Tribunal judiciaire de Strasbourg, 3ème Ch. Civile Cab. 1, 30 juin 2026, n° 25/07905

Exposé du litige

Exposé des faits et de la procédure

La SAS Auchan supermarché, venant aux droits de la SAS Atac, exploite un supermarché dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Ces locaux sont érigés, d’une part sur une parcelle dont la SAS Auchan supermarché est propriétaire, cadastrée section EI n° [Cadastre 1] ; d’autre part, sur la parcelle attenante cadastrée section EI n° [Cadastre 2], appartenant à la SCI Bueb, laquelle l’a donnée à bail à construction à la SAS Atac selon bail à construction du 13 juin 1973, qui est arrivé à échéance au 30 novembre 2023, et à l’issue duquel par acte sous signature privée en date du 12 novembre 2003 la SCI Bueb a donné cette même parcelle à bail commercial à la SAS Atac.

Le bail, conclu pour une durée de neuf années commençant à courir à compter du 1er décembre 2003, s’est depuis tacitement prolongé.

Par acte extrajudiciaire du 13 novembre 2015, la SAS Atac a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail.

En réponse, par acte extrajudiciaire du 8 février 2016, la SCI Bueb a fait signifier à la SAS Atac un congé portant refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2015 avec offre d’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 24 mai 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Strasbourg a ordonné la réalisation d’une expertise judiciaire des locaux loués aux fins d’estimer les indemnités d’éviction et d’occupation, et a commis Mme [C] [R] pour ce faire.

L’expert judiciaire, après s’être adjoint un sapiteur géomètre-expert pour déterminer précisément la surface des locaux donnés à bail, a déposé son rapport le 20 novembre 2024.

Entre-temps, par actes extrajudiciaires signifiés les 9 et 11 mars 2021, la SCI Bueb a indiqué à la SAS Auchan supermarché qu’elle entendait exercer son droit de repentir, et offrait en conséquence à compter de cette date de consentir au renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel de 102 500 € HT/HC.

Sur saisine de la SCI Bueb tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 102 500 € HT/HC à compter du 11 mars 2021, date de l’exercice du droit de repentir, par jugement du 11 septembre 2024 le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg a ordonné la réalisation d’une expertise judiciaire des locaux loués à la SAS Auchan supermarché et commis pour y procéder M. [N] [G], et fixé le loyer annuel provisionnel dû par la SAS Auchan supermarché à la SCI Bueb à la somme de 26 392,51 € à compter du 11 mars 2021.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 4 juin 2025.

* * *

En parallèle, par assignation délivrée le 31 janvier 2018, la SAS Auchan supermarché a attrait la SCI Bueb devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction.

Suite à l’exercice par le bailleur de son droit de repentir, par ordonnance du 24 mai 2022 le juge de la mise en état a débouté la SCI Bueb de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle, débouté les parties de leur demande de production de pièces, et condamné la SCI Bueb à payer à la SAS Auchan supermarché la somme provisionnelle de 23 214,08 € au titre des honoraires et frais de l’instance.

Par ordonnance du 5 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer et la radiation de l’affaire, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Suite au dépôt du rapport d’expertise, l’instance a été reprise sur demande de la SCI Bueb en date du 2 septembre 2025.

* * *

La clôture a été prononcée le 3 mars 2026, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 28 avril 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 30 juin 2026.






Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 mars 2026, la SAS Auchan supermarché demande au tribunal de :
- débouter la SCI Bueb de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 24 200 € HT-HC, sauf à parfaire du montant de la taxe foncière, à compter du 1er janvier 2016 jusqu’au 10 mars 2021 ;
- condamner la SCI Bueb à rembourser à la SAS Auchan supermarché la différence entre le montant effectivement payé par cette dernière depuis le 1er janvier 2016 et les sommes dont elle sera déclarée redevable au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2016 jusqu’au 10 mars 2021, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;
- condamner la SCI Bueb au paiement d’une somme de 45 108,08 € au titre des frais de l’instance sur le fondement de l’article L. 145-58 du code de commerce, sauf à parfaire ;
- condamner la SCI Bueb à payer à la SAS Auchan supermarché la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI Bueb aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Caroline Bensmihan sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 6 février 2026, la SCI Bueb demande au tribunal de :
- juger les demandes de la SCI Bueb recevables et bien fondées ;
- donner acte aux parties de l’exercice par la SCI Bueb de son droit de repentir ;
- constater le renouvellement du bail commercial à compter du 9 mars 2021 ;
- fixer l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2016 à un montant mensuel de 9 504,61 € HT, majoré de la TVA, des charges, taxes, impôts et redevances déterminées selon le bail ;
- dire et juger que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que les loyers, et sera indexée annuellement sur l’indice ICC de l’INSEE ;
- condamner la SAS Auchan supermarché à payer à la SCI Bueb l’indemnité d’occupation susvisée à compter du 1er janvier 2016 jusqu’au 8 mars 2021 ;
- condamner la SAS Auchan supermarché aux entiers frais et dépens ;
- condamner la SAS Auchan supermarché à payer à la SCI Bueb la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- débouter la SAS Auchan supermarché de ses fins, demandes, moyens et conclusions.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIVATION

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

1.1.1 Sur le principe de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L. 145-28, alinéa 1er du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En application de ces dispositions, le preneur dispose d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’à perception de l’indemnité d’éviction, moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation se substituant au loyer.

Cette indemnité d’occupation dite statutaire est, en particulier quant à son mode de fixation, distincte de l’indemnité de droit commun due par l’occupant sans droit ni titre, puisque alors que cette dernière, de nature à la fois compensatoire et indemnitaire, est souverainement déterminée par le juge en fonction du préjudice subi par le bailleur du fait de la présence illicite de l’occupant, l’indemnité statutaire quant à elle n’a qu’une vocation compensatoire et est déterminée, en application des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Lorsque le bailleur exerce son droit de repentir, tel que prévu par l’article L. 145-58 du code de commerce, le locataire est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation pour la période s’écoulant entre la cessation du bail et celle de son renouvellement à la date du repentir.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties a expiré le 31 décembre 2015.

Le bailleur a régulièrement exercé son droit de repentir par actes extrajudiciaires des 9 et 11 mars 2021.

Il en résulte que par l’effet de l’exercice du droit de repentir du bailleur, le bail commercial liant les parties s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 9 mars 2021, dès lors qu’il n’est pas justifié de la nécessité pour la SCI Bueb d’avoir fait délivrer un second acte extrajudiciaire, en particulier compte tenu de l’absence de contestation du premier acte délivré.

La date du 9 mars 2021 constitue dès lors celle à laquelle le bail renouvelé a pris effet, conformément aux dispositions de l’article L. 145-12, alinéa 4 du code de commerce.

En conséquence, la SAS Auchan supermarché est redevable du paiement d’une indemnité d’occupation à l’égard de la SCI Bueb pour la période du 1er janvier 2016 au 8 mars 2021.

1.1.2 Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’occupation due entre la date d’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir est soumise à l’article L. 145-28 du code de commerce, et que cette indemnité doit en conséquence être fixée à la valeur locative, sans application de la règle du plafonnement laquelle est réservée à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé (3e Civ., 14 nov. 1978, n° 77-12.032 ; 27 nov. 2002, n° 01-10.058 ; 17 juin 2021, n° 20-15.296).

L’indemnité d’occupation doit par conséquent être fixée à la valeur locative, et non selon les stipulations contractuelles relatives au loyer, et ce à la date du 31 décembre 2015.

À cet égard, l’article L. 145-33 du code de commerce dispose qu’à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après :
 1° Les caractéristiques du local considéré ;
 2° La destination des lieux ;
 3° Les obligations respectives des parties ;
 4° Les facteurs locaux de commercialité ;
 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

1.1.2.1 Sur les caractéristiques du local considéré

Aux termes de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :
 1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
 2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
 4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;
 5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.





L’article R. 145-4 du même code dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
 Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

En l’espèce, les locaux sont situés dans un ensemble immobilier destiné à l’exploitation d’un supermarché à dominante alimentaire, composé de trois niveaux : sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage partiel (administratif), quais de livraison et parking.

L’ensemble immobilier est constitué d’un bâtiment principal, situé sur la parcelle cadastrée section EI n° [Cadastre 2] de 686 m², propriété de la SCI Bueb, contigu et indivisible avec un autre bâtiment communiquant avec parking, situé sur la parcelle cadastrée section EI n° [Cadastre 1] de 2 753 m², propriété de la SAS Auchan supermarché.

Le bâtiment, construit au début des années 1970, est en état d’usage.

