Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 3 février 2025, n° 24/53362

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 34]


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N° RG 24/53362 
 RG 24/55814
- N° Portalis 352J-W-B7I-C4XPI

N°: 11

Assignation du :
02 Mai 2024
12 Août 2024




EXPERTISE[1]

[1] 4+1 expert
Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE REFERE 
rendue le 03 février 2025



par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté e de Pascale GARAVEL, Greffier.
RG 24/53362 

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 8] représenté à toutes fins par son Syndic en exercice, la société Chartier & Cie, société par actions simplifiée 
dont le siège social est [Adresse 23] 
[Localité 27]

représenté par Maître Nicolas SIDIER de la SELAS PECHENARD & Associés, avocats au barreau de PARIS - #R0047

DEFENDERESSE

La société S.A.S. IMMONA
[Adresse 17]
[Localité 28]

représentée par Me Marion CREQUAT-KATZ, avocat au barreau de PARIS - #C0772



INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [N], [L] [T]
[Adresse 6]
[Localité 26]

représenté par Maître Olivia AMBAULT-SCHLEICHER de la SCP VELIOT FENET-GARDE AMBAULT, avocats au barreau de PARIS - #P0222

RG24/55814

DEMANDERESSE à l’ASSIGNATION en INTERVENTION FORCEE

La S.A.S. IMMONA
[Adresse 17]
[Localité 28]

représentée par Me Marion CREQUAT, avocat au barreau de PARIS - #C0772

DEFENDERESSE à l’ASSIGNATION en INTERVENTION FORCEE

La S.A.S. BRASSERIE DES PRES
[Adresse 22]
[Localité 25]

représentée par Me Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS - #E0960, avocat postulant et par Me Philippe ELKAIM, avocat au barreau de TOULOUSE, [Adresse 16], avocat plaidant 


DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier


FAITS ET PROCÉDURE

L'immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 37] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le mur pignon de cet immeuble est mitoyen de l'immeuble situé [Adresse 21].

La société Immona est propriétaire de l'immeuble du [Adresse 21] depuis le 6 mars 1972. Celui-ci est occupé par la société La Brasserie des Près qui y exploite une brasserie sous l'enseigne " Brasserie des Près ".
 
En septembre 2023, le syndic de l'immeuble du130[Adresse 1] à [Localité 37] s'est rapproché de la société La Brasserie des Près au sujet de nuisances, notamment olfactives, générées par son exploitation.

Le syndic de l'immeuble [Adresse 12] a saisi l'architecte de l'immeuble, Monsieur [P] [Y], architecte DPLG et architecte du patrimoine, aux fins de contrôle. 

Un différend est apparu entre les parties au sujet du tubage du conduit d'extraction d'air de la cuisine de la brasserie et de la conformité à la réglementation en vigueur de cette installation.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 2 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] à Paris 6éme, représenté par son syndic en exercice, la société Chartier & Cie a assigné la société Immona en référé à l'audience du 29 juillet 2024 à 13h30 devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins, à titre principal, de lui voir ordonner de :

- réaliser dans les plus brefs délais les travaux de retrait du " second conduit maçonné en briques creuses " visé par Monsieur [P] [Y], architecte DPLG et architecte du patrimoine, dans son rapport du 30 octobre 2023, sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard à compter du jour du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfaite exécution, 

- en sa qualité de propriétaire de l'immeuble du [Adresse 20], utiliser tous les droits dont elle dispose en propre afin de faire cesser les nuisances olfactives générées par l'activité de la société Nouvelle Garde au sein dudit immeuble, au préjudice de la copropriété et des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 37],

- de justifier des diligences entreprises en ce sens dans un délai de dix jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard à compter du lendemain de l'expiration de ce délai, jusqu'à parfaite exécution.

Cette affaire a été renregistrée au rôle sous le numéro RG 24/53362.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 12 août 2024, la société Immona a assigné la société Brasserie des Prés en référé à l'audience du 23 septembre 2024 à 13h30 devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins, à titre principal, de lui voir ordonner de:

- communiquer dans les dix jours du prononcé de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, les pièces suivantes :
- l'intégralité des marchés, devis, factures, comptes-rendus d'exécution des travaux effectués par l'entreprise Tournois chargée de l'installation des gaines de la société Brasserie des Prés,
- idem, concernant les études réalisées par le bureau d'étude fluide, la société Réflexion Ingénierie ou tout autre bureau d'étude qu'a pu consulter la société Brasserie Des Prés, ainsi que tout justificatif de transmission au syndic ou à l'avocat du syndic,
- justifier du programme de travaux qui sera effectué pour remédier aux nuisances invoquées par le syndicat des copropriétaires et le planning d'exécution.
- effectuer l'intégralité des travaux nécessaires afin de faire cesser les nuisances olfactives qui seraient générées par son activité.

Cette affaire a été renregistrée au rôle sous le numéro RG 24/55814.

A l'audience du 23 septembre 2024, la jonction a été prononcée entre l'instance RG 24/53362 et l'instance RG 24/55814, l'instance se poursuivant sous le numéro unique RG 24/53362. 

L'affaire a été renvoyée à l'audience du 6 janvier 2025.

