notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, Ctx de la protection, 29 juin 2026, n° 25/01928

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er octobre 2019 d’une durée de trois ans tacitement renouvelable prenant effet immédiatement, Mme [V] [S] a donné à bail à M. [J] [Q] un logement d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 1] ([Localité 2]) pour un loyer mensuel de 600 euros, hors charges récupérables.

Selon rapport de diagnostic-constat décence dressé le 21 juillet 2021, le logement a été déclaré indécent en raison d’une ventilation insuffisante, des désordres électriques, un risque de chutes d’objets et de personnes, de pièces aveugles, d’un système d’assainissement défectueux et des infiltrations. 

Suivant rapport de contrôle dressé le 28 octobre 2022, la présence d’infractions majeures au règlement sanitaire départemental a été déclarée en ce qu’ont été constatés des écoulements d’eaux usées à même le sol, des défauts d’étanchéité du bâti (toiture, parois verticales), le défaut d’ouvrant vers l’extérieur d’une chambre, une humidité excessive dans plusieurs pièces, une dégradation des équipements et des revêtements intérieurs et des défauts de ventilation des pièces de service.

Selon rapport du 31 janvier 2024, l’échec de la tentative de conciliation des parties concernant l’indécence du logement et la suspension des loyers a été constaté, la bailleresse n’ayant pas répondu à l’invitation et ne s’étant pas présentée au rendez-vous.

Invoquant l’existence de loyer demeuré impayé, Mme [S] a fait délivrer le 25 août 2025 à son locataire un commandement payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 13 200 euros, hors coût de l'acte, dans le délai de deux mois.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à domicile le 11 avril 2025, M. [J] [Q] a fait assigner Mme [V] [S] aux fins de réalisation de travaux de mise en conformité sous astreinte, de suspension des loyers et d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance.

L’affaire a été fixée le 1er septembre 2025 et retenue en dernier lieu, suivant renvois contradictoires, le 2 mars 2026.

Lors de la dernière audience, les parties, toutes deux représentées par leur conseil, se sont référés à leurs dernières écritures. 

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, M. [J] [Q] sollicite de :
à titre principal,
condamner Mme [S] à réaliser les travaux de mise en conformité du logement litigieux à savoir :les travaux d’électricité et de carrelage de la cuisine,les travaux d’électricité de la chambre,la pose d’une porte entre la chambre et les toilettes,les travaux d’électricité, de finition du mur créé dans la salle de bain,des travaux dans le salon, l’enlèvement des matériaux dans le jardin,fixer à un mois le délai dans lequel ces travaux devront être réalisés,dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard, laquelle commencera à courir un mois après la signification du jugement à intervenir,dire que les travaux de mise en conformité auront lieux du lundi au vendredi de 8 heures à 16 heures à l’exclusion des samedis, dimanches et jours fériés,enjoindre Mme [S] ou à toute entreprise mandatée par elle de ranger et nettoyer quotidiennement le chantier en cause de tous matériaux, outils et détritus, afin d’éviter toute gêne et tout risque pour sa santé et sa sécurité et celle de sa famille,l’autoriser à suspendre le paiement des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux,condamner Mme [S] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail d’habitation litigieux pour défaut de paiement des loyers, faute pour Mme [S] de justifier que le commandement de payer délivré le 20 août 2025 a été transmis à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et aux services de la Préfecture,déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivrer le 20 août 2025,
et à défaut,
débouter Mme [S] de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux en ce qu’il n’est redevable d’aucune dette locative envers elle,débouter Mme [S] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail en ce qu’il n’est redevable d’aucune dette locative envers elle,débouter Mme [S] de sa demande tendant à voir ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,
à titre subsidiaire,
suspendre les effets de la clause résolutoire du bail litigieux,lui allouer un délai de trente mois pour apurer la dette locative,
en tout état de cause,
débouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes,condamner Mme [S] aux entiers dépens de l’instance. 
Au soutien de ses demandes, il fait valoir que les lieux loués ont été déclarés indécents par la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 21 juillet 2021, que la bailleresse n’a jamais réalisé les travaux nécessaires à la remise en état des lieux loués dans le délai de dix-huit mois imparti bien que mise en demeure de le faire par la CAF, que ce n’est que postérieurement à l’introduction de la présente instance que la bailleresse a mandaté des entreprises afin de réaliser les travaux nécessaires, que l’absence d’emploi n’est nullement une cause justifiant qu’un bailleur loue un logement indécent et n’effectue aucun travaux pour y remédier, que les travaux ont débuté le 19 mai 2025, ont cessé le 10 juillet 2025 et sont à ce jour inachevés, que les allégations de la défenderesse relatives à sa prétendue opposition aux travaux sont totalement fallacieuses, que des différends ont pu intervenir avec certains ouvriers du fait du manque de respect de son intimité et de l’état de la maison chaque fin de journée et qu’il n’est pas en capacité de dresser une liste exhaustive des travaux à effectuer.

Par ailleurs, il expose qu’il est contraint de vivre dans un logement indécent sans électricité depuis plus de quatre années ce qui constitue un trouble de jouissance manifeste, qu’il est contraint de cuisiner dans une chambre, la cuisine détruite étant restée en l’état depuis l’arrêt des travaux, et que l’absence de finition des travaux génère une dégradation importante de ses conditions de vie et celles de sa famille.

