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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 6/Section 5, 5 février 2024, n° 21/06590

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 25 septembre 2007 par Me [S] (de la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H]), Mme [V] a acquis de Mme [Z], Mme [I] et M. [I] le lot n°17 (un appartement) au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] et cadastré section BO n°[Cadastre 3], moyennant le prix de 48 000 euros. 

Suivant acte authentique reçu le 28 février 2013 par Me [X], avec la participation de Me [H], Mme [V] a vendu l’appartement à la SCI ADL.

Par arrêté préfectoral du 2 mai 2016, le préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré le logement impropre à l’habitation.

Par arrêt du 5 février 2021, la cour d’appel de Paris a notamment annulé l’acte de vente du 28 février 2013 entre Mme [V] et la SCI ADL et condamné Me [X] à indemniser cette dernière des préjudices subis.

C’est dans ces conditions que Mme [V] a, par actes d’huissier des 24 et 25 juin 2021, fait assigner Mme [I] épouse [Y], Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment d’annuler la vente et de solliciter l’indemnisation de son préjudice. 

*

La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 juin 2023 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 27 novembre 2023.

Le jugement a été mis en délibéré au 5 février 2024, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2023, Mme [V] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- annuler la vente du 25 septembre 2007 ;
- condamner Mme [I] à lui rembourser le prix de la vente, soit 48 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2007 ;
- condamner in solidum Mme [I], Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner in solidum Mme [I], Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
- dire que ces condamnations seront assorties d’'intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2007 et que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil; 
- ordonner la publication de la présente décision à la conservation des hypothèques aux frais des défendeurs ;
- condamner in solidum Mme [I], Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2022, Mme [I] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- in limine litis, déclarer irrecevable les demandes formulées par Mme [V] ;
- débouter Mme [V] de ses demandes ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une annulation de la vente :
- condamner solidairement Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à lui payer la somme de 48 000 euros (remboursement du prix de vente) ;
- condamner solidairement Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à indemniser Mme [V] des éventuels préjudices subis ;
- écarter l’exécution provisoire ;
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner tout succombant aux dépens avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2022, Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,
- débouter Mme [V] de ses demandes à leur égard ;
- condamner Mme [V] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la partie succombante aux dépens ;

A titre subsidiaire,
- écarter l’exécution provisoire ;

A titre infiniment subsidiaire,
- ordonner que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle par Mme [V].

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la ou les parties ayant conclu, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement. Il en va de même de la demande de « donner acte », qui est dépourvue de toute portée juridique et ne constitue pas une demande en justice.

Il est rappelé qu’en application de l'article 9 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne.

Sur les fins de non-recevoir

L’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, donne compétence exclusive au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Dans ces conditions, Mme [I] est irrecevable à soulever, devant le tribunal, une fin de non-recevoir.

Il sera au demeurant relevé que Mme [V] justifie de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière. 

Sur l’annulation de la vente

Aux termes des articles 1108 et 1109 du code civil, le consentement, qui est une condition essentielle à la validité d'une convention, peut être vicié s'il a été donné par erreur, extorqué par violence ou surpris par dol.

Sur le fondement de l’article 1110 du code civil, il est possible d’obtenir l’annulation d’un contrat pour erreur lorsque trois conditions sont réunies : l’erreur doit être déterminante, être substantielle et être excusable, cette dernière condition étant appréciée in concreto.

En l’espèce, et en premier lieu, le débat ne peut porter que sur la conformité de la hauteur sous plafond et de l’éclairement naturel du bien aux lois et règlements définissant l’habitabilité dès lors qu’il n’est pas démontré que le système de ventilation, la présence d’humidité et l’installation électrique auraient justifié, en 2007, la prise d’un arrêté identique à celui pris par le préfet en 2016, étant par ailleurs observé que ces éléments d’équipement et désordres ne touchent pas la substance du bien.

Il convient ainsi de déterminer si, au jour de la vente, le bien était habitable ou non au regard des règles applicables. 