Aux termes de ses conclusions n°1 notifiées par voie électronique 19 décembre 2024, régularisées et soutenues oralement par son conseil à l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 37] demande au juge des référés de :

"Vu les articles 145, 491, 695 à 700, 750-1 et 834 et 835 du code de procédure civile ; 
Vu les articles 544, 1240 et 1241 du code civil ; 
Vu les articles L. 131-1 et R. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 
Vu la jurisprudence constante ; 
Vu les pièces versées aux débats ; 

JUGER recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 36] en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

RECEVOIR Monsieur [N] [T] en son intervention volontaire ; 

ORDONNER la jonction de la présente procédure avec la procédure engagée par la société Immona à l'encontre de la société Brasserie des Près devant cette même juridiction ; 

En conséquence, 

ORDONNER à la société Immona de réaliser dans les plus brefs délais les travaux de retrait du " second conduit maçonné en briques creuses " visé par Monsieur [P] [Y], architecte DPLG et architecte du patrimoine, dans son rapport du 30 octobre 2023, sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard à compter du jour du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfaite exécution ; 
 
ORDONNER à la société Immona, en sa qualité de propriétaire de l'immeuble du [Adresse 20], d'utiliser tous les droits dont elle dispose en propre afin de faire cesser les nuisances olfactives générées par l'activité de la société Brasserie des Près au sein dudit immeuble, au préjudice de la copropriété et des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 36] ; 
 
ORDONNER à la société Immona de justifier des diligences entreprises en ce sens dans un délai de dix jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard à compter du lendemain de l'expiration de ce délai, jusqu'à parfaite exécution ; 
 
SE RÉSERVER le pouvoir de liquider les astreintes prononcées ; 


DÉBOUTER les sociétés Immona et Brasserie des Près et Monsieur [N] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

En outre, 

ORDONNER une mesure d'expertise ; 

DÉSIGNER pour y procéder tel expert judiciaire qu'il plaira au juge des référés, et qui pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix, avec pour missions de : 
1. Se faire communiquer par les parties toutes pièces et documents qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission ; 
2. Convoquer les parties ; 
3. Se rendre sur place au [Adresse 12] à [Localité 36] ; 
4. Visiter et examiner les lieux, prendre connaissance des installations litigieuses et : 
a. Décrire l'installation du " second conduit " maçonné en briques reuses accolé au mur pignon de l'immeuble du [Adresse 12] ; 
b. Décrire l'installation du conduit d'extraction d'air afférent aux locaux occupés par la société Brasserie des Près, ; 
5. Déterminer la nature et l'étendue des désordres et des non-conformités allégué(e)s 
affectant ces installations ; 
6. Déterminer l'origine et les causes des désordres et des non-conformités allégué(e)s affectant ces installations ; 
7. En cas d'urgence reconnue par l'expert, l'autoriser à ordonner la réalisation de tous travaux indispensables et ce, avant le dépôt du rapport ; 
8. Entendre tous sachants et les parties; 
9. Donner son avis sur les travaux nécessaires à la suppression des causes des désordres, à la mise en conformité des installations, les évaluer à l'aide de devis ; 
10. Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues ; 
11. Évaluer, s'il y a lieu, tous les préjudices subis, y compris le trouble de jouissance ; 
12. Faire toutes remarques utiles ; 

JUGER que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original et une copie de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris dans les six mois de sa désignation ; 

FIXER la somme qui devra être consignée à la régie d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert et dire à quelle partie elle incombe ; 








En tout état de cause, 

CONDAMNER tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 36] la somme de 5.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions des articles 695 à 699 du même code".


Aux termes de ses conclusions 2 aux fins d'irrecevabilité et subsidiairement en réponse notifiées par voie électronique 3 janvier 2025, régularisées et soutenues oralement par son conseil à l'audience, la société Immona demande au juge des référés de :

" Vu les articles 750-1 du code de procédure civile, 834 du code de procédure civile, 
Vu l'article 1103 du code civil, 
Vu les pièces versées aux débats, 
Vu l'assignation en référé à la requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à Paris 6ème , représentée par son syndic, la société CHARTIER & COMPAGNIE signifiée à la société Immona par exploit de la SCP LPF Associés, commissaires de justice à Paris, le 2 mai 2024, enrôlée sous le numéro RG 24/53361, 
Vu l'assignation en intervention forcée délivrée à la requête de la société Immona à la société Brasserie des Prés le 12 août 2024, enrôlée sous le numéro RG 24/55814, 
Vu les dispositions des articles 325 et 333 du code de procédure civile, 
Vu la jonction des procédures RG 24/53362 et 24/55814 sous le numéro unique RG : 24/53362 intervenue le 23 septembre 2024, 
Vu les articles 750-1 du code de procédure civile et 834 du code de procédure civile, 

DECLARER IRRECEVABLE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et Monsieur [N] [T] en toutes leurs demandes, fins et conclusions et subsidiairement DIRE qu'en raison de contestation sérieuse au visa de l'article 834 du code de procédure civile, n'y avoir lieu à référé, 

Très subsidiairement, 

Vu les dispositions du contrat de renouvellement de bail signé le 28 décembre 2022 entre la société Immona et la société Brasserie des Prés et l'autorisation de travaux sous conditions déterminantes, également consentie par la société Immona à la société Brasserie des Prés en date du 28 décembre 2022, 

DECLARER RECEVABLES et FONDEES les demandes de la société Immona à l'égard de la société Brasserie des Prés , 

ORDONNER à la société Brasserie des Prés , en sa qualité de locataire de la société Immona, des locaux situés [Adresse 18] de communiquer dans les dix jours du prononcé de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, les pièces suivantes : 


- l'intégralité des marchés, devis, factures, comptes-rendus d'exécution des travaux effectués par l'entreprise TOURNOIS chargée de l'installation des gaines de la société Brasserie des Prés , 
- idem, concernant les études réalisées par le bureau d'étude fluide, la société REFLEXION INGENIERIE ou tout autre bureau d'étude qu'a pu consulter la société Brasserie des Prés , ainsi que tout justificatif de transmission au syndic ou à l'avocat du syndic, 
- justifier du programme de travaux qui sera effectué pour remédier aux nuisances invoquées par le syndicat des copropriétaires et le planning d'exécution. 

SE RESERVER le pouvoir de liquider l'astreinte prononcée, 

ORDONNER à la société Brasserie des Prés , en sa qualité de locataire de la société Immona, des locaux situés [Adresse 18] d'effectuer l'intégralité des travaux nécessaires afin de faire cesser les nuisances olfactives qui seraient générées par son activité. 

