Tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier, TPRX LONS FOND, 11 août 2026, n° 25/00129

Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
 
Suivant contrat du 8 octobre 2023, Monsieur [W] [T], a donné à bail à Mme [C] [N] et M. [J] [F] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], contre le paiement d'un loyer mensuel de 925 euros et d'une provision sur charges de 25 euros par mois. Le contrat porte mention d'une clause résolutoire applicable en cas d'impayés locatifs.

Par acte du 06 octobre 2023, Monsieur [W] [T] a conclu avec la SASU Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale par lequel la société Action Logement Services s'engage à pallier aux impayés locatifs. Ce contrat lui octroie la possibilité de se subroger dans les droits du bailleur envers les locataires notamment dans le cadre d'une action résolutoire. 

Le 06 mai 2025, la société Action Logement Services a délivré une quittance subrogative au profit de Monsieur [W] [T] pour un montant de 955 euros, portant à 6 655 euros le montant des loyers impayés. 

Par acte du commissaire de justice du 13 mars 2025, la société Action Logement Services agissant dans les droits de Monsieur [W] [T] a fait signifier à Mme [C] [N] et M. [J] [F] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 3 790 euros en principal et visant la clause résolutoire.

Suivant acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, signifié à étude, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [C] [N] et M. [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Lons-le-Saunier afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
le constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,l'expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] , la condamnation solidaire de Mme [C] [N] et M. [J] [F], au paiement à la société Action Logement Services de :la somme de 6 655,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2025 sur la somme de 3 790,00 €, et pour le surplus à compter de l'assignation.une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens
L'assignation a été notifiée à Monsieur le Préfet du Jura par voie électronique, l'accusé de réception étant daté du 28 mai 2025.

La CCAPEX a été informée de la situation d'impayés locatifs par voie électronique avec accusé de réception étant daté du 14 mars 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 septembre 2025 et a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties. 

Suivant acte de commissaire de justice du 02 février 2026, signifié à étude, la société Action Logement Services a fait assigner M. [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Lons-le-Saunier afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

A titre principal,
- Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail.

A titre subsidiaire,
- prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur.
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [F] et Madame [C] [N] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.
- Condamner solidairement Monsieur [J] [F] et Madame [C] [N] à payer à ACTION LOGEMENT SER VICES la somme de 2 860,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2025.
- Fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges.
- Condamner solidairement Monsieur [J] [F] et Madame [C] [N] à payer lesdites indemnités d'occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.
- Débouter Monsieur [J] [F] et Madame [C] [N] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions.

Subsidiairement,
- Condamner Monsieur [W] [T] à restituer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES tout ou partie de la somme de 2 860,00 € qu'elle lui a versée, de façon qu'au total la Société ACTION LOGEMENT SERVICES soit entièrement remboursée,
- En tant que de besoin, condamner Monsieur [W] [T] à relever ACTION LOGEMENT SERVICES indemne de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens,

En tout état de cause,
- Condamner la partie succombante à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC.
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
- Condamner la partie succombante en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 17 mars 2026 la société Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 955 euros. Elle a sollicité la jonction des procédures. 

Mme [C] [N] et M. [J] [F] ont comparu représentés par leur conseil. Ils ont sollicité du tribunal de : 

- prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- juger que l'intégralité des échéances de loyer et des charges ont été payés par Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F] à leur propriétaire outre 4 785 € payés directement à la SAS ACTION LOGEMENT ;
- juger que Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F] ne sont redevables d'aucune somme à l'encontre de la SAS ACTION LOGEMENT ou de leur propriétaire ;
- En conséquence, juger n'y avoir lieu à résolution du bail ;

Subsidiairement,
 
- juger que l'intégralité des échéances de loyer et des charges ont été payés par Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F] à leur propriétaire outre 4 785 € payés directement à la SAS ACTION LOGEMENT ;
- constater que le paiement du loyer courant est repris ;
- limiter la dette de Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F] envers la SAS ACTION LOGEMENT à la somme de 180,50 € correspondant aux frais du commandement de payer ;
- accorder un délai de paiement de 36 mois en faveur de Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F], sans intérêt ;

A titre complémentaire,

- Condamner M. [W] [T] à payer à Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F] 50 € par mois au titre de leur préjudice lié à la présence de rongeurs, depuis décembre 2023 à jusqu'à la solution du problème soit 1 400 € à ce jour ;
- Condamner M. [W] [T] à payer à Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F] 100 € par mois de chauffage, depuis octobre 2024 jusqu'à la solution de la perte de pression de la chaudière, soit 1 200 € à ce jour, 
- Condamner M. [W] [T] à payer à Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F] 200 € par an au titre de la porte d'entrée qui ne ferme pas depuis février 2024 jusqu'à la solution du problème, soit 400 € à ce jour ; 

En tout état de cause

- condamner la SAS ACTION LOGEMENT ou toute autre partie succombante à payer à Maître Sara KINDELBERGER la somme de 800 € au titre de l'article 700 alinéa 2 du Code de procédure civile ;
- condamner la SAS ACTION LOGEMENT ou toute autre partie succombante aux entiers dépens ;

Subsidiairement,
 
- condamner la SAS ACTION LOGEMENT ou toute autre partie succombante à payer à Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner la SAS ACTION LOGEMENT ou toute autre partie succombante aux entiers dépens ;

A l'appui de leurs prétentions, ils soutiennent qu'ils avaient signalé au bailleur la présence de rongeurs, un problème de chaudière et un problème de porte et avaient suspendu le paiement des loyers dans l'attente des réparations. Que le loyer n'a pas été réévalué dans les formes. Ils ajoutent que le propriétaire n'a pas signalé à ACTION LOGEMENT les loyers payés. 

