Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 8 février 2024, n° 22/16927

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 08 FEVRIER 2024



N° 2024/ 99









Rôle N° RG 22/16927 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKQC6







Association ICC IMPACT CENTRE CHRETIEN





C/



S.A.S. OTT



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Françoise BOULAN 



Me Edouard BAFFERT 





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de MARSEILLE en date du 23 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04716.





APPELANTE



Association ICC IMPACT CENTRE CHRETIEN 

dont le siège social est [Adresse 1]



représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Yohan ATTAL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant





INTIMEE



S.A.S. OTT, 

dont le siège social est [Adresse 2]



représentée par Me Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Florence PERRAUT, Présidente

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024,



Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé en date du 11 avril 2019, à effet au 1er mai 2019, la société civile immobilière (la SCI) Orexim, a consenti un bail, à l'association cultuelle, ICC, Impact centre chrétien, pour un local d'une surface de 388,81 m2 situé en entresol, sis [Adresse 3], [Localité 5], lot n°1005, pour une durée de 3/6/9, moyennant un loyer annuel hors taxes de 19 440,50 euros, soit 23 328,60 euros TTC, hors charges.



Suivant acte authentique du 5 avril 2022, la société OTT a aquis de la SCI BMB venant aux droits de la SCI Orexim le local objet de la location.



Par exploit du 18 aout 2022, la SASU OTT a fait délivrer à l'association ICC Impact centre chrétien une sommation d'exécuter visant la clause résolutoire du bail aux fins d'une part, de procéder à des travaux de mise en conformité du local aux normes ERP et d'autre part, de procéder aux travaux de remise en état de la façade.



Considérant que les causes de la sommation n'avaient pas été exécutées, par acte d'huissier en date du 3 octobre 2022, la société OTT a fait assigner l'association cultuelle ICC Impact centre chrétien, devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, afin d'obtenir :

- le constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

- l'expulsion de la locataire sous astreinte journalière de 200 euros par jour de retard ;

- la condamnation de la locataire au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 3 888,10 euros majoré des charges jusqu'à la libération effective des lieux ;

- la séquestration et l'enlèvement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l'expulsion aux frais, risques et périls du défendeur ;

- la condamnation du locataire au paiement de la somme de 2 000 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant les frais d'exécution forcée.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 23 novembre 2022, le juge des référés, a : 

- constaté la résiliation du bail commercial du 11 avril 2019, liant les parties ;

- ordonné l'expulsion de l'association ICC Impact centre chrétien et celle de tous occupants de son chef du local loué susvisé, et ce dès la signification de la décision avec le concours de la force publique ;

- autorisé la société OTT à transporter les meubles et objets se trouvant sur place ;

- condamné l'association ICC Impact centre chrétien à payer à la société OTT à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges à compter du 18 septembre 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux ;

- condamné l'association ICC Impact centre chrétien au paiement de la somme de 600 euros au titre del'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût de la sommation du 18 aout 2022.



Selon déclaration reçue au greffe le 20 décembre 2022, l'association ICC Impact centre chrétien a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. 



Par dernières conclusions transmises le 21 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour, qu'elle :

- infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé, et statuant à nouveau :

- déboute la SASU OTT de ses demandes ;

- déboute la SASU OTT de son appel incident ;

- condamne la SASU OTT à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Boulan, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-provence.



Elle affirme que depuis l'acquisition par la SASU OTT du local, objet du bail, elle n'a eu de cesse de vouloir récupérer les locaux à moindre frais.



Elle fait valoir qu'aucune clause du bail ne met expressément à la charge du locataire les travaux de mise en conformité du local aux normes ERP et qu'il appartient au bailleur de les exécuter.



Elle souligne qu'il ressort du constat d'huissier que la façade de l'immeuble n'a pas été perçée, de sorte que la demande de la SASU OTT relative aux travaux de mise en conformité de celle-ci serait fantaisiste.