Le local appartenant à la SCI Bueb, situé à l’angle de la [Adresse 4] et la [Adresse 5], est doté d’une porte vitrée à deux battants à usage de sortie de secours, et de deux quais de déchargement côté [Adresse 5]. Il jouit d’une très bonne visibilité sur la [Adresse 4], voie principale du quartier.

Le local est constitué à l’intérieur, au rez-de-chaussée d’une petite partie de la surface de vente principale, assise sur les deux parcelles contiguës recevant la clientèle, de deux laboratoires, l’un de boulangerie et le second de boucherie, de chambres froides et diverses zones de circulation, déchets, coffre et quais extérieurs. Au sous-sol se trouve un parking inexploité, une cave et un local technique.

L’accès au sous-sol loué nécessite donc d’emprunter les locaux appartenant à la SAS Auchan supermarché. L’accès au rez-de-chaussée s’effectue pour sa part depuis une double porte métallique à usage d’issue de secours. Les locaux de la SCI Bueb ne disposent pas de vitrine donnant sur la rue.

S’agissant de la surface du local commercial, Mme [R] a retenu une surface brute de 477,60 m² pour le sous-sol et de 454,30 m² pour le rez-de-chaussée, soit un total de 931,90 m² de surface totale bâtie, ainsi qu’une surface brute de 167,12 m² de quai et espace accès quai. Ces mesures ont été effectuées par un sapiteur géomètre-expert. M. [G] a retenu pour sa part une surface brute de 478,33 m² pour le sous-sol et de 455,51 m² pour le rez-de-chaussée soit un total de 933,84 m² de surface totale bâtie, ainsi qu’une surface brute de 167,12 m² de quai et espace accès quai. L’expert n’indique pas la méthode retenue pour calculer ces surfaces, seuls les plans du bâtiment étant annexés à son rapport à la suite des surfaces retenues. Compte tenu de ces éléments, les surfaces à prendre en compte seront celles retenues par Mme [R].

La SAS Auchan supermarché conteste la prise en compte par Mme [R] des surfaces extérieures – quais de déchargement et aires de circulation –, au motif que tel est exclu par la charte de l’expertise en évaluation immobilière laquelle se réfère à la surface utile brute, qui est égale à la surface de plancher de la construction sous diverses déductions, notion définie à l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme qui fait référence aux seuls locaux bâtis clos et couverts. Elle ajoute que cette position est celle consacrée en jurisprudence.

M. [G] a lui-même appliqué un coefficient de 0,20 au quai extérieur et à l’aire d’accès au quai.

En l’occurrence, d’une part, les notions mobilisées pour l’application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière diffèrent de celles du code de l’urbanisme, compte tenu de leur différence d’objet. Ainsi, en particulier, la charte, en sa 5 version, employée par les experts judiciaires dans le cadre du présent différend, prévoit que pour le calcul de la surface pondérée des commerces de centre-ville, les surfaces couvertes non closes doivent être retenues (article 2.10.1), et non seulement le bâti clos et couvert. Dès lors, l’invocation de cette norme n’apparaît pas pertinente.

D’autre part, s’agissant des décisions de jurisprudence évoquées, il ressort de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 4] rendu le 7 juillet 2022 (RG n° 20/04270) produit par le bailleur, que la cour a qualifié de surface de vente la partie d’un parking extérieur servant pour le stationnement de véhicules proposés à la vente, et rejeté cette qualification pour le surplus de cette aire servant au stationnement des véhicules collaborateurs et des véhicules en attente de réparation. Il sera cependant relevé qu’une aire de parking n’est pas directement utile à l’exercice de l’activité commerciale en elle-même.

À l’inverse, dans l’arrêt produit par le preneur, rendu par la cour d’appel de [Localité 5] le 1er juin 2017 (RG n° 14/09514), la cour a retenu que si la zone de stationnement couverte du rez-de-chaussée ne générait directement aucun chiffre d’affaires, elle constituait néanmoins un élément d’équipement indispensable à l’exercice de l’activité de la société preneuse à bail, et pour cause puisque celle-ci pratiquait la location de boxes de stockage et s’adressait exclusivement à une clientèle utilisant des véhicules pour le transport des objets et matériels, prenant ainsi en compte cette superficie dans le calcul de la surface brute, pour y affecter un coefficient de 0,50.

Peuvent également être évoquées deux décisions rendues par la cour d’appel de [Localité 6] les 28 octobre (RG n° 14/16938) et 25 novembre 2016 (RG n° 14/21324) lesquelles, appliquant la charte de l’expertise, ont inclus les aires de livraison dans la surface brute, en y affectant un coefficient compris entre 0,10 et 0,50, au motif que bien que ne faisant l’objet d’aucun aménagement spécifique, elles présentaient une utilité certaine dès lors qu’elles permettaient le déchargement des marchandises en étant reliées aux réserves, permettant ainsi d’éviter de passer pour ce faire par l’aire de vente, ce qui aurait présenté un inconvénient majeur.

En l’espèce, les quais de chargement, tout comme l’aire d’accès à ces quais, permettent le déchargement des marchandises en accédant directement aux diverses chambres froides du magasin, or tel s’avère indispensable à l’exploitation de l’activité commerciale en présence d’un commerce alimentaire. Par conséquent, ces surfaces seront incluses dans la surface brute.

Par ailleurs, il y a lieu d’affecter à ces surfaces un coefficient respectivement de 0,15 concernant les quais de déchargement, lesquels représentent une surface brute de 5,17 m², et de 0,10 pour le surplus de l’aire de livraison, soit 161,95 m², laquelle ne bénéficie d’aucun aménagement spécifique.

La SAS Auchan supermarché conteste encore l’application par Mme [R] d’un coefficient de 0,15 aux locaux situés en sous-sol et affectés au parking et au local archives, et de 0,10 aux locaux techniques, au motif que les locaux situés en sous-sol n’ont pas d’accès direct avec les locaux situés au rez-de-chaussée appartenant à la SCI Bueb, sollicitant dès lors l’application d’un coefficient global de 0,10.

En l’occurrence, la charte de l’expertise en évaluation immobilière préconise l’application, s’agissant des locaux situés en premier sous-sol, d’un coefficient de 0,30 à 0,4 pour les zones de vente reliées, de 0,15 à 0,25 pour les annexes diverses reliées et de 0,10 à 0,15 pour les annexes diverses non reliées.

En l’espèce, compte tenu de l’utilité et de l’importance de la surface que présente l’ancien parking, et du caractère indispensable du local archives, il y a lieu d’appliquer aux surfaces en question, non reliées à la zone de vente, les coefficients respectivement de 0,15 pour l’ancien parking et le local archives, et de 0,10 pour les locaux techniques, tel que proposé par l’expert.

En définitive, la surface pondérée sera retenue, non pas à hauteur totale de 383 m², tel que proposé par l’expert, mais de 375 m².

1.1.2.2 Sur la destination des lieux

Aux termes de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, la destination contractuelle des lieux loués est « toute activité commerciale ».

1.1.2.3 Sur les obligations respectives des parties

Aux termes de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-de à de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En application de ces dispositions, l’impôt foncier mis à la charge du locataire par le bail constitue une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative, quand bien même tel constituerait une pratique unanime dans le voisinage et figurerait dans tous les baux retenus comme éléments de comparaison (3e Civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943).

En l’espèce, aux termes du contrat de bail, le preneur est tenu de régler la taxe foncière due sur le site.

Ce transfert de charge de l’obligation pesant en principe sur le bailleur, sans qu’aucune contrepartie ne soit prévue au bénéfice du preneur, s’analyse en une charge exorbitante, justifiant une diminution de la valeur locative.

Faute pour le bailleur de justifier du montant de la taxe foncière pour l’exercice en question, alors que tel est expressément objecté par la SAS Auchan supermarché, et en l’absence d’élément permettant de déterminer ce montant susceptible d’être imputé en une proportion identique sur la valeur locative, il y a lieu de retenir l’application d’un abattement de 10 %.

Par ailleurs, la destination contractuelle des lieux loués est « toute activité commerciale », le preneur bénéficie d’un droit de préférence, les grosses réparations sont à la charge du preneur et la sous-location est possible avec l’accord du bailleur.

La SAS Auchan supermarché soutient que ces clauses deviennent sans objet depuis l’entrée en vigueur de la loi « Pinel » de 2014. Cependant, selon l’article 8, alinéa 2 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, ces nouvelles dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, soit le 5 novembre 2014. Or, en l’espèce, le bail initial a été conclu pour une durée de neuf années commençant à courir à compter du 1er décembre 2003, de sorte que depuis le 1er décembre 2012 le bail s’est tacitement prolongé, sans dès lors que les nouvelles dispositions ci-avant évoquées ne lui soient applicables.

