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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde, Chambre 7, 30 juin 2026, n° 25/00300

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 17 décembre 2011, avec prise d’effet au 22 décembre 2011, Mme [T] [E] épouse [J] a donné en location à Mme [X] [C] et M. [S] [Z] une maison individuelle sise [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 590 euros, outre la somme de 10 euros au titre des provisions mensuelles sur charges. 

Un état des lieux d’entrée a été établi par les parties le 22 décembre 2011.

Mme [C] et M. [Z] ont quitté les lieux le 16 octobre 2022.

Un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal d’huissier le 28 octobre 2022.

Estimant que la maison avait souffert d’un manque d’entretien de la part des locataires et de diverses dégradations, Mme [J] a adressé un courrier à Mme [C] et M. [Z] en date du 10 mai 2023 leur demandant de régler le coût des réparations locatives estimées à 5 359,77 euros (soit une somme à régler de 4 764,77 euros après déduction du dépôt de garantie de 595 euros), courrier sur lequel Mme [C] s’est engagée à l’amiable à rembourser 50 euros par mois à Mme [J] à compter du mois de juin 2023.

Toutefois, aucun règlement n’est intervenu. 

Par acte d’huissier du 11 décembre 2023, Mme [J] a sommé Mme [C] et M. [Z] de lui payer la somme de 4 764,77 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025, Mme [T] [J] a fait assigner Mme [X] [C] et M. [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer :
▸ 7 127,68 euros au titre des réparations locatives ;
▸ 2 600 euros au titre du préjudice économique correspondant à 4 mois de loyer ;
▸1644, 66 euros au titre du coût de financement des travaux ; 
▸ 175,48 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie ;
▸ 22,15 euros au titre des charges restant impayées ;
▸ 2 000 euros en réparation de la résistance abusive des défendeurs ; 
▸ 2 000 euros en réparation du préjudice moral ;
▸ 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris la sommation de payer.

L’affaire, convoquée à une première audience le 18 novembre 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 19 mai 2026.

Mme [J], représentée par son conseil, a repris oralement les termes de ses dernières écritures, maintenant ses demandes initiales. Elle précise qu’un état des lieux de sortie amiable a commencé à être réalisé entre les parties le 16 octobre 2022, expliquant certaines mentions manuscrites rajoutées sur l’état des lieux d’entrée, mais a été stoppé net suite aux tensions apparues devant l’état dégradé et très sale du logement.
Elle indique que les dégradations ont été favorisés par la présence du chien des locataires et rappelle qu’elle avait remis aux défendeurs un logement entièrement repeint.
Elle souligne qu’elle a appliqué un abattement de 50% sur la quasi totalité des postes de réparations.

Mme [C] et M. [Z], représentés par leur conseil, reconnaissent être redevables des frais suivants, dont ils demandent de déduire le dépôt de garantie : la prise en charge du nettoyage des lieux, de la somme de 770 euros réclamée au titre de l’entretien du jardin, de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie et de la régularisation des charges à hauteur de 22,15 euros.
Ils sollicitent des délais de paiement sur deux ans pour s’acquitter de ces frais.
En revanche, ils contestent les autres demandes de Mme [J], faisant valoir un état d’usage normal lié à la vétusté du logement, rappelant avoir occupé le logement pendant 11 ans alors que la durée de vie de peintures est de 7 ans.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 30 juin 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande au titre des réparations locatives 

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; 
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6 ;
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ;
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 , dans son article 1er, précise que “sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.”

L'annexe 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste ainsi les réparations ayant le caractère de réparations locatives comme suit :

I - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises : 
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières : 
Dégorgement des conduits.

II - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des butons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
IV - Installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) [Localité 6] septiques, puisards et fosses d'aisance :
Vidange.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ;
réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Enfin, il convient de rappeler qu’en l’absence de mention particulière sur l’état des lieux d’entrée, le logement et ses équipements sont réputés être pris en bon état en application de l’article 1731 du Code civil.

- Sur les frais de nettoyage

En application des textes rappelés ci-dessus, les locataires doivent restituer le logement entretenu et propre.

Il est établi en l’espèce par l’état des lieux de sortie du 28 octobre 2022 établi par huissier en présence de Mme [J] et Mme [C] que le logement a été restitué très sale. 
Les défendeurs ne contestent pas dans leurs écritures ne pas avoir réalisé un ménage suffisant et s’accordent sur le remboursement de la facture établie le 3 décembre 2022 par la société MGT Nettoyage d’un montant de 570 euros présentée par Mme [J].

En conséquence, Mme [C] et M. [Z] seront condamnés au paiement de cette somme.

- Sur les frais de remise en état du jardin

Conformément aux textes ci-dessus rappelés, l’entretien courant des jardins privatifs est à la charge des locataires .

En l’espèce, l’état d’état d’entrée dans les lieux ne porte aucune mention sur l’état du jardin, lequel est donc réputé avoir été pris par les locataires en bon état.
Sur ce point, l’huissier ayant réalisé l’état des lieux de sortie a noté “herbe et haies non taillées”.

Mme [J] produit une facture en date du 27 décembre 2025 de l’entreprise Seve et Fleurs relative à la taille de la haie, au débroussaillage et la tonte du jardin pour un montant de 1 540 euros.
Mme [C] et M. [Z] indiquent accepter de prendre en charge seulement la moitié de cette facture, estimant que le jardin apparaît dans un état normal pour la saison dans l’état des lieux de sortie.

