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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S4, 29 juin 2026, n° 25/06365

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un bail ayant pris effet le 1er janvier 2016, la SCI TRS a loué à Monsieur [F] [S] un appartement situé [Adresse 6] à 67000 Strasbourg (lot 30).

Par requête du 30 juin 2025, déposée au greffe le 9 juillet 2025, la SCI TRS a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin d'obtenir la condamnation de Monsieur [F] [S], sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer :

- la somme de 4.345,02 € au titre des charges locatives ;
- la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts ;
- la somme de 450 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, elle expose qu'elle a procédé à la régularisation des charges 2023 au regard du décompte du syndic ; que malgré la transmission de l'intégralité des documents au locataire, celui-ci refuse de régulariser les charges et se montre menaçant ; qu'elle a également augmenté le montant de la provision sur charges mais que celle-ci n'est pas réglée ; qu'elle souhaite éviter une augmentation de la dette, la régularisation des charges 2024 allant bientôt arriver. 

Cette procédure a été enregistrée sous le N° RG 25/6365. 

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, Monsieur [F] [S] a fait assigner la SCI TRS devant le Juge des Contentieux du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes :

- la condamnation de la SCI TRS à lui payer la somme de 10.000 € au titre du préjudice de jouissance;
- la fixation, à compter du jugement, du montant du loyer à 400 € par mois et celui de la provision sur charges à hauteur de 60 € par mois, et ce, jusqu'à la réalisation des travaux de remise en conformité du logement, attesté par un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice ;
- la condamnation de la SCI TRS à justifier d'un décompte précis sur chaque poste de charges ;
- la condamnation de la SCI TRS à lui payer la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation de la SCI TRS aux dépens, comprenant le procès-verbal de constat de Maître [Q] [B] et le coût du procès-verbal qui sera dressé par le commissaire de justice appelé à constater la remise en état du logement qui lui a été loué.

Il fait notamment valoir l'indécence du logement qui lui a été loué et l'absence de réaction du propriétaire qui justifient une diminution du montant du loyer et des charges.

Cette procédure a été enregistrée sous le N° RG 25/10552. 

Par ordonnance du 5 janvier 2026, le Juge des Contentieux de la Protection a ordonné la jonction des deux procédures précitées, les parties étant identiques, indiquant que les deux procédures se poursuivraient sous le n° de la procédure la plus ancienne, à savoir la procédure RG N° 25/6365.

A l'audience du 4 mai 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SCI TRS, représentée par son assistante administrative munie d'un pouvoir, reprend les prétentions et moyens de ses derniers écrits du 29 décembre 2025 visés le 2 février 2026, auxquels il est référé pour plus amples exposé des faits et des moyens, tout en réactualisant le montant des sommes demandées au titre des loyers, charges locatives et électricité impayés.


Elle sollicite ainsi :
- la condamnation de Monsieur [F] [S] à lui payer la somme de 9.755,61 € au titre des loyers, charges locatives et électricité impayés et arrêtés au mois d'avril 2026 ;
- la fixation d'une provision mensuelle sur charges à 130 € à compter du jugement ;
- qu'il soit dit que le paiement du loyer et des charges doit se poursuivre conformément aux termes du bail, terme à échoir ;
- le débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur [F] [S] ;
- la condamnation de Monsieur [F] [S] aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Elle fait valoir que :

* Monsieur [F] [S] a régulièrement payé le loyer mensuel à échoir de 749,85 € ainsi qu'une provision sur charges initiale de 60 € et que ce n'est qu'à compter de l'intervention du commissaire de justice qu'il a réglé le loyer à terme échu ; 
* elle a toujours produit les pièces justificatives des charges et les a transmises à plusieurs reprises à Monsieur [F] [S] ; qu'il existe un seul compteur électrique qui distribue 6 appartements ; qu'elle règle les factures d'électricité et proratise à chacun des locataires le montant dû ; que les décomptes de charges établis par le syndic de copropriété pour les exercices 2022, 2023 et 2024 versés aux débats démontrent que l'augmentation des charges résulte directement des appels de fonds collectifs décidés par la copropriété et ne lui sont pas imputables ; qu'elle produit également les taxes foncières ; que le calcul des charges a été effectué de manière objective, transparente et conforme aux décisions collectives de copropriété ;
* bien qu'elle ne soit pas en mesure de produire le contrat de bail, celui-ci existe et Monsieur [F] [S] a payé le loyer et occupé le logement depuis 2016, démontrant l'existence du bail ;
* le logement n'est pas indécent ; que les désordres constatés relèvent soit de la copropriété, soit ont été réparés lorsqu'elle en a été informée ou lorsqu'elle a eu la possibilié d'accéder au logement ; que l'Eurométropole de [Localité 1] n'a constaté aucun caractère d'indécence ou d'insalubrité du logement ; qu'aucun élément objectif ne permet de démontrer un risque pour la sécurité ou la santé du locataire ; qu'elle a toujours procédé à l'entretien du logement ; que Monsieur [F] [S] n'a commencé à invoquer l'indécence du logement que lorsqu'elle a sollicité le paiement de charges qui avaient augmenté ainsi qu'une augmentation de provision sur charges.

Monsieur [F] [S], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions du 19 mars 2026, dont il reprend les prétentions et moyens et auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des faits et moyens.

Il demande au Juge des Contentieux de la Protection, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- déclarer irrecevable la demande en paiement formée à son encontre par la SCI TRS ;
- condamner la SCI TRS à lui payer la somme de 10.000 € au titre du préjudice de jouissance ;
- condamner la SCI TRS à réaliser les travaux nécessaires à la remise en conformité du logement, sous astreinte ;
- fixer à compter du jugement le montant du loyer à 400 € par mois et celui de la provision sur charges à 60 € par mois et ce jusqu'à la réalisation des travaux de remise en conformité du logement, attesté par procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice ; 
- condamner la SCI TRS à justifier d'un décompte précis sur chaque poste des charges locatives ;
- condamner la SCI TRS à lui payer la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamner la SCI TRS aux dépens, comprenant les procès-verbaux de constat de Maître [Q] [B] et coût du procès-verbal qui sera dressé par commissaire de justice appelé à constater la remise en état du logement qui lui a été loué. 
Il expose que : 

* la SCI TRS n'a pas respecté les dispositions de l'article 750-1 du Code de Procédure Civile, sa demande lors de l'introduction de la procédure étant inférieure à 5.000 € et aucune conciliation n'ayant été intentée ; que sa demande relative aux impayés doit donc être déclarée irrecevable ;
* sa demande reconventionnelle ne doit pas être déclarée irrecevable car la jonction des procédures a été ordonnée d'office alors qu'il avait introduit une demande distincte tendant au constat de l'état d'indécence de son logement, à la diminution de son loyer le temps de la réalisation de travaux de mise en conformité et à l'octroi d'un préjudice de jouissance ; qu'il était demandeur dans le cadre de cette procédure ;
* il estime que le logement est indécent en raison du fort taux d'humidité dans l'appartement ainsi que de l'absence de chauffage dans celui-ci ; qu'outre l'humidité, il subit des désordres locatifs divers, allant de la présence de blattes cafards au risque d'électrocution dans son logement ainsi que dans les parties communes ; que sa santé physique est mise en danger car le propriétaire refuse de prendre les mesures qui s'imposent ; que les constats de commissaire de justice du 30 mai 2025 et du 27 décembre 2025 démontrent l'existence de ces désordres ; que le service hygiène et santé environnementale de l'Eurométropole de [Localité 1] s'est rendu sur place le 5 juin 2025 et que les inspecteurs de salubrité ont constaté un certain nombre de désordres dont la présence de moisissures liés à un défaut d'étanchéité et à une ventilation inadéquate, à un dispositif d'extraction vicié non fonctionnel, à une absence d'aération dans l'une des chambres et à des câbles électriques apparents dans les parties communes constituant un risque pour la sécurité ; que l'accumulation de ces désordres rend le logement impropre à une occupation normale et porte atteinte à sa santé, justifie l'octroi de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et à une diminution du loyer et des charges le temps des travaux de réfection.
* la SCI TRS ne produit aucun justificatif d'intervention programmée par une entreprise qu'elle aurait mandatée pour produire les travaux de sorte qu'elle ne justifie pas que les interventions auraient été proposées mais empêchées par son locataire.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

Les parties étant toutes régulièrement représentées, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et charges, dont le coût de l'électricité

La SCI TRS a saisi le Juge des Contentieux de la Protection d'une demande d'arriérés de paiement au titre de charges ainsi que de dommages et intérêts par requête réceptionnée au greffe le 9 juillet 2025.

