Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, Chambre des référés, 8 février 2024, n° 23/00420

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS


MINUTE N° 

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 23/00420 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GOVE
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 08 Février 2024






















DEMANDERESSE

S.A. MERCIALYS,
immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 424064707, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Thierry CODET de la SELARL CODET-CHOPIN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DEFENDERESSE

S.A.S.U. RANEE INSTITUT, 
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Saint-Denis (Réunion) sous le numéro 878 576 628, prise en la personne de son représentant domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 5]


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Emmanuelle WACONGNE
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 12 Octobre 2023


LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 08 Février 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Emmanuelle WACONGNE, Présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 




Copie exécutoire à Maître CODET délivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :








FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS DES PARTIES 

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2023, déposé en l’Etude, la société MERCALYS a fait assigner la société RANEE INSTITUT par devant Madame le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, au visa de l’article 835 du Code de Procédure Civile ainsi que l’article L 145-41 du Code de commerce, aux fins de voir : 
dire et juger que la clause résolutoire insérée dans le bail visée dans le commandement de payer en date du 06 juillet 2023 est acquise depuis le 06 août 2023 ;dire et juger que le bail commercial conclu avec la société RANEE INSTITUT les 20 et 21 décembre 2020 est résilié de plein droit à compter du 06 août 2023 ;ordonner l’expulsion immédiate de la société RANEE INSTITUT sous astreinte de 300€ par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et si besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner la société RANEE INSTITUT à lui payer une provision de 93.741,06€ TTC assortie des intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 1er juillet 2023 ;condamner la société RANEE INSTITUT à lui payer une indemnité forfaitaire 9 374,10€ au titre de la clause pénale ;dire et juger qu’elle peut conserver le dépôt de garantie d'un montant de 9.201,50€ ;fixer l'indemnité d’occupation due par la société RANEE INSTITUT à 18.409,42€ TTC par trimestre à compter du 06 août 2023, jusqu’à la remise des clés et la libération effective des lieux ;condamner en tant que besoin la société RANEE INSTITUT à lui payer cette indemnité d'occupation ;condamner la société RANEE INSTITUT à lui payer la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner la société RANEE INSTITUT aux entiers dépens ; 

Lors de l’audience du 12 octobre 2023, la société MERCALYS, représentée par son conseil, s'en est rapportée à ses pièces et conclusions. La société RANEE INSTITUT n’était quant à elle ni présente, ni représentée.

Au soutien de ses demandes, la société MERCALYS expose avoir donné à bail à la société RANEE INSTITUT un local commercial situé [Adresse 6], dépendant du Centre commercial « [Localité 7] DUPARC », selon acte sous seing privé des 20 et 21 décembre 2020. Elle précise qu’à compter du 2e trimestre 2021 la société RANEE INSTITUT a cessé de payer régulièrement son loyer et n’a pas régularisé sa situation malgré une mise en demeure de payer en date du 27 juillet 2021, un commandement de payer en date du 23 mars 2022 ainsi que deux autres mises en demeure délivrées les 23 juin et 13 septembre 2022. Elle précise qu’en sus des impayés de loyer, la société RENEE INSTITUT n’a pas respecté les conditions d’exploitation du local contractuellement fixées, durant une période allant du 20 juin au 15 juillet 2022, procédant à des ouvertures tardives ou fermetures précoces du local. Elle a dès lors été contrainte de lui faire délivrer, le 6 juillet 2023, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat pour un montant de 103 509,38€, comprenant les loyers et charges impayés du 19 février 2021 au 1er juillet 2023, les pénalités en application de la clause pénale ainsi que les frais d’huissier, mais en vain. Elle précise que l’arriéré de loyers et charges impayés s’élève désormais à la somme de 93 741,06€, selon décompte actualisé au 1er juillet 2023. Enfin, elle affirme qu’une indemnité forfaitaire doit lui être versée en application de la clause pénale, que le montant du dépôt de garantie doit lui rester acquis à titre d’indemnité et que la société RENEE INSTITUT reste redevable d’une indemnité d’occupation trimestriel, dont le montant est égal au loyer majoré de 50%.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions de la demanderesse, il convient de se référer à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire été mise en délibéré au 23 novembre 2023, date prorogée au 08 février 2024.




MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail et ses suites
En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que, selon acte sous seing privé des 20 et 21 décembre 2020, la société MERCIALYS a donné à bail à la société RANEE INSTITUT un local commercial situé [Adresse 3], local dépendant du centre commercial « [Localité 7] DUPARC », moyennant le paiement d’un loyer annuel de base de 36 806€ HT, des charges, travaux, impôts, taxes et redevances afférents aux parties communes ou à usage collectif du centre commercial nécessaire à l’exploitation du local, répartis selon la surface totale du local ainsi que d’une contribution annuelle au fonds marketing de 29€ HT/m2. Le contrat prévoit, par ailleurs, que le bail prendra effet à la date de livraison du local au preneur, que le loyer et les charges seront payables trimestriellement et d’avance le 1er jour de chaque trimestre civil, et qu’une franchise totale du loyer de base sera appliquée durant les deux premiers mois du bail.

Ce contrat prévoit par ailleurs, en son article 22-1 « Clause pénale » que : 
« A défaut de paiement d’un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer dû après une fixation amiable ou judiciaire, dépôt de garantie ou son complément, ou fond de roulement ou leurs compléments, indemnité d’occupation due en cas de maintien dans le local dans les termes de l’article L 145-20 du code de commerce ou de l’article 1240 du Code Civil (…) et plus particulièrement à défaut d’exploitation continue du local dans les termes du bail et ses annexes et plus généralement toute somme qui viendrait à être due par le preneur au bailleur à quelque titre que ce soit et un mois après une mise en demeure ou un commandement et/ou une sommation demeuré(e) totalement ou partiellement infructueux(se), le bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et ce même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus. 
Compétence est en tant que de besoin attribuée au Magistrat des référés du lieu de situation du centre commercial pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et ordonner l’expulsion du preneur. »

En l’espèce, la société MERCALYS justifie avoir fait délivrer un commandement de payer les loyers, ne visant pas la clause résolutoire, à la société RANEE INSTITUT en date du 23 mars 2022 ainsi que deux mises en demeure en date des 23 juin et 13 septembre 2022, afin qu’elle s’acquitte des loyers impayés, mais en vain. 

La société MERCALYS démontre avoir été dans le l’obligation de faire délivrer à la société RANEE INSTITUT, en date du 6 juillet 2023, un nouveau commandement de payer, faisant cette fois ci mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant principal de 93 741,06€, correspondant aux loyers et charges demeurés impayés selon décompte arrêté 1er juillet 2023, outre la clause pénale à hauteur de 9 374,10€ et les frais d’acte. 

La société RANEE INSTITUT, régulièrement assignée, ne conteste pas que les causes dudit commandement de payer sont demeurées inexécutées durant le délai imparti, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de location à la date du 7 août 2023. 

Ainsi, à compter de cette date, la société RANEE INSTITUT doit être regardée comme occupant sans droit ni titre des locaux loués.

Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société RANEE INSTITUT des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter de l’expiration du délai imparti.



Sur les demandes de provision
En application des dispositions du second alinéa de l’article 835 du Code de Procédure Civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon les deux premiers alinéas de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la société RANEE INSTITUT, en dépit de la résiliation du bail, cause au bailleur un préjudice financier incontestable puisqu’il ne peut tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer. Ce dommage doit par conséquent être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

Si la société MERCIALYS sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme trimestrielle de 18 409,42€ TTC, correspondant au dernier loyer trimestriel exigible majoré de 50% ainsi qu’aux provisions sur charges et TVA, en application des dispositions contractuelles liant les parties, force est de constater, d’une part ,que la clause relative à l’indemnité d’occupation prévoit un paiement au prorata temporis et non trimestriel et que, d’autre part, ces dispositions sont assimilables à une clause pénale, susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, et de donner lieu à modération par le juge du fond. 

