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Décision de justice

Cour d'appel de Caen, 1ère Chambre civile, 11 juin 2026, n° 24/01895

AutreBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Motifs

EXPOSE DU LITIGE : 



Mme [L] [E] est propriétaire d'une parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 1], sise [Adresse 3] à [Localité 6], sur laquelle se trouve implantée une maison d'habitation, dont l'une des parties présente une toiture plate. Il s'agit d'une résidence secondaire. 



Mme [C] [U] a été, quant à elle, propriétaire d'une parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 2], sise [Adresse 4], sur laquelle se trouve une maison d'habitation mitoyenne à la maison de Mme [E].



En octobre 2023, Mme [E] a fait réaliser des travaux sur la toiture plate de sa résidence consistant en la pose d'une plateforme et d'un bardage bois avec échelle d'accès pour libérer l'espace de la terrasse située à l'arrière de sa maison.



Se prévalant d'un constat d'huissier établi le 27 octobre 2023 caractérisant, selon elle, l'existence d'un trouble manifestement illicite, Mme [U] a, par acte du 1er décembre 2023, fait assigner Mme [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins principalement de la voir condamnée à retirer, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, la construction toiture-terrasse implantée sur sa propriété et à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.



Par ordonnance du 6 juin 2024 à laquelle il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux a :

- déclaré compétente la juridiction des référés ;

- rejeté l'intégralité des demandes de Mme [L] [E] ;

- condamné Mme [L] [E] à retirer la construction toiture-terrasse qu'elle a implantée sur la propriété de Mme [C] [U], et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance et jusqu'à parfaite exécution de l'obligation ;

- condamné Mme [L] [E] à régler à Mme [C] [U] la somme provisionnelle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamné Mme [L] [E] à régler à Mme [C] [U] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laissé les dépens à la charge de Mme [L] [E].



Par déclaration du 19 juillet 2024, Mme [E] a formé appel de cette ordonnance la critiquant en l'intégralité de ses dispositions, sauf en ce qu'elle a déclaré la juridiction des référés compétente.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 29 septembre 2025, elle demande à la cour de :

- ordonner la révocation de la clôture afin d'accueillir les présentes conclusions en réponse à celles du 26 septembre de Mme [U] ;

- juger son appel recevable et bien fondé ;

- annuler, infirmer sinon réformer l'ordonnance rendue par le juge des référés de [Localité 1] le 6 juin 2024, en ce qu'elle a :

. rejeté l'intégralité de ses demandes ;

. l'a condamnée à retirer la construction toiture-terrasse qu'elle a implantée sur la propriété de Mme [C] [U], et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance et jusqu'à parfaite exécution de l'obligation ;

. l'a condamnée à régler à Mme [C] [U] la somme provisionnelle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

. l'a condamnée à régler à Mme [C] [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

. a laissé les dépens à sa charge ;

statuant à nouveau,

- déclarer Mme [C] [U] irrecevable en ses demandes, relatives au trouble anormal de voisinage, faute de tentative de conciliation, médiation ou procédure préalable à l'assignation ;

- déclarer Mme [C] [U] irrecevable en ses demandes, faute de qualité et intérêt à agir ;

- constater que la cour n'est saisie d'aucune demande en lien avec l'empiètement au dispositif des conclusions de l'intimée qui demande la confirmation de l'ordonnance ;

- débouter Mme [C] [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

- juger qu'il n'est caractérisé aucun trouble manifestement illicite ;

- juger qu'il n'existe pas davantage de trouble anormal du voisinage ni aucun préjudice au détriment de Mme [C] [U], ce qui au demeurant relèverait de la compétence du juge du fond ;

- débouter quoiqu'il en soit de la demande de retrait de la construction portant une atteinte excessive au droit de la propriété alors que la mesure ne pourrait tout au plus porter que sur la suppression d'une vue (potentielle), par tous moyens à la convenance du propriétaire ;

en tout état de cause,

- condamner Mme [C] [U] au versement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance ;

y additant,

- condamner Mme [C] [U] au versement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant des frais irrépétibles exposés en appel ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 30 septembre 2025, Mme [U] demande à la cour de :

- rabattre la clôture prononcée le 17 septembre 2025 et la reporter à la date de plaidoirie fixée au 2 octobre 2025 ;

- dire et juger l'action engagée par elle le 1er décembre 2023 recevable et bien fondée ;

- dire et juger qu'elle est recevable en ses demandes présentées en cause d'appel;

- dire et juger qu'elle n'a développé aucun moyen nouveau devant la cour au visa des dispositions de l'article 678 du code civil ;

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, en ce compris l'indemnité article 700 qui lui a été allouée d'un montant de 1 500 euros ainsi qu'à la condamnation de Mme [L] [E] aux dépens de première instance ;

y additant devant la cour, 

- condamner Mme [L] [E] à lui payer la somme complémentaire de 2 500 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel.



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 17 septembre 2025.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.





EXPOSE DES MOTIFS :



A titre liminaire, il sera rappelé que dans la procédure ordinaire avec représentation obligatoire en appel, les parties peuvent jusqu'à la clôture de l'instruction, invoquer de nouveaux moyens. Il n'y a donc pas lieu pour la cour de se prononcer sur le fait que Mme [U] n'a développé aucun moyen nouveau en appel au visa des dispositions de l'article 678 du code civil comme demandé par celle-ci, étant observé que l'appelante ne fait aucune demande sur ce point dans le dispositif de ses conclusions.



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :



Les parties s'accordent pour solliciter la révocation de l'ordonnance de clôture aux fins de voir le débat se poursuivre dans les termes des conclusions qu'elles ont respectivement déposées sur le réseau privé virtuel des avocats les 29 et 30 septembre 2025.



Il apparaît en effet qu'à la suite de conclusions notifiées par Mme [E] le 16 septembre 2025 et de sa communication d'une pièce le 17 septembre 2025, les parties ont échangé à nouveau des écritures, notamment au sujet de la vente par Mme [U] de son bien immobilier en février 2024. Cet élément a été découvert trop tard par Mme [E] pour lui permettre de conclure dans des délais suffisants à une réponse de son adversaire et rendre ainsi possible un débat contradictoire. Il sera observé que Mme [U] n'avait pas mentionné cette vente dans ses écritures.



Il existe donc une cause grave au sens de l'article 803 du code de procédure civile pour procéder à la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 17 septembre 2025 et la reporter au jour de l'audience, soit le 2 octobre 2025.