Ces clauses, favorables au preneur, justifient, tel que l’a retenu l’expert, l’application d’une majoration de 10 % de la valeur locative.

Par ailleurs, il convient d’appliquer un abattement de 10 % afin de tenir compte de la situation précaire du locataire en période d’éviction, lequel subit l’éviction et n’est titulaire que d’un droit au maintien dans les lieux, destiné à prendre fin à plus ou moins longue échéance, en fonction d’évènements qu’il ne maîtrise pas.

Enfin, un abattement supplémentaire de 5 % sera appliqué, pour tenir compte de la dépendance des locaux formant un tout avec les locaux de la SAS Auchan supermarché.

Il sera relevé que dans ses dernières conclusions, la SAS Auchan supermarché indique ne pas contester l’application de ces deux derniers abattements.

1.1.2.4 Sur les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, le local est situé dans le [Adresse 6], dense et central. Ce quartier est en pleine expansion depuis les années 1960. Il s’agit désormais du quartier le plus peuplé de l’Eurométropole de [Localité 1], essentiellement composé d’immeubles d’habitation et de commerces de proximité outre de nombreux équipements publics.

Le quartier est situé à proximité du centre historique, et les connexions vers le centre et la gare sont facilitées grâce au réseau de tram et de bus.

Tel qu’indiqué par l’expert en réponse au dire de la SCI Bueb, peu importe aux résidents du quartier que l’activité commerciale annexe soit dynamique ou non, puisqu’il est rare de faire les boutiques en allant faire ses courses alimentaires – produits de première nécessité –, que ce qui importe pour les habitants du quartier est la présence d’un commerce alimentaire à proximité, de plus équipé d’un rayon boulangerie, et d’un important rayon boucherie et charcuterie à la découpe, produits phares, essentiels pour la pérennité de l’exploitation de ce supermarché.

N° RG 25/07905 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2B6





En définitive, l’activité exercée est en parfaite adéquation avec le standing et le pouvoir d’achat modeste de la population du quartier.

1.1.2.5 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
 À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
 Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, Mme [R] a repris pour les analyser les références évoquées par Mme [B] [M], expert amiable mandaté par la SCI Bueb :











La SAS Auchan supermarché indique que cette référence doit être écartée, tel que l’avait déjà fait le juge de la mise en état dans son ordonnance du 24 mai 2022. Toutefois, cette référence est située, non pas dans l’hyper-centre de Strasbourg, mais dans le quartier adjacent « Gare [Etablissement 1] », étant observé que l’ordonnance du juge de la mise en état rendue le 24 mai 2022 n’est pas revêtue de l’autorité de la chose jugée sur ce point.

Par ailleurs, le fait que le bail ait été conclu en 2008, et que l’expert retienne le loyer y afférent indexé au 1er janvier 2016, ne suffit pas à écarter cette référence comme non pertinente, compte tenu du caractère relativement récent de ce bail.

En outre, tel que relevé par l’expert dans son rapport, compte tenu de la spécificité des locations de supermarché, non comparables avec les boutiques ou magasins classiques, et du fait que ce marché locatif immobilier spécifique ne présente aucune autre occurrence dans le secteur concerné, il est nécessaire d’étendre le périmètre des références, à des supermarchés de quartier, pour certains de faible commercialité, où le stationnement automobile est difficile et payant ou pour certains impossible (zone piétonne).

Dès lors, il y a lieu de retenir cette référence comme suffisamment pertinente.
Tel que l’indique la SAS Auchan supermarché, cette référence, située dans l’hyper-centre, n’apparaît pas pertinente dès lors que les facteurs de commercialité diffèrent substantiellement, la densité du [Adresse 6] ne pouvant constituer un facteur déterminant à lui seul de nature à en permttre la comparaison avec les commerces de l’hyper-centre, contrairement à ce qu’avance la SCI Bueb, de sorte qu’il y a lieu l’écarter.



Ces trois références ont été écartées par l’expert, comme respectivement appartenant à une foncière d’Auchan, étant trop éloignée et en l’absence d’informations suffisantes communiquées. Tel n’est pas remis en cause par les parties.


Il est constant que la valeur locative doit être déterminée au jour de la cessation du bail, soit le 1er janvier 2016, de sorte que les références postérieures à cette date sont inopérantes. Or, tel qu’exposé par la SAS Auchan supermarché, la référence n° 6 a été déterminée en 2020, ainsi qu’il ressort du rapport de l’expert, que cette dernière a indexée pour en faire approcher la valeur à celle qu’elle aurait atteinte en 2016, de sorte que ce faisant, l’expert a retenu une valeur non pertinente puisque postérieure au début de la période de référence, laquelle sera par conséquent écartée.

Par ailleurs, l’expert judiciaire a elle-même évoqué les références suivantes :

Ces références n’ont pas été retenues par l’expert judiciaire, puisque concernant des locaux dont les locataires ont payé un droit au bail (location « classique » : paiement d’un droit au bail ou pas de porte, avec un loyer plus ou moins modéré), alors que tel n’est généralement pas le cas pour les centres commerciaux et supermarchés (location « à l’américaine » ou loyer pur : sans paiement de droit au bail, avec un loyer plus important). Tel n’est pas contesté par les parties.
La SAS Auchan supermarché conteste cette référence, au motif que l’adresse du local n’est pas précisée, et que plusieurs supermarchés sont situés sur cette route longue de 1,7 km, de sorte que cette référence est inexploitable, d’autant plus que les caractéristiques des lieux sont ainsi inconnues. En l’occurrence, faute pour l’expert de mentionner l’adresse correspondant à cette référence, et dès lors de pouvoir en apprécier la pertinence, il y a lieu de l’écarter.

Le fait que cette référence soit proche de celle située [Adresse 7] ne permet pas de l’écarter, compte tenu de la pertinence retenue de la référence en question. Dès lors, il y a lieu de retenir cette référence comme suffisamment pertinente.
De la même façon que précédemment, cette référence apparaît suffisamment pertinente quant à sa situation géographique.

La SAS Auchan supermarché reproche en outre à l’expert de se fonder sur le montant du loyer en cours et non le montant du loyer initial, pratiquant une actualisation en fonction de l’incidence du 3e trimestre 2017 (2018) alors que le bail date du 1er octobre 2012.

Toutefois, contrairement à ce que soutient le preneur, l’actualisation par indexation des références par l’expert opérée au jour de l’expiration du bail est pertinente, tel permettant d’adapter les valeurs de référence pour les rendre comparables au jour de l’expiration dudit bail.

À cet égard, la décision de jurisprudence évoquée par la SAS Auchan supermarché avait écarté une référence constituée d’un bail à effet au 1er janvier 1983 dont le loyer avait depuis été systématiquement indexé, donc considérée comme non pertinente pour apprécier l’examen de la valeur locative d’un bail renouvelé au 1er juillet 2014 soit plusieurs dizaines d’années après, de sorte qu’il était apparu que le loyer indexé était finalement déconnecté de la valeur locative.

En l’occurrence, la référence évoquée par l’expert, actualisée, sera dès lors retenue comme suffisamment pertinente, compte tenu de la date récente de conclusion du bail et de l’actualisation marginale depuis pratiquée.

Contrairement à ce que soutient la SAS Auchan supermarché, cette référence n’est pas située dans l’hyper-centre, traditionnellement considéré comme étant situé sur l’ellipse insulaire (« Grande Île de [Localité 1] »). Elle sera dès lors retenue comme suffisamment pertinente.

Tel que l’indique la SAS Auchan supermarché, ces deux références, situées dans l’hyper-centre, précisément dans le quartier nommé « [Adresse 8] » s’agissant de la première, n’apparaissent pas pertinentes en l’espèce dès lors que les facteurs de commercialité diffèrent substantiellement, de sorte qu’il y a lieu de les écarter.

La SAS Auchan supermarché s’oppose à la prise en compte de cette référence, au motif que la date du bail est trop ancienne. En l’occurrence, tel est effectivement le cas, de sorte que le loyer depuis actualisé concernant ce bail ne peut être considéré comme une valeur locative pratiquée dans le voisinage au sens des dispositions textuelles ci-avant rappelées pour déterminer la valeur locative du bail non renouvelé au 1er janvier 2016. Cette référence sera dès lors écartée.

Enfin, la SAS Auchan supermarché fait état des références évoquées par M. [G] pour celles non déjà examinées par Mme [R], en l’occurrence :



Tel qu’indiqué par l’expert, la 1re référence est située dans un quartier sensible, composé d’une clientèle ayant un pouvoir d’achat inférieur à la moyenne constatée dans d’autres quartiers de l’Eurométropole de [Localité 1].