Vu les demandes effectuées amiablement début mars 2024, 
Vu les mises en demeure adressées par mail du 5 juillet 2024 et par lettre recommandée AR du 9 juillet 2024 à la société Brasserie des Prés par la société Immona de faire le nécessaire pour remédier aux désordres olfactifs allégués par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] en vertu du bail et de l'autorisation de travaux précitée, 
Vu les courriers adressés officiellement aux avocats de la société Brasserie des Prés et du syndicat des copropriétaires en vue d'organiser une réunion entre les trois architectes, tous droits et moyens des parties réservés pour le 25 juillet 2024 à 10h30 sur place, afin de trouver une solution amiable, 

DIRE ET JUGER que la demande en garantie à la requête de la société Immona contre la société Brasserie des Prés est recevable et fondée, 

DIRE ET JUGER que la société Brasserie des Prés devra garantir la société Immona de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle, 

DECLARER la société Immona recevable en sa demande de mise en cause de la société Brasserie des Prés afin de lui rendre commune la décision à intervenir aux termes de l'instance formée devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris engagée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] contre la société Immona, suivant l'assignation introductive d'instance signifiée le 2 mai 2024, dénoncée en tête des présentes et enregistrée sous le numéro RG 24/53362, 

Concernant les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à l'égard de la société Immona : 







- Concernant la demande de voir ordonner à la société Immona de réaliser dans les plus brefs délai les travaux de retrait du " second conduit maçonné en briques creuses " visé par Monsieur [P] [Y], architecte DPLG et architecte du patrimoine dans son rapport du 30 octobre 2023, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du jour du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfaite exécut on, 

DIRE ET JUGER irrecevable et mal fondée une telle demande se heurtant à une contestation sérieuse au visa de l'article 834 du code de procédure civile puisque, selon rapport de Monsieur [H] [B], architecte de la société Immona en date du 6 mai 2024, la propriété dudit conduit maçonné en mauvais état n'est pas définie. Il y a donc une difficulté sérieuse qui ne saurait être jugée en référé, 

En conséquence, une telle demande ne saurait être jugée en référé, 

- Concernant la demande du syndicat des copropriétaires d'ordonner à la société Immona, en sa qualité de propriétaire de l'immeuble du [Adresse 18], d'utiliser tous les droits dont elle dispose en propre afi n de faire cesser les nuisances olfactives générées par l'activité de la société Nouvelle Garde au sein dudit immeuble, au préjudice de la copropriété et des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 35] et d'ordonner à la société Immona de justifier des diligences entreprises en ce sens dans un délai de dix jours à compter du prononcé de la décision à intervenir sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du lendemain de l'expiration de ce délai, jusqu'à parfaite exécution, 

La société Immona justifie que ces démarches ont été effectuées , tous droits et moyens des parties réservés, et qu'elle justifie par les pièces versées aux débats avoir, en sa qualité de propriétaire, mis en demeure sa locataire, la société Brasserie des Prés , de faire le nécessaire pour faire cesser toutes les nuisances olfacti ves qui seraient générées par son activité et au cas où elle en serait responsable, la société Immona justifiant de l'intégralité de ses diligences, 
 
En conséquence, il n'y a pas lieu à référé, alors et surtout que s'agissant d'allégations de troubles de voisinages aucune demande amiable n'avait été effectuée auprès de la société Immona précédemment, 

En conséquence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à [Localité 37] sera déclaré irrecevable et subsidiairement mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

De même, DECLARER IRRECEVABLE et subsidiairement mal fondée la société Brasserie des Prés , en toutes ses demandes, fins et conclusions, 

DECLARER IRRECEVABLE et subsidiairement mal fondé Monsieur [N] [T], en toutes ses demandes, fins et conclusions à l'égard de la société Immona, l'en débouter, 

DIRE ET JUGER qu'au visa de l'article 750-1 du code de procédure civile, sa demande est irrecevable, 

DIRE ET JUGER au surplus, subsidiairement, qu'il existe une contestation sérieuse résultant, notamment, de ce que Monsieur [T] évoque notamment le fait que le mur de l'immeuble du [Adresse 6] ne soit pas étanche, 
 
- Concernant la demande d'expertise formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], 

la société Immona S'EN RAPPORTE mais demande que la mission de l'expert soit étendue à la recherche de la propriété du second conduit et que l'expert puisse s'adjoindre tout sapiteur, dont géomètre expert, aux fins d'une telle détermination de propriété et de ses conséquences, 

DIRE n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la société Immona ayant fait le nécessaire et au cas où demande de désignati on d'un expert judiciaire serait effectuée par l'une ou l'autre des parties, dire et juger que la charge des frais de l'expertise, en ce la provision incombera au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ou à la société Brasserie des Prés , ou à Monsieur [N] [T], 

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la société Brasserie des Prés , Monsieur [N] [T], de toutes demandes, fins et conclusions à l'égard de la société Immona, 

RESERVER les dépens. 

CONDAMNER la société Brasserie des Prés à payer à la société Immona une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamner aux entiers dépens. "


Aux termes de ses conclusions en intervention volontaire notifiées par voie électronique 6 janvier 2025, régularisées et soutenues oralement par son conseil à l'audience, Monsieur [N], [L] [T] demande au juge des référés de :

" DEBOUTER Immona ,la Brasserie des Prés ,le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de l'ensemble de leurs moyens fins et conclusions 

Vu les articles 325 et 835 du code de procédure civile, 

JUGER RECEVABLE l'intervention volontaire de Monsieur [T] 

Y faisant droit, 

CONDAMNER la Société Immona à faire réaliser, dans les plus brefs délais, les travaux préconisés par Monsieur [Y] destinés à faire cesser toutes les nuisances olfactives. 






ORDONNER à la Société Immona en sa qualité de propriétaire de l'immeuble du [Adresse 19], d'utiliser tous les droits dont elle dispose en propre afin de faire cesser les nuisances olfactives générées par l'activité de la brasserie des Pres au sein dudit immeuble au préjudice de Monsieur [N] [T], copropriétaire de l'immeuble sis [Adresse 10]. 