Enfin, il argue que Mme [S] ne justifie pas de la saisine de la CCAPEX et de la préfecture, que le commandement de payer est nul en ce que deux délais de régularisation sont reproduits ce qui est de nature à l’induire en erreur sur ses obligations et droits et lui causent un grief, qu’il a toujours honoré le paiement du loyer et a rencontré la plus grande difficulté à obtenir les quittances y afférentes, qu’il n’est tenu que du résiduel de loyer soit 184 euros et que la bailleresse est débitrice d’un trop-perçu de 6 004 euros pour la période courant d’avril 2024 à octobre 2025.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions datées du 26 janvier 2026, Mme [S] demande de :
enjoindre à M. [Q] de permettre la réalisation des travaux réclamés par assignation en laissant les ouvrier accéder au logement litigieux et ce sous astreinte de 50 euros par infraction constatée à compter de la décision à intervenir,débouter M. [Q] de sa demande de suspension de loyer, subsidiairement, dire que les loyers devront être séquestrés sur un compte CARPA pendant une durée ne dépassant pas six mois et lui seront restitués sur justification des travaux,condamner M. [Q] au paiement des impayés de loyer dû depuis janvier 2024 soit la somme de 600 euros par mois et jusqu’à la résiliation du bail à intervenir,constater la résiliation du bail litigieux en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour manquement à ses obligations principales,ordonner l’expulsion de M. [Q] et des occupants de son chef des lieux litigieux et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’une délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,condamner M. [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer actuel, soit 600 euros, à compter de la résiliation du bail à intervenir et jusqu’à la complète libération des lieux,condamner M. [Q] à lui payer la somme de 2 800 euros au titre des frais irrépétibles, condamner M. [Q] aux dépens. 
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le locataire ne l’a jamais informé de l’indécence du logement avant de prendre attacher avec la CAF au cours de l’année 2021, qu’elle a été avisée de ce problème que suivant constat de la CAF et non-paiement de l’allocation de logement, qu’elle n’a jamais été mise en demeure de réaliser les travaux sollicités par le locataire, qu’elle ne travaille pas, que le locataire a cessé le paiement du loyer depuis plus d’un an et demi, que le locataire, sans juste motif, interdit l’accès aux lieux loués, insulte les ouvriers et les chasses, que le locataire interdisait déjà l’accès aux lieux loués en 2021, que le locataire est le seul responsable de l’absence de réalisation des travaux et contribue à son propre préjudice, que les lieux litigieux sont parfaitement habitables, que le locataire ne justifie pas concrètement des désagréments qu’il dit subir et que le locataire manque à son obligation de payer le loyer depuis janvier 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures régulièrement notifiées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026, prorogé le 29 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité de la demande de constatation de résiliation du bail
L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, Mme [S] produit aux débats l’accusé réception électronique de signification du commandement de payer à la CCAPEX. Cependant, il sera utilement rappelé que la notification d’un commandement de payer à la CCAPEX n’est exigée, à peine d’irrecevabilité de la demande, que pour les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. 

En tout état de cause, vu les pièces produites, Mme [S] échoue à justifier de la notification du commandement de payer délivré le 20 août 2025 au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

Par conséquent, la demande est irrecevable. 

De fait, il n’y a dès lors plus lieu de statuer sur la demande tendant à déclarer nul et nul d’effet le commandement de payer.

Sur la résiliation du bail
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et ses accessoires aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

Selon les articles 1224 et 1227 à 1229 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Elle peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, selon les termes du bail litigieux, M. [Q] est tenu au paiement d’un loyer, hors charges récupérables, d’un montant de 600 euros par mois.

Force est de constater que le demandeur échoue à rapporter la preuve non équivoque du paiement des loyers depuis le mois de janvier 2024. En effet, d’une part, la présente juridiction peut légitimement s’interroger sur l’authenticité des quittance de loyer des mois de janvier à mars 2024 produites en défense, eu égard aux nombreuses ratures et rectifications apportées sur lesdits documents, étant relevé que certaines dates raturées laissent entrevoir que les documents étaient à l’origine datés de l’année 2023. D’autre part, le décompte sur la période comptable courant du mois d’août 2021 au mois de décembre 2025 dressé par ses soins est insuffisant à lui seul et suppose d’être corroborés par des éléments extérieurs. 

Il convient de relever qu’il est justifié, au demeurant non contesté, que M. [Q] a versé, à tort, le montant total du loyer, soit 600 euros mensuel, d’août 2021 à février 2023, au regard des courriers des 11 août 2021 et 3 novembre 2021 envoyés par la CAF, dont il ressort qu’il n’était tenu qu’à la différence entre le montant du loyer (600 euros) et le montant de l’aide au logement (416 euros), vu l’état d’indécence du logement, et ce pendant le délai de conservation accordé dans l’attente de la mise en conformité du bien soit dix-huit mois. Toutefois, ce trop-perçu par la bailleresse ne compense pas totalement le montant total des sommes dues.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande reconventionnelle en prononçant la résiliation du bail au jour de la présente décision. 