La 3e référence est située en hyper-centre, et sa surface pondérée est incomparable avec les locaux donnés à bail par la SCI Bueb, tel que déjà relevé par l’expert.

Ces deux références ne sont donc pas suffisamment pertinentes, de sorte qu’il y a lieu de les écarter, contrairement à la référence n° 2 qui sera pour sa part retenue.

Compte tenu des références retenues comme suffisamment pertinentes, la valeur locative s’établit à une moyenne, non pas de 210 € tel que proposé par l’expert, mais de 198 € HT/m² P/an.

Par conséquent, il convient de retenir une valeur unitaire au 1er janvier 2016 de 198 € HT/m² P/an.

* * *

En définitive, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due par la SAS Auchan supermarché à la SCI Bueb à la somme annuelle de 63 113 € HT [(375 m² P x 198 € HT) x 0,85 (10 % clauses favorables au preneur - 10 % déduction de la taxe foncière - 10 % coefficient de précarité - 5 % coefficient de dépendance des locaux)], et non 66 325 € tel que retenu par Mme [R].

La SAS Auchan supermarché sera en conséquence condamnée à payer à la SCI Bueb une indemnité d’occupation à cette hauteur pour la période du 1er janvier 2016 au 8 mars 2016.

1.2 Sur la demande de restitution du trop-versé par le preneur au titre de l’indemnité d’occupation

La SAS Auchan supermarché sollicite la condamnation de la SCI Bueb à lui rembourser la différence entre le montant des sommes qu’elle lui a versées depuis le 1er janvier 2016 et les sommes dont elle est redevable au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2016 jusqu’au 10 mars 2021.

Cette demande, présente au dispositif de ses conclusions, n’est aucunement explicitée dans la partie « discussion », ni en fait ni en droit. Il n’est en particulier pas allégué ni a fortiori justifié que la SAS Auchan supermarché ait continué à s’acquitter des loyers, dont le montant en leur dernier état est au demeurant inconnu, ni qu’elle se soit acquitté du paiement d’une indemnité d’occupation, aucun élément comptable n’étant produit. Enfin, la demande du preneur n’est pas chiffrée.

Par conséquent, la demande de restitution formulée par la SAS Auchan supermarché sera rejetée.

En tout état de cause, la condamnation de la SAS Auchan supermarché est ordonnée en deniers ou quittances, afin de tenir compte des éventuels règlements déjà intervenus de ce chef.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
 Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

Par ailleurs, l’article L. 145-58 du code de commerce dispose que le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Il est constant que l’obligation de supporter les frais de l’instance mis à la charge du bailleur qui consent au renouvellement du bail après l’avoir refusé est une conséquence attachée par la loi au repentir, sans qu’il soit imposé au propriétaire de prendre à ce sujet un engagement particulier (3e Civ., 19 juin 1969, n° 67-14.198).

Cette obligation du bailleur de prendre en charge les frais de procédure ne se limite pas aux seuls frais taxables, mais inclut également les frais d’avocat (3e Civ., 27 mars 2002, n° 00-22.534 ; 14 avr. 2016, n° 14-29.963).

Par ailleurs, s’agissant des frais et honoraires de l’expert judiciaire, ainsi que des dépens afférents à la procédure de référé, il est constant que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi, ainsi pour les frais relatifs à la procédure de référé et les frais d’expertise (2e Civ., 28 mai 2003, n° 01-12.612 ; 3e Civ., 17 mars 2004, n° 00-22.522).

En l’espèce, en application de ces dispositions, il appartient à la SCI Bueb de supporter les frais de la présente instance, incluant les frais d’assignation et les frais engagés nécessaires pour cette signification (frais demande Kbis et demande extrait Kbis, mais à l’exclusion de la pénalité de retard L. 441-3 du code de commerce facturée par l’huissier de justice selon facture du 26 juin 2018 manifestement non imputable à la SCI Bueb mais au mandataire de l’huissier), et en ce compris les dépens et les frais de l’expertise judiciaire résultant de l’ordonnance de référé du 24 mai 2016, laquelle a préparé la présente instance.

S’agissant des frais d’avocat, la SAS Auchan supermarché produit les factures établies par son Conseil, d’un montant total de 44 526,73 € TTC.

Ces factures ont trait à la procédure en « renouvellement de bail », tantôt intitulées ainsi, tantôt « procédure indemnité d’éviction », tantôt encore « incident juge chargé des expertises », donc en tout état de cause sans rapport avec la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux contrairement à ce que le laisse entendre la SCI Bueb.

Il convient par conséquent de condamner la SCI Bueb à payer à la SAS Auchan supermarché la somme de 44 526,73 € TTC au titre des frais d’avocat exposés par le preneur au cours de la procédure, dont la durée des procédures et des mesures d’instruction sera soulignée.

Il sera rappelé qu’une somme de 23 214,08 € a d’ores et déjà été réglée par la SCI Bueb à titre de provision en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du 24 mai 2022, laquelle pourra être conservée par la SAS Auchan supermarché, à charge pour elle de la déduire du montant de sa créance à ce titre.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet des propres demandes de la SCI Bueb relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Par ailleurs, la distraction des dépens au profit de l’avocat prévue à l’article 699 du code de procédure civile et sollicitée par la SAS Auchan supermarché n’existe pas en Alsace-Moselle qui connaît, en application des articles 103 à 107 du code local de procédure civile resté en vigueur, une procédure spécifique de taxation des dépens. Dès lors, cette demande sera rejetée.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
 Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
 Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
 La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, faute pour la SAS Auchan supermarché de justifier de frais irrépétibles engagés au surplus de ceux déjà évoqués ci-dessus faisant déjà l’objet d’une indemnisation par la SCI Bueb, la SAS Auchan supermarché sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2.3 Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, l’exécution provisoire, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée, compte tenu de l’ancienneté du litige, en application de l’article 515 du code de procédure civile en sa version applicable au litige.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONSTATE que par l’effet de l’exercice du droit de repentir du bailleur, le bail commercial initialement conclu le 12 novembre 2003 liant la SCI Bueb et la SAS Auchan supermarché, portant sur les locaux situés [Adresse 3] à 67100 Strasbourg, s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 09 mars 2021 ;





FIXE l’indemnité d’occupation à un montant annuel de 63 113 € (soixante-trois mille cent treize euros) hors taxes et hors charges, pour la période du 1er janvier 2016 au 08 mars 2021, et CONDAMNE la SAS Auchan supermarché au paiement de cette somme au profit de la SCI Bueb, en deniers ou quittances ;

DÉBOUTE la SAS Auchan supermarché de sa demande en restitution du trop-versé d’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

MET les dépens à la charge de la SCI Bueb, incluant les frais d’assignation et les frais engagés nécessaires pour cette signification (frais demande Kbis et demande extrait Kbis, mais à l’exclusion de la pénalité de retard L. 441-3 du code de commerce), et en ce compris ceux de l’instance de référé ayant donné lieu à l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg le 24 mai 2016, et les frais et honoraires de l’expert judiciaire ;

CONDAMNE la SCI Bueb à payer à la SAS Auchan supermarché la somme de 44 526,73 € (quarante-quatre mille cinq cent vingt-six euros et soixante-treize centimes) TTC au titre des frais d’avocat exposés par la SAS Auchan supermarché au cours de la procédure ;

DIT que la somme de 23 214,08 € versée par la SCI Bueb à la SAS Auchan supermarché à titre provisionnel en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du 24 mai 2022 pourra être conservée par la SAS Auchan supermarché, à charge pour elle de déduire ce montant de sa créance à ce titre ;

DÉBOUTE la SAS Auchan supermarché de sa demande de distraction des dépens ;

DÉBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président
Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY

N° RG 25/07905 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2B6




3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/07905 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2B6


Minute n°




Copie exec. à :

Me Caroline BENSMIHAN
Me Aurélie SPIEGEL-SIMET


Le 
 
Le greffier 






Me Caroline BENSMIHAN
Me Christophe DENIZOT
Me Aurélie SPIEGEL-SIMET


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026


DEMANDERESSE :

S.A.S AUCHAN SUPERMARCHE SIMPLY MARKET anciennement dénommée ATAC, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 410.409.015 prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Caroline BENSMIHAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 347, Me Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS



DEFENDERESSE :

S.C.I. BUEB inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 395.048.788 prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Aurélie SPIEGEL-SIMET, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction

DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Avril 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Juin 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier



Exposé des faits et de la procédure

La SAS Auchan supermarché, venant aux droits de la SAS Atac, exploite un supermarché dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Ces locaux sont érigés, d’une part sur une parcelle dont la SAS Auchan supermarché est propriétaire, cadastrée section EI n° [Cadastre 1] ; d’autre part, sur la parcelle attenante cadastrée section EI n° [Cadastre 2], appartenant à la SCI Bueb, laquelle l’a donnée à bail à construction à la SAS Atac selon bail à construction du 13 juin 1973, qui est arrivé à échéance au 30 novembre 2023, et à l’issue duquel par acte sous signature privée en date du 12 novembre 2003 la SCI Bueb a donné cette même parcelle à bail commercial à la SAS Atac.

