Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 17 juin 2026, n° 23/03082

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 7 décembre 2012, la S.A.S. FINANCIÈRE LAFAYETTE BIS, devenue depuis la S.A.S. CPH [Localité 3] EST, a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. SAS 1845 des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée et de deux sous-sols situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1] cadastré section BB numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er août 2012 afin qu'y soit exercée une activité de café-restaurant, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 65.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date du 27 juin 2016 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°130 A des 2 et 3 juillet 2016, la S.A.S. CPH [Localité 3] EST a fait l'objet d'une fusion-absorption entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS.

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er août 2021.

Par acte sous signature privée en date du 14 septembre 2021 à effet au lendemain publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°193 A des 2 et 3 octobre 2021, la S.A.S. SAS 1845 a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.S. L'ILL exerçant sous l'enseigne « EAST SIDE CAFÉ ».

Par acte sous signature privée du même jour, la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS et la S.A.S. SAS 1845 ont procédé à la résiliation amiable du contrat de bail commercial au 15 septembre 2021, sous la condition suspensive notamment de la conclusion d'un nouveau bail entre la première et la S.A.S. L'ILL.

Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/03082 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYWYJ

Lui reprochant un défaut d'entretien de la canalisation située au deuxième sous-sol de l'immeuble ayant nécessité la réalisation de travaux de réparation d'un montant de 20.685,60 euros T.T.C. d'une part, ainsi que l'absence de paiement des sommes de 356,14 euros T.T.C. et de 784,28 euros T.T.C. correspondant à la régularisation des taxes locatives relatives respectivement à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et à la taxe de balayage de l'année 2021 d'autre part, la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS a, par lettre recommandée et courriel adressés par l'intermédiaire de sa mandataire et administratrice de biens en date du 20 janvier 2022, indiqué à la S.A.S. SAS 1845 qu'elle conservait le dépôt de garantie d'un montant de 16.250 euros, et demandé à cette dernière de lui verser le solde d'un montant de 4.173,83 euros T.T.C. avant le 31 janvier 2022.

Contestant tout défaut d'entretien de la canalisation susvisée, la S.A.S. SAS 1845 a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 2 août 2022 réceptionnée le même jour, mis en demeure la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de lui retourner par chèque bancaire le dépôt de garantie d'un montant de 16.250 euros, et en l'absence de règlement l'a, par exploit d'huissier en date du 5 janvier 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles 1134 ancien et 1754 du code civil, en restitution sous astreinte ainsi qu'en indemnisation de son préjudice. 

Soutenant que par acte sous signature privée en date du 15 novembre 2022 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°247 B du 21 décembre 2022, la S.A.S. SAS 1845 avait fait l'objet d'une dissolution sans liquidation entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de son associée unique la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE, si bien que la première ne disposait plus de la personnalité juridique à la date de délivrance de l'acte introductif d'instance, ce qui constituait selon elle une irrégularité de fond pour défaut de capacité d'ester en justice, la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS a, par conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 24 août 2023, sur le fondement des dispositions des articles 73 et 117 du code de procédure civile, et de l'article 1844-5 du code civil, saisi le juge de la mise en état d'une exception de nullité de l'assignation. 

Relevant que par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 janvier 2024, la bailleresse s'était désistée de son incident, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 8 mars 2024, sur le fondement des dispositions des articles 4, 5, 73, 117, 648, 649 et 789 du code de procédure civile, notamment : constaté la renonciation par la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à son exception de nullité de l'assignation signifiée par acte d'huissier en date du 5 janvier 2023 ; débouté la S.A.S. SAS 1845 de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; et réservé les dépens.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 8 juillet 2024, la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE est intervenue volontairement à l'instance.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 mai 2025, la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 demande au tribunal, sur le fondement des articles 1134 et 1147 anciens, et 1754 du code civil, et de l'article 32-1 du code de procédure civile, de :

– débouter la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de l'ensemble de ses prétentions ;
– condamner la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à lui payer la somme de 16.250 euros en restitution du montant du dépôt de garantie, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 15 décembre 2021, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;
Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/03082 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYWYJ

– condamner la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à lui payer la somme de 1.402,19 euros en restitution du trop-perçu de taxes locatives indûment versées, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 15 décembre 2021, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;
– condamner la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la mauvaise foi blâmable et caractérisée imputable à cette dernière ; 
– condamner la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS aux dépens, en ce compris le coût de l'assignation ;
– ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir en rappelant qu'elle est de droit.

À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS s'oppose à l'irrecevabilité de ses conclusions en date du 17 janvier 2025 soulevée par la défenderesse, soulignant que d'une part, celles-ci n'ont été remises au greffe et notifiées qu'avec une semaine de retard par rapport au calendrier procédural fixé par le juge de la mise en état et ont pu faire l'objet d'une réplique de la part de cette dernière, et que d'autre part elle a ensuite régularisé ses dernières conclusions dans le délai fixé, si bien qu'aucune irrégularité n'est établie. 

Sur le fond, elle fait valoir que d'une part, aucune clause contractuelle ne transfère à sa charge les travaux de réparation des canalisations, que d'autre part, en l'occurrence, la canalisation et le collecteur litigieux situés au deuxième sous-sol des locaux sont à l'usage exclusif de la locataire exploitant l'hôtel mitoyen, et qu'en tout état de cause, les travaux de réparation ont fait l'objet d'un protocole d'accord entre la bailleresse et sa nouvelle preneuse, dont il ressort que la première n'a déboursé que la somme de 10.000 euros à ce titre. Elle nie également avoir commis un quelconque manquement à son devoir d'information, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses ainsi que la restitution à son profit de l'intégralité du montant du dépôt de garantie.

La locataire ajoute être créancière d'un trop-perçu de taxes locatives versées à la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS, ce dernier devant dès lors lui être remboursé.

Elle affirme qu'en conservant par-devers elle le dépôt de garantie, la propriétaire a fait preuve de résistance abusive, ce qui lui a causé un préjudice devant être réparé par l'allocation de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 mars 2025, la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 606, 1142, 1147 et 1165 anciens, et 1754 du code civil, de :

– rejeter comme étant irrecevables les conclusions signifiées par la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 le 27 (sic) janvier 2025 sans respecter le calendrier de procédure ;
– débouter la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 de l'ensemble de ses demandes ;
– à titre reconventionnel, condamner la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 à lui payer la somme de 20.423,83 euros T.T.C., et après compensation avec le dépôt de garantie d'un montant de 16.250 euros, à lui payer le reliquat d'un montant de 4.173,83 euros T.T.C. ;

– condamner la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS avance que les conclusions remises au greffe et notifiées par la locataire le 17 janvier 2025 sont tardives par rapport au calendrier de procédure fixé par le juge de la mise en état, si bien qu'elles sont irrecevables.