Cependant, les défendeurs ne produisent aucun élément contraire au procès verbal d’huissier confirmant le défaut d’entretien de la pelouse et de la haie par les locataires et qui viendrait démontrer qu’ils ont réalisé un entretien régulier du jardin.
Ils seront donc condamnés à payer à Mme [J] la somme de 1 540 euros au titre du coût de remise en état du jardin.

- Sur le coût de remise en état du vélux

Mme [J] sollicite à ce titre le remboursement de la moitié du coût de remplacement du vélux cassé dans une chambre, soit 568,70 euros et produit en ce sens la facture de l’entreprise de couverture [K] établi le 5 janvier 2023 pour un montant TTC de 1362,90 euros. La facture indique qu’il a été procédé au remplacement d’un velux au vitrage de 15 mm par un velux GGL au vitrage de 24 mm. 

Les défendeurs refusent cette prise en charge faisant valoir que ce velux était défectueux dès leur entrée dans les lieux en 2011 et qu’en outre, Mme [J] ne peut mettre à leur charge l’amélioration que constitue le remplacement par un velux au vitrage plus important.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, le vélux de la grande chambre a été noté en très bon état. Le défaut mentionné “mal inséré dans les joints sous fenêtre” ne s’applique pas au vélux mais au parquet flottant.
Or, il est constant que ce velux a été cassé, ainsi que l’a signalé Mme [C] à Mme [J] par message du 7 août 2022, Mme [C] ayant même indiqué à la bailleresse qu’elle avait contacté un couvreur et prendrait la réparation à ses frais.
L’état des lieux de sortie du 28 octobre 2022 mentionne également un velux hors d’usage dans une des chambres.
En conséquence, les frais de remise en état de ce vélux doivent être supportés par les défendeurs.

Mme [J] ne peut mettre à la charge des défendeurs l’amélioration pour laquelle elle a opté en remplacement ce velux hors d’usage par un velux plus performant avec une vitre plus épaisse.
En conséquence, les défendeurs ne peuvent être tenus qu’au seul paiement du coût de remplacement du vélux hors remplacement du vitrage, soit une somme de 893,20 euros (812 + 10% de TVA).
Toutefois, Mme [J] limitant sa demande à la somme de 568,70 euros, Mme [C] et M. [Z] seront condamnés au paiement de cette seule somme.

- Sur le coût de remise en état des peintures

Sur ce point, Mme [J] sollicite les sommes suivantes :
- 2 286,25 euros de frais de main d’oeuvre au titre du remboursement partiel de la facture de 5 000, 35 euros établi le 22 février 2023 par M. [H] ; 
- 219,34 euros de participation au coût d’achat de la peinture correspondant à la moitié des tickets de caisse Leroy Merlin en date des 8 et 15 février 2023.

Il convient de comparer l’état des lieux d’entrée dans la maison du mois de 22 décembre 2011 et le procès-verbal d’huissiers lors de l’état des lieux de sortie du 28 octobre 2022. 

Il apparaît sur l’état des lieux d’entrée signé par les parties que la peinture des murs et plafond de l’ensemble des pièces du logement est notée en “très bon état” , excepté dans les sanitaires pour lesquels la peinture du plafond est décrite en “bon état”.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie de la SCP SYSLAW mentionne globalement un état de saleté des murs et plafonds, des plafonds en état d’usage, ainsi que les éléments suivants :
- entrée : murs en mauvais état présentant des tâches, des traces et des impacts
- salon : murs en mauvais état présentant des tâches, des traces et des impacts, radiateur avec traces noirâtres et de la peinture écaillée
- cuisine : murs en mauvais état présentant des tâches, des traces et des impacts
- chambres : murs en mauvais état présentant des tâches et des traces, et quelques trous et morceaux de dalles polystyrène déchirés dans la chambre 3
- salle de bain : plafond recouvert de peinture en mauvais état (peinture qui s’écaille).

Il convient de rappeler que l’état de saleté relevé lors de l’état des lieux de sortie a justifié la prise en charge par les défendeurs de la facture de nettoyage et que cet état de saleté ne peut justifier la réfection de la totalité des peintures du plafond et des murs de la cuisine, du couloir, des sanitaires et de deux chambres, ainsi que des meubles de cuisine, mentionnée dans la facture de M. [H]. 

Par ailleurs, il y a lieu de relever que Mme [C] et M. [I] ont occupé la maison pendant 11 ans, sans qu’aucuns travaux de rénovation des peintures ne soient engagés par le propriétaire. 
Aussi, l’état d’usage constaté lors des états des lieux de sortie doit être considéré comme inhérent à l’usure des lieux sauf à démontrer une dégradation liée à un usage anormal des lieux par les locataires, preuve non rapportée par Mme [J] en l’espèce.

Ainsi, Mme [J] ne pouvait mettre à la charge des défendeurs que les réparations liées aux traces d’impact et quelques trous relevés par l’huissier dans son état des lieux. Or, elle ne produit aucune facture ou devis spécifique à ces seules réparations.
Elle sera donc déboutée de sa demande au titre des réfections de peinture.

- Sur le coût de remise en état du portail

Mme [J] sollicite à ce titre une somme de 175 euros correspondant à la moitié du devis de 350 euros, établi par M. [H] et non daté, pour repeindre le portail avec de la peinture anti-rouille.