Le bail, conclu pour une durée de neuf années commençant à courir à compter du 1er décembre 2003, s’est depuis tacitement prolongé.

Par acte extrajudiciaire du 13 novembre 2015, la SAS Atac a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail.

En réponse, par acte extrajudiciaire du 8 février 2016, la SCI Bueb a fait signifier à la SAS Atac un congé portant refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2015 avec offre d’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 24 mai 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Strasbourg a ordonné la réalisation d’une expertise judiciaire des locaux loués aux fins d’estimer les indemnités d’éviction et d’occupation, et a commis Mme [C] [R] pour ce faire.

L’expert judiciaire, après s’être adjoint un sapiteur géomètre-expert pour déterminer précisément la surface des locaux donnés à bail, a déposé son rapport le 20 novembre 2024.

Entre-temps, par actes extrajudiciaires signifiés les 9 et 11 mars 2021, la SCI Bueb a indiqué à la SAS Auchan supermarché qu’elle entendait exercer son droit de repentir, et offrait en conséquence à compter de cette date de consentir au renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel de 102 500 € HT/HC.

Sur saisine de la SCI Bueb tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 102 500 € HT/HC à compter du 11 mars 2021, date de l’exercice du droit de repentir, par jugement du 11 septembre 2024 le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg a ordonné la réalisation d’une expertise judiciaire des locaux loués à la SAS Auchan supermarché et commis pour y procéder M. [N] [G], et fixé le loyer annuel provisionnel dû par la SAS Auchan supermarché à la SCI Bueb à la somme de 26 392,51 € à compter du 11 mars 2021.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 4 juin 2025.

* * *

En parallèle, par assignation délivrée le 31 janvier 2018, la SAS Auchan supermarché a attrait la SCI Bueb devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction.

Suite à l’exercice par le bailleur de son droit de repentir, par ordonnance du 24 mai 2022 le juge de la mise en état a débouté la SCI Bueb de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle, débouté les parties de leur demande de production de pièces, et condamné la SCI Bueb à payer à la SAS Auchan supermarché la somme provisionnelle de 23 214,08 € au titre des honoraires et frais de l’instance.

Par ordonnance du 5 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer et la radiation de l’affaire, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Suite au dépôt du rapport d’expertise, l’instance a été reprise sur demande de la SCI Bueb en date du 2 septembre 2025.

* * *

La clôture a été prononcée le 3 mars 2026, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 28 avril 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 30 juin 2026.






Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 mars 2026, la SAS Auchan supermarché demande au tribunal de :
- débouter la SCI Bueb de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 24 200 € HT-HC, sauf à parfaire du montant de la taxe foncière, à compter du 1er janvier 2016 jusqu’au 10 mars 2021 ;
- condamner la SCI Bueb à rembourser à la SAS Auchan supermarché la différence entre le montant effectivement payé par cette dernière depuis le 1er janvier 2016 et les sommes dont elle sera déclarée redevable au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2016 jusqu’au 10 mars 2021, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;
- condamner la SCI Bueb au paiement d’une somme de 45 108,08 € au titre des frais de l’instance sur le fondement de l’article L. 145-58 du code de commerce, sauf à parfaire ;
- condamner la SCI Bueb à payer à la SAS Auchan supermarché la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI Bueb aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Caroline Bensmihan sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 6 février 2026, la SCI Bueb demande au tribunal de :
- juger les demandes de la SCI Bueb recevables et bien fondées ;
- donner acte aux parties de l’exercice par la SCI Bueb de son droit de repentir ;
- constater le renouvellement du bail commercial à compter du 9 mars 2021 ;
- fixer l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2016 à un montant mensuel de 9 504,61 € HT, majoré de la TVA, des charges, taxes, impôts et redevances déterminées selon le bail ;
- dire et juger que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que les loyers, et sera indexée annuellement sur l’indice ICC de l’INSEE ;
- condamner la SAS Auchan supermarché à payer à la SCI Bueb l’indemnité d’occupation susvisée à compter du 1er janvier 2016 jusqu’au 8 mars 2021 ;
- condamner la SAS Auchan supermarché aux entiers frais et dépens ;
- condamner la SAS Auchan supermarché à payer à la SCI Bueb la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- débouter la SAS Auchan supermarché de ses fins, demandes, moyens et conclusions.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIVATION

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

1.1.1 Sur le principe de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L. 145-28, alinéa 1er du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En application de ces dispositions, le preneur dispose d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’à perception de l’indemnité d’éviction, moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation se substituant au loyer.

Cette indemnité d’occupation dite statutaire est, en particulier quant à son mode de fixation, distincte de l’indemnité de droit commun due par l’occupant sans droit ni titre, puisque alors que cette dernière, de nature à la fois compensatoire et indemnitaire, est souverainement déterminée par le juge en fonction du préjudice subi par le bailleur du fait de la présence illicite de l’occupant, l’indemnité statutaire quant à elle n’a qu’une vocation compensatoire et est déterminée, en application des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Lorsque le bailleur exerce son droit de repentir, tel que prévu par l’article L. 145-58 du code de commerce, le locataire est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation pour la période s’écoulant entre la cessation du bail et celle de son renouvellement à la date du repentir.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties a expiré le 31 décembre 2015.

Le bailleur a régulièrement exercé son droit de repentir par actes extrajudiciaires des 9 et 11 mars 2021.

Il en résulte que par l’effet de l’exercice du droit de repentir du bailleur, le bail commercial liant les parties s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 9 mars 2021, dès lors qu’il n’est pas justifié de la nécessité pour la SCI Bueb d’avoir fait délivrer un second acte extrajudiciaire, en particulier compte tenu de l’absence de contestation du premier acte délivré.

La date du 9 mars 2021 constitue dès lors celle à laquelle le bail renouvelé a pris effet, conformément aux dispositions de l’article L. 145-12, alinéa 4 du code de commerce.

En conséquence, la SAS Auchan supermarché est redevable du paiement d’une indemnité d’occupation à l’égard de la SCI Bueb pour la période du 1er janvier 2016 au 8 mars 2021.

1.1.2 Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’occupation due entre la date d’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir est soumise à l’article L. 145-28 du code de commerce, et que cette indemnité doit en conséquence être fixée à la valeur locative, sans application de la règle du plafonnement laquelle est réservée à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé (3e Civ., 14 nov. 1978, n° 77-12.032 ; 27 nov. 2002, n° 01-10.058 ; 17 juin 2021, n° 20-15.296).

L’indemnité d’occupation doit par conséquent être fixée à la valeur locative, et non selon les stipulations contractuelles relatives au loyer, et ce à la date du 31 décembre 2015.

À cet égard, l’article L. 145-33 du code de commerce dispose qu’à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après :
 1° Les caractéristiques du local considéré ;
 2° La destination des lieux ;
 3° Les obligations respectives des parties ;
 4° Les facteurs locaux de commercialité ;
 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

1.1.2.1 Sur les caractéristiques du local considéré

Aux termes de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :
 1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
 2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
 4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;
 5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.





L’article R. 145-4 du même code dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
 Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

En l’espèce, les locaux sont situés dans un ensemble immobilier destiné à l’exploitation d’un supermarché à dominante alimentaire, composé de trois niveaux : sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage partiel (administratif), quais de livraison et parking.

L’ensemble immobilier est constitué d’un bâtiment principal, situé sur la parcelle cadastrée section EI n° [Cadastre 2] de 686 m², propriété de la SCI Bueb, contigu et indivisible avec un autre bâtiment communiquant avec parking, situé sur la parcelle cadastrée section EI n° [Cadastre 1] de 2 753 m², propriété de la SAS Auchan supermarché.

Le bâtiment, construit au début des années 1970, est en état d’usage.

Le local appartenant à la SCI Bueb, situé à l’angle de la [Adresse 4] et la [Adresse 5], est doté d’une porte vitrée à deux battants à usage de sortie de secours, et de deux quais de déchargement côté [Adresse 5]. Il jouit d’une très bonne visibilité sur la [Adresse 4], voie principale du quartier.

