Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 1 Cabinet 1, 18 mai 2026, n° 23/03737

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 25 septembre 2015, la SCI AF Clermont a consenti un bail commercial à la SAS DOD Développement, portant sur une partie du bâtiment 4 d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 4], cadastré DK [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], d’une surface commerciale de 573 m², le tout pour une durée de neuf années à compter du 25 septembre 2015 pour se terminer le 24 septembre 2024.

La destination des lieux était l’exploitation à titre exclusif d’une activité de vente au détail d’articles de meubles neufs ou d’occasion, de cuisine, de salles de bains et d’accessoires en tous genres, d’objets de décoration ainsi que la prestation d’agencement.

Un litige s’est élevé entre les parties dès le mois de décembre 2020 (premier courrier du preneur) quant aux régularisations de charges, et par la suite, quant à un dysfonctionnement du système de chauffage/climatisation, ayant donné lieu à de nombreux échanges écrits.
Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 4 mars 2022, le bailleur a adressé au preneur une mise en demeure d’avoir à payer une somme de 33 861,02 euros au titre des loyers et charges impayées, mise en demeure qui a été contestée par le preneur.
Par LRAR du 23 août 2023, le preneur a mis en demeure le bailleur de prendre en charge les travaux pour équiper les locaux commerciaux d’un système de chauffage individuel pour un montant de 39 894,54 euros selon devis qu’il avait fait établir.

Par ailleurs, le 15 septembre 2023, un commandement aux fins de saisie-vente a été signifié à la SAS DOD Développement pour recouvrer une somme de 63 055,52 euros en principal en exécution du bail authentique. Le même jour, elle s’est vu dénoncer un procès-verbal de saisie-attribution pour un montant à titre principal de 43 851,20 euros.

Une contestation a été élevée devant le juge de l’exécution saisi par acte du 25 septembre 2023, qui par jugement du 12 mars 2024 a :
- dit n’y avoir lieu à mainlevée de la saisie-attribution ;
- ordonné le cantonnement de la saisie à un montant total de 17 553,44 euros, à savoir :
principal : 17 108,33 euros ;intérêts : mémoire ;droit proportionnel : 21,82 euros ;frais de saisie attribution : 423,29 euros ;- condamné la SCI AF Clermont à verser à la SAS DOD Développement la somme de 500 euros de dommages et intérêts ;
- dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens.

La SCI AF Clermont a interjeté appel du jugement, la procédure d’appel était toujours en cours au jour des plaidoiries de la présente instance.

Par acte du 28 septembre 2023, la SAS DOD Développement a fait assigner la SCI AF Clermont devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de :
- juger que l’accumulation de manquements contractuels, réclamations financières indues, saisies abusives, inutiles, irrégulières et vexatoires constituaient des inexécutions contractuelles de la part du bailleur ;
- juger qu’elle était recevable et fondée en sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial ;
- juger au visa de l’article 1229 alinéa 2 du code civil, que le contrat de bail était résilié au jour de l’assignation ;
- condamner la SCI AF Clermont à lui payer et porter les indemnités suivantes :
au titre du préjudice matériel et financier causé : 20 000 euros ;au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 5 000 euros ;- juger n’y avoir lieu à déroger à l’exécution provisoire de plein droit ;
- condamner la SCI AF Clermont aux dépens dont distraction au profit de Me Dos Santos.

Par acte du 6 mars 2024, la SAS DOD Développement a fait délivrer congé à son bailleur, à effet au 24 septembre 2024.

Par jugement du 11 juillet 2024, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a ouvert une procédure de sauvegarde au profit de la SAS DOD Développement, jugement publié au BODACC le 18 juillet 2024.

La SCI AF Clermont a déclaré ses créances entre les mains du mandataire judiciaire, la SELARL [C], par LRAR du 2 août 2024, à savoir :
- 125 742,64 euros en principal correspondant aux arriérés de loyers et charges à titre privilégié;
- 12 574,264 euros au titre de la clause pénale à titre privilégié ;
- 32 500 euros au titre des préjudices subis à titre chirographaire.

Par acte du 3 septembre 2024, la SCI AF Clermont a appelé en cause le mandataire judiciaire, la SELARL [C] représentée par Me [A] [C], et les deux affaires ont été jointes.

Le 24 septembre 2024, un état des lieux contradictoire a été réalisé par un commissaire de justice en présence des bailleur et preneur.

Par acte du 6 février 2025, la SCI AF Clermont a conclu un bail commercial avec la société LT3 portant sur les locaux anciennement loués par la SAS DOD Développement.

* * * * * * * * * 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er novembre 2025 , la SAS DOD Développement et la SELARL [C] prise en la personne de Me [A] [C] ès qualités de mandataire judiciaire à la sauvegarde demandent au tribunal, au visa des articles L.145-42, R.145-35, R.145-36 du code de commerce, 1226, 1227, 1229, 1710 et 1104 du code civil, de :
- juger irrecevables toutes les demandes de condamnations dirigées à l’encontre de la SELARL [C] ès qualités de mandataire judiciaire dans le cadre de la procédure de sauvegarde ; 
- juger la SCI AF Clermont irrecevable en toutes demandes excédant le montant de sa déclaration de créance du 2 août 2024, en l’absence de toute observation faite dans le délai de l’article L.622-27 du code de commerce à la lettre de Me [C] du 14 octobre 2024 ;
- juger que l’accumulation de manquements contractuels, réclamations financières indues, saisies abusives, inutiles, irrégulières et vexatoires constituent des inexécutions contractuelles de la part du bailleur ;
- juger qu’elle est recevable et fondée en sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial ;
- juger au visa de l’article 1229 alinéa 2 du code civil, que le contrat de bail est résilié au jour de l’assignation du 28 septembre 2023 ; 
- juger, au vu de l’ordonnance du juge commissaire à la sauvegarde rendue le 20 octobre 2025, dans l’hypothèse d’une résiliation judiciaire à effet à septembre 2023, que sa dette locative n’excède pas 11 962,33 euros TTC ;
- subsidiairement, dans l’hypothèse d’une résiliation à effet au 24 septembre 2024, juger que la dette locative n’excède pas 111 086,38 euros TTC ;
- condamner la SCI AF Clermont à payer et porter à la SAS DOD Développement les indemnités suivantes :
au titre du préjudice matériel et financier causé : 60 013 euros ;au titre de la restitution du dépôt de garantie : 17 190 euros ;au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 15 000 euros ;- ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties et les renvoyer devant le juge commissaire du tribunal de commerce en vue de parfaire l’exécution du plan ;
- débouter la SCI AF Clermont de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions présentées comme moyens de défense ou demandes reconventionnelles ;
- condamner la SCI AF Clermont aux dépens dont distraction au profit de Me Dos Santos pour ceux dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante ;
- juger n’y avoir lieu à déroger à l’exécution provisoire de plein droit. 


Dans ses conclusions notifiées le 30 janvier 2026, la SCI AF Clermont demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1224, 1227, 1229, 1231-1, 1240, 1347, 1347-1, 1719, 1760 du code civil, R.211-6 du code des procédures civiles d’exécution, R.145-35 du code de commerce, 349, 524, 696, 700 du code de procédure civile, de : 
- déclarer la SAS DOD Développement irrecevable sinon mal fondée en sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial compte tenu du congé délivré à effet au 24 septembre 2024 ;
- en conséquence, l’en débouter ;
- déclarer la SAS DOD Développement mal fondée en sa demande de cantonnement de sa dette à la somme de 11 962,33 euros ou subsidiairement à la somme de 111 086,38 euros TTC ;
- en conséquence, l’en débouter ;
- déclarer la SAS DOD Développement mal fondée en ses demandes indemnitaires ; 
- en conséquence, l’en débouter ;
- déclarer la SAS DOD Développement mal fondée en sa demande de compensation ;
- en conséquence, l’en débouter ;
- débouter la SAS DOD Développement en sa demande visant à voir déclarer irrecevables ses demandes dirigées à l’encontre du mandataire judiciaire ;
- débouter la SAS DOD Développement en sa demande visant à voir déclarer irrecevables ses demandes pour la portion excédant le montant de sa déclaration de créance du 2 août 2024, en l’absence de toute observation faite dans le délai de l’article L.622-27 du code de commerce à la lettre de Me [C] du 14 octobre 2024 ;
- plus généralement, débouter la SAS DOD Développement en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- la déclarer bien fondée en ses demandes reconventionnelles ;
- en conséquence, fixer à la somme de 125 382,80 euros sa créance au passif de la SAS DOD Développement au titre des arriérés de loyer et charges dus pour la période antérieure au jugement d’ouverture du 11 juillet 2024 ;
- fixer à la somme de 12 538,28 euros sa créance au passif de la SAS DOD Développement au titre de la clause pénale due pour l’arriéré de loyer et charges de la période antérieure au jugement d’ouverture du 11 juillet 2024 ;
- condamner la SAS DOD Développement, et au besoin la SELARL [C] ès qualités de mandataire de la SAS DOD Développement solidairement, à lui payer la somme de 24 095,73 euros au titre des loyers et charges dus pour la période postérieure au jugement d’ouverture jusqu’au 24 septembre 2024, date d’échéance du bail ;
- condamner la SAS DOD Développement, et au besoin la SELARL [C] ès qualités de mandataire de la SAS DOD Développement solidairement, à lui payer la somme de 2 409,57 euros au titre de la clause pénale due pour l’arriéré de loyers et charges dus pour la période postérieure au jugement d’ouverture jusqu’au 24 septembre 2024, date d’échéance du bail ;
- dire que les sommes dues porteront intérêts au taux contractuel, soit le taux d’intérêt légal majoré de 5 points ;
- constater la résiliation du bail commercial conclu entre les parties le 25 septembre 2015 à effet au 24 septembre 2024 par suite du congé délivré par la SAS DOD Développement, ou à défaut aux torts de la SAS DOD Développement ;
- condamner la SAS DOD Développement, et au besoin la SELARL [C] ès qualités de mandataire de la SAS DOD Développement solidairement, à lui payer une indemnité de relocation équivalente à 4 mois du montant du dernier loyer révisé, soit la somme de 39 409,92 euros ;
- fixer à la somme de 1 773,42 euros représentant 6 % du montant du dernier loyer trimestriel révisé, l’indemnité journalière d’occupation à laquelle la SAS DOD Développement sera tenue à compter de la résiliation du bail commercial si celle-ci devait être fixée à une date antérieure au 24 septembre 2024, et ce jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés constatée par PV de constat du 24 septembre 2024 ; 
- condamner la SAS DOD Développement, et au besoin la SELARL [C] ès qualités de mandataire de la SAS DOD Développement solidairement, à lui payer la somme de 31 805,73 euros au titre de la clause pénale contractuelle prévue pour la remise en état des lieux à compter de l’expiration du bail, jusqu’à la remise en location des lieux ;
- ordonner la compensation entre les sommes dues par la SAS DOD Développement et le dépôt de garantie d’un montant de 18 273 euros ;
- fixer à la somme de 20 000 euros sa créance au passif de la SAS DOD Développement à titre de réparation du préjudice d’atteinte à la commercialité ;
- fixer à la somme de 10 000 euros sa créance au passif de la SAS DOD Développement à titre de réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif de la procédure ;
- fixer à la somme de 10 000 euros sa créance au passif de la SAS DOD Développement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SAS DOD Développement aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs aux mesures d’exécution forcées pratiquées et rendues nécessaires par le défaut de paiement de la SAS DOD Développement ;
- rappeler que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. 


Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2026.