Si les articles 2 et 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 disposent que « les pièces principales […] bénéficient d'un éclairement naturel suffisant » et que « le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres », il résulte cependant de l’article L. 1311-2 du code de la santé publique qu’il peut être complété « par des arrêtés du représentant de l'Etat dans le département ou par des arrêtés du maire ayant pour objet d'édicter des dispositions particulières en vue d'assurer la protection de la santé publique dans le département ou la commune. »

Doivent ainsi être écartés les arguments se rapportant à la primauté de la loi sur le règlement puisque la première prévoit qu’une norme de rang inférieur puisse déroger à ses dispositions.

C’est ainsi que le règlement sanitaire départemental du département de la Seine-Saint-Denis dispose :
- en son article 41D, que « la hauteur son plafond ne doit pas être inférieure à 2.20 mètres » ;
- en son article 41B, que « l’éclairement naturel au centre des pièces principales ou des chambres isolées doit être suffisant pour permettre, par temps clair, l’exercice des activités normales de l’habitation sans le secours de la lumière artificielle. »

Il résulte cependant de l’arrêté n°16-0128 H1 CMB ILM du 2 mai 2016 du préfet de la Seine-Saint-Denis que, en application du règlement sanitaire départemental applicable, le bien « présente un caractère par nature impropre à l’habitation : - Hauteur sous plafond pour l’ensemble du local inférieur à 2,20 m ; - Eclairement naturel insuffisant » (étant observé que ces caractéristiques rendent le bien impropre à l’habitation au regard du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, et non seulement du règlement sanitaire départemental). 

Il en résulte que le bien était inhabitable au regard des lois et règlements en vigueur à la date de la vente. 

Mme [V] a donc commis une erreur en cela qu’elle a nécessairement cru le bien habitable, peu important :
- le caractère apparent de la hauteur sous plafond et de la luminosité, puisque l’erreur tient en réalité aux critères juridiques d’habitabilité et non à la configuration matérielle du bien ;
- l’absence de procédure administrative ou judiciaire puisqu’il résulte de ce qui précède que le bien était en toute hypothèse inhabitable au regard des règles applicables ;
- le fait que ni les diagnostiqueurs ni les services municipaux n’aient repéré cet état en amont de la vente.

L’erreur a porté sur une qualité substantielle du bien en cela que sont en jeu sa décence et son habitabilité, étant observé que la pleine propriété d’un appartement comprend la possibilité, selon le loisir du propriétaire, de le mettre en location. 

L’erreur était à l’évidence excusable puisqu’une profane de l’immobilier n’est pas tenue de connaître la réglementation applicable aux immeubles destinés à l’habitation, à plus forte raison s’agissant d’une opération faisant intervenir des professionnels du droit (notaires) et du bâtiment (diagnostiqueurs). 

C’est donc à bon droit que Mme [V] sollicite l’annulation de la vente intervenue le 25 septembre 2007. 

Il appartiendra à la partie la plus diligente d'assurer la publication du présent jugement au service de la publicité foncière.

L’anéantissement rétroactif d’un acte emporte restitution des avantages que se sont procurés les parties ; il convient ainsi de condamner à Mme [V] de restituer à Mme [I] le bien acquis, et à cette dernière de lui restituer le prix de la vente, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation seulement (et non à compter du jour de la vente, Mme [I] n’ayant agi de mauvaise foi).

Aux termes de l'article 1154 du code civil dans sa version applicable au présent litige, les intérêts échus des capitaux peuvent produire intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

En l'espèce, il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme de 48 000 euros à compter de la demande, soit le 24 juin 2021.

Sur les demandes principales en paiement à titre de dommages et intérêts

Sur les demandes dirigées contre Mme [I]

L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et que ceux-ci doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

L'article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aucune faute de Mme [I] n’ayant été démontrée, Mme [V] sera déboutée de ses demandes en paiement dirigées à son égard.



Sur la responsabilité des notaires 

Engage sa responsabilité civile, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus, qu'au titre de son devoir d'information et de conseil, dont il n'est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel et dont la preuve de l'exécution lui incombe.

