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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 26 août 2026, n° 25/09625

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2021 à effet du même jour, M. [R] [D] a consenti à M. [Y] [B] un bail d'habitation meublée d'une durée d'un an, tacitement reconductible par période de même durée, sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 825,38 euros et d'un forfait pour charges de 54,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, M. [R] [D] a fait délivrer à M. [Y] [B] un congé pour vendre à effet du 7 avril 2025. 

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, M. [R] [D] a assigné M. [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Validation du congé pour vendre, et constatation que M. [Y] [B] est occupant sans droit ni titre du logement, A titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, Ordonner l'expulsion de M. [Y] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, sous astreinte journalière équivalente à trois fois le montant journalier en cours à la date de départ, Condamner M. [Y] [B] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter du 8 avril 2025, 5 407,92 euros à parfaire au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée au 2 octobre 2025, 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de recommandé, de délivrance du congé, les frais d'huissiers et de l'assignation. 
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 octobre 2025.

Appelée à l'audience du 19 novembre 2025, l'affaire a été renvoyée à la demande de M. [Y] [B]. 

À l'audience du 18 décembre 2025, M. [R] [D] représenté par son conseil a maintenu ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 6 161,68 euros au 13 novembre 2025. M. [Y] [B] n'a pas comparu. L'affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

M. [Y] [B] ayant justifié en cours de délibéré avoir bénéficié d'une décision d'aide juridictionnelle avant la date de l'audience, la réouverture des débats a été ordonnée et les parties ont été convoquées à l'audience du 12 février 2026 lors de laquelle l'affaire a à nouveau été renvoyée à la demande du défendeur, avec signature d'un calendrier de procédure. 

A l'audience du 29 mai 2026, M. [R] [D] représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de :
Débouter M. [Y] [B] de sa demande de nullité du congé pour vente,Constater la validité et le bien-fondé du congé,Dire et juger que depuis le 8 avril 2025 M. [Y] [B] est occupant sans droit ni titre du logement,Ordonner l'expulsion de M. [Y] [B] et de tous occupants de son chef dudit logement, avec l'assistance du Commissaire de Police et d'un serrurier si besoin, et ce sous astreinte journalière équivalente à trois fois le loyer journalier en cours à la date du départ,Ordonner le transport et la séquestration des meubles, véhicules et objets laissés dans les lieux dans tel garde-meubles ou fourrière, aux frais, risques et périls de M. [Y] [B],Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer et des charges actuellement facturé, à compter du 8 avril 2025 jusqu'à complète libération des locaux et remise des clés,À titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail,Ordonner l'expulsion de M. [Y] [B] et de tous occupants de son chef, dans les mêmes conditions et sous la même astreinte,En tout état de cause :
Condamner M. [Y] [B] à lui verser la somme de 6 624,24 euros (à parfaire) au titre des indemnités d'occupation et loyers impayés arrêtés au 11 février 2026 ;Débouter M. [Y] [B] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles,Condamner M. [Y] [B] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant notamment les frais de courriers recommandés, frais de délivrance du congé, frais d'huissier et frais de la présente assignation. 
M. [Y] [B], assisté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande de :
Débouter M. [R] [D] de ses demandes, Prononcer la nullité du congé pour vente, Débouter M. [R] [D] de sa demande de résiliation judiciaire du bail, A titre subsidiaire :
Lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux et au minimum 6 mois à compter de la décision à intervenir, Lui accorder les plus larges délais de paiement, Dire et juger qu'il s'acquittera de son arriéré locatif de la manière suivante : 238 euros les 23 premières mensualités, le solde à la 24ème mensualité,A titre reconventionnel :
Condamner M. [R] [D] à faire réaliser les travaux de réfection sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à savoir : Travaux d'isolation de l'habitation, notamment des fenêtres et portes, réfection et mise aux normes de l'installation électrique, réfection des bouches de ventilation de la cuisine et de la douche, réfection et mise aux normes de l'installation du gaz, nettoyage des moisissures,Ordonner la diminution du montant du loyer mensuel au montant de 434 euros, jusqu'à la parfaite réalisation des travaux susmentionnés,L'autoriser à consigner les loyers à venir et ainsi diminués sur un compte ouvert auprès de la CARPA et ce jusqu'à la finalisation des travaux,Condamner M. [R] [D] à lui verser la somme de 25 172 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, Ordonner la compensation des sommes dues entre les parties,En tout état de cause :
Débouter M. [Y] [B] de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [Y] [B] aux dépens ;Ecarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir concernant les demandes de M. [R] [D].
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens.