Compte tenu de la résiliation du bail litigieux, Mme [S] n’est plus tenue d’aucune obligation envers M. [Q] de sorte qu’il convient de le débouter de ses demandes tendant à la condamnation de Mme [S] à la réalisation de travaux de mise en conformité et de suspension du paiement du loyer. 



Sur la condamnation au titre de l’arrière locatif
Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon les termes du bail, M. [Q] est tenu au paiement d’un loyer, hors charges récupérables, d’un montant de 600 euros par mois.

Il est non contesté que M. [Q] a versé à tort le loyer dans son intégralité au cours de la période de conservation de l’allocation de logement soit du mois août 2021 à février 2023. Ainsi, il convient de déduire de la somme due le trop-perçu par la bailleresse soit la différence entre le montant du loyer (600 euros) et le montant de l’aide au logement (416 euros) pendant dix-huit mois.

De plus, il sera utilement rappelé qu’à l’issue du délai accordé au bailleur pour procéder à la mise en conformité d’un bien loué, et dans l’éventualité où le bailleur n'a pas satisfait à son obligation, l’allocation de logement demeure suspendue et le locataire doit poursuivre le paiement du loyer, cette fois, dans son intégralité, sauf renouvellement de la période de conservation ou la reconnaissance judiciaire d’une exception d’inexécution, non justifiées en demande. Il s’ensuit, en dépit de demande de décote du loyer vu l’indécence du logement établie, que le locataire était tenu de la somme de 600 euros par mois à compter du mois de janvier 2024 jusqu’à la résiliation du bail.

Par ailleurs, si M. [Q] soutient honorer le paiement de son loyer mais rencontrer de grandes difficultés à obtenir les quittances de loyer, il ne justifie pas de la réalité des versements notamment en produisant des relevés bancaires ou autre preuve de paiement.

Enfin, tel qu’exposé précédemment, la présente juridiction peut légitimement s’interroger sur l’authenticité des quittance de loyer des mois de janvier à mars 2024 produites en défense, eu égard aux nombreuses ratures et rectifications apportées sur lesdits documents, étant relevé que certaines dates raturées laissent entrevoir que les documents étaient à l’origine datés de l’année 2023. Il s’ensuit qu’il sera retenu que les loyers des mois correspondant demeurent dus.

Dans ces conditions, la créance de Mme [S], au titre de la dette locative arrêtée le 29 juin 2026, date de résiliation du bail, s’élève à la somme de 10 492 euros ((600 euros x 29 mois) + (600 euros / 30 jours x 29 jours) – 7 488 euros).

M. [Q] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion sous astreinte
A défaut de départ volontaire dans le mois de la signification de la présente décision, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans les conditions posées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Si l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge, même d'office, peut ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [Q] de quitter les lieux. En effet, la condamnation par ailleurs au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par Mme [S], satisfaisait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution. De plus, le recours à la force publique se révèle être une mesure suffisante pour le contraindre à quitter les lieux. Mme [S] sera déboutée de cette demande formée à ce titre.


Sur l’indemnité d’occupation
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l'occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux. En ce sens, elle doit être assortie de modalités qui concurrent à son efficacité.

En l’espèce, le logement litigieux est loué, selon les termes du bail d’habitation, pour un loyer mensuel de 600 euros. 

Toutefois, il est établi que le logement est indécent et ce, à minima depuis le 21 juillet 2021, tel qu’il ressort des pièces versées aux débats. 

En ce sens, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi en tenant compte de la valeur locative et des travaux en cours. Ainsi, une décote de 50 % sera appliquée tant que la réalisation des travaux de remises aux normes ne sera pas intervenue, soit la somme mensuelle de 300 euros. 

Sur les dommages et intérêts en réparation du trouble jouissance
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il résulte de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Il est, en outre, obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 
L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, précise les caractéristiques de décence au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à savoir que :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il ne peut sérieusement être soutenu que le logement est parfaitement habitable et que M. [Q] ne justifie pas concrètement des désagréments subi puisqu’il est établi que le logement litigieux ne satisfait pas aux normes de décence, et ce depuis à minima le 21 juillet 2021, date du rapport de diagnostic-constat décence dressé par la CAF, lequel rendait compte d’une ventilation insuffisante, de désordres électriques, du risque de chutes d’objets et de personnes, de pièces aveugles, d’un système d’assainissement défectueux et des infiltrations.

Il sera utilement rappelé, à ce propos, que si la sanction de l'obligation d'entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire, tel n'est pas le cas de l'obligation de délivrance, le bailleur tenu de délivrer un logement décent est responsable de désordres affectant le logement lors de la conclusion du bail ; étant relevé que Mme [S] a été mise en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité dès le mois d’août 2021, conformément au courrier de la CAF daté du 11 août 2021. 