Selon l’avenant n°4 à l’état des lieux d’entrée en date du 31 janvier 2017 signé par les parties, ce portail en fer a été installé en septembre 2016.
Cependant, aucune observation ne figure sur l’état de ce portail et de sa peinture sur l’état des lieux de sortie, de telle sorte qu’il est réputé avoir été restitué en bon état par les locataires. 

En conséquence, Mme [J] sera déboutée de cette demande.

Sur les frais de peinture des portes extérieures

Là encore, Mme [J] produit le devis non daté de M. [H] proposant une prestation relative à “porte buanderie. porte arrondie. Garage. volets et fenêtres” sans autre précision, pour un montant de 1 900 euros. Mme [J] sollicite que ces frais soient mis à la charge des défendeurs pour moitié .

Lors de l’état des lieux d’entrée, les parties ont noté les appréciations suivantes s’agissant des huisseries :
- buanderie- cave : huisserie en bois en bon état 
- garage : fenêtres et volets en très bon état, huisserie porte en bois en bon état mais bas de porte abîmé.

Lors de son état des lieux de sortie, l’huissier a relevé les éléments suivants :
- s’agissant de la cave servant de buanderie : lames de la porte en mauvais état 
- s’agissant du garage : porte d’entrée en mauvais état avec multiples rayures, tâches et traces (forte odeur de chien dans le garage). Les fenêtres du garage sont notées en état d’usage normal et aucune mention n’est faite sur les volets.
Par ailleurs, si une porte arrondie apparaît sur les photos, donnant accès à la cave, aucune dégradation n’est mentionnée par l’huissier. 

Au vu de ces éléments, Mme [J] ne peut prétendre mettre à la charge des défendeurs la remise en état des fenêtres et volets du garage, ni la porte arrondie. Seules les dégradations de la porte du garage et de la porte de la buanderie sont susceptibles de justifier une condamnation des défendeurs. Néanmoins, Mme [J] ne produit aucun devis spécifique de remise en état des peintures de ces deux seules portes. Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce point.

Sur la remise en état des portes et fenêtres du garage

Mme [J] sollicite sur ce poste de réparation la somme de 858 euros conformément au devis en date du 7 octobre 2025 établi par la société BECOT pour la fourniture et pose d’un parement bois en lames verticales sur cadres existants des portes de garage ainsi que pour le remplacement de simples vitrages clairs sans précision de la pièce concernée.

Compte tenu de la teneur des états des lieux d’entrée et de sortie concernant la porte du garage vue précédemment, il convient de mettre à la charge des défendeurs le coût de réfection de cette porte à hauteur de 693 euros TTC (630 euros + TVA de 10 %) conformément au devis produit.

En revanche, aucune dégradation de vitrage n’est relevée dans l’état des lieux de sortie, de telle sorte que la demande de Mme [J] sur ce point doit être rejetée.

Sur le coût de remplacement de la moustiquaire

Mme [J] sollicite sur ce point la somme de 555,39 euros au titre du coût de remplacement de la moustiquaire du salon endommagée. Elle produit en ce sens un devis de l’entreprise BROCH en date du 7 octobre 2025 pour la pose d’un store extérieur moustiquaire avec armature en aluminium.

L’état d’entrée dans les lieux signé par les parties le 22 décembre 2011 mentionne l’existence d’une moustiquaire dans le salon et d’une autre dans la partie cuisine en “très bon état”. Il est ainsi évident que la mention manuscrite “déchirée” au niveau de la moustiquaire du salon a été ajoutée le 16 octobre 2022 lors de la tentative d’état des lieux de sortie amiable. Néanmoins, cet état des lieux de sortie amiable n’a pu être mené à son terme, de telle sorte que les défendeurs ne l’ont pas accepté et que Mme [J] ne peut se constituer une preuve à elle-même par cette mention manuscrite.

Si l’état des lieux de sortie établi le 28 octobre 2022 ne mentionne pas l’existence d’une moustiquaire dans le salon ou la cuisine, celle-ci apparaît sur les photographies jointes au procès-verbal et par celles produites par la requérante.
Toutefois, la déchirure de l’une de ces moustiquaires n’est pas relevée par l’huissier et les photographies produites par Mme [J] ne sont pas datées. 

En conséquence, Mme [J] ne rapporte pas l’existence d’une dégradation de la moustiquaire du salon au moment de la sortie des lieux des locataires. Sa demande sera donc rejetée.

Au total, Mme [J] est bien fondée à réclamer aux consorts [A] la somme totale de 3 371,70 euros au titre des réparations locatives.
Après déduction du dépôt de garantie versé par les défendeurs lors de la prise à bail d’un montant de 595 euros, les défendeurs seront condamnés à payer à Mme [J] la somme de 2 776,70 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie 

Conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, les parties n’ont pu s’accorder sur la réalisation d’un état des lieux amiable et ont choisi de faire intervenir un commissaire de justice.
Dès lors, les frais d’état des lieux doivent être partagés en principe par moitié, ce sur quoi s’accordent Mme [C] et M. [Z].
Il résulte de la facture adressée par la société SYSLAW à Mme [J] que le coût de l’état des lieux de sortie s’élève à 350,97 euros.
Les défendeurs seront donc condamnés à payer à Mme [J] la somme de 175,48 euros.

Sur la demande en paiement des charges régularisées

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au locataire, débiteur de l’obligation, de démontrer qu’il s’est libéré.