Au moment de l'introduction de l'instance, les demandes étaient inférieures à 5.000 € puisque la demande en principal était de 4.345,02 € et celle au titre des dommages et intérêts de 400 €, étant précisé que les demandes au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ne sont pas prises en considération pour la fixation du montant du litige. 

Aux termes de l'article 750-1 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2023-357 du 11 mai 2023, applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5.000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi, la SCI TRS ne démontre pas avoir tenté une conciliation, médiation ou procédure participative avec Monsieur [F] [S] avant d'introduire la présente procédure.

Elle ne fournit également aucun argument justifiant une dispense de recours à de telles tentatives de conciliation, médiation ou procédure participative.

Par conséquent, en l'absence de respect des mesures préconisées par l'article 750-1 du Code de Procédure Civile précité, la demande de la SCI TRS formée à l'encontre de Monsieur [F] [S] et tendant au paiement d'arriérés de loyers et de charges ainsi qu'à des dommages et intérêts sera déclarée irrecevable.

Il sera précisé que pour apprécier la recevabilité de la procédure, il faut se placer au moment de l'introduction de l'instance, étant précisé que Monsieur [F] [S] a immédiatement soulevé cette cause d'irrecevabilité.

La demande de Monsieur [F] [S] concernant la condamnation de la SCI TRS à justifier d'un décompte précis sur chaque poste des charges sera également déclarée irrecevable puisqu'étant un argument de défense à la demande de paiement des arriérés de charges et tendant ainsi au simple rejet de celle-ci. 

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [F] [S] 

Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [F] [S] 

La demande principale a été déclarée irrecevable. Il convient de vérifier si les demandes de Monsieur [F] [S] sont effectivement des demandes reconventionnelles au titre de l'article 64 du Code de Procédure Civile.

En effet, la seule condition spécifique de recevabilité d'une demande reconventionnelle est de se rattacher aux prétentions d'origine par un lien suffisant, l'irrecevabilité de la demande principale n'impliquant pas l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle puisque par celle-ci, le demandeur reconventionnel fait valoir un avantage particulier qui va au-delà du simple rejet de la demande originaire et qui a une autonomie. 

En l'espèce, la demande de Monsieur [F] [S] de constat d'indécence de son appartement, ainsi que de demande de travaux, de condamnation à des dommages et intérêts pour troubles de jouissance et de minoration de son loyer sont des demandes autonomes à la demande de paiement d'arriérés de loyers et de charges puisqu'il ne sollicite pas l'exception d'inexécution ni de compensation entre les différentes sommes.
Ces demandes ne correspondent également pas à des arguments de défense aux demandes du bailleur.

Certes, le bailleur estime que le locataire n'a fait valoir les arguments d'indécence du logement que lorsqu'il a sollicité le paiement de régularisation des charges ainsi que l'augmentation de la provision sur charges ; néanmoins, les deux demandes sont juridiquement autonomes et par conséquent l'irrecevabilité des demandes de la SCI TRS n'implique pas l'irrecevabilité des demandes reconventionnelles de Monsieur [F] [S]. 

Sur le trouble de jouissance

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est également obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public, seul un évènement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Enfin, selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Monsieur [F] [S] se plaint d'humidité qui affecte l'appartement, de moississures, de l'absence de ventilation correcte, de l'absence de chauffage, de dangers au niveau de l'installation électrique.

Pour prouver ses déclarations, il produit aux débats :

- un procès-verbal de constat en date du 30 mai 2025 dressé par Me [B], Commissaire de Justice à Strasbourg, réalisé hors la présence de la SCI TRS bien que celle-ci ait été régulièrement avisée, par acte de commissaire de justice, de la date du constat ; il en résulte que l'installation de la VMC est dysfonctionnelle, que la pièce du WC ainsi que celle de la salle de bain sont borgnes ; que l'air aspiré par la hotte de la cuisine est expulsée vers la pièce de la salle de bain ; que la pièce de la salle de bain n'est pas aérée ; que toutes les fenêtres de l'appartement portent des traces de moisissures ; que des videos lui sont montrées sur lesquelles il y a de l'eau sur les tablettes des fenêtres ; que la fenêtre du salon fonctionne avec difficulté et qu'il faut insister pour la fermer ; que le bloc mural électrique est désencastré ; que les parties communes du 4ème étage sont partiellements délabrées en ce que plusieurs plaques sont manquantes dans le faux plafond et que les couvercles des goulottes électriques sont partiellement manquants ou brisés laissant apparaître des fils électriques laissés sans protection et que 5 luminaires muraux restent allumés, aucun interrupteur n'étant apparent ;

- un rapport de visite - enquête d'évaluation de la salubrité d'un logement réalisé par les inspecteurs salubrité de l'Eurométropole de [Localité 1], direction de la réglementation urbaine, service hygiène et santé environnementale, en date du 5 juin 2025, duquel il résulte notamment qu'un défaut de ventilation permanente couplé à l'inefficacité voire l'absence de matériaux isolant thermiquement à l'endroit même de l'apparition des moisissures peut expliquer la situation constatée dans le logement ; les inspecteurs relèvent également plusieurs infractions au code de la santé publique et aux dispositions du règlement sanitaire départemental du Bas-Rhin ainsi qu'à celle du décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent et précise que l'ensemble de ces manquements représente un risque pour la santé publique et doit être corrigé rapidement ;

- un procès-verbal de constat en date du 27 décembre 2025 dressé par Me [B], Commissaire de Justice à Strasbourg, hors la présence de la SCI TRS, duquel il résulte qu'il n'y a pas eu de changement depuis son précédent constat ; que l'appartement ne compte que deux radiateurs munis chacun d'un robinet thermostatique ; que les deux robinets tournent normalement ; que dans le séjour le radiateur fonctionne sans être bouillant tandis que dans la pièce attenante à la chambre à coucher le radiateur ne fonctionne pas alors que le bouton est ouvert au maximum ; qu'il n'y a aucun radiateur dans la 2ème pièce ; que l'absence de ventilation et l'absence de chauffage suffisant créent une condensation sur tous les vitrages dans la partie basse ; que les draps sont humides sur toute leur étendue et que le plafond présente une prolifération avancée de moisissures noires et de champignons typiques d'un excès d'humidité dans une pièce insuffisamment ventilée. 

Si les deux procès-verbaux de constat ont été réalisés de manière non contradictoire, bien que la SCI TRS ait été régulièrement convoquée lors de la réalisation du premier constat du 30 mai 2025, ils sont corroborés sur plusieurs points par le rapport des inspecteurs de la salubrité de la Ville de Strasbourg réalisé le 5 juin 2025, étant précisé qu'il s'agit d'agents assermentés et que ce rapport a par conséquent une force probatoire importante.