Par dernières conclusions transmises le 24 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SASU OTT sollicite de la cour qu'elle :

- écarte des débats les pièces 1 à 3 non communiquées dans le cadre de l'instance ; - confirme l'ordonnance déférée, en ce qu'elle a :

* constaté la résiliation du bail commercial du 11 avril 2019, liant les parties ;

* ordonné l'expulsion de l'association ICC et celle de tous occupants de son chef du local loué susvisé, et ce dès la signification de la décision avec le concours de la force publique ;

* autorisé la société OTT à transporter les meubles et objets se trouvant sur place ;

* condamné l'association ICC au paiement de la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût de la sommation du 18 aout 2022 ;



- réforme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

* condamné l'association ICC à payer à la société OTT à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges à compter du 18 septembre 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux ;



- statuant à nouveau :

* condamné l'association ICC à payer à la société OTT à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation de 3 888,10 euros par mois, augmenté des charges et taxes, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, à compter du 18 septembre 2022 ;



- en tout état de cause :

* condamne l'association ICC à lui payer la somme de 115 916,85 euros à titre provisionnel, au titre de la remise en état du local ;

* déboute l'association ICC de ses demandes ;

* condamne l'association ICC à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Elle indique que malgré une sommation de communiquer notifiée le 21 mars 2023, l'association ICC n'a pas communiqué les pièces 1 à 3 visées à son bordereau de pièces.



Elle invoque un bail en date du 11 avril 2019 et un défaut du locataire de mise en conformité réglementaires des lieux loués en application de l'article 3 dudit bail.



Elle ajoute que l'association ICC exerce une activité contraire à la destination des locaux tels que définis par le bail et les dispositions du plan local d'urbanisme.



Elle invoque également un percement de la façade de l'immeuble.



Elle fait valoir le bien fondé de l'acquisition de la clause résolutoire, suite au commandement délivré le 18 aout 2022. 



Elle précise que postérieurement à l'appel, l'expulsion de l'association est intervenue le 19 octobre 2023 et justifie de frais de remise en état à hauteur de 115 916,85 euros.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 11 décembre 2023.



Par conclusions transmises le 11 décembre 2023 réitérées le 5 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens,l'association ICC, impact centre chrétien sollicite de la cour qu'elle :

- déboute la SASU OTT de sa demande de rejet des conclusions et pièces notifiées par l'association ICC le 11 décembre 2023 ;



- à défaut :

* rejette les conclusions notifiées le 24 novembre 2023 et les pièces n°19 à 22 communiquées le 5 décembre 2023 par la SASU OTT ;

* révoque l'ordonnance de clôture du 11 décembre 2023 ;

* déclare irrecevable la demande formulée par la SASU OTT aux fins de condamnation en paiement de la somme de 115 916,85 euros à titre provisionnel au titre de la remise en état du local ;



- sur le fond :

* infirme l'ordonnance entreprise :

* statuant à nouveau :

° déboute la SASU OTT de ses demandes ;

° déboute la SASU OTT de son appel incident ;

° condamne la SASU OTT à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Boulan, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-provence.



Par conclusions transmises le 22 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société OTT sollicite de la cour qu'elle :

- sur la procédure :

* à titre principal :

° rejette les conclusions et pièces n°1 à 5 communiquées par l'association ICC le 11 décembre 2023 ;

° écarte des débats les conclusions et pièces n°1 à 5 communiquées par l'association le 11 décembre 2023 ;

* à titre subsidiaire :

° révoque l'ordonnance de clôture intervenue le 11 décembre 2023 ;

° déclare recevables ses conclusions communiquées le 22 décembre 2023 et ses pièces 23 à 24 ;

° déclare irrecevable les prétentions de l'association ICC en suspension des effets de la clause résolutoire :



- sur le fond :

* écarte des débats les pièces 1 à 3 non communiquées dans le cadre de l'instance ; 



* confirme l'ordonnance déférée, en ce qu'elle a :