Motifs

MOTIVATION

Aux termes de l'article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l'article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu'aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

Sur la demande en validation du congé pour vendre

Aux termes de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

Le fait pour une partie de contester le caractère sérieux d'un congé est une défense au fond (Civ. 3è 2 juin 2010 n° 09-14.19). 

En l'espèce, par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, M. [R] [D] a fait délivrer à M. [Y] [B] un congé pour vendre à effet du 7 avril 2025. 

M. [Y] [B] prétend que le congé est nul faute d'intention réelle de vendre de M. [R] [D] qui lui a délivré le congé à titre de représailles. 

Si la loi n'impose pas au bailleur de produire un mandat de vente ou les diagnostics techniques du bien, il lui appartient toutefois de démontrer que sa volonté de vendre était réelle au moment de la délivrance du congé.

M. [R] [D] soutient avoir engagé une politique de vente de plusieurs biens immobiliers depuis l'année 2022, ce dont il justifie (pièces n°14 à 17). Il ne démontre pas en revanche avoir pris attache avec une agence immobilière préalablement à la délivrance du congé, le courrier de Mme [H] de l'agence Century 21 daté du 11 septembre 2025 étant postérieur à la délivrance du congé.

Le bailleur ne saurait invoquer par ailleurs une quelconque reconnaissance de la part de M. [Y] [B]. Si ce dernier s'est effectivement enquis du prix de vente de l'appartement, force est de constater que M. [R] [D] ne justifie pas lui avoir répondu sur ce point. Par ailleurs, si M. [Y] [B] lui a écrit ne pas penser contester le congé, il ne s'agit aucunement d'une renonciation expresse et définitive à exercer un droit. 

Il ressort de ces éléments que M. [R] [D] ne produit aucune pièce tendant à démontrer le caractère réel et sérieux de son projet de vente à la date de délivrance du congé, la réorganisation de son patrimoine étant insuffisante à elle-seule à l'établir. 

La nullité du congé sera en conséquence prononcée. 



Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer". Enfin, l'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus". 

Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il ressort du relevé de compte produit par M. [R] [D] que le loyer n'est payé que très partiellement depuis le mois de juillet 2025. A la date du 7 mai 2026 selon décompte du 29 mai 2026, M. [Y] [B] apparait comme étant redevable de la somme de 7 869,12 euros. Compte-tenu de ce montant, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résiliation du contrat à la date de l'assignation soit le 9 octobre 2025. Les difficultés financières et personnelles du locataire, bien que réelles, ne peuvent en effet l'exonérer du paiement du loyer. M. [Y] [B] ne se prévaut par ailleurs pas d'une exception d'inexécution et reconnait d'ailleurs avoir cessé involontairement de régler le loyer (au demeurant, même dans l'hypothèse d'un logement non conforme aux normes de décence, le locataire qui ne démontre pas avoir été dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des loyers (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406)). 

M. [Y] [B] est en conséquence occupant sans droit ni titre depuis le 9 octobre 2025.

La demande d'expulsion sera examinée ci-après. 


Sur les demandes reconventionnelles de M. [Y] [B]

Sur la demande de travaux
En l'espèce, M. [Y] [B] étant occupant sans droit ni titre depuis le 9 octobre 2025, il ne peut prétendre à la réalisation de travaux. Il sera en conséquence débouté de sa demande ainsi que de ses demandes subséquentes aux fins de réduction et consignation du loyer. 