M. [W] [T] comparant en personne, soutient qu'il a voulu faire isoler les combles, mais que les locataires s'y sont opposés. Il reconnait que la porte n'a pas été réparée, mais précise qu'un contrat d'entretien de la chaudière a été signé. Et que l'augmentation du loyer a fait l'objet d'un courrier. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et lecture en a été faite durant celle-ci.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026, prorogé au 9 juillet 2026 puis au 11 aout 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction

Aux termes de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l'espèce, il y a lieu d'ordonner la jonction du dossier référencé RG 26/00058 et du dossier référencé RG 25/00129.

Sur la validité du commandement de payer

Selon les termes de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, applicable dans sa version en vigueur au jour de la délivrance de l'acte, soit au 13 mars 2025 intégrant la réforme du 27 juillet 2023, dispose que :

I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Le commandement de payer doit donc, à peine de nullité, contenir un certain nombre de mentions et notamment, le décompte de la dette, étant précisé que, s'agissant d'une nullité de forme, le défendeur doit rapporter la preuve du grief que l'inobservation de ces mentions lui a causé.

En l'espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 mars 2025, leur impartissant un délai de deux mois pour s'acquitter des sommes réclamées, conformément à la clause résolutoire contenue dans leur contrat de bail. Il est ainsi régulier en la forme.

Sur le fond, pour permettre l'acquisition de la clause résolutoire le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée et être présenté de manière suffisamment explicite et précis sur la nature de sommes appelées et payées et les termes concernés pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées.

A ce titre, il sera rappelé que le commandement de payer n'est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu'elles sont réellement dues, mais que, s'il est délivré pour le paiement d'une somme supérieure à celle due, il n'est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette, c'est à dire à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés. Il en est autrement lorsque l'erreur de montant est d'une importance telle qu'elle n'a pas mis le locataire en mesure de connaître exactement l'ampleur de sa dette à la date du commandement de payer et de procéder à un paiement paralysant les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, Monsieur [J] [F] et Madame [C] [N] considèrent que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul, au motif qu'il ne respecte pas les dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 en ce que le commandement de payer mentionne un décompte faux et un loyer qui ne correspond pas aux sommes réclamées par la VISALE, puisqu'il ne prend pas en compte la somme de 920 euros payée le 30 novembre 2024 au bailleur. 

Que la revalorisation du loyer n'a pas été effectuée par le propriétaire, le loyer est donc de 925 € outre 25 € de provision de charges, or le commandement de payer mentionne, en mars, la somme de 3 790 €, ce qui représente 3 mois à 955 € et un mois à 925 €. 

Que le commandement de payer ne tient pas compte des paiements effectués et se base sur un montant de loyer et charges faux. Or, du fait de la subrogation, la VISALE ne peut pas réclamer aux locataires davantage que ne le pourrait le propriétaire. 

Il sera en premier lieu relevé que le contrat de bail stipule que le loyer est indexé chaque année 
à la date anniversaire du présent contrat sans que le bailleur ait à effectuer quelque notification ou formalité particulière. Que les conditions particulières dudit bail précisent que le montant du loyer est de 925 euros et une provision pour charges de 25 euros. Que l'indice de référence d'indexation est celui du 2ème trimestre, et que le dernier indice publié est 140,59. 

Il pourrait ainsi se déduire de ces mentions que la somme de 3 790 euros correspond à un loyer de 925 euros ainsi que trois loyers de 955 euros tels qu'indexés à compter du mois de novembre 2024, tel que cela ressort du décompte produit par le bailleur. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la quittance subrogative n°3 jointe au commandement de payer précise que la somme réclamée correspond aux loyers et charges indemnisés au titre des mois d'octobre 2024, novembre 2024, janvier 2025 et février 2025. Que ce décompte est compréhensible, mais ne laisse apparaitre que le montant des loyers, sans faire état des charges. 

Par ailleurs, il s'évince des pièces produites par les locataires, que ceux-ci ont versé à la SASU ACTION LOGEMENT le 13 mai 2025, la somme de 4 000 euros. Somme qui apparait sur le décompte produit par la caution à la date du 1er juin 2025, ainsi qu'une somme de 785 euros versée par le locataire le 14 mai 2025. 

Dès lors, et alors qu'il convient de considérer que le commandement de payer est valide, en ce qu'il est compréhensible, et correspond aux sommes dues au 13 mars 2025, celui-ci n'est pas resté infructueux pendant plus de deux mois du fait des paiements susvisés intervenus dans le délai imparti. 

Dès lors, il ne peut être constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies. Il y a lieu de débouter le demandeur de sa demande de ce chef. 

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.
Cette subrogation doit être expresse.
Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l'espèce, une action subrogatoire a été expressément prévue par contrat de cautionnement en date du 06 octobre 2023 et plusieurs quittances subrogatives ont été délivrées, dont l'une en date du 05 février 2026, de sorte que la société Action logement services est recevable à subroger le bailleur dans ses droits envers les locataires. 