Ainsi, la réalité des désordres suivants peut être relevée :

- présence de moisissures sur les plafonds et fenêtres et humidité modérée dans le logement ;
- absence de ventilation permanente en raison de l'absence d'entrée d'air neuf dans la chambre 2 et en raison de l'absence de dispositif d'air vicié fonctionnel dans les pièces de service ;
- raccordement de la hotte sur le conduit d'extraction de la VMC de la cuisine et air sortant par la douche d'extraction de la VMC de la salle de bain et des WC ce qui ne fonctionne pas et ne respecte pas les règles de l'art ;
- portes intérieures du logement non détalonnées ne permettant ainsi pas la circulation de l'air ;
- absence de chauffage fixe dans la pièce n°2 et chauffage insuffisant ;
- absence de dispositif de coupure générale de l'installation électrique dans le logement ; goulottes dans les parties communes non fermées laissant les câbles électriques apparents. 

Ainsi, il est bien relevé la réalité de moisissures dans le logement ainsi que la présence d'humidité dont les causes sont concordantes au regard des documents produits, à savoir l'absence de ventilation permanente (absence de VMC fonctionnelle et conforme et portes intérieures non détallonées) et absence d'étanchéité au niveau des fenêtres.

Il est également mis en avant un danger au niveau électrique.

Il résulte du courrier adressé par la SCI TRS à l'Eurompétrole de Strasbourg suite à la mise en demeure du 26 juin 2025 faisant suite au rapport de visite du 5 juin 2025 :

* qu'elle ne reconnaît pas :
- le problème d'humidité excessive, la mettant sur le compte de l'absence d'aération quotidienne du locataire ;
- la régulation du chauffage qu'elle estime être du ressort de la copropriété ;
* qu'elle propose de :
- missionner un professionnel pour remédier au problème de ventilation permanente ;
- faire intervenir un électricien pour mettre en place un dispositif de coupure générale ;
* qu'elle informe : avoir remplacé récemment une fenêtre et avoir demandé à Monsieur [F] [S] de faire procéder à un simple réglage des fenêtres à ses frais.


Il résulte de l'article 2. du décret du 30 janvier 2002 qu'un logement décent est un logement qui : 
2. est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L'article 3.1 de ce même décret précise qu'un logement décent est un logement qui comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. 

Dès lors, en l'espèce, l'absence de ventilation permanente et d'étanchéité ainsi que l'absence de chauffage suffisant est à l'origine des moississures et de l'humidité, lesquelles créent un risque pour la santé des locataires ainsi qu'au fonctionnement des équipements du logement.

Il en va de même en ce qui concerne l'absence de dispositif de coupure générale dans le logement ainsi que l'existence de câbles électriques apparents dans les parties communes et l'absence d'interrupteurs.

Ainsi, l'appartement donné à bail par la SCI TRS à Monsieur [F] [S] peut être qualifié de logement indécent et la responsabilité du bailleur peut ainsi être engagée à ce titre.

Monsieur [F] [S] a nécessairement subi un préjudice de jouissance puisqu'il a dû subir des moisissures ainsi qu'un logement humide et mal chauffé. 

Pour minorer sa responsabilité, la SCI TRS se prévaut de l'absence de connaissance des désordres ainsi que de la faute du locataire qui n'a pas mandaté d'entreprise pour un réglage des fenêtres et de la responsabilité du syndicat des copropriétaires en ce qui concerne les parties communes. 

Il est constant que Monsieur [F] [S] ne démontre pas avoir avisé son bailleur de l'existence des désordres dont il se prévaut et dont il justifie.

En effet, les éléments du dossiers révèlent que mis à part le fonctionnement continuel des luminaires dans les parties communes le 3 janvier 2022 et l'existence d'infiltrations en juillet, Monsieur [F] [S] ne démontre pas avoir avisé la SCI TRS de l'existence de moississures, humidité et problèmes de chauffage avant la mise en demeure de son conseil du 9 juillet 2025. 

Aucun élément du dossier ne permet de démontrer que la SCI TRS était informée de l'existence de ces désordres avant le 26 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en demeure par le service d'hygiène et santé environnementale de l'Eurométropole de Strasbourg du 26 juin 2025 suite à l'établissement du rapport du 5 juin 2025.

Il sera précisé que la présence de nuisibles n'est pas démontrée et que la SCI TRS produit des documents attestant qu'il a été procédé à des désinsectisations en 2022.

En outre, la SCI TRS démontre avoir proposé à Monsieur [F] [S] au titre des infiltrations au niveau des fenêtres de faire intervenir une entreprise pour établir un devis de réparation/réglage et de lui transmettre ce devis.

Monsieur [F] [S] ne démontre pas s'être exécuté ou avoir à nouveau relancé son bailleur sur ce point.

Dès lors, la responsabilité du bailleur ne peut être engagée qu'à compter du 1er juillet 2025, celui-ci ne démontrant pas avoir mandaté une entreprise pour réparer les désordres.

Il ne peut pas plus invoquer l'absence d'intervention du syndicat des copropriétaires. En effet, il lui appartient, en sa qualité de copropriétaire et par conséquent de membre du syndicat des copropriétaire, de faire le nécessaire auprès du syndic, l'aviser des doléances de son locataire et de mettre en place les mesures pour pallier les désordres dénoncés ou de le sommer de mettre à l'ordre du jour le vote de travaux pour régler les difficultés invoquées.

La SCI TRS produit un document duquel il résulte 14.2 "Principe de la réalisation de travaux de réfection palier 4ème suite demande d'un copropriétaire". Cependant cet extrait est insuffisant puisqu'il ne permet pas de savoir s'il s'agit d'un procès-verbal d'assemblée générale soumettant au vote les travaux réclamés par Monsieur [F] [S] dans le cadre de la présente procédure, ni à quoi correspondent ces travaux, ni s'ils ont été votés et quand, ni quand le début de ces travaux ont été programmés. En outre, il n'apparaît pas qu'il s'agisse de problèmes relatifs au chauffage, la SCI TRS ne justifiant pas avoir fait le nécessaire pour savoir si les dysfonctionnements affectant le chauffage sont liés à un réglage de la part du syndic ou si tel que cela apparaît plus probable, lié aux radiateurs ou à l'installation. 

Dès lors, la SCI TRS ne saurait être déchargée, même partiellement de sa responsabilité, en ce qui concerne les désordres précités, rendant le logement indécent. 

Tel qu’indiqué au préalable, ces dysfonctionnement ont créé un préjudice de jouissance à Monsieur [F] [S] qu'il convient de réparer par l'octroi de dommages et intérêts d'un montant correspondant à 30% du loyer qui est actuellement de 749,85 € soit 224,96 € par mois, arrondi à 225 € sur la période du 1er juillet 2025 au 30 avril 2026, soit une période de 10 mois.

La SCI TRS sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [F] [S] la somme de 2.250 € au titre du préjudice de jouissance. 

Sur les demandes de mise en conformité et de minoration du loyer et des charges

Conformément aux dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de ladite loi, le locataire peut saisir le juge pour obtenir la mise en conformité du logement.

Il appartient ainsi que juge de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou le suspendre jusqu'à l'exécution des travaux.

En l'espèce, Monsieur [F] [S] se contente de solliciter la mise en conformité du logement, sans préciser les travaux sollicités.

Ceux-ci résultent cependant du rapport de visite - enquête d'évaluation de la salubrité d'un logement réalisé par les inspecteurs salubrité de l'Eurométropole de [Localité 1], direction de la réglementation urbaine, service hygiène et santé environnementale - en date du 5 juin 2025.

Ainsi, il convient de condamner la SCI TRS à effectuer les travaux suivants :

- la mise en place d'une ventilation permanente dans toutes les pièces de l'appartement loué à Monsieur [F] [S] (par la mise en place d'une VMC notamment sauf avis contraire d'une société spécialisée en matière de ventilation) ; 
- un raccordement de la hotte conforme aux règles de l'art ;
- un détalonnage des portes intérieures du logement afin de permettre la circulation de l'air entre les différentes pièces, même lorsque les portes sont fermées ; 
- assurer l'étanchéité des fenêtres ;
- mettre en place un dispositif de coupure générale de l'installation électrique.