D’ailleurs, selon le rapport de contrôle dressé par l’agence régionale de santé ([Localité 3]) de la Réunion le 28 octobre 2022, le logement demeurant à cette date indécent, ont été constatés précisément :
un défaut de conception et d’étanchéité des ouvrages d’assainissement (canalisations apparentes, exposées aux chocs et détériorées)des infiltrations d’eau par remontée capillaire,des infiltrations d’eau, un défaut d’isolation thermique et des entrées d’air parasites en raison du défaut de jonction entre la toiture et les parois verticales,des enduits extérieurs dégradés ou absents,un mauvais état de fonctionnement et d’étanchéité des ouvrages d’évacuations des eaux pluviales (absence de gouttières ou de chéneaux et de descentes d’eaux pluviales)un défaut de ventilation des sanitaires et de la salle de bain (absence d’orifice d’évacuation de l’air vicié en partie haute)un défaut de ventilation de la cuisine (absence d’amenée d’air frais en partie basse et absence d’orifice d’évacuation de l’air vicié en partie haute)un défaut de ventilation et un éclairement naturel insuffisant d’une chambre en l’absence d’ouvrant vers l’extérieur,une humidité excessive dans l’ensemble du logement,la dégradation des revêtements intérieurs (plafonds de la salle de bain, des toilettes, du séjour et de la cuisine,le mauvais état des surfaces de la salle de bain et des toilettes,la fuite du siphon du lavabo de la salle de bain,un luminaire d’une des chambres détérioré,une cuisine insuffisamment équipée (absence de placards, paillasse inadaptée, absence d’eau chaude),des dysfonctionnements de l’évacuation d’eaux usées (fuites des canalisations de la cuisine),un défaut d’isolation acoustique intérieure dans l’ensemble du logement,une hauteur sous plafond insuffisante (dans la cuisine, une des chambres et la salle de bain).
En outre, tel qu’il ressort des photographies produites en demande, bien qu’aucun procès-verbal de constat de commissaire de justice n’ait été versés aux débats, la partie défenderesse ne conteste pas qu’elles représentent les lieux litigieux, si des travaux nécessaires à l’habitabilité des lieux loués ont été entrepris, ceux-ci demeurent inachevés à la date de la présente de sorte qu’il est manifeste que l’indécence du logement reste d’actualité au jour de la présente décision.

Enfin, il convient de relever d’une part, que le motif tenant à l’absence d’emploi soulevée par Mme [S] n’est aucunement recevable compte tenu de l’obligation légale de délivrance d’un logement décent à laquelle est tenu tout bailleur et, d’autre part, que si Mme [S] produit deux devis datés des 10 septembre 2021 et 25 octobre 2021 assurant que les travaux ont été empêchés du fait de la résistance du locataire, elle ne le démontre pas. Enfin, s’il est avéré, compte tenu des attestations de témoins produites en défense, que M. [Q] a contrevenu à la réalisation des travaux, en tout état de cause, en se disputant avec les ouvriers, en leur manquant de respect, en les insultant et en les chassant, il apparait, vu les photographies produites, que les conditions dans lesquelles les travaux ont été effectués nuisaient à la vie quotidienne du demandeur et le privaient d’autant plus d’une jouissance paisible du bien pris à bail.

En conclusion, il apparaît que Madame [S] a manqué gravement aux obligations attachées à sa qualité de bailleresse en ne veillant pas à assurer la décence du logement loué pendant la durée du contrat de bail.

Il convient dès lors de la condamner au paiement de la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

Sur les frais du procès
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les parties, succombantes toutes deux à la présente instance, seront tenues des dépens à concurrence de la moitié chacune. 

Pour le même motif, il n’est pas inéquitable de leur laisser la charge des sommes exposées dans le cadre de la présente instance et non comprises dans les dépens. Elles seront déboutées de leur demande respective formulée au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE irrecevable la demande de constat de résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire formulée par Mme [V] [S] a donné à bail contre M. [J] [Q] ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er octobre 2019 entre Mme [V] [S] et M. [J] [Q] concernant le logement d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 1] ([Localité 2]) à compter du présent jugement ;

DEBOUTE M. [J] [Q] de ses demandes tendant à la condamnation de Mme [V] [S] à la réalisation de travaux de mise en conformité et de suspension du paiement du loyer ;

ORDONNE à M. [J] [Q]  de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de M. [J] [Q]  ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ; 


RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Mme [V] [S] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [J] [Q] à payer à Mme [V] [S] une indemnité d'occupation d’un montant mensuel de 300 (trois cents) euros, payable à compter de la présente décision jusqu'à complète libération des lieux remise des clefs inclue ;

CONDAMNE M. [J] [Q] à payer à Mme [V] [S] au paiement de la somme de 10 492 (dix mille quatre cent quatre-vingt-douze) euros, au titre de l’arriéré de loyer arrêté au jour de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [V] [S] à payer M. [J] [Q] la somme de 10 000 (dix mille) euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE les parties de leur demande respective formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE les parties aux dépens à concurrence de la moitié chacune, lesquels seront le cas échéant recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.



LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° du dossier : N° RG 25/01928 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBFX5

N° MINUTE : 26/00425



JUGEMENT

DU 29 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
----------------


DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [J] [Q], demeurant [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-97416-2024-4370 du 17/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Pierre de la Réunion)
comparant
à :

Madame [V] [S], demeurant [Adresse 2] Rep/assistant : Maître Jean maurice NASSAR LI WOUNG KI de l’AARPI BOYER NASSAR, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
comparant


DÉBATS : A l’audience publique du 02 Mars 2026 avec mise à disposition au 4 mai 2026 prorogée au 29 juin 2026


DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier, 




CE à Maître Jean claude DULEROY + Maître Jean maurice NASSAR 
CCC
Le
 









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er octobre 2019 d’une durée de trois ans tacitement renouvelable prenant effet immédiatement, Mme [V] [S] a donné à bail à M. [J] [Q] un logement d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 1] ([Localité 2]) pour un loyer mensuel de 600 euros, hors charges récupérables.

Selon rapport de diagnostic-constat décence dressé le 21 juillet 2021, le logement a été déclaré indécent en raison d’une ventilation insuffisante, des désordres électriques, un risque de chutes d’objets et de personnes, de pièces aveugles, d’un système d’assainissement défectueux et des infiltrations. 

Suivant rapport de contrôle dressé le 28 octobre 2022, la présence d’infractions majeures au règlement sanitaire départemental a été déclarée en ce qu’ont été constatés des écoulements d’eaux usées à même le sol, des défauts d’étanchéité du bâti (toiture, parois verticales), le défaut d’ouvrant vers l’extérieur d’une chambre, une humidité excessive dans plusieurs pièces, une dégradation des équipements et des revêtements intérieurs et des défauts de ventilation des pièces de service.

Selon rapport du 31 janvier 2024, l’échec de la tentative de conciliation des parties concernant l’indécence du logement et la suspension des loyers a été constaté, la bailleresse n’ayant pas répondu à l’invitation et ne s’étant pas présentée au rendez-vous.

Invoquant l’existence de loyer demeuré impayé, Mme [S] a fait délivrer le 25 août 2025 à son locataire un commandement payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 13 200 euros, hors coût de l'acte, dans le délai de deux mois.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à domicile le 11 avril 2025, M. [J] [Q] a fait assigner Mme [V] [S] aux fins de réalisation de travaux de mise en conformité sous astreinte, de suspension des loyers et d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance.

L’affaire a été fixée le 1er septembre 2025 et retenue en dernier lieu, suivant renvois contradictoires, le 2 mars 2026.

Lors de la dernière audience, les parties, toutes deux représentées par leur conseil, se sont référés à leurs dernières écritures. 

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, M. [J] [Q] sollicite de :
à titre principal,
condamner Mme [S] à réaliser les travaux de mise en conformité du logement litigieux à savoir :les travaux d’électricité et de carrelage de la cuisine,les travaux d’électricité de la chambre,la pose d’une porte entre la chambre et les toilettes,les travaux d’électricité, de finition du mur créé dans la salle de bain,des travaux dans le salon, l’enlèvement des matériaux dans le jardin,fixer à un mois le délai dans lequel ces travaux devront être réalisés,dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard, laquelle commencera à courir un mois après la signification du jugement à intervenir,dire que les travaux de mise en conformité auront lieux du lundi au vendredi de 8 heures à 16 heures à l’exclusion des samedis, dimanches et jours fériés,enjoindre Mme [S] ou à toute entreprise mandatée par elle de ranger et nettoyer quotidiennement le chantier en cause de tous matériaux, outils et détritus, afin d’éviter toute gêne et tout risque pour sa santé et sa sécurité et celle de sa famille,l’autoriser à suspendre le paiement des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux,condamner Mme [S] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail d’habitation litigieux pour défaut de paiement des loyers, faute pour Mme [S] de justifier que le commandement de payer délivré le 20 août 2025 a été transmis à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et aux services de la Préfecture,déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivrer le 20 août 2025,
et à défaut,
débouter Mme [S] de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux en ce qu’il n’est redevable d’aucune dette locative envers elle,débouter Mme [S] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail en ce qu’il n’est redevable d’aucune dette locative envers elle,débouter Mme [S] de sa demande tendant à voir ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,
à titre subsidiaire,
suspendre les effets de la clause résolutoire du bail litigieux,lui allouer un délai de trente mois pour apurer la dette locative,
en tout état de cause,
débouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes,condamner Mme [S] aux entiers dépens de l’instance. 
Au soutien de ses demandes, il fait valoir que les lieux loués ont été déclarés indécents par la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 21 juillet 2021, que la bailleresse n’a jamais réalisé les travaux nécessaires à la remise en état des lieux loués dans le délai de dix-huit mois imparti bien que mise en demeure de le faire par la CAF, que ce n’est que postérieurement à l’introduction de la présente instance que la bailleresse a mandaté des entreprises afin de réaliser les travaux nécessaires, que l’absence d’emploi n’est nullement une cause justifiant qu’un bailleur loue un logement indécent et n’effectue aucun travaux pour y remédier, que les travaux ont débuté le 19 mai 2025, ont cessé le 10 juillet 2025 et sont à ce jour inachevés, que les allégations de la défenderesse relatives à sa prétendue opposition aux travaux sont totalement fallacieuses, que des différends ont pu intervenir avec certains ouvriers du fait du manque de respect de son intimité et de l’état de la maison chaque fin de journée et qu’il n’est pas en capacité de dresser une liste exhaustive des travaux à effectuer.