Aux termes du paragraphe III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, à peine d'irrecevabilité de la demande.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au Préfet par voie électronique, l'accusé de réception étant daté du 28 mai 2025 soit plus de six semaines avant la date d'audience qui s'est tenue le 19 mai 2026.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l'espèce, la CCAPEX a été informée de la situation d'impayés locatifs par voie électronique avec accusé de réception en date du 14 mars 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation intervenue le 9 mars 2026.

La demande aux fins de résiliation et d'expulsion de la société Action logement services est dès lors recevable.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

Le décompte produit en l'espèce par la société Action Logement Services révèle que la dette locative s'élevait à la somme 1 870 € actualisée au 1er juin 2025, soit au moment de l'assignation. 

Les locataires reconnaissent qu'ils ont payé le loyer jusqu'en octobre 2024, mais qu'à compter de cette date, les problèmes commençant à s'accumuler (fuite de chauffage, fermeture de la porte d'entrée et présence de rongeurs dans les murs, particulièrement bruyants), ils ont décidé de tenter de faire réagir le propriétaire en cessant de payer le loyer. 

Il ressort des pièces produites, que le 30 novembre 2024, Madame [N] et Monsieur [F] ont payé à Monsieur [T] la somme de 920 € par virement. Et qu'un nouveau virement a été effectué le 12 décembre 2024. Qu'ils ont ensuite payé directement à la société Action Logement Services la somme de 4785 €. 

Il ressort du décompte produit par le bailleur que si les loyers ont été irrégulièrement payés de janvier à avril 2025, ils l'ont été auprès de la société Action Logement Services, et ils ont repris ensuite. Et qu'au jour de l'audience l'intégralité des loyers a été payé. 

Ainsi, au vu de la situation actualisée de Madame [N] et Monsieur [F], les manquements ne paraissent pas suffisamment graves pour prononcer la résiliation du bail et la demande sera rejetée.

Par conséquent, il n'y a pas lieu de résilier le bail d'habitation et les demandes en résiliation et expulsion seront rejetées.

Sur l'indexation, revalorisation ou révision du loyer

Madame [N] et Monsieur [F] soutiennent qu'en l'absence de production d'un diagnostic de performance énergétique valide, le bailleur n'est pas fondé à procéder à l'indexation du loyer. 
Il résulte de l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-6 du code de la construction et de l'habitation.

L'article 17-1 de la même loi, dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat, dispose que :

I. Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.

III. La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

Il en résulte qu'en l'absence de diagnostic de performance énergétique valide, la révision du loyer ne peut intervenir car il n'est pas permis de connaître la catégorie du logement.

En l'espèce, il est incontestable que le diagnostic n'a pas été produit aux locataires lors de leur entrée dans les lieux. Et les exigences du texte précité sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 24 août 2022, le bail objet du présent litige a pris effet le 8 octobre 2023, dès lors le loyer ne peut pas être révisé en l'absence d'un diagnostic de performance énergétique valide classant le logement entre les lettres A et E.

Dès lors, le loyer applicable au contrat de bail litigieux ne peut être revalorisé en l'espèce, et doit être fixé à la somme de 925 euros. 

Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort de l'ensemble des éléments susvisés que les sommes versées sont les suivantes : 

- sommes dues d'octobre 2024 à février 2026, avec un loyer mensuel de 925 € et des charges de 25 € : 950 x 17 = 16 150 €

- sommes versées par les locataires au bailleur : 11 390 euros, et à la société Action logement services : 4 785 €, soit un total de 16 175 €. 

- sachant que la société Action logement services a versé au bailleur la somme de 9 520 €. 

Par conséquent, il ressort de ces éléments que les locataires ne sont redevables d'aucune somme, mais que le bailleur a perçu de la société Action logement services indument des sommes. 

En vertu de l'article 1302 alinéa 1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Monsieur [W] [T], bailleur sera par conséquent condamner à restituer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 860,00 € perçue indument. 

Sur la demande en réduction des loyers en raison de l'indécence du logement :

L'article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Aux termes de l'article 1721 du Code civil, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ».

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

L'article 2 du Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques minimales du logement décent :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».

En outre, l'article 3 du Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les éléments de confort et d'équipement minimums que le logement donné à bail doit présenter :

« Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables ».

Par ailleurs, l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que :

« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

[…]

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l'article 6 ».

Le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Il n'est pas nécessaire que les vices rendent l'usage du logement complètement impossible et il suffit qu'ils soient de nature à entraver la jouissance du preneur et à lui causer un trouble véritable.

Lorsque les vices ou défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement ont causé un préjudice au locataire, la sanction à l'égard du bailleur peut consister selon les cas en une diminution du prix, ou une résiliation du bail, ou encore en l'allocation de dommages et intérêts. Le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour y mettre un terme n'empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire.

En l'espèce, les locataires font valoir que le logement mis à leur disposition par le bailleur ne remplissait pas les critères de décence en raison de la présence de rongeurs, la défaillance de la chaudière, la défaillance de la porte d'entrée. 

Sur la présence de rongeurs :

En l'espèce, Madame [N] et Monsieur [F] soutiennent que le logement comporte des rongeurs dans les murs de l'habitation, qui étaient présents avant leur emménagement. 

Ils en justifient par un SMS adressé au bailleur le 12 décembre 2023, mais ne produisent aucun autre élément probatoire, permettant de caractériser les nuisances. 

Dès lors, ils seront déboutés de leur demande de ce chef. 