° constaté la résiliation du bail commercial du 11 avril 2019, liant les parties ;

° ordonné l'expulsion de l'association ICC et celle de tous occupants de son chef du local loué susvisé, et ce dès la signification de la décision avec le concours de la force publique ;

° autorisé la société OTT à transporter les meubles et objets se trouvant sur place ;

°condamné l'association ICC au paiement de la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût de la sommation du 18 aout 2022 ;



* réforme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

° condamné l'association ICC à payer à la société OTT à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges à compter du 18 septembre 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux ;



* statuant à nouveau :

°condamne l'association ICC à payer à la société OTT à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation de 3 888,10 euros par mois, augmenté des charges et taxes, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, à compter du 18 septembre 2022 ;



*en tout état de cause :

° condamne l'association ICC à lui payer la somme de 115 916,85 euros à titre provisionnel, au titre de la remise en état du local ;

° déboute l'association ICC de ses demandes ;

° condamne l'association ICC à lu payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



MOTIFS DE LA DÉCISION : 



Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. 



Sur la recevabilité des conclusions respectives des parties :



Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. 



L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction : il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.



Par application des dispositions de ces textes doivent être considérées comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l'avance. 



Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture.

 

L'article 803 du code de procédure civile dispose : l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ... (elle) peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. 



En l'espèce la date de la clôture de la procédure a été communiquée aux parties par l'avis de fixation qui leur a été envoyé le 24 janvier 2023.



Le jour celle-ci, soit le11 décembre 2023, le conseil de l'association ICC Impact centre chrétien a notifié 12 pages de conclusions au soutien desquelles il a produit trois nouvelles pièces (pièce n°3, 4 et 5). 



L'intimé n'a disposé d'aucun jour ouvrable pour y répondre, l'ordonnance de clôture ayant, comme annoncé dans l'avis de fixation, été rendue et notifiée le 11 décembre 2023. 



Nonobstant leur communication tardive et, de ce fait, déloyale, l'avocat de l'intimé s'est opposé à l'audience à titre principal, à ce que l'ordonnance de clôture soit révoquée.



Il conviendra dès lors d'écarter des débats les derniers jeux de conclusions, tardif de chacune des parties, transmises les 11 décembre 2023, 5 janvier 2024 d'une part, et 22 décembre 2023, d'autre part.



L'association ICC Impact centre chrétien sera considérée comme étant en l'état de ses écritures du 21 avril 2023. 



Concernant la SASU OTT, elle sera considérée comme en l'état de ses écritures du 24 novembre 2023, l'appelant ayant eu un délai assez long pour y répondre. 



Elles ne seront pas écartées des débats.



Les pièces n°3, 4 et 5 communiquées par l'appelante au soutient de ses écritures des 11 décembre 2023 et 5 janvier 2024 et les pièces n°23 à 24 communiquées par l'intimée, au soutien de ses écritures du 22 décembre 2023, seront également écartées des débats, comme ne respectant pas le principe du contradictoire.



Les pièces n°19 à 22 communiquées par l'intimée le 5 décembre 2022, ne seront pas écartées, l'appelante ayant disposé d'un temps nécessaire pour y répliquer contradictoirement.



Sur la demande de rejet des pièces n°1 à 3 de l'association impact centre chrétien :



Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. 



L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction : il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.



En l'espèce par sommation notifiée le 21 mars 2023, la SASU OTT a fait sommation à l'association ICC impact centre chrétien de communiquer les pièces n°1 à 3 dont elle enfent se prévaloir et visées dans ses écritures du 24 février 2023. 



Or l'association ICC impact centre chrétien ne justifie pas les avoir communiqués à la SASU OTT, ne respectant pas ainsi le principe du contradictoire.



Les pièces n°1 à 3 non communiquées à l'intimée seront donc écartées des débats.





Sur la demande tendant à voir condamner l'association impact chrétien aux frais de la remise en état du local :



Aux termes des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. 