Sur le fond, elle expose que la demanderesse a manqué à son obligation de restitution des locaux en bon état dès lors que d'une part, il appartenait à cette dernière d'entretenir la canalisation litigieuse, et que d'autre part celle-ci a failli dans l'exécution de son obligation contractuelle d'information. Elle fait remarquer que l'accord de prise en charge financière partielle conclu avec la S.A.S. L'ILL n'est pas opposable à la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE, partie tierce à ce contrat, de sorte qu'il doit être tenu compte de l'intégralité du montant de 20.685,60 euros versé au titre des réparations de la canalisation en cause.

La bailleresse précise que si la preneuse était créancière d'un montant de 1.402,19 euros, celle-ci demeure cependant redevable des sommes de 356,14 euros et de 784,28 euros correspondant à la régularisation des taxes locatives relatives respectivement à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et à la taxe de balayage de l'année 2021, ce qui justifie la conservation par-devers elle de l'intégralité du montant du dépôt de garantie, ainsi que sa demande en paiement du reliquat d'un montant de 4.173,83 euros T.T.C.

Elle conteste tout abus de procédure, n'étant pas à l'initiative de la présente instance, si bien qu'aucuns dommages et intérêts ne peuvent être alloués à ce titre à la locataire. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 juin 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 18 février 2026, et la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026, puis prorogée successivement au 10 juin et au 17 juin 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes reconventionnelles de la bailleresse

Sur l'irrecevabilité des pénultièmes conclusions de la locataire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 800 du code de procédure civile, si l'un des avocats n'a pas accompli les actes de la procédure dans le délai imparti, le juge peut ordonner la clôture à son égard, d'office ou à la demande d'une autre partie, sauf, en ce dernier cas, la possibilité pour le juge de refuser par ordonnance motivée non susceptible de recours. Copie de l'ordonnance est adressée à la partie défaillante, à son domicile réel ou à sa résidence.

En outre, en application des dispositions de l'article 802 du même code, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

En vertu des dispositions de l'article 15 dudit code, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 de ce code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Enfin, d'après les dispositions de la dernière phrase du dernier alinéa de l'article 768 du code susvisé, le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l'espèce, s'il est établi que par bulletin adressé par RPVA en date du 12 novembre 2024, le juge de la mise en état a renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 25 mars 2025 pour clôture de l'instruction et fixation de la date d'audience de plaidoirie, en invitant la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE à conclure avant le 10 janvier 2025 et la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à notifier ses éventuelles dernières conclusions en défense avant le 14 mars 2025, et s'il est démontré que la première a finalement remis au greffe et notifié ses conclusions le 17 janvier 2025, soit sept jours postérieurement à la date précédemment fixée, force est toutefois de constater que la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS a quant à elle conclu le 13 mars 2025, c'est-à-dire dans le délai fixé, sans pour autant solliciter une quelconque clôture partielle à l'égard de la première, ayant dès lors été en mesure de répondre aux conclusions tardives de celle-ci, ce qu'elle ne conteste pas, si bien que le principe de la contradiction a été respecté.

En tout état de cause, il y a lieu de relever que par bulletin adressé par RPVA en date du 25 mars 2025, le juge de la mise en état a, une nouvelle fois, renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 17 juin 2025 pour clôture de l'instruction et fixation de la date d'audience de plaidoirie, en invitant la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE à conclure, le cas échéant, avant le 5 mai 2025 et la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à notifier ses éventuelles dernières conclusions en défense avant le 11 juin 2025 (pièce n°15 en demande), et que la première a finalement remis au greffe et notifié ses conclusions le 2 mai 2025, soit dans le délai fixé, sans que la seconde ne conclue à nouveau ni ne s'oppose à la clôture, estimant par là même, fût-ce implicitement, que l'affaire était désormais en l'état d'être jugée, de sorte que la demande d'irrecevabilité des conclusions du 17 janvier 2025 n'est plus d'actualité dans la mesure où la présente juridiction n'a à statuer que sur les dernières conclusions de la locataire du 2 mai 2025, et n'a donc pas à examiner ses anciennes conclusions du 17 janvier 2025, ce qui justifie le rejet de la demande reconventionnelle adverse tendant à voir déclarer ces dernières irrecevables.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande reconventionnelle tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE le 17 juin 2025. 

Sur la demande de remboursement des taxes locatives

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 
Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/03082 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYWYJ

Il y a lieu de rappeler que s'agissant d'un contrat de bail commercial renouvelé avant l'entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, les dispositions des articles L. 145-40-2, R. 145-35 et R. 145-36 du code de commerce issus de ces textes ne sont pas applicables, si bien : qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270) ; que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°14-13555 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-14982) ; que la renonciation à un droit ne se présume  pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032) ; et que le paiement pendant plusieurs années par le preneur de charges et taxes ne le prive pas du droit de solliciter ultérieurement le remboursement des sommes indûment réglées (Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°23-17978). 

En l'espèce, le dernier paragraphe du contrat de bail commercial renouvelé ayant lié les parties conclu par acte sous signature privée en date du 7 décembre 2012 prévoit que : « TOUTES LES AUTRES CLAUSES, CHARGES ET CONDITIONS DU BAIL EXPIRÉ INCHANGÉES OU NON CONTRADICTOIRES AVEC LES PRÉSENTES DEMEURENT EN VIGUEUR » (pièce n°2 en demande, page 7).

De plus, la clause intitulée « CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte notarié en date du 8 décembre 1989 stipule que : « 9°.- Impôts et charges diverses : [...] Indépendamment des impôts prévus ci-dessus, LE PRENEUR remboursera aux BAILLEURS la moitié des taxes et prestations perçues par la VILLE DE [Localité 3] (enlèvement des ordures ménagères, taxes de balayage, etc...) pour l'immeuble numéro [Adresse 6] » (pièce n°1 en demande, page 6).