ORDONNER à la Société Immona de justifier des diligences entreprises en ce sens dans un délai de dix jours à compter du prononcé de la décision à intervenir sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du lendemain de l'expiration de ce délai jusqu'à parfait exécution. 

SE RESERVER le pouvoir de liquider l'astreinte prononcée. 

CONDAMNER, à titre provisionnel, la Société Immona à payer à Monsieur [N] [T] une somme de 38.400 € à valoir sur son préjudice. 

DONNER ACTE à Monsieur [T] de ses protestations et réserves d'usage 

COMPLETER la mission par l'examen des préjudices subis pat Monsieur [T] 

DIRE si les désordres en provenance du conduit d'extraction portent atteinte à l'habitabilité des lieux . 

En tout état de cause

CONDAMNER la Société Immona à payer à Monsieur [N] [T] une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens. 

CONDAMNER Immona aux entiers dépens ". 

Aux termes de ses conclusions en en défense, régularisées et soutenues oralement par son conseil à l'audience, la société Brasserie des Prés demande au juge des référés de :

" Vu l'article 145 du code de procédure civile, 
Vu les articles 834 et 835 al 2 du code de procédure civile 

DONNER ACTE à la société BRASSERIE DE PRES de ses protestations et réserves sur la demande d'expertise formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]

ORDONNER que la mission soit complétée de la façon suivant :

" DÉSIGNER pour y procéder tel expert judiciaire qu'il plaira au Juge des référés, et qui pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix, avec pour missions de :
- - Se faire communiquer par les parties toutes pièces et documents qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission;
- - Convoquer les parties ;
- - Se rendre sur place au [Adresse 12] à [Localité 34] be ; 
 - Visiter et examiner les lieux, prendre connaissance des installations litigieuses et :
- Décrire l'installation du " second conduit " maçonné en briques creuses accolé au mur pignon de l'immeuble du [Adresse 12] ;
- Décrire l'installation du conduit d'extraction d'air afférent aux locaux occupés par la société Brasserie des Près, ; 
- Déterminer la nature et l'étendue des désordres et des non-conformités allégué(e)s affectant ces installations ; 
- Déterminer l'origine et les causes des désordres et des non-conformités allégué(e)s affectant ces installations au besoin en effectuant les tests nécessaires pour en déterminer l'origine ; 
- En cas d'urgence reconnue par l'expert, l'autoriser à ordonner la réalisation de tous travaux indispensables et ce, avant le dépôt du rapport ; 
- Entendre tous sachants et les parties; 
- Donner son avis sur les travaux nécessaires à la suppression des causes des désordres, à la mise en conformité des installations, les évaluer à l'aide de devis ; 
- Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues ; 
- Évaluer, s'il y a lieu tous les préjudices subis

DEBOUTER M. [T] et la société Immona de toutes leurs demandes de condamnations RESERVER les dépens ".

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de tentative de résolution amiable

La société Immona soutient que les demandes du syndicat des copropriétaires et de M. [T] de retrait du conduit et de cessations des nuisances olfactives fondées sur l'existence de troubles anormaux de voisinage sont irrecevables sur le fondement de l'article 750-1 du code de procédure civile en l'absence de toute tentative de conciliation ou de médiation préalable.

Le syndicat des copropriétaires soutient que ses demandes concernant le retrait du " second conduit maçonné en briques creuses " et les nuisances olfactives, sont fondées sur l'existence de troubles anormaux de voisinage, constitutifs de troubles manifestement illicites.

S'agissant du retrait du conduit, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le rapport de l'architecte de l'immeuble ayant mis en exergue la dangerosité de l'ouvrage, permettant de caractériser l'urgence manifeste et l'urgence étant également caractérisée pour les nuisances olfactives dès lors qu'elles causent à la copropriété et aux copropriétaires du [Adresse 12] un préjudice les empêchant de jouir de leurs biens. L'appartement de l'un d'eux étant même devenu " inhabitable ". 


S'agissant de la cessation des nuisances olfactives, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l'urgence manifeste est également caractérisée puisque le préjudice de jouissance subi par la copropriété et les copropriétaires du fait des nuisances olfactives est tel que certains copropriétaires sont dans l'impossibilité totale de jouir de leur bien. 

Monsieur [T] soutient qu'il y a manifestement urgence compte tenu de l'anormalité des troubles.

***

Aux termes de l'article 750-1 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5.000 € ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;

2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;

3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.

La tentative de résolution amiable du litige requise par les dispositions précitées n'est pas, par principe, exclue en matière de référé.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires et M. [T] fondent leurs demandes, en premier lieu, sur la théorie du trouble anormal de voisinage. 




Il s'ensuit que la saisine du juge devait être précédée d'une tentative de résolution amiable du litige selon l'une des modalités prévues par l'article 750-1 du code de procédure civile. Or, il est constant qu'une telle tentative n'a pas été mise en œuvre par le demandeur.

Pour établir l'urgence manifeste constituant le motif légitime permettant une absence de recours à une tentative de résolution amiable, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le rapport non-contradictoire de l'architecte de l'immeuble [Adresse 12] en date du 30 octobre 2023, architecte qui, missionné en raison d'une demande de contrôle de nuisances olfactives, évoque une menace, non pas pour la copropriété, mais pour les riverains, en ces termes : 
" Enfin, en marge de ce contrôle de nuisances olfactives, je me dois de vous signaler également la présence d'un second conduit maçonné en briques creuses sur cette même façade pignon dont l'état de vétusté représente une menace pour les riverains. Ce conduit, appartenant à la propriété voisine et a priori hors service, n'apparaît pas suffisamment scellé à la façade, rendant sa stabilité précaire. Il conviendrait d'alerter le propriétaire de cet immeuble du degré d'urgence à intervenir sur le retrait du conduit concerné ".