En l'espèce devant le premier juge, la SASU OTT demanderesse était représentée par un conseil. Elle n'avait formulé aucune demande relative à des frais de remise en état du local.



Ainsi sa demande à voir obtenir une indemnisation provisionnelle au titre d'une remise en état des lieux, n'a pas été formulées en première instance et ne serait s'analyser comme une demande accessoire à la mise en oeuvre de la clause résolutoire, visant à obtenir l'expulsion du locataire des lieux loués.



Elle ne tend pas aux mêmes fins que celles formulées devant le premier juge. 



Par conséquent cette demandes constitue une demande nouvelle qui sera déclarée irrecevable.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la constatation de la résiliation du bail 



En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Aux termes de l'article 835 du même Code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En application des dispositions de ces textes le juge des référés peut constater l'acquisition d'une clause résolutoire.



Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



L'alinéa 2 du même texte dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



En l'espèce le bail stipule en page 10 (article 8 'clause de résiliation'), qu'à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule de ses clauses, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de former aucune demande en justice [...].



Sur les travaux de mise en conformité du local aux normes ERP :



L'article 3 du bail liant les parties, intitulée destination des lieux loués, mentionne que les locaux objets du présent bail sont exclusivement destinés à un usage précisé dans les conditions particulières.



Les adjonctions d'activités connexes ou complémentaires ainsi que l'exercice dans les lieux loués d'une ou plusieurs activités différentes de celles prévues ci-dessus ne seront possibles que dans les conditions fixées aux articles L. 145-47 à L. 145-55 du Code de commerce. 



Le Preneur fera son affaire personnelle de l'obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l'exercice de ses activités dans les lieux loués, tant lors de son entrée dans les lieux qu'au cours du bail. 



Le Preneur s'oblige à respecter toute prescription légale, administrative ou autre relative aux activités qu'il exercera dans les lieux loués. 



Aux termes de l'article 14 destination des conditions particulières, la destination des locaux est locaux d'activité. 



De même, l'article 4 du bail stipule : 



4-G : Respect de la législation et de la réglementation 

Le preneur devra assurer l'exploitation de son commerce selon les prescriptions légales, réglementaires ou administratives auxquelles le local est ou sera assujetti. 



Il devra ainsi faire exécuter tous les travaux de réparations et réfections nécessaires au respect des règles d'hygiène, de sécurité, de salubrité et autres normes applicables à son activité et au local, que ceux-ci soient ou non prescrits par l'autorité administrative. 



Il devra faire son affaire personnelle, sans pouvoir exercer de ce fait un recours contre le bailleur, de toute réclamation ou injonction émanant des autorités administratives compétentes concernant les modalités d'occupation de l'immeuble loué, selon la destination convenue. 



Il en sera de même de toutes les autorisations administratives qui s'avèreraient nécessaires pour l'aménagement et/ou l'utilisation de l'immeuble ou à l'exercice de son activité dans celui-ci. En conséquence, le bailleur ne pourra encourir aucune responsabilité en cas de refus ou de retard dans l'obtention de ces autorisations. 



L'article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

 Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Or l'association ICC impact entre chrétien a reçu sommation le 18 aout 2022 de procéder aux travaux de mise en conformité du local aux normes ERP. 



Il ressort des clauses du bail qu'il appartient au preneur de faire exécuter tout travaux nécessaires au respect des règles d'hygiène, de sécurité, de salubrité et autres normes applicables à son activité et au local, que ceux ci soient ou non prescrits par l'autorité adminsitrative. La réalisation de ces travaux est bien à la charge du preneur.



L'association ICC impact chrétien ne justifie d'aucun élément visant à démontrer avoir procédé à de tels travaux dans le mois de la délivrance de la sommation.