En l’espèce, Mme [J] sollicite une somme de 22,15 euros au titre de la régularisation des charges locatives dues au 16 octobre 2022 dont le calcul est détaillé dans son courrier adressé aux défendeurs le 16 octobre 2022.

Mme [C] et M. [Z] reconnaissent devoir cette somme et seront donc condamnés à la payer à Mme [J].

Sur les demandes en dommage et intérêts 

Aux termes des articles 1217 et 1231 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté peut, notamment, demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est mis en demeure de remplir son obligation, laquelle mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante sauf à ce que l'inexécution ne soit définitive.

- sur la demande en réparation du préjudice économique

Mme [J] sollicite à ce titre : 
- la somme de 1 644,66 euros correspondant au coût du crédit à la consommation qu’elle indique avoir souscrit le 12 janvier 2023 auprès de la Banque Populaire pour financer les travaux de remise en état du logement ;
- la somme de 2 600 euros représentant 4 mois de loyers perdus pendant la durée d’inoccupation du logement en raison des travaux de remise en état du logement réalisés entre octobre 2022 et février 2023.

Il convient de souligner que la majorité des travaux de remise en état sollicités par Mme [J] ne sont pas imputables aux défendeurs (remise à neuf des peintures notamment) et que les frais de réparations locatives à la charge des défendeurs (nettoyage, entretien du jardin, remplacement du velux et réfection de la porte du garage) ont soit pu intervenir rapidement, soit n’ont pas empêché la remise en location du bien de Mme [J] puisque certains devis ont été demandés en 2025. 
Mme [J] sera ainsi déboutée de sa demande en réparation du préjudice d’immobilisation de son bien.

S’agissant du crédit à la consommation souscrit par Mme [J], cette dernière ne produit aucun élément justifiant que ce crédit de 10 000 euros, largement supérieur aux frais de remise en état du logement engagés par la requérante, a été souscrit dans le seul objectif de financer ces travaux. Elle ne justifie pas davantage de sa situation financière au moment de la souscription de ce prêt, ne démontrant ainsi pas le lien direct entre les manquements des défendeurs à leur obligation d’entretien du bien loué et la souscription du prêt.
Mme [J] sera donc également déboutée de sa demande en réparation de ce préjudice économique.

- sur la demande en réparation du préjudice moral et de la résistance abusive des défendeurs

Mme [J] succombant pour partie dans ses prétentions, il n’est pas démontré une quelconque résistance abusive, ou volonté de nuire des défendeurs.

Mme [J] ne peut davantage se plaindre d’un préjudice moral qui résulterait du simple fait de devoir saisir la justice alors que ses demandes en réparation locatives étaient partiellement injustifiées.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.". 

Mme [C] et M. [Z] sollicitent des délais de paiement sur 24 mois, ce à quoi s’oppose Mme [J]. 
Au soutien de leur demande, Mme [C] et M. [Z] font état du dossier de surendettement déposé par Mme [C] en 2025 et de problèmes de santé de M. [Z] en début d’année 2026.
Toutefois, ils ne produisent aucun justificatif de leurs ressources et charges, ni d’une situation patrimoniale les mettant dans l’impossibilité de régler immédiatement la créance de Mme [J]. 
En conséquence, ils seront déboutés de leur demande en délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Mme [C] et M. [Z] qui succombent pour le principal seront condamnés aux entiers dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu d’y inclure la sommation de payer du 11 décembre 2023, laquelle était pour partie infondée et n’était pas nécessaire à l’introduction de l’action en justice de Mme [J].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 
En l’espèce, Mme [C] et M. [Z] seront condamnés à payer à Mme [J] la somme de 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE [X] [C] et [S] [Z] à payer à [T] [E] épouse [J] la somme de 2 776,70 euros( deux-mille-sept-cent-soixante-seize euros et soixante-dix centimes) au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

CONDAMNE [X] [C] et [S] [Z] à payer à [T] [E] épouse [J] la somme de 22,15 euros (vingt-deux euros et quinze centimes) au titre des charges arrêtées au 16 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

CONDAMNE [X] [C] et [S] [Z] à payer à [T] [E] épouse [J] la somme de 175,48 euros (cent-soixante-quinze euros et quarante-huit centimes) au titre des frais d’état des lieux de sortie établi par huissier le 28 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

DEBOUTE [T] [E] épouse [J] du surplus de ses demandes au titre des réparations locatives ; 

DEBOUTE [T] [E] épouse [J] de ses demandes en dommages et intérêts; 

DEBOUTE [X] [C] et [S] [Z] de leur demande de délais de paiement ; 

CONDAMNE [X] [C] et [S] [Z] à payer à [T] [E] épouse [J] la somme de 500 euros (cinq-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNE [X] [C] et [S] [Z] aux entiers dépens de l’instance; 

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Dispositif

En conséquence la République Française mande et ordonne
à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent
acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs
de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir
la main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement
requis
En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.
avons signé et scellé les présentes
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




N° RG 25/00300 - N° Portalis DBXF-W-B7J-C5JU
DÉCISION : CONTRADICTOIRE
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire (5AE)



JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BRIVE LA [Localité 1]
DU 30 JUIN 2026



==========


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de : 

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier




DEMANDERESSE :

Madame [T] [E] épouse [J], née le 05 Septembre 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Sophie MORIN - FEYSSAC, avocat au barreau de BRIVE



DÉFENDEURS :

Madame [X] [C], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

Représentée par Me Laurence BOUCHERAT HERESZTYN, avocat au barreau de BRIVE

Monsieur [S] [I], demeurant [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4] [Localité 5]

Représenté par Me Laurence BOUCHERAT HERESZTYN, avocat au barreau de BRIVE



Copie exécutoire Me Morin-Feyssac, Me Boucherat Heresztyn le 30/06/2026



DÉBATS : Audience publique du 19 Mai 2026


Date de mise à disposition au greffe de la décision : 30 Juin 2026



✤ ✤ ✤ ✤ ✤



EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 17 décembre 2011, avec prise d’effet au 22 décembre 2011, Mme [T] [E] épouse [J] a donné en location à Mme [X] [C] et M. [S] [Z] une maison individuelle sise [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 590 euros, outre la somme de 10 euros au titre des provisions mensuelles sur charges. 