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance
Aux termes de l'article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. De jurisprudence constante, cette disposition est d'ordre public.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent. Son article 3 5°, dans sa version applicable au litige, dispose que le logement comporte une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En l'espèce, il est acquis que le logement donné à bail à M. [Y] [B] est composé de deux pièces principales et dispose d'un WC privatif sur le palier. 

Or, comme le défendeur le fait valoir, seul un logement d'une pièce peut comporter des toilettes à l'extérieur du logement en application des dispositions susvisées (3e Civ., 21 mars 2012, pourvoi n° 11-14.838). Il ne ressort aucunement de cet arrêt que les faits concerneraient un locataire ignorant la configuration du logement, elle est au contraire parfaitement applicable au cas d'espèce. La présence de WC extérieurs est donc une cause d'indécence du logement. 

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats qu'il n'y a pas de porte de séparation entre l'espace douche et la chambre, ce qui ne permet pas de garantir l'intimité personnelle du locataire et constitue également une cause d'indécence du logement. 

Le fait que le locataire ait signé le contrat de bail et n'ait fait connaître aucun grief au bailleur avant la présente instance est indifférent s'agissant de dispositions d'ordre public. 

Sur les autres désordres invoqués par M. [Y] [B] si la société GRDF a bien coupé le gaz dans le logement le 25 mars 2025, l'origine de la fuite n'est pas précisée de sorte qu'il ne démontre pas que le bailleur a manqué à son obligation d'entretien. 

Le constat par commissaire de justice a été réalisé le 4 février 2026 alors que M. [Y] [B] était occupant sans droit ni titre depuis plusieurs mois. 

S'agissant de la consommation d'électricité, comme le relève le bailleur, le logement est de classe C selon le diagnostic de performance énergétique de sorte qu'il n'est pas énergivore. 

S'agissant des installations électriques et de gaz, M. [Y] [B] se borne à indiquer que le dossier de diagnostics techniques fait état d'anomalies, sans les décrire plus précisément ni en tirer les conséquences quant à un éventuel état de dangerosité ou de violations de normes particulières de sécurité. Il appartient pourtant à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration, la juridiction ne pouvant rechercher dans les 44 pages du dossier de diagnostics techniques les éléments venant étayer ses affirmations. 

Les autres désordres ne sont pas établis, des échanges de mails ou les simples affirmations de M. [Y] [B] étant insuffisants sur le plan probatoire. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [R] [D] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent. 

Il convient d'indemniser le préjudice de M. [Y] [B] à hauteur de 50 % du montant du loyer hors forfait pour charges tel que figurant aux quittances produites par le défendeur, et ce pour la période du 8 avril 2021 au 8 octobre 2025 soit 54 mois. 

M. [R] [D] est en conséquence condamné à payer à M. [Y] [B] la somme totale de 20 021,44 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. 

Sur la demande d'expulsion

Aux termes de l'article 1719 1° du code civil, lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; (…). 

Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/09625 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEA6

En l'espèce si les lieux loués présentent un caractère d'indécence tenant à la présence des toilettes sur le palier et à l'absence de porte entre la chambre et la douche, ils ne sont pas impropres à l'usage d'habitation, le confort du locataire étant impacté mais non sa santé ou sa sécurité. Il sera en conséquence fait droit à la demande d'expulsion (Cour d'appel de PARIS Pôle 4 Chambre 3, 16 juin 2022, n° RG 19/13938). 

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, M. [Y] [B] justifie d'une situation actuelle précaire puisqu'il perçoit le RSA ainsi que des aides financières ponctuelles du CCAS de la ville de [Localité 1]. Il a effectué une demande de logement social le 20 mars 2025. Il ne règle que partiellement le loyer. M. [R] [D] n'a pas justifié de sa situation personnelle et financière. Il convient de relever qu'il a procédé à la vente de plusieurs biens immobiliers dans le cadre de la gestion de son patrimoine. 