Il appartient en revanche à celui qui entend voir engager la responsabilité civile de son notaire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; en particulier, la perte de chance, liée à la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, est réparée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

En l’espèce, si le notaire est tenu d’assurer l’efficacité des conventions qu’il instrumente et de conseiller les parties, il n’est en rien obligé de visiter le bien en l’absence d’éléments de nature à le faire douter de la véracité des déclarations des parties, de sorte qu’il ne peut lui être reproché d’avoir vérifié in situ la conformité du bien aux dispositions applicables en matière d’habitabilité des logements.

Par ailleurs, le notaire a manqué à son devoir de conseil en ne faisant figurer dans l’acte de vente ni les dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ni celles du règlement sanitaire départemental (hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ; éclairement naturel suffisant dans les pièces principales).

Si les notaires font ici valoir que la vente a été précédée d’un avant contrat, lequel matérialiserait la perfection de l’échange des consentements préalablement à leur intervention, de sorte que leur faute serait en toute hypothèse sans lien de causalité avec les préjudices dont la réparation est sollicitée, force est de constater que la seule mention de cet avant contrat dans l’acte de vente définitif n’est point accompagnée de la production de ladite convention.

Le tribunal n’est ainsi pas en mesure d’établir si les notaires sont intervenus antérieurement ou non à la perfection de la vente. 

Le préjudice subi par Mme [V] ne peut ici s’analyser qu’en une perte de chance de renoncer à la vente, qui doit être fixée à 95%.

S’agissant des postes de préjudice :
- les frais de vente seront retenus à hauteur de 4 125,10 euros ;
- le coût du crédit immobilier à hauteur de 3 345,80 euros ;
- le coût de la taxe foncière pour l’année 2013 à hauteur de 284 euros (le surplus n’étant pas justifié) ;
- les charges de copropriétés dans la limite de celles justifiées, soit la somme de 344 euros.

Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) seront ainsi condamnés in solidum à payer à Mme [V] la somme de (4125,10+3345,80+284+344)*0,95 = 7 693.96 euros.

Ils seront également condamnés à lui payer la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral, incontestable en son principe compte tenu des procédures judiciaires qu’elle a supportées.


Ces condamnations ne porteront en revanche intérêts au taux légal que dans les conditions de l’ancien article 1153-1 du code civil, selon lequel, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

Sur l’appel en garantie formé par Mme [I]

Il est constant en jurisprudence que la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de l’annulation d’un contrat, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable, si bien que Mme [I] sera déboutée de son appel en garantie dirigé contre les notaires. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Me [S] et de la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés), succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). 

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés), condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à Mme [V] et à Mme [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros chacune.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte-tenu de la nature des droits en jeu, il convient d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par Mme [I] ;

ANNULE la vente intervenue le 25 septembre 2007 entre Mme [Z], Mme [I] et M. [I] (vendeurs) et Mme [V] (acheteuse) portant sur le lot n°17 (un appartement) au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] et cadastré section BO n°[Cadastre 3] ;

DIT qu’il appartient à la partie la plus diligente d'assurer la publication du présent jugement au service de la publicité foncière ;

CONDAMNE Mme [V] à restituer à Mme [I] le lot n°17 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] et cadastré section BO n°[Cadastre 3] ;

CONDAMNE Mme [I] à restituer à Mme [V] le prix de la vente, soit la somme de 48 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2021 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière ;

DEBOUTE Mme [V] de ses demandes indemnitaires dirigées contre Mme [I] ;

CONDAMNE in solidum Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à payer à Mme [V] la somme de 7 693,96 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ;

CONDAMNE in solidum Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à payer à Mme [V] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Mme [I] de son appel en garantie au titre de la restitution du prix de la vente ;

MET les dépens à la charge de Me [S] et de la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à payer à Mme [V] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à payer à Mme [I] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire.



La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 FEVRIER 2024


Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 21/06590 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VMNP
N° de MINUTE : 24/00078



Madame [K], [T] [V]
née le 12 Mars 1968 à [Localité 9]
[Adresse 8]
[Localité 5] (NOUVELLE-CALEDON)
représentée par Me Cécile AUBRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1731

DEMANDEUR

C/

Madame [U] [E] [I] épouse [Y]
née le 24 Août 1948 à [Localité 6] (93)
[Adresse 10]
[Localité 2]
représentée par Me Sylvie QUEIROZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire: PB 68

Maître [J] [S], Notaire
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représenté par Me Thierry KUHN, La SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0090

S.C.P. Éric PERINELLI, [J] [S] et [W] [H], Notaires associés
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représentée par Me Thierry KUHN, La SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0090

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.