Sur le dysfonctionnement de la chaudière :

Madame [N] et Monsieur [F] soutiennent qu'ils ont signalé à leur propriétaire une fuite de pression sur la chaudière. Que cette fuite de pression les oblige à remettre régulièrement de l'eau dans le circuit.

Les locataires produisent à l'appui de leur demande, un mail de ECOENERGIE SERVICE 39, mainteneur de la chaudière, adressé au bailleur le 30 septembre 2025, afin de lui signaler l'urgence de faire procéder à des réparations. 

A l'audience le bailleur n'apporte aucune réponse à cette demande. 
Il soutient cependant qu'il a souhaité faire réaliser l'isolation des combles, mais que les locataires n'étaient jamais disponibles pour la réalisation des travaux. Il en justifie par la production d'échanges de SMS. 

Il résulte des éléments du dossier que la défaillance de la chaudière, n'est pas contesté par le bailleur.

Par conséquent, ce dysfonctionnement peut être qualifié comme un trouble de jouissance du bien loué. 

Sur le dysfonctionnement de la porte d'entrée :

Monsieur [F] et Madame [N] soutiennent qu'ils ne peuvent fermer leur porte d'entrée. 

Ils en justifient par la production d'un mail du 27 février 2024 adressé au bailleur. 

A l'audience le bailleur soutient qu'il est intervenu afin de réparer la serrure, le 14 mai 2024. Et qu'il a contacté les locataires afin de faire faire des travaux de réfection mais qu'aucune suite n'a été apportée.

Il s'évince des éléments susvisés, que la porte a dysfonctionné du 27 février 2024 au 14 mai 2024, soit durant 2,5 mois. 

Sur les conséquences de l'indécence du logement :

Aux termes de l'article 1231-1 du même Code : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

Aux termes de l'article 1721 du Code civil, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ».

Par ailleurs, lorsque les vices ou défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement ont causé un préjudice au locataire, la sanction à l'égard du bailleur peut consister selon les cas en une diminution du prix, ou une résiliation du bail, ou encore en l'allocation de dommages et intérêts. Le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour y mettre un terme n'empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire.

Monsieur [F] et Madame [N] s'estiment fondés à solliciter des dommages et intérêts, le logement mis à leur disposition ne remplissant pas les critères de décence, et ce pendant plusieurs mois alors qu'ils sont parents de jeunes enfants. 

Ils réclament les sommes de 1 200 euros au titre du chauffage défaillant et 400 euros au titre du dysfonctionnement de la porte d'entrée. 

En l'espèce, Monsieur [F] et Madame [N] ayant été confrontés à des aléas d'eau chaude et de chauffage pendant 12 mois, et une impossibilité de fermer la porte d'entrée pendant deux mois, il en résulte un préjudice. 

Par conséquent, il sera fait droit à leur demande et il y a lieu de condamner Monsieur [T] à verser à Monsieur [F] et Madame [N] la somme de 1 600 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Sur les mesures de fin de jugement

- Sur les dépens 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SASU Action Logement services partie succombante, sera condamnée aux dépens de la présente instance. 

- Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

La SASU Action Logement services, condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [F] et madame [N] une somme qu'il est équitable de fixer à 800 euros.

- Sur l'exécution provisoire

En application des dispositions de l'articles 514 du code de procédure civile et de l'article 55 du décret N°2019-1333, il sera rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire, s'agissant d'une assignation délivrée après le 1er janvier 2020.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction du dossier référencé RG 26/00058 et du dossier référencé RG 25/00129 sous le numéro RG 25/00129 ;

DEBOUTE la SASU Action Logement services de sa demande tendant à faire constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies sur le fondement du commandement de payer du 13 mars 2025?;

DÉCLARE recevable la demande de la SASU Action logement services subrogeant les droits de Monsieur [W] [T] ;

REJETTE les demandes en résiliation du contrat de bail et expulsion de la SASU Action Logement services ;

DIT que le loyer applicable au contrat de bail litigieux ne peut être revalorisé, et doit être fixé à la somme de 925 euros, en l'absence de production d'un diagnostic de performance énergétique valide classant le logement entre les lettres A et E ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T], bailleur, à reverser à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 860,00 € perçue indument ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à relever la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES indemne de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T], à payer à Mme [C] [N] et M. [J] [F] la somme de 1 600 euros à titre de dommages et intérêts ; 

REJETTE la demande formulée par la SASU Action Logement Services au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE tous les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SASU Action Logement Services à verser à Mme [C] [N] et M. [J] [F] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU Action Logement Services aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à Lons-le-Saunier, le 11 Août 2026,

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Juge

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE LONS LE SAUNIER

JUGEMENT DU 11 AOUT 2026


Mise à disposition du 11 Août 2026
N° RG 25/00129 - N° Portalis DBYK-W-B7J-C2X4
Suivant Assignation - procédure au fond du 26 Mai 2025, déposée le 10 Juin 2025
code affaire : 5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

PARTIES EN CAUSE :

PARTIE DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS et Me Adrien MAIROT de la SCP LETONDOR MAIROT GEERSSEN, avocats postulants au barreau du Jura

C/

PARTIE DEFENDERESSE

Monsieur [J] [F]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [C] [N]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentés par Me Sara KINDELBERGER, avocate au barreau du JURA


Monsieur [W] [T]
né le 13 Janvier 1966 à [Localité 3] (RHONE)
[Adresse 3]
[Localité 4]

Comparant en persone



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Cécile SALVI-POIREL
GREFFIER : Sandrine MAIGNAN

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 Mars 2026 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, en présence de Camille LABOUROT, auditrice de justice , assistée de Estelle DOLARD, Greffier, pour être mise en délibéré au 11 Août 2026, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en premier ressort. 