Par ailleurs, il expose qu’il est contraint de vivre dans un logement indécent sans électricité depuis plus de quatre années ce qui constitue un trouble de jouissance manifeste, qu’il est contraint de cuisiner dans une chambre, la cuisine détruite étant restée en l’état depuis l’arrêt des travaux, et que l’absence de finition des travaux génère une dégradation importante de ses conditions de vie et celles de sa famille.

Enfin, il argue que Mme [S] ne justifie pas de la saisine de la CCAPEX et de la préfecture, que le commandement de payer est nul en ce que deux délais de régularisation sont reproduits ce qui est de nature à l’induire en erreur sur ses obligations et droits et lui causent un grief, qu’il a toujours honoré le paiement du loyer et a rencontré la plus grande difficulté à obtenir les quittances y afférentes, qu’il n’est tenu que du résiduel de loyer soit 184 euros et que la bailleresse est débitrice d’un trop-perçu de 6 004 euros pour la période courant d’avril 2024 à octobre 2025.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions datées du 26 janvier 2026, Mme [S] demande de :
enjoindre à M. [Q] de permettre la réalisation des travaux réclamés par assignation en laissant les ouvrier accéder au logement litigieux et ce sous astreinte de 50 euros par infraction constatée à compter de la décision à intervenir,débouter M. [Q] de sa demande de suspension de loyer, subsidiairement, dire que les loyers devront être séquestrés sur un compte CARPA pendant une durée ne dépassant pas six mois et lui seront restitués sur justification des travaux,condamner M. [Q] au paiement des impayés de loyer dû depuis janvier 2024 soit la somme de 600 euros par mois et jusqu’à la résiliation du bail à intervenir,constater la résiliation du bail litigieux en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour manquement à ses obligations principales,ordonner l’expulsion de M. [Q] et des occupants de son chef des lieux litigieux et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’une délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,condamner M. [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer actuel, soit 600 euros, à compter de la résiliation du bail à intervenir et jusqu’à la complète libération des lieux,condamner M. [Q] à lui payer la somme de 2 800 euros au titre des frais irrépétibles, condamner M. [Q] aux dépens. 
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le locataire ne l’a jamais informé de l’indécence du logement avant de prendre attacher avec la CAF au cours de l’année 2021, qu’elle a été avisée de ce problème que suivant constat de la CAF et non-paiement de l’allocation de logement, qu’elle n’a jamais été mise en demeure de réaliser les travaux sollicités par le locataire, qu’elle ne travaille pas, que le locataire a cessé le paiement du loyer depuis plus d’un an et demi, que le locataire, sans juste motif, interdit l’accès aux lieux loués, insulte les ouvriers et les chasses, que le locataire interdisait déjà l’accès aux lieux loués en 2021, que le locataire est le seul responsable de l’absence de réalisation des travaux et contribue à son propre préjudice, que les lieux litigieux sont parfaitement habitables, que le locataire ne justifie pas concrètement des désagréments qu’il dit subir et que le locataire manque à son obligation de payer le loyer depuis janvier 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures régulièrement notifiées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026, prorogé le 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité de la demande de constatation de résiliation du bail
L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, Mme [S] produit aux débats l’accusé réception électronique de signification du commandement de payer à la CCAPEX. Cependant, il sera utilement rappelé que la notification d’un commandement de payer à la CCAPEX n’est exigée, à peine d’irrecevabilité de la demande, que pour les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. 

En tout état de cause, vu les pièces produites, Mme [S] échoue à justifier de la notification du commandement de payer délivré le 20 août 2025 au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

Par conséquent, la demande est irrecevable. 

De fait, il n’y a dès lors plus lieu de statuer sur la demande tendant à déclarer nul et nul d’effet le commandement de payer.

Sur la résiliation du bail
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et ses accessoires aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

Selon les articles 1224 et 1227 à 1229 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Elle peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, selon les termes du bail litigieux, M. [Q] est tenu au paiement d’un loyer, hors charges récupérables, d’un montant de 600 euros par mois.

Force est de constater que le demandeur échoue à rapporter la preuve non équivoque du paiement des loyers depuis le mois de janvier 2024. En effet, d’une part, la présente juridiction peut légitimement s’interroger sur l’authenticité des quittance de loyer des mois de janvier à mars 2024 produites en défense, eu égard aux nombreuses ratures et rectifications apportées sur lesdits documents, étant relevé que certaines dates raturées laissent entrevoir que les documents étaient à l’origine datés de l’année 2023. D’autre part, le décompte sur la période comptable courant du mois d’août 2021 au mois de décembre 2025 dressé par ses soins est insuffisant à lui seul et suppose d’être corroborés par des éléments extérieurs. 

Il convient de relever qu’il est justifié, au demeurant non contesté, que M. [Q] a versé, à tort, le montant total du loyer, soit 600 euros mensuel, d’août 2021 à février 2023, au regard des courriers des 11 août 2021 et 3 novembre 2021 envoyés par la CAF, dont il ressort qu’il n’était tenu qu’à la différence entre le montant du loyer (600 euros) et le montant de l’aide au logement (416 euros), vu l’état d’indécence du logement, et ce pendant le délai de conservation accordé dans l’attente de la mise en conformité du bien soit dix-huit mois. Toutefois, ce trop-perçu par la bailleresse ne compense pas totalement le montant total des sommes dues.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande reconventionnelle en prononçant la résiliation du bail au jour de la présente décision. 