Le local est constitué à l’intérieur, au rez-de-chaussée d’une petite partie de la surface de vente principale, assise sur les deux parcelles contiguës recevant la clientèle, de deux laboratoires, l’un de boulangerie et le second de boucherie, de chambres froides et diverses zones de circulation, déchets, coffre et quais extérieurs. Au sous-sol se trouve un parking inexploité, une cave et un local technique.

L’accès au sous-sol loué nécessite donc d’emprunter les locaux appartenant à la SAS Auchan supermarché. L’accès au rez-de-chaussée s’effectue pour sa part depuis une double porte métallique à usage d’issue de secours. Les locaux de la SCI Bueb ne disposent pas de vitrine donnant sur la rue.

S’agissant de la surface du local commercial, Mme [R] a retenu une surface brute de 477,60 m² pour le sous-sol et de 454,30 m² pour le rez-de-chaussée, soit un total de 931,90 m² de surface totale bâtie, ainsi qu’une surface brute de 167,12 m² de quai et espace accès quai. Ces mesures ont été effectuées par un sapiteur géomètre-expert. M. [G] a retenu pour sa part une surface brute de 478,33 m² pour le sous-sol et de 455,51 m² pour le rez-de-chaussée soit un total de 933,84 m² de surface totale bâtie, ainsi qu’une surface brute de 167,12 m² de quai et espace accès quai. L’expert n’indique pas la méthode retenue pour calculer ces surfaces, seuls les plans du bâtiment étant annexés à son rapport à la suite des surfaces retenues. Compte tenu de ces éléments, les surfaces à prendre en compte seront celles retenues par Mme [R].

La SAS Auchan supermarché conteste la prise en compte par Mme [R] des surfaces extérieures – quais de déchargement et aires de circulation –, au motif que tel est exclu par la charte de l’expertise en évaluation immobilière laquelle se réfère à la surface utile brute, qui est égale à la surface de plancher de la construction sous diverses déductions, notion définie à l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme qui fait référence aux seuls locaux bâtis clos et couverts. Elle ajoute que cette position est celle consacrée en jurisprudence.

M. [G] a lui-même appliqué un coefficient de 0,20 au quai extérieur et à l’aire d’accès au quai.

En l’occurrence, d’une part, les notions mobilisées pour l’application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière diffèrent de celles du code de l’urbanisme, compte tenu de leur différence d’objet. Ainsi, en particulier, la charte, en sa 5 version, employée par les experts judiciaires dans le cadre du présent différend, prévoit que pour le calcul de la surface pondérée des commerces de centre-ville, les surfaces couvertes non closes doivent être retenues (article 2.10.1), et non seulement le bâti clos et couvert. Dès lors, l’invocation de cette norme n’apparaît pas pertinente.

D’autre part, s’agissant des décisions de jurisprudence évoquées, il ressort de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 4] rendu le 7 juillet 2022 (RG n° 20/04270) produit par le bailleur, que la cour a qualifié de surface de vente la partie d’un parking extérieur servant pour le stationnement de véhicules proposés à la vente, et rejeté cette qualification pour le surplus de cette aire servant au stationnement des véhicules collaborateurs et des véhicules en attente de réparation. Il sera cependant relevé qu’une aire de parking n’est pas directement utile à l’exercice de l’activité commerciale en elle-même.

À l’inverse, dans l’arrêt produit par le preneur, rendu par la cour d’appel de [Localité 5] le 1er juin 2017 (RG n° 14/09514), la cour a retenu que si la zone de stationnement couverte du rez-de-chaussée ne générait directement aucun chiffre d’affaires, elle constituait néanmoins un élément d’équipement indispensable à l’exercice de l’activité de la société preneuse à bail, et pour cause puisque celle-ci pratiquait la location de boxes de stockage et s’adressait exclusivement à une clientèle utilisant des véhicules pour le transport des objets et matériels, prenant ainsi en compte cette superficie dans le calcul de la surface brute, pour y affecter un coefficient de 0,50.

Peuvent également être évoquées deux décisions rendues par la cour d’appel de [Localité 6] les 28 octobre (RG n° 14/16938) et 25 novembre 2016 (RG n° 14/21324) lesquelles, appliquant la charte de l’expertise, ont inclus les aires de livraison dans la surface brute, en y affectant un coefficient compris entre 0,10 et 0,50, au motif que bien que ne faisant l’objet d’aucun aménagement spécifique, elles présentaient une utilité certaine dès lors qu’elles permettaient le déchargement des marchandises en étant reliées aux réserves, permettant ainsi d’éviter de passer pour ce faire par l’aire de vente, ce qui aurait présenté un inconvénient majeur.

En l’espèce, les quais de chargement, tout comme l’aire d’accès à ces quais, permettent le déchargement des marchandises en accédant directement aux diverses chambres froides du magasin, or tel s’avère indispensable à l’exploitation de l’activité commerciale en présence d’un commerce alimentaire. Par conséquent, ces surfaces seront incluses dans la surface brute.

Par ailleurs, il y a lieu d’affecter à ces surfaces un coefficient respectivement de 0,15 concernant les quais de déchargement, lesquels représentent une surface brute de 5,17 m², et de 0,10 pour le surplus de l’aire de livraison, soit 161,95 m², laquelle ne bénéficie d’aucun aménagement spécifique.

La SAS Auchan supermarché conteste encore l’application par Mme [R] d’un coefficient de 0,15 aux locaux situés en sous-sol et affectés au parking et au local archives, et de 0,10 aux locaux techniques, au motif que les locaux situés en sous-sol n’ont pas d’accès direct avec les locaux situés au rez-de-chaussée appartenant à la SCI Bueb, sollicitant dès lors l’application d’un coefficient global de 0,10.

En l’occurrence, la charte de l’expertise en évaluation immobilière préconise l’application, s’agissant des locaux situés en premier sous-sol, d’un coefficient de 0,30 à 0,4 pour les zones de vente reliées, de 0,15 à 0,25 pour les annexes diverses reliées et de 0,10 à 0,15 pour les annexes diverses non reliées.

En l’espèce, compte tenu de l’utilité et de l’importance de la surface que présente l’ancien parking, et du caractère indispensable du local archives, il y a lieu d’appliquer aux surfaces en question, non reliées à la zone de vente, les coefficients respectivement de 0,15 pour l’ancien parking et le local archives, et de 0,10 pour les locaux techniques, tel que proposé par l’expert.

En définitive, la surface pondérée sera retenue, non pas à hauteur totale de 383 m², tel que proposé par l’expert, mais de 375 m².

1.1.2.2 Sur la destination des lieux

Aux termes de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, la destination contractuelle des lieux loués est « toute activité commerciale ».

1.1.2.3 Sur les obligations respectives des parties

Aux termes de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-de à de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En application de ces dispositions, l’impôt foncier mis à la charge du locataire par le bail constitue une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative, quand bien même tel constituerait une pratique unanime dans le voisinage et figurerait dans tous les baux retenus comme éléments de comparaison (3e Civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943).

En l’espèce, aux termes du contrat de bail, le preneur est tenu de régler la taxe foncière due sur le site.

Ce transfert de charge de l’obligation pesant en principe sur le bailleur, sans qu’aucune contrepartie ne soit prévue au bénéfice du preneur, s’analyse en une charge exorbitante, justifiant une diminution de la valeur locative.

Faute pour le bailleur de justifier du montant de la taxe foncière pour l’exercice en question, alors que tel est expressément objecté par la SAS Auchan supermarché, et en l’absence d’élément permettant de déterminer ce montant susceptible d’être imputé en une proportion identique sur la valeur locative, il y a lieu de retenir l’application d’un abattement de 10 %.

Par ailleurs, la destination contractuelle des lieux loués est « toute activité commerciale », le preneur bénéficie d’un droit de préférence, les grosses réparations sont à la charge du preneur et la sous-location est possible avec l’accord du bailleur.

La SAS Auchan supermarché soutient que ces clauses deviennent sans objet depuis l’entrée en vigueur de la loi « Pinel » de 2014. Cependant, selon l’article 8, alinéa 2 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, ces nouvelles dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, soit le 5 novembre 2014. Or, en l’espèce, le bail initial a été conclu pour une durée de neuf années commençant à courir à compter du 1er décembre 2003, de sorte que depuis le 1er décembre 2012 le bail s’est tacitement prolongé, sans dès lors que les nouvelles dispositions ci-avant évoquées ne lui soient applicables.