Ces travaux devront être réalisés dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la présente décision, avec minoration du loyer pendant ces cinq mois et à l'issue, sous peine d'une astreinte provisoire de 20 € par jour de retard tel que cela sera précisé ultérieurement. 

En ce qui concerne le dysfonctionnement du chauffage, en l'absence d'éléments techniques à ce titre, notamment sur les causes relatives à ce dysfonctionnement, et en l'absence d'éléments sur une cause relevant des parties communes ou des parties privées, aucune condamnation au titre de la réalisation des travaux ne sera ordonnée.

Néanmoins, il y a lieu d'inviter la SCI TRS à mandater une entreprise spécialisée en matière de chauffage pour tenter de trouver les causes du dysfonctionnement et effectuer toute démarche, tant à titre privé si le dysfonctionnement relève d'une partie privative, qu'auprès du syndicat des copropriétaires et syndic si le dysfonctionnement relève d'une partie commune. 

Concernant la lumière continue dans les parties communes et les fils électriques à nu, le Juge des Contentieux de la Protection ne peut condamner la SCI TRS à faire réaliser les travaux dans les parties communes puisqu'ils ne relèvent pas de la seule décision du copropriétaire bailleur. 
Néanmoins, la responsabilité de celui-ci reste engagée s'il n'effectue pas les démarches nécessaires auprès du syndic et syndicat des copropriétaires et il s'expose à une condamnation au titre du préjudice de jouissance.

Tel qu'indiqué précédemment, la SCI TRS a été condamnée à réaliser des travaux. Le loyer de 749,85 devra être minoré à hauteur de 20% le temps des travaux précités, soit durant une période de cinq mois maixum, et sera par conséquent de 599,88 €, à compter de la signification de la présente ordonnance et jusqu'à l'achèvement des travaux et pendant une durée de cinq mois maximum. Si les travaux devaient perdurer au delà des cinq mois, tel que cela a été précisé, une astreinte provisoire de 20 € par jour de retard sera appliquée, et ce, pendant une durée de quatre mois. 

La présente juridiction se réserve la liquidation de l'astreinte. 

Il n’y a pas lieu de préciser, dès à présent, tel que le demande Monsieur [L] [S], que la réalisation des travaux devra être attestée par un constat d’un commissaire de justice. 
Il appartiendra à chaque partie de voir si elle entend faire appel à un commissaire de justice pour prouver la réalisation ou non réalisation des travaux. 

Monsieur [F] [S] sera enjoint de faire en sorte de faciliter la réalisation de ces travaux en répondant aux sollicitations des entreprises et en convenant avec elles des dates auxquelles les travaux pourront être réalisés 


Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner la SCI TRS qui succombe à la présente instance aux dépens, lesquels ne comprendront que le coût du procès-verbal de constat de Maître [B], Commissaire de Justice à Strasbourg du 27 décembre 2025.


En effet, le premier constat de commissaire de justice du 30 mai 2025 a été réalisé alors qu'il n'est pas démontré que Monsieur [F] [S] avait alerté la SCI TRS sur les désordres affectant son logement.
De même, il n'y a pas lieu de condamner la SCI TRS à la prise en charge d'un constat de commissaire de justice futur. 

Au regard de l'issue de la procédure, la SCI TRS sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile.

En revanche, l'issue de la procédure et l'équité justifient que la SCI TRS soit condamnée à payer à Monsieur [F] [S] la somme de 900 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l'écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

DÉCLARE les demandes de la SCI TRS tendant au paiement des arriérés de loyers et charges, y compris d'électricité, ainsi que la demande de dommages et intérêts liée sont irrecevables ; 

DÉCLARE la demande de Monsieur [F] [S] tendant à la condamnation de la SCI TRS à justifier d'un décompte précise sur chaque poste de charges irrecevable ;

DÉCLARE les demandes reconventionnelles de Monsieur [F] [S] recevables ;

CONDAMNE la SCI TRS à payer à Monsieur [F] [S] la somme de 2.250 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance sur la période du 1er juillet 2025 au 30 avril 2026 ;

CONDAMNE la SCI TRS à réaliser ou faire réaliser par toute entreprise compétente les travaux relatifs aux désordres tels que relevés dans le rapport de visite - enquête d'évaluation de la salubrité d'un logement réalisé par les inspecteurs salubrité de l'Eurométropole de Strasbourg, direction de la réglementation urbaine, service hygiène et santé environnementale - en date du 5 juin 2025, à savoir : 

- la mise en place d'une ventilation permanente dans toutes les pièces de l'appartement loué à Monsieur [F] [S] (par la mise en place d'une VMC notamment sauf avis contraire d'une société spécialisée en matière de ventilation) ; 
- un raccordement de la hotte conforme aux règles de l'art ;
- un détalonnage des portes intérieures du logement afin de permettre la circulation de l'air entre les différentes pièces, même lorsque les portes sont fermées ; 
- assurer l'étanchéité des fenêtres ;
- la mise en place d'un dispositif de coupure générale de l'installation électrique ;

DIT que ces travaux devront être réalisés dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la présente décision, et ce, sous peine d'astreinte provisoire de 20 € par jour de retard passé ce délai, et pendant un délai de quatre mois ;

ENJOINT à Monsieur [F] [S] de faire en sorte de faciliter la réalisation de ces travaux en répondant aux sollicitations des entreprises et en convenant avec elles des dates auxquelles les travaux pourront être réalisés ;

SE RÉSERVE la liquidation de l'astreinte ;

DIT n’y avoir lieu de préciser que la fin des travaux devra être constatée par un commissaire de justice ; 

MINORE le loyer jusqu'à l'achèvement des travaux et au maximum pendant une période de cinq mois à la somme mensuelle de 599,88 € ;

DIT que cette minoration ne concerne que le montant du loyer et non de la provision sur charges ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [S] de ses autres demandes de mises en conformités ;

INVITE la SCI TRS à mandater une entreprise spécialisée en matière de chauffage pour tenter de trouver les causes du dysfonctionnement et effectuer toute démarche, tant à titre privé si le dysfonctionnement relève d'une partie privative, qu'auprès du syndicat des copropriétaires et syndic si le dysfonctionnement relève d'une partie commune ;

INVITE également la SCI TRS à effectuer les démarches nécessaires auprès du syndic et syndicat des copropriétaires afin de régler le problème de lumière continue dans les parties communes et des fils électriques à nu dans les mêmes parties communes au 4ème étage ; 

DÉBOUTE la SCI TRS de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SCI TRS à payer à Monsieur [F] [S] la somme de 900 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SCI TRS aux dépens, lesquels le coût du procès-verbal de constat de Maître [B], Commissaire de Justice à Strasbourg du 27 décembre 2025 ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [S] de ses autres demandes au titre de la prise en charge des autres procès-verbaux de constat de Me [B] et de sa demande au titre de la prise en charge du coût de procès-verbaux futurs ;

DIT que conformément aux dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 le présent jugement, qui a constaté que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, sera transmis par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département ;



RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK Véronique BASTOS
Texte intégral
N° RG 25/06365 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NXDI


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S4

N° RG 25/06365 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NXDI

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
SCI TRS
Me Emmanuelle TRAUZZOLA


☐ Copie c.c à la Préfecture 


Le 
 
Le Greffier 



Me Emmanuelle TRAUZZOLA


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 29 JUIN 2026


DEMANDERESSE :

S.C.I. TRS
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis, [Adresse 3]
comparante en la personne de Mme [J] [R] [A], assistance administrative, munie d’un pouvoir 


DEFENDEUR :

Monsieur [F] [S]
demeurant [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 1]
représenté par Me Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 20



OBJET : Baux d’habitation - Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection 
Fanny JEZEK, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Juin 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection 
et par Fanny JEZEK, Greffier


N° RG 25/06365 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NXDI

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un bail ayant pris effet le 1er janvier 2016, la SCI TRS a loué à Monsieur [F] [S] un appartement situé [Adresse 6] à 67000 Strasbourg (lot 30).