Or, si la bailleresse a indiqué, par lettre recommandée et courriel adressés par l'intermédiaire de sa mandataire et administratrice de biens en date du 20 janvier 2022, que « nous vous informons que les charges suivantes sont également dues par la société SAS 1845 au titre de la régularisation des charges : - 356,14 € TTC [...] correspondant aux taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour la période concernée (50% du montant total, comme indiqué dans le bail), selon justificatif joint aux présentes (Annexe 1) ; - 784,28 € TTC [...] correspondant à la taxe de balayage pour la période concernée (50% du montant total, comme indiqué dans le bail), selon justificatif joint aux présentes (Annexe 1) », force est toutefois de constater que d'une part, ladite annexe 1 ne fait que reproduire la clause susvisée, et que d'autre part l'annexe 2 consiste en un simple tableau établi par ses soins mentionnant « 31/12/2021 : TEOM 2021 : 356,14 [...] 31/12/2021 : Taxe Balayage 2021 : 784,28 » (pièces n°5 en demande et n°3 en défense), sans que soit produit aux débats aucun justificatif desdites taxes locatives réclamées, et notamment aucun avis d'impôt ni aucun titre de recette, de sorte que la défenderesse échoue à apporter la preuve de l'existence des prétendues régularisations de taxes locatives invoquées.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande en paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage de l'année 2021 formée à l'encontre de la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE.

Sur la demande de remboursement du coût de la réparation de la canalisation

Sur le manquement de la locataire à son obligation d'entretien

Aux termes des dispositions de l'article 1754 du code civil, les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ; au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ; aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la clause intitulée « CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte notarié en date du 8 décembre 1989 énonce que : « 2°.- Entretien : LE PRENEUR entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien et les rendra en bon état à l'expiration du bail. Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit du défaut d'exécution des réparations locatives ou de menu entretien, soit de dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de la clientèle. Il aura entièrement à sa charge sans aucun recours contre LES BAILLEURS l'entretien complet de la devanture de sa boutique : peinture, vitrine, boiserie, rideaux de fermeture, porte. Le tout devra être maintenu constamment en état de propreté et d'entretien. [...] 8°.- Visite des lieux : LE PRENEUR devra laisser les propriétaires ou leur architecte visiter les lieux aussi souvent que cela sera nécessaire et notamment pour l'entretien, la réparation ou la modification des canalisations d'eau et du tout à l'égout des étages supérieurs qui pourront passer dans les lieux loués » (pièce n°1 en demande, pages 4, 5 et 6).

Il résulte de ces stipulations contractuelles claires, précises et dénuées d'ambiguïté que l'entretien et la réparation des canalisations d'eau incombent à la bailleresse, sans avoir été transférées à la charge de la locataire, de sorte que la défenderesse n'est pas fondée à se prévaloir d'un défaut d'entretien de la canalisation d'eau commune à l'ensemble de l'immeuble dont une partie traverse le deuxième sous-sol des locaux donnés à bail.

En conséquence, il convient de retenir que la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE n'a commis aucun manquement contractuel au titre de l'entretien de la canalisation d'eau litigieuse.

Sur le manquement de la locataire à son obligation d'information

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 

En l'espèce, la clause intitulée « CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte notarié en date du 8 décembre 1989 stipule que : « 4°.- Réparations : LE PRENEUR [...] devra aviser LES BAILLEURS immédiatement de toute détérioration ou dégradation des lieux loués pouvant donner lieu à des réparations à sa charge » (pièce n°1 en demande, page 5).

La bailleresse produit aux débats un procès-verbal de constat en date du 3 novembre 2021 dans lequel l'huissier de justice instrumentaire relève que : « La canalisation est située au deuxième sous-sol. Il s'agit d'une canalisation commune à un immeuble situé [Adresse 7]. Je constate qu'il s'agit d'une canalisation d'eaux usées démarrant au niveau des égouts situés à l'extrême gauche du sous-sol. Je constate que cette canalisation est fendue sous le collecteur en PVC. À l'extrême gauche, il existe une colonne de descente d'eaux perpendiculaire. Je constate qu'en soubassement, il existe une fissuration importante au niveau du col circulaire. Cette canalisation, à partir de l'égout, parcourt l'ensemble du sous-sol de façon horizontale pour se prolonger jusqu'au mur de l'hôtel [Etablissement 1] situé [Adresse 7], voisin à la brasserie. Je constate qu'entre les deux petits escaliers où se trouve le puits de sol, cette colonne est fissurée. Dans le prolongement, je constate qu'il existe légèrement à gauche de l'escalier, des traces d'infiltration sur ladite colonne. Puis je me rends en direction de l'hôtel où je constate qu'en soubassement de la colonne, il existe des fuites importantes. Pendant mes constatations, je constate la présence d'un goutte-à-goutte incessant sous la colonne ; de l'eau est récupérée dans un seau qui est rempli d'eau et dont le trop-plein se répand au sol. Cette canalisation se prolonge ensuite à droite dans une cave toujours de façon horizontale pour se terminer du côté de l'hôtel [Etablissement 1]. À gauche, dans la deuxième cave, je constate un collecteur circulaire sur cette canalisation avec, en soubassement, des traces de coulures » (pièce n°1 en défense).

Cependant, force est de constater que la bailleresse échoue à apporter la preuve que la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE ait eu connaissance de la dégradation de la canalisation litigieuse préalablement à son départ des locaux le 15 septembre 2021, le seau évoqué dans le procès-verbal susvisé ayant manifestement été placé par la S.A.S. L'ILL, en sa qualité de cessionnaire du fonds de commerce de cette dernière et de nouvelle locataire, étant observé qu'en application de la clause précédemment examinée prévoyant que « 8°.- Visite des lieux : LE PRENEUR devra laisser les propriétaires ou leur architecte visiter les lieux aussi souvent que cela sera nécessaire et notamment pour l'entretien, la réparation ou la modification des canalisations d'eau et du tout à l'égout des étages supérieurs qui pourront passer dans les lieux loués » (pièce n°1 en demande, page 6), il appartenait à la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de vérifier régulièrement l'état de ladite canalisation en vue de l'entretenir et d'y effectuer les éventuelles réparations nécessaires, le cas échéant en sollicitant l'accord de la preneuse pour pénétrer dans les lieux, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait, de sorte qu'aucun manquement de la demanderesse à son obligation contractuelle d'information n'est caractérisé. 

En conséquence, il convient de retenir que la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE n'a commis aucun manquement à son obligation contractuelle d'information.

