Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, PPP Contentieux général, 28 août 2026, n° 26/01994

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte sous seing privé signé le 28 septembre 2018, à effet du 1er octobre 2018, SCI DE L’HIPPODROME a consenti à Monsieur [J] [M] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 4] à EYSINES (33320), moyennant un loyer mensuel révisable de 945 euros, outre des provisions mensuelles sur charges de 50 euros, et un dépôt de garantie de 945 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 3 octobre 2018 et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 1er juillet 2024.

Par lettre en date du 12 août 2024, la SCI DE L’HIPPODROME a informé Monsieur [J] [M] qu’il était redevable de la somme de 3.082 euros au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie.

La SCI DE L’HIPPODROME a saisi un conciliateur de justice en vue d’une tentative préalable de conciliation qui s’est soldée par un constat de carence en date du 30 janvier 2026.

Suivant requête en date du 6 février 2026, reçue à la même date, la SCI DE L’HIPPODROME a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir la condamnation de Monsieur [J] [M] à lui payer la somme de 3.082 euros avec intérêts au taux légal ainsi que la condamnation de ce dernier aux dépens.

Les parties ont été convoquées à l'audience du 15 juin 2026.

Lors de cette audience, la SCI DE L’HIPPODROME, représentée par Monsieur [S] [H] en qualité de gérant, a maintenu ses demandes initiales. Il précise avoir retenu le montant du dépôt de garantie conformément à la demande de Monsieur [J] [M]. Il ajoute que l’état des lieux de sortie démontre l’ampleur des réparations à effectuer et que la seule inondation de la cave est sans rapport avec les dégradations.

En défense, Monsieur [J] [M], comparant en personne, conteste la somme qui lui est demandée. Il indique que la cave a été régulièrement inondée et montre au juge une vidéo réalisée lors de sa sortie dans laquelle un trou dans le sol et une fenêtre tombée sont visibles. Il ajoute que le parquet n’était pas à changer et qu’il est resté dans les lieux pendant 6 ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

Motifs

MOTIVATION DU JUGEMENT :

SUR LES DÉGRADATIONS LOCATIVES :
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’existence de dégradations locatives est appréciée en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, la SCI L’HIPPODROME verse aux débats un état des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement les 3 octobre 2018 et 1er juillet 2024.

Il convient de préciser que la SCI L’HIPPODROME sollicite la somme de de 3.082 euros, dépôt de garantie déduit, alors que la somme totale des factures, devis et tickets de caisse s’élève à la somme de 3.361,54 euros.

La SCI L’HIPPODROME sollicite la somme de 825 euros TTC selon facture n°240612 établie le 2 juillet 2024 par la SARL ETS [O].

S’agissant des joints, l’état des lieux d’entrée les mentionne en très bon état, tandis que l’état des lieux de sortie les indique en mauvais état. Il précise en outre que les joints de la douche sont entièrement à refaire. Toutefois, cette mention purement prescriptive ne saurait à elle seule caractériser une dégradation locative en l’absence de description des désordres pour lesquelles ils sont à refaire. La SCI L’HIPPODROME ne rapporte pas la preuve d’une dégradation imputable à Monsieur [J] [M]. Aucune somme ne peut donc être allouée à ce titre.

S’agissant de la VMC, l’état des lieux d’entrée n’en fait aucune mention, de sorte qu’elle est présumée avoir été pris à bail en bon état, conformément à l’article 1731 du code civil. En revanche, l’état des lieux de sortie indique qu’elle ne fonctionne pas.
Toutefois, la facture précitée indique que les gaines encrassées ont entrainé une surchauffe du moteur. L’entretien des gaines d’une VMC constituent des travaux qui relèvent de grosses réparations, incombant au bailleur, sauf à rapporter la preuve d'une dégradation imputable au locataire, ce que la SCI L’HIPPODROME ne fait pas. Aucune somme ne peut être allouée à ce titre.

S’agissant de la robinetterie de la cuisine, l’état des lieux d’entrée l’indique en très bon état tandis que l’état des lieux de sortie la mentionne en état moyen. En revanche, il ne fait aucune mention spécifique d’une dégradation du mitigeur, de sorte que la SCI L’HIPPODROME ne rapporte pas la preuve d’une dégradation imputable à Monsieur [J] [M]. Aucune somme ne peut donc être allouée à ce titre.

La SCI L’HIPPODROME sollicite la somme de 165 euros TTC selon facture n°FAC000000250 établie le 30 juillet 2024 par la SARL NUNOELEC.

L’état des lieux d’entrée mentionne l’ensemble des prises en très bon état. En revanche, l’état des lieux de sortie indique la présence de plusieurs prises décelées dans les chambres, sans mentionner le nombre exact. Ainsi, il convient de lui allouer une indemnité de 99 euros (165 / 5 x 3) pour tenir compte des travaux de reprise liés aux dégradations ci-dessus évoquées.