* * *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
 
Suivant contrat du 8 octobre 2023, Monsieur [W] [T], a donné à bail à Mme [C] [N] et M. [J] [F] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], contre le paiement d'un loyer mensuel de 925 euros et d'une provision sur charges de 25 euros par mois. Le contrat porte mention d'une clause résolutoire applicable en cas d'impayés locatifs.

Par acte du 06 octobre 2023, Monsieur [W] [T] a conclu avec la SASU Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale par lequel la société Action Logement Services s'engage à pallier aux impayés locatifs. Ce contrat lui octroie la possibilité de se subroger dans les droits du bailleur envers les locataires notamment dans le cadre d'une action résolutoire. 

Le 06 mai 2025, la société Action Logement Services a délivré une quittance subrogative au profit de Monsieur [W] [T] pour un montant de 955 euros, portant à 6 655 euros le montant des loyers impayés. 

Par acte du commissaire de justice du 13 mars 2025, la société Action Logement Services agissant dans les droits de Monsieur [W] [T] a fait signifier à Mme [C] [N] et M. [J] [F] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 3 790 euros en principal et visant la clause résolutoire.

Suivant acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, signifié à étude, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [C] [N] et M. [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Lons-le-Saunier afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
le constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,l'expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] , la condamnation solidaire de Mme [C] [N] et M. [J] [F], au paiement à la société Action Logement Services de :la somme de 6 655,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2025 sur la somme de 3 790,00 €, et pour le surplus à compter de l'assignation.une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens
L'assignation a été notifiée à Monsieur le Préfet du Jura par voie électronique, l'accusé de réception étant daté du 28 mai 2025.

La CCAPEX a été informée de la situation d'impayés locatifs par voie électronique avec accusé de réception étant daté du 14 mars 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 septembre 2025 et a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties. 

Suivant acte de commissaire de justice du 02 février 2026, signifié à étude, la société Action Logement Services a fait assigner M. [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Lons-le-Saunier afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

A titre principal,
- Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail.

A titre subsidiaire,
- prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur.
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [F] et Madame [C] [N] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.
- Condamner solidairement Monsieur [J] [F] et Madame [C] [N] à payer à ACTION LOGEMENT SER VICES la somme de 2 860,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2025.
- Fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges.
- Condamner solidairement Monsieur [J] [F] et Madame [C] [N] à payer lesdites indemnités d'occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.
- Débouter Monsieur [J] [F] et Madame [C] [N] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions.

Subsidiairement,
- Condamner Monsieur [W] [T] à restituer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES tout ou partie de la somme de 2 860,00 € qu'elle lui a versée, de façon qu'au total la Société ACTION LOGEMENT SERVICES soit entièrement remboursée,
- En tant que de besoin, condamner Monsieur [W] [T] à relever ACTION LOGEMENT SERVICES indemne de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens,

En tout état de cause,
- Condamner la partie succombante à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC.
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
- Condamner la partie succombante en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 17 mars 2026 la société Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 955 euros. Elle a sollicité la jonction des procédures. 

Mme [C] [N] et M. [J] [F] ont comparu représentés par leur conseil. Ils ont sollicité du tribunal de : 

- prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- juger que l'intégralité des échéances de loyer et des charges ont été payés par Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F] à leur propriétaire outre 4 785 € payés directement à la SAS ACTION LOGEMENT ;
- juger que Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F] ne sont redevables d'aucune somme à l'encontre de la SAS ACTION LOGEMENT ou de leur propriétaire ;
- En conséquence, juger n'y avoir lieu à résolution du bail ;

Subsidiairement,
 
- juger que l'intégralité des échéances de loyer et des charges ont été payés par Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F] à leur propriétaire outre 4 785 € payés directement à la SAS ACTION LOGEMENT ;
- constater que le paiement du loyer courant est repris ;
- limiter la dette de Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F] envers la SAS ACTION LOGEMENT à la somme de 180,50 € correspondant aux frais du commandement de payer ;
- accorder un délai de paiement de 36 mois en faveur de Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F], sans intérêt ;

A titre complémentaire,

- Condamner M. [W] [T] à payer à Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F] 50 € par mois au titre de leur préjudice lié à la présence de rongeurs, depuis décembre 2023 à jusqu'à la solution du problème soit 1 400 € à ce jour ;
- Condamner M. [W] [T] à payer à Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F] 100 € par mois de chauffage, depuis octobre 2024 jusqu'à la solution de la perte de pression de la chaudière, soit 1 200 € à ce jour, 
- Condamner M. [W] [T] à payer à Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F] 200 € par an au titre de la porte d'entrée qui ne ferme pas depuis février 2024 jusqu'à la solution du problème, soit 400 € à ce jour ; 

En tout état de cause

- condamner la SAS ACTION LOGEMENT ou toute autre partie succombante à payer à Maître Sara KINDELBERGER la somme de 800 € au titre de l'article 700 alinéa 2 du Code de procédure civile ;
- condamner la SAS ACTION LOGEMENT ou toute autre partie succombante aux entiers dépens ;

Subsidiairement,
 
- condamner la SAS ACTION LOGEMENT ou toute autre partie succombante à payer à Madame [C] [N] et Monsieur [J] [F] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner la SAS ACTION LOGEMENT ou toute autre partie succombante aux entiers dépens ;

A l'appui de leurs prétentions, ils soutiennent qu'ils avaient signalé au bailleur la présence de rongeurs, un problème de chaudière et un problème de porte et avaient suspendu le paiement des loyers dans l'attente des réparations. Que le loyer n'a pas été réévalué dans les formes. Ils ajoutent que le propriétaire n'a pas signalé à ACTION LOGEMENT les loyers payés. 