Son application se heurtant dès lors à une contestation sérieuse, il convient de condamner la société RANEE INSTITUT à payer à la société MERCIALYS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer en cours, charges comprises, savoir 4 464,64€ (13 393,93€ / 3 mois), exigible à compter du 7 août 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs.

En outre, si la société RANEE INSTITUT ne conteste pas avoir cessé de régler les loyers depuis le 2ème trimestre 2021 et demeurer débitrice de la somme globale de 93 741,06€ arrêtée au 1er juillet 2023, force est de constater qu’à compter du 7 août 2023, la défenderesse n’était plus recevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation et que le décompte produit inclut le loyer du 3ème trimestre 2023 en son intégralité, soit pour la période allant du 1er juillet au 30 septembre 2023.

Ainsi, il convient de considérer que la provision réclamée au titre des loyers et charges impayés n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 84 811,77€ [80 347,13€ (décompte arrêté au 2e trimestre 2023 inclus) + (13 393,93€ /3 mois) (loyer et charges du mois de juillet 2023)], selon décompte arrêté au mois de juillet 2023 inclus, le surplus relevant de l’indemnité d’occupation.

La société RANEE INSTITUT sera dès lors condamnée à payer à la société MERCIALYS la somme provisionnelle de 84 811,77€ au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de juillet 2023 (inclus).

Par ailleurs, il convient de considérer que les dispositions contractuelles prévoyant la majoration des intérêts au taux légal de cinq points, le paiement d’une indemnitaire forfaitaire de 10% des sommes dues ainsi que la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, constituent une nouvelle fois une clause pénale susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, qu’il n’appartient pas au Juge des référés d’apprécier. 

En conséquence, la somme de 84 811,77€ TTC sera uniquement assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023, date du commandement de payer. La société RANEE INSTITUT sera, en outre, condamnée au versement de la somme provisionnelle d’un euro de dommages et intérêts au titre de la clause pénale prévue au contrat.



Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens
 La société RANEE INSTITUT, succombant à l'instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Par ailleurs, il ne parait pas contraire à l’équité de condamner la société RANEE INSTITUT à payer à la société MERCIALYS la somme de 1 500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
 

PAR CES MOTIFS

Nous Emmanuelle WACONGNE, Présidente, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

Vu l’article L 145-41 du Code du commerce,
Vu les articles 835 et 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la société MERCIALYS et la société RANEE INSTITUT, par acquisition de la clause résolutoire en date du 7 août 2023.

DISONS qu’à compter du 7 août 2023, la société RANEE INSTITUT est devenue occupant sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 3], dépendant du centre commercial « [Localité 7] DUPARC ».

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société RANEE INSTITUT des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 150€ par jour de retard, passé le délai de 30 jours laissé à la société RANEE INSTITUT pour quitter les lieux, après signification de la présente décision, et ce jusqu’à parfait délaissement. 

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisoire due par la société RANEE INSTITUT à la société MERCIALYS à la somme 4 464,64€, égale au montant du loyer en cours, charges comprises, exigible à compter du 7 août 2023 et ce jusqu’à la libération effective et complète des lieux et remise des clefs.

CONDAMNONS la société RANEE INSTITUT à payer à la société MERCIALYS une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 4 464,64€ à compter du 7 août 2023 et ce jusqu’à la libération effective et complète des lieux et remise des clefs.
 
CONDAMNONS la société RANEE INSTITUT à payer à la société MERCIALYS la somme provisionnelle de 84 811,77€ au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de juillet 2023 inclus, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 6 juillet 2023.

CONDAMNONS la société RANEE INSTITUT à payer à la société MERCIALYS la somme provisionnelle de 1€ à titre de dommages et intérêts. 

REJETONS le surplus des demandes.

CONDAMNONS la société RANEE INSTITUT à payer à la société MERCIALYS la somme de 1 500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNONS la société RANEE INSTITUT aux entiers dépens.

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.


LE GREFFIER LE PRESIDENT