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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nanterre, Référés, 18 juin 2026, n° 25/02618

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte sous seing privé du 1er août 2022, Monsieur [S] [R] a donné à bail à la société LV GELATO un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de neuf années, à compter du 1er août 2022, et moyennant un loyer annuel de 38.400 euros hors taxes et hors charges, payable par terme d’avance, aux fins d’exercer une activité de vente notamment de glaces et pâtisseries.

Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, Monsieur [S] [R] a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse au bail, portant sur le paiement de la somme de 14.621,83 au titre de l’arriéré locatif au 8 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse. 
 
Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, Monsieur [S] [R] a assigné la société LV GELATO devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :
-          Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail du 1er août 2022 ;
-          Rejeter toute demande de délais de paiement ou pour quitter les lieux ;
-          A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave ; 
-          Ordonner l’expulsion de la société LV GELATO ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours d’in commissaire de police et d’un serrurier, sous astreinte de 77 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-          Ordonner la séquestration des meubles meublants et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meubles au choix du demandeur, dans l’attente du jugement à intervenir sur le sort des meubles ;
-          Condamner la société LV GELATO à lui payer la somme provisionnelle de 14.126,38 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation dus à la date du 6 octobre 2025, assortie des intérêts de droit à compter du 18 juillet 2024, date du commandement de payer infructueux ;
-          Condamner la société LV GELATO au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à montant du loyer mensuel indexable comme lui, provision pour charge en sus et régularisables annuellement conformément à la loi, et toutes taxes mises à la charge de la défenderesse dans le terme du bail jusqu’à libération effectif des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels ;
-          Assortir ces condamnations d’une majoration de 20% conformément à la clause pénale contractuelle ;
-          Autoriser la conservation du dépôt de garantie ;
-          Rappeler en tant que de besoin l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
-          Condamner la société LV GELATO à payer une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. 
 
Initialement appelée à l’audience du 26 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi avec injonction à rencontrer un médiateur. Le processus amiable n’ayant pas abouti, elle a été retenue à l’audience du 13 mai 2026. 
 
A cette date, Monsieur [S] [R], représenté par son conseil, actualise le montant de sa créance à 11.772,08 euros au 12 mai 2026, échéance de deuxième trimestre 2026 incluse, et maintient pour le surplus les demandes formulées dans son acte introductif d’instance. 
 
Il expose que la société LV GELATO règle ses loyers avec retard depuis la conclusion du bail ; déduction faite des charges, contestées en défense, le commandement de payer portait sur la somme de 11.245,56 euros au 18 juillet 2024, somme qui n’a pas été réglée dans le mois. Le demandeur estime que la société preneuse doit lui rembourser une facture de 2.815 euros en raison de travaux résultant du percement d’une canalisation des parties communes par un plombier intervenant à la demande de la société LV GELATO. Monsieur [S] [R] précise que sa demande de provision actualisée exclut les charges contestées en défense.
 
La société LV GELATO, aux termes d’écritures soutenues à l’audience, demande de : 
-         Débouter Monsieur [S] [R] de l’ensemble de ses demandes ;
-         Juger que la créance invoquée est sérieusement contestée dans son principe et dans son montant, ce qui fait obstacle tant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire qu’à toute condamnation provisionnelle ;
-         Juger que la taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères constituent des impôts personnels du propriétaire non refacturables au locataire en l’absence de clause contractuelle expresse et d’annexe de charges et retrancher du décompte les sommes de 1.306 euros et de 540 euros à ce titre ;
-         Juger que les frais de dégorgement résultent d’un défaut affectant les parties communes de l’immeuble incombant au bailleur et retrancher cette somme du décompte ;
-         Juger que les régularisations de charges 2022 et 2023 incluent des postes illicites et ne peuvent fonder aucune créance ; 
-         Condamner Monsieur [S] [R] à lui rembourser la somme de 7.019,15 euros au titre des charges indûment perçues ;
-         Condamner Monsieur [S] [R] à lui rembourser à titre provisionnel la somme de 716,24 euros ;
-         Rejeter les demandes d’expulsion, de séquestration des meubles, d’astreinte et de conservation du dépôt de la garantie ;
-         Supprimer la clause pénale de 20% ou subsidiairement la réduire à de plus justes proportions ;
-         A titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de 12 mois pour apurer l’intégralité du solde locataire arrêté, déduction faite des sommes contestées ;
-         Condamner Monsieur [S] [R] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle expose que le bail ne comprend pas d’inventaire des charges et que Monsieur [S] [R] demande donc le paiement indû de certaines charges, qui doivent être déduites des sommes sollicitées ; elle estime qu’il n’est pas établi qu’elle a accepté de prendre à sa charge la facture de dégorgement, rappelant que les grosses réparations sont en principe à la charge du bailleur. Ainsi, la société LV GELATO conteste la validité du commandement de payer, faute de déterminer le caractère justifié des sommes appelées ; selon elle, le caractère trimestriel du loyer n’est pas établi. 
 
Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
 
A titre liminaire il sera rappelé que les demandes telles que « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et dès lors il n'y sera pas répondu dans la présente décision.  
 
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
 
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
 
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
 
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
 
Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :  
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
-  le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
 
En l'espèce, la soumission du bail du 1er août 2022 conclu entre Monsieur [S] [R] et la société LV GELATO au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comporte dans son article article 13 - 9 une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 18 juillet 2024 à l’adresse des lieux loués, pour une somme de 14.621,83 au titre des loyers échus dus au 8 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse.   
 

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. 
 
Concernant les sommes appelées, la société LV GELATO conteste notamment certaines charges, ainsi que l’imputation d’une facture de dégorgement. Le bail prévoit en effet un loyer hors charges trimestriel de 9.600 euros, ainsi qu’une provision pour charges trimestrielle de 270 euros. 
 
Au vu du décompte détaillé joint au commandement, outre le paiement d’une facture pour dégorgement de 2.815,02 euros le 2 mars 2022, qui ne correspond pas à un arriéré locatif, il convient de déduire les sommes non justifiées au moment du commandement de payer, soit la taxe foncière (221 euros le 1er octobre 2022, 535 euros le 1er janvier 2024), 808,89 euros de solde de charges 2022 outre les frais de rappel représentant 198,17 euros sur la période (30,[Immatriculation 1]+7,62X9 déduction des avoirs d’un montant respectif de 228,67 et de 68,60).
 
Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par Monsieur [S] [R], au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 10.043,75 euros, déduction faite des 4.578,08 euros contestés.
 
Le commandement étant valable sur cette somme, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois. 
 
Or il ressort du décompte actualisé au 12 mai 2026 que, malgré un règlement d’un montant de 3.499 euros le 2 août 2024, les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans ce délai. Dès lors, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 18 août 2024 à 24 heures, en application de l’article L145-41 du code de commerce.
 
Dès lors, la société LV GELATO est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 19 aût 2024, ce qui constitue pour Monsieur [S] [R] un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
 
Il n’apparaît en revanche pas nécessaire à ce stade de la procédure de prévoir une astreinte, le possible recours à la force publique paraissant suffisamment contraignante pour la défenderesse. Il sera ainsi jugé qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de condamnation sous astreinte.
 
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
 


Sur les demandes de provision
 
Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.
 
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
 
- Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés
 
L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
 
L’article L145-40-2 du code de commerce prévoit que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
 
Selon l'article R145-36 du même code, cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.
 
L’article R145-35 du Code de commerce précise que ne peuvent être imputés au locataire :
 1o Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
(…) 3o Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
 
En l’espèce, Monsieur [S] [R] produit un extrait de compte faisant apparaître un solde de 11.772,08 euros au 12 mai 2026 échéance de deuxième trimestre 2026 incluse. 
 
L’article 8 du bail précise que la répartition des charges, impôts, taxes et redevances imputables au locataire est établie dans un inventaire annexé au bail, qui n’est pas produit à la cause et n’aurait pas été signé par les deux parties. Ainsi, le demandeur ne justifie pas de la transmission de l’état récapitulatif annuel des charges prévu par l’article R145-36 du Code de commerce. Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur les appels au titre des provisions pour charge et des régularisations, représentant 8.378,34 euros (180 + 270x7 + 482,43x6 + 500x2 + 808,89 + 3.134,87 + 808,89 - 450 – 1.080). 
 