Motifs

MOTIFS 

- Sur la recevabilité de la demande en résiliation judiciaire du bail de la SAS DOD Développement

Moyens des parties : 

La SCI AF Clermont soutient qu’en faisant valoir son droit à résiliation triennale qui a produit effet, la SAS DOD Développement a renoncé à sa demande de résiliation judiciaire qui n’a plus lieu d’être ; que le bail ayant pris fin le 24 septembre 2024 et le preneur ayant quitté les lieux, la demande de résiliation judiciaire est devenue sans objet. Elle ajoute que “résiliation sur résiliation ne vaut” et que l’action en résolution n’est pas recevable si la résolution est déjà acquise en vertu soit d’une clause résolutoire de plein droit, soit de la notification de la résolution.

La SAS DOD Développement et la SELARL [C] concluent que la demande ayant été faite avant la délivrance du congé, le tribunal doit statuer.

Réponse du tribunal :

Une cour d'appel qui constate que la convention des parties a pris fin avant que ne soit formée une demande tendant à sa résolution, en déduit exactement que cette demande en résolution d'un bail expiré en vertu d'un congé accepté devait être rejetée. (Cass. Civ. 3ème, 19 mai 2010, pourvoi n°09-13.296 P).

En l’espèce, la SAS DOD Développement a assigné la SCI AF Clermont, le 28 septembre 2023 aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail au jour de l’assignation, en raison de manquements contractuels du bailleur.

En cours de procédure, par acte du 6 mars 2024, la SAS DOD Développement a délivré congé au bailleur pour le 24 septembre 2024, date d’expiration de la période triennale, et ce en raison de la longueur de la procédure. Cette dernière n’a nullement entendu renoncer à son action visant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, demande formée avant que le convention n’ait pris fin du fait de l’effet du congé. La demande n’est pas devenue sans objet, et elle vise à obtenir une résiliation à une date antérieure de plus d’une année à celle de l’effet du congé. Il convient donc de l’examiner.


- Sur la demande visant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial 

Moyens des parties :

La SAS DOD Développement et la SELARL [C] font valoir que l’accumulation de manquements contractuels de la SCI AF Clermont a rendu impossible la poursuite du contrat, et que la SAS DOD Développement a entendu se prévaloir des dispositions de l’article 1227 du code civil. Elles expliquent que les manquements du bailleur sont de trois ordres : réclamation de sommes indues, défaut de délivrance de la chose louée et entrave à la jouissance paisible, multiplication de comportements déloyaux.

La SCI AF Clermont conteste l’ensemble des manquements reprochés, demande de constater la résiliation du contrat par l’effet de la délivrance du congé, et sollicite subsidiairement de prononcer la résiliation du contrat aux torts du preneur pour : défaut de règlement des loyers et charges ; dégradation volontaire du système de chauffage ; manquement à son obligation d’exploiter en raison de son déménagement en date du 1er octobre 2023.

Réponse du tribunal :

L’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en l’espèce en raison de la date du contrat de bail commercial, dispose : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. ».

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, prévoit que :
« Le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

De jurisprudence constante, les juges du fond, saisis d'une demande en résolution ou de résiliation judiciaire formée sur le fondement de l’article 1184 ancien du code civil, disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier si les manquements du débiteur sont suffisamment graves pour justifier cette mesure . Cette appréciation de la gravité du manquement doit se faire in concreto, selon les circonstances propres à l’espèce considérée.

Si la résiliation est prononcée aux torts d’une partie, celle-ci peut, en outre, être condamnée à indemniser le préjudice subi par son cocontractant du fait de cette résiliation fautive selon les règles de droit commun de la responsabilité civile, ce qui suppose la démonstration de l’existence d’un fait dommageable et d’un lien de causalité avec un préjudice direct et personnel.

Les juges du fonds disposent également d’un pouvoir souverain pour apprécier la gravité des fautes respectives des parties susceptibles de justifier une résolution ou de résiliation judiciaire aux torts partagés ou réciproques. En revanche, lorsqu’il constate que l'une et l'autre des parties ont manqué gravement à leurs obligations, le juge, saisi de demandes respectives des deux contractants, ne peut pas prononcer la résolution aux torts exclusifs d’une partie . 

Lorsque le contrat est à exécution successive, la résiliation prend effet à compter du jour où l'un des cocontractants a commis une faute d’une gravité suffisante. Lorsque la convention a reçu exécution pendant une période, le juge peut fixer la date d’effet de la résiliation à la date de l’assignation ou à la date du commencement de l’inexécution , ou encore la date où les parties n'ont plus effectué d'acte d'exécution du bail .

En l’espèce, il convient d’examiner les différents manquements reprochés.

1) Sur la réclamation de sommes indues

- sur la quote-part de taxe foncière au titre des places de stationnement :

Selon le bail, la désignation du bien loué est la suivante : 
“Partie du lot numéro quatre (4) :
soit partie du bâtiment 4 comprenant :
une surface commerciale d’une superficie d’environ 573 m² correspondant à :
- une surface de magasin d’une superficie d’environ 482 m²;
- des réserves et un bloc sanitaire d’une superficie de 91 m².
Cette surface est à prendre dans le lot numéro quatre (4) consistant dans son ensemble : bâtiment 4 : 
- une surface commerciale portant le n°4 au plan ci-annexé d’une superficie hors d’oeuvre nette de 2048 m² 
- avec les mille sept cent quarante-cinq/dix millièmes (1745/10000èmes) des parties communes générales.”

Si dans le cadre de la désignation de l’ensemble immobilier dont dépendent les biens loués, figurent des “emplacements de stationnement, voies de circulation, espaces verts”, ils ne sont pas repris dans l’assiette des biens loués. Les emplacements de stationnement ne font donc pas partie du bail, étant uniquement mentionnés comme dépendant de l’ensemble immobilier. Aussi, si le bail stipule en page 11 que le preneur rembourse au bailleur “les impôts, taxes et redevances afférentes au bien loué et/ou liés à l’usage du local ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement, et notamment la totalité de la taxe foncière”, il n’est pas démontré que la SAS DOD Développement bénéficiait des espaces de stationnement. 

Il est d’ailleurs relevé que dans le nouveau bail commercial signé avec la société LT3, la désignation du bien a été modifiée puisqu’il a été ajouté “et le droit d’utiliser avec les autres occupants du site l’ensemble espaces et équipements communs à usages non privatifs et notamment les parkings, voies de circulations, de livraisons et espaces verts pouvant notamment figurer sur le plan ci-dessus”.

Ainsi, le bailleur ne peut mettre à la charge de la SAS DOD Développement la taxe foncière relative à ces places de stationnement.

- sur les assurances :

La SCI AF Clermont a facturé à son preneur les primes d’une assurance multirisque professionnelle et se prévaut de la clause “Assurances” figurant en page 10 du bail.

Cette clause prévoit : “le preneur s’engage à rembourser au bailleur le montant des primes acquittées par ce dernier au titre de son assurance relative au local objet des présentes. Ce remboursement fera l’objet d’un règlement annuel dans les 15 jours de la présentation par le bailleur au preneur des justificatifs afférents”. 

Néanmoins, la SCI AF Clermont ne pouvait solliciter le paiement par son preneur d’une assurance portant sur tout autre chose que le local objet du bail. Cette stipulation n’autorise pas le remboursement d’une assurance MRH dont l’objet est la protection de la responsabilité civile professionnelle du souscripteur ainsi que l’ensemble de ses biens immobiliers et mobiliers. Les justificatifs versés aux débats en pièce n°33 ne permettent pas de savoir sur quoi porte exactement ce contrat d’assurance multirisque professionnelle. A défaut de justificatif plus précis, ces sommes doivent être écartées.

- sur la facture de la société Azeotrope :

La SAS DOD Développement conteste une facture FAC 00000079 du prestataire Azeotrope pour le remplacement du moteur de la turbine du système de chauffage durant l’hiver 2023, d’un montant de 5 146,80 euros, estimant que cette réparation incombe au bailleur au titre de son obligation de délivrance, et qui a en outre été inutile.

En vertu du bail (page 7), “le preneur tiendra, de façon constante, à ses frais et sous sa responsabilité, les lieux, équipements et installations loués et/ou dont il aura seul la jouissance en bon état d’entretien et de réparations de toutes sortes, grosses ou menues.”

Cette facture était donc due par le preneur, la SAS DOD Développement. 

Il résulte des dernières conclusions de la SAS DOD Développement qu’au moment de l’assignation au fond, elle reconnaît qu’elle devait alors la somme de 11 962,33 euros résultant des calculs suivants :
28 004,34 euros au titre du loyer du 3ème trimestre 2023 ;2 799,98 euros au titre de la facture FAC 00000084 ;1 578,54 euros au titre de la régularisation des charges 2018 ;- 776,27 euros au titre du trop perçu sur la régularisation des charges 2019;- 2 737,92 euros au titre du trop perçu sur les charges 2020 ;- 2 996,46 euros au titre de la régularisation des charges 2021;- 1 998,97 euros au titre de la régularisation des charges 2022 ;- 11 910,91 euros à déduire au titre des acomptes et avoirs.
Il s’agissait des montants retenus par le juge de l’exécution, ce dernier ayant ajouté la facture Azeotrope de 5 146,80 euros. Ainsi, malgré les autres contestations formées aujourd’hui devant le tribunal concernant les honoraires dues à l’agence immobilière en charge de la gestion de l’immeuble, ou encore les sommes réclamées au titre du gaz et de l’électricité, elle se reconnaît redevable du montant tel que mentionné ci-dessus (moins la facture Azeotrope) alors que ces contestations (honoraires agence immobilière / gaz et électricité) n’avaient pas été abordées devant le juge de l’exécution. Dans ces conditions, aucune autre somme ne doit être déduite. 

Enfin, il y a lieu de constater que la SAS DOD Développement s’est vu adresser les éléments justificatifs des charges réclamées, les nombreux courriers adressés par le bailleur aux fins de recouvrement de sa créance contenaient d’ailleurs de nombreuses pièces justificatives (pièces 3, 6, 8, 10, 21, 22, 23, 24, 26, 27 et 28).

Ainsi, si le bailleur avait facturé des charges que ne retient pas le tribunal, il convient néanmoins de constater que la SAS DOD Développement n’était pas à jour du paiement des loyers et charges puisque redevable envers son bailleur à hauteur de plus de 17 000 euros au moment de l’assignation.

Par conséquent, le tribunal estime que les manquements reprochés par la SAS DOD Développement à son bailleur ne sont pas suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à la date de l’assignation au vu des manquements réciproques ayant mené au conflit. 

2) Sur le défaut de délivrance et l’entrave à la jouissance paisible

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée (...) ;
2° d’entretenir cette chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1720 énonce que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L’étendue de l’obligation d’entretien du bailleur relève de la libre volonté des parties, les règles des articles 1719 et 1720 précités ne sont pas d’ordre public et peuvent être écartées par le contrat, sous réserve des dispositions introduites par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014. Les clauses dérogatoires conduisant notamment à augmenter les obligations corrélatives du preneur, doivent cependant être interprétées de façon restrictive.

La loi du 18 juin 2014 dispose, par l’article L.145-40-2 du code de commerce que le contrat de bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet article ajoute qu’un décret en Conseil d’Etat précise les charges, impôts, taxes et redevances qui en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au preneur. La catégorie des charges comprend les travaux dont le coût peut être payé par le locataire. L’article R.145-35 du code de commerce dispose que ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Ces dispositions nouvelles qui sont d’ordre public interdisant certains transferts limitativement énumérés, s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en page 7 un paragraphe intitulé “Chauffage-Climatisation” stipulant :
“L’installation du chauffage et de la climatisation existante dessert tant les locaux, objet des présentes que ceux constituant le surplus du lot numéro quatre dépendant de l’ensemble immobilier, de sorte que la facturation est commune.
Cette facturation est reçue par la société dénommée WB MODE (...) exploitant du surplus du lot numéro 4 susvisé et doit être réglée par les occupants au prorata des surfaces desservies et occupées par chacun d’entre eux.
La société dénommée WB MODE refactuera au preneur aux présentes, exploitant du surplus du lot numéro quatre dépendant de l’ensemble immobilier au prorata de la surface occupée par ce dernier, ladite facture.
Les frais d’entretien et de réparation afférents auxdits chauffage et de la climatisation se feront d’un commun accord avec les autres occupants desservis par ladite installation qui est commune avec le preneur aux présentes et l’occupant du surplus du lot numéro quatre dépendant de l’ensemble immobilier. Les frais y afférents seront pris en charge par parts égales par le preneur aux présentes et l’occupant du surplus du lot numéro quatre dépendant de l’ensemble immobilier.” 