Par requête du 30 juin 2025, déposée au greffe le 9 juillet 2025, la SCI TRS a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin d'obtenir la condamnation de Monsieur [F] [S], sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer :

- la somme de 4.345,02 € au titre des charges locatives ;
- la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts ;
- la somme de 450 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, elle expose qu'elle a procédé à la régularisation des charges 2023 au regard du décompte du syndic ; que malgré la transmission de l'intégralité des documents au locataire, celui-ci refuse de régulariser les charges et se montre menaçant ; qu'elle a également augmenté le montant de la provision sur charges mais que celle-ci n'est pas réglée ; qu'elle souhaite éviter une augmentation de la dette, la régularisation des charges 2024 allant bientôt arriver. 

Cette procédure a été enregistrée sous le N° RG 25/6365. 

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, Monsieur [F] [S] a fait assigner la SCI TRS devant le Juge des Contentieux du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes :

- la condamnation de la SCI TRS à lui payer la somme de 10.000 € au titre du préjudice de jouissance;
- la fixation, à compter du jugement, du montant du loyer à 400 € par mois et celui de la provision sur charges à hauteur de 60 € par mois, et ce, jusqu'à la réalisation des travaux de remise en conformité du logement, attesté par un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice ;
- la condamnation de la SCI TRS à justifier d'un décompte précis sur chaque poste de charges ;
- la condamnation de la SCI TRS à lui payer la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation de la SCI TRS aux dépens, comprenant le procès-verbal de constat de Maître [Q] [B] et le coût du procès-verbal qui sera dressé par le commissaire de justice appelé à constater la remise en état du logement qui lui a été loué.

Il fait notamment valoir l'indécence du logement qui lui a été loué et l'absence de réaction du propriétaire qui justifient une diminution du montant du loyer et des charges.

Cette procédure a été enregistrée sous le N° RG 25/10552. 

Par ordonnance du 5 janvier 2026, le Juge des Contentieux de la Protection a ordonné la jonction des deux procédures précitées, les parties étant identiques, indiquant que les deux procédures se poursuivraient sous le n° de la procédure la plus ancienne, à savoir la procédure RG N° 25/6365.

A l'audience du 4 mai 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SCI TRS, représentée par son assistante administrative munie d'un pouvoir, reprend les prétentions et moyens de ses derniers écrits du 29 décembre 2025 visés le 2 février 2026, auxquels il est référé pour plus amples exposé des faits et des moyens, tout en réactualisant le montant des sommes demandées au titre des loyers, charges locatives et électricité impayés.


Elle sollicite ainsi :
- la condamnation de Monsieur [F] [S] à lui payer la somme de 9.755,61 € au titre des loyers, charges locatives et électricité impayés et arrêtés au mois d'avril 2026 ;
- la fixation d'une provision mensuelle sur charges à 130 € à compter du jugement ;
- qu'il soit dit que le paiement du loyer et des charges doit se poursuivre conformément aux termes du bail, terme à échoir ;
- le débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur [F] [S] ;
- la condamnation de Monsieur [F] [S] aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Elle fait valoir que :

* Monsieur [F] [S] a régulièrement payé le loyer mensuel à échoir de 749,85 € ainsi qu'une provision sur charges initiale de 60 € et que ce n'est qu'à compter de l'intervention du commissaire de justice qu'il a réglé le loyer à terme échu ; 
* elle a toujours produit les pièces justificatives des charges et les a transmises à plusieurs reprises à Monsieur [F] [S] ; qu'il existe un seul compteur électrique qui distribue 6 appartements ; qu'elle règle les factures d'électricité et proratise à chacun des locataires le montant dû ; que les décomptes de charges établis par le syndic de copropriété pour les exercices 2022, 2023 et 2024 versés aux débats démontrent que l'augmentation des charges résulte directement des appels de fonds collectifs décidés par la copropriété et ne lui sont pas imputables ; qu'elle produit également les taxes foncières ; que le calcul des charges a été effectué de manière objective, transparente et conforme aux décisions collectives de copropriété ;
* bien qu'elle ne soit pas en mesure de produire le contrat de bail, celui-ci existe et Monsieur [F] [S] a payé le loyer et occupé le logement depuis 2016, démontrant l'existence du bail ;
* le logement n'est pas indécent ; que les désordres constatés relèvent soit de la copropriété, soit ont été réparés lorsqu'elle en a été informée ou lorsqu'elle a eu la possibilié d'accéder au logement ; que l'Eurométropole de [Localité 1] n'a constaté aucun caractère d'indécence ou d'insalubrité du logement ; qu'aucun élément objectif ne permet de démontrer un risque pour la sécurité ou la santé du locataire ; qu'elle a toujours procédé à l'entretien du logement ; que Monsieur [F] [S] n'a commencé à invoquer l'indécence du logement que lorsqu'elle a sollicité le paiement de charges qui avaient augmenté ainsi qu'une augmentation de provision sur charges.

Monsieur [F] [S], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions du 19 mars 2026, dont il reprend les prétentions et moyens et auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des faits et moyens.

Il demande au Juge des Contentieux de la Protection, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- déclarer irrecevable la demande en paiement formée à son encontre par la SCI TRS ;
- condamner la SCI TRS à lui payer la somme de 10.000 € au titre du préjudice de jouissance ;
- condamner la SCI TRS à réaliser les travaux nécessaires à la remise en conformité du logement, sous astreinte ;
- fixer à compter du jugement le montant du loyer à 400 € par mois et celui de la provision sur charges à 60 € par mois et ce jusqu'à la réalisation des travaux de remise en conformité du logement, attesté par procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice ; 
- condamner la SCI TRS à justifier d'un décompte précis sur chaque poste des charges locatives ;
- condamner la SCI TRS à lui payer la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamner la SCI TRS aux dépens, comprenant les procès-verbaux de constat de Maître [Q] [B] et coût du procès-verbal qui sera dressé par commissaire de justice appelé à constater la remise en état du logement qui lui a été loué. 
Il expose que : 

* la SCI TRS n'a pas respecté les dispositions de l'article 750-1 du Code de Procédure Civile, sa demande lors de l'introduction de la procédure étant inférieure à 5.000 € et aucune conciliation n'ayant été intentée ; que sa demande relative aux impayés doit donc être déclarée irrecevable ;
* sa demande reconventionnelle ne doit pas être déclarée irrecevable car la jonction des procédures a été ordonnée d'office alors qu'il avait introduit une demande distincte tendant au constat de l'état d'indécence de son logement, à la diminution de son loyer le temps de la réalisation de travaux de mise en conformité et à l'octroi d'un préjudice de jouissance ; qu'il était demandeur dans le cadre de cette procédure ;
* il estime que le logement est indécent en raison du fort taux d'humidité dans l'appartement ainsi que de l'absence de chauffage dans celui-ci ; qu'outre l'humidité, il subit des désordres locatifs divers, allant de la présence de blattes cafards au risque d'électrocution dans son logement ainsi que dans les parties communes ; que sa santé physique est mise en danger car le propriétaire refuse de prendre les mesures qui s'imposent ; que les constats de commissaire de justice du 30 mai 2025 et du 27 décembre 2025 démontrent l'existence de ces désordres ; que le service hygiène et santé environnementale de l'Eurométropole de [Localité 1] s'est rendu sur place le 5 juin 2025 et que les inspecteurs de salubrité ont constaté un certain nombre de désordres dont la présence de moisissures liés à un défaut d'étanchéité et à une ventilation inadéquate, à un dispositif d'extraction vicié non fonctionnel, à une absence d'aération dans l'une des chambres et à des câbles électriques apparents dans les parties communes constituant un risque pour la sécurité ; que l'accumulation de ces désordres rend le logement impropre à une occupation normale et porte atteinte à sa santé, justifie l'octroi de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et à une diminution du loyer et des charges le temps des travaux de réfection.
* la SCI TRS ne produit aucun justificatif d'intervention programmée par une entreprise qu'elle aurait mandatée pour produire les travaux de sorte qu'elle ne justifie pas que les interventions auraient été proposées mais empêchées par son locataire.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

Les parties étant toutes régulièrement représentées, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et charges, dont le coût de l'électricité

La SCI TRS a saisi le Juge des Contentieux de la Protection d'une demande d'arriérés de paiement au titre de charges ainsi que de dommages et intérêts par requête réceptionnée au greffe le 9 juillet 2025.

