notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, Ctx de la protection, 5 juin 2026, n° 25/04321

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [L] [B] a donné à bail à Monsieur [S] [T] un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 3], par contrat du 25 octobre 2020, pour un loyer mensuel de 375 € sans charge.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [B] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Il a ensuite fait assigner Monsieur [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après plusieurs renvois à la demande de l'une des parties au moins, à l’audience du 20 avril 2026, Monsieur [L] [B] - représenté par Maître Julie DAGUENET - demande au juge saisi de: 
- juger recevable et bien fondée son action, 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail aux torts exclusifs de son locataire pour les loyers demeurés impayés suivant commandement de payer visant la clause résolutoire;
- ordonner la libération des lieux loués par son locataire et de toute personne introduite de son chef dès la signification de la décision à intervenir, 
- à défaut, ordonner l’expulsion de M. [T] et tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- condamner M. [T] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1 528,32 € (loyers impayés de mars à septembre 2024) et de 262 € (loyers d’octobre et novembre 2024) après déduction des sommes versées par la CAF,
- le condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer réindexable dans les mêmes conditions à compter du 26 novembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués (étant précisé que les APL ne sont plus versées depuis septembre 2025), 
- débouter le défendeur de ses demandes plus amples et contraires, notamment sa demande de réfaction du loyer et s’agissant de son trouble de jouissance,
- le condamner au paiement d'une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens (incluant les frais de commandement de payer)

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que sa locataire n'a pas régularisé le paiement de son loyer dans le délai laissé par le commandement de payer, en dépit de l’engagement de se rapprocher de l’huissier de justice pour un échéancier - ce qu’il n’a jamais fait. Il affirme que son action est recevable en ce que l’assignation a été notifiée au Préfet 46 jours avant l’audience. Il demande le rejet des demandes reconventionnelles tirées de la prétendue indécence du logement en rappelant qu’il incombe au locataire de prouver que le trouble de jouissance qu’il allègue résulte d’un manquement du bailleur et non d’un défaut d’entretien et d’une dégradation imputable au locataire lui-même, ce qu’il ne fait pas. 
Selon lui, les seules photographies produites attestent au contraire que l’état des lieux provient d’un défaut d’entretien du locataire. 

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [S] [T] s'est fait représenter par son conseil qui s'est également référé à ses dernières écritures et a été autorisé à déposer son dossier, comme son confrère. 

Au terme de ses dernières écritures, il sollicite du juge saisi qu'il: 
- déclare, in limine litis, l’action irrecevable, et déboute M. [L] [B] de ses demandes, 
- juge que le logement loué ne remplit pas les conditions de la décence imposées par la loi, 
- condamne le demandeur à lui verser la somme de 6000 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, 
- ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties,
N° RG 25/04321 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBH2H - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 05 Juin 2026
- déboute M. [L] de l'ensemble de ses demandes, 
- le condamne aux entiers dépens de l’instance. 

Au soutien de ses prétentions, il affirme que l’assignation a été délivrée moins de deux mois avant l’audience de sorte que l’action serait irrecevable. Il ajoute reconventionnellement que les prises électriques n’étaient pas conformes, des fuites existaient au niveau de la plomberie, le lave linge était en panne et non réparé, les équipements d’un bien meublé n’existaient pas et des termites étaiant présentes dans la charpente. 

Aucun diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et auxquelles elles se sont référées lors de l'audience des débats, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Il ressort de l’article 24 III. De la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite et applicable au 29 juillet 2023, qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 31 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait, dans son ancienne rédaction, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". En outre, l'article 24 V. prévoit désormais : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation". 

Le bail conclu le 25 octobre 2020 contient une clause résolutoire en page 3 visant un délai de 2 mois à compter du commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause mais retenant un délai de deux mois a été signifié le 26 septembre 2024, pour la somme en principal de 1375 €.

Il n’est pas contesté en défense que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, en dépit de règlements de la CAF, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 26 novembre 2024. 