Par ailleurs, il est stipulé un paragraphe intitulé “Entretien - Réparations” énonçant :
“le preneur tiendra, de façon constante, à des frais et sous sa responsabilité, les lieux, équipements et installations loués et/ou dont il aura seul la jouissance en bon état d’entretien et de réparations de toutes sortes, grosses ou menues”

La SAS DOD Développement reproche à son bailleur le caractère commun de l’installation de chauffage et climatisation aux deux locaux commerciaux l’ayant contrainte selon elle, à payer l’électricité et le chauffage d’une surface double de celle qui lui est louée jusqu’à ce que s’installe un nouveau locataire. Elle soutient avoir sollicité la réalisation de travaux par le bailleur afin que chaque cellule du bâtiment qu’elle occupe dispose de son installation de chauffage et climatisation propres afin d’éviter les surconsommations, l’absence de clés de répartition des énergies.

Toutefois, cette situation avait été contractualisée au vu des clauses stipulées rappelées ci-dessus, et le preneur savait que l’installation était commune aux deux locaux commerciaux. Il ne peut donc s’agir d’un manquement.

La SAS DOD Développement soutient ensuite que depuis le début de l’année 2023, elle a demandé à son bailleur de réaliser des travaux afin que le chauffage soit opérationnel en hiver et que la climatisation fonctionne en été ; que la SCI AF Clermont n’a rien fait, sauf à envoyer régulièrement la société Azeotrope qui a affirmé que les problèmes venaient du locataire. Elle explique avoir fait établir des constats par commissaire de justice en juin et juillet 2023 démontrant que la climatisation ne fonctionnait pas.

De son côté, le bailleur affirme que les dysfonctionnements dénoncés ne sont imputables qu’au preneur qui a fait intervenir une entreprise de son choix, différente de celle en charge de la maintenance, et qui a modifié l’installation.

Le bailleur a versé aux débats les échanges de mails avec la société en charge de l’entretien du système de chauffage et de climatisation entre février et août 2023. 

Cette société de maintenance a exposé dans un mail du 27 février 2023, avoir envoyé un salarié sur place pour le problème de chauffage, que la cause du problème était que le preneur coupait le courant du roof top, ce qui entraînait une perte de mémoire, que le salarié avait effectué la reprogrammation. Elle a ajouté que ces coupures de courant pouvaient endommager la platine électronique, que le thermostat n’était toujours pas déconnecté du roof top et qu’elle n’interviendrait plus tant que le preneur continuerait de couper le courant du roof top et que le thermostat ne serait pas enlevé car le risque d’incendie était très élevé. 
Le 7 février 2023, cette même société avait signalé au bailleur qu’elle avait constaté qu’un thermostat non conforme avait été installé sur le roof top et que le preneur coupait l’alimentation électrique générale du roof top.

Le 6 juillet 2023, la société de maintenance écrivait que le débit d’air du roof top ne pouvait pas être modifié, qu’elle avait coupé les compresseurs pour que cela fonctionne avec l’installation électrique provisoire mise en place par le preneur, qu’il fallait leur demander d’enlever le thermostat et de supprimer les modifications électriques qui avaient été faites. 

Le 10 juillet 2023, elle expliquait que son salarié s’était à nouveau déplacé pour remettre en service le roof top, qu’il était hors tension à cause du thermostat. 

Le 13 juillet 2023, elle indiquait que le preneur coupait le courant tous les soirs, que le roof top n’était plus alimenté ; que cette action était inutile et absurde car il y avait un programme horaire. Elle ajoutait que si le roof top ne fournissait pas assez de froid, cela était du fait du preneur car son abonnement électrique n’était pas assez puissant.

Le 23 août 2023, elle écrivait être une nouvelle fois intervenue sur le roof top : elle expliquait que le preneur avait fait intervenir une autre société de climatisation/chauffage qui avait réarmé les disjoncteurs des compresseurs à l’intérieur de l’appareil ; que c’était une action qu’il ne fallait pas faire car il existait un risque important de dommages sur les machines et leurs composants, voire d’incendie à cause de l’alimentation électrique provisoire. 

Il résulte de ces échanges que le dysfonctionnement affectant le système de chauffage/climatisation trouve potentiellement sa cause dans une intervention du preneur sur ledit système, et ne peut donc caractériser un manquement du bailleur à son obligation de lui assurer une jouissance paisible des lieux. La demande en résiliation du bail sur ce motif sera donc rejetée.

3) Sur les comportements déloyaux

La SAS DOD Développement invoque une volonté de nuire de la part son bailleur et de l’empêcher de mener à bien son plan de sauvegarde. Elle reprend les manquements invoqués précédemment et considère que les mesures d’exécution mises en oeuvre par le bailleur avaient pour seul but de nuire à son exploitation en paralysant ses comptes bancaires.

Les manquements reprochés ne caractérisent pas une volonté de nuire contrairement à ce que soutient la SAS DOD Développement. Il convient de constater que cette dernière était bien redevable envers son bailleur lorsque celui-ci a mis en oeuvre des mesures d’exécution forcées. Si la saisie a été cantonnée dans son montant, elle était justifiée et la seule erreur de montant ne suffit à caractériser une intention de nuire.

La SCI AF Clermont a fait valoir ses droits : si l’ensemble de son argumentation n’est pas retenue par le tribunal, elle l’est néanmoins partiellement. Chaque partie a manqué de nuance dans cette affaire. Il est invoqué par la demanderesse des échanges (pièces n°37) entre son conseil et le mandataire judiciaire, la SELARL [C], pour justifier sa demande, échanges faisant néanmoins ressortir que “le litige est intervenu certainement pas par hasard au moment où notre cliente a souhaité déménager pour s’installer dans un nouveau local. Cet investissement était prévu de longue date, il était financé, les travaux étaient lancés. Faute de s’entendre pour une résiliation amiable du bail, pour finalement apurer les comptes respectifs et transférer son activité dans de bonnes conditions, la Société DOD Développement a été confrontée à une pression constante de la société AF Clermont”.
 
Ainsi, pour conclure, il n’est pas justifié de manquements suffisamment graves de la part du bailleur permettant de prononcer la résiliation du contrat de bail au jour de l’assignation, le 28 septembre 2023 aux torts de celui-ci.

Cependant, il n’est pas contesté que la SAS DOD Développement a donné congé à la SCI AF Clermont par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024 à effet du 24 septembre 2024. Le bail commercial a ainsi été régulièrement résilié à cette date. 


- Sur les demandes de dommages et intérêts formées par le preneur à l’encontre du bailleur

La SAS DOD Développement et la SELARL [C] ès qualités sollicitent la condamnation de la SCI AF Clermont à payer la somme de 60 013 euros au titre du préjudice matériel et financier causé. Elles expliquent que la SAS DOD Développement est franchisée de l’enseigne Bo Concept, que son chiffre d’affaires sur la période hiver 2022-2023 a connu une diminution de 40 % par rapport à l’année précédente, et que son chiffre d’affaires de la période été 2023 par rapport à l’été 2022 est en berne de -14,3 % ; que le chiffrage de 20 000 euros au moment de l’assignation était à parfaire ; que les pièces comptables sont produites et le chiffrage ajusté.
Elles ajoutent que le cabinet Gestion 4 a établi une étude le 29 mars 2024 mettant en évidence que les pertes d’exploitation en prises de commandes à l’hiver 2022/2023 et à l’été 2023 correspondent à une perte d’exploitation de 45 486 euros sur la première période et de 14 527 euros sur la seconde.
Elles estiment que le lien de causalité avec le préjudice est évident : qu’il a été amplement démontré que le système de chauffage et de ventilation était hors service, que les salariés ont travaillé dans des conditions déplorables (froid et canicule) et que de telles conditions d’accueil sont incompatibles avec une présentation des produits à la clientèle.

Il a toutefois été retenu que le dysfonctionnement affectant le système de chauffage/climatisation trouvant potentiellement sa cause dans une intervention du preneur sur ledit système, ne pouvait caractériser un manquement du bailleur à son obligation de lui assurer une jouissance paisible des lieux.

Par ailleurs, il convient de constater que la perte sur l’été 2023 en prises de commandes n’est pas significative, et peut trouver des explications économiques autres que celles liées à la climatisation des locaux.
Quant à la diminution des prises de commandes sur l’hiver 2023, qui elle est beaucoup plus importante, elle correspond toutefois à la période où une banderole avait été affichée sur le magasin mentionnant “liquidation avant déménagement du 1er octobre au 1er décembre 2023". Le lien de causalité entre la baisse du nombre de commandes et le manque de chauffage n’est donc pas établi puisque la société était en train de liquider son stock sur cette période aux fins de pouvoir déménager.

La demande de dommages et intérêts sera ainsi rejetée.


- Sur les demandes du bailleur à l’encontre du preneur en fixation de créances et en paiement

sur les loyers et charges dues au jour de la résiliation du bail
Il a été retenu précédemment que la SAS DOD Développement était redevable de la somme de 17 109,13 euros (11 962,33 + 5 146,80), loyer du 3ème trimestre 2023 inclus au moment de la saisie attribution de septembre 2023, et donc au moment de l’assignation dans la présente instance.

Il convient d’ajouter le loyer du 4ème trimestre 2023 (23 534,34 euros), les loyers des 1er et 2ème trimestres 2024 (25 087,44 x 2 = 50 174,88 euros), et le loyer du 3ème trimestre 2024 jusqu’au 24 septembre 2024 (2 787,48 + 20 627,35 = 23 414,83 euros), soit un total de 97 124,05 euros, tel que cela ressort des factures de la SCI AF Clermont produites en pièces 39 par la demanderesse. 

Par ailleurs, s’agissant des charges dues à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la résiliation du bail résultant de la délivrance du congé, celles-ci sont contestées par le preneur et ne sont pas établies par la production de pièces justificatives par le bailleur (en dehors de décomptes effectués par ses soins). Elles ne seront donc pas retenues. 

La SAS DOD Développement a fait l’objet d’une procédure collective en cours d’instance.

S’agissant des créances nées antérieurement à l’ouverture de la procédure de sauvegarde de justice, il convient de fixer la créance de la SCI AF Clermont au passif de la procédure collective de la SAS DOD Développeme,t, l’instance ayant été reprise après mise en cause du mandataire judiciaire, la SELARL [C], et le créancier ayant régulièrement déclaré sa créance.

Ainsi, il y a lieu de fixer la créance de la SCI AF Clermont à 93 605,83 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 11 juillet 2024.

Par ailleurs, selon l’article L.622-17 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur, pendant cette période, sont payées à leur échéance.

La règle de l’interdiction des poursuites s’applique aux créances qui ne sont pas visées au I de l’article L.622-17 ou, lorsqu’il s’agit d’une liquidation judiciaire, à l’article L.641-13, c’est à dire, à toutes les créances qui ne sont pas éligibles au paiement préférentiel. Autrement dit, elle s’applique aux créances qui sont nées antérieurement au jugement d’ouverture et à toutes celles nées postérieurement et qui ne correspondent ni à un besoin du déroulement de la procédure, ni à un besoin du déroulement de la période d’observation ni à une contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période d’observation puis, en cas de conversion en liquidation judiciaire, pendant le maintien d’activité autorisé en application de l’article L.641-10. 