La SCI L’HIPPODROME sollicite la somme de 2.087,54 euros TTC selon devis n°685252 établi le 10 juillet 2024 par la société LEROY MERLIN.

L’état des lieux d’entrée mentionne le parquet en très bon état, tandis que l’état des lieux de sortie l’indique en mauvais état, précisant qu’il est à changer. Toutefois, cette mention purement prescriptive ne saurait à elle seule caractériser une dégradation locative en l’absence de description des désordres justifiant sa réfection totale.

En revanche, les pièces produites permettent de voir qu’il y a un trou dans le parquet qui nécessite une reprise partielle du parquet qui sera chiffré à la somme forfaitaire de 600 euros et il convient d’allouer cette somme à la SCI L’HIPPODROME.

La SCI L’HIPPODROME sollicite les sommes de 46,40 euros et 54,80 euros selon tickets de caisse établi le 10 juillet 2024 par la société LEROY MERLIN.

L’état des lieux d’entrée mentionne les peintures des plafonds et murs en bon état dans l’entrée, et en très bon état dans les autres pièces, tandis que l’état des lieux de sortie indique la présence de traces foncées sur les murs de la chambre n°1, de nombreuses traces sur les murs de la chambre n°2, une trace d’un luminaire au le plafond de la cuisine.
Toutefois, Monsieur [J] [M] a occupé les lieux pendant une durée de près de 6 ans. Eu égard à cette durée d’occupation, les traces mentionnées qui s’apparentent à des marques de frottement et ombres d’usage relèvent de l’usure normale et de la vétusté inhérente à l’usage des lieux, incombant exclusivement au bailleur. Ces altérations ne sauraient dès lors être qualifiées de dégradations locatives imputables au locataire. Aucune somme ne sera donc allouée à ce titre.

En outre, l’état des lieux de sortie ne comporte aucune mention suffisamment claire permettant de justifier de la nécessité d’une patte d’assemblage. La SCI L’HIPPODROME ne rapporte donc pas la preuve d’une dégradation locative. Aucune somme ne sera donc allouée à ce titre.

La SCI L’HIPPODROME sollicite les sommes de 130,90 euros et 24,90 euros selon tickets de caisse établis les 29 juin 2024 et 10 juillet 2024 par la société CASTORAMA.

S’agissant de la douche, l’état des lieux d’entrée la mentionne en très bon état, tandis que l’état des lieux de sortie l’indique en mauvais état. Toutefois, ce dernier ne comporte aucune mention spécifique quant à l’état du mitigeur et de la colonne de douche. La SCI L’HIPPODROME ne rapporte donc pas la preuve d’une dégradation locative imputable au locataire sur ces éléments. Aucune somme ne sera allouée à ce titre.

Concernant la boîte aux lettres, l’état des lieux d’entrée et de sortie la mentionne en bon état. La SCI L’HIPPODROME ne rapporte dès lors pas la preuve d’une dégradation locative, de sorte qu’aucune somme ne sera allouée à ce titre.

En outre, le logement pris à bail étant un logement nu, la SCI L’HIPPODROME ne saurait être fondée à être obtenir l’indemnisation de l’achat d’un tapis de bain.

Par ailleurs, l’état des lieux de sortie ne comporte aucune mention suffisamment claire permettant de justifier de la nécessité de charnières en inox. La SCI L’HIPPODROME ne rapporte donc pas la preuve d’une dégradation locative. Aucune somme ne sera donc allouée à ce titre.

Monsieur [J] [M] est donc redevable de la somme de 699 euros au titre des dégradations locatives.

Néanmoins, le montant du dépôt de garantie s’élevant, selon les stipulations du contrat de bail, à la somme de 945 euros, il doit être déduit du montant total des dégradations dus par Monsieur [J] [M].

Par conséquent, et après déduction du dépôt de garantie, la SCI L’HIPPODROME sera déboutée de sa demande tendant à condamner Monsieur [J] [M] à lui payer la somme de 3.082 euros, avec intérêt au taux légal.

SUR LES FRAIS DU PROCES :
Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI L’HIPPODROME, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en dernier ressort et mis à disposition au greffe : 

DÉBOUTE la SCI L’HIPPODROME de sa demande tendant à condamner de Monsieur [J] [M] à lui payer la somme de 3.082 euros avec intérêts au taux légal ; 

CONDAMNE la SCI L’HIPPODROME aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Vice-présidente et la Cadre-greffière.


LA CADRE-GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE
Chargée des contentieux de la protection

Texte intégral

Du 28 août 2026

PPP Contentieux général

N° RG 26/01994 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3WML

S.C.I. DE L’HIPPODROME

[J] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 28 août 2026

JUGE : Madame Célia RENOTON,
CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

S.C.I. DE L’HIPPODROME
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par M. [S] [H] (gérant)

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [M]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 juin 2026.