La cour examinera ainsi le litige sur la base des conclusions notifiées les 29 septembre 2025 et 30 septembre 2025 par les parties.



Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de conciliation préalable : 



Mme [E] soutient que la demande en justice de Mme [U] tendant notamment au retrait d'un ouvrage causant un trouble anormal du voisinage est irrecevable, faute d'avoir été précédée d'une tentative de conciliation préalable à l'introduction de son action, en application des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.



En réplique, Mme [U] rappelle que le juge des référés, saisi en première instance, n'a pas soulevé d'office l'irrecevabilité de sa demande en justice et que Mme [E] a longtemps soutenu qu'il n'existait aucun trouble anormal de voisinage. Elle souligne que c'est près de vingt-deux mois après l'introduction de l'instance qu'elle a entendu se prévaloir de l'irrecevabilité de l'action engagée à son encontre pour absence de tentative de règlement amiable préalable à l'introduction de son action.



Invoquant l'alinéa 2, 3° de l'article 750-1, Mme [U] soutient que l'urgence de voir retirer au plus vite cette construction illégale et les circonstances de l'espèce, notamment l'animosité affichée par Mme [E] à son égard, rendaient impossible toute tentative de conciliation amiable. 



Aux termes de l'article 750-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, introduit par assignation du 1er décembre 2023, 'en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;

2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;

3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article

L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution'.



Il sera rappelé que l'obligation de tentative préalable de résolution amiable du litige n'est pas par principe exclue en matière de référé.



En l'espèce, il n'est pas contesté que les demandes formées par Mme [U] devant le juge des référés n'ont pas été précédées d'une tentative de conciliation.



Cependant, il apparaît que l'emplacement de la construction litigieuse érigée en octobre 2023 par Mme [E] était de nature à créer une vue directe sur la propriété de Mme [U] et à porter atteinte à sa vie privée. L'urgence manifeste à faire cesser cette atteinte dispensait Mme [U] de l'obligation de tenter préalablement une conciliation avant la saisine du juge des référé. 

L'absence de recours préalable à la conciliation étant justifiée par un motif légitime, l'action de Mme [U] est recevable.



Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de Mme [U] :



Se prévalant de la vente intervenue en février 2025, Mme [E] soutient que Mme [U] n'a plus qualité ni intérêt à agir pour demander le retrait de sa construction puisque s'agissant d'une action sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, le demandeur doit être propriétaire du fonds pour prétendre subir un trouble et que la recevabilité de l'action s'apprécie au jour où la juridiction statue.



Elle ajoute que Mme [U] n'est pas fondée à se prévaloir de l'acte de vente pour poursuivre son action au motif que toute action visant à faire cesser un trouble anormal du voisinage est un accessoire du droit de propriété, et que n'étant plus propriétaire, elle n'a plus qualité à agir. Elle prétend que la formule mentionnée à l'acte de vente ne pouvait permettre à Mme [U] de poursuivre son action en réparation des troubles subis qu'avant la vente.



En réplique, Mme [U] fait valoir qu'elle justifie de sa qualité à agir et de la recevabilité de ses demandes, malgré la vente intervenue en février 2025, au motif qu'elle a fait insérer une clause à l'acte de vente lui permettant de poursuivre l'instance pendante devant la cour d'appel de Caen.



L'article 31 du code de procédure civile, dispose que 'l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.



L'article 122 du même code indique que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.



Il sera souligné que contrairement à ce que soutient Mme [E], la demande de retrait de la construction formée par Mme [U] ne se fonde aucunement sur le trouble anormal de voisinage mais sur l'existence d'un trouble manifestement illicite.



Par ailleurs, l'intérêt à agir d'une partie s'apprécie au jour de l'introduction de l'action.



Or, lors de l'assignation introductive d'instance en date du 1er décembre 2023, Mme [C] [U] était bien propriétaire de l'immeuble cadastré section AZ n°[Cadastre 2]. Elle avait donc un intérêt à demander le retrait de la toiture-terrasse de Mme [L] [E], estimant subir un préjudice de jouissance pouvant affecter la valeur vénale de son bien et protégeant par l'exercice de cette action, son droit de propriété.



En outre, il est établi que l'acte authentique de vente du 26 février 2025 stipule en pages 9 et 10 :

'PROCES EN [Localité 7]

Le VENDEUR déclare que sa voisine, Madame [L] [E], propriétaire du BIEN sis [Adresse 5], a fait construire sans autorisation, une terrasse sur le toit de son appentis, dont la vue donne directement sur le jardin du [Localité 8].

Aux termes d'une ordonnance du Tribunal Judiciaire de LISIEUX, en date du 6 juin 2024, dont une copie est demeurée ci-annexée, Madame [L] [E] a été condamnée à retirer la construction toiture-terrasse qu'elle a implantée sur la propriété de Madame [C] [U], au versement de dommages-intérêts à Madame [U] et aux dépens.

Madame [L] [E] a interjeté appel de la décision du 18 septembre 2024. La signification de déclaration d'appel est demeurée ci-annexée. Et la date de l'audience est fixée au 2 octobre 2025, comme indiqué dans l'avis de fixation demeuré ci-annexé.

L'ACQUEREUR ne sera pas subrogé dans les droits du VENDEUR dans le cadre de cette procédure qui restera personnelle au VENDEUR'.



Mme [U] s'est donc réservée, en accord avec son acheteur, le droit de poursuivre l'action qu'elle a valablement engagée lorsqu'elle était propriétaire du bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9].



Par conséquent, elle justifie d'un intérêt à agir et est recevable en ses demandes.



Sur l'existence d'un trouble manifestement illicite :



Pour faire droit à la demande de Mme [U] de retrait de la toiture-terrasse construite par Mme [E], le premier juge a considéré que cette construction offrait une vue directe et plongeante sur la propriété de Mme [C] [U], qu'il s'agissait d'une atteinte à sa vie privée, constituant un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. Il a également retenu que la réalisation de cette construction, en l'absence de permis de construire, constituait un trouble manifestement illicite.



Au soutien de son appel, Mme [E] fait valoir qu'en sa qualité de propriétaire, elle dispose d'un droit absolu lui permettant d'ériger toute construction sur sa propriété, dans la limite d'un trouble anormal du voisinage, que seul le juge du fond peut apprécier. Elle estime qu'aucun élément ne vient caractériser un trouble anormal de voisinage constitutif d'un trouble manifestement illicite, causé par la construction de la toiture-terrasse.