M. [W] [T] comparant en personne, soutient qu'il a voulu faire isoler les combles, mais que les locataires s'y sont opposés. Il reconnait que la porte n'a pas été réparée, mais précise qu'un contrat d'entretien de la chaudière a été signé. Et que l'augmentation du loyer a fait l'objet d'un courrier. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et lecture en a été faite durant celle-ci.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026, prorogé au 9 juillet 2026 puis au 11 aout 2026.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction

Aux termes de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l'espèce, il y a lieu d'ordonner la jonction du dossier référencé RG 26/00058 et du dossier référencé RG 25/00129.

Sur la validité du commandement de payer

Selon les termes de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, applicable dans sa version en vigueur au jour de la délivrance de l'acte, soit au 13 mars 2025 intégrant la réforme du 27 juillet 2023, dispose que :

I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Le commandement de payer doit donc, à peine de nullité, contenir un certain nombre de mentions et notamment, le décompte de la dette, étant précisé que, s'agissant d'une nullité de forme, le défendeur doit rapporter la preuve du grief que l'inobservation de ces mentions lui a causé.

En l'espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 mars 2025, leur impartissant un délai de deux mois pour s'acquitter des sommes réclamées, conformément à la clause résolutoire contenue dans leur contrat de bail. Il est ainsi régulier en la forme.

Sur le fond, pour permettre l'acquisition de la clause résolutoire le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée et être présenté de manière suffisamment explicite et précis sur la nature de sommes appelées et payées et les termes concernés pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées.

A ce titre, il sera rappelé que le commandement de payer n'est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu'elles sont réellement dues, mais que, s'il est délivré pour le paiement d'une somme supérieure à celle due, il n'est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette, c'est à dire à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés. Il en est autrement lorsque l'erreur de montant est d'une importance telle qu'elle n'a pas mis le locataire en mesure de connaître exactement l'ampleur de sa dette à la date du commandement de payer et de procéder à un paiement paralysant les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, Monsieur [J] [F] et Madame [C] [N] considèrent que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul, au motif qu'il ne respecte pas les dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 en ce que le commandement de payer mentionne un décompte faux et un loyer qui ne correspond pas aux sommes réclamées par la VISALE, puisqu'il ne prend pas en compte la somme de 920 euros payée le 30 novembre 2024 au bailleur. 

Que la revalorisation du loyer n'a pas été effectuée par le propriétaire, le loyer est donc de 925 € outre 25 € de provision de charges, or le commandement de payer mentionne, en mars, la somme de 3 790 €, ce qui représente 3 mois à 955 € et un mois à 925 €. 

Que le commandement de payer ne tient pas compte des paiements effectués et se base sur un montant de loyer et charges faux. Or, du fait de la subrogation, la VISALE ne peut pas réclamer aux locataires davantage que ne le pourrait le propriétaire. 

Il sera en premier lieu relevé que le contrat de bail stipule que le loyer est indexé chaque année 
à la date anniversaire du présent contrat sans que le bailleur ait à effectuer quelque notification ou formalité particulière. Que les conditions particulières dudit bail précisent que le montant du loyer est de 925 euros et une provision pour charges de 25 euros. Que l'indice de référence d'indexation est celui du 2ème trimestre, et que le dernier indice publié est 140,59. 

Il pourrait ainsi se déduire de ces mentions que la somme de 3 790 euros correspond à un loyer de 925 euros ainsi que trois loyers de 955 euros tels qu'indexés à compter du mois de novembre 2024, tel que cela ressort du décompte produit par le bailleur. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la quittance subrogative n°3 jointe au commandement de payer précise que la somme réclamée correspond aux loyers et charges indemnisés au titre des mois d'octobre 2024, novembre 2024, janvier 2025 et février 2025. Que ce décompte est compréhensible, mais ne laisse apparaitre que le montant des loyers, sans faire état des charges. 

Par ailleurs, il s'évince des pièces produites par les locataires, que ceux-ci ont versé à la SASU ACTION LOGEMENT le 13 mai 2025, la somme de 4 000 euros. Somme qui apparait sur le décompte produit par la caution à la date du 1er juin 2025, ainsi qu'une somme de 785 euros versée par le locataire le 14 mai 2025. 

Dès lors, et alors qu'il convient de considérer que le commandement de payer est valide, en ce qu'il est compréhensible, et correspond aux sommes dues au 13 mars 2025, celui-ci n'est pas resté infructueux pendant plus de deux mois du fait des paiements susvisés intervenus dans le délai imparti. 

Dès lors, il ne peut être constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies. Il y a lieu de débouter le demandeur de sa demande de ce chef. 

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.
Cette subrogation doit être expresse.
Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l'espèce, une action subrogatoire a été expressément prévue par contrat de cautionnement en date du 06 octobre 2023 et plusieurs quittances subrogatives ont été délivrées, dont l'une en date du 05 février 2026, de sorte que la société Action logement services est recevable à subroger le bailleur dans ses droits envers les locataires. 