Un état des lieux d’entrée a été établi par les parties le 22 décembre 2011.

Mme [C] et M. [Z] ont quitté les lieux le 16 octobre 2022.

Un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal d’huissier le 28 octobre 2022.

Estimant que la maison avait souffert d’un manque d’entretien de la part des locataires et de diverses dégradations, Mme [J] a adressé un courrier à Mme [C] et M. [Z] en date du 10 mai 2023 leur demandant de régler le coût des réparations locatives estimées à 5 359,77 euros (soit une somme à régler de 4 764,77 euros après déduction du dépôt de garantie de 595 euros), courrier sur lequel Mme [C] s’est engagée à l’amiable à rembourser 50 euros par mois à Mme [J] à compter du mois de juin 2023.

Toutefois, aucun règlement n’est intervenu. 

Par acte d’huissier du 11 décembre 2023, Mme [J] a sommé Mme [C] et M. [Z] de lui payer la somme de 4 764,77 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025, Mme [T] [J] a fait assigner Mme [X] [C] et M. [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer :
▸ 7 127,68 euros au titre des réparations locatives ;
▸ 2 600 euros au titre du préjudice économique correspondant à 4 mois de loyer ;
▸1644, 66 euros au titre du coût de financement des travaux ; 
▸ 175,48 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie ;
▸ 22,15 euros au titre des charges restant impayées ;
▸ 2 000 euros en réparation de la résistance abusive des défendeurs ; 
▸ 2 000 euros en réparation du préjudice moral ;
▸ 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris la sommation de payer.

L’affaire, convoquée à une première audience le 18 novembre 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 19 mai 2026.

Mme [J], représentée par son conseil, a repris oralement les termes de ses dernières écritures, maintenant ses demandes initiales. Elle précise qu’un état des lieux de sortie amiable a commencé à être réalisé entre les parties le 16 octobre 2022, expliquant certaines mentions manuscrites rajoutées sur l’état des lieux d’entrée, mais a été stoppé net suite aux tensions apparues devant l’état dégradé et très sale du logement.
Elle indique que les dégradations ont été favorisés par la présence du chien des locataires et rappelle qu’elle avait remis aux défendeurs un logement entièrement repeint.
Elle souligne qu’elle a appliqué un abattement de 50% sur la quasi totalité des postes de réparations.

Mme [C] et M. [Z], représentés par leur conseil, reconnaissent être redevables des frais suivants, dont ils demandent de déduire le dépôt de garantie : la prise en charge du nettoyage des lieux, de la somme de 770 euros réclamée au titre de l’entretien du jardin, de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie et de la régularisation des charges à hauteur de 22,15 euros.
Ils sollicitent des délais de paiement sur deux ans pour s’acquitter de ces frais.
En revanche, ils contestent les autres demandes de Mme [J], faisant valoir un état d’usage normal lié à la vétusté du logement, rappelant avoir occupé le logement pendant 11 ans alors que la durée de vie de peintures est de 7 ans.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 30 juin 2026.


MOTIFS

Sur la demande au titre des réparations locatives 

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; 
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6 ;
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ;
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 , dans son article 1er, précise que “sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.”

L'annexe 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste ainsi les réparations ayant le caractère de réparations locatives comme suit :

I - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises : 
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières : 
Dégorgement des conduits.

II - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des butons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
IV - Installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) [Localité 6] septiques, puisards et fosses d'aisance :
Vidange.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ;
réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Enfin, il convient de rappeler qu’en l’absence de mention particulière sur l’état des lieux d’entrée, le logement et ses équipements sont réputés être pris en bon état en application de l’article 1731 du Code civil.

- Sur les frais de nettoyage

En application des textes rappelés ci-dessus, les locataires doivent restituer le logement entretenu et propre.

Il est établi en l’espèce par l’état des lieux de sortie du 28 octobre 2022 établi par huissier en présence de Mme [J] et Mme [C] que le logement a été restitué très sale. 
Les défendeurs ne contestent pas dans leurs écritures ne pas avoir réalisé un ménage suffisant et s’accordent sur le remboursement de la facture établie le 3 décembre 2022 par la société MGT Nettoyage d’un montant de 570 euros présentée par Mme [J].

En conséquence, Mme [C] et M. [Z] seront condamnés au paiement de cette somme.

- Sur les frais de remise en état du jardin

Conformément aux textes ci-dessus rappelés, l’entretien courant des jardins privatifs est à la charge des locataires .

En l’espèce, l’état d’état d’entrée dans les lieux ne porte aucune mention sur l’état du jardin, lequel est donc réputé avoir été pris par les locataires en bon état.
Sur ce point, l’huissier ayant réalisé l’état des lieux de sortie a noté “herbe et haies non taillées”.