L’expulsion de Monsieur [T] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [T] de quitter les lieux, aucune circonstance de la cause n'établissant que cette modalité d'exécution est nécessaire pour que le défendeur respecte la décision de justice. Par ailleurs, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [L] [B] produit un décompte annexé au commandement de payer démontrant que Monsieur [T] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1375 € (loyers impayés de mars à septembre 2024) et 262 euros pour les mois d’octobre à novembre 2024 soit un montant total de 1637 euros. 

Le défendeur n'apporte pas d'éléments de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il affirme que le bien est non décent mais ne justifie pas avoir saisi le juge en réduction du loyer, comme l'impose l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. 

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1637 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (26 septembre 2024) sur la somme de 1375 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 

Une indemnité d'occupation est due jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.
En s’abstenant de payer son loyer, M. [T] cause un préjudice à M. [L] qui sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, payable à compter du 27 novembre 2024, et jusqu'à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs, soit la somme de 375 euros, révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l'INSEE.

Les indemnités d'occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l'article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles. 

III. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE 

En application des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu, pendant la durée du bail, de délivrer au locataire un logement décent et en bon état d'usage et de réparation et de lui assurer une jouissance paisible du logement loué.

Il est constant que si pendant l'exécution du bail cette obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active du locataire qui doit lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations. Cependant, si la sanction de l'obligation d'entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire, tel n'est pas le cas de l'obligation de délivrance.

Quant à lui, en application de l'article 7 de la même loi, le locataire est obligé de : 
a) (…)
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

* * *
Le défendeur entend solliciter l’indemnisation de son préjudice résultant d’un trouble de jouissance tiré de plusieurs désordres, en l’espèce: les prises électriques non conformes, des fuites au niveau de la plomberie, le lave linge en panne et non réparé, les équipements d’un bien meublé non existantes et des termites présentes dans la charpente. 

Aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats de sorte qu’en application de l’article 1731 du Code civil, les lieux sont réputés avoir été délivrés en bon état d’usage et de réparation. 

Alors que la charge de la preuve repose sur lui, il ne verse aux débats que des photographies non datées ni prises contradictoirement de divers équipements dont le juge ne peut s’assurer qu’il s’agit de ceux présents dans le logement litigieux; en outre, le fait que des saletés affectent les murs, les prises électriques et l’évier est de nature à accréditer un défaut d’entretien du locataire. Enfin, rien ne prouve que le tableau électrique est celui figurant dans le logement. 

Ses demandes reconventionnelles et en compensation seront rejetées. 

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [L] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner M. [T] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, aucune circonstance de l'espèce ne commandant de l'écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2020 entre Monsieur [L] [B] et Monsieur [S] [T] portant sur un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 4] [Localité 2], [Localité 3], sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

DIT qu'il n'y a pas lieu d'accorder d'office à M. [S] [T] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [L] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [L] [B] de sa demande d'astreinte ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à verser à Monsieur [L] [B] la somme de 1637 € (décompte arrêté au 26 novembre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1375 € à compter du 26 septembre 2024 et à compter de l’assignation du 30 octobre 2025 pour le surplus;

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre à la somme mensuelle de 375 (trois cent soixante quinze) euros, payable à compter du 27 novembre 2024 jusqu'à complète libération des lieux remise des clefs inclue, révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l'INSEE, et en tant que besoin, CONDAMNE M. [S] [T] au paiement de cette indemnité d'occupation à Monsieur [L] [B] ;

DIT que les indemnités d'occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l'article 1231-7 du code civil, et les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à payer à Monsieur [L] [B] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes; 

CONDAMNE Monsieur [S] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 4] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Morgane ESTIVAL, juge des contentieux de la protection, et par Madame Odile ELIZEON, faisant fonction de greffière.

La greffière, La juge,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° du dossier : N° RG 25/04321 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBH2H

N° MINUTE : 26/00326



JUGEMENT

DU 05 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
----------------



DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [B] [Z] [C] [L], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Me Julie DAGUENET, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION


à :


Monsieur [S] [T], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Sandrine DIAZ DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
(Aide jurdictionnelle totale n° C-97416-2026-000961 en date du 10/03/2026)



DÉBATS : A l’audience publique du 20 Avril 2026


DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.