Au vu de ces éléments il convient d'accorder à M. [Y] [B] un délai de trois mois pour quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [R] [D] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

La demande d'astreinte sera rejetée. 

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il est redevable d'une indemnité d'occupation. Il convient en conséquene de condamner M. [Y] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à la moitié de celui du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, tel que le défendeur l'a sollicité au titre de la diminution du loyer, outre le forfait pour charges d'un montant de 57,12 euros, 

L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à compter du 9 octobre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [R] [D] ou à son mandataire.

Sur la dette locative et d'indemnités d'occupation

En l'espèce, M. [R] [D] a inséré à ses conclusions un décompte de la dette pour la période du mois de mars 2025 au mois de février 2026 inclus selon décompte arrêté au 11 février 2026 faisant état d'une dette de 6 624,24 euros. 

Au vu des éléments qui précèdent, M. [Y] [B] était redevable sur cette période de la somme de 6 475,84 euros au titre des loyers et charges pour la période du 1er mars 2025 au 30 septembre 2025 (925,12 euros x7 mois), de la somme de 238,74 euros au titre des loyers et charges pour la période du 1er au 8 octobre 2025 (925,12 /31 jours x 8 jours) et de la somme de 1 964,48 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 9 octobre 2025 au mois de février 2026 inclus ((434 euros + 57,12 euros) x 4 mois). M. [Y] [B] sur cette période a réglé la somme de 4 477,20 euros. 
Il reste en conséquence redevable de la somme de 4 201,86 euros au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation arrêté au mois de février 2026 inclus selon décompte du 11 février 2026. 

Sur la demande de compensation

Aux termes de l'article 1347 du code civil la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l'espèce, il convient de faire droit à la demande de compensation. M. [R] [D] est en conséquence condamné à payer à M. [Y] [B] la somme de 15 819,58 euros (20 021,44 - 4 201,86). 
La demande de délai de paiement du défendeur est en conséquence sans objet.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [R] [D], qui succombe partiellement à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, et sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, compte tenu de la compensation des créances, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire comme sollicité par le défendeur.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, 

PRONONCE la nullité du congé pour vendre délivré par M. [R] [D] à M. [Y] [B] le 3 janvier 2025 concernant les locaux situés [Adresse 3] ;


PRONONCE la résiliation judiciaire à la date du 9 octobre 2025 du bail d'habitation conclu le 8 avril 2021 entre M. [R] [D], d'une part, et M. [Y] [B], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] ; 

ACCORDE à M. [Y] [B] un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;

DIT qu'à défaut pour M. [Y] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [R] [D] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande d'astreinte ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [Y] [B] à payer à M. [R] [D] une indemnité d'occupation mensuelle égale à la moitié du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail soit la somme mensuelle de 434 euros outre le forfait pour charges d'un montant de 57,12 euros ;

DIT que cette indemnité d'occupation, qui s'est substituée au loyer dès le 9 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [Y] [B] à payer à M. [R] [D] la somme de 4 201,86 euros au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation arrêté au mois de février 2026 inclus selon décompte du 11 février 2026 ; 

DEBOUTE M. [Y] [B] de sa demande de travaux et de ses demandes tendant à la réduction et à la consignation des loyers ; 

CONDAMNE M. [R] [D] à payer à M. [Y] [B] la somme de 20 021,44 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance pour la période du 8 avril 2021 au 8 octobre 2025 ; 

ORDONNE la compensation entre les sommes susvisées et condamne M. [R] [D] à payer à M. [Y] [B] la somme de 15 819,58 euros ; 

REJETTE toute autre demande ;


CONDAMNE M. [R] [D] aux dépens et le déboute de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées. 