Hormis ce rapport qui date d'il y a plus d'un an, le requérant ne verse aucune autre pièce aux débats à ce sujet, il ne justifie pas avoir saisi le Service Technique de l'Habitat de la Ville de [Localité 34] dans le cadre du danger grave et imminent avéré qu'il allègue (risque d'effondrement de tout ou partie du conduit), ni ne justifie d'une instruction à ce sujet ou encore de la prise d'un arrêté de mise en sécurité. 

Dans ces conditions, cette seule pièce évoquant un " état de vétusté " sans plus de précisions, d'un conduit qui n'apparaitrait pas " suffisamment scellé à la façade " sans qu'il ne soit expliqué pour quelles raisons il ne pourrait être rescellé " a priori " ne saurait établir, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, une dangerosité caractérisant une urgence manifeste.

S'agissant de la preuve de l'inhabitabilité pour certains copropriétaires de leurs biens à raison des nuisances olfactives, le syndicat des copropriétaires et M. [T] se réfère au seul mail de M. [T] en date du 30 octobre 2023 (pièce n°10 du syndicat des copropriétaires) lequel affirme " le fait que les odeurs refoulées par la hotte du restaurant par la hotte du restaurant la Brasserie des Près arrivent directement dans mon appartement le rend inhabitable ". 

Cette seule pièce, qui émane de l'intervenant volontaire, est insuffisante à établir l'existence d'une inhabitabilité caractérisant une urgence manifeste, d'autant qu'il n'est nullement précisé depuis combien de temps l'appartement serait inhabitable et qu'en outre, Monsieur [T], aux termes de la première page de ses conclusions d'intervention volontaire indique toujours demeurer au [Adresse 13].




Les demandes dirigées par M. [T] à l'encontre de la société Immona tendant au retrait du second conduit, à une injonction de faire sous astreinte, à la justification des diligences entreprises et à une provision de 38.400 euros, qui sont exclusivement fondées sur la théorie du trouble anormal de voisinage, sont donc irrecevables. 

Les demandes dirigées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Immona tendant au retrait du second conduit et à ce qu'il lui soit ordonné d'utiliser tous les droits dont elle dispose en propre afin de faire cesser les nuisances olfactives générées par l'activité de la brasserie des Près et d'en justifier sont également irrecevables.

Toutefois, ces mêmes demandes du syndicat des copropriétaires et de M. [T], qui semblent fondées en second lieu sur les dispositions des articles 544 et 1240 du code civil (droit commun de la responsabilité extracontractuelle), sont pour leur part recevables et seront examinées ci-après.

Sur la demande de retrait du " second conduit maçonné en briques creuses " formulée par le syndicat des copropriétaires et M. [T] à l'encontre de la société Immona sous astreinte

La demande du syndicat des copropriétaires en retrait du " second conduit maçonné en briques creuses " est fondée sur les dispositions des articles 544 et 1240 du code civil relatives au droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Le syndicat des copropriétaires et M. [T] soutiennent que:

- en sa qualité de propriétaire de l'immeuble du [Adresse 21], la société Immona est tenue d'un certain nombre d'obligations légales d'entretien destinées à assurer notamment le respect des règles de sécurité (articles L. 126-1 à L. 126-6 du code de la construction et de l'habitation), 
 
- à ce titre, elle devait veiller à ce que le conduit accolé à la façade pignon de l'immeuble du [Adresse 12] - dont elle est propriétaire -, soit correctement entretenu et ne porte pas atteinte à la sécurité des personnes et des biens, ce qu'elle n'a manifestement pas fait,
 
- en effet, le 30 octobre 2023, l'architecte de l'immeuble du [Adresse 12], a constaté que ce conduit était mal entretenu, que son " état de vétusté représente une menace pour les riverains " et qu'il n'était pas " suffisamment scellé à la façade, rendant sa stabilité précaire ",

- la présence de ce conduit constitue un trouble anormal de voisinage, préjudiciable à la copropriété et aux occupants (copropriétaires ou non) de l'immeuble du [Adresse 12] : ceux-ci subissent a minima un préjudice moral lié à la crainte de voir le risque d'effondrement du conduit se réaliser et d'avoir à en subir des conséquences graves, 

- il appartenait à la société Immona d'agir urgemment, ce qu'elle n'a pas fait, 

 
- les travaux de retrait du " second conduit maçonné en briques creuses " visé par l'architecte de l'immeuble dans son rapport du 30 octobre 2023 peuvent être ordonnés aussi bien sur le fondement des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile que sur le fondement des dispositions de l'article 835 du même code. 

La société Immona demande au juge des référés de dire qu'il n'y a pas lieu à référé compte tenu d'une difficulté sérieuse, telle que visée à l'article 834 du code de procédure civile, et fait valoir que :

- le rapport de l'architecte de l'immeuble du [Adresse 12] a été établi de manière non contradictoire, 

- elle a également fait appel à son architecte pour avoir son avis concernant le mur pignon et le boisseau de terre cuite litigieux, lequel s'est rendu sur place et a établi un rapport le 6 mai 2024 à ce sujet indiquant que sa propriété restait à déterminer, 

- elle ignore qui en est propriétaire n'ayant aucun document à ce sujet, 

- son architecte évoque la nécessité de mesures de protections urgentes à charge du syndicat des copropriétaires dont, par exemple, la pose de filets compte tenu de la dégradation du mur pignon du [Adresse 6] et de la chute de morceaux de pierre sur la propriété d'Immona [Adresse 18], 
 
- de même, son architecte se pose la question du ravalement du [Adresse 6] incluant la dépose de la canalisation du conduit vétuste, la répartition entre la société Immona et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] devant être calculée par un géomètre. 

- le conduit en boisseaux de terre cuisine menace ruine et son très mauvais état nécessite sa dépose dans le même temps que les travaux à réaliser pour le ravalement, 

- elle a proposé une réunion sur place avec les trois architectes qui a eu lieu le 25 juillet 2024 à 10h30 en suite de quoi des essais devraient avoir lieu,

- cette mesure nécessite des travaux de sécurisation à charge du syndicat des copropriétaires. 