Elle conteste d'ailleurs que la contruction érigée puisse être qualifiée de toiture-terrasse alors qu'il s'agit d'une plateforme de stockage en bois posée sur le toit en zinc de sa laverie, tel que cela ressort des factures qu'elle produit. Elle soutient en effet que le garde-corps avait pour seule fonction de protéger le menuisier lors de l'aménagement de la plateforme.



Elle fait également valoir qu'il n'existe aucun moyen fixe d'accès à cette plateforme, que sa surface limitée est incompatible par nature à une fréquentation de terrasse et que cette plateforme est totalement découverte et exposée aux intempéries. Elle souligne que les pièces qu'elle produit, en particulier le constat de commissaire de justice de janvier 2024, attestent de l'absence d'accès permanent à cette plateforme qui n'est utilisée que de manière occasionnelle.



Par ailleurs, Mme [E] prétend qu'il n'y a pas eu de création de vue sur le fonds voisin par cette construction en l'absence de toute modification d'un état antérieur et en raison du fait que cette vue préexistait depuis le toit-zinc sur lequel il était déjà possible de marcher. A tout le moins, elle souligne, à supposer la création d'une vue établie, que celle-ci est extrêmement limitée en ce qu'elle ne concerne qu'une partie du jardin de Mme [U]. Rappelant que les lieux se situent dans un secteur fortement urbanisé, Mme [E] estime de surcroît, que la construction n'exède pas les inconvénients normaux de voisinage.



Elle conteste, par ailleurs, tout empiètement sur la propriété de Mme [U] soulignant que le juge des référés a relevé l'existence d'une contestation sérieuse à ce sujet et que Mme [U] n'a formulé aucun appel incident sur ce point. Elle réfute être intervenue sur la gouttière et précise que la plateforme est installée en retrait de ladite gouttière et qu'elle a été construite dans l'alignement du mur de sa laverie tel qu'il ressort des photographies prises par le commissaire de justice Maître [G] [Q] en janvier 2024.



L'appelante soutient également que Mme [U] ne justifie pas de la gêne occasionnée par cette construction, les éléments produits étant insuffisants à rapporter la preuve de la fréquentation de cette plateforme par des personnes et ainsi à attester de la destination de cette surface comme terrasse. Elle considère au contraire que les photographies prises par Mme [U] depuis sa chambre à l'étage attestent de l'absence de terrasse puisqu'on peut y voir que le garde-corps a été retiré.



Enfin, elle fait valoir que la violation d'une règle de droit relative à l'absence d'obtention d'une autorisation d'urbanisme pour réaliser la construction ne saurait caractériser l'existence d'un trouble manifestement illicite. Elle affirme qu'elle ignorait initialement la nécessité d'obtenir un permis de construire et qu'elle a fait régulariser cette situation en obtenant, le 12 février 2024, un arrêté de non-opposition aux travaux réalisés.



En réponse, Mme [U] rappelle que son action n'est pas fondée sur l'existence d'un trouble anormal de voisinage mais sur celle d'un trouble manifestement illicite. Elle soutient que, contrairement à ce qu'affirme l'appelante, la construction réalisée est bien une toiture-terrasse et non une simple plateforme à seul usage de stockage de bois en ce qu'elle fait une surface de 9m², qu'elle était pourvue d'un garde-corps et d'une échelle d'accès manifestement destinée à une implantation pérenne pour recevoir du public.



Mme [U] ajoute que, malgré l'autorisation délivrée à Mme [E] le 12 février 2024, cette construction était illégale puisqu'elle a été réalisée sans permis de construire et estime que cette régularisation n'a aucune incidence sur l'issue du litige, l'illégalité s'appréciant au jour où le premier juge a statué.



Mme [U] soutient que la construction litigieuse a créé une vue illégale sur sa propriété, directe et plongeante, portant ainsi atteinte à sa vie privée et qu'elle empiète sur sa propriété puisque les soubassements et la gouttière débordent sur son fonds.



Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.



Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.



Il est constant que l'existence d'un trouble manifestement illicite doit s'apprécier au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.



Il est de principe que constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d'une règle de droit résultant d'un fait matériel ou juridique.



Les factures en date du 13 octobre 2023 produites par Mme [E] font effectivement état de la fourniture et de la pose d'une plateforme de stockage en bois sur le toit de la laverie, pour une surface de 9m², de la fourniture d'un garde-corps démontable pour assurer la sécurité du stock, de la fabrication et de la pose d'une échelle mobile pour accéder à la plateforme ainsi que de la réalisation et la pose d'un coffre de stockage en bois avec un dessus étanche. Il n'est fait aucune mention d'une terrasse. La première facture précise d'ailleurs, s'agissant de l'échelle, que 'ceci est une échelle d'accès et non un escalier. Elle est faite pour un accès occasionnel donc qui n'est pas confortable comme un vrai escalier'.



L'artisan ayant procédé à la construction de la plateforme, M. [S] [Z], atteste dans un courrier adressé à Mme [E] le 8 décembre 2023, que : 'la plateforme est un endroit de stockage, elle n'est pas conçue en tant que terrasse. L'échelle installée est mise en place pour une utilisation occasionnelle pour l'accès au stockage de la plateforme. Le coffre plateforme de stockage comme indiqué dans le terme sert de rangement'.



Dans un constat établi le11 janvier 2024, Maître [G] [Q], commissaire de justice, relève en pages 1 et 2, photographies à l'appui, la présence d'une plateforme en lames de bois sur le toit de la pièce à usage de salle de bain, l'absence d'escalier ou de monte-charge et que la plateforme est accessible par une échelle amovible. Elle mentionne la présence de poussières et de salissures le long des contours de l'emplacement de l'échelle. En page 3, elle constate l'absence de garde-corps ou de tout élément de protection sur les deux côtés de la plateforme non délimités par une façade d'immeuble et en page 4 la présence d'un coffre de rangement. Elle note également que cette plateforme se trouve très légèrement en retrait du bâtiment sur lequel elle est installée et notamment qu'elle est en retrait par rapport à l'extrémité de la gouttière longeant la façade de l'annexe.





Mais comme l'a relevé le premier juge, la qualification donnée par Mme [E] a la construction édifiée importe peu, s'il est avéré que celle-ci est constitutive d'un trouble manifestement illicite en créant une vue directe et plongeante sur le fonds voisin.