La greffière La juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Cyril DUBOIS, Claire PERNOT

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PCP JCP fond
 
N° RG 25/09625 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEA6

N° MINUTE : 
5 JCP






JUGEMENT 
rendu le mercredi 26 août 2026


DEMANDEUR
Monsieur [R] [D]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Cyril DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : A60


DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [B]
demeurant [Adresse 2]
assisté par Me Claire PERNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C36
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-26505 du 09/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 29 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 août 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière


Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/09625 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEA6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2021 à effet du même jour, M. [R] [D] a consenti à M. [Y] [B] un bail d'habitation meublée d'une durée d'un an, tacitement reconductible par période de même durée, sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 825,38 euros et d'un forfait pour charges de 54,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, M. [R] [D] a fait délivrer à M. [Y] [B] un congé pour vendre à effet du 7 avril 2025. 

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, M. [R] [D] a assigné M. [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Validation du congé pour vendre, et constatation que M. [Y] [B] est occupant sans droit ni titre du logement, A titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, Ordonner l'expulsion de M. [Y] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, sous astreinte journalière équivalente à trois fois le montant journalier en cours à la date de départ, Condamner M. [Y] [B] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter du 8 avril 2025, 5 407,92 euros à parfaire au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée au 2 octobre 2025, 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de recommandé, de délivrance du congé, les frais d'huissiers et de l'assignation. 
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 octobre 2025.

Appelée à l'audience du 19 novembre 2025, l'affaire a été renvoyée à la demande de M. [Y] [B]. 

À l'audience du 18 décembre 2025, M. [R] [D] représenté par son conseil a maintenu ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 6 161,68 euros au 13 novembre 2025. M. [Y] [B] n'a pas comparu. L'affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

M. [Y] [B] ayant justifié en cours de délibéré avoir bénéficié d'une décision d'aide juridictionnelle avant la date de l'audience, la réouverture des débats a été ordonnée et les parties ont été convoquées à l'audience du 12 février 2026 lors de laquelle l'affaire a à nouveau été renvoyée à la demande du défendeur, avec signature d'un calendrier de procédure. 

A l'audience du 29 mai 2026, M. [R] [D] représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de :
Débouter M. [Y] [B] de sa demande de nullité du congé pour vente,Constater la validité et le bien-fondé du congé,Dire et juger que depuis le 8 avril 2025 M. [Y] [B] est occupant sans droit ni titre du logement,Ordonner l'expulsion de M. [Y] [B] et de tous occupants de son chef dudit logement, avec l'assistance du Commissaire de Police et d'un serrurier si besoin, et ce sous astreinte journalière équivalente à trois fois le loyer journalier en cours à la date du départ,Ordonner le transport et la séquestration des meubles, véhicules et objets laissés dans les lieux dans tel garde-meubles ou fourrière, aux frais, risques et périls de M. [Y] [B],Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer et des charges actuellement facturé, à compter du 8 avril 2025 jusqu'à complète libération des locaux et remise des clés,À titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail,Ordonner l'expulsion de M. [Y] [B] et de tous occupants de son chef, dans les mêmes conditions et sous la même astreinte,En tout état de cause :
Condamner M. [Y] [B] à lui verser la somme de 6 624,24 euros (à parfaire) au titre des indemnités d'occupation et loyers impayés arrêtés au 11 février 2026 ;Débouter M. [Y] [B] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles,Condamner M. [Y] [B] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant notamment les frais de courriers recommandés, frais de délivrance du congé, frais d'huissier et frais de la présente assignation. 
M. [Y] [B], assisté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande de :
Débouter M. [R] [D] de ses demandes, Prononcer la nullité du congé pour vente, Débouter M. [R] [D] de sa demande de résiliation judiciaire du bail, A titre subsidiaire :
Lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux et au minimum 6 mois à compter de la décision à intervenir, Lui accorder les plus larges délais de paiement, Dire et juger qu'il s'acquittera de son arriéré locatif de la manière suivante : 238 euros les 23 premières mensualités, le solde à la 24ème mensualité,A titre reconventionnel :
Condamner M. [R] [D] à faire réaliser les travaux de réfection sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à savoir : Travaux d'isolation de l'habitation, notamment des fenêtres et portes, réfection et mise aux normes de l'installation électrique, réfection des bouches de ventilation de la cuisine et de la douche, réfection et mise aux normes de l'installation du gaz, nettoyage des moisissures,Ordonner la diminution du montant du loyer mensuel au montant de 434 euros, jusqu'à la parfaite réalisation des travaux susmentionnés,L'autoriser à consigner les loyers à venir et ainsi diminués sur un compte ouvert auprès de la CARPA et ce jusqu'à la finalisation des travaux,Condamner M. [R] [D] à lui verser la somme de 25 172 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, Ordonner la compensation des sommes dues entre les parties,En tout état de cause :
Débouter M. [Y] [B] de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [Y] [B] aux dépens ;Ecarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir concernant les demandes de M. [R] [D].
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 