Au moment de l'introduction de l'instance, les demandes étaient inférieures à 5.000 € puisque la demande en principal était de 4.345,02 € et celle au titre des dommages et intérêts de 400 €, étant précisé que les demandes au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ne sont pas prises en considération pour la fixation du montant du litige. 

Aux termes de l'article 750-1 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2023-357 du 11 mai 2023, applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5.000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi, la SCI TRS ne démontre pas avoir tenté une conciliation, médiation ou procédure participative avec Monsieur [F] [S] avant d'introduire la présente procédure.

Elle ne fournit également aucun argument justifiant une dispense de recours à de telles tentatives de conciliation, médiation ou procédure participative.

Par conséquent, en l'absence de respect des mesures préconisées par l'article 750-1 du Code de Procédure Civile précité, la demande de la SCI TRS formée à l'encontre de Monsieur [F] [S] et tendant au paiement d'arriérés de loyers et de charges ainsi qu'à des dommages et intérêts sera déclarée irrecevable.

Il sera précisé que pour apprécier la recevabilité de la procédure, il faut se placer au moment de l'introduction de l'instance, étant précisé que Monsieur [F] [S] a immédiatement soulevé cette cause d'irrecevabilité.

La demande de Monsieur [F] [S] concernant la condamnation de la SCI TRS à justifier d'un décompte précis sur chaque poste des charges sera également déclarée irrecevable puisqu'étant un argument de défense à la demande de paiement des arriérés de charges et tendant ainsi au simple rejet de celle-ci. 

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [F] [S] 

Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [F] [S] 

La demande principale a été déclarée irrecevable. Il convient de vérifier si les demandes de Monsieur [F] [S] sont effectivement des demandes reconventionnelles au titre de l'article 64 du Code de Procédure Civile.

En effet, la seule condition spécifique de recevabilité d'une demande reconventionnelle est de se rattacher aux prétentions d'origine par un lien suffisant, l'irrecevabilité de la demande principale n'impliquant pas l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle puisque par celle-ci, le demandeur reconventionnel fait valoir un avantage particulier qui va au-delà du simple rejet de la demande originaire et qui a une autonomie. 

En l'espèce, la demande de Monsieur [F] [S] de constat d'indécence de son appartement, ainsi que de demande de travaux, de condamnation à des dommages et intérêts pour troubles de jouissance et de minoration de son loyer sont des demandes autonomes à la demande de paiement d'arriérés de loyers et de charges puisqu'il ne sollicite pas l'exception d'inexécution ni de compensation entre les différentes sommes.
Ces demandes ne correspondent également pas à des arguments de défense aux demandes du bailleur.

Certes, le bailleur estime que le locataire n'a fait valoir les arguments d'indécence du logement que lorsqu'il a sollicité le paiement de régularisation des charges ainsi que l'augmentation de la provision sur charges ; néanmoins, les deux demandes sont juridiquement autonomes et par conséquent l'irrecevabilité des demandes de la SCI TRS n'implique pas l'irrecevabilité des demandes reconventionnelles de Monsieur [F] [S]. 

Sur le trouble de jouissance

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est également obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public, seul un évènement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Enfin, selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Monsieur [F] [S] se plaint d'humidité qui affecte l'appartement, de moississures, de l'absence de ventilation correcte, de l'absence de chauffage, de dangers au niveau de l'installation électrique.

Pour prouver ses déclarations, il produit aux débats :

- un procès-verbal de constat en date du 30 mai 2025 dressé par Me [B], Commissaire de Justice à Strasbourg, réalisé hors la présence de la SCI TRS bien que celle-ci ait été régulièrement avisée, par acte de commissaire de justice, de la date du constat ; il en résulte que l'installation de la VMC est dysfonctionnelle, que la pièce du WC ainsi que celle de la salle de bain sont borgnes ; que l'air aspiré par la hotte de la cuisine est expulsée vers la pièce de la salle de bain ; que la pièce de la salle de bain n'est pas aérée ; que toutes les fenêtres de l'appartement portent des traces de moisissures ; que des videos lui sont montrées sur lesquelles il y a de l'eau sur les tablettes des fenêtres ; que la fenêtre du salon fonctionne avec difficulté et qu'il faut insister pour la fermer ; que le bloc mural électrique est désencastré ; que les parties communes du 4ème étage sont partiellements délabrées en ce que plusieurs plaques sont manquantes dans le faux plafond et que les couvercles des goulottes électriques sont partiellement manquants ou brisés laissant apparaître des fils électriques laissés sans protection et que 5 luminaires muraux restent allumés, aucun interrupteur n'étant apparent ;

- un rapport de visite - enquête d'évaluation de la salubrité d'un logement réalisé par les inspecteurs salubrité de l'Eurométropole de [Localité 1], direction de la réglementation urbaine, service hygiène et santé environnementale, en date du 5 juin 2025, duquel il résulte notamment qu'un défaut de ventilation permanente couplé à l'inefficacité voire l'absence de matériaux isolant thermiquement à l'endroit même de l'apparition des moisissures peut expliquer la situation constatée dans le logement ; les inspecteurs relèvent également plusieurs infractions au code de la santé publique et aux dispositions du règlement sanitaire départemental du Bas-Rhin ainsi qu'à celle du décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent et précise que l'ensemble de ces manquements représente un risque pour la santé publique et doit être corrigé rapidement ;

- un procès-verbal de constat en date du 27 décembre 2025 dressé par Me [B], Commissaire de Justice à Strasbourg, hors la présence de la SCI TRS, duquel il résulte qu'il n'y a pas eu de changement depuis son précédent constat ; que l'appartement ne compte que deux radiateurs munis chacun d'un robinet thermostatique ; que les deux robinets tournent normalement ; que dans le séjour le radiateur fonctionne sans être bouillant tandis que dans la pièce attenante à la chambre à coucher le radiateur ne fonctionne pas alors que le bouton est ouvert au maximum ; qu'il n'y a aucun radiateur dans la 2ème pièce ; que l'absence de ventilation et l'absence de chauffage suffisant créent une condensation sur tous les vitrages dans la partie basse ; que les draps sont humides sur toute leur étendue et que le plafond présente une prolifération avancée de moisissures noires et de champignons typiques d'un excès d'humidité dans une pièce insuffisamment ventilée. 

Si les deux procès-verbaux de constat ont été réalisés de manière non contradictoire, bien que la SCI TRS ait été régulièrement convoquée lors de la réalisation du premier constat du 30 mai 2025, ils sont corroborés sur plusieurs points par le rapport des inspecteurs de la salubrité de la Ville de Strasbourg réalisé le 5 juin 2025, étant précisé qu'il s'agit d'agents assermentés et que ce rapport a par conséquent une force probatoire importante.

