Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 3 cab 03 D, 26 juin 2025, n° 21/06407

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant bail sous seing-privé du 22 septembre 2017, la société QDA, représentée par son mandataire, la régie SIMONNEAU, a donné à bail à la société BARTHOLOME le lot n°30 de la copropriété, à savoir les locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de 9 années et moyennant un loyer annuel principal de 11.400 euros Hors Taxe et Hors Charges avec indexation annuelle le 22 septembre de chaque année, outre provision sur charges évaluée à 600 euros par an, le tout payable par trimestre et d’avance.

Il a été prévu au bail que « le preneur pourra exercer dans les biens loués l’activité de « petite restauration rapide sans cuisson ne nécessitant pas de gaine d’extraction sur place, se limitant à la vente de plats de type buffet froid, salades, tartines, pâtisseries », à l’exclusion de toute autre » et qu’il ne pourrait en aucun cas développer une activité de restaurant dans les locaux.

Au printemps 2020, la société BARTHOLOME a sollicité de son bailleur la possibilité d’aménager les locaux afin d’y adjoindre l’exploitation d’un local attenant et de faire évoluer son activité et sa carte.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juillet 2020, sur sollicitation de la société QDA, l’autorisation a été donnée à Monsieur [C], gérant de la société BARTHOLOME , locataire agissant en accord avec les copropriétaires SARL QDA et Madame [T], de faire réaliser les travaux d’ouverture du mur entre les locaux commerciaux, lots n°29 et 30, ce sous réserve de certaines conditions.

La société BARTHOLOME a fait réaliser divers travaux d’aménagements.

En décembre 2020, la régie SIMONNEAU a adressé un projet de bail à la société BARTHOLOME que cette dernière n’a pas accepté, sollicitant la modification de la clause de destination.

Aux termes d’une sommation de faire en date du 27 août 2021, la société QDA a fait signifier commandement visant la clause résolutoire à la société BARTHOLOME d’avoir à cesser toute activité de cuisine comme toute activité de restaurant et de limiter son activité à celle autorisée par le bail.

Par exploit du 24 septembre 2021 la société BARTHOLOME a assigné la société QDA aux fins de voir notamment prononcer l’irrégularité du commandement du 27 août 2021.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2023, la société BARTHOLOME demande au Tribunal de :
- Prononcer l’irrégularité du commandement signifié le 27 août 2021,
- Débouter la société QDA de l’intégralité de ses demandes,
A titre reconventionnel,
- Condamner la société QDA à payer à la société BARTHOLOME la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral et financier subi,
- Condamner la société QDA aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’exécution, dont distraction au profit de Maître DUREZ, 
- Condamner la société QDA à lui payer la somme de 3.000 euros € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de l’irrégularité du commandement, la société BARTHOLOME fait valoir, au visa de l’article 1329 du code civil, que les parties ont modifié d’un commun accord la clause de destination du bail, que cet accord s’est substitué aux stipulations du bail original, que les travaux convenus et autorisés ont été réalisés dans les règles de l’art, que le syndicat des copropriétaires n’a émis aucune revendication sur leur réalisation.

Au visa de l’article 1104 du code civil, la société BARTHOLOME indique qu’elle n’a commis aucune faute et que la société QDA fait preuve de mauvaise foi.

La demanderesse sollicite la condamnation de la société QDA à lui payer des dommages et intérêts sur le fondement de la faute que celle-ci a commise en se rétractant abusivement de ses engagements.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 novembre 2022, la société QDA sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles L145-41 du Code de commerce, 1728 et 1729 du Code civil :
- Débouter la société BARTHOLOME de l’ensemble de ses demandes.
A titre reconventionnel,
- Constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire,
- En tant que de besoin et dans tous les cas, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties pour manquements graves et répétés du preneur à ses obligations, 
- Ordonner l’expulsion de la société BARTHOLOME comme celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 3], sans délai et au besoin avec l’aide de la force publique,
- Condamner la société BARTHOLOME au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges contractuels majorés de 50 % à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
- La condamner à lui payer une indemnité de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dommages occasionnés par son comportement fautif,
- Enjondre la société BARTHOLOME d’avoir à rétablir la fermeture des lieux loués d’avec le local contigu en procédant à l’obturation des ouvertures pratiquées avec remise en état initial,
- L’enjoindre d’avoir à enlever deux bouches de ventilation mises en place directement dans le hall de l’immeuble, avant remise en état des lieux,
- Assortir ces injonctions d’une astreinte définitive de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- Condamner la société BARHOLOME à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance,
- Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de sa demande de constat de la résiliation du bail commercial et de la condamnation de la société BARTHOLOME à payer une indemnité d’occupation évaluée au loyer majoré de 50%, la société QDA fait valoir au visa de l’article L 145-41 du code de commerce et 1728 et 1729 du code civil, que les discussions sur l’éventuel changement de destination du bail n’ont pas abouti, que la société BARTHOLOME n’a pas réalisé les conditions qui lui étaient imposées par l’assemblée générale des copropriétaires pour l’exécution des travaux auxquels elle avait été autorisée à procéder, qu’il n’existe pas d’accord réciproque, parfait, définitif et exécutoire entre les parties pour la modification de la destination du bail, et que la locataire exploite le fonds en fraude avec la clause de destination du bail.

Au soutien de ses demandes d’injonctions, la société QDA fait valoir que la société BARTHOLOME doit remettre les lieux en état et reprendre les travaux auxquels elle a procédé sans autorisation.

La société QDA argue de la faute de la société BARTHOLOME en ce qu’elle a exploité le fonds en fraude de la clause de destination, qu’elle a violé délibérément les obligations résultant du règlement de copropriété et occasionné des nuisances, pour solliciter sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts.

Par ordonnance du 4 décembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure. L'affaire a été fixée à l'audience du 7 mars 2024 puis renvoyée à l’audience du 27 mars 2025.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 768 du Code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. 

Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, il est rappelé qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » ou à « juger », que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

 1 - Sur les effets du commandement signifié le 27 août 2021

Sur la modification des stipulations contractuelles du bail commercial

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En vertu des dispositions de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7 du même code.

Il est constant que si la modification de la destination des lieux ne peut qu’être conventionnelle, l’accord sur sa modification n’est soumis à aucune forme particulière.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 22 septembre 2017 prévoit en son article 27 dénommée « DESTINATION » : 

« Le Preneur pourra exercer dans les Biens Loués l'activité de « petite restauration rapide sans cuisson ne nécessitant pas de gaine d'extraction sur place, se limitant à la vente de plats de type buffet froid, salades, tartines, pâtisseries » à l'exclusion de toute autre, le Preneur reconnaissant que les Biens Loués sont conformes à cet usage.
Le Preneur ne sera en aucun cas autorisé à développer une activité de « restaurant » dans les Biens Loués. Le Preneur est informé, reconnait et accepte que les Biens Loués ne sont pas aménagés pour l'exercice d'une activité de « restaurant », et notamment ne sont pas équipés d'une gaine d'extraction. »

L’article 28 stipule que le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 11.400 euros, soit 950 euros par mois, majoré de la TVA.

Les parties versent au débat un courriel adressé le 18 juin 2020 par Mme [Z] [M], co-gérante de la société QDA, à Monsieur [O] [C], gérant de la société BARTHOLOME, par lequel elle propose de réévaluer le loyer à 1250 euros par mois en échange de l’acceptation que le « local devienne un restaurant classique », que soit créée une ouverture entre le local et un local attenant, que le preneur utilise une gaine d