En l’espèce, la créance de loyer représente la contrepartie de l’occupation des lieux par la société débitrice, soit née en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur. Il s’agit ainsi d’une créance postérieure, utile et régulière, et la SAS DOD Développement sera condamnée à payer à ce titre à la SCI AF Clermont la somme de 20 627,35 euros au titre des loyers dus au 24 septembre 2024. 

De surcroît, le bail stipulant une clause pénale de 10 % en page 16, à savoir “une majoration forfaitaire de dix pour cent de la somme due”, huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse, il convient de fixer au passif de la procédure collective de la SAS DOD Développement une créance de 9 360,58 euros au titre de la clause pénale (créance régulièrement déclarée), et de la condamner à payer à la SCI AF Clermont la somme de 2 062,74 euros au même titre. 

sur l’indemnité de relocation 
La SCI AF Clermont sollicite sur le fondement de l’article 1760 du code civil, la condamnation de la SAS DOD Développement à lui payer la somme de 39 409,92 euros à titre d’indemnité de relocation équivalente à 4 mois du dernier loyer révisé, durée pendant laquelle le local est resté vacant.

L’article 1760 du code civil énonce qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Le bail a été résilié par l’effet du congé donné par la SAS DOD Développement le 6 mars 2024 à effet au 24 septembre 2024, et non “par la faute du locataire”. Le bailleur a disposé de plus de six mois pour trouver un nouveau preneur sachant qu’il n’ignorait pas la volonté de la SAS DOD Développement de quitter les lieux avant même la délivrance du congé.

Cette demande sera rejetée.

sur la remise en état des lieux
La SCI AF Clermont sollicite la condamnation de la SAS DOD Développement à lui payer la somme de 31 805,73 euros au titre de la clause pénale prévue pour la remise en état des lieux stipulée en page 12 du contrat. Elle se prévaut de l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice et soutient qu’il appartenait au preneur qu’elle a mis en demeure, de prendre en charge la remise en état des lieux. Elle reconnaît avoir conclu un nouveau bail avec la société LT3 mettant à la charge de cette dernière les travaux de remise en état. Aussi, elle explique avoir abandonné toute réclamation au titre de la créance de remise en état, mais estime que la clause pénale demeure due ; qu’il s’agit d’une créance postérieure au jugement d’ouverture, née pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période.

Il est stipulé en page 12 du bail:
“Le preneur devra rendre les lieux loués en bon état de réparations de toutes sortes ou, à défaut, régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état.
Dans ce dernier cas, il sera procédé, en la présence du preneur ou de son représentant, ou par exploit d’huissier, à l’état des lieux au plus tard un mois avant l’expiration du bail.
Cet état des lieux comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur, et prévoira un état des lieux complémentaire dès après le déménagement du preneur à l’effet de constater si des réparations supplémentaires sont nécessaires par suite de l’exécution dudit déménagement.
Le preneur devra, dans les huit jours calendaires de la notification des devis établis par un bureau d’études techniques ou des entreprises qualifiées, donner son accord aux dits devis. 
S’il ne donne pas son accord dans le délai ci-dessus, les devis seront réputés agréés et le bailleur pourra les faire exécuter par des entreprises de son choix en en réclamant le montant au preneur.
Si le preneur manifeste son intention de les exécuter lui-même, il devra s’engager à les faire exécuter sans délai par des entreprises qualifiées sous la surveillance de l’architecte du bailleur dont les honoraires seront supportés par le preneur.
A titre de clause pénale, et pendant la durée nécessaire à la remise en état des locaux, le preneur s’engage à verser au bailleur, qui accepte, des indemnités journalières égales à la fraction journalière du dernier loyer en cours, charges comprises, par jour de retard, pendant la durée nécessaire pour cette remise en état, et ce, à compter de la date d’expiration du bail”. 
Par acte authentique du 6 février 2025, la SCI AF Clermont a consenti à la SAS LT3, un bail commercial sur les locaux litigieux pour une durée de 10 années commençant à courir rétroactivement à compter du 2 janvier 2025.
Il est précisé que le preneur a été autorisé à prendre possession des locaux de façon anticipée à compter du 15 novembre 2024 à l’effet de procéder à la dépose et à l’évacuation des aménagements du preneur précédent.
Le bailleur reconnaît que le contrat de bail met à la charge de la SAS LT3 les travaux de remise en état.

Dans ces circonstances, la SCI AF Clermont ne peut solliciter la condamnation à paiement de la clause pénale stipulée au bail la liant à la SAS DOD Développement dans la mesure ces indemnités journalière étaient dues “pendant la durée nécessaire pour cette remise en état”. Or, elle réclame une indemnité journalière du 24 septembre 2024 au 2 janvier 2025, période qui ne correspond pas à la durée de remise en état du bien, travaux qu’elle n’a en outre pas supportés.

Cette demande sera rejetée.

sur la demande de dommages et intérêts pour atteinte à la commercialité et manquements contractuels
Au visa de l’article 1217 du code civil, la SCI AF Clermont demande de fixer à la somme de 20 000 euros sa créance au titre du préjudice de désorganisation et de l’atteinte à la commercialité. Elle fait valoir que les retards dans les règlements, les non-paiements et les contestations systématiques ont entravé la bonne marche et le bon fonctionnement administratif et financier de la société ; que le départ de l’occupant du local annoncé le 1er octobre par une grande banderole ornant la façade du magasin a porté atteinte à la commercialité des lieux qui n’ont pas été exploités pendant plus d’un an.

Il est établi d’une part que le bailleur a sollicité le paiement de charges indues, et d’autre part que le preneur n’était pas à jour dans le paiement des sommes qu’il devait. Aucune indemnité ne sera, dans ce contexte, octroyée au bailleur qui est à l’origine, au moins partiellement, de son propre préjudice quant aux retards de paiement et aux contestations du preneur. Par ailleurs, l’atteinte à la commercialité des lieux n’est nullement démontrée : le local est situé dans une zone commerciale dynamique et attractive, et un nouveau bail a été signé très rapidement.

La demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.

sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
La SCI AF Clermont demande de fixer à la somme de 10 000 euros sa créance au passif de la SAS DOD Développement du fait du caractère abusif de la procédure. Elle soutient que cette procédure est une réponse aux mesures d’exécution forcée qu’elle a diligentées à son encontre pour échapper à ses obligations de paiement alors qu’elle avait trouvé un autre local dans lequel elle s’est installée en fin d’année 2023.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, que s’agissant des dommages et intérêts pour procédure abusive, il est constant que la possibilité d’agir en justice est un droit fondamental. Il est admis qu’il n’est possible d’octroyer des dommages et intérêts pour procédure abusive qu’en présence d’une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice. A cet égard, il convient de préciser que cette faute ne peut se déduire du simple fait que le demandeur aurait été débouté de ses prétentions ou que celles-ci auraient été déclarées irrecevables.

Or, en l’espèce, il a été fait droit au moins partiellement aux prétentions de la SAS DOD Développement, de sorte que la procédure n’est pas susceptible d’être qualifiée d’abusive.

La SCI AF Clermont sera ainsi déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. 

sur le dépôt de garantie
Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. 
Selon l’article 1347-1 la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Par ailleurs, selon l’article 1348-1 du même code, le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l'une des obligations ne serait pas liquide ou exigible. Dans ce cas, la compensation est réputée s'être produite au jour de l'exigibilité de la première d'entre elles.
Dans le même cas, l'acquisition de droits par un tiers sur l'une des obligations n'empêche pas son débiteur d'opposer la compensation.

Enfin, l’article L.622-7 du code de commerce énonce que le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d'ouverture, non mentionnée au I de l'article L.622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.

En conséquence, lorsqu’une compensation est invoquée entre le droit du créancier et celui du débiteur en procédure collective, deux situations sont envisageables- Soit les deux créances sont dès avant l’ouverture de la procédure collective fongibles certaines liquides et exigibles. Elles sont alors compensées de plein droit. Soit elle ne le sont pas mais sont connexes. A la condition que la créance (du créancier) ait été déclarée au passif, celle-ci peut se compenser avec une créance du débiteur lorsqu’existe un lien de connexité entre les deux créances. 

Le bailleur fait état d’un dépôt de garantie de 18 273 euros et demande d’ordonner la compensation entre les sommes dues par la société DOD Développement au titre des arriérés de loyers et charges et de la remise en état des lieux, et le dépôt de garantie.

Le preneur sollicite la restitution du dépôt de garantie, estimant que la demande de compensation n’a pas lieu d’être, sans pour autant invoquer de moyens juridiques.

Or, dès lors qu’il s’agit de créances connexes, il y a lieu d’imputer le dépôt de garantie de 18 273 euros sur les sommes dues par le preneur au titre des loyers et charges impayées.


- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les deux parties succombent partiellement à l’instance, ainsi en application de l’article 696 du code de procédure civile, chacune d’entre elle conservera la charge de ses dépens. 
Pour la SAS DOD Développement, la part des dépens mise à sa charge sera imputée au passif de la procédure collective.

Pour des raisons tirées de l’équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare recevable la demande de la SAS DOD Développement et de la SELARL [C] représentée par Me [A] [C], ès qualités de mandataire judiciaire, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial au jour de l’assignation du 28 septembre 2023 ;

Rejette la demande de la SAS DOD Développement et de la SELARL [C] représentée par Me [A] [C], ès qualités de mandataire judiciaire, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial au jour de l’assignation du 28 septembre 2023;

Constate la résiliation du bail commercial existant entre la SCI AF Clermont et la SAS Développement par suite de la délivrance du congé à effet à la date du 24 septembre 2024 ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SAS DOD Développement et la SELARL [C] représentée par Me [A] [C], ès qualités de mandataire judiciaire, au titre du préjudice matériel et financier ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SAS DOD Développement les créances de la SCI AF Clermont à hauteur de :
93 605,83 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 11 juillet 2024 ; 9 360,58 euros au titre de la clause pénale ;
Condamne la SAS DOD Développement à payer à la SCI AF Clermont les sommes de :
20 627,35 euros au titre des loyers dus au 24 septembre 2024 ;2 062,74 euros au titre de la clause pénale ;avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Rejette les demandes de la SCI AF Clermont au titre de l’indemnité de relocation, de la clause pénale pour la remise en état des lieux, de dommages et intérêts à titre de réparation du préjudice d’atteinte à la commercialité, de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

Ordonne la compensation entre les sommes dues par la SAS DOD Développement au titre des loyers et charges et le dépôt de garantie d’un montant de 18 273 euros ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens, et que la part des dépens mise à la charge de la SAS DOD Développement sera imputée au passif de la procédure collective.

 
LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

VTD/AC


Jugement N°
du 18 MAI 2026

AFFAIRE N° : 
N° RG 23/03737 - N° Portalis DBZ5-W-B7H-JHJX / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL






S.A.S. D.O.D. DEVELOPPEMENT
S.E.L.A.R.L. SELARL [C]




Contre :

S.C.I. AF CLERMONT





























Grosse : 
Me François xavier DOS SANTOS
Me Camille GARNIER



Copies : 
Me François xavier DOS SANTOS
Me Camille GARNIER


Dossier


Me François xavier DOS SANTOS
Me Camille GARNIER





TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


LE DIX HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

S.A.S. D.O.D. DEVELOPPEMENT
[Adresse 1]
[Localité 2]

Rep/assistant : Me François xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

S.E.L.A.R.L. SELARL [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Rep/assistant : Me François xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSES

ET :

S.C.I. AF CLERMONT
[Adresse 3]
[Localité 4]

Rep/assistant : Me Camille GARNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND


DÉFENDERESSE

Lors de l’audience de plaidoirie du 16 Mars 2026 :

Après avoir constaté l’absence d’opposition des avocats, le tribunal a tenu l’audience en juges rapporteurs, composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,
Madame Valérie PIRELLO, Juge

assistées, lors de l’appel des causes de Madame Maurane CASOLARI, greffière.