Ces clauses, favorables au preneur, justifient, tel que l’a retenu l’expert, l’application d’une majoration de 10 % de la valeur locative.

Par ailleurs, il convient d’appliquer un abattement de 10 % afin de tenir compte de la situation précaire du locataire en période d’éviction, lequel subit l’éviction et n’est titulaire que d’un droit au maintien dans les lieux, destiné à prendre fin à plus ou moins longue échéance, en fonction d’évènements qu’il ne maîtrise pas.

Enfin, un abattement supplémentaire de 5 % sera appliqué, pour tenir compte de la dépendance des locaux formant un tout avec les locaux de la SAS Auchan supermarché.

Il sera relevé que dans ses dernières conclusions, la SAS Auchan supermarché indique ne pas contester l’application de ces deux derniers abattements.

1.1.2.4 Sur les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, le local est situé dans le [Adresse 6], dense et central. Ce quartier est en pleine expansion depuis les années 1960. Il s’agit désormais du quartier le plus peuplé de l’Eurométropole de [Localité 1], essentiellement composé d’immeubles d’habitation et de commerces de proximité outre de nombreux équipements publics.

Le quartier est situé à proximité du centre historique, et les connexions vers le centre et la gare sont facilitées grâce au réseau de tram et de bus.

Tel qu’indiqué par l’expert en réponse au dire de la SCI Bueb, peu importe aux résidents du quartier que l’activité commerciale annexe soit dynamique ou non, puisqu’il est rare de faire les boutiques en allant faire ses courses alimentaires – produits de première nécessité –, que ce qui importe pour les habitants du quartier est la présence d’un commerce alimentaire à proximité, de plus équipé d’un rayon boulangerie, et d’un important rayon boucherie et charcuterie à la découpe, produits phares, essentiels pour la pérennité de l’exploitation de ce supermarché.

N° RG 25/07905 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2B6





En définitive, l’activité exercée est en parfaite adéquation avec le standing et le pouvoir d’achat modeste de la population du quartier.

1.1.2.5 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
 À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
 Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, Mme [R] a repris pour les analyser les références évoquées par Mme [B] [M], expert amiable mandaté par la SCI Bueb :











La SAS Auchan supermarché indique que cette référence doit être écartée, tel que l’avait déjà fait le juge de la mise en état dans son ordonnance du 24 mai 2022. Toutefois, cette référence est située, non pas dans l’hyper-centre de Strasbourg, mais dans le quartier adjacent « Gare [Etablissement 1] », étant observé que l’ordonnance du juge de la mise en état rendue le 24 mai 2022 n’est pas revêtue de l’autorité de la chose jugée sur ce point.

Par ailleurs, le fait que le bail ait été conclu en 2008, et que l’expert retienne le loyer y afférent indexé au 1er janvier 2016, ne suffit pas à écarter cette référence comme non pertinente, compte tenu du caractère relativement récent de ce bail.

En outre, tel que relevé par l’expert dans son rapport, compte tenu de la spécificité des locations de supermarché, non comparables avec les boutiques ou magasins classiques, et du fait que ce marché locatif immobilier spécifique ne présente aucune autre occurrence dans le secteur concerné, il est nécessaire d’étendre le périmètre des références, à des supermarchés de quartier, pour certains de faible commercialité, où le stationnement automobile est difficile et payant ou pour certains impossible (zone piétonne).

Dès lors, il y a lieu de retenir cette référence comme suffisamment pertinente.
Tel que l’indique la SAS Auchan supermarché, cette référence, située dans l’hyper-centre, n’apparaît pas pertinente dès lors que les facteurs de commercialité diffèrent substantiellement, la densité du [Adresse 6] ne pouvant constituer un facteur déterminant à lui seul de nature à en permttre la comparaison avec les commerces de l’hyper-centre, contrairement à ce qu’avance la SCI Bueb, de sorte qu’il y a lieu l’écarter.



Ces trois références ont été écartées par l’expert, comme respectivement appartenant à une foncière d’Auchan, étant trop éloignée et en l’absence d’informations suffisantes communiquées. Tel n’est pas remis en cause par les parties.


Il est constant que la valeur locative doit être déterminée au jour de la cessation du bail, soit le 1er janvier 2016, de sorte que les références postérieures à cette date sont inopérantes. Or, tel qu’exposé par la SAS Auchan supermarché, la référence n° 6 a été déterminée en 2020, ainsi qu’il ressort du rapport de l’expert, que cette dernière a indexée pour en faire approcher la valeur à celle qu’elle aurait atteinte en 2016, de sorte que ce faisant, l’expert a retenu une valeur non pertinente puisque postérieure au début de la période de référence, laquelle sera par conséquent écartée.

Par ailleurs, l’expert judiciaire a elle-même évoqué les références suivantes :

Ces références n’ont pas été retenues par l’expert judiciaire, puisque concernant des locaux dont les locataires ont payé un droit au bail (location « classique » : paiement d’un droit au bail ou pas de porte, avec un loyer plus ou moins modéré), alors que tel n’est généralement pas le cas pour les centres commerciaux et supermarchés (location « à l’américaine » ou loyer pur : sans paiement de droit au bail, avec un loyer plus important). Tel n’est pas contesté par les parties.
La SAS Auchan supermarché conteste cette référence, au motif que l’adresse du local n’est pas précisée, et que plusieurs supermarchés sont situés sur cette route longue de 1,7 km, de sorte que cette référence est inexploitable, d’autant plus que les caractéristiques des lieux sont ainsi inconnues. En l’occurrence, faute pour l’expert de mentionner l’adresse correspondant à cette référence, et dès lors de pouvoir en apprécier la pertinence, il y a lieu de l’écarter.

Le fait que cette référence soit proche de celle située [Adresse 7] ne permet pas de l’écarter, compte tenu de la pertinence retenue de la référence en question. Dès lors, il y a lieu de retenir cette référence comme suffisamment pertinente.
De la même façon que précédemment, cette référence apparaît suffisamment pertinente quant à sa situation géographique.

La SAS Auchan supermarché reproche en outre à l’expert de se fonder sur le montant du loyer en cours et non le montant du loyer initial, pratiquant une actualisation en fonction de l’incidence du 3e trimestre 2017 (2018) alors que le bail date du 1er octobre 2012.

Toutefois, contrairement à ce que soutient le preneur, l’actualisation par indexation des références par l’expert opérée au jour de l’expiration du bail est pertinente, tel permettant d’adapter les valeurs de référence pour les rendre comparables au jour de l’expiration dudit bail.

À cet égard, la décision de jurisprudence évoquée par la SAS Auchan supermarché avait écarté une référence constituée d’un bail à effet au 1er janvier 1983 dont le loyer avait depuis été systématiquement indexé, donc considérée comme non pertinente pour apprécier l’examen de la valeur locative d’un bail renouvelé au 1er juillet 2014 soit plusieurs dizaines d’années après, de sorte qu’il était apparu que le loyer indexé était finalement déconnecté de la valeur locative.

En l’occurrence, la référence évoquée par l’expert, actualisée, sera dès lors retenue comme suffisamment pertinente, compte tenu de la date récente de conclusion du bail et de l’actualisation marginale depuis pratiquée.

Contrairement à ce que soutient la SAS Auchan supermarché, cette référence n’est pas située dans l’hyper-centre, traditionnellement considéré comme étant situé sur l’ellipse insulaire (« Grande Île de [Localité 1] »). Elle sera dès lors retenue comme suffisamment pertinente.

Tel que l’indique la SAS Auchan supermarché, ces deux références, situées dans l’hyper-centre, précisément dans le quartier nommé « [Adresse 8] » s’agissant de la première, n’apparaissent pas pertinentes en l’espèce dès lors que les facteurs de commercialité diffèrent substantiellement, de sorte qu’il y a lieu de les écarter.

La SAS Auchan supermarché s’oppose à la prise en compte de cette référence, au motif que la date du bail est trop ancienne. En l’occurrence, tel est effectivement le cas, de sorte que le loyer depuis actualisé concernant ce bail ne peut être considéré comme une valeur locative pratiquée dans le voisinage au sens des dispositions textuelles ci-avant rappelées pour déterminer la valeur locative du bail non renouvelé au 1er janvier 2016. Cette référence sera dès lors écartée.

Enfin, la SAS Auchan supermarché fait état des références évoquées par M. [G] pour celles non déjà examinées par Mme [R], en l’occurrence :



Tel qu’indiqué par l’expert, la 1re référence est située dans un quartier sensible, composé d’une clientèle ayant un pouvoir d’achat inférieur à la moyenne constatée dans d’autres quartiers de l’Eurométropole de [Localité 1].