Mme [J] produit une facture en date du 27 décembre 2025 de l’entreprise Seve et Fleurs relative à la taille de la haie, au débroussaillage et la tonte du jardin pour un montant de 1 540 euros.
Mme [C] et M. [Z] indiquent accepter de prendre en charge seulement la moitié de cette facture, estimant que le jardin apparaît dans un état normal pour la saison dans l’état des lieux de sortie.

Cependant, les défendeurs ne produisent aucun élément contraire au procès verbal d’huissier confirmant le défaut d’entretien de la pelouse et de la haie par les locataires et qui viendrait démontrer qu’ils ont réalisé un entretien régulier du jardin.
Ils seront donc condamnés à payer à Mme [J] la somme de 1 540 euros au titre du coût de remise en état du jardin.

- Sur le coût de remise en état du vélux

Mme [J] sollicite à ce titre le remboursement de la moitié du coût de remplacement du vélux cassé dans une chambre, soit 568,70 euros et produit en ce sens la facture de l’entreprise de couverture [K] établi le 5 janvier 2023 pour un montant TTC de 1362,90 euros. La facture indique qu’il a été procédé au remplacement d’un velux au vitrage de 15 mm par un velux GGL au vitrage de 24 mm. 

Les défendeurs refusent cette prise en charge faisant valoir que ce velux était défectueux dès leur entrée dans les lieux en 2011 et qu’en outre, Mme [J] ne peut mettre à leur charge l’amélioration que constitue le remplacement par un velux au vitrage plus important.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, le vélux de la grande chambre a été noté en très bon état. Le défaut mentionné “mal inséré dans les joints sous fenêtre” ne s’applique pas au vélux mais au parquet flottant.
Or, il est constant que ce velux a été cassé, ainsi que l’a signalé Mme [C] à Mme [J] par message du 7 août 2022, Mme [C] ayant même indiqué à la bailleresse qu’elle avait contacté un couvreur et prendrait la réparation à ses frais.
L’état des lieux de sortie du 28 octobre 2022 mentionne également un velux hors d’usage dans une des chambres.
En conséquence, les frais de remise en état de ce vélux doivent être supportés par les défendeurs.

Mme [J] ne peut mettre à la charge des défendeurs l’amélioration pour laquelle elle a opté en remplacement ce velux hors d’usage par un velux plus performant avec une vitre plus épaisse.
En conséquence, les défendeurs ne peuvent être tenus qu’au seul paiement du coût de remplacement du vélux hors remplacement du vitrage, soit une somme de 893,20 euros (812 + 10% de TVA).
Toutefois, Mme [J] limitant sa demande à la somme de 568,70 euros, Mme [C] et M. [Z] seront condamnés au paiement de cette seule somme.

- Sur le coût de remise en état des peintures

Sur ce point, Mme [J] sollicite les sommes suivantes :
- 2 286,25 euros de frais de main d’oeuvre au titre du remboursement partiel de la facture de 5 000, 35 euros établi le 22 février 2023 par M. [H] ; 
- 219,34 euros de participation au coût d’achat de la peinture correspondant à la moitié des tickets de caisse Leroy Merlin en date des 8 et 15 février 2023.

Il convient de comparer l’état des lieux d’entrée dans la maison du mois de 22 décembre 2011 et le procès-verbal d’huissiers lors de l’état des lieux de sortie du 28 octobre 2022. 

Il apparaît sur l’état des lieux d’entrée signé par les parties que la peinture des murs et plafond de l’ensemble des pièces du logement est notée en “très bon état” , excepté dans les sanitaires pour lesquels la peinture du plafond est décrite en “bon état”.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie de la SCP SYSLAW mentionne globalement un état de saleté des murs et plafonds, des plafonds en état d’usage, ainsi que les éléments suivants :
- entrée : murs en mauvais état présentant des tâches, des traces et des impacts
- salon : murs en mauvais état présentant des tâches, des traces et des impacts, radiateur avec traces noirâtres et de la peinture écaillée
- cuisine : murs en mauvais état présentant des tâches, des traces et des impacts
- chambres : murs en mauvais état présentant des tâches et des traces, et quelques trous et morceaux de dalles polystyrène déchirés dans la chambre 3
- salle de bain : plafond recouvert de peinture en mauvais état (peinture qui s’écaille).

Il convient de rappeler que l’état de saleté relevé lors de l’état des lieux de sortie a justifié la prise en charge par les défendeurs de la facture de nettoyage et que cet état de saleté ne peut justifier la réfection de la totalité des peintures du plafond et des murs de la cuisine, du couloir, des sanitaires et de deux chambres, ainsi que des meubles de cuisine, mentionnée dans la facture de M. [H]. 

Par ailleurs, il y a lieu de relever que Mme [C] et M. [I] ont occupé la maison pendant 11 ans, sans qu’aucuns travaux de rénovation des peintures ne soient engagés par le propriétaire. 
Aussi, l’état d’usage constaté lors des états des lieux de sortie doit être considéré comme inhérent à l’usure des lieux sauf à démontrer une dégradation liée à un usage anormal des lieux par les locataires, preuve non rapportée par Mme [J] en l’espèce.

