonction de l’éloignement de la petite [Adresse 8]”. Le commerce LA PART DES ANGES est situé sur le second tronçon, réputé moins commercial”.

L’expert note qu’à l’exception de quelques cas, les prix diminuent en s’éloignant de la [Adresse 8]. La zone proche de la [Adresse 18] [Adresse 8] correspond, quant à elle, à des loyers plus élevés, variant de 225 à 567 €/m² de surface utile. Le restaurant La Roma, situé au n° 18, affiche le loyer le plus cher, en raison de sa visibilité. 

Ainsi, contrairement à ce qu’indique la société Lilou Invest, il existe bien une décote locative sur les locaux situés en seconde partie de la [Adresse 9] justifiant de la retenir et que le juge des loyers commerciaux fixera à 7,5%.

b) Sur les gênes liées à la fuite sur les canalisations de chauffage et à la vétusté des huisseries 

S’agissant de l’état de l’immeuble, l’expert retient que : “Même si la fuite sur les canalisations de chauffage n’empêche pas l’exploitation des locaux, elle crée une gêne, notamment en cuisine. Les travaux pour y remédier relèvent du bailleur, s’agissant de parties enterrées dans le gros-œuvre. Le changement de la chaudière par le preneur n'y a rien changé mais a permis de constater des baisses régulières de pression liées à cette fuite ; ceci est une contrainte de vérifier très régulièrement la pression et de la remettre au niveau permettant un fonctionnement optimal de la chaudière. Un autre inconvénient est la vétusté des huisseries, surtout au premier étage qui ne permet pas un chauffage correct du volume du bureau. Ces travaux restent a la charge du preneur”.

La société Lilou Invest s’oppose à cet abattement, expliquant qu’aucune expertise n’a été réalisée pour établir la nécessité ou l’imputabilité de ces travaux, et qu’aucune décision judiciaire n’a encore tranché la question. Le bail commercial précise pourtant que la plomberie, les robinets, les réseaux de canalisation et les huisseries sont à la charge du preneur.


Sur ce, 

L’expert a constaté lors de la visite du 1er octobre 2025 une fuite sur la canalisation de chauffage, dont les symptômes sont notamment visibles en cuisine. Il a en outre noté des traces de fuites au sol et au plafond.

Ces constatations objectives constituent des restrictions à la jouissance des lieux qui ont une incidence sur la valeur locative justifiant de retenir l’abattement de 7,5 % sur la valeur locative justement évalué par l’expert.

*
* *

La valeur métrique retenue sera donc de 286,36 euros (336,89 euros x 15 %).

Soit, pour une surface utile pondérée de 126,85 m² :

286,36 x 126,85 = 36 324,76 euros arrondi à 36 325 euros.

Il résulte de ce qui précède que le loyer en renouvellement au 1er juillet 2024 des locaux sis [Adresse 3] loués par la société La Part des Anges sera donc fixé à la somme de 36 325 euros hors taxes hors charges par an.


II/ Sur les autres demandes 

Sur la demande de condamnation des intérêts légaux dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer du bail renouvelé

La société Lilou Invest sollicite le paiement des intérêts légaux dus sur la différence entre le loyer fixé par le juge lors du bail renouvelé et le loyer provisoire maintenu depuis le renouvellement à compter de la réception de l’assignation en fixation du prix soit le 24 septembre 2024.

Il a été jugé que «les intérêts moratoires attachés aux loyers courent, en l'absence de convention contraire relative aux intérêts, du jour de la demande en fixation du nouveau loyer par le seul effet de la loi (Civ, 3ème, 3 octobre 2012, pourvoi n° 11-17.177).

Il sera donc rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 24 septembre 2024 par la bailleresse.

Sur la demande de délai de paiement 

La société la Part des Anges sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré constitué par la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement ainsi que les intérêts de retard, expliquant qu’elle a subi une baisse de son chiffre d’affaires de 8% au cours de l’exercice clos au 31 décembre 2025 par rapport à l’exercice précédent, les comptes faisant apparaître un résultat déficitaire de 21 000 euros. Elle rappelle que les prévisions économiques pour 2026 ne laissent pas présager une amélioration de sa situation financière. 

Toutefois, les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme versée, le juge des loyers commerciaux ayant comme unique pouvoir, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du code de commerce, de fixer le montant du loyer, sans pouvoir condamner au paiement des sommes dues au titre de la différence entre le loyer versé et le loyer dû, le jugement constituant un titre exécutoire suffisant pour poursuivre le recouvrement des rappels de loyers. 

Le juge des loyers commerciaux, qui ne condamne pas au paiement, ne dispose pas non plus du pouvoir de statuer sur une demande de délai de paiement, qui relève des pouvoirs du tribunal judiciaire.


III/ Sur les frais du procès

- Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

- FIXE à la somme de 36 325 euros (trente six mille trois cent vingt-cinq euros) hors taxes et hors charges, et en principal, à compter du 1er janvier 2024, le montant annuel du loyer du bail renouvelé sis [Adresse 3] entre la SARL Lilou Invest et la SARL La Part des anges ;


- RAPPELLE que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 24 septembre 2024, sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé ;

- DIT qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de statuer sur les demandes d’octroi de délai de paiement ;

- ORDONNE un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et CONDAMNE la SARL Lilou Invest à en payer la moitié, et la SARL La Part des Anges à en payer la moitié ;

- REJETTE les demandes de la SARL Lilou Invest et de la SARL La Part des Anges formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et rendu à l'audience des LOYERS-COMMERCIAUX du PREMIER JUILLET DEUX MIL VINGT-SIX.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-12, code de commerce R145-7, code de commerce R145-23, code de commerce R145-8, code de commerce R145-5, code de commerce L642-7, code de commerce R145-3, code de commerce L145-33, code de commerce L145-47, code de commerce R145-6, code de commerce L145-3, code de commerce L145-55). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-22T20:32:33.389Z.