Or, il résulte du constat d'huissier de justice dressé le 27 octobre 2023 par Maître [X] [T] que '(...) Depuis le jardin de Madame [U], devant sa maison,... [la] terrasse surélevée bâtie à l'arrière de la maison ... surplombe le jardin' que cette ' terrasse est montée sur le toit plat d'un bâtiment ; [qu']elle dispose de garde-corps en bois et d'un revêtement de sol en bois. Des éléments de la terrasse dépassent de l'aplomb du mur du bâtiment sur lequel elle est montée.

La terrasse et le bâtiment sur lequel elle est posée mesurent 2,46 mètres de long.

Je monte sur un escabeau posé dans le jardin à côté de la terrasse de Madame [E]. D'ici, je vois le jardin de Madame [U] sur toute la longueur'.



Les photographies annexées par le commissaire de justice à son procès-verbal, confirment la présence d'une plateforme en lames de bois, avec pose d'un garde-corps, en surplomb de la propriété de Mme [U], donnant ainsi une vue directe sur son fonds. En particulier, les photographies numérotées n°15 et n°16 confirment que le garde-corps était fixé au bord de la plateforme, offrant ainsi un espace sécurisé à toute personne accédant à la plateforme. La plateforme avec son garde-corps présente alors un aspect de terrasse. Il sera noté en outre que Mme [E] ne produit aucune photographie attestant de l'utilisation de la plateforme pour le stockage de bois alors que cette plateforme a été édifiée en automne à un moment de livraison du bois de chauffage.



Si le garde-corps a été retiré en décembre 2023, selon les photographies produites par Mme [U] en pièces n°5 et 6, la plateforme était toujours accessible par l'échelle permettant à quiconque de se rendre facilement sur le toit et d'accéder ainsi à une vue directe sur le jardin de Mme [U]. La configuration des lieux et notamment l'emplacement du coffre de rangement rendent nécessaire l'accès à la plateforme pour utiliser celui-ci.



C'est à juste titre cependant que le premier juge a considéré toutefois que la question de l'empiètement de la construction érigée par Mme [E] sur la propriété de l'intimée était sérieusement contestable. Les photographies produites par Mme [U] pour en attester sont insuffisantes en l'absence de tout élément comme un relevé cadastral ou un procès-verbal de bornage permettant de déterminer précisément les limites de chaque propriété. De surcroît, Mme [U] ne forme aucun appel incident sur ce point.



Il résulte donc des pièces produites et en particulier des photographies annexées aux procès-verbaux des deux commissaires de justice, qu'en permettant un accès facile au toit de la partie de sa maison jouxtant l'habitation de Mme [U], même pour y stocker du bois, ce qui n'est, en outre, pas démontré, Mme [E] a créé la possibilité d'avoir une vue directe et plongeante sur la propriété de sa voisine, que celle-ci ne permette de voir qu'une partie du jardin est sans effet. De ce fait, la construction en bois porte nécessairement atteinte à la vie privée de Mme [U] en la privant de l'intimité qui était la sienne lorsqu'elle se rendait dans son jardin avant l'édification de cette construction.



Dès lors, la construction édifiée par Mme [E] sur le toit constitue un trouble manifestement illicite. La régularisation en cours d'instance de cette construction, édifiée initialement sans aucune autorisation, est sans incidence sur l'appréciation de l'existence d'un trouble manifestement illicite au moment de la saisine du juge des référés.



Le premier juge sera donc approuvé pour avoir condamné Mme [E] à retirer la construction en bois qu'elle a implantée sur sa propriété afin de faire cesser le trouble manifestement illicite. S'il convient au regard des circonstances de l'espèce et de l'attitude de Mme [E] dans ce litige d'assortir l'exécution de cette obligation d'une astreinte, le montant de celle-ci sera ramené à 50 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt pendant une durée de quatre mois au-delà de laquelle il sera de nouveau fait droit.



Sur la demande de provision :



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 'dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.



Rappelant que la seule constatation d'une atteinte à la vie privée ouvre droit à réparation, le juge des référés a condamné Mme [E] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de provision au motif qu'en l'espèce, l'atteinte à la vie privée était constituée par la vue directe et plongeante créée par la construction de Mme [E] sur la propriété de Mme [U].



En appel, Mme [E] soutient au contraire que l'existence d'un préjudice en lien avec un trouble du voisinage que Mme [U] qualifie de très important n'est pas démontrée par celle-ci. Elle ajoute que sa voisine est également défaillante à justifier de la dévalorisation de son bien.



Mais l'existence d'une atteinte à la vie privée résultant du trouble manifestement illicite constitué par la construction litigieuse a été retenue par la cour de sorte que l'obligation à réparation de Mme [E] n'est pas sérieusement contestable. L'ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée sur l'allocation d'une somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice de Mme [U].



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



L'ordonnance étant confirmée sur le principal, elle sera aussi confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.



Succombant en appel, Mme [E] supportrea la charge des dépens d'appel.

Pour des raisons d'équité, elle sera condamnée à verser à Mme [C] [U] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, LA COUR :



Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture de l'instruction prononcée le 17 septembre 2025 ;



Fixe la nouvelle clôture de l'instruction au 2 octobre 2025 avant ouverture des débats ;



Confirme l'ordonnance rendue le 6 juin 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux en toutes ses dispositions sauf sur le montant de l'astreinte assortissant la condamnation de Mme [E] à retirer la construction toiture-terrasse ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Déclare Mme [C] [U] recevable en l'ensemble de ses demandes ;



Fixe le montant de l'astreinte à 50 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois après la signification de la décision à intervenir, pendant un délai de quatre mois ;



Déboute Mme [L] [E] de ses demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [L] [E] aux entiers dépens d'appel ;



Condamne Mme [L] [E] à payer à Mme [C] [U] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute demande plus ample ou contraire.







LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





N° RG 24/01895 - N° Portalis DBVC-V-B7I-HO4T



 ARRÊT N° 



 O.D 





 ORIGINE : Décision du Président du TJ de [Localité 1] du 06 Juin 2024 RG n° 23/00344







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 11 JUIN 2026

 

 

APPELANTE :



Madame [L] [E]

née le 20 Février 1974 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée et assistée de Me Aurélie VIELPEAU, avocat au barreau de CAEN



 

INTIMÉE :



Madame [C] [U]

née le 09 Décembre 1959 à [Localité 4] (93)

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentée et assistée de Me Henry MONS, avocat au barreau de LISIEUX



DÉBATS : A l'audience publique du 02 octobre 2025, sans opposition de la part des avocats, Mme GAUCI SCOTTE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIERE : Mme ALAIN



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

M. REVELLES, Président de chambre,

Mme GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : contradictoire

rendu publiquement mis à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 11 Juin 2026 après plusieurs prorogations du délibéré fixé initialement le 08 Janvier 2026 et signé par Mme BARTHE-NARI, présidente, et Mme FLEURY, greffière



EXPOSE DU LITIGE : 



Mme [L] [E] est propriétaire d'une parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 1], sise [Adresse 3] à [Localité 6], sur laquelle se trouve implantée une maison d'habitation, dont l'une des parties présente une toiture plate. Il s'agit d'une résidence secondaire. 



Mme [C] [U] a été, quant à elle, propriétaire d'une parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 2], sise [Adresse 4], sur laquelle se trouve une maison d'habitation mitoyenne à la maison de Mme [E].



En octobre 2023, Mme [E] a fait réaliser des travaux sur la toiture plate de sa résidence consistant en la pose d'une plateforme et d'un bardage bois avec échelle d'accès pour libérer l'espace de la terrasse située à l'arrière de sa maison.



Se prévalant d'un constat d'huissier établi le 27 octobre 2023 caractérisant, selon elle, l'existence d'un trouble manifestement illicite, Mme [U] a, par acte du 1er décembre 2023, fait assigner Mme [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins principalement de la voir condamnée à retirer, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, la construction toiture-terrasse implantée sur sa propriété et à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.



Par ordonnance du 6 juin 2024 à laquelle il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux a :

- déclaré compétente la juridiction des référés ;

- rejeté l'intégralité des demandes de Mme [L] [E] ;

- condamné Mme [L] [E] à retirer la construction toiture-terrasse qu'elle a implantée sur la propriété de Mme [C] [U], et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance et jusqu'à parfaite exécution de l'obligation ;

- condamné Mme [L] [E] à régler à Mme [C] [U] la somme provisionnelle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamné Mme [L] [E] à régler à Mme [C] [U] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laissé les dépens à la charge de Mme [L] [E].



Par déclaration du 19 juillet 2024, Mme [E] a formé appel de cette ordonnance la critiquant en l'intégralité de ses dispositions, sauf en ce qu'elle a déclaré la juridiction des référés compétente.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 29 septembre 2025, elle demande à la cour de :

- ordonner la révocation de la clôture afin d'accueillir les présentes conclusions en réponse à celles du 26 septembre de Mme [U] ;

- juger son appel recevable et bien fondé ;

- annuler, infirmer sinon réformer l'ordonnance rendue par le juge des référés de [Localité 1] le 6 juin 2024, en ce qu'elle a :

. rejeté l'intégralité de ses demandes ;

. l'a condamnée à retirer la construction toiture-terrasse qu'elle a implantée sur la propriété de Mme [C] [U], et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance et jusqu'à parfaite exécution de l'obligation ;

. l'a condamnée à régler à Mme [C] [U] la somme provisionnelle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

. l'a condamnée à régler à Mme [C] [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

. a laissé les dépens à sa charge ;

statuant à nouveau,

- déclarer Mme [C] [U] irrecevable en ses demandes, relatives au trouble anormal de voisinage, faute de tentative de conciliation, médiation ou procédure préalable à l'assignation ;

- déclarer Mme [C] [U] irrecevable en ses demandes, faute de qualité et intérêt à agir ;

- constater que la cour n'est saisie d'aucune demande en lien avec l'empiètement au dispositif des conclusions de l'intimée qui demande la confirmation de l'ordonnance ;

- débouter Mme [C] [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

- juger qu'il n'est caractérisé aucun trouble manifestement illicite ;

- juger qu'il n'existe pas davantage de trouble anormal du voisinage ni aucun préjudice au détriment de Mme [C] [U], ce qui au demeurant relèverait de la compétence du juge du fond ;

- débouter quoiqu'il en soit de la demande de retrait de la construction portant une atteinte excessive au droit de la propriété alors que la mesure ne pourrait tout au plus porter que sur la suppression d'une vue (potentielle), par tous moyens à la convenance du propriétaire ;

en tout état de cause,

- condamner Mme [C] [U] au versement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance ;

y additant,

- condamner Mme [C] [U] au versement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant des frais irrépétibles exposés en appel ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 30 septembre 2025, Mme [U] demande à la cour de :

- rabattre la clôture prononcée le 17 septembre 2025 et la reporter à la date de plaidoirie fixée au 2 octobre 2025 ;

- dire et juger l'action engagée par elle le 1er décembre 2023 recevable et bien fondée ;

- dire et juger qu'elle est recevable en ses demandes présentées en cause d'appel;

- dire et juger qu'elle n'a développé aucun moyen nouveau devant la cour au visa des dispositions de l'article 678 du code civil ;

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, en ce compris l'indemnité article 700 qui lui a été allouée d'un montant de 1 500 euros ainsi qu'à la condamnation de Mme [L] [E] aux dépens de première instance ;

y additant devant la cour, 

- condamner Mme [L] [E] à lui payer la somme complémentaire de 2 500 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel.



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 17 septembre 2025.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.





EXPOSE DES MOTIFS :



A titre liminaire, il sera rappelé que dans la procédure ordinaire avec représentation obligatoire en appel, les parties peuvent jusqu'à la clôture de l'instruction, invoquer de nouveaux moyens. Il n'y a donc pas lieu pour la cour de se prononcer sur le fait que Mme [U] n'a développé aucun moyen nouveau en appel au visa des dispositions de l'article 678 du code civil comme demandé par celle-ci, étant observé que l'appelante ne fait aucune demande sur ce point dans le dispositif de ses conclusions.



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :



Les parties s'accordent pour solliciter la révocation de l'ordonnance de clôture aux fins de voir le débat se poursuivre dans les termes des conclusions qu'elles ont respectivement déposées sur le réseau privé virtuel des avocats les 29 et 30 septembre 2025.



Il apparaît en effet qu'à la suite de conclusions notifiées par Mme [E] le 16 septembre 2025 et de sa communication d'une pièce le 17 septembre 2025, les parties ont échangé à nouveau des écritures, notamment au sujet de la vente par Mme [U] de son bien immobilier en février 2024. Cet élément a été découvert trop tard par Mme [E] pour lui permettre de conclure dans des délais suffisants à une réponse de son adversaire et rendre ainsi possible un débat contradictoire. Il sera observé que Mme [U] n'avait pas mentionné cette vente dans ses écritures.