Conclusion sur la demande de remboursement du coût de la réparation de la canalisation

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'aucun manquement de la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE à son obligation contractuelle d'entretien et d'information n'est caractérisé, force est de constater que celle-ci ne peut être tenue de rembourser le coût de la réparation de la canalisation litigieuse, ce qui justifie le rejet de la demande en paiement formée à ce titre par la propriétaire. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande de remboursement du coût de la réparation de la canalisation située au deuxième sous-sol des locaux donnés à bail formée à l'encontre de la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE.



Sur les demandes de la locataire

Sur le sort du dépôt de garantie

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, conformément aux dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer (Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23343), de sorte qu'il doit être restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues à celui-ci (Civ. 3, 24 janvier 2019 : pourvoi n°17-31286).

En l'espèce, la clause intitulée « DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte notarié en date du 8 décembre 1989 prévoit que : « Ce dépôt de garantie demeurera entre les mains des BAILLEURS à titre de garantie du paiement des loyers et de l'exécution des clauses et conditions du bail. [...] Il sera restitué en fin de bail au PRENEUR après qu'il aura rendu les locaux tels qu'il s'y est obligé » (pièce n°1 en demande, page 9).

De plus, la clause intitulée « 4. DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 7 décembre 2012 stipule que : « Le dépôt de garantie, qui correspond selon le bail à 3 mois de loyer annuel, est réajusté conformément au loyer de renouvellement prévu à l'article 2 des présentes. Le dépôt de garantie est donc fixé à 16.250 € » (pièce n°2 en demande, page 4).

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il n'est fait droit à aucune des demandes reconventionnelles en paiement formées par la bailleresse, il y a lieu de condamner cette dernière à restituer le montant du dépôt de garantie à la locataire.

De même, dans la mesure où la défenderesse reconnaît expressément, aux termes de ses écritures, qu' « Il existait un solde favorable au profit du locataire d'un montant de 1.402,19 euros (à déduire de la dette du locataire) » (page 14 de ses dernières conclusions), et où aucune dette de la preneuse n'est reconnue par la présente décision, il y a lieu de condamner la première à rembourser cette somme à la seconde.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à payer à la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE la somme de 16.250 euros en restitution du montant du dépôt de garantie ainsi que la somme de 1.402,19 euros en restitution du trop-perçu de charges et de taxes locatives versées.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, en application des dispositions de l'article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l'effet de la convention, lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

En l'espèce, la locataire justifie avoir, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 2 août 2022 réceptionnée le même jour, mis en demeure la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de lui retourner par chèque bancaire le dépôt de garantie d'un montant de 16.250 euros (pièce n°7 en demande), si bien que les intérêts moratoires sur cette somme courront à compter de cette date.

En revanche, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que ce n'est que par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 janvier 2025 que la preneuse a formé, pour la première fois dans le cadre de la présente instance, sa demande de restitution du trop-perçu de charges et de taxes locatives d'un montant de 1.402,19 euros, de sorte que ce dernier emportera intérêts au taux légal à compter de cette date.

En conséquence, il convient de dire que la somme de 16.250 euros en restitution du montant du dépôt de garantie et la somme de 1.402,19 euros en restitution du trop-perçu de charges et de taxes locatives versées que la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS est condamnée à payer à la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE porteront intérêts au taux légal à compter respectivement du 2 août 2022 et du 17 janvier 2025, jusqu'à complet paiement.

Sur l'astreinte

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'assortir les condamnations à paiement d'une astreinte comminatoire, la résistance de la bailleresse à se conformer à la présente décision ne pouvant être présumée à ce stade.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE de sa demande d'astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon les dispositions du dernier alinéa de l'article 1153 ancien du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, s'il peut être considéré que la bailleresse a fait preuve de mauvaise foi en refusant de restituer à sa locataire le montant du dépôt de garantie, force est toutefois de constater que cette dernière ne caractérise pas l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement de sa créance, lequel est déjà réparé par les intérêts moratoires, dès lors que si elle allègue que « la société LASSALLE-PAPERDUTE a été empêchée dans la libre disposition de la somme importante de plus de 16.000 €, somme qui aurait dû lui être restituée » (page 13 de ses dernières conclusions), elle ne démontre cependant pas avoir connu des difficultés financières ni souffert d'un quelconque manque de trésorerie en raison de l'absence de remboursement spontané de la somme querellée, ce qui justifie le rejet de la demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée à l'encontre de la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS.

Sur la compensation

D'après les dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, conformément aux dispositions de l'article 1347-1 du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Enfin, l'article 1348 dudit code dispose que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il n'est fait droit à aucune des demandes reconventionnelles en paiement formées par la bailleresse, force est de constater que cette dernière ne justifie d'aucune créance détenue à l'encontre de la locataire, ce qui justifie le rejet de la demande de compensation formée par la première. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande de compensation formée à l'encontre de la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS, partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
 
Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 6.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.
 
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉBOUTE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande reconventionnelle tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 juin 2025 par la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845, 

DÉBOUTE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande de remboursement du montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage de l'année 2021 formée à l'encontre de la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845,

DÉBOUTE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande de remboursement du coût des travaux de réparation de la canalisation d'eau située au deuxième sous-sol des locaux donnés à bail commercial formée à l'encontre de la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845,

CONDAMNE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à payer à la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 la somme de 16.250 (SEIZE MILLE DEUX CENT CINQUANTE) euros en restitution du montant du dépôt de garantie versé en exécution du contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 7 décembre 2012, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 2 août 2022 jusqu'à complet paiement,

CONDAMNE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à payer à la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 la somme de 1.402,19 euros (MILLE QUATRE CENT DEUX euros et DIX-NEUF centimes) en restitution du trop-perçu de charges et de taxes locatives versées en exécution du contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 7 décembre 2012, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 17 janvier 2025 jusqu'à complet paiement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 de sa demande d'astreinte,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée à l'encontre de la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS,

DÉBOUTE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande de compensation formée à l'encontre de la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845,

DÉBOUTE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à payer à la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 la somme de 6.000 (SIX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 17 Juin 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me MARUANI (P0428)
 Me DENIZOT (B0119)


■

18° chambre 
3ème section


N° RG 23/03082 

N° Portalis 352J-W-B7H-CYWYJ

N° MINUTE : 2


Assignation du :
05 Janvier 2023









JUGEMENT 
rendu le 17 Juin 2026 
DEMANDERESSES

S.A.S. SAS 1845 (RCS de Paris 542 032 925)
[Adresse 1]
[Localité 1]

S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE (RCS de Paris 751 422 718), venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845, par voie d'intervention volontaire
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentées par Maître Gina MARUANI de la S.E.L.A.S. JACQUIN MARUANI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428



DÉFENDERESSE

S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS (RCS de Paris 422 328 096)
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l'ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119

Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/03082 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYWYJ


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l'audience du 18 Février 2026 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026, puis prorogé successivement au 10 Juin 2026 et au 17 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 7 décembre 2012, la S.A.S. FINANCIÈRE LAFAYETTE BIS, devenue depuis la S.A.S. CPH [Localité 3] EST, a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. SAS 1845 des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée et de deux sous-sols situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1] cadastré section BB numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er août 2012 afin qu'y soit exercée une activité de café-restaurant, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 65.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date du 27 juin 2016 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°130 A des 2 et 3 juillet 2016, la S.A.S. CPH [Localité 3] EST a fait l'objet d'une fusion-absorption entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS.