Le contrat précise par ailleurs dans la suite de l’article que le locataire remboursera au bailleur « la taxe foncière, la redevance des ordures ménagères, les frais de gestion de la fiscalité locale directe afférente aux taxes réglées par le bailleur, les taxes et redevances y compris d’assainissement dues sur les consommations et la taxe de voirie et terrasse ». Monsieur [S] [R] produit les avis de taxes foncière pour 2022 et 2025, dès lors régulièrement appelés, contrairement à la taxe foncière 2023, représentant 535 euros, ainsi que la taxe d’ordures ménagères de 2024 (540 euros appelés le 1er octobre 2024) qu’il convient de déduire. 
 
Concernant la facture de dégorgement imputée le 2 mars 2023 (2.815,02 euros), le demandeur produit diverses factures ainsi qu’un rapport d’intervention. Cependant, la facture étant établie au nom d’un tiers, le demandeur qui en sollicite le remboursement ne démontre pas qu’il l’a réglé personnellement. De plus, aucune pièce n’établit l’existence d’un accord de la part de la société LV GELATO pour rembourser ces frais, qui n’apparaissent donc pas justifiés.
 
Au vu de ces éléments, les sommes sérieusement contestables excèdent le montant provisionnel sollicité par le demandeur. Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de Monsieur [S] [R].  

- Sur la demande en délai de paiement

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge d’octroyer des délais de paiement dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. L'octroi de ces délais n'est nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
 
En l’espèce, en l’absence de créance non sérieusement contestable, la demande de délai de paiement de la société LV GELATO est sans objet. 
 
-  Sur la provision au titre du trop perçu
 
La société LV GELATO se prévaut d’un trop-perçu par son bailleur d’un montant de 716,24 euros. Cependant, l’appréciation de la validité du contrat et l’interprétation de ses clauses excèdent les pouvoirs du juge des référés. Dès lors, la question de la restitution des charges trop perçues relève du juge du fond et il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande. 
 
- Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation
 
En l’espèce, l'occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d'une indemnité en réparation du préjudice qu'il subit ; toutefois, la part non sérieusement contestable devant le juge des référés correspond à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien.
 
Ainsi, la clause du bail qui prévoit que l’indemnité d’occupation est égale au loyer principal majoré de 20 % s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. 
En conséquence, l'indemnité d'occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu'à libération des lieux, avec indexation selon les modalités contractuelles, et ce à partir du 18 août 2024 et jusqu’à libération des lieux. Au vu du caractère contestable des charges et taxes appelées, il n’y a pas lieu de les inclure dans l’indemnité d’occupation.
 
Sur la demande de conservation du dépôt de garantie
 
La clause du bail qui prévoit, qu’en cas de résiliation du bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation, s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif ; le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n'étant pas établi, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
 
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens dont la liste est fixée par la loi. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société LV GELATO.
 
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, il convient de condamner la société LV GELATO à verser à Monsieur [S] [R] la somme de 1.500 euros.
 
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
            
PAR CES MOTIFS

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 1er août 2022 liant les parties sont réunies à la date du 18 août 2024 à minuit ;
 
CONSTATONS qu’à compter du 19 août 2024, la société LV GELATOet tout occupant de son chef sont occupants sans droit ni titre des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 3] ;

Dispositif

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LV GELATO et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;
 
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;
 
DISONS que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées formulée par Monsieur [S] [R] ; 
 
DISONS que la demande de délai de paiement est sans objet ; 
 
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision de la société LV GELATO au titre de l’indû ; 
 
CONDAMNONS la société LV GELATO à payer à titre provisionnel à Monsieur [S] [R], à compter du 19 août 2024 et jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, prévu selon les termes du bail du 1er août 2022 ; 
 
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la clause du bail prévoyant un intérêt majoré ;
 
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la conservation du dépôt de garantie ;
 
CONDAMNONS la société LV GELATO aux dépens, dont la liste est fixée par la loi ; 
 
CONDAMNONS la société LV GELATO à payer à Monsieur [S] [R] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;
 
RAPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. 


FAIT À [Localité 4], le 18 juin 2026.