Ainsi, Mme [J] ne pouvait mettre à la charge des défendeurs que les réparations liées aux traces d’impact et quelques trous relevés par l’huissier dans son état des lieux. Or, elle ne produit aucune facture ou devis spécifique à ces seules réparations.
Elle sera donc déboutée de sa demande au titre des réfections de peinture.

- Sur le coût de remise en état du portail

Mme [J] sollicite à ce titre une somme de 175 euros correspondant à la moitié du devis de 350 euros, établi par M. [H] et non daté, pour repeindre le portail avec de la peinture anti-rouille.

Selon l’avenant n°4 à l’état des lieux d’entrée en date du 31 janvier 2017 signé par les parties, ce portail en fer a été installé en septembre 2016.
Cependant, aucune observation ne figure sur l’état de ce portail et de sa peinture sur l’état des lieux de sortie, de telle sorte qu’il est réputé avoir été restitué en bon état par les locataires. 

En conséquence, Mme [J] sera déboutée de cette demande.

Sur les frais de peinture des portes extérieures

Là encore, Mme [J] produit le devis non daté de M. [H] proposant une prestation relative à “porte buanderie. porte arrondie. Garage. volets et fenêtres” sans autre précision, pour un montant de 1 900 euros. Mme [J] sollicite que ces frais soient mis à la charge des défendeurs pour moitié .

Lors de l’état des lieux d’entrée, les parties ont noté les appréciations suivantes s’agissant des huisseries :
- buanderie- cave : huisserie en bois en bon état 
- garage : fenêtres et volets en très bon état, huisserie porte en bois en bon état mais bas de porte abîmé.

Lors de son état des lieux de sortie, l’huissier a relevé les éléments suivants :
- s’agissant de la cave servant de buanderie : lames de la porte en mauvais état 
- s’agissant du garage : porte d’entrée en mauvais état avec multiples rayures, tâches et traces (forte odeur de chien dans le garage). Les fenêtres du garage sont notées en état d’usage normal et aucune mention n’est faite sur les volets.
Par ailleurs, si une porte arrondie apparaît sur les photos, donnant accès à la cave, aucune dégradation n’est mentionnée par l’huissier. 

Au vu de ces éléments, Mme [J] ne peut prétendre mettre à la charge des défendeurs la remise en état des fenêtres et volets du garage, ni la porte arrondie. Seules les dégradations de la porte du garage et de la porte de la buanderie sont susceptibles de justifier une condamnation des défendeurs. Néanmoins, Mme [J] ne produit aucun devis spécifique de remise en état des peintures de ces deux seules portes. Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce point.

Sur la remise en état des portes et fenêtres du garage

Mme [J] sollicite sur ce poste de réparation la somme de 858 euros conformément au devis en date du 7 octobre 2025 établi par la société BECOT pour la fourniture et pose d’un parement bois en lames verticales sur cadres existants des portes de garage ainsi que pour le remplacement de simples vitrages clairs sans précision de la pièce concernée.

Compte tenu de la teneur des états des lieux d’entrée et de sortie concernant la porte du garage vue précédemment, il convient de mettre à la charge des défendeurs le coût de réfection de cette porte à hauteur de 693 euros TTC (630 euros + TVA de 10 %) conformément au devis produit.

En revanche, aucune dégradation de vitrage n’est relevée dans l’état des lieux de sortie, de telle sorte que la demande de Mme [J] sur ce point doit être rejetée.

Sur le coût de remplacement de la moustiquaire

Mme [J] sollicite sur ce point la somme de 555,39 euros au titre du coût de remplacement de la moustiquaire du salon endommagée. Elle produit en ce sens un devis de l’entreprise BROCH en date du 7 octobre 2025 pour la pose d’un store extérieur moustiquaire avec armature en aluminium.

L’état d’entrée dans les lieux signé par les parties le 22 décembre 2011 mentionne l’existence d’une moustiquaire dans le salon et d’une autre dans la partie cuisine en “très bon état”. Il est ainsi évident que la mention manuscrite “déchirée” au niveau de la moustiquaire du salon a été ajoutée le 16 octobre 2022 lors de la tentative d’état des lieux de sortie amiable. Néanmoins, cet état des lieux de sortie amiable n’a pu être mené à son terme, de telle sorte que les défendeurs ne l’ont pas accepté et que Mme [J] ne peut se constituer une preuve à elle-même par cette mention manuscrite.

Si l’état des lieux de sortie établi le 28 octobre 2022 ne mentionne pas l’existence d’une moustiquaire dans le salon ou la cuisine, celle-ci apparaît sur les photographies jointes au procès-verbal et par celles produites par la requérante.
Toutefois, la déchirure de l’une de ces moustiquaires n’est pas relevée par l’huissier et les photographies produites par Mme [J] ne sont pas datées. 

En conséquence, Mme [J] ne rapporte pas l’existence d’une dégradation de la moustiquaire du salon au moment de la sortie des lieux des locataires. Sa demande sera donc rejetée.

Au total, Mme [J] est bien fondée à réclamer aux consorts [A] la somme totale de 3 371,70 euros au titre des réparations locatives.
Après déduction du dépôt de garantie versé par les défendeurs lors de la prise à bail d’un montant de 595 euros, les défendeurs seront condamnés à payer à Mme [J] la somme de 2 776,70 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie 

Conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, les parties n’ont pu s’accorder sur la réalisation d’un état des lieux amiable et ont choisi de faire intervenir un commissaire de justice.
Dès lors, les frais d’état des lieux doivent être partagés en principe par moitié, ce sur quoi s’accordent Mme [C] et M. [Z].
Il résulte de la facture adressée par la société SYSLAW à Mme [J] que le coût de l’état des lieux de sortie s’élève à 350,97 euros.
Les défendeurs seront donc condamnés à payer à Mme [J] la somme de 175,48 euros.