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er août 2021.

Par acte sous signature privée en date du 14 septembre 2021 à effet au lendemain publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°193 A des 2 et 3 octobre 2021, la S.A.S. SAS 1845 a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.S. L'ILL exerçant sous l'enseigne « EAST SIDE CAFÉ ».

Par acte sous signature privée du même jour, la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS et la S.A.S. SAS 1845 ont procédé à la résiliation amiable du contrat de bail commercial au 15 septembre 2021, sous la condition suspensive notamment de la conclusion d'un nouveau bail entre la première et la S.A.S. L'ILL.

Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/03082 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYWYJ

Lui reprochant un défaut d'entretien de la canalisation située au deuxième sous-sol de l'immeuble ayant nécessité la réalisation de travaux de réparation d'un montant de 20.685,60 euros T.T.C. d'une part, ainsi que l'absence de paiement des sommes de 356,14 euros T.T.C. et de 784,28 euros T.T.C. correspondant à la régularisation des taxes locatives relatives respectivement à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et à la taxe de balayage de l'année 2021 d'autre part, la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS a, par lettre recommandée et courriel adressés par l'intermédiaire de sa mandataire et administratrice de biens en date du 20 janvier 2022, indiqué à la S.A.S. SAS 1845 qu'elle conservait le dépôt de garantie d'un montant de 16.250 euros, et demandé à cette dernière de lui verser le solde d'un montant de 4.173,83 euros T.T.C. avant le 31 janvier 2022.

Contestant tout défaut d'entretien de la canalisation susvisée, la S.A.S. SAS 1845 a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 2 août 2022 réceptionnée le même jour, mis en demeure la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de lui retourner par chèque bancaire le dépôt de garantie d'un montant de 16.250 euros, et en l'absence de règlement l'a, par exploit d'huissier en date du 5 janvier 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles 1134 ancien et 1754 du code civil, en restitution sous astreinte ainsi qu'en indemnisation de son préjudice. 

Soutenant que par acte sous signature privée en date du 15 novembre 2022 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°247 B du 21 décembre 2022, la S.A.S. SAS 1845 avait fait l'objet d'une dissolution sans liquidation entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de son associée unique la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE, si bien que la première ne disposait plus de la personnalité juridique à la date de délivrance de l'acte introductif d'instance, ce qui constituait selon elle une irrégularité de fond pour défaut de capacité d'ester en justice, la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS a, par conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 24 août 2023, sur le fondement des dispositions des articles 73 et 117 du code de procédure civile, et de l'article 1844-5 du code civil, saisi le juge de la mise en état d'une exception de nullité de l'assignation. 

Relevant que par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 janvier 2024, la bailleresse s'était désistée de son incident, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 8 mars 2024, sur le fondement des dispositions des articles 4, 5, 73, 117, 648, 649 et 789 du code de procédure civile, notamment : constaté la renonciation par la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à son exception de nullité de l'assignation signifiée par acte d'huissier en date du 5 janvier 2023 ; débouté la S.A.S. SAS 1845 de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; et réservé les dépens.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 8 juillet 2024, la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE est intervenue volontairement à l'instance.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 mai 2025, la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 demande au tribunal, sur le fondement des articles 1134 et 1147 anciens, et 1754 du code civil, et de l'article 32-1 du code de procédure civile, de :

– débouter la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de l'ensemble de ses prétentions ;
– condamner la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à lui payer la somme de 16.250 euros en restitution du montant du dépôt de garantie, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 15 décembre 2021, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;
Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/03082 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYWYJ

– condamner la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à lui payer la somme de 1.402,19 euros en restitution du trop-perçu de taxes locatives indûment versées, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 15 décembre 2021, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;
– condamner la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la mauvaise foi blâmable et caractérisée imputable à cette dernière ; 
– condamner la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS aux dépens, en ce compris le coût de l'assignation ;
– ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir en rappelant qu'elle est de droit.

À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS s'oppose à l'irrecevabilité de ses conclusions en date du 17 janvier 2025 soulevée par la défenderesse, soulignant que d'une part, celles-ci n'ont été remises au greffe et notifiées qu'avec une semaine de retard par rapport au calendrier procédural fixé par le juge de la mise en état et ont pu faire l'objet d'une réplique de la part de cette dernière, et que d'autre part elle a ensuite régularisé ses dernières conclusions dans le délai fixé, si bien qu'aucune irrégularité n'est établie. 

Sur le fond, elle fait valoir que d'une part, aucune clause contractuelle ne transfère à sa charge les travaux de réparation des canalisations, que d'autre part, en l'occurrence, la canalisation et le collecteur litigieux situés au deuxième sous-sol des locaux sont à l'usage exclusif de la locataire exploitant l'hôtel mitoyen, et qu'en tout état de cause, les travaux de réparation ont fait l'objet d'un protocole d'accord entre la bailleresse et sa nouvelle preneuse, dont il ressort que la première n'a déboursé que la somme de 10.000 euros à ce titre. Elle nie également avoir commis un quelconque manquement à son devoir d'information, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses ainsi que la restitution à son profit de l'intégralité du montant du dépôt de garantie.

La locataire ajoute être créancière d'un trop-perçu de taxes locatives versées à la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS, ce dernier devant dès lors lui être remboursé.