LE GREFFIER
Matëa BECUE, greffière

LE PRÉSIDENT
Marie D’ANTHENAISE, Juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE


RÉFÉRÉS


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 18 JUIN 2026


N° RG 25/02618 - N° Portalis DB3R-W-B7J-2Y2L 

N° de minute : 

[S] [R]

c/

Société LV GELATO




DEMANDEUR

Monsieur [S] [R]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représenté par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666

DEFENDERESSE

Société LV GELATO
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 69

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Matëa BECUE, greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 13 mai 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte sous seing privé du 1er août 2022, Monsieur [S] [R] a donné à bail à la société LV GELATO un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de neuf années, à compter du 1er août 2022, et moyennant un loyer annuel de 38.400 euros hors taxes et hors charges, payable par terme d’avance, aux fins d’exercer une activité de vente notamment de glaces et pâtisseries.

Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, Monsieur [S] [R] a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse au bail, portant sur le paiement de la somme de 14.621,83 au titre de l’arriéré locatif au 8 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse. 
 
Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, Monsieur [S] [R] a assigné la société LV GELATO devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :
-          Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail du 1er août 2022 ;
-          Rejeter toute demande de délais de paiement ou pour quitter les lieux ;
-          A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave ; 
-          Ordonner l’expulsion de la société LV GELATO ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours d’in commissaire de police et d’un serrurier, sous astreinte de 77 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-          Ordonner la séquestration des meubles meublants et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meubles au choix du demandeur, dans l’attente du jugement à intervenir sur le sort des meubles ;
-          Condamner la société LV GELATO à lui payer la somme provisionnelle de 14.126,38 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation dus à la date du 6 octobre 2025, assortie des intérêts de droit à compter du 18 juillet 2024, date du commandement de payer infructueux ;
-          Condamner la société LV GELATO au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à montant du loyer mensuel indexable comme lui, provision pour charge en sus et régularisables annuellement conformément à la loi, et toutes taxes mises à la charge de la défenderesse dans le terme du bail jusqu’à libération effectif des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels ;
-          Assortir ces condamnations d’une majoration de 20% conformément à la clause pénale contractuelle ;
-          Autoriser la conservation du dépôt de garantie ;
-          Rappeler en tant que de besoin l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
-          Condamner la société LV GELATO à payer une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. 
 
Initialement appelée à l’audience du 26 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi avec injonction à rencontrer un médiateur. Le processus amiable n’ayant pas abouti, elle a été retenue à l’audience du 13 mai 2026. 
 
A cette date, Monsieur [S] [R], représenté par son conseil, actualise le montant de sa créance à 11.772,08 euros au 12 mai 2026, échéance de deuxième trimestre 2026 incluse, et maintient pour le surplus les demandes formulées dans son acte introductif d’instance. 
 
Il expose que la société LV GELATO règle ses loyers avec retard depuis la conclusion du bail ; déduction faite des charges, contestées en défense, le commandement de payer portait sur la somme de 11.245,56 euros au 18 juillet 2024, somme qui n’a pas été réglée dans le mois. Le demandeur estime que la société preneuse doit lui rembourser une facture de 2.815 euros en raison de travaux résultant du percement d’une canalisation des parties communes par un plombier intervenant à la demande de la société LV GELATO. Monsieur [S] [R] précise que sa demande de provision actualisée exclut les charges contestées en défense.
 
La société LV GELATO, aux termes d’écritures soutenues à l’audience, demande de : 
-         Débouter Monsieur [S] [R] de l’ensemble de ses demandes ;
-         Juger que la créance invoquée est sérieusement contestée dans son principe et dans son montant, ce qui fait obstacle tant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire qu’à toute condamnation provisionnelle ;
-         Juger que la taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères constituent des impôts personnels du propriétaire non refacturables au locataire en l’absence de clause contractuelle expresse et d’annexe de charges et retrancher du décompte les sommes de 1.306 euros et de 540 euros à ce titre ;
-         Juger que les frais de dégorgement résultent d’un défaut affectant les parties communes de l’immeuble incombant au bailleur et retrancher cette somme du décompte ;
-         Juger que les régularisations de charges 2022 et 2023 incluent des postes illicites et ne peuvent fonder aucune créance ; 
-         Condamner Monsieur [S] [R] à lui rembourser la somme de 7.019,15 euros au titre des charges indûment perçues ;
-         Condamner Monsieur [S] [R] à lui rembourser à titre provisionnel la somme de 716,24 euros ;
-         Rejeter les demandes d’expulsion, de séquestration des meubles, d’astreinte et de conservation du dépôt de la garantie ;
-         Supprimer la clause pénale de 20% ou subsidiairement la réduire à de plus justes proportions ;
-         A titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de 12 mois pour apurer l’intégralité du solde locataire arrêté, déduction faite des sommes contestées ;
-         Condamner Monsieur [S] [R] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle expose que le bail ne comprend pas d’inventaire des charges et que Monsieur [S] [R] demande donc le paiement indû de certaines charges, qui doivent être déduites des sommes sollicitées ; elle estime qu’il n’est pas établi qu’elle a accepté de prendre à sa charge la facture de dégorgement, rappelant que les grosses réparations sont en principe à la charge du bailleur. Ainsi, la société LV GELATO conteste la validité du commandement de payer, faute de déterminer le caractère justifié des sommes appelées ; selon elle, le caractère trimestriel du loyer n’est pas établi. 
 
Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.
 



MOTIFS DE LA DECISION
 
A titre liminaire il sera rappelé que les demandes telles que « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et dès lors il n'y sera pas répondu dans la présente décision.  
 
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
 
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
 
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
 
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
 
Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :  
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
-  le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
 
En l'espèce, la soumission du bail du 1er août 2022 conclu entre Monsieur [S] [R] et la société LV GELATO au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comporte dans son article article 13 - 9 une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 18 juillet 2024 à l’adresse des lieux loués, pour une somme de 14.621,83 au titre des loyers échus dus au 8 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse.   
 

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. 
 
Concernant les sommes appelées, la société LV GELATO conteste notamment certaines charges, ainsi que l’imputation d’une facture de dégorgement. Le bail prévoit en effet un loyer hors charges trimestriel de 9.600 euros, ainsi qu’une provision pour charges trimestrielle de 270 euros. 
 
Au vu du décompte détaillé joint au commandement, outre le paiement d’une facture pour dégorgement de 2.815,02 euros le 2 mars 2022, qui ne correspond pas à un arriéré locatif, il convient de déduire les sommes non justifiées au moment du commandement de payer, soit la taxe foncière (221 euros le 1er octobre 2022, 535 euros le 1er janvier 2024), 808,89 euros de solde de charges 2022 outre les frais de rappel représentant 198,17 euros sur la période (30,[Immatriculation 1]+7,62X9 déduction des avoirs d’un montant respectif de 228,67 et de 68,60).
 
Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par Monsieur [S] [R], au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 10.043,75 euros, déduction faite des 4.578,08 euros contestés.
 
Le commandement étant valable sur cette somme, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois. 
 
Or il ressort du décompte actualisé au 12 mai 2026 que, malgré un règlement d’un montant de 3.499 euros le 2 août 2024, les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans ce délai. Dès lors, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 18 août 2024 à 24 heures, en application de l’article L145-41 du code de commerce.
 
Dès lors, la société LV GELATO est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 19 aût 2024, ce qui constitue pour Monsieur [S] [R] un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
 
Il n’apparaît en revanche pas nécessaire à ce stade de la procédure de prévoir une astreinte, le possible recours à la force publique paraissant suffisamment contraignante pour la défenderesse. Il sera ainsi jugé qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de condamnation sous astreinte.
 
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
 


Sur les demandes de provision
 
Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.
 
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
 
- Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés
 
L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
 
L’article L145-40-2 du code de commerce prévoit que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
 
Selon l'article R145-36 du même code, cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.
 
L’article R145-35 du Code de commerce précise que ne peuvent être imputés au locataire :
 1o Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
(…) 3o Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
 
En l’espèce, Monsieur [S] [R] produit un extrait de compte faisant apparaître un solde de 11.772,08 euros au 12 mai 2026 échéance de deuxième trimestre 2026 incluse. 
 
L’article 8 du bail précise que la répartition des charges, impôts, taxes et redevances imputables au locataire est établie dans un inventaire annexé au bail, qui n’est pas produit à la cause et n’aurait pas été signé par les deux parties. Ainsi, le demandeur ne justifie pas de la transmission de l’état récapitulatif annuel des charges prévu par l’article R145-36 du Code de commerce. Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur les appels au titre des provisions pour charge et des régularisations, représentant 8.378,34 euros (180 + 270x7 + 482,43x6 + 500x2 + 808,89 + 3.134,87 + 808,89 - 450 – 1.080). 
 