DÉBATS

Audience publique du 27 Novembre 2023, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, rédigé par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 25 septembre 2007 par Me [S] (de la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H]), Mme [V] a acquis de Mme [Z], Mme [I] et M. [I] le lot n°17 (un appartement) au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] et cadastré section BO n°[Cadastre 3], moyennant le prix de 48 000 euros. 

Suivant acte authentique reçu le 28 février 2013 par Me [X], avec la participation de Me [H], Mme [V] a vendu l’appartement à la SCI ADL.

Par arrêté préfectoral du 2 mai 2016, le préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré le logement impropre à l’habitation.

Par arrêt du 5 février 2021, la cour d’appel de Paris a notamment annulé l’acte de vente du 28 février 2013 entre Mme [V] et la SCI ADL et condamné Me [X] à indemniser cette dernière des préjudices subis.

C’est dans ces conditions que Mme [V] a, par actes d’huissier des 24 et 25 juin 2021, fait assigner Mme [I] épouse [Y], Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment d’annuler la vente et de solliciter l’indemnisation de son préjudice. 

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La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 juin 2023 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 27 novembre 2023.

Le jugement a été mis en délibéré au 5 février 2024, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2023, Mme [V] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- annuler la vente du 25 septembre 2007 ;
- condamner Mme [I] à lui rembourser le prix de la vente, soit 48 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2007 ;
- condamner in solidum Mme [I], Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner in solidum Mme [I], Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
- dire que ces condamnations seront assorties d’'intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2007 et que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil; 
- ordonner la publication de la présente décision à la conservation des hypothèques aux frais des défendeurs ;
- condamner in solidum Mme [I], Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2022, Mme [I] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- in limine litis, déclarer irrecevable les demandes formulées par Mme [V] ;
- débouter Mme [V] de ses demandes ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une annulation de la vente :
- condamner solidairement Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à lui payer la somme de 48 000 euros (remboursement du prix de vente) ;
- condamner solidairement Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à indemniser Mme [V] des éventuels préjudices subis ;
- écarter l’exécution provisoire ;
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner tout succombant aux dépens avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2022, Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,
- débouter Mme [V] de ses demandes à leur égard ;
- condamner Mme [V] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la partie succombante aux dépens ;

A titre subsidiaire,
- écarter l’exécution provisoire ;

A titre infiniment subsidiaire,
- ordonner que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle par Mme [V].

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la ou les parties ayant conclu, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement. Il en va de même de la demande de « donner acte », qui est dépourvue de toute portée juridique et ne constitue pas une demande en justice.

Il est rappelé qu’en application de l'article 9 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne.

Sur les fins de non-recevoir

L’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, donne compétence exclusive au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Dans ces conditions, Mme [I] est irrecevable à soulever, devant le tribunal, une fin de non-recevoir.

Il sera au demeurant relevé que Mme [V] justifie de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière. 

Sur l’annulation de la vente

Aux termes des articles 1108 et 1109 du code civil, le consentement, qui est une condition essentielle à la validité d'une convention, peut être vicié s'il a été donné par erreur, extorqué par violence ou surpris par dol.

Sur le fondement de l’article 1110 du code civil, il est possible d’obtenir l’annulation d’un contrat pour erreur lorsque trois conditions sont réunies : l’erreur doit être déterminante, être substantielle et être excusable, cette dernière condition étant appréciée in concreto.

En l’espèce, et en premier lieu, le débat ne peut porter que sur la conformité de la hauteur sous plafond et de l’éclairement naturel du bien aux lois et règlements définissant l’habitabilité dès lors qu’il n’est pas démontré que le système de ventilation, la présence d’humidité et l’installation électrique auraient justifié, en 2007, la prise d’un arrêté identique à celui pris par le préfet en 2016, étant par ailleurs observé que ces éléments d’équipement et désordres ne touchent pas la substance du bien.