CE à Me Julie DAGUENET
CCC à Me Sandrine DIAZ-DULEROY + AFM
 M. Le Préfet de la Réunion
Le
 

N° RG 25/04321 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBH2H - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 05 Juin 2026


RAPPEL DES FAITS

Monsieur [L] [B] a donné à bail à Monsieur [S] [T] un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 3], par contrat du 25 octobre 2020, pour un loyer mensuel de 375 € sans charge.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [B] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Il a ensuite fait assigner Monsieur [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après plusieurs renvois à la demande de l'une des parties au moins, à l’audience du 20 avril 2026, Monsieur [L] [B] - représenté par Maître Julie DAGUENET - demande au juge saisi de: 
- juger recevable et bien fondée son action, 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail aux torts exclusifs de son locataire pour les loyers demeurés impayés suivant commandement de payer visant la clause résolutoire;
- ordonner la libération des lieux loués par son locataire et de toute personne introduite de son chef dès la signification de la décision à intervenir, 
- à défaut, ordonner l’expulsion de M. [T] et tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- condamner M. [T] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1 528,32 € (loyers impayés de mars à septembre 2024) et de 262 € (loyers d’octobre et novembre 2024) après déduction des sommes versées par la CAF,
- le condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer réindexable dans les mêmes conditions à compter du 26 novembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués (étant précisé que les APL ne sont plus versées depuis septembre 2025), 
- débouter le défendeur de ses demandes plus amples et contraires, notamment sa demande de réfaction du loyer et s’agissant de son trouble de jouissance,
- le condamner au paiement d'une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens (incluant les frais de commandement de payer)

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que sa locataire n'a pas régularisé le paiement de son loyer dans le délai laissé par le commandement de payer, en dépit de l’engagement de se rapprocher de l’huissier de justice pour un échéancier - ce qu’il n’a jamais fait. Il affirme que son action est recevable en ce que l’assignation a été notifiée au Préfet 46 jours avant l’audience. Il demande le rejet des demandes reconventionnelles tirées de la prétendue indécence du logement en rappelant qu’il incombe au locataire de prouver que le trouble de jouissance qu’il allègue résulte d’un manquement du bailleur et non d’un défaut d’entretien et d’une dégradation imputable au locataire lui-même, ce qu’il ne fait pas. 
Selon lui, les seules photographies produites attestent au contraire que l’état des lieux provient d’un défaut d’entretien du locataire. 

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [S] [T] s'est fait représenter par son conseil qui s'est également référé à ses dernières écritures et a été autorisé à déposer son dossier, comme son confrère. 

Au terme de ses dernières écritures, il sollicite du juge saisi qu'il: 
- déclare, in limine litis, l’action irrecevable, et déboute M. [L] [B] de ses demandes, 
- juge que le logement loué ne remplit pas les conditions de la décence imposées par la loi, 
- condamne le demandeur à lui verser la somme de 6000 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, 
- ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties,
N° RG 25/04321 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBH2H - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 05 Juin 2026
- déboute M. [L] de l'ensemble de ses demandes, 
- le condamne aux entiers dépens de l’instance. 

Au soutien de ses prétentions, il affirme que l’assignation a été délivrée moins de deux mois avant l’audience de sorte que l’action serait irrecevable. Il ajoute reconventionnellement que les prises électriques n’étaient pas conformes, des fuites existaient au niveau de la plomberie, le lave linge était en panne et non réparé, les équipements d’un bien meublé n’existaient pas et des termites étaiant présentes dans la charpente. 

Aucun diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et auxquelles elles se sont référées lors de l'audience des débats, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Il ressort de l’article 24 III. De la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite et applicable au 29 juillet 2023, qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 31 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait, dans son ancienne rédaction, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". En outre, l'article 24 V. prévoit désormais : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation". 

Le bail conclu le 25 octobre 2020 contient une clause résolutoire en page 3 visant un délai de 2 mois à compter du commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause mais retenant un délai de deux mois a été signifié le 26 septembre 2024, pour la somme en principal de 1375 €.