Elle affirme qu'en conservant par-devers elle le dépôt de garantie, la propriétaire a fait preuve de résistance abusive, ce qui lui a causé un préjudice devant être réparé par l'allocation de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 mars 2025, la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 606, 1142, 1147 et 1165 anciens, et 1754 du code civil, de :

– rejeter comme étant irrecevables les conclusions signifiées par la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 le 27 (sic) janvier 2025 sans respecter le calendrier de procédure ;
– débouter la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 de l'ensemble de ses demandes ;
– à titre reconventionnel, condamner la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 à lui payer la somme de 20.423,83 euros T.T.C., et après compensation avec le dépôt de garantie d'un montant de 16.250 euros, à lui payer le reliquat d'un montant de 4.173,83 euros T.T.C. ;

– condamner la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS avance que les conclusions remises au greffe et notifiées par la locataire le 17 janvier 2025 sont tardives par rapport au calendrier de procédure fixé par le juge de la mise en état, si bien qu'elles sont irrecevables.

Sur le fond, elle expose que la demanderesse a manqué à son obligation de restitution des locaux en bon état dès lors que d'une part, il appartenait à cette dernière d'entretenir la canalisation litigieuse, et que d'autre part celle-ci a failli dans l'exécution de son obligation contractuelle d'information. Elle fait remarquer que l'accord de prise en charge financière partielle conclu avec la S.A.S. L'ILL n'est pas opposable à la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE, partie tierce à ce contrat, de sorte qu'il doit être tenu compte de l'intégralité du montant de 20.685,60 euros versé au titre des réparations de la canalisation en cause.

La bailleresse précise que si la preneuse était créancière d'un montant de 1.402,19 euros, celle-ci demeure cependant redevable des sommes de 356,14 euros et de 784,28 euros correspondant à la régularisation des taxes locatives relatives respectivement à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et à la taxe de balayage de l'année 2021, ce qui justifie la conservation par-devers elle de l'intégralité du montant du dépôt de garantie, ainsi que sa demande en paiement du reliquat d'un montant de 4.173,83 euros T.T.C.

Elle conteste tout abus de procédure, n'étant pas à l'initiative de la présente instance, si bien qu'aucuns dommages et intérêts ne peuvent être alloués à ce titre à la locataire. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 juin 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 18 février 2026, et la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026, puis prorogée successivement au 10 juin et au 17 juin 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes reconventionnelles de la bailleresse

Sur l'irrecevabilité des pénultièmes conclusions de la locataire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 800 du code de procédure civile, si l'un des avocats n'a pas accompli les actes de la procédure dans le délai imparti, le juge peut ordonner la clôture à son égard, d'office ou à la demande d'une autre partie, sauf, en ce dernier cas, la possibilité pour le juge de refuser par ordonnance motivée non susceptible de recours. Copie de l'ordonnance est adressée à la partie défaillante, à son domicile réel ou à sa résidence.

En outre, en application des dispositions de l'article 802 du même code, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

En vertu des dispositions de l'article 15 dudit code, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 de ce code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Enfin, d'après les dispositions de la dernière phrase du dernier alinéa de l'article 768 du code susvisé, le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l'espèce, s'il est établi que par bulletin adressé par RPVA en date du 12 novembre 2024, le juge de la mise en état a renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 25 mars 2025 pour clôture de l'instruction et fixation de la date d'audience de plaidoirie, en invitant la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE à conclure avant le 10 janvier 2025 et la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à notifier ses éventuelles dernières conclusions en défense avant le 14 mars 2025, et s'il est démontré que la première a finalement remis au greffe et notifié ses conclusions le 17 janvier 2025, soit sept jours postérieurement à la date précédemment fixée, force est toutefois de constater que la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS a quant à elle conclu le 13 mars 2025, c'est-à-dire dans le délai fixé, sans pour autant solliciter une quelconque clôture partielle à l'égard de la première, ayant dès lors été en mesure de répondre aux conclusions tardives de celle-ci, ce qu'elle ne conteste pas, si bien que le principe de la contradiction a été respecté.

En tout état de cause, il y a lieu de relever que par bulletin adressé par RPVA en date du 25 mars 2025, le juge de la mise en état a, une nouvelle fois, renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 17 juin 2025 pour clôture de l'instruction et fixation de la date d'audience de plaidoirie, en invitant la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE à conclure, le cas échéant, avant le 5 mai 2025 et la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à notifier ses éventuelles dernières conclusions en défense avant le 11 juin 2025 (pièce n°15 en demande), et que la première a finalement remis au greffe et notifié ses conclusions le 2 mai 2025, soit dans le délai fixé, sans que la seconde ne conclue à nouveau ni ne s'oppose à la clôture, estimant par là même, fût-ce implicitement, que l'affaire était désormais en l'état d'être jugée, de sorte que la demande d'irrecevabilité des conclusions du 17 janvier 2025 n'est plus d'actualité dans la mesure où la présente juridiction n'a à statuer que sur les dernières conclusions de la locataire du 2 mai 2025, et n'a donc pas à examiner ses anciennes conclusions du 17 janvier 2025, ce qui justifie le rejet de la demande reconventionnelle adverse tendant à voir déclarer ces dernières irrecevables.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande reconventionnelle tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE le 17 juin 2025. 

Sur la demande de remboursement des taxes locatives

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 
Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/03082 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYWYJ

Il y a lieu de rappeler que s'agissant d'un contrat de bail commercial renouvelé avant l'entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, les dispositions des articles L. 145-40-2, R. 145-35 et R. 145-36 du code de commerce issus de ces textes ne sont pas applicables, si bien : qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270) ; que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°14-13555 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-14982) ; que la renonciation à un droit ne se présume  pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032) ; et que le paiement pendant plusieurs années par le preneur de charges et taxes ne le prive pas du droit de solliciter ultérieurement le remboursement des sommes indûment réglées (Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°23-17978). 

En l'espèce, le dernier paragraphe du contrat de bail commercial renouvelé ayant lié les parties conclu par acte sous signature privée en date du 7 décembre 2012 prévoit que : « TOUTES LES AUTRES CLAUSES, CHARGES ET CONDITIONS DU BAIL EXPIRÉ INCHANGÉES OU NON CONTRADICTOIRES AVEC LES PRÉSENTES DEMEURENT EN VIGUEUR » (pièce n°2 en demande, page 7).

De plus, la clause intitulée « CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte notarié en date du 8 décembre 1989 stipule que : « 9°.- Impôts et charges diverses : [...] Indépendamment des impôts prévus ci-dessus, LE PRENEUR remboursera aux BAILLEURS la moitié des taxes et prestations perçues par la VILLE DE [Localité 3] (enlèvement des ordures ménagères, taxes de balayage, etc...) pour l'immeuble numéro [Adresse 6] » (pièce n°1 en demande, page 6).