Il convient ainsi de déterminer si, au jour de la vente, le bien était habitable ou non au regard des règles applicables. 

Si les articles 2 et 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 disposent que « les pièces principales […] bénéficient d'un éclairement naturel suffisant » et que « le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres », il résulte cependant de l’article L. 1311-2 du code de la santé publique qu’il peut être complété « par des arrêtés du représentant de l'Etat dans le département ou par des arrêtés du maire ayant pour objet d'édicter des dispositions particulières en vue d'assurer la protection de la santé publique dans le département ou la commune. »

Doivent ainsi être écartés les arguments se rapportant à la primauté de la loi sur le règlement puisque la première prévoit qu’une norme de rang inférieur puisse déroger à ses dispositions.

C’est ainsi que le règlement sanitaire départemental du département de la Seine-Saint-Denis dispose :
- en son article 41D, que « la hauteur son plafond ne doit pas être inférieure à 2.20 mètres » ;
- en son article 41B, que « l’éclairement naturel au centre des pièces principales ou des chambres isolées doit être suffisant pour permettre, par temps clair, l’exercice des activités normales de l’habitation sans le secours de la lumière artificielle. »

Il résulte cependant de l’arrêté n°16-0128 H1 CMB ILM du 2 mai 2016 du préfet de la Seine-Saint-Denis que, en application du règlement sanitaire départemental applicable, le bien « présente un caractère par nature impropre à l’habitation : - Hauteur sous plafond pour l’ensemble du local inférieur à 2,20 m ; - Eclairement naturel insuffisant » (étant observé que ces caractéristiques rendent le bien impropre à l’habitation au regard du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, et non seulement du règlement sanitaire départemental). 

Il en résulte que le bien était inhabitable au regard des lois et règlements en vigueur à la date de la vente. 

Mme [V] a donc commis une erreur en cela qu’elle a nécessairement cru le bien habitable, peu important :
- le caractère apparent de la hauteur sous plafond et de la luminosité, puisque l’erreur tient en réalité aux critères juridiques d’habitabilité et non à la configuration matérielle du bien ;
- l’absence de procédure administrative ou judiciaire puisqu’il résulte de ce qui précède que le bien était en toute hypothèse inhabitable au regard des règles applicables ;
- le fait que ni les diagnostiqueurs ni les services municipaux n’aient repéré cet état en amont de la vente.

L’erreur a porté sur une qualité substantielle du bien en cela que sont en jeu sa décence et son habitabilité, étant observé que la pleine propriété d’un appartement comprend la possibilité, selon le loisir du propriétaire, de le mettre en location. 

L’erreur était à l’évidence excusable puisqu’une profane de l’immobilier n’est pas tenue de connaître la réglementation applicable aux immeubles destinés à l’habitation, à plus forte raison s’agissant d’une opération faisant intervenir des professionnels du droit (notaires) et du bâtiment (diagnostiqueurs). 

C’est donc à bon droit que Mme [V] sollicite l’annulation de la vente intervenue le 25 septembre 2007. 

Il appartiendra à la partie la plus diligente d'assurer la publication du présent jugement au service de la publicité foncière.

L’anéantissement rétroactif d’un acte emporte restitution des avantages que se sont procurés les parties ; il convient ainsi de condamner à Mme [V] de restituer à Mme [I] le bien acquis, et à cette dernière de lui restituer le prix de la vente, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation seulement (et non à compter du jour de la vente, Mme [I] n’ayant agi de mauvaise foi).

Aux termes de l'article 1154 du code civil dans sa version applicable au présent litige, les intérêts échus des capitaux peuvent produire intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

En l'espèce, il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme de 48 000 euros à compter de la demande, soit le 24 juin 2021.

Sur les demandes principales en paiement à titre de dommages et intérêts

Sur les demandes dirigées contre Mme [I]

L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et que ceux-ci doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

L'article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aucune faute de Mme [I] n’ayant été démontrée, Mme [V] sera déboutée de ses demandes en paiement dirigées à son égard.



Sur la responsabilité des notaires 

Engage sa responsabilité civile, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus, qu'au titre de son devoir d'information et de conseil, dont il n'est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel et dont la preuve de l'exécution lui incombe.