Compte tenu de la résiliation du bail litigieux, Mme [S] n’est plus tenue d’aucune obligation envers M. [Q] de sorte qu’il convient de le débouter de ses demandes tendant à la condamnation de Mme [S] à la réalisation de travaux de mise en conformité et de suspension du paiement du loyer. 



Sur la condamnation au titre de l’arrière locatif
Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon les termes du bail, M. [Q] est tenu au paiement d’un loyer, hors charges récupérables, d’un montant de 600 euros par mois.

Il est non contesté que M. [Q] a versé à tort le loyer dans son intégralité au cours de la période de conservation de l’allocation de logement soit du mois août 2021 à février 2023. Ainsi, il convient de déduire de la somme due le trop-perçu par la bailleresse soit la différence entre le montant du loyer (600 euros) et le montant de l’aide au logement (416 euros) pendant dix-huit mois.

De plus, il sera utilement rappelé qu’à l’issue du délai accordé au bailleur pour procéder à la mise en conformité d’un bien loué, et dans l’éventualité où le bailleur n'a pas satisfait à son obligation, l’allocation de logement demeure suspendue et le locataire doit poursuivre le paiement du loyer, cette fois, dans son intégralité, sauf renouvellement de la période de conservation ou la reconnaissance judiciaire d’une exception d’inexécution, non justifiées en demande. Il s’ensuit, en dépit de demande de décote du loyer vu l’indécence du logement établie, que le locataire était tenu de la somme de 600 euros par mois à compter du mois de janvier 2024 jusqu’à la résiliation du bail.

Par ailleurs, si M. [Q] soutient honorer le paiement de son loyer mais rencontrer de grandes difficultés à obtenir les quittances de loyer, il ne justifie pas de la réalité des versements notamment en produisant des relevés bancaires ou autre preuve de paiement.

Enfin, tel qu’exposé précédemment, la présente juridiction peut légitimement s’interroger sur l’authenticité des quittance de loyer des mois de janvier à mars 2024 produites en défense, eu égard aux nombreuses ratures et rectifications apportées sur lesdits documents, étant relevé que certaines dates raturées laissent entrevoir que les documents étaient à l’origine datés de l’année 2023. Il s’ensuit qu’il sera retenu que les loyers des mois correspondant demeurent dus.

Dans ces conditions, la créance de Mme [S], au titre de la dette locative arrêtée le 29 juin 2026, date de résiliation du bail, s’élève à la somme de 10 492 euros ((600 euros x 29 mois) + (600 euros / 30 jours x 29 jours) – 7 488 euros).

M. [Q] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion sous astreinte
A défaut de départ volontaire dans le mois de la signification de la présente décision, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans les conditions posées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Si l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge, même d'office, peut ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [Q] de quitter les lieux. En effet, la condamnation par ailleurs au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par Mme [S], satisfaisait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution. De plus, le recours à la force publique se révèle être une mesure suffisante pour le contraindre à quitter les lieux. Mme [S] sera déboutée de cette demande formée à ce titre.


Sur l’indemnité d’occupation
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l'occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux. En ce sens, elle doit être assortie de modalités qui concurrent à son efficacité.

En l’espèce, le logement litigieux est loué, selon les termes du bail d’habitation, pour un loyer mensuel de 600 euros. 

Toutefois, il est établi que le logement est indécent et ce, à minima depuis le 21 juillet 2021, tel qu’il ressort des pièces versées aux débats. 

En ce sens, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi en tenant compte de la valeur locative et des travaux en cours. Ainsi, une décote de 50 % sera appliquée tant que la réalisation des travaux de remises aux normes ne sera pas intervenue, soit la somme mensuelle de 300 euros. 

Sur les dommages et intérêts en réparation du trouble jouissance
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il résulte de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Il est, en outre, obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 
L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, précise les caractéristiques de décence au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à savoir que :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il ne peut sérieusement être soutenu que le logement est parfaitement habitable et que M. [Q] ne justifie pas concrètement des désagréments subi puisqu’il est établi que le logement litigieux ne satisfait pas aux normes de décence, et ce depuis à minima le 21 juillet 2021, date du rapport de diagnostic-constat décence dressé par la CAF, lequel rendait compte d’une ventilation insuffisante, de désordres électriques, du risque de chutes d’objets et de personnes, de pièces aveugles, d’un système d’assainissement défectueux et des infiltrations.

Il sera utilement rappelé, à ce propos, que si la sanction de l'obligation d'entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire, tel n'est pas le cas de l'obligation de délivrance, le bailleur tenu de délivrer un logement décent est responsable de désordres affectant le logement lors de la conclusion du bail ; étant relevé que Mme [S] a été mise en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité dès le mois d’août 2021, conformément au courrier de la CAF daté du 11 août 2021. 