Or, si la bailleresse a indiqué, par lettre recommandée et courriel adressés par l'intermédiaire de sa mandataire et administratrice de biens en date du 20 janvier 2022, que « nous vous informons que les charges suivantes sont également dues par la société SAS 1845 au titre de la régularisation des charges : - 356,14 € TTC [...] correspondant aux taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour la période concernée (50% du montant total, comme indiqué dans le bail), selon justificatif joint aux présentes (Annexe 1) ; - 784,28 € TTC [...] correspondant à la taxe de balayage pour la période concernée (50% du montant total, comme indiqué dans le bail), selon justificatif joint aux présentes (Annexe 1) », force est toutefois de constater que d'une part, ladite annexe 1 ne fait que reproduire la clause susvisée, et que d'autre part l'annexe 2 consiste en un simple tableau établi par ses soins mentionnant « 31/12/2021 : TEOM 2021 : 356,14 [...] 31/12/2021 : Taxe Balayage 2021 : 784,28 » (pièces n°5 en demande et n°3 en défense), sans que soit produit aux débats aucun justificatif desdites taxes locatives réclamées, et notamment aucun avis d'impôt ni aucun titre de recette, de sorte que la défenderesse échoue à apporter la preuve de l'existence des prétendues régularisations de taxes locatives invoquées.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande en paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage de l'année 2021 formée à l'encontre de la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE.

Sur la demande de remboursement du coût de la réparation de la canalisation

Sur le manquement de la locataire à son obligation d'entretien

Aux termes des dispositions de l'article 1754 du code civil, les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ; au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ; aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la clause intitulée « CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte notarié en date du 8 décembre 1989 énonce que : « 2°.- Entretien : LE PRENEUR entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien et les rendra en bon état à l'expiration du bail. Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit du défaut d'exécution des réparations locatives ou de menu entretien, soit de dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de la clientèle. Il aura entièrement à sa charge sans aucun recours contre LES BAILLEURS l'entretien complet de la devanture de sa boutique : peinture, vitrine, boiserie, rideaux de fermeture, porte. Le tout devra être maintenu constamment en état de propreté et d'entretien. [...] 8°.- Visite des lieux : LE PRENEUR devra laisser les propriétaires ou leur architecte visiter les lieux aussi souvent que cela sera nécessaire et notamment pour l'entretien, la réparation ou la modification des canalisations d'eau et du tout à l'égout des étages supérieurs qui pourront passer dans les lieux loués » (pièce n°1 en demande, pages 4, 5 et 6).

Il résulte de ces stipulations contractuelles claires, précises et dénuées d'ambiguïté que l'entretien et la réparation des canalisations d'eau incombent à la bailleresse, sans avoir été transférées à la charge de la locataire, de sorte que la défenderesse n'est pas fondée à se prévaloir d'un défaut d'entretien de la canalisation d'eau commune à l'ensemble de l'immeuble dont une partie traverse le deuxième sous-sol des locaux donnés à bail.

En conséquence, il convient de retenir que la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE n'a commis aucun manquement contractuel au titre de l'entretien de la canalisation d'eau litigieuse.

Sur le manquement de la locataire à son obligation d'information

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 

En l'espèce, la clause intitulée « CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte notarié en date du 8 décembre 1989 stipule que : « 4°.- Réparations : LE PRENEUR [...] devra aviser LES BAILLEURS immédiatement de toute détérioration ou dégradation des lieux loués pouvant donner lieu à des réparations à sa charge » (pièce n°1 en demande, page 5).

La bailleresse produit aux débats un procès-verbal de constat en date du 3 novembre 2021 dans lequel l'huissier de justice instrumentaire relève que : « La canalisation est située au deuxième sous-sol. Il s'agit d'une canalisation commune à un immeuble situé [Adresse 7]. Je constate qu'il s'agit d'une canalisation d'eaux usées démarrant au niveau des égouts situés à l'extrême gauche du sous-sol. Je constate que cette canalisation est fendue sous le collecteur en PVC. À l'extrême gauche, il existe une colonne de descente d'eaux perpendiculaire. Je constate qu'en soubassement, il existe une fissuration importante au niveau du col circulaire. Cette canalisation, à partir de l'égout, parcourt l'ensemble du sous-sol de façon horizontale pour se prolonger jusqu'au mur de l'hôtel [Etablissement 1] situé [Adresse 7], voisin à la brasserie. Je constate qu'entre les deux petits escaliers où se trouve le puits de sol, cette colonne est fissurée. Dans le prolongement, je constate qu'il existe légèrement à gauche de l'escalier, des traces d'infiltration sur ladite colonne. Puis je me rends en direction de l'hôtel où je constate qu'en soubassement de la colonne, il existe des fuites importantes. Pendant mes constatations, je constate la présence d'un goutte-à-goutte incessant sous la colonne ; de l'eau est récupérée dans un seau qui est rempli d'eau et dont le trop-plein se répand au sol. Cette canalisation se prolonge ensuite à droite dans une cave toujours de façon horizontale pour se terminer du côté de l'hôtel [Etablissement 1]. À gauche, dans la deuxième cave, je constate un collecteur circulaire sur cette canalisation avec, en soubassement, des traces de coulures » (pièce n°1 en défense).

Cependant, force est de constater que la bailleresse échoue à apporter la preuve que la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE ait eu connaissance de la dégradation de la canalisation litigieuse préalablement à son départ des locaux le 15 septembre 2021, le seau évoqué dans le procès-verbal susvisé ayant manifestement été placé par la S.A.S. L'ILL, en sa qualité de cessionnaire du fonds de commerce de cette dernière et de nouvelle locataire, étant observé qu'en application de la clause précédemment examinée prévoyant que « 8°.- Visite des lieux : LE PRENEUR devra laisser les propriétaires ou leur architecte visiter les lieux aussi souvent que cela sera nécessaire et notamment pour l'entretien, la réparation ou la modification des canalisations d'eau et du tout à l'égout des étages supérieurs qui pourront passer dans les lieux loués » (pièce n°1 en demande, page 6), il appartenait à la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de vérifier régulièrement l'état de ladite canalisation en vue de l'entretenir et d'y effectuer les éventuelles réparations nécessaires, le cas échéant en sollicitant l'accord de la preneuse pour pénétrer dans les lieux, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait, de sorte qu'aucun manquement de la demanderesse à son obligation contractuelle d'information n'est caractérisé. 