Il existe donc une cause grave au sens de l'article 803 du code de procédure civile pour procéder à la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 17 septembre 2025 et la reporter au jour de l'audience, soit le 2 octobre 2025.



La cour examinera ainsi le litige sur la base des conclusions notifiées les 29 septembre 2025 et 30 septembre 2025 par les parties.



Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de conciliation préalable : 



Mme [E] soutient que la demande en justice de Mme [U] tendant notamment au retrait d'un ouvrage causant un trouble anormal du voisinage est irrecevable, faute d'avoir été précédée d'une tentative de conciliation préalable à l'introduction de son action, en application des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.



En réplique, Mme [U] rappelle que le juge des référés, saisi en première instance, n'a pas soulevé d'office l'irrecevabilité de sa demande en justice et que Mme [E] a longtemps soutenu qu'il n'existait aucun trouble anormal de voisinage. Elle souligne que c'est près de vingt-deux mois après l'introduction de l'instance qu'elle a entendu se prévaloir de l'irrecevabilité de l'action engagée à son encontre pour absence de tentative de règlement amiable préalable à l'introduction de son action.



Invoquant l'alinéa 2, 3° de l'article 750-1, Mme [U] soutient que l'urgence de voir retirer au plus vite cette construction illégale et les circonstances de l'espèce, notamment l'animosité affichée par Mme [E] à son égard, rendaient impossible toute tentative de conciliation amiable. 



Aux termes de l'article 750-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, introduit par assignation du 1er décembre 2023, 'en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;

2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;

3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article

L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution'.



Il sera rappelé que l'obligation de tentative préalable de résolution amiable du litige n'est pas par principe exclue en matière de référé.



En l'espèce, il n'est pas contesté que les demandes formées par Mme [U] devant le juge des référés n'ont pas été précédées d'une tentative de conciliation.



Cependant, il apparaît que l'emplacement de la construction litigieuse érigée en octobre 2023 par Mme [E] était de nature à créer une vue directe sur la propriété de Mme [U] et à porter atteinte à sa vie privée. L'urgence manifeste à faire cesser cette atteinte dispensait Mme [U] de l'obligation de tenter préalablement une conciliation avant la saisine du juge des référé. 

L'absence de recours préalable à la conciliation étant justifiée par un motif légitime, l'action de Mme [U] est recevable.



Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de Mme [U] :



Se prévalant de la vente intervenue en février 2025, Mme [E] soutient que Mme [U] n'a plus qualité ni intérêt à agir pour demander le retrait de sa construction puisque s'agissant d'une action sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, le demandeur doit être propriétaire du fonds pour prétendre subir un trouble et que la recevabilité de l'action s'apprécie au jour où la juridiction statue.



Elle ajoute que Mme [U] n'est pas fondée à se prévaloir de l'acte de vente pour poursuivre son action au motif que toute action visant à faire cesser un trouble anormal du voisinage est un accessoire du droit de propriété, et que n'étant plus propriétaire, elle n'a plus qualité à agir. Elle prétend que la formule mentionnée à l'acte de vente ne pouvait permettre à Mme [U] de poursuivre son action en réparation des troubles subis qu'avant la vente.



En réplique, Mme [U] fait valoir qu'elle justifie de sa qualité à agir et de la recevabilité de ses demandes, malgré la vente intervenue en février 2025, au motif qu'elle a fait insérer une clause à l'acte de vente lui permettant de poursuivre l'instance pendante devant la cour d'appel de Caen.



L'article 31 du code de procédure civile, dispose que 'l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.



L'article 122 du même code indique que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.



Il sera souligné que contrairement à ce que soutient Mme [E], la demande de retrait de la construction formée par Mme [U] ne se fonde aucunement sur le trouble anormal de voisinage mais sur l'existence d'un trouble manifestement illicite.



Par ailleurs, l'intérêt à agir d'une partie s'apprécie au jour de l'introduction de l'action.



Or, lors de l'assignation introductive d'instance en date du 1er décembre 2023, Mme [C] [U] était bien propriétaire de l'immeuble cadastré section AZ n°[Cadastre 2]. Elle avait donc un intérêt à demander le retrait de la toiture-terrasse de Mme [L] [E], estimant subir un préjudice de jouissance pouvant affecter la valeur vénale de son bien et protégeant par l'exercice de cette action, son droit de propriété.



En outre, il est établi que l'acte authentique de vente du 26 février 2025 stipule en pages 9 et 10 :

'PROCES EN [Localité 7]

Le VENDEUR déclare que sa voisine, Madame [L] [E], propriétaire du BIEN sis [Adresse 5], a fait construire sans autorisation, une terrasse sur le toit de son appentis, dont la vue donne directement sur le jardin du [Localité 8].

Aux termes d'une ordonnance du Tribunal Judiciaire de LISIEUX, en date du 6 juin 2024, dont une copie est demeurée ci-annexée, Madame [L] [E] a été condamnée à retirer la construction toiture-terrasse qu'elle a implantée sur la propriété de Madame [C] [U], au versement de dommages-intérêts à Madame [U] et aux dépens.

Madame [L] [E] a interjeté appel de la décision du 18 septembre 2024. La signification de déclaration d'appel est demeurée ci-annexée. Et la date de l'audience est fixée au 2 octobre 2025, comme indiqué dans l'avis de fixation demeuré ci-annexé.

L'ACQUEREUR ne sera pas subrogé dans les droits du VENDEUR dans le cadre de cette procédure qui restera personnelle au VENDEUR'.



Mme [U] s'est donc réservée, en accord avec son acheteur, le droit de poursuivre l'action qu'elle a valablement engagée lorsqu'elle était propriétaire du bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9].



Par conséquent, elle justifie d'un intérêt à agir et est recevable en ses demandes.



Sur l'existence d'un trouble manifestement illicite :



Pour faire droit à la demande de Mme [U] de retrait de la toiture-terrasse construite par Mme [E], le premier juge a considéré que cette construction offrait une vue directe et plongeante sur la propriété de Mme [C] [U], qu'il s'agissait d'une atteinte à sa vie privée, constituant un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. Il a également retenu que la réalisation de cette construction, en l'absence de permis de construire, constituait un trouble manifestement illicite.