Le contrat précise par ailleurs dans la suite de l’article que le locataire remboursera au bailleur « la taxe foncière, la redevance des ordures ménagères, les frais de gestion de la fiscalité locale directe afférente aux taxes réglées par le bailleur, les taxes et redevances y compris d’assainissement dues sur les consommations et la taxe de voirie et terrasse ». Monsieur [S] [R] produit les avis de taxes foncière pour 2022 et 2025, dès lors régulièrement appelés, contrairement à la taxe foncière 2023, représentant 535 euros, ainsi que la taxe d’ordures ménagères de 2024 (540 euros appelés le 1er octobre 2024) qu’il convient de déduire. 
 
Concernant la facture de dégorgement imputée le 2 mars 2023 (2.815,02 euros), le demandeur produit diverses factures ainsi qu’un rapport d’intervention. Cependant, la facture étant établie au nom d’un tiers, le demandeur qui en sollicite le remboursement ne démontre pas qu’il l’a réglé personnellement. De plus, aucune pièce n’établit l’existence d’un accord de la part de la société LV GELATO pour rembourser ces frais, qui n’apparaissent donc pas justifiés.
 
Au vu de ces éléments, les sommes sérieusement contestables excèdent le montant provisionnel sollicité par le demandeur. Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de Monsieur [S] [R].  

- Sur la demande en délai de paiement

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge d’octroyer des délais de paiement dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. L'octroi de ces délais n'est nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
 
En l’espèce, en l’absence de créance non sérieusement contestable, la demande de délai de paiement de la société LV GELATO est sans objet. 
 
-  Sur la provision au titre du trop perçu
 
La société LV GELATO se prévaut d’un trop-perçu par son bailleur d’un montant de 716,24 euros. Cependant, l’appréciation de la validité du contrat et l’interprétation de ses clauses excèdent les pouvoirs du juge des référés. Dès lors, la question de la restitution des charges trop perçues relève du juge du fond et il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande. 
 
- Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation
 
En l’espèce, l'occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d'une indemnité en réparation du préjudice qu'il subit ; toutefois, la part non sérieusement contestable devant le juge des référés correspond à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien.
 
Ainsi, la clause du bail qui prévoit que l’indemnité d’occupation est égale au loyer principal majoré de 20 % s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. 
En conséquence, l'indemnité d'occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu'à libération des lieux, avec indexation selon les modalités contractuelles, et ce à partir du 18 août 2024 et jusqu’à libération des lieux. Au vu du caractère contestable des charges et taxes appelées, il n’y a pas lieu de les inclure dans l’indemnité d’occupation.
 
Sur la demande de conservation du dépôt de garantie
 
La clause du bail qui prévoit, qu’en cas de résiliation du bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation, s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif ; le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n'étant pas établi, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
 
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens dont la liste est fixée par la loi. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société LV GELATO.
 
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, il convient de condamner la société LV GELATO à verser à Monsieur [S] [R] la somme de 1.500 euros.
 
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
            
PAR CES MOTIFS

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 1er août 2022 liant les parties sont réunies à la date du 18 août 2024 à minuit ;
 
CONSTATONS qu’à compter du 19 août 2024, la société LV GELATOet tout occupant de son chef sont occupants sans droit ni titre des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 3] ;
 
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LV GELATO et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;
 
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;
 
DISONS que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées formulée par Monsieur [S] [R] ; 
 
DISONS que la demande de délai de paiement est sans objet ; 
 
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision de la société LV GELATO au titre de l’indû ; 
 
CONDAMNONS la société LV GELATO à payer à titre provisionnel à Monsieur [S] [R], à compter du 19 août 2024 et jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, prévu selon les termes du bail du 1er août 2022 ; 
 
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la clause du bail prévoyant un intérêt majoré ;
 
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la conservation du dépôt de garantie ;
 
CONDAMNONS la société LV GELATO aux dépens, dont la liste est fixée par la loi ; 
 
CONDAMNONS la société LV GELATO à payer à Monsieur [S] [R] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;
 
RAPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. 


FAIT À [Localité 4], le 18 juin 2026.


LE GREFFIER
Matëa BECUE, greffière

LE PRÉSIDENT
Marie D’ANTHENAISE, Juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code civil 606, code de commerce R145-35). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-18T19:44:01.358Z.