En conséquence, il convient de retenir que la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE n'a commis aucun manquement à son obligation contractuelle d'information.

Conclusion sur la demande de remboursement du coût de la réparation de la canalisation

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'aucun manquement de la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE à son obligation contractuelle d'entretien et d'information n'est caractérisé, force est de constater que celle-ci ne peut être tenue de rembourser le coût de la réparation de la canalisation litigieuse, ce qui justifie le rejet de la demande en paiement formée à ce titre par la propriétaire. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande de remboursement du coût de la réparation de la canalisation située au deuxième sous-sol des locaux donnés à bail formée à l'encontre de la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE.



Sur les demandes de la locataire

Sur le sort du dépôt de garantie

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, conformément aux dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer (Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23343), de sorte qu'il doit être restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues à celui-ci (Civ. 3, 24 janvier 2019 : pourvoi n°17-31286).

En l'espèce, la clause intitulée « DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte notarié en date du 8 décembre 1989 prévoit que : « Ce dépôt de garantie demeurera entre les mains des BAILLEURS à titre de garantie du paiement des loyers et de l'exécution des clauses et conditions du bail. [...] Il sera restitué en fin de bail au PRENEUR après qu'il aura rendu les locaux tels qu'il s'y est obligé » (pièce n°1 en demande, page 9).

De plus, la clause intitulée « 4. DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 7 décembre 2012 stipule que : « Le dépôt de garantie, qui correspond selon le bail à 3 mois de loyer annuel, est réajusté conformément au loyer de renouvellement prévu à l'article 2 des présentes. Le dépôt de garantie est donc fixé à 16.250 € » (pièce n°2 en demande, page 4).

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il n'est fait droit à aucune des demandes reconventionnelles en paiement formées par la bailleresse, il y a lieu de condamner cette dernière à restituer le montant du dépôt de garantie à la locataire.

De même, dans la mesure où la défenderesse reconnaît expressément, aux termes de ses écritures, qu' « Il existait un solde favorable au profit du locataire d'un montant de 1.402,19 euros (à déduire de la dette du locataire) » (page 14 de ses dernières conclusions), et où aucune dette de la preneuse n'est reconnue par la présente décision, il y a lieu de condamner la première à rembourser cette somme à la seconde.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à payer à la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE la somme de 16.250 euros en restitution du montant du dépôt de garantie ainsi que la somme de 1.402,19 euros en restitution du trop-perçu de charges et de taxes locatives versées.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, en application des dispositions de l'article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l'effet de la convention, lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

En l'espèce, la locataire justifie avoir, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 2 août 2022 réceptionnée le même jour, mis en demeure la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de lui retourner par chèque bancaire le dépôt de garantie d'un montant de 16.250 euros (pièce n°7 en demande), si bien que les intérêts moratoires sur cette somme courront à compter de cette date.

En revanche, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que ce n'est que par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 janvier 2025 que la preneuse a formé, pour la première fois dans le cadre de la présente instance, sa demande de restitution du trop-perçu de charges et de taxes locatives d'un montant de 1.402,19 euros, de sorte que ce dernier emportera intérêts au taux légal à compter de cette date.

En conséquence, il convient de dire que la somme de 16.250 euros en restitution du montant du dépôt de garantie et la somme de 1.402,19 euros en restitution du trop-perçu de charges et de taxes locatives versées que la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS est condamnée à payer à la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE porteront intérêts au taux légal à compter respectivement du 2 août 2022 et du 17 janvier 2025, jusqu'à complet paiement.

Sur l'astreinte

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'assortir les condamnations à paiement d'une astreinte comminatoire, la résistance de la bailleresse à se conformer à la présente décision ne pouvant être présumée à ce stade.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE de sa demande d'astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon les dispositions du dernier alinéa de l'article 1153 ancien du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, s'il peut être considéré que la bailleresse a fait preuve de mauvaise foi en refusant de restituer à sa locataire le montant du dépôt de garantie, force est toutefois de constater que cette dernière ne caractérise pas l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement de sa créance, lequel est déjà réparé par les intérêts moratoires, dès lors que si elle allègue que « la société LASSALLE-PAPERDUTE a été empêchée dans la libre disposition de la somme importante de plus de 16.000 €, somme qui aurait dû lui être restituée » (page 13 de ses dernières conclusions), elle ne démontre cependant pas avoir connu des difficultés financières ni souffert d'un quelconque manque de trésorerie en raison de l'absence de remboursement spontané de la somme querellée, ce qui justifie le rejet de la demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée à l'encontre de la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS.

Sur la compensation

D'après les dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, conformément aux dispositions de l'article 1347-1 du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Enfin, l'article 1348 dudit code dispose que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il n'est fait droit à aucune des demandes reconventionnelles en paiement formées par la bailleresse, force est de constater que cette dernière ne justifie d'aucune créance détenue à l'encontre de la locataire, ce qui justifie le rejet de la demande de compensation formée par la première. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande de compensation formée à l'encontre de la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS, partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
 
Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 6.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.
 
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉBOUTE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande reconventionnelle tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 juin 2025 par la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845, 

DÉBOUTE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande de remboursement du montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage de l'année 2021 formée à l'encontre de la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845,

DÉBOUTE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande de remboursement du coût des travaux de réparation de la canalisation d'eau située au deuxième sous-sol des locaux donnés à bail commercial formée à l'encontre de la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845,

CONDAMNE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à payer à la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 la somme de 16.250 (SEIZE MILLE DEUX CENT CINQUANTE) euros en restitution du montant du dépôt de garantie versé en exécution du contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 7 décembre 2012, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 2 août 2022 jusqu'à complet paiement,

CONDAMNE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à payer à la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 la somme de 1.402,19 euros (MILLE QUATRE CENT DEUX euros et DIX-NEUF centimes) en restitution du trop-perçu de charges et de taxes locatives versées en exécution du contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 7 décembre 2012, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 17 janvier 2025 jusqu'à complet paiement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 de sa demande d'astreinte,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée à l'encontre de la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS,

DÉBOUTE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande de compensation formée à l'encontre de la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845,

DÉBOUTE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à payer à la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 la somme de 6.000 (SIX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 17 Juin 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

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Mise à jour de la source le 2026-06-17T18:33:10.468Z.