Au soutien de son appel, Mme [E] fait valoir qu'en sa qualité de propriétaire, elle dispose d'un droit absolu lui permettant d'ériger toute construction sur sa propriété, dans la limite d'un trouble anormal du voisinage, que seul le juge du fond peut apprécier. Elle estime qu'aucun élément ne vient caractériser un trouble anormal de voisinage constitutif d'un trouble manifestement illicite, causé par la construction de la toiture-terrasse.



Elle conteste d'ailleurs que la contruction érigée puisse être qualifiée de toiture-terrasse alors qu'il s'agit d'une plateforme de stockage en bois posée sur le toit en zinc de sa laverie, tel que cela ressort des factures qu'elle produit. Elle soutient en effet que le garde-corps avait pour seule fonction de protéger le menuisier lors de l'aménagement de la plateforme.



Elle fait également valoir qu'il n'existe aucun moyen fixe d'accès à cette plateforme, que sa surface limitée est incompatible par nature à une fréquentation de terrasse et que cette plateforme est totalement découverte et exposée aux intempéries. Elle souligne que les pièces qu'elle produit, en particulier le constat de commissaire de justice de janvier 2024, attestent de l'absence d'accès permanent à cette plateforme qui n'est utilisée que de manière occasionnelle.



Par ailleurs, Mme [E] prétend qu'il n'y a pas eu de création de vue sur le fonds voisin par cette construction en l'absence de toute modification d'un état antérieur et en raison du fait que cette vue préexistait depuis le toit-zinc sur lequel il était déjà possible de marcher. A tout le moins, elle souligne, à supposer la création d'une vue établie, que celle-ci est extrêmement limitée en ce qu'elle ne concerne qu'une partie du jardin de Mme [U]. Rappelant que les lieux se situent dans un secteur fortement urbanisé, Mme [E] estime de surcroît, que la construction n'exède pas les inconvénients normaux de voisinage.



Elle conteste, par ailleurs, tout empiètement sur la propriété de Mme [U] soulignant que le juge des référés a relevé l'existence d'une contestation sérieuse à ce sujet et que Mme [U] n'a formulé aucun appel incident sur ce point. Elle réfute être intervenue sur la gouttière et précise que la plateforme est installée en retrait de ladite gouttière et qu'elle a été construite dans l'alignement du mur de sa laverie tel qu'il ressort des photographies prises par le commissaire de justice Maître [G] [Q] en janvier 2024.



L'appelante soutient également que Mme [U] ne justifie pas de la gêne occasionnée par cette construction, les éléments produits étant insuffisants à rapporter la preuve de la fréquentation de cette plateforme par des personnes et ainsi à attester de la destination de cette surface comme terrasse. Elle considère au contraire que les photographies prises par Mme [U] depuis sa chambre à l'étage attestent de l'absence de terrasse puisqu'on peut y voir que le garde-corps a été retiré.



Enfin, elle fait valoir que la violation d'une règle de droit relative à l'absence d'obtention d'une autorisation d'urbanisme pour réaliser la construction ne saurait caractériser l'existence d'un trouble manifestement illicite. Elle affirme qu'elle ignorait initialement la nécessité d'obtenir un permis de construire et qu'elle a fait régulariser cette situation en obtenant, le 12 février 2024, un arrêté de non-opposition aux travaux réalisés.



En réponse, Mme [U] rappelle que son action n'est pas fondée sur l'existence d'un trouble anormal de voisinage mais sur celle d'un trouble manifestement illicite. Elle soutient que, contrairement à ce qu'affirme l'appelante, la construction réalisée est bien une toiture-terrasse et non une simple plateforme à seul usage de stockage de bois en ce qu'elle fait une surface de 9m², qu'elle était pourvue d'un garde-corps et d'une échelle d'accès manifestement destinée à une implantation pérenne pour recevoir du public.



Mme [U] ajoute que, malgré l'autorisation délivrée à Mme [E] le 12 février 2024, cette construction était illégale puisqu'elle a été réalisée sans permis de construire et estime que cette régularisation n'a aucune incidence sur l'issue du litige, l'illégalité s'appréciant au jour où le premier juge a statué.



Mme [U] soutient que la construction litigieuse a créé une vue illégale sur sa propriété, directe et plongeante, portant ainsi atteinte à sa vie privée et qu'elle empiète sur sa propriété puisque les soubassements et la gouttière débordent sur son fonds.



Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.



Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.



Il est constant que l'existence d'un trouble manifestement illicite doit s'apprécier au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.



Il est de principe que constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d'une règle de droit résultant d'un fait matériel ou juridique.



Les factures en date du 13 octobre 2023 produites par Mme [E] font effectivement état de la fourniture et de la pose d'une plateforme de stockage en bois sur le toit de la laverie, pour une surface de 9m², de la fourniture d'un garde-corps démontable pour assurer la sécurité du stock, de la fabrication et de la pose d'une échelle mobile pour accéder à la plateforme ainsi que de la réalisation et la pose d'un coffre de stockage en bois avec un dessus étanche. Il n'est fait aucune mention d'une terrasse. La première facture précise d'ailleurs, s'agissant de l'échelle, que 'ceci est une échelle d'accès et non un escalier. Elle est faite pour un accès occasionnel donc qui n'est pas confortable comme un vrai escalier'.



L'artisan ayant procédé à la construction de la plateforme, M. [S] [Z], atteste dans un courrier adressé à Mme [E] le 8 décembre 2023, que : 'la plateforme est un endroit de stockage, elle n'est pas conçue en tant que terrasse. L'échelle installée est mise en place pour une utilisation occasionnelle pour l'accès au stockage de la plateforme. Le coffre plateforme de stockage comme indiqué dans le terme sert de rangement'.



Dans un constat établi le11 janvier 2024, Maître [G] [Q], commissaire de justice, relève en pages 1 et 2, photographies à l'appui, la présence d'une plateforme en lames de bois sur le toit de la pièce à usage de salle de bain, l'absence d'escalier ou de monte-charge et que la plateforme est accessible par une échelle amovible. Elle mentionne la présence de poussières et de salissures le long des contours de l'emplacement de l'échelle. En page 3, elle constate l'absence de garde-corps ou de tout élément de protection sur les deux côtés de la plateforme non délimités par une façade d'immeuble et en page 4 la présence d'un coffre de rangement. Elle note également que cette plateforme se trouve très légèrement en retrait du bâtiment sur lequel elle est installée et notamment qu'elle est en retrait par rapport à l'extrémité de la gouttière longeant la façade de l'annexe.