La 3e référence est située en hyper-centre, et sa surface pondérée est incomparable avec les locaux donnés à bail par la SCI Bueb, tel que déjà relevé par l’expert.

Ces deux références ne sont donc pas suffisamment pertinentes, de sorte qu’il y a lieu de les écarter, contrairement à la référence n° 2 qui sera pour sa part retenue.

Compte tenu des références retenues comme suffisamment pertinentes, la valeur locative s’établit à une moyenne, non pas de 210 € tel que proposé par l’expert, mais de 198 € HT/m² P/an.

Par conséquent, il convient de retenir une valeur unitaire au 1er janvier 2016 de 198 € HT/m² P/an.

* * *

En définitive, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due par la SAS Auchan supermarché à la SCI Bueb à la somme annuelle de 63 113 € HT [(375 m² P x 198 € HT) x 0,85 (10 % clauses favorables au preneur - 10 % déduction de la taxe foncière - 10 % coefficient de précarité - 5 % coefficient de dépendance des locaux)], et non 66 325 € tel que retenu par Mme [R].

La SAS Auchan supermarché sera en conséquence condamnée à payer à la SCI Bueb une indemnité d’occupation à cette hauteur pour la période du 1er janvier 2016 au 8 mars 2016.

1.2 Sur la demande de restitution du trop-versé par le preneur au titre de l’indemnité d’occupation

La SAS Auchan supermarché sollicite la condamnation de la SCI Bueb à lui rembourser la différence entre le montant des sommes qu’elle lui a versées depuis le 1er janvier 2016 et les sommes dont elle est redevable au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2016 jusqu’au 10 mars 2021.

Cette demande, présente au dispositif de ses conclusions, n’est aucunement explicitée dans la partie « discussion », ni en fait ni en droit. Il n’est en particulier pas allégué ni a fortiori justifié que la SAS Auchan supermarché ait continué à s’acquitter des loyers, dont le montant en leur dernier état est au demeurant inconnu, ni qu’elle se soit acquitté du paiement d’une indemnité d’occupation, aucun élément comptable n’étant produit. Enfin, la demande du preneur n’est pas chiffrée.

Par conséquent, la demande de restitution formulée par la SAS Auchan supermarché sera rejetée.

En tout état de cause, la condamnation de la SAS Auchan supermarché est ordonnée en deniers ou quittances, afin de tenir compte des éventuels règlements déjà intervenus de ce chef.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
 Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

Par ailleurs, l’article L. 145-58 du code de commerce dispose que le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Il est constant que l’obligation de supporter les frais de l’instance mis à la charge du bailleur qui consent au renouvellement du bail après l’avoir refusé est une conséquence attachée par la loi au repentir, sans qu’il soit imposé au propriétaire de prendre à ce sujet un engagement particulier (3e Civ., 19 juin 1969, n° 67-14.198).

Cette obligation du bailleur de prendre en charge les frais de procédure ne se limite pas aux seuls frais taxables, mais inclut également les frais d’avocat (3e Civ., 27 mars 2002, n° 00-22.534 ; 14 avr. 2016, n° 14-29.963).

Par ailleurs, s’agissant des frais et honoraires de l’expert judiciaire, ainsi que des dépens afférents à la procédure de référé, il est constant que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi, ainsi pour les frais relatifs à la procédure de référé et les frais d’expertise (2e Civ., 28 mai 2003, n° 01-12.612 ; 3e Civ., 17 mars 2004, n° 00-22.522).

En l’espèce, en application de ces dispositions, il appartient à la SCI Bueb de supporter les frais de la présente instance, incluant les frais d’assignation et les frais engagés nécessaires pour cette signification (frais demande Kbis et demande extrait Kbis, mais à l’exclusion de la pénalité de retard L. 441-3 du code de commerce facturée par l’huissier de justice selon facture du 26 juin 2018 manifestement non imputable à la SCI Bueb mais au mandataire de l’huissier), et en ce compris les dépens et les frais de l’expertise judiciaire résultant de l’ordonnance de référé du 24 mai 2016, laquelle a préparé la présente instance.

S’agissant des frais d’avocat, la SAS Auchan supermarché produit les factures établies par son Conseil, d’un montant total de 44 526,73 € TTC.

Ces factures ont trait à la procédure en « renouvellement de bail », tantôt intitulées ainsi, tantôt « procédure indemnité d’éviction », tantôt encore « incident juge chargé des expertises », donc en tout état de cause sans rapport avec la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux contrairement à ce que le laisse entendre la SCI Bueb.

Il convient par conséquent de condamner la SCI Bueb à payer à la SAS Auchan supermarché la somme de 44 526,73 € TTC au titre des frais d’avocat exposés par le preneur au cours de la procédure, dont la durée des procédures et des mesures d’instruction sera soulignée.

Il sera rappelé qu’une somme de 23 214,08 € a d’ores et déjà été réglée par la SCI Bueb à titre de provision en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du 24 mai 2022, laquelle pourra être conservée par la SAS Auchan supermarché, à charge pour elle de la déduire du montant de sa créance à ce titre.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet des propres demandes de la SCI Bueb relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Par ailleurs, la distraction des dépens au profit de l’avocat prévue à l’article 699 du code de procédure civile et sollicitée par la SAS Auchan supermarché n’existe pas en Alsace-Moselle qui connaît, en application des articles 103 à 107 du code local de procédure civile resté en vigueur, une procédure spécifique de taxation des dépens. Dès lors, cette demande sera rejetée.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
 Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
 Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
 La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, faute pour la SAS Auchan supermarché de justifier de frais irrépétibles engagés au surplus de ceux déjà évoqués ci-dessus faisant déjà l’objet d’une indemnisation par la SCI Bueb, la SAS Auchan supermarché sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2.3 Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, l’exécution provisoire, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée, compte tenu de l’ancienneté du litige, en application de l’article 515 du code de procédure civile en sa version applicable au litige.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONSTATE que par l’effet de l’exercice du droit de repentir du bailleur, le bail commercial initialement conclu le 12 novembre 2003 liant la SCI Bueb et la SAS Auchan supermarché, portant sur les locaux situés [Adresse 3] à 67100 Strasbourg, s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 09 mars 2021 ;





FIXE l’indemnité d’occupation à un montant annuel de 63 113 € (soixante-trois mille cent treize euros) hors taxes et hors charges, pour la période du 1er janvier 2016 au 08 mars 2021, et CONDAMNE la SAS Auchan supermarché au paiement de cette somme au profit de la SCI Bueb, en deniers ou quittances ;

DÉBOUTE la SAS Auchan supermarché de sa demande en restitution du trop-versé d’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

MET les dépens à la charge de la SCI Bueb, incluant les frais d’assignation et les frais engagés nécessaires pour cette signification (frais demande Kbis et demande extrait Kbis, mais à l’exclusion de la pénalité de retard L. 441-3 du code de commerce), et en ce compris ceux de l’instance de référé ayant donné lieu à l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg le 24 mai 2016, et les frais et honoraires de l’expert judiciaire ;

CONDAMNE la SCI Bueb à payer à la SAS Auchan supermarché la somme de 44 526,73 € (quarante-quatre mille cinq cent vingt-six euros et soixante-treize centimes) TTC au titre des frais d’avocat exposés par la SAS Auchan supermarché au cours de la procédure ;

DIT que la somme de 23 214,08 € versée par la SCI Bueb à la SAS Auchan supermarché à titre provisionnel en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du 24 mai 2022 pourra être conservée par la SAS Auchan supermarché, à charge pour elle de déduire ce montant de sa créance à ce titre ;

DÉBOUTE la SAS Auchan supermarché de sa demande de distraction des dépens ;

DÉBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président
Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code de commerce L145-12, code de l'urbanisme R111-22, code de commerce L145-58, code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code de commerce R145-4, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce L145-33). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 18 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/09039

  en commun : code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code de commerce R145-4, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce L145-33

• 5 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00084

  en commun : code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code de commerce R145-4, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce L145-33

• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Statue à nouveau en déboutant le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00086

  en commun : code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code de commerce R145-4, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce L145-33

• 15 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/05413

  en commun : code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code de commerce R145-4, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce L145-33

• 29 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/05968

  en commun : code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code de commerce R145-4, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce L145-33

• 27 août 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00248

  en commun : code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code de commerce R145-4, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce L145-33

• 9 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/07380

  en commun : code de commerce L145-12, code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce L145-33

• 1 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Dijon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02836

  en commun : code de commerce L145-12, code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code de commerce R145-6, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce L145-33

Mise à jour de la source le 2026-06-30T21:35:51.543Z.