MOTIVATION

Aux termes de l'article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l'article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu'aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

Sur la demande en validation du congé pour vendre

Aux termes de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

Le fait pour une partie de contester le caractère sérieux d'un congé est une défense au fond (Civ. 3è 2 juin 2010 n° 09-14.19). 

En l'espèce, par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, M. [R] [D] a fait délivrer à M. [Y] [B] un congé pour vendre à effet du 7 avril 2025. 

M. [Y] [B] prétend que le congé est nul faute d'intention réelle de vendre de M. [R] [D] qui lui a délivré le congé à titre de représailles. 

Si la loi n'impose pas au bailleur de produire un mandat de vente ou les diagnostics techniques du bien, il lui appartient toutefois de démontrer que sa volonté de vendre était réelle au moment de la délivrance du congé.

M. [R] [D] soutient avoir engagé une politique de vente de plusieurs biens immobiliers depuis l'année 2022, ce dont il justifie (pièces n°14 à 17). Il ne démontre pas en revanche avoir pris attache avec une agence immobilière préalablement à la délivrance du congé, le courrier de Mme [H] de l'agence Century 21 daté du 11 septembre 2025 étant postérieur à la délivrance du congé.

Le bailleur ne saurait invoquer par ailleurs une quelconque reconnaissance de la part de M. [Y] [B]. Si ce dernier s'est effectivement enquis du prix de vente de l'appartement, force est de constater que M. [R] [D] ne justifie pas lui avoir répondu sur ce point. Par ailleurs, si M. [Y] [B] lui a écrit ne pas penser contester le congé, il ne s'agit aucunement d'une renonciation expresse et définitive à exercer un droit. 

Il ressort de ces éléments que M. [R] [D] ne produit aucune pièce tendant à démontrer le caractère réel et sérieux de son projet de vente à la date de délivrance du congé, la réorganisation de son patrimoine étant insuffisante à elle-seule à l'établir. 

La nullité du congé sera en conséquence prononcée. 



Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer". Enfin, l'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus". 

Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il ressort du relevé de compte produit par M. [R] [D] que le loyer n'est payé que très partiellement depuis le mois de juillet 2025. A la date du 7 mai 2026 selon décompte du 29 mai 2026, M. [Y] [B] apparait comme étant redevable de la somme de 7 869,12 euros. Compte-tenu de ce montant, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résiliation du contrat à la date de l'assignation soit le 9 octobre 2025. Les difficultés financières et personnelles du locataire, bien que réelles, ne peuvent en effet l'exonérer du paiement du loyer. M. [Y] [B] ne se prévaut par ailleurs pas d'une exception d'inexécution et reconnait d'ailleurs avoir cessé involontairement de régler le loyer (au demeurant, même dans l'hypothèse d'un logement non conforme aux normes de décence, le locataire qui ne démontre pas avoir été dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des loyers (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406)). 

M. [Y] [B] est en conséquence occupant sans droit ni titre depuis le 9 octobre 2025.

La demande d'expulsion sera examinée ci-après. 