Il n’est pas contesté en défense que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, en dépit de règlements de la CAF, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 26 novembre 2024. 

L’expulsion de Monsieur [T] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [T] de quitter les lieux, aucune circonstance de la cause n'établissant que cette modalité d'exécution est nécessaire pour que le défendeur respecte la décision de justice. Par ailleurs, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [L] [B] produit un décompte annexé au commandement de payer démontrant que Monsieur [T] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1375 € (loyers impayés de mars à septembre 2024) et 262 euros pour les mois d’octobre à novembre 2024 soit un montant total de 1637 euros. 

Le défendeur n'apporte pas d'éléments de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il affirme que le bien est non décent mais ne justifie pas avoir saisi le juge en réduction du loyer, comme l'impose l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. 

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1637 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (26 septembre 2024) sur la somme de 1375 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 

Une indemnité d'occupation est due jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.
En s’abstenant de payer son loyer, M. [T] cause un préjudice à M. [L] qui sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, payable à compter du 27 novembre 2024, et jusqu'à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs, soit la somme de 375 euros, révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l'INSEE.

Les indemnités d'occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l'article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles. 

III. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE 

En application des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu, pendant la durée du bail, de délivrer au locataire un logement décent et en bon état d'usage et de réparation et de lui assurer une jouissance paisible du logement loué.

Il est constant que si pendant l'exécution du bail cette obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active du locataire qui doit lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations. Cependant, si la sanction de l'obligation d'entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire, tel n'est pas le cas de l'obligation de délivrance.

Quant à lui, en application de l'article 7 de la même loi, le locataire est obligé de : 
a) (…)
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

* * *
Le défendeur entend solliciter l’indemnisation de son préjudice résultant d’un trouble de jouissance tiré de plusieurs désordres, en l’espèce: les prises électriques non conformes, des fuites au niveau de la plomberie, le lave linge en panne et non réparé, les équipements d’un bien meublé non existantes et des termites présentes dans la charpente. 

Aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats de sorte qu’en application de l’article 1731 du Code civil, les lieux sont réputés avoir été délivrés en bon état d’usage et de réparation. 

Alors que la charge de la preuve repose sur lui, il ne verse aux débats que des photographies non datées ni prises contradictoirement de divers équipements dont le juge ne peut s’assurer qu’il s’agit de ceux présents dans le logement litigieux; en outre, le fait que des saletés affectent les murs, les prises électriques et l’évier est de nature à accréditer un défaut d’entretien du locataire. Enfin, rien ne prouve que le tableau électrique est celui figurant dans le logement. 

Ses demandes reconventionnelles et en compensation seront rejetées. 

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [L] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner M. [T] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, aucune circonstance de l'espèce ne commandant de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2020 entre Monsieur [L] [B] et Monsieur [S] [T] portant sur un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 4] [Localité 2], [Localité 3], sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

DIT qu'il n'y a pas lieu d'accorder d'office à M. [S] [T] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [L] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [L] [B] de sa demande d'astreinte ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à verser à Monsieur [L] [B] la somme de 1637 € (décompte arrêté au 26 novembre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1375 € à compter du 26 septembre 2024 et à compter de l’assignation du 30 octobre 2025 pour le surplus;

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre à la somme mensuelle de 375 (trois cent soixante quinze) euros, payable à compter du 27 novembre 2024 jusqu'à complète libération des lieux remise des clefs inclue, révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l'INSEE, et en tant que besoin, CONDAMNE M. [S] [T] au paiement de cette indemnité d'occupation à Monsieur [L] [B] ;

DIT que les indemnités d'occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l'article 1231-7 du code civil, et les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à payer à Monsieur [L] [B] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes; 

CONDAMNE Monsieur [S] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 4] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Morgane ESTIVAL, juge des contentieux de la protection, et par Madame Odile ELIZEON, faisant fonction de greffière.

La greffière, La juge,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L411-2, code civil 1731, code civil 1720, code des procedures civiles d'execution L421-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-12T08:09:58.126Z.