***

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

L'article 835 du code de procédure civile dispose quant à lui que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au requérant d'établir l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu'il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.

Il est rappelé qu'un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. 

Enfin, l'article 1240 du code civil dispose que " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

En l'espèce, il résulte des pièces mêmes du demandeur et notamment du rapport de son architecte à la suite de la réunion qui s'est tenue sur place le 25 juillet 2024 que " le second conduit maçonné en briques creuses également adossé sur la façade pignon de l'immeuble [Adresse 5] n'a pu être davantage contrôlé. L'appartenance de ce conduit vacant à la propriété n'a donc pu être confirmée faute de pouvoir mener des investigations complémentaires adéquates " (pièce n°12 du demandeur).

La propriété de ce conduit est un point de divergence entre les parties. La société Immona conteste en effet être propriétaire de ce conduit en s'appuyant sur le rapport du 6 mai 2024 de son propre architecte qui indique que sa propriété reste à déterminer (piècen°5 de la société Immona).

Il n'est donc pas établi, encore moins avec l'évidence requise en référé, que ce conduit appartienne à la société Immona ce qui constitue une contestation sérieuse.

Il sera en conséquence dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires et M. [T] à l'encontre de la société Immona en retrait du " second conduit maçonné en briques creuses " sous astreinte.


Sur les demandes du syndicat des copropriétaires et de M. [T] de voir ordonner à la société Immona de faire cesser les nuisances olfactives générées par l'activité de la société Brasserie des Près et de justifier des diligences entreprises 

Le syndicat des copropriétaires et M. [T] soutiennent que ces mesures peuvent être ordonnées tant sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile que sur celui de l'article 835 alinéa 2 du même code et fait valoir que :
- en cas de trouble causé par son locataire, tout propriétaire doit donc agir afin qu'il cesse, 
- son architecte a souligné dans son rapport les nuisances olfactives générées par l'activité de restauration de la société Brasserie des Près, locataires des locaux appartenant à la société Immona, au préjudice de la copropriété et des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 12], notamment Monsieur [N] [T], 
- son architecte a également rappelé que le maître d'œuvre d'exécution des agencements intérieurs de la brasserie et représentant de la société Brasserie des Près, avait reconnu que le tubage du conduit d'extraction d'air vicié n'avait pas été réalisé conformément à la règlementation en vigueur, 
- le 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 37] a mis en demeure la société Immona de faire le nécessaire auprès de sa locataire pour qu'il soit mis un terme rapide aux nuisances, 
- l'urgence est caractérisée dès lors que les nuisances olfactives causent à la copropriété et aux copropriétaires du [Adresse 12] un préjudice les empêchant de jouir de leurs biens, l'appartement de l'un d'eux étant même devenu " inhabitable ",
- les mesures sollicitées ne se heurtent à aucune contestation sérieuse dès lors que la mesure sollicitée vise uniquement à ce que la société Immona exécute son obligation légale de propriétaire, à savoir celle d'intervenir auprès de sa locataire pour que celle-ci fasse cesser les nuisances olfactives, sous peine d'engager sa responsabilité et que ces nuisances ont été suffisamment décrites et mises en évidence par l'architecte dans son rapport du 30 octobre 2023 et que la société Brasserie des Près a reconnu n'avoir pas effectué de tubage conformément à la règlementation en vigueur, 
- la société Immona est tenue d'une obligation d'agir auprès de sa locataire, qu'elle n'a pas exécutée. 

La société Immona soutient qu'elle a fait le nécessaire, comme demandé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], et justifie avoir exigé la justification des travaux auxquels s'est engagée la société Brasserie des Prés et dont celle-ci doit pouvoir justifier, ce que cette dernière n'a pas encore fait à ce jour. 
 
Elle fait valoir que :
- dès qu'elle a été prévenue le 29 février 2024, elle a pris contact avec sa locataire, la société Brasserie des Prés , qui lui a indiqué faire le nécessaire immédiatement pour remédier aux désordres. 
- la société Brasserie des Prés a géré directement avec l'avocat du syndic de la copropriété du [Adresse 6], l'intégralité du suivi des désordres olfactifs, puisque cette question est de la responsabilité de la société Brasserie des Prés contractuellement,
- le 5 juillet 2024, elle a mis en demeure par mail les dirigeants de la société Brasserie des Prés /Nouvelle Garde,
- le 13 juillet 2024, elle a mis en demeure la société Brasserie des Prés, par une lettre recommandée avec accusé de réception,
- elle a également fait appel à son architecte pour avoir son avis concernant le mur pignon et le boisseau de terre cuite évoqué par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] dans son assignation. 
- son architecte s'est rendu sur place et a établi un rapport le 6 mai 2024 à ce sujet,
- elle a proposé une réunion sur place avec les trois architectes qui a eu lieu le 25 juillet 2024 à 10h30 en suite de quoi des essais devaient avoir lieu. 
- enfin, elle a assigné le 12 août 2024 intervention la société Brasserie des Prés en lui demandant, conformément à ses obligations contractuelles et légales.

***

En droit, selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires et M. [T] à l'encontre de la société Immona consistent à lui voir :
- ordonner, en sa qualité de propriétaire de l'immeuble du [Adresse 20], d'utiliser tous les droits dont elle dispose en propre afin de faire cesser les nuisances olfactives générées par l'activité de la société Brasserie des Près au sein dudit immeuble, au préjudice de la copropriété et des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] [Localité 37],
- ordonner de justifier des diligences entreprises en ce sens dans un délai de dix jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard à compter du lendemain de l'expiration de ce délai, jusqu'à parfaite exécution.

La société Immona verse aux débats plusieurs mises en demeure qu'elle a adressées à la société Brasserie des Prés. Elle l'a également mise en cause dans le cadre de la présente procédure. 