Ainsi, la réalité des désordres suivants peut être relevée :

- présence de moisissures sur les plafonds et fenêtres et humidité modérée dans le logement ;
- absence de ventilation permanente en raison de l'absence d'entrée d'air neuf dans la chambre 2 et en raison de l'absence de dispositif d'air vicié fonctionnel dans les pièces de service ;
- raccordement de la hotte sur le conduit d'extraction de la VMC de la cuisine et air sortant par la douche d'extraction de la VMC de la salle de bain et des WC ce qui ne fonctionne pas et ne respecte pas les règles de l'art ;
- portes intérieures du logement non détalonnées ne permettant ainsi pas la circulation de l'air ;
- absence de chauffage fixe dans la pièce n°2 et chauffage insuffisant ;
- absence de dispositif de coupure générale de l'installation électrique dans le logement ; goulottes dans les parties communes non fermées laissant les câbles électriques apparents. 

Ainsi, il est bien relevé la réalité de moisissures dans le logement ainsi que la présence d'humidité dont les causes sont concordantes au regard des documents produits, à savoir l'absence de ventilation permanente (absence de VMC fonctionnelle et conforme et portes intérieures non détallonées) et absence d'étanchéité au niveau des fenêtres.

Il est également mis en avant un danger au niveau électrique.

Il résulte du courrier adressé par la SCI TRS à l'Eurompétrole de Strasbourg suite à la mise en demeure du 26 juin 2025 faisant suite au rapport de visite du 5 juin 2025 :

* qu'elle ne reconnaît pas :
- le problème d'humidité excessive, la mettant sur le compte de l'absence d'aération quotidienne du locataire ;
- la régulation du chauffage qu'elle estime être du ressort de la copropriété ;
* qu'elle propose de :
- missionner un professionnel pour remédier au problème de ventilation permanente ;
- faire intervenir un électricien pour mettre en place un dispositif de coupure générale ;
* qu'elle informe : avoir remplacé récemment une fenêtre et avoir demandé à Monsieur [F] [S] de faire procéder à un simple réglage des fenêtres à ses frais.


Il résulte de l'article 2. du décret du 30 janvier 2002 qu'un logement décent est un logement qui : 
2. est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L'article 3.1 de ce même décret précise qu'un logement décent est un logement qui comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. 

Dès lors, en l'espèce, l'absence de ventilation permanente et d'étanchéité ainsi que l'absence de chauffage suffisant est à l'origine des moississures et de l'humidité, lesquelles créent un risque pour la santé des locataires ainsi qu'au fonctionnement des équipements du logement.

Il en va de même en ce qui concerne l'absence de dispositif de coupure générale dans le logement ainsi que l'existence de câbles électriques apparents dans les parties communes et l'absence d'interrupteurs.

Ainsi, l'appartement donné à bail par la SCI TRS à Monsieur [F] [S] peut être qualifié de logement indécent et la responsabilité du bailleur peut ainsi être engagée à ce titre.

Monsieur [F] [S] a nécessairement subi un préjudice de jouissance puisqu'il a dû subir des moisissures ainsi qu'un logement humide et mal chauffé. 

Pour minorer sa responsabilité, la SCI TRS se prévaut de l'absence de connaissance des désordres ainsi que de la faute du locataire qui n'a pas mandaté d'entreprise pour un réglage des fenêtres et de la responsabilité du syndicat des copropriétaires en ce qui concerne les parties communes. 

Il est constant que Monsieur [F] [S] ne démontre pas avoir avisé son bailleur de l'existence des désordres dont il se prévaut et dont il justifie.

En effet, les éléments du dossiers révèlent que mis à part le fonctionnement continuel des luminaires dans les parties communes le 3 janvier 2022 et l'existence d'infiltrations en juillet, Monsieur [F] [S] ne démontre pas avoir avisé la SCI TRS de l'existence de moississures, humidité et problèmes de chauffage avant la mise en demeure de son conseil du 9 juillet 2025. 

Aucun élément du dossier ne permet de démontrer que la SCI TRS était informée de l'existence de ces désordres avant le 26 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en demeure par le service d'hygiène et santé environnementale de l'Eurométropole de Strasbourg du 26 juin 2025 suite à l'établissement du rapport du 5 juin 2025.

Il sera précisé que la présence de nuisibles n'est pas démontrée et que la SCI TRS produit des documents attestant qu'il a été procédé à des désinsectisations en 2022.

En outre, la SCI TRS démontre avoir proposé à Monsieur [F] [S] au titre des infiltrations au niveau des fenêtres de faire intervenir une entreprise pour établir un devis de réparation/réglage et de lui transmettre ce devis.

Monsieur [F] [S] ne démontre pas s'être exécuté ou avoir à nouveau relancé son bailleur sur ce point.

Dès lors, la responsabilité du bailleur ne peut être engagée qu'à compter du 1er juillet 2025, celui-ci ne démontrant pas avoir mandaté une entreprise pour réparer les désordres.

Il ne peut pas plus invoquer l'absence d'intervention du syndicat des copropriétaires. En effet, il lui appartient, en sa qualité de copropriétaire et par conséquent de membre du syndicat des copropriétaire, de faire le nécessaire auprès du syndic, l'aviser des doléances de son locataire et de mettre en place les mesures pour pallier les désordres dénoncés ou de le sommer de mettre à l'ordre du jour le vote de travaux pour régler les difficultés invoquées.

La SCI TRS produit un document duquel il résulte 14.2 "Principe de la réalisation de travaux de réfection palier 4ème suite demande d'un copropriétaire". Cependant cet extrait est insuffisant puisqu'il ne permet pas de savoir s'il s'agit d'un procès-verbal d'assemblée générale soumettant au vote les travaux réclamés par Monsieur [F] [S] dans le cadre de la présente procédure, ni à quoi correspondent ces travaux, ni s'ils ont été votés et quand, ni quand le début de ces travaux ont été programmés. En outre, il n'apparaît pas qu'il s'agisse de problèmes relatifs au chauffage, la SCI TRS ne justifiant pas avoir fait le nécessaire pour savoir si les dysfonctionnements affectant le chauffage sont liés à un réglage de la part du syndic ou si tel que cela apparaît plus probable, lié aux radiateurs ou à l'installation. 

Dès lors, la SCI TRS ne saurait être déchargée, même partiellement de sa responsabilité, en ce qui concerne les désordres précités, rendant le logement indécent. 

Tel qu’indiqué au préalable, ces dysfonctionnement ont créé un préjudice de jouissance à Monsieur [F] [S] qu'il convient de réparer par l'octroi de dommages et intérêts d'un montant correspondant à 30% du loyer qui est actuellement de 749,85 € soit 224,96 € par mois, arrondi à 225 € sur la période du 1er juillet 2025 au 30 avril 2026, soit une période de 10 mois.

La SCI TRS sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [F] [S] la somme de 2.250 € au titre du préjudice de jouissance. 

Sur les demandes de mise en conformité et de minoration du loyer et des charges

Conformément aux dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de ladite loi, le locataire peut saisir le juge pour obtenir la mise en conformité du logement.

Il appartient ainsi que juge de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou le suspendre jusqu'à l'exécution des travaux.

En l'espèce, Monsieur [F] [S] se contente de solliciter la mise en conformité du logement, sans préciser les travaux sollicités.

Ceux-ci résultent cependant du rapport de visite - enquête d'évaluation de la salubrité d'un logement réalisé par les inspecteurs salubrité de l'Eurométropole de [Localité 1], direction de la réglementation urbaine, service hygiène et santé environnementale - en date du 5 juin 2025.