Aux termes du paragraphe III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, à peine d'irrecevabilité de la demande.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au Préfet par voie électronique, l'accusé de réception étant daté du 28 mai 2025 soit plus de six semaines avant la date d'audience qui s'est tenue le 19 mai 2026.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l'espèce, la CCAPEX a été informée de la situation d'impayés locatifs par voie électronique avec accusé de réception en date du 14 mars 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation intervenue le 9 mars 2026.

La demande aux fins de résiliation et d'expulsion de la société Action logement services est dès lors recevable.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

Le décompte produit en l'espèce par la société Action Logement Services révèle que la dette locative s'élevait à la somme 1 870 € actualisée au 1er juin 2025, soit au moment de l'assignation. 

Les locataires reconnaissent qu'ils ont payé le loyer jusqu'en octobre 2024, mais qu'à compter de cette date, les problèmes commençant à s'accumuler (fuite de chauffage, fermeture de la porte d'entrée et présence de rongeurs dans les murs, particulièrement bruyants), ils ont décidé de tenter de faire réagir le propriétaire en cessant de payer le loyer. 

Il ressort des pièces produites, que le 30 novembre 2024, Madame [N] et Monsieur [F] ont payé à Monsieur [T] la somme de 920 € par virement. Et qu'un nouveau virement a été effectué le 12 décembre 2024. Qu'ils ont ensuite payé directement à la société Action Logement Services la somme de 4785 €. 

Il ressort du décompte produit par le bailleur que si les loyers ont été irrégulièrement payés de janvier à avril 2025, ils l'ont été auprès de la société Action Logement Services, et ils ont repris ensuite. Et qu'au jour de l'audience l'intégralité des loyers a été payé. 

Ainsi, au vu de la situation actualisée de Madame [N] et Monsieur [F], les manquements ne paraissent pas suffisamment graves pour prononcer la résiliation du bail et la demande sera rejetée.

Par conséquent, il n'y a pas lieu de résilier le bail d'habitation et les demandes en résiliation et expulsion seront rejetées.

Sur l'indexation, revalorisation ou révision du loyer

Madame [N] et Monsieur [F] soutiennent qu'en l'absence de production d'un diagnostic de performance énergétique valide, le bailleur n'est pas fondé à procéder à l'indexation du loyer. 
Il résulte de l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-6 du code de la construction et de l'habitation.

L'article 17-1 de la même loi, dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat, dispose que :

I. Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.

III. La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

Il en résulte qu'en l'absence de diagnostic de performance énergétique valide, la révision du loyer ne peut intervenir car il n'est pas permis de connaître la catégorie du logement.

En l'espèce, il est incontestable que le diagnostic n'a pas été produit aux locataires lors de leur entrée dans les lieux. Et les exigences du texte précité sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 24 août 2022, le bail objet du présent litige a pris effet le 8 octobre 2023, dès lors le loyer ne peut pas être révisé en l'absence d'un diagnostic de performance énergétique valide classant le logement entre les lettres A et E.

Dès lors, le loyer applicable au contrat de bail litigieux ne peut être revalorisé en l'espèce, et doit être fixé à la somme de 925 euros. 

Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort de l'ensemble des éléments susvisés que les sommes versées sont les suivantes : 

- sommes dues d'octobre 2024 à février 2026, avec un loyer mensuel de 925 € et des charges de 25 € : 950 x 17 = 16 150 €

- sommes versées par les locataires au bailleur : 11 390 euros, et à la société Action logement services : 4 785 €, soit un total de 16 175 €. 

- sachant que la société Action logement services a versé au bailleur la somme de 9 520 €. 

Par conséquent, il ressort de ces éléments que les locataires ne sont redevables d'aucune somme, mais que le bailleur a perçu de la société Action logement services indument des sommes. 

En vertu de l'article 1302 alinéa 1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Monsieur [W] [T], bailleur sera par conséquent condamner à restituer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 860,00 € perçue indument. 

Sur la demande en réduction des loyers en raison de l'indécence du logement :

L'article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Aux termes de l'article 1721 du Code civil, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ».

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

L'article 2 du Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques minimales du logement décent :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».

En outre, l'article 3 du Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les éléments de confort et d'équipement minimums que le logement donné à bail doit présenter :

« Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables ».

Par ailleurs, l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que :

« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

[…]

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l'article 6 ».

Le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Il n'est pas nécessaire que les vices rendent l'usage du logement complètement impossible et il suffit qu'ils soient de nature à entraver la jouissance du preneur et à lui causer un trouble véritable.

Lorsque les vices ou défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement ont causé un préjudice au locataire, la sanction à l'égard du bailleur peut consister selon les cas en une diminution du prix, ou une résiliation du bail, ou encore en l'allocation de dommages et intérêts. Le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour y mettre un terme n'empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire.

En l'espèce, les locataires font valoir que le logement mis à leur disposition par le bailleur ne remplissait pas les critères de décence en raison de la présence de rongeurs, la défaillance de la chaudière, la défaillance de la porte d'entrée. 

Sur la présence de rongeurs :

En l'espèce, Madame [N] et Monsieur [F] soutiennent que le logement comporte des rongeurs dans les murs de l'habitation, qui étaient présents avant leur emménagement. 

Ils en justifient par un SMS adressé au bailleur le 12 décembre 2023, mais ne produisent aucun autre élément probatoire, permettant de caractériser les nuisances. 