Il en résulte qu'elle n'est pas restée inactive en sa qualité de propriétaire pour faire cesser les nuisances.

Ni le syndicat des copropriétaires, ni M. [T], ne précisent quelles autres actions la société Immona aurait dû utiliser pour faire cesser les nuisances. 

En présence d'une contestation sérieuse, il convient par conséquent de dire n'y avoir lieu à référé sur ces demandes en injonction de faire et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir dès qu'elles aviseront, devant le juge du fond.


Sur la demande de communication de pièces de la société Immona à l'encontre de la société Brasserie des Prés sous astreinte 

La société Brasserie des Prés a communiqué le 20 septembre 2024 :
- les plants de recollement CVC
- les factures d'intervention
- le récapitulatif des travaux effectués
- le rapport final du contrôleur technique
- un courrier de Nouvelle Garde (Brasserie Des Prés) du 19 septembre 2024 qui confirmait la conformité de ces installations et demandait à nouveau un rendez-vous pour réaliser les tests fumigènes, ce dont elle justifie (pièces n°8 à 14 de la société Brasserie des Prés ). 

La demande de communication de pièces de la société Immona, qui est sans objet, sera donc rejetée.


Sur la demande de garantie formulée par la société Immona à l'encontre de la société Brasserie des Prés 
Aucune condamnation n'étant prononcée à l'encontre de la société Immona, sa demande de garantie est sans objet.


Sur l'allocation à titre provisionnel de dommages et intérêts : 

Monsieur [T] sollicite à titre provisionnel la condamnation de la société Immona à lui payer une somme de 38.400 € de septembre 2023 à décembre 2024 (2.400 x 16 mois) à valoir sur son préjudice.

Il soutient que :
- la société Immona est garante des agissements de son locataire la société Nouvelle Garde,
- l'intensité des odeurs rend depuis septembre 2023 son appartement inhabitable, 
- le conduit litigieux d'où proviennent les nuisances olfactives est bien la propriété de la société Immona, 
- ce conduit comme l'ont relevé les expertises n'est pas tubé jusqu'en haut.

La société Immona s'y oppose invoquant des contestations sérieuses et soutient que :

- Monsieur [T] fait état non seulement d'éléments non contradictoires inopposables à la société Immona, 
- surtout Monsieur [T] fait état du caractère poreux du mur de l'immeuble [Adresse 6] qui est sans rapport avec la société Immona, constituant bien une difficulté sérieuse, ne permettant aucunement à Monsieur [T] de solliciter la condamnation de la société Immona à quelque condamnation que ce soit, 
- Monsieur [T] ne justifie pas de ses demandes et encore moins de leur imputabilité à la société Immona.




La société Brasserie des Prés fait valoir que cette demande se heurte à une contestation sérieuse puisque seule la mesure d'expertise qu iser ordonnée permettra de déterminer l'origine des 
nuisances et les responsabilités.
***
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l'espèce, Monsieur [T] fait valoir une inhabitabilité totale de son bien. Il soutient que son appartement est inhabitable depuis septembre 2023 et verse aux débats une attestation immobilière concernant la valeur locative de son appartement (pièce n°11 de M. [T]), un procès-verbal de constat d'huissier en date du 15 janvier 2024 et plusieurs courriels qu'il a adressé au syndic de l'immeuble et à la société Nouvelle Garde.

La société Immona et la société Brasserie des Prés oppose que Monsieur [T] ne justifie pas de ses demandes et encore moins de leur imputabilité, les responsabilités n'étant pas à ce stade déterminées.

En l'état des seules pièces versées aux débats, et outre le fait que M. [T] indique demeurer au [Adresse 9] dans ses conclusions d'intervention volontaire, il ne justifie pas de l'inhabitabilité de son appartement ni en son principe, ni en sa durée, ni de la responsabilité de la société Brasserie des Prés ou de la société Immona quant aux nuisances olfactives qu'il invoque. 

La créance de dommages-intérêts de M. [T] n'apparaissant pas incontestable ou évident en l'état du dossier présentée devant le juge des référés. Il y a lieu de dire n'y avoir lieu à référé et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir dès qu'elles aviseront, devant le juge du fond.

Sur la demande d'expertise

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] sollicite la désignation d'un expert judiciaire pour donner son avis sur la nature et l'étendue des désordres et des non-conformités alléguées affectant le " second conduit " maçonné en briques creuses accolé au mur pignon de l'immeuble du [Adresse 12] d'une part; et le conduit d'extraction d'air afférent aux locaux occupés par la société Brasserie des Près d'autre part, ainsi que sur les moyens d'y remédier.

La société Immona sollicite que la mission de l'expert comprenne la possibilité de s'adjoindre tout sapiteur dont un géomètre expert aux fins de déterminer la propriété du second conduit dont la propriété n'est pas précisée.

Monsieur [T] formule des protestations et réserves d'usage sur la mesure d'expertise et demande de voir compléter la mission de l'expert par l'examen des préjudices subis du fait du conduit d'extraction.

La société Brasserie des Prés formule également des protestations et réserves d'usage et demande que sa mission soit complétée par la détermination de l'origine et les causes des désordres et des non-conformités allégué(e)s affectant tant l'installation du " second conduit " maçonné en briques creuses que l'installation du conduit d'extraction d'air afférent aux locaux occupés par elle, au besoin en effectuant les tests nécessaires pour en déterminer l'origine.

***

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La mise en œuvre de cette disposition suppose l'existence d'un litige dont l'objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats, et notamment les rapports des architectes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de celui de la société Immona que la demande d'expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d'instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître la nature, l'étendue et l'origine des désordres constatés et déterminer la propriété du " second conduit " maçonné en briques creuses accolé au mur pignon de l'immeuble du [Adresse 12].

En revanche, il n'y a pas lieu de prévoir expressément le chef de mission sollicité par M. [T], qui est d'ores et déjà inclus dans la mission du technicien.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l'expertise sollicitée, dans les termes du dispositif ci-après.