Sur la demande en paiement des charges régularisées

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au locataire, débiteur de l’obligation, de démontrer qu’il s’est libéré.

En l’espèce, Mme [J] sollicite une somme de 22,15 euros au titre de la régularisation des charges locatives dues au 16 octobre 2022 dont le calcul est détaillé dans son courrier adressé aux défendeurs le 16 octobre 2022.

Mme [C] et M. [Z] reconnaissent devoir cette somme et seront donc condamnés à la payer à Mme [J].

Sur les demandes en dommage et intérêts 

Aux termes des articles 1217 et 1231 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté peut, notamment, demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est mis en demeure de remplir son obligation, laquelle mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante sauf à ce que l'inexécution ne soit définitive.

- sur la demande en réparation du préjudice économique

Mme [J] sollicite à ce titre : 
- la somme de 1 644,66 euros correspondant au coût du crédit à la consommation qu’elle indique avoir souscrit le 12 janvier 2023 auprès de la Banque Populaire pour financer les travaux de remise en état du logement ;
- la somme de 2 600 euros représentant 4 mois de loyers perdus pendant la durée d’inoccupation du logement en raison des travaux de remise en état du logement réalisés entre octobre 2022 et février 2023.

Il convient de souligner que la majorité des travaux de remise en état sollicités par Mme [J] ne sont pas imputables aux défendeurs (remise à neuf des peintures notamment) et que les frais de réparations locatives à la charge des défendeurs (nettoyage, entretien du jardin, remplacement du velux et réfection de la porte du garage) ont soit pu intervenir rapidement, soit n’ont pas empêché la remise en location du bien de Mme [J] puisque certains devis ont été demandés en 2025. 
Mme [J] sera ainsi déboutée de sa demande en réparation du préjudice d’immobilisation de son bien.

S’agissant du crédit à la consommation souscrit par Mme [J], cette dernière ne produit aucun élément justifiant que ce crédit de 10 000 euros, largement supérieur aux frais de remise en état du logement engagés par la requérante, a été souscrit dans le seul objectif de financer ces travaux. Elle ne justifie pas davantage de sa situation financière au moment de la souscription de ce prêt, ne démontrant ainsi pas le lien direct entre les manquements des défendeurs à leur obligation d’entretien du bien loué et la souscription du prêt.
Mme [J] sera donc également déboutée de sa demande en réparation de ce préjudice économique.

- sur la demande en réparation du préjudice moral et de la résistance abusive des défendeurs

Mme [J] succombant pour partie dans ses prétentions, il n’est pas démontré une quelconque résistance abusive, ou volonté de nuire des défendeurs.

Mme [J] ne peut davantage se plaindre d’un préjudice moral qui résulterait du simple fait de devoir saisir la justice alors que ses demandes en réparation locatives étaient partiellement injustifiées.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.". 

Mme [C] et M. [Z] sollicitent des délais de paiement sur 24 mois, ce à quoi s’oppose Mme [J]. 
Au soutien de leur demande, Mme [C] et M. [Z] font état du dossier de surendettement déposé par Mme [C] en 2025 et de problèmes de santé de M. [Z] en début d’année 2026.
Toutefois, ils ne produisent aucun justificatif de leurs ressources et charges, ni d’une situation patrimoniale les mettant dans l’impossibilité de régler immédiatement la créance de Mme [J]. 
En conséquence, ils seront déboutés de leur demande en délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Mme [C] et M. [Z] qui succombent pour le principal seront condamnés aux entiers dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu d’y inclure la sommation de payer du 11 décembre 2023, laquelle était pour partie infondée et n’était pas nécessaire à l’introduction de l’action en justice de Mme [J].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 
En l’espèce, Mme [C] et M. [Z] seront condamnés à payer à Mme [J] la somme de 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE [X] [C] et [S] [Z] à payer à [T] [E] épouse [J] la somme de 2 776,70 euros( deux-mille-sept-cent-soixante-seize euros et soixante-dix centimes) au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

CONDAMNE [X] [C] et [S] [Z] à payer à [T] [E] épouse [J] la somme de 22,15 euros (vingt-deux euros et quinze centimes) au titre des charges arrêtées au 16 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

CONDAMNE [X] [C] et [S] [Z] à payer à [T] [E] épouse [J] la somme de 175,48 euros (cent-soixante-quinze euros et quarante-huit centimes) au titre des frais d’état des lieux de sortie établi par huissier le 28 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

DEBOUTE [T] [E] épouse [J] du surplus de ses demandes au titre des réparations locatives ; 

DEBOUTE [T] [E] épouse [J] de ses demandes en dommages et intérêts; 

DEBOUTE [X] [C] et [S] [Z] de leur demande de délais de paiement ; 

CONDAMNE [X] [C] et [S] [Z] à payer à [T] [E] épouse [J] la somme de 500 euros (cinq-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNE [X] [C] et [S] [Z] aux entiers dépens de l’instance; 

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT














En conséquence la République Française mande et ordonne
à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent
acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs
de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir
la main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement
requis
En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.
avons signé et scellé les présentes

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Mise à jour de la source le 2026-06-30T21:50:03.017Z.