Lors du délibéré le tribunal composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,
Madame Valérie PIRELLO, Juge, 
Madame Laurence BÉDOS, Première Vice-Présidente (à laquelle il a été rendu compte conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile),

assistées, lors de la mise à disposition, de Madame Amandine CHAMBON, Greffière

Après avoir entendu en audience publique du 16 Mars 2026 un magistrat en son rapport et les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :



EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 25 septembre 2015, la SCI AF Clermont a consenti un bail commercial à la SAS DOD Développement, portant sur une partie du bâtiment 4 d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 4], cadastré DK [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], d’une surface commerciale de 573 m², le tout pour une durée de neuf années à compter du 25 septembre 2015 pour se terminer le 24 septembre 2024.

La destination des lieux était l’exploitation à titre exclusif d’une activité de vente au détail d’articles de meubles neufs ou d’occasion, de cuisine, de salles de bains et d’accessoires en tous genres, d’objets de décoration ainsi que la prestation d’agencement.

Un litige s’est élevé entre les parties dès le mois de décembre 2020 (premier courrier du preneur) quant aux régularisations de charges, et par la suite, quant à un dysfonctionnement du système de chauffage/climatisation, ayant donné lieu à de nombreux échanges écrits.
Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 4 mars 2022, le bailleur a adressé au preneur une mise en demeure d’avoir à payer une somme de 33 861,02 euros au titre des loyers et charges impayées, mise en demeure qui a été contestée par le preneur.
Par LRAR du 23 août 2023, le preneur a mis en demeure le bailleur de prendre en charge les travaux pour équiper les locaux commerciaux d’un système de chauffage individuel pour un montant de 39 894,54 euros selon devis qu’il avait fait établir.

Par ailleurs, le 15 septembre 2023, un commandement aux fins de saisie-vente a été signifié à la SAS DOD Développement pour recouvrer une somme de 63 055,52 euros en principal en exécution du bail authentique. Le même jour, elle s’est vu dénoncer un procès-verbal de saisie-attribution pour un montant à titre principal de 43 851,20 euros.

Une contestation a été élevée devant le juge de l’exécution saisi par acte du 25 septembre 2023, qui par jugement du 12 mars 2024 a :
- dit n’y avoir lieu à mainlevée de la saisie-attribution ;
- ordonné le cantonnement de la saisie à un montant total de 17 553,44 euros, à savoir :
principal : 17 108,33 euros ;intérêts : mémoire ;droit proportionnel : 21,82 euros ;frais de saisie attribution : 423,29 euros ;- condamné la SCI AF Clermont à verser à la SAS DOD Développement la somme de 500 euros de dommages et intérêts ;
- dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens.

La SCI AF Clermont a interjeté appel du jugement, la procédure d’appel était toujours en cours au jour des plaidoiries de la présente instance.

Par acte du 28 septembre 2023, la SAS DOD Développement a fait assigner la SCI AF Clermont devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de :
- juger que l’accumulation de manquements contractuels, réclamations financières indues, saisies abusives, inutiles, irrégulières et vexatoires constituaient des inexécutions contractuelles de la part du bailleur ;
- juger qu’elle était recevable et fondée en sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial ;
- juger au visa de l’article 1229 alinéa 2 du code civil, que le contrat de bail était résilié au jour de l’assignation ;
- condamner la SCI AF Clermont à lui payer et porter les indemnités suivantes :
au titre du préjudice matériel et financier causé : 20 000 euros ;au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 5 000 euros ;- juger n’y avoir lieu à déroger à l’exécution provisoire de plein droit ;
- condamner la SCI AF Clermont aux dépens dont distraction au profit de Me Dos Santos.

Par acte du 6 mars 2024, la SAS DOD Développement a fait délivrer congé à son bailleur, à effet au 24 septembre 2024.

Par jugement du 11 juillet 2024, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a ouvert une procédure de sauvegarde au profit de la SAS DOD Développement, jugement publié au BODACC le 18 juillet 2024.

La SCI AF Clermont a déclaré ses créances entre les mains du mandataire judiciaire, la SELARL [C], par LRAR du 2 août 2024, à savoir :
- 125 742,64 euros en principal correspondant aux arriérés de loyers et charges à titre privilégié;
- 12 574,264 euros au titre de la clause pénale à titre privilégié ;
- 32 500 euros au titre des préjudices subis à titre chirographaire.

Par acte du 3 septembre 2024, la SCI AF Clermont a appelé en cause le mandataire judiciaire, la SELARL [C] représentée par Me [A] [C], et les deux affaires ont été jointes.

Le 24 septembre 2024, un état des lieux contradictoire a été réalisé par un commissaire de justice en présence des bailleur et preneur.

Par acte du 6 février 2025, la SCI AF Clermont a conclu un bail commercial avec la société LT3 portant sur les locaux anciennement loués par la SAS DOD Développement.

* * * * * * * * * 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er novembre 2025 , la SAS DOD Développement et la SELARL [C] prise en la personne de Me [A] [C] ès qualités de mandataire judiciaire à la sauvegarde demandent au tribunal, au visa des articles L.145-42, R.145-35, R.145-36 du code de commerce, 1226, 1227, 1229, 1710 et 1104 du code civil, de :
- juger irrecevables toutes les demandes de condamnations dirigées à l’encontre de la SELARL [C] ès qualités de mandataire judiciaire dans le cadre de la procédure de sauvegarde ; 
- juger la SCI AF Clermont irrecevable en toutes demandes excédant le montant de sa déclaration de créance du 2 août 2024, en l’absence de toute observation faite dans le délai de l’article L.622-27 du code de commerce à la lettre de Me [C] du 14 octobre 2024 ;
- juger que l’accumulation de manquements contractuels, réclamations financières indues, saisies abusives, inutiles, irrégulières et vexatoires constituent des inexécutions contractuelles de la part du bailleur ;
- juger qu’elle est recevable et fondée en sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial ;
- juger au visa de l’article 1229 alinéa 2 du code civil, que le contrat de bail est résilié au jour de l’assignation du 28 septembre 2023 ; 
- juger, au vu de l’ordonnance du juge commissaire à la sauvegarde rendue le 20 octobre 2025, dans l’hypothèse d’une résiliation judiciaire à effet à septembre 2023, que sa dette locative n’excède pas 11 962,33 euros TTC ;
- subsidiairement, dans l’hypothèse d’une résiliation à effet au 24 septembre 2024, juger que la dette locative n’excède pas 111 086,38 euros TTC ;
- condamner la SCI AF Clermont à payer et porter à la SAS DOD Développement les indemnités suivantes :
au titre du préjudice matériel et financier causé : 60 013 euros ;au titre de la restitution du dépôt de garantie : 17 190 euros ;au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 15 000 euros ;- ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties et les renvoyer devant le juge commissaire du tribunal de commerce en vue de parfaire l’exécution du plan ;
- débouter la SCI AF Clermont de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions présentées comme moyens de défense ou demandes reconventionnelles ;
- condamner la SCI AF Clermont aux dépens dont distraction au profit de Me Dos Santos pour ceux dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante ;
- juger n’y avoir lieu à déroger à l’exécution provisoire de plein droit. 


Dans ses conclusions notifiées le 30 janvier 2026, la SCI AF Clermont demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1224, 1227, 1229, 1231-1, 1240, 1347, 1347-1, 1719, 1760 du code civil, R.211-6 du code des procédures civiles d’exécution, R.145-35 du code de commerce, 349, 524, 696, 700 du code de procédure civile, de : 
- déclarer la SAS DOD Développement irrecevable sinon mal fondée en sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial compte tenu du congé délivré à effet au 24 septembre 2024 ;
- en conséquence, l’en débouter ;
- déclarer la SAS DOD Développement mal fondée en sa demande de cantonnement de sa dette à la somme de 11 962,33 euros ou subsidiairement à la somme de 111 086,38 euros TTC ;
- en conséquence, l’en débouter ;
- déclarer la SAS DOD Développement mal fondée en ses demandes indemnitaires ; 
- en conséquence, l’en débouter ;
- déclarer la SAS DOD Développement mal fondée en sa demande de compensation ;
- en conséquence, l’en débouter ;
- débouter la SAS DOD Développement en sa demande visant à voir déclarer irrecevables ses demandes dirigées à l’encontre du mandataire judiciaire ;
- débouter la SAS DOD Développement en sa demande visant à voir déclarer irrecevables ses demandes pour la portion excédant le montant de sa déclaration de créance du 2 août 2024, en l’absence de toute observation faite dans le délai de l’article L.622-27 du code de commerce à la lettre de Me [C] du 14 octobre 2024 ;
- plus généralement, débouter la SAS DOD Développement en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- la déclarer bien fondée en ses demandes reconventionnelles ;
- en conséquence, fixer à la somme de 125 382,80 euros sa créance au passif de la SAS DOD Développement au titre des arriérés de loyer et charges dus pour la période antérieure au jugement d’ouverture du 11 juillet 2024 ;
- fixer à la somme de 12 538,28 euros sa créance au passif de la SAS DOD Développement au titre de la clause pénale due pour l’arriéré de loyer et charges de la période antérieure au jugement d’ouverture du 11 juillet 2024 ;
- condamner la SAS DOD Développement, et au besoin la SELARL [C] ès qualités de mandataire de la SAS DOD Développement solidairement, à lui payer la somme de 24 095,73 euros au titre des loyers et charges dus pour la période postérieure au jugement d’ouverture jusqu’au 24 septembre 2024, date d’échéance du bail ;
- condamner la SAS DOD Développement, et au besoin la SELARL [C] ès qualités de mandataire de la SAS DOD Développement solidairement, à lui payer la somme de 2 409,57 euros au titre de la clause pénale due pour l’arriéré de loyers et charges dus pour la période postérieure au jugement d’ouverture jusqu’au 24 septembre 2024, date d’échéance du bail ;
- dire que les sommes dues porteront intérêts au taux contractuel, soit le taux d’intérêt légal majoré de 5 points ;
- constater la résiliation du bail commercial conclu entre les parties le 25 septembre 2015 à effet au 24 septembre 2024 par suite du congé délivré par la SAS DOD Développement, ou à défaut aux torts de la SAS DOD Développement ;
- condamner la SAS DOD Développement, et au besoin la SELARL [C] ès qualités de mandataire de la SAS DOD Développement solidairement, à lui payer une indemnité de relocation équivalente à 4 mois du montant du dernier loyer révisé, soit la somme de 39 409,92 euros ;
- fixer à la somme de 1 773,42 euros représentant 6 % du montant du dernier loyer trimestriel révisé, l’indemnité journalière d’occupation à laquelle la SAS DOD Développement sera tenue à compter de la résiliation du bail commercial si celle-ci devait être fixée à une date antérieure au 24 septembre 2024, et ce jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés constatée par PV de constat du 24 septembre 2024 ; 
- condamner la SAS DOD Développement, et au besoin la SELARL [C] ès qualités de mandataire de la SAS DOD Développement solidairement, à lui payer la somme de 31 805,73 euros au titre de la clause pénale contractuelle prévue pour la remise en état des lieux à compter de l’expiration du bail, jusqu’à la remise en location des lieux ;
- ordonner la compensation entre les sommes dues par la SAS DOD Développement et le dépôt de garantie d’un montant de 18 273 euros ;
- fixer à la somme de 20 000 euros sa créance au passif de la SAS DOD Développement à titre de réparation du préjudice d’atteinte à la commercialité ;
- fixer à la somme de 10 000 euros sa créance au passif de la SAS DOD Développement à titre de réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif de la procédure ;
- fixer à la somme de 10 000 euros sa créance au passif de la SAS DOD Développement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SAS DOD Développement aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs aux mesures d’exécution forcées pratiquées et rendues nécessaires par le défaut de paiement de la SAS DOD Développement ;
- rappeler que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. 


Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2026.


MOTIFS 

- Sur la recevabilité de la demande en résiliation judiciaire du bail de la SAS DOD Développement

Moyens des parties : 

La SCI AF Clermont soutient qu’en faisant valoir son droit à résiliation triennale qui a produit effet, la SAS DOD Développement a renoncé à sa demande de résiliation judiciaire qui n’a plus lieu d’être ; que le bail ayant pris fin le 24 septembre 2024 et le preneur ayant quitté les lieux, la demande de résiliation judiciaire est devenue sans objet. Elle ajoute que “résiliation sur résiliation ne vaut” et que l’action en résolution n’est pas recevable si la résolution est déjà acquise en vertu soit d’une clause résolutoire de plein droit, soit de la notification de la résolution.

La SAS DOD Développement et la SELARL [C] concluent que la demande ayant été faite avant la délivrance du congé, le tribunal doit statuer.

Réponse du tribunal :

Une cour d'appel qui constate que la convention des parties a pris fin avant que ne soit formée une demande tendant à sa résolution, en déduit exactement que cette demande en résolution d'un bail expiré en vertu d'un congé accepté devait être rejetée. (Cass. Civ. 3ème, 19 mai 2010, pourvoi n°09-13.296 P).

En l’espèce, la SAS DOD Développement a assigné la SCI AF Clermont, le 28 septembre 2023 aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail au jour de l’assignation, en raison de manquements contractuels du bailleur.

En cours de procédure, par acte du 6 mars 2024, la SAS DOD Développement a délivré congé au bailleur pour le 24 septembre 2024, date d’expiration de la période triennale, et ce en raison de la longueur de la procédure. Cette dernière n’a nullement entendu renoncer à son action visant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, demande formée avant que le convention n’ait pris fin du fait de l’effet du congé. La demande n’est pas devenue sans objet, et elle vise à obtenir une résiliation à une date antérieure de plus d’une année à celle de l’effet du congé. Il convient donc de l’examiner.


- Sur la demande visant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial 

Moyens des parties :

La SAS DOD Développement et la SELARL [C] font valoir que l’accumulation de manquements contractuels de la SCI AF Clermont a rendu impossible la poursuite du contrat, et que la SAS DOD Développement a entendu se prévaloir des dispositions de l’article 1227 du code civil. Elles expliquent que les manquements du bailleur sont de trois ordres : réclamation de sommes indues, défaut de délivrance de la chose louée et entrave à la jouissance paisible, multiplication de comportements déloyaux.

La SCI AF Clermont conteste l’ensemble des manquements reprochés, demande de constater la résiliation du contrat par l’effet de la délivrance du congé, et sollicite subsidiairement de prononcer la résiliation du contrat aux torts du preneur pour : défaut de règlement des loyers et charges ; dégradation volontaire du système de chauffage ; manquement à son obligation d’exploiter en raison de son déménagement en date du 1er octobre 2023.

Réponse du tribunal :

L’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en l’espèce en raison de la date du contrat de bail commercial, dispose : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. ».

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, prévoit que :
« Le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

De jurisprudence constante, les juges du fond, saisis d'une demande en résolution ou de résiliation judiciaire formée sur le fondement de l’article 1184 ancien du code civil, disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier si les manquements du débiteur sont suffisamment graves pour justifier cette mesure . Cette appréciation de la gravité du manquement doit se faire in concreto, selon les circonstances propres à l’espèce considérée.

Si la résiliation est prononcée aux torts d’une partie, celle-ci peut, en outre, être condamnée à indemniser le préjudice subi par son cocontractant du fait de cette résiliation fautive selon les règles de droit commun de la responsabilité civile, ce qui suppose la démonstration de l’existence d’un fait dommageable et d’un lien de causalité avec un préjudice direct et personnel.

Les juges du fonds disposent également d’un pouvoir souverain pour apprécier la gravité des fautes respectives des parties susceptibles de justifier une résolution ou de résiliation judiciaire aux torts partagés ou réciproques. En revanche, lorsqu’il constate que l'une et l'autre des parties ont manqué gravement à leurs obligations, le juge, saisi de demandes respectives des deux contractants, ne peut pas prononcer la résolution aux torts exclusifs d’une partie . 

Lorsque le contrat est à exécution successive, la résiliation prend effet à compter du jour où l'un des cocontractants a commis une faute d’une gravité suffisante. Lorsque la convention a reçu exécution pendant une période, le juge peut fixer la date d’effet de la résiliation à la date de l’assignation ou à la date du commencement de l’inexécution , ou encore la date où les parties n'ont plus effectué d'acte d'exécution du bail .

En l’espèce, il convient d’examiner les différents manquements reprochés.

1) Sur la réclamation de sommes indues

- sur la quote-part de taxe foncière au titre des places de stationnement :

Selon le bail, la désignation du bien loué est la suivante : 
“Partie du lot numéro quatre (4) :
soit partie du bâtiment 4 comprenant :
une surface commerciale d’une superficie d’environ 573 m² correspondant à :
- une surface de magasin d’une superficie d’environ 482 m²;
- des réserves et un bloc sanitaire d’une superficie de 91 m².
Cette surface est à prendre dans le lot numéro quatre (4) consistant dans son ensemble : bâtiment 4 : 
- une surface commerciale portant le n°4 au plan ci-annexé d’une superficie hors d’oeuvre nette de 2048 m² 
- avec les mille sept cent quarante-cinq/dix millièmes (1745/10000èmes) des parties communes générales.”

Si dans le cadre de la désignation de l’ensemble immobilier dont dépendent les biens loués, figurent des “emplacements de stationnement, voies de circulation, espaces verts”, ils ne sont pas repris dans l’assiette des biens loués. Les emplacements de stationnement ne font donc pas partie du bail, étant uniquement mentionnés comme dépendant de l’ensemble immobilier. Aussi, si le bail stipule en page 11 que le preneur rembourse au bailleur “les impôts, taxes et redevances afférentes au bien loué et/ou liés à l’usage du local ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement, et notamment la totalité de la taxe foncière”, il n’est pas démontré que la SAS DOD Développement bénéficiait des espaces de stationnement. 

Il est d’ailleurs relevé que dans le nouveau bail commercial signé avec la société LT3, la désignation du bien a été modifiée puisqu’il a été ajouté “et le droit d’utiliser avec les autres occupants du site l’ensemble espaces et équipements communs à usages non privatifs et notamment les parkings, voies de circulations, de livraisons et espaces verts pouvant notamment figurer sur le plan ci-dessus”.

Ainsi, le bailleur ne peut mettre à la charge de la SAS DOD Développement la taxe foncière relative à ces places de stationnement.

- sur les assurances :

La SCI AF Clermont a facturé à son preneur les primes d’une assurance multirisque professionnelle et se prévaut de la clause “Assurances” figurant en page 10 du bail.

Cette clause prévoit : “le preneur s’engage à rembourser au bailleur le montant des primes acquittées par ce dernier au titre de son assurance relative au local objet des présentes. Ce remboursement fera l’objet d’un règlement annuel dans les 15 jours de la présentation par le bailleur au preneur des justificatifs afférents”. 

Néanmoins, la SCI AF Clermont ne pouvait solliciter le paiement par son preneur d’une assurance portant sur tout autre chose que le local objet du bail. Cette stipulation n’autorise pas le remboursement d’une assurance MRH dont l’objet est la protection de la responsabilité civile professionnelle du souscripteur ainsi que l’ensemble de ses biens immobiliers et mobiliers. Les justificatifs versés aux débats en pièce n°33 ne permettent pas de savoir sur quoi porte exactement ce contrat d’assurance multirisque professionnelle. A défaut de justificatif plus précis, ces sommes doivent être écartées.

- sur la facture de la société Azeotrope :

La SAS DOD Développement conteste une facture FAC 00000079 du prestataire Azeotrope pour le remplacement du moteur de la turbine du système de chauffage durant l’hiver 2023, d’un montant de 5 146,80 euros, estimant que cette réparation incombe au bailleur au titre de son obligation de délivrance, et qui a en outre été inutile.

En vertu du bail (page 7), “le preneur tiendra, de façon constante, à ses frais et sous sa responsabilité, les lieux, équipements et installations loués et/ou dont il aura seul la jouissance en bon état d’entretien et de réparations de toutes sortes, grosses ou menues.”

Cette facture était donc due par le preneur, la SAS DOD Développement. 

Il résulte des dernières conclusions de la SAS DOD Développement qu’au moment de l’assignation au fond, elle reconnaît qu’elle devait alors la somme de 11 962,33 euros résultant des calculs suivants :
28 004,34 euros au titre du loyer du 3ème trimestre 2023 ;2 799,98 euros au titre de la facture FAC 00000084 ;1 578,54 euros au titre de la régularisation des charges 2018 ;- 776,27 euros au titre du trop perçu sur la régularisation des charges 2019;- 2 737,92 euros au titre du trop perçu sur les charges 2020 ;- 2 996,46 euros au titre de la régularisation des charges 2021;- 1 998,97 euros au titre de la régularisation des charges 2022 ;- 11 910,91 euros à déduire au titre des acomptes et avoirs.
Il s’agissait des montants retenus par le juge de l’exécution, ce dernier ayant ajouté la facture Azeotrope de 5 146,80 euros. Ainsi, malgré les autres contestations formées aujourd’hui devant le tribunal concernant les honoraires dues à l’agence immobilière en charge de la gestion de l’immeuble, ou encore les sommes réclamées au titre du gaz et de l’électricité, elle se reconnaît redevable du montant tel que mentionné ci-dessus (moins la facture Azeotrope) alors que ces contestations (honoraires agence immobilière / gaz et électricité) n’avaient pas été abordées devant le juge de l’exécution. Dans ces conditions, aucune autre somme ne doit être déduite. 

Enfin, il y a lieu de constater que la SAS DOD Développement s’est vu adresser les éléments justificatifs des charges réclamées, les nombreux courriers adressés par le bailleur aux fins de recouvrement de sa créance contenaient d’ailleurs de nombreuses pièces justificatives (pièces 3, 6, 8, 10, 21, 22, 23, 24, 26, 27 et 28).

Ainsi, si le bailleur avait facturé des charges que ne retient pas le tribunal, il convient néanmoins de constater que la SAS DOD Développement n’était pas à jour du paiement des loyers et charges puisque redevable envers son bailleur à hauteur de plus de 17 000 euros au moment de l’assignation.

Par conséquent, le tribunal estime que les manquements reprochés par la SAS DOD Développement à son bailleur ne sont pas suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à la date de l’assignation au vu des manquements réciproques ayant mené au conflit. 

2) Sur le défaut de délivrance et l’entrave à la jouissance paisible

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée (...) ;
2° d’entretenir cette chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1720 énonce que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L’étendue de l’obligation d’entretien du bailleur relève de la libre volonté des parties, les règles des articles 1719 et 1720 précités ne sont pas d’ordre public et peuvent être écartées par le contrat, sous réserve des dispositions introduites par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014. Les clauses dérogatoires conduisant notamment à augmenter les obligations corrélatives du preneur, doivent cependant être interprétées de façon restrictive.