Dès lors, ils seront déboutés de leur demande de ce chef. 

Sur le dysfonctionnement de la chaudière :

Madame [N] et Monsieur [F] soutiennent qu'ils ont signalé à leur propriétaire une fuite de pression sur la chaudière. Que cette fuite de pression les oblige à remettre régulièrement de l'eau dans le circuit.

Les locataires produisent à l'appui de leur demande, un mail de ECOENERGIE SERVICE 39, mainteneur de la chaudière, adressé au bailleur le 30 septembre 2025, afin de lui signaler l'urgence de faire procéder à des réparations. 

A l'audience le bailleur n'apporte aucune réponse à cette demande. 
Il soutient cependant qu'il a souhaité faire réaliser l'isolation des combles, mais que les locataires n'étaient jamais disponibles pour la réalisation des travaux. Il en justifie par la production d'échanges de SMS. 

Il résulte des éléments du dossier que la défaillance de la chaudière, n'est pas contesté par le bailleur.

Par conséquent, ce dysfonctionnement peut être qualifié comme un trouble de jouissance du bien loué. 

Sur le dysfonctionnement de la porte d'entrée :

Monsieur [F] et Madame [N] soutiennent qu'ils ne peuvent fermer leur porte d'entrée. 

Ils en justifient par la production d'un mail du 27 février 2024 adressé au bailleur. 

A l'audience le bailleur soutient qu'il est intervenu afin de réparer la serrure, le 14 mai 2024. Et qu'il a contacté les locataires afin de faire faire des travaux de réfection mais qu'aucune suite n'a été apportée.

Il s'évince des éléments susvisés, que la porte a dysfonctionné du 27 février 2024 au 14 mai 2024, soit durant 2,5 mois. 

Sur les conséquences de l'indécence du logement :

Aux termes de l'article 1231-1 du même Code : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

Aux termes de l'article 1721 du Code civil, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ».

Par ailleurs, lorsque les vices ou défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement ont causé un préjudice au locataire, la sanction à l'égard du bailleur peut consister selon les cas en une diminution du prix, ou une résiliation du bail, ou encore en l'allocation de dommages et intérêts. Le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour y mettre un terme n'empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire.

Monsieur [F] et Madame [N] s'estiment fondés à solliciter des dommages et intérêts, le logement mis à leur disposition ne remplissant pas les critères de décence, et ce pendant plusieurs mois alors qu'ils sont parents de jeunes enfants. 

Ils réclament les sommes de 1 200 euros au titre du chauffage défaillant et 400 euros au titre du dysfonctionnement de la porte d'entrée. 

En l'espèce, Monsieur [F] et Madame [N] ayant été confrontés à des aléas d'eau chaude et de chauffage pendant 12 mois, et une impossibilité de fermer la porte d'entrée pendant deux mois, il en résulte un préjudice. 

Par conséquent, il sera fait droit à leur demande et il y a lieu de condamner Monsieur [T] à verser à Monsieur [F] et Madame [N] la somme de 1 600 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Sur les mesures de fin de jugement

- Sur les dépens 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SASU Action Logement services partie succombante, sera condamnée aux dépens de la présente instance. 

- Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

La SASU Action Logement services, condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [F] et madame [N] une somme qu'il est équitable de fixer à 800 euros.

- Sur l'exécution provisoire

En application des dispositions de l'articles 514 du code de procédure civile et de l'article 55 du décret N°2019-1333, il sera rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire, s'agissant d'une assignation délivrée après le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction du dossier référencé RG 26/00058 et du dossier référencé RG 25/00129 sous le numéro RG 25/00129 ;

DEBOUTE la SASU Action Logement services de sa demande tendant à faire constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies sur le fondement du commandement de payer du 13 mars 2025?;

DÉCLARE recevable la demande de la SASU Action logement services subrogeant les droits de Monsieur [W] [T] ;

REJETTE les demandes en résiliation du contrat de bail et expulsion de la SASU Action Logement services ;

DIT que le loyer applicable au contrat de bail litigieux ne peut être revalorisé, et doit être fixé à la somme de 925 euros, en l'absence de production d'un diagnostic de performance énergétique valide classant le logement entre les lettres A et E ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T], bailleur, à reverser à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 860,00 € perçue indument ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à relever la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES indemne de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T], à payer à Mme [C] [N] et M. [J] [F] la somme de 1 600 euros à titre de dommages et intérêts ; 

REJETTE la demande formulée par la SASU Action Logement Services au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE tous les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SASU Action Logement Services à verser à Mme [C] [N] et M. [J] [F] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU Action Logement Services aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à Lons-le-Saunier, le 11 Août 2026,

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1346-1, code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation R111-1, code de la construction et de l'habitation 1231-1, code de la construction et de l'habitation L126-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 3 février 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 24/53362

  en commun : code de la construction et de l'habitation L126-6

• 20 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 24/09796

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• 23 janvier 2025 · Tribunal judiciaire d'Alençon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00383

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1, code de la construction et de l'habitation 1231-1

• 4 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/03646

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• 4 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/03386

  en commun : code de la construction et de l'habitation 1231-1

• 4 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/03635

  en commun : code de la construction et de l'habitation 1231-1

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Pontoise · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00448

  en commun : code de la construction et de l'habitation 1231-1

• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00904

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation R111-1

Mise à jour de la source le 2026-08-11T18:31:29.369Z.