En effet, par courrier daté du 2 novembre 2022 l'association informait la SAS OTT de démarches entrain d'être effectuées pour une mise aux normes ERP, en voie de finalisation. Elle a ainsi déposé deux déclarations en novembre 2022, l'une au titre de l'ouverture d'un ERP auprès des services d'urbanisme de la ville de [Localité 4] et l'autre d'une déclaration de travaux avec changement de destination du local.

Ces démarches ont été effectuées après l'expiration du délai d'un mois suite à la délivrance de la sommation d'exécuter visant la clause résolutoire.



Sur les travaux de remise en état de la façade :



Par ailleurs l'article 4C du bail intitulé Améliorations, stipule que le preneur supportera la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l'exercice de son activité.



Il ne pourra toutefois faire dans les lieux loués sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution, ni aucune surélévation.



En l'espèce par courrier du18 juillet 2022, le bailleur a sollicité du preneur, photographie à l'appui, la remise en état des murs des locaux loués suite aux percements de ceux-ci par l'association ICC, afin d'y faire passer l'évacuation des condensats des climatisations installés dans les locaux.

De même, la sommation d'exécuter vise clairement cette obligation. 



L'association ICC affirme que la façade ne présente aucun percement mais ne produit aucun élément visant à le justifier.



Par conséquent, la sommation d'exécuter les obligations du bail délivré le 18 aout 2022 est demeurée infructueuse dans le mois de sa délivrance.



Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail du 11 avril 2019 liant les parties. Il conviendra également de confirmer sa décision en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la locataire des lieux loués ainsi que l'enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place à ses frais.

De même la décision sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'astreinte.



Sur la demande de provision portant sur les indemnités d'occupation :



Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 



Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire.



En l'espèce la clause résolutoire a pris effet au 19 septembre 2022, date à partir de laquelle l'association ICC Impact chrétien est devenue occupante sans droit ni titre.



L'indemnité provisionnelle, due à compter de la résiliation du bail, sera fixée à la somme égale au montant du dernier loyer, soit 3 888,10 euros mensuel TTC, obligation non sérieusement contestable. Elle ne sera pas augmentée des charges, ne revêtant pas le caractère d'un loyer.



Par conséquent il conviendra d'infirmer la décision du premier juge en ce qu'il a n'a pas chiffré l'indemnité d'occupation mensuelle due à titre provisionnel par l'association ICC Impac centre chrétien.



Il conviendra de condamner l'association ICC Impact chrétien au paiement de la somme de, 3 888,10 euros par mois à titre provisionnel pour l'indemnité d'occupation due du 19 septembre 2022 jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, montant non sérieusement contestable.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné l'association ICC Impact centre chrétien à payer à la société OTT, la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, incluant le coût de la sommation du 18 aout 2022.



Succombant, l'association ICC impact chrétien devra supporter les dépens en appel. 



L'équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses prores frais non compris dans les dépens.



PAR CES MOTIFS :



La cour,



Ecarte des débats les conclusions transmises et notifiées les 11 décembre 2023 et 5 janvier 2024, par l'association ICC Impact centre chrétien, ainsi que les pièces n°3, 4 et 5 ; 



Ecarte des débats les conclusions transmises et notifiées le 22 décembre 2023 par la SASU OTT, ainsi que les pièces n°23 et 24 ;



Ecarte des débats les pièces n°1 à 3 de l'association ICC Impact centre chrétien ;



 Déclare irrecevable la demande de la SASU OT tendant à voir condamner l'association Impact centre chrétien au paiement de la somme de 115 916,85 euros à titre provisionnel, aux frais de la remise en état du local ;



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle n'a pas chiffré le montant de l'indemnité d'occupation due à titre provisionnel ;



Confirme la décision entreprise pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Condamne l'association ICC Impact centre chrétien à payer à la SASU OTT la somme de 3 888,10 euros par mois à titre provisionnel pour l'indemnité d'occupation due à compter du 19 septembre 2022 jusqu'à la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne l'association ICC Impact centre chrétien à supporter l'intégralité des dépens d'appel ;



La greffière, La présidente,