La loi du 18 juin 2014 dispose, par l’article L.145-40-2 du code de commerce que le contrat de bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet article ajoute qu’un décret en Conseil d’Etat précise les charges, impôts, taxes et redevances qui en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au preneur. La catégorie des charges comprend les travaux dont le coût peut être payé par le locataire. L’article R.145-35 du code de commerce dispose que ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Ces dispositions nouvelles qui sont d’ordre public interdisant certains transferts limitativement énumérés, s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en page 7 un paragraphe intitulé “Chauffage-Climatisation” stipulant :
“L’installation du chauffage et de la climatisation existante dessert tant les locaux, objet des présentes que ceux constituant le surplus du lot numéro quatre dépendant de l’ensemble immobilier, de sorte que la facturation est commune.
Cette facturation est reçue par la société dénommée WB MODE (...) exploitant du surplus du lot numéro 4 susvisé et doit être réglée par les occupants au prorata des surfaces desservies et occupées par chacun d’entre eux.
La société dénommée WB MODE refactuera au preneur aux présentes, exploitant du surplus du lot numéro quatre dépendant de l’ensemble immobilier au prorata de la surface occupée par ce dernier, ladite facture.
Les frais d’entretien et de réparation afférents auxdits chauffage et de la climatisation se feront d’un commun accord avec les autres occupants desservis par ladite installation qui est commune avec le preneur aux présentes et l’occupant du surplus du lot numéro quatre dépendant de l’ensemble immobilier. Les frais y afférents seront pris en charge par parts égales par le preneur aux présentes et l’occupant du surplus du lot numéro quatre dépendant de l’ensemble immobilier.” 

Par ailleurs, il est stipulé un paragraphe intitulé “Entretien - Réparations” énonçant :
“le preneur tiendra, de façon constante, à des frais et sous sa responsabilité, les lieux, équipements et installations loués et/ou dont il aura seul la jouissance en bon état d’entretien et de réparations de toutes sortes, grosses ou menues”

La SAS DOD Développement reproche à son bailleur le caractère commun de l’installation de chauffage et climatisation aux deux locaux commerciaux l’ayant contrainte selon elle, à payer l’électricité et le chauffage d’une surface double de celle qui lui est louée jusqu’à ce que s’installe un nouveau locataire. Elle soutient avoir sollicité la réalisation de travaux par le bailleur afin que chaque cellule du bâtiment qu’elle occupe dispose de son installation de chauffage et climatisation propres afin d’éviter les surconsommations, l’absence de clés de répartition des énergies.

Toutefois, cette situation avait été contractualisée au vu des clauses stipulées rappelées ci-dessus, et le preneur savait que l’installation était commune aux deux locaux commerciaux. Il ne peut donc s’agir d’un manquement.

La SAS DOD Développement soutient ensuite que depuis le début de l’année 2023, elle a demandé à son bailleur de réaliser des travaux afin que le chauffage soit opérationnel en hiver et que la climatisation fonctionne en été ; que la SCI AF Clermont n’a rien fait, sauf à envoyer régulièrement la société Azeotrope qui a affirmé que les problèmes venaient du locataire. Elle explique avoir fait établir des constats par commissaire de justice en juin et juillet 2023 démontrant que la climatisation ne fonctionnait pas.

De son côté, le bailleur affirme que les dysfonctionnements dénoncés ne sont imputables qu’au preneur qui a fait intervenir une entreprise de son choix, différente de celle en charge de la maintenance, et qui a modifié l’installation.

Le bailleur a versé aux débats les échanges de mails avec la société en charge de l’entretien du système de chauffage et de climatisation entre février et août 2023. 

Cette société de maintenance a exposé dans un mail du 27 février 2023, avoir envoyé un salarié sur place pour le problème de chauffage, que la cause du problème était que le preneur coupait le courant du roof top, ce qui entraînait une perte de mémoire, que le salarié avait effectué la reprogrammation. Elle a ajouté que ces coupures de courant pouvaient endommager la platine électronique, que le thermostat n’était toujours pas déconnecté du roof top et qu’elle n’interviendrait plus tant que le preneur continuerait de couper le courant du roof top et que le thermostat ne serait pas enlevé car le risque d’incendie était très élevé. 
Le 7 février 2023, cette même société avait signalé au bailleur qu’elle avait constaté qu’un thermostat non conforme avait été installé sur le roof top et que le preneur coupait l’alimentation électrique générale du roof top.

Le 6 juillet 2023, la société de maintenance écrivait que le débit d’air du roof top ne pouvait pas être modifié, qu’elle avait coupé les compresseurs pour que cela fonctionne avec l’installation électrique provisoire mise en place par le preneur, qu’il fallait leur demander d’enlever le thermostat et de supprimer les modifications électriques qui avaient été faites. 

Le 10 juillet 2023, elle expliquait que son salarié s’était à nouveau déplacé pour remettre en service le roof top, qu’il était hors tension à cause du thermostat. 

Le 13 juillet 2023, elle indiquait que le preneur coupait le courant tous les soirs, que le roof top n’était plus alimenté ; que cette action était inutile et absurde car il y avait un programme horaire. Elle ajoutait que si le roof top ne fournissait pas assez de froid, cela était du fait du preneur car son abonnement électrique n’était pas assez puissant.

Le 23 août 2023, elle écrivait être une nouvelle fois intervenue sur le roof top : elle expliquait que le preneur avait fait intervenir une autre société de climatisation/chauffage qui avait réarmé les disjoncteurs des compresseurs à l’intérieur de l’appareil ; que c’était une action qu’il ne fallait pas faire car il existait un risque important de dommages sur les machines et leurs composants, voire d’incendie à cause de l’alimentation électrique provisoire. 

Il résulte de ces échanges que le dysfonctionnement affectant le système de chauffage/climatisation trouve potentiellement sa cause dans une intervention du preneur sur ledit système, et ne peut donc caractériser un manquement du bailleur à son obligation de lui assurer une jouissance paisible des lieux. La demande en résiliation du bail sur ce motif sera donc rejetée.

3) Sur les comportements déloyaux

La SAS DOD Développement invoque une volonté de nuire de la part son bailleur et de l’empêcher de mener à bien son plan de sauvegarde. Elle reprend les manquements invoqués précédemment et considère que les mesures d’exécution mises en oeuvre par le bailleur avaient pour seul but de nuire à son exploitation en paralysant ses comptes bancaires.

Les manquements reprochés ne caractérisent pas une volonté de nuire contrairement à ce que soutient la SAS DOD Développement. Il convient de constater que cette dernière était bien redevable envers son bailleur lorsque celui-ci a mis en oeuvre des mesures d’exécution forcées. Si la saisie a été cantonnée dans son montant, elle était justifiée et la seule erreur de montant ne suffit à caractériser une intention de nuire.

La SCI AF Clermont a fait valoir ses droits : si l’ensemble de son argumentation n’est pas retenue par le tribunal, elle l’est néanmoins partiellement. Chaque partie a manqué de nuance dans cette affaire. Il est invoqué par la demanderesse des échanges (pièces n°37) entre son conseil et le mandataire judiciaire, la SELARL [C], pour justifier sa demande, échanges faisant néanmoins ressortir que “le litige est intervenu certainement pas par hasard au moment où notre cliente a souhaité déménager pour s’installer dans un nouveau local. Cet investissement était prévu de longue date, il était financé, les travaux étaient lancés. Faute de s’entendre pour une résiliation amiable du bail, pour finalement apurer les comptes respectifs et transférer son activité dans de bonnes conditions, la Société DOD Développement a été confrontée à une pression constante de la société AF Clermont”.
 
Ainsi, pour conclure, il n’est pas justifié de manquements suffisamment graves de la part du bailleur permettant de prononcer la résiliation du contrat de bail au jour de l’assignation, le 28 septembre 2023 aux torts de celui-ci.

Cependant, il n’est pas contesté que la SAS DOD Développement a donné congé à la SCI AF Clermont par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024 à effet du 24 septembre 2024. Le bail commercial a ainsi été régulièrement résilié à cette date. 


- Sur les demandes de dommages et intérêts formées par le preneur à l’encontre du bailleur

La SAS DOD Développement et la SELARL [C] ès qualités sollicitent la condamnation de la SCI AF Clermont à payer la somme de 60 013 euros au titre du préjudice matériel et financier causé. Elles expliquent que la SAS DOD Développement est franchisée de l’enseigne Bo Concept, que son chiffre d’affaires sur la période hiver 2022-2023 a connu une diminution de 40 % par rapport à l’année précédente, et que son chiffre d’affaires de la période été 2023 par rapport à l’été 2022 est en berne de -14,3 % ; que le chiffrage de 20 000 euros au moment de l’assignation était à parfaire ; que les pièces comptables sont produites et le chiffrage ajusté.
Elles ajoutent que le cabinet Gestion 4 a établi une étude le 29 mars 2024 mettant en évidence que les pertes d’exploitation en prises de commandes à l’hiver 2022/2023 et à l’été 2023 correspondent à une perte d’exploitation de 45 486 euros sur la première période et de 14 527 euros sur la seconde.
Elles estiment que le lien de causalité avec le préjudice est évident : qu’il a été amplement démontré que le système de chauffage et de ventilation était hors service, que les salariés ont travaillé dans des conditions déplorables (froid et canicule) et que de telles conditions d’accueil sont incompatibles avec une présentation des produits à la clientèle.

Il a toutefois été retenu que le dysfonctionnement affectant le système de chauffage/climatisation trouvant potentiellement sa cause dans une intervention du preneur sur ledit système, ne pouvait caractériser un manquement du bailleur à son obligation de lui assurer une jouissance paisible des lieux.

Par ailleurs, il convient de constater que la perte sur l’été 2023 en prises de commandes n’est pas significative, et peut trouver des explications économiques autres que celles liées à la climatisation des locaux.
Quant à la diminution des prises de commandes sur l’hiver 2023, qui elle est beaucoup plus importante, elle correspond toutefois à la période où une banderole avait été affichée sur le magasin mentionnant “liquidation avant déménagement du 1er octobre au 1er décembre 2023". Le lien de causalité entre la baisse du nombre de commandes et le manque de chauffage n’est donc pas établi puisque la société était en train de liquider son stock sur cette période aux fins de pouvoir déménager.

La demande de dommages et intérêts sera ainsi rejetée.


- Sur les demandes du bailleur à l’encontre du preneur en fixation de créances et en paiement

sur les loyers et charges dues au jour de la résiliation du bail
Il a été retenu précédemment que la SAS DOD Développement était redevable de la somme de 17 109,13 euros (11 962,33 + 5 146,80), loyer du 3ème trimestre 2023 inclus au moment de la saisie attribution de septembre 2023, et donc au moment de l’assignation dans la présente instance.

Il convient d’ajouter le loyer du 4ème trimestre 2023 (23 534,34 euros), les loyers des 1er et 2ème trimestres 2024 (25 087,44 x 2 = 50 174,88 euros), et le loyer du 3ème trimestre 2024 jusqu’au 24 septembre 2024 (2 787,48 + 20 627,35 = 23 414,83 euros), soit un total de 97 124,05 euros, tel que cela ressort des factures de la SCI AF Clermont produites en pièces 39 par la demanderesse. 

Par ailleurs, s’agissant des charges dues à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la résiliation du bail résultant de la délivrance du congé, celles-ci sont contestées par le preneur et ne sont pas établies par la production de pièces justificatives par le bailleur (en dehors de décomptes effectués par ses soins). Elles ne seront donc pas retenues. 

La SAS DOD Développement a fait l’objet d’une procédure collective en cours d’instance.