Mais comme l'a relevé le premier juge, la qualification donnée par Mme [E] a la construction édifiée importe peu, s'il est avéré que celle-ci est constitutive d'un trouble manifestement illicite en créant une vue directe et plongeante sur le fonds voisin.



Or, il résulte du constat d'huissier de justice dressé le 27 octobre 2023 par Maître [X] [T] que '(...) Depuis le jardin de Madame [U], devant sa maison,... [la] terrasse surélevée bâtie à l'arrière de la maison ... surplombe le jardin' que cette ' terrasse est montée sur le toit plat d'un bâtiment ; [qu']elle dispose de garde-corps en bois et d'un revêtement de sol en bois. Des éléments de la terrasse dépassent de l'aplomb du mur du bâtiment sur lequel elle est montée.

La terrasse et le bâtiment sur lequel elle est posée mesurent 2,46 mètres de long.

Je monte sur un escabeau posé dans le jardin à côté de la terrasse de Madame [E]. D'ici, je vois le jardin de Madame [U] sur toute la longueur'.



Les photographies annexées par le commissaire de justice à son procès-verbal, confirment la présence d'une plateforme en lames de bois, avec pose d'un garde-corps, en surplomb de la propriété de Mme [U], donnant ainsi une vue directe sur son fonds. En particulier, les photographies numérotées n°15 et n°16 confirment que le garde-corps était fixé au bord de la plateforme, offrant ainsi un espace sécurisé à toute personne accédant à la plateforme. La plateforme avec son garde-corps présente alors un aspect de terrasse. Il sera noté en outre que Mme [E] ne produit aucune photographie attestant de l'utilisation de la plateforme pour le stockage de bois alors que cette plateforme a été édifiée en automne à un moment de livraison du bois de chauffage.



Si le garde-corps a été retiré en décembre 2023, selon les photographies produites par Mme [U] en pièces n°5 et 6, la plateforme était toujours accessible par l'échelle permettant à quiconque de se rendre facilement sur le toit et d'accéder ainsi à une vue directe sur le jardin de Mme [U]. La configuration des lieux et notamment l'emplacement du coffre de rangement rendent nécessaire l'accès à la plateforme pour utiliser celui-ci.



C'est à juste titre cependant que le premier juge a considéré toutefois que la question de l'empiètement de la construction érigée par Mme [E] sur la propriété de l'intimée était sérieusement contestable. Les photographies produites par Mme [U] pour en attester sont insuffisantes en l'absence de tout élément comme un relevé cadastral ou un procès-verbal de bornage permettant de déterminer précisément les limites de chaque propriété. De surcroît, Mme [U] ne forme aucun appel incident sur ce point.



Il résulte donc des pièces produites et en particulier des photographies annexées aux procès-verbaux des deux commissaires de justice, qu'en permettant un accès facile au toit de la partie de sa maison jouxtant l'habitation de Mme [U], même pour y stocker du bois, ce qui n'est, en outre, pas démontré, Mme [E] a créé la possibilité d'avoir une vue directe et plongeante sur la propriété de sa voisine, que celle-ci ne permette de voir qu'une partie du jardin est sans effet. De ce fait, la construction en bois porte nécessairement atteinte à la vie privée de Mme [U] en la privant de l'intimité qui était la sienne lorsqu'elle se rendait dans son jardin avant l'édification de cette construction.



Dès lors, la construction édifiée par Mme [E] sur le toit constitue un trouble manifestement illicite. La régularisation en cours d'instance de cette construction, édifiée initialement sans aucune autorisation, est sans incidence sur l'appréciation de l'existence d'un trouble manifestement illicite au moment de la saisine du juge des référés.



Le premier juge sera donc approuvé pour avoir condamné Mme [E] à retirer la construction en bois qu'elle a implantée sur sa propriété afin de faire cesser le trouble manifestement illicite. S'il convient au regard des circonstances de l'espèce et de l'attitude de Mme [E] dans ce litige d'assortir l'exécution de cette obligation d'une astreinte, le montant de celle-ci sera ramené à 50 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt pendant une durée de quatre mois au-delà de laquelle il sera de nouveau fait droit.



Sur la demande de provision :



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 'dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.



Rappelant que la seule constatation d'une atteinte à la vie privée ouvre droit à réparation, le juge des référés a condamné Mme [E] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de provision au motif qu'en l'espèce, l'atteinte à la vie privée était constituée par la vue directe et plongeante créée par la construction de Mme [E] sur la propriété de Mme [U].



En appel, Mme [E] soutient au contraire que l'existence d'un préjudice en lien avec un trouble du voisinage que Mme [U] qualifie de très important n'est pas démontrée par celle-ci. Elle ajoute que sa voisine est également défaillante à justifier de la dévalorisation de son bien.



Mais l'existence d'une atteinte à la vie privée résultant du trouble manifestement illicite constitué par la construction litigieuse a été retenue par la cour de sorte que l'obligation à réparation de Mme [E] n'est pas sérieusement contestable. L'ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée sur l'allocation d'une somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice de Mme [U].



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



L'ordonnance étant confirmée sur le principal, elle sera aussi confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.



Succombant en appel, Mme [E] supportrea la charge des dépens d'appel.

Pour des raisons d'équité, elle sera condamnée à verser à Mme [C] [U] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS, LA COUR :



Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture de l'instruction prononcée le 17 septembre 2025 ;



Fixe la nouvelle clôture de l'instruction au 2 octobre 2025 avant ouverture des débats ;



Confirme l'ordonnance rendue le 6 juin 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux en toutes ses dispositions sauf sur le montant de l'astreinte assortissant la condamnation de Mme [E] à retirer la construction toiture-terrasse ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Déclare Mme [C] [U] recevable en l'ensemble de ses demandes ;



Fixe le montant de l'astreinte à 50 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois après la signification de la décision à intervenir, pendant un délai de quatre mois ;



Déboute Mme [L] [E] de ses demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [L] [E] aux entiers dépens d'appel ;



Condamne Mme [L] [E] à payer à Mme [C] [U] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute demande plus ample ou contraire.







LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'organisation judiciaire R211-3-8, code des procedures civiles d'execution L125-1, code de l'organisation judiciaire R211-3-4, code civil 678). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-20T17:14:13.397Z.