Il appartient en revanche à celui qui entend voir engager la responsabilité civile de son notaire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; en particulier, la perte de chance, liée à la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, est réparée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

En l’espèce, si le notaire est tenu d’assurer l’efficacité des conventions qu’il instrumente et de conseiller les parties, il n’est en rien obligé de visiter le bien en l’absence d’éléments de nature à le faire douter de la véracité des déclarations des parties, de sorte qu’il ne peut lui être reproché d’avoir vérifié in situ la conformité du bien aux dispositions applicables en matière d’habitabilité des logements.

Par ailleurs, le notaire a manqué à son devoir de conseil en ne faisant figurer dans l’acte de vente ni les dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ni celles du règlement sanitaire départemental (hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ; éclairement naturel suffisant dans les pièces principales).

Si les notaires font ici valoir que la vente a été précédée d’un avant contrat, lequel matérialiserait la perfection de l’échange des consentements préalablement à leur intervention, de sorte que leur faute serait en toute hypothèse sans lien de causalité avec les préjudices dont la réparation est sollicitée, force est de constater que la seule mention de cet avant contrat dans l’acte de vente définitif n’est point accompagnée de la production de ladite convention.

Le tribunal n’est ainsi pas en mesure d’établir si les notaires sont intervenus antérieurement ou non à la perfection de la vente. 

Le préjudice subi par Mme [V] ne peut ici s’analyser qu’en une perte de chance de renoncer à la vente, qui doit être fixée à 95%.

S’agissant des postes de préjudice :
- les frais de vente seront retenus à hauteur de 4 125,10 euros ;
- le coût du crédit immobilier à hauteur de 3 345,80 euros ;
- le coût de la taxe foncière pour l’année 2013 à hauteur de 284 euros (le surplus n’étant pas justifié) ;
- les charges de copropriétés dans la limite de celles justifiées, soit la somme de 344 euros.

Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) seront ainsi condamnés in solidum à payer à Mme [V] la somme de (4125,10+3345,80+284+344)*0,95 = 7 693.96 euros.

Ils seront également condamnés à lui payer la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral, incontestable en son principe compte tenu des procédures judiciaires qu’elle a supportées.


Ces condamnations ne porteront en revanche intérêts au taux légal que dans les conditions de l’ancien article 1153-1 du code civil, selon lequel, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

Sur l’appel en garantie formé par Mme [I]

Il est constant en jurisprudence que la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de l’annulation d’un contrat, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable, si bien que Mme [I] sera déboutée de son appel en garantie dirigé contre les notaires. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Me [S] et de la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés), succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). 

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés), condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à Mme [V] et à Mme [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros chacune.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte-tenu de la nature des droits en jeu, il convient d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par Mme [I] ;

ANNULE la vente intervenue le 25 septembre 2007 entre Mme [Z], Mme [I] et M. [I] (vendeurs) et Mme [V] (acheteuse) portant sur le lot n°17 (un appartement) au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] et cadastré section BO n°[Cadastre 3] ;

DIT qu’il appartient à la partie la plus diligente d'assurer la publication du présent jugement au service de la publicité foncière ;

CONDAMNE Mme [V] à restituer à Mme [I] le lot n°17 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] et cadastré section BO n°[Cadastre 3] ;

CONDAMNE Mme [I] à restituer à Mme [V] le prix de la vente, soit la somme de 48 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2021 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière ;

DEBOUTE Mme [V] de ses demandes indemnitaires dirigées contre Mme [I] ;

CONDAMNE in solidum Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à payer à Mme [V] la somme de 7 693,96 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ;

CONDAMNE in solidum Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à payer à Mme [V] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Mme [I] de son appel en garantie au titre de la restitution du prix de la vente ;

MET les dépens à la charge de Me [S] et de la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à payer à Mme [V] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) à payer à Mme [I] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Me [S] et la SCP Eric Perinelli, [J] [S] et [W] [H] (notaires associés) de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire.



La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1108, code de la sante publique L1311-2, code civil 1109, code civil 1153-1, code civil 1110). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-02-05T19:01:08.559Z.