Sur les demandes reconventionnelles de M. [Y] [B]

Sur la demande de travaux
En l'espèce, M. [Y] [B] étant occupant sans droit ni titre depuis le 9 octobre 2025, il ne peut prétendre à la réalisation de travaux. Il sera en conséquence débouté de sa demande ainsi que de ses demandes subséquentes aux fins de réduction et consignation du loyer. 

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance
Aux termes de l'article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. De jurisprudence constante, cette disposition est d'ordre public.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent. Son article 3 5°, dans sa version applicable au litige, dispose que le logement comporte une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En l'espèce, il est acquis que le logement donné à bail à M. [Y] [B] est composé de deux pièces principales et dispose d'un WC privatif sur le palier. 

Or, comme le défendeur le fait valoir, seul un logement d'une pièce peut comporter des toilettes à l'extérieur du logement en application des dispositions susvisées (3e Civ., 21 mars 2012, pourvoi n° 11-14.838). Il ne ressort aucunement de cet arrêt que les faits concerneraient un locataire ignorant la configuration du logement, elle est au contraire parfaitement applicable au cas d'espèce. La présence de WC extérieurs est donc une cause d'indécence du logement. 

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats qu'il n'y a pas de porte de séparation entre l'espace douche et la chambre, ce qui ne permet pas de garantir l'intimité personnelle du locataire et constitue également une cause d'indécence du logement. 

Le fait que le locataire ait signé le contrat de bail et n'ait fait connaître aucun grief au bailleur avant la présente instance est indifférent s'agissant de dispositions d'ordre public. 

Sur les autres désordres invoqués par M. [Y] [B] si la société GRDF a bien coupé le gaz dans le logement le 25 mars 2025, l'origine de la fuite n'est pas précisée de sorte qu'il ne démontre pas que le bailleur a manqué à son obligation d'entretien. 

Le constat par commissaire de justice a été réalisé le 4 février 2026 alors que M. [Y] [B] était occupant sans droit ni titre depuis plusieurs mois. 

S'agissant de la consommation d'électricité, comme le relève le bailleur, le logement est de classe C selon le diagnostic de performance énergétique de sorte qu'il n'est pas énergivore. 

S'agissant des installations électriques et de gaz, M. [Y] [B] se borne à indiquer que le dossier de diagnostics techniques fait état d'anomalies, sans les décrire plus précisément ni en tirer les conséquences quant à un éventuel état de dangerosité ou de violations de normes particulières de sécurité. Il appartient pourtant à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration, la juridiction ne pouvant rechercher dans les 44 pages du dossier de diagnostics techniques les éléments venant étayer ses affirmations. 

Les autres désordres ne sont pas établis, des échanges de mails ou les simples affirmations de M. [Y] [B] étant insuffisants sur le plan probatoire. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [R] [D] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent. 

Il convient d'indemniser le préjudice de M. [Y] [B] à hauteur de 50 % du montant du loyer hors forfait pour charges tel que figurant aux quittances produites par le défendeur, et ce pour la période du 8 avril 2021 au 8 octobre 2025 soit 54 mois. 

M. [R] [D] est en conséquence condamné à payer à M. [Y] [B] la somme totale de 20 021,44 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. 

Sur la demande d'expulsion

Aux termes de l'article 1719 1° du code civil, lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; (…). 

Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/09625 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEA6

En l'espèce si les lieux loués présentent un caractère d'indécence tenant à la présence des toilettes sur le palier et à l'absence de porte entre la chambre et la douche, ils ne sont pas impropres à l'usage d'habitation, le confort du locataire étant impacté mais non sa santé ou sa sécurité. Il sera en conséquence fait droit à la demande d'expulsion (Cour d'appel de PARIS Pôle 4 Chambre 3, 16 juin 2022, n° RG 19/13938). 

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, M. [Y] [B] justifie d'une situation actuelle précaire puisqu'il perçoit le RSA ainsi que des aides financières ponctuelles du CCAS de la ville de [Localité 1]. Il a effectué une demande de logement social le 20 mars 2025. Il ne règle que partiellement le loyer. M. [R] [D] n'a pas justifié de sa situation personnelle et financière. Il convient de relever qu'il a procédé à la vente de plusieurs biens immobiliers dans le cadre de la gestion de son patrimoine. 