S’agissant des créances nées antérieurement à l’ouverture de la procédure de sauvegarde de justice, il convient de fixer la créance de la SCI AF Clermont au passif de la procédure collective de la SAS DOD Développeme,t, l’instance ayant été reprise après mise en cause du mandataire judiciaire, la SELARL [C], et le créancier ayant régulièrement déclaré sa créance.

Ainsi, il y a lieu de fixer la créance de la SCI AF Clermont à 93 605,83 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 11 juillet 2024.

Par ailleurs, selon l’article L.622-17 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur, pendant cette période, sont payées à leur échéance.

La règle de l’interdiction des poursuites s’applique aux créances qui ne sont pas visées au I de l’article L.622-17 ou, lorsqu’il s’agit d’une liquidation judiciaire, à l’article L.641-13, c’est à dire, à toutes les créances qui ne sont pas éligibles au paiement préférentiel. Autrement dit, elle s’applique aux créances qui sont nées antérieurement au jugement d’ouverture et à toutes celles nées postérieurement et qui ne correspondent ni à un besoin du déroulement de la procédure, ni à un besoin du déroulement de la période d’observation ni à une contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période d’observation puis, en cas de conversion en liquidation judiciaire, pendant le maintien d’activité autorisé en application de l’article L.641-10. 

En l’espèce, la créance de loyer représente la contrepartie de l’occupation des lieux par la société débitrice, soit née en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur. Il s’agit ainsi d’une créance postérieure, utile et régulière, et la SAS DOD Développement sera condamnée à payer à ce titre à la SCI AF Clermont la somme de 20 627,35 euros au titre des loyers dus au 24 septembre 2024. 

De surcroît, le bail stipulant une clause pénale de 10 % en page 16, à savoir “une majoration forfaitaire de dix pour cent de la somme due”, huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse, il convient de fixer au passif de la procédure collective de la SAS DOD Développement une créance de 9 360,58 euros au titre de la clause pénale (créance régulièrement déclarée), et de la condamner à payer à la SCI AF Clermont la somme de 2 062,74 euros au même titre. 

sur l’indemnité de relocation 
La SCI AF Clermont sollicite sur le fondement de l’article 1760 du code civil, la condamnation de la SAS DOD Développement à lui payer la somme de 39 409,92 euros à titre d’indemnité de relocation équivalente à 4 mois du dernier loyer révisé, durée pendant laquelle le local est resté vacant.

L’article 1760 du code civil énonce qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Le bail a été résilié par l’effet du congé donné par la SAS DOD Développement le 6 mars 2024 à effet au 24 septembre 2024, et non “par la faute du locataire”. Le bailleur a disposé de plus de six mois pour trouver un nouveau preneur sachant qu’il n’ignorait pas la volonté de la SAS DOD Développement de quitter les lieux avant même la délivrance du congé.

Cette demande sera rejetée.

sur la remise en état des lieux
La SCI AF Clermont sollicite la condamnation de la SAS DOD Développement à lui payer la somme de 31 805,73 euros au titre de la clause pénale prévue pour la remise en état des lieux stipulée en page 12 du contrat. Elle se prévaut de l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice et soutient qu’il appartenait au preneur qu’elle a mis en demeure, de prendre en charge la remise en état des lieux. Elle reconnaît avoir conclu un nouveau bail avec la société LT3 mettant à la charge de cette dernière les travaux de remise en état. Aussi, elle explique avoir abandonné toute réclamation au titre de la créance de remise en état, mais estime que la clause pénale demeure due ; qu’il s’agit d’une créance postérieure au jugement d’ouverture, née pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période.

Il est stipulé en page 12 du bail:
“Le preneur devra rendre les lieux loués en bon état de réparations de toutes sortes ou, à défaut, régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état.
Dans ce dernier cas, il sera procédé, en la présence du preneur ou de son représentant, ou par exploit d’huissier, à l’état des lieux au plus tard un mois avant l’expiration du bail.
Cet état des lieux comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur, et prévoira un état des lieux complémentaire dès après le déménagement du preneur à l’effet de constater si des réparations supplémentaires sont nécessaires par suite de l’exécution dudit déménagement.
Le preneur devra, dans les huit jours calendaires de la notification des devis établis par un bureau d’études techniques ou des entreprises qualifiées, donner son accord aux dits devis. 
S’il ne donne pas son accord dans le délai ci-dessus, les devis seront réputés agréés et le bailleur pourra les faire exécuter par des entreprises de son choix en en réclamant le montant au preneur.
Si le preneur manifeste son intention de les exécuter lui-même, il devra s’engager à les faire exécuter sans délai par des entreprises qualifiées sous la surveillance de l’architecte du bailleur dont les honoraires seront supportés par le preneur.
A titre de clause pénale, et pendant la durée nécessaire à la remise en état des locaux, le preneur s’engage à verser au bailleur, qui accepte, des indemnités journalières égales à la fraction journalière du dernier loyer en cours, charges comprises, par jour de retard, pendant la durée nécessaire pour cette remise en état, et ce, à compter de la date d’expiration du bail”. 
Par acte authentique du 6 février 2025, la SCI AF Clermont a consenti à la SAS LT3, un bail commercial sur les locaux litigieux pour une durée de 10 années commençant à courir rétroactivement à compter du 2 janvier 2025.
Il est précisé que le preneur a été autorisé à prendre possession des locaux de façon anticipée à compter du 15 novembre 2024 à l’effet de procéder à la dépose et à l’évacuation des aménagements du preneur précédent.
Le bailleur reconnaît que le contrat de bail met à la charge de la SAS LT3 les travaux de remise en état.

Dans ces circonstances, la SCI AF Clermont ne peut solliciter la condamnation à paiement de la clause pénale stipulée au bail la liant à la SAS DOD Développement dans la mesure ces indemnités journalière étaient dues “pendant la durée nécessaire pour cette remise en état”. Or, elle réclame une indemnité journalière du 24 septembre 2024 au 2 janvier 2025, période qui ne correspond pas à la durée de remise en état du bien, travaux qu’elle n’a en outre pas supportés.

Cette demande sera rejetée.

sur la demande de dommages et intérêts pour atteinte à la commercialité et manquements contractuels
Au visa de l’article 1217 du code civil, la SCI AF Clermont demande de fixer à la somme de 20 000 euros sa créance au titre du préjudice de désorganisation et de l’atteinte à la commercialité. Elle fait valoir que les retards dans les règlements, les non-paiements et les contestations systématiques ont entravé la bonne marche et le bon fonctionnement administratif et financier de la société ; que le départ de l’occupant du local annoncé le 1er octobre par une grande banderole ornant la façade du magasin a porté atteinte à la commercialité des lieux qui n’ont pas été exploités pendant plus d’un an.

Il est établi d’une part que le bailleur a sollicité le paiement de charges indues, et d’autre part que le preneur n’était pas à jour dans le paiement des sommes qu’il devait. Aucune indemnité ne sera, dans ce contexte, octroyée au bailleur qui est à l’origine, au moins partiellement, de son propre préjudice quant aux retards de paiement et aux contestations du preneur. Par ailleurs, l’atteinte à la commercialité des lieux n’est nullement démontrée : le local est situé dans une zone commerciale dynamique et attractive, et un nouveau bail a été signé très rapidement.

La demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.

sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
La SCI AF Clermont demande de fixer à la somme de 10 000 euros sa créance au passif de la SAS DOD Développement du fait du caractère abusif de la procédure. Elle soutient que cette procédure est une réponse aux mesures d’exécution forcée qu’elle a diligentées à son encontre pour échapper à ses obligations de paiement alors qu’elle avait trouvé un autre local dans lequel elle s’est installée en fin d’année 2023.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, que s’agissant des dommages et intérêts pour procédure abusive, il est constant que la possibilité d’agir en justice est un droit fondamental. Il est admis qu’il n’est possible d’octroyer des dommages et intérêts pour procédure abusive qu’en présence d’une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice. A cet égard, il convient de préciser que cette faute ne peut se déduire du simple fait que le demandeur aurait été débouté de ses prétentions ou que celles-ci auraient été déclarées irrecevables.

Or, en l’espèce, il a été fait droit au moins partiellement aux prétentions de la SAS DOD Développement, de sorte que la procédure n’est pas susceptible d’être qualifiée d’abusive.

La SCI AF Clermont sera ainsi déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. 

sur le dépôt de garantie
Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. 
Selon l’article 1347-1 la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Par ailleurs, selon l’article 1348-1 du même code, le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l'une des obligations ne serait pas liquide ou exigible. Dans ce cas, la compensation est réputée s'être produite au jour de l'exigibilité de la première d'entre elles.
Dans le même cas, l'acquisition de droits par un tiers sur l'une des obligations n'empêche pas son débiteur d'opposer la compensation.

Enfin, l’article L.622-7 du code de commerce énonce que le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d'ouverture, non mentionnée au I de l'article L.622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.

En conséquence, lorsqu’une compensation est invoquée entre le droit du créancier et celui du débiteur en procédure collective, deux situations sont envisageables- Soit les deux créances sont dès avant l’ouverture de la procédure collective fongibles certaines liquides et exigibles. Elles sont alors compensées de plein droit. Soit elle ne le sont pas mais sont connexes. A la condition que la créance (du créancier) ait été déclarée au passif, celle-ci peut se compenser avec une créance du débiteur lorsqu’existe un lien de connexité entre les deux créances. 

Le bailleur fait état d’un dépôt de garantie de 18 273 euros et demande d’ordonner la compensation entre les sommes dues par la société DOD Développement au titre des arriérés de loyers et charges et de la remise en état des lieux, et le dépôt de garantie.

Le preneur sollicite la restitution du dépôt de garantie, estimant que la demande de compensation n’a pas lieu d’être, sans pour autant invoquer de moyens juridiques.

Or, dès lors qu’il s’agit de créances connexes, il y a lieu d’imputer le dépôt de garantie de 18 273 euros sur les sommes dues par le preneur au titre des loyers et charges impayées.


- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les deux parties succombent partiellement à l’instance, ainsi en application de l’article 696 du code de procédure civile, chacune d’entre elle conservera la charge de ses dépens. 
Pour la SAS DOD Développement, la part des dépens mise à sa charge sera imputée au passif de la procédure collective.

Pour des raisons tirées de l’équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare recevable la demande de la SAS DOD Développement et de la SELARL [C] représentée par Me [A] [C], ès qualités de mandataire judiciaire, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial au jour de l’assignation du 28 septembre 2023 ;

Rejette la demande de la SAS DOD Développement et de la SELARL [C] représentée par Me [A] [C], ès qualités de mandataire judiciaire, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial au jour de l’assignation du 28 septembre 2023;

Constate la résiliation du bail commercial existant entre la SCI AF Clermont et la SAS Développement par suite de la délivrance du congé à effet à la date du 24 septembre 2024 ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SAS DOD Développement et la SELARL [C] représentée par Me [A] [C], ès qualités de mandataire judiciaire, au titre du préjudice matériel et financier ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SAS DOD Développement les créances de la SCI AF Clermont à hauteur de :
93 605,83 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 11 juillet 2024 ; 9 360,58 euros au titre de la clause pénale ;
Condamne la SAS DOD Développement à payer à la SCI AF Clermont les sommes de :
20 627,35 euros au titre des loyers dus au 24 septembre 2024 ;2 062,74 euros au titre de la clause pénale ;avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Rejette les demandes de la SCI AF Clermont au titre de l’indemnité de relocation, de la clause pénale pour la remise en état des lieux, de dommages et intérêts à titre de réparation du préjudice d’atteinte à la commercialité, de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

Ordonne la compensation entre les sommes dues par la SAS DOD Développement au titre des loyers et charges et le dépôt de garantie d’un montant de 18 273 euros ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens, et que la part des dépens mise à la charge de la SAS DOD Développement sera imputée au passif de la procédure collective.

 
LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

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