En outre, Sur l'injonction de rencontrer un médiateur,

Aux termes de l'article 22-1 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 relative à l'organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, en tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu'il estime qu'une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s'il n'a pas recueilli l'accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu'il désigne et qui répond aux conditions prévues par décret en Conseil d'Etat. Celui-ci informe les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation.

En l'espèce, il apparaît conforme à l'intérêt des parties d'associer à la recherche de réponses et de solutions techniques une tentative de rapprochement en vue d'un éventuel règlement amiable de leur différend. 

Il leur sera donc enjoint de rencontrer un médiateur judiciaire au cours de la mise en œuvre de la mesure d'instruction, selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], et il n'y a pas lieu à ce stade de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], la société Immona et M. [N] [T] seront rejetées.

Il y a lieu de rejeter toutes autres demandes, plus amples ou contraires des parties.


PAR CES MOTIFS 

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l'audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARONS irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 37] et de M. [N] [T] à l'encontre de la société Immona fondées sur la théorie du trouble anormal de voisinage,

DISONS n'y avoir lieu à référé et renvoyons les parties à mieux se pourvoir dès qu'elles aviseront, devant le juge du fond s'agissant des demandes en retrait du second conduit, en injonction de faire ainsi que de la demande de provision, fondées sur les articles 544 et 1240 du code civil,







ORDONNONS une mesure d'expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [I] [C]
[Adresse 15]
[Localité 29]
Port. : 06.08.17.71.70
Email : [Courriel 33]

lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que l'expert répondra à la mission suivante, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de : 

- Se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment l'assignation,

- Prendre connaissance des installations litigieuses et : 
a. Décrire l'installation du " second conduit " maçonné en briques creuses accolé au mur pignon de l'immeuble du [Adresse 12] ; 
b. Décrire l'installation du conduit d'extraction d'air afférent aux locaux occupés par la société Brasserie des Près, ; 

- Rechercher et déterminer la propriété du " second conduit " maçonné en briques creuses accolé au mur pignon de l'immeuble du [Adresse 12], en s'adjoignant si nécessaire tout sapiteur,

- Déterminer la nature, l'étendue et la cause des désordres et des non-conformités allégué(e)s affectant ces installations, au besoin en effectuant les tests nécessaires pour en déterminer l'origine ; 

- Donner son avis, en cas d'urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d'expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;
- En cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser la réalisation de tous travaux indispensables et ce, avant le dépôt du rapport ; 

- Entendre tous sachants et les parties ; 

- Donner son avis sur les travaux nécessaires à la suppression des causes des désordres, à la mise en conformité des installations, les évaluer à l'aide de devis ; 

- Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues ; 

- Évaluer, s'il y a lieu, tous les préjudices subis, y compris les troubles de jouissance invoqués par les parties demanderesses,

- Faire toutes observations utiles au règlement du litige,

DISONS que pour procéder à sa mission l'expert devra :
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise;
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

- se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

- à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai :

- en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

- en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent ;

- en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

- en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations;

- fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse;

- rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

En cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnus par l'expert, AUTORISONS le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d'œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l'expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux ;








FIXONS à la somme de 3.500 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] à Paris 6ème sur le compte de la régie d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l'ordonnance de référé au plus tard le 7 avril 2025 ;

DISONS que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

DISONS que lorsque l'expert sera en mesure d'apporter aux parties les premières réponses techniques sur l'existence et les causes des désordres, vices, malfaçons, non-façons, non-conformités et réserves non levées allégués et sur les travaux propres à y remédier, par une note adressée aux parties, il en informera le médiateur ;

DISONS qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ;

À ce stade des opérations d'expertise,

Statuant par mesure d'administration judiciaire insusceptible de recours :

DONNONS INJONCTION aux parties de rencontrer un médiateur, et DESIGNONS :

Mme [V]
Médiateure près des [Localité 31] d’appel de [Localité 34] et de [Localité 39]
l’Odyssée des Mots
[Adresse 4]
[Localité 24] 
06 12 54 37 61


mail : [Courriel 30]
aux fins d'information sur l'objet et le déroulement d'une médiation .

RAPPELONS que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a été en mesure, par une note adressée aux parties, de leur apporter les premières réponses techniques ;

DISONS que le médiateur aura alors pour mission :

- d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation ;

- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

DISONS que les parties devront se présenter à ce rendez-vous d'information en personne, accompagnée, le cas échéant de leur conseil ; ce rendez-vous est obligatoire et gratuit, et peut se faire par visio-conférence en cas d'impossibilité d'une rencontre en présentiel ;

DISONS qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de la part d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ;

DISONS que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

- le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;

- le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu ;

DISONS qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ;

DISONS que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert en avisera le juge chargé du contrôle pour être autorisé à déposer son rapport en l'état de la dernière note aux parties ayant déclenché la mesure de médiation, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

DISONS que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront ;

DISONS que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 5 novembre 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée, notamment au regard des opérations de médiation, auprès du juge du contrôle;

DISONS que, dans le but de favoriser l'instauration d'échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l' expertise, le technicien pourra privilégier l'usage de la plateforme OPALEXE et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d' expertise , de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS n'y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et REJETONS par conséquent les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], la société Immona et M. [N] [T] ;

LAISSONS les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 37] ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit.


Fait à [Localité 34] le 03 février 2025

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Anita ANTON


Service de la régie : 
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris
☎ [XXXXXXXX02] 
Fax 01.44.32.53.46
✉ [Courriel 38]


Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : 
IBAN : [XXXXXXXXXX032]
BIC : TRPUFRP1
en indiquant impérativement le libellé suivant : 
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [I] [C]

Consignation : 3500 € par SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 8] représenté à toutes fins par son Syndic en exercice, la société Chartier & Cie, société par actions simplifiée
le 07 Avril 2025

Rapport à déposer le : 05 Novembre 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise : 

Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.