Au vu de ces éléments il convient d'accorder à M. [Y] [B] un délai de trois mois pour quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [R] [D] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

La demande d'astreinte sera rejetée. 

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il est redevable d'une indemnité d'occupation. Il convient en conséquene de condamner M. [Y] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à la moitié de celui du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, tel que le défendeur l'a sollicité au titre de la diminution du loyer, outre le forfait pour charges d'un montant de 57,12 euros, 

L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à compter du 9 octobre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [R] [D] ou à son mandataire.

Sur la dette locative et d'indemnités d'occupation

En l'espèce, M. [R] [D] a inséré à ses conclusions un décompte de la dette pour la période du mois de mars 2025 au mois de février 2026 inclus selon décompte arrêté au 11 février 2026 faisant état d'une dette de 6 624,24 euros. 

Au vu des éléments qui précèdent, M. [Y] [B] était redevable sur cette période de la somme de 6 475,84 euros au titre des loyers et charges pour la période du 1er mars 2025 au 30 septembre 2025 (925,12 euros x7 mois), de la somme de 238,74 euros au titre des loyers et charges pour la période du 1er au 8 octobre 2025 (925,12 /31 jours x 8 jours) et de la somme de 1 964,48 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 9 octobre 2025 au mois de février 2026 inclus ((434 euros + 57,12 euros) x 4 mois). M. [Y] [B] sur cette période a réglé la somme de 4 477,20 euros. 
Il reste en conséquence redevable de la somme de 4 201,86 euros au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation arrêté au mois de février 2026 inclus selon décompte du 11 février 2026. 

Sur la demande de compensation

Aux termes de l'article 1347 du code civil la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l'espèce, il convient de faire droit à la demande de compensation. M. [R] [D] est en conséquence condamné à payer à M. [Y] [B] la somme de 15 819,58 euros (20 021,44 - 4 201,86). 
La demande de délai de paiement du défendeur est en conséquence sans objet.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [R] [D], qui succombe partiellement à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, et sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, compte tenu de la compensation des créances, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire comme sollicité par le défendeur.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, 

PRONONCE la nullité du congé pour vendre délivré par M. [R] [D] à M. [Y] [B] le 3 janvier 2025 concernant les locaux situés [Adresse 3] ;


PRONONCE la résiliation judiciaire à la date du 9 octobre 2025 du bail d'habitation conclu le 8 avril 2021 entre M. [R] [D], d'une part, et M. [Y] [B], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] ; 

ACCORDE à M. [Y] [B] un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;

DIT qu'à défaut pour M. [Y] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [R] [D] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande d'astreinte ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [Y] [B] à payer à M. [R] [D] une indemnité d'occupation mensuelle égale à la moitié du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail soit la somme mensuelle de 434 euros outre le forfait pour charges d'un montant de 57,12 euros ;

DIT que cette indemnité d'occupation, qui s'est substituée au loyer dès le 9 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [Y] [B] à payer à M. [R] [D] la somme de 4 201,86 euros au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation arrêté au mois de février 2026 inclus selon décompte du 11 février 2026 ; 

DEBOUTE M. [Y] [B] de sa demande de travaux et de ses demandes tendant à la réduction et à la consignation des loyers ; 

CONDAMNE M. [R] [D] à payer à M. [Y] [B] la somme de 20 021,44 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance pour la période du 8 avril 2021 au 8 octobre 2025 ; 

ORDONNE la compensation entre les sommes susvisées et condamne M. [R] [D] à payer à M. [Y] [B] la somme de 15 819,58 euros ; 

REJETTE toute autre demande ;


CONDAMNE M. [R] [D] aux dépens et le déboute de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées. 

La greffière La juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1709). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-26T18:28:59.383Z.