D’ailleurs, selon le rapport de contrôle dressé par l’agence régionale de santé ([Localité 3]) de la Réunion le 28 octobre 2022, le logement demeurant à cette date indécent, ont été constatés précisément :
un défaut de conception et d’étanchéité des ouvrages d’assainissement (canalisations apparentes, exposées aux chocs et détériorées)des infiltrations d’eau par remontée capillaire,des infiltrations d’eau, un défaut d’isolation thermique et des entrées d’air parasites en raison du défaut de jonction entre la toiture et les parois verticales,des enduits extérieurs dégradés ou absents,un mauvais état de fonctionnement et d’étanchéité des ouvrages d’évacuations des eaux pluviales (absence de gouttières ou de chéneaux et de descentes d’eaux pluviales)un défaut de ventilation des sanitaires et de la salle de bain (absence d’orifice d’évacuation de l’air vicié en partie haute)un défaut de ventilation de la cuisine (absence d’amenée d’air frais en partie basse et absence d’orifice d’évacuation de l’air vicié en partie haute)un défaut de ventilation et un éclairement naturel insuffisant d’une chambre en l’absence d’ouvrant vers l’extérieur,une humidité excessive dans l’ensemble du logement,la dégradation des revêtements intérieurs (plafonds de la salle de bain, des toilettes, du séjour et de la cuisine,le mauvais état des surfaces de la salle de bain et des toilettes,la fuite du siphon du lavabo de la salle de bain,un luminaire d’une des chambres détérioré,une cuisine insuffisamment équipée (absence de placards, paillasse inadaptée, absence d’eau chaude),des dysfonctionnements de l’évacuation d’eaux usées (fuites des canalisations de la cuisine),un défaut d’isolation acoustique intérieure dans l’ensemble du logement,une hauteur sous plafond insuffisante (dans la cuisine, une des chambres et la salle de bain).
En outre, tel qu’il ressort des photographies produites en demande, bien qu’aucun procès-verbal de constat de commissaire de justice n’ait été versés aux débats, la partie défenderesse ne conteste pas qu’elles représentent les lieux litigieux, si des travaux nécessaires à l’habitabilité des lieux loués ont été entrepris, ceux-ci demeurent inachevés à la date de la présente de sorte qu’il est manifeste que l’indécence du logement reste d’actualité au jour de la présente décision.

Enfin, il convient de relever d’une part, que le motif tenant à l’absence d’emploi soulevée par Mme [S] n’est aucunement recevable compte tenu de l’obligation légale de délivrance d’un logement décent à laquelle est tenu tout bailleur et, d’autre part, que si Mme [S] produit deux devis datés des 10 septembre 2021 et 25 octobre 2021 assurant que les travaux ont été empêchés du fait de la résistance du locataire, elle ne le démontre pas. Enfin, s’il est avéré, compte tenu des attestations de témoins produites en défense, que M. [Q] a contrevenu à la réalisation des travaux, en tout état de cause, en se disputant avec les ouvriers, en leur manquant de respect, en les insultant et en les chassant, il apparait, vu les photographies produites, que les conditions dans lesquelles les travaux ont été effectués nuisaient à la vie quotidienne du demandeur et le privaient d’autant plus d’une jouissance paisible du bien pris à bail.

En conclusion, il apparaît que Madame [S] a manqué gravement aux obligations attachées à sa qualité de bailleresse en ne veillant pas à assurer la décence du logement loué pendant la durée du contrat de bail.

Il convient dès lors de la condamner au paiement de la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

Sur les frais du procès
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les parties, succombantes toutes deux à la présente instance, seront tenues des dépens à concurrence de la moitié chacune. 

Pour le même motif, il n’est pas inéquitable de leur laisser la charge des sommes exposées dans le cadre de la présente instance et non comprises dans les dépens. Elles seront déboutées de leur demande respective formulée au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.






PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE irrecevable la demande de constat de résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire formulée par Mme [V] [S] a donné à bail contre M. [J] [Q] ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er octobre 2019 entre Mme [V] [S] et M. [J] [Q] concernant le logement d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 1] ([Localité 2]) à compter du présent jugement ;

DEBOUTE M. [J] [Q] de ses demandes tendant à la condamnation de Mme [V] [S] à la réalisation de travaux de mise en conformité et de suspension du paiement du loyer ;

ORDONNE à M. [J] [Q]  de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de M. [J] [Q]  ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ; 


RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Mme [V] [S] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [J] [Q] à payer à Mme [V] [S] une indemnité d'occupation d’un montant mensuel de 300 (trois cents) euros, payable à compter de la présente décision jusqu'à complète libération des lieux remise des clefs inclue ;

CONDAMNE M. [J] [Q] à payer à Mme [V] [S] au paiement de la somme de 10 492 (dix mille quatre cent quatre-vingt-douze) euros, au titre de l’arriéré de loyer arrêté au jour de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [V] [S] à payer M. [J] [Q] la somme de 10 000 (dix mille) euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE les parties de leur demande respective formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE les parties aux dépens à concurrence de la moitié chacune, lesquels seront le cas échéant recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.



LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code des procedures civiles d'execution L421-2, code de la construction et de l'habitation R111-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-21T16:48:39.528Z.