Ainsi, il convient de condamner la SCI TRS à effectuer les travaux suivants :

- la mise en place d'une ventilation permanente dans toutes les pièces de l'appartement loué à Monsieur [F] [S] (par la mise en place d'une VMC notamment sauf avis contraire d'une société spécialisée en matière de ventilation) ; 
- un raccordement de la hotte conforme aux règles de l'art ;
- un détalonnage des portes intérieures du logement afin de permettre la circulation de l'air entre les différentes pièces, même lorsque les portes sont fermées ; 
- assurer l'étanchéité des fenêtres ;
- mettre en place un dispositif de coupure générale de l'installation électrique.

Ces travaux devront être réalisés dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la présente décision, avec minoration du loyer pendant ces cinq mois et à l'issue, sous peine d'une astreinte provisoire de 20 € par jour de retard tel que cela sera précisé ultérieurement. 

En ce qui concerne le dysfonctionnement du chauffage, en l'absence d'éléments techniques à ce titre, notamment sur les causes relatives à ce dysfonctionnement, et en l'absence d'éléments sur une cause relevant des parties communes ou des parties privées, aucune condamnation au titre de la réalisation des travaux ne sera ordonnée.

Néanmoins, il y a lieu d'inviter la SCI TRS à mandater une entreprise spécialisée en matière de chauffage pour tenter de trouver les causes du dysfonctionnement et effectuer toute démarche, tant à titre privé si le dysfonctionnement relève d'une partie privative, qu'auprès du syndicat des copropriétaires et syndic si le dysfonctionnement relève d'une partie commune. 

Concernant la lumière continue dans les parties communes et les fils électriques à nu, le Juge des Contentieux de la Protection ne peut condamner la SCI TRS à faire réaliser les travaux dans les parties communes puisqu'ils ne relèvent pas de la seule décision du copropriétaire bailleur. 
Néanmoins, la responsabilité de celui-ci reste engagée s'il n'effectue pas les démarches nécessaires auprès du syndic et syndicat des copropriétaires et il s'expose à une condamnation au titre du préjudice de jouissance.

Tel qu'indiqué précédemment, la SCI TRS a été condamnée à réaliser des travaux. Le loyer de 749,85 devra être minoré à hauteur de 20% le temps des travaux précités, soit durant une période de cinq mois maixum, et sera par conséquent de 599,88 €, à compter de la signification de la présente ordonnance et jusqu'à l'achèvement des travaux et pendant une durée de cinq mois maximum. Si les travaux devaient perdurer au delà des cinq mois, tel que cela a été précisé, une astreinte provisoire de 20 € par jour de retard sera appliquée, et ce, pendant une durée de quatre mois. 

La présente juridiction se réserve la liquidation de l'astreinte. 

Il n’y a pas lieu de préciser, dès à présent, tel que le demande Monsieur [L] [S], que la réalisation des travaux devra être attestée par un constat d’un commissaire de justice. 
Il appartiendra à chaque partie de voir si elle entend faire appel à un commissaire de justice pour prouver la réalisation ou non réalisation des travaux. 

Monsieur [F] [S] sera enjoint de faire en sorte de faciliter la réalisation de ces travaux en répondant aux sollicitations des entreprises et en convenant avec elles des dates auxquelles les travaux pourront être réalisés 


Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner la SCI TRS qui succombe à la présente instance aux dépens, lesquels ne comprendront que le coût du procès-verbal de constat de Maître [B], Commissaire de Justice à Strasbourg du 27 décembre 2025.


En effet, le premier constat de commissaire de justice du 30 mai 2025 a été réalisé alors qu'il n'est pas démontré que Monsieur [F] [S] avait alerté la SCI TRS sur les désordres affectant son logement.
De même, il n'y a pas lieu de condamner la SCI TRS à la prise en charge d'un constat de commissaire de justice futur. 

Au regard de l'issue de la procédure, la SCI TRS sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile.

En revanche, l'issue de la procédure et l'équité justifient que la SCI TRS soit condamnée à payer à Monsieur [F] [S] la somme de 900 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l'écarter.


PAR CES MOTIFS
 
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

DÉCLARE les demandes de la SCI TRS tendant au paiement des arriérés de loyers et charges, y compris d'électricité, ainsi que la demande de dommages et intérêts liée sont irrecevables ; 

DÉCLARE la demande de Monsieur [F] [S] tendant à la condamnation de la SCI TRS à justifier d'un décompte précise sur chaque poste de charges irrecevable ;

DÉCLARE les demandes reconventionnelles de Monsieur [F] [S] recevables ;

CONDAMNE la SCI TRS à payer à Monsieur [F] [S] la somme de 2.250 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance sur la période du 1er juillet 2025 au 30 avril 2026 ;

CONDAMNE la SCI TRS à réaliser ou faire réaliser par toute entreprise compétente les travaux relatifs aux désordres tels que relevés dans le rapport de visite - enquête d'évaluation de la salubrité d'un logement réalisé par les inspecteurs salubrité de l'Eurométropole de Strasbourg, direction de la réglementation urbaine, service hygiène et santé environnementale - en date du 5 juin 2025, à savoir : 

- la mise en place d'une ventilation permanente dans toutes les pièces de l'appartement loué à Monsieur [F] [S] (par la mise en place d'une VMC notamment sauf avis contraire d'une société spécialisée en matière de ventilation) ; 
- un raccordement de la hotte conforme aux règles de l'art ;
- un détalonnage des portes intérieures du logement afin de permettre la circulation de l'air entre les différentes pièces, même lorsque les portes sont fermées ; 
- assurer l'étanchéité des fenêtres ;
- la mise en place d'un dispositif de coupure générale de l'installation électrique ;

DIT que ces travaux devront être réalisés dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la présente décision, et ce, sous peine d'astreinte provisoire de 20 € par jour de retard passé ce délai, et pendant un délai de quatre mois ;

ENJOINT à Monsieur [F] [S] de faire en sorte de faciliter la réalisation de ces travaux en répondant aux sollicitations des entreprises et en convenant avec elles des dates auxquelles les travaux pourront être réalisés ;

SE RÉSERVE la liquidation de l'astreinte ;

DIT n’y avoir lieu de préciser que la fin des travaux devra être constatée par un commissaire de justice ; 

MINORE le loyer jusqu'à l'achèvement des travaux et au maximum pendant une période de cinq mois à la somme mensuelle de 599,88 € ;

DIT que cette minoration ne concerne que le montant du loyer et non de la provision sur charges ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [S] de ses autres demandes de mises en conformités ;

INVITE la SCI TRS à mandater une entreprise spécialisée en matière de chauffage pour tenter de trouver les causes du dysfonctionnement et effectuer toute démarche, tant à titre privé si le dysfonctionnement relève d'une partie privative, qu'auprès du syndicat des copropriétaires et syndic si le dysfonctionnement relève d'une partie commune ;

INVITE également la SCI TRS à effectuer les démarches nécessaires auprès du syndic et syndicat des copropriétaires afin de régler le problème de lumière continue dans les parties communes et des fils électriques à nu dans les mêmes parties communes au 4ème étage ; 

DÉBOUTE la SCI TRS de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SCI TRS à payer à Monsieur [F] [S] la somme de 900 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SCI TRS aux dépens, lesquels le coût du procès-verbal de constat de Maître [B], Commissaire de Justice à Strasbourg du 27 décembre 2025 ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [S] de ses autres demandes au titre de la prise en charge des autres procès-verbaux de constat de Me [B] et de sa demande au titre de la prise en charge du coût de procès-verbaux futurs ;

DIT que conformément aux dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 le présent jugement, qui a constaté que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, sera transmis par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département ;



RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK Véronique BASTOS

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'organisation judiciaire R211-3-8, code civil 1720, code de procedure civile 64, code des procedures civiles d'execution L125-1, code de l'organisation judiciaire R211-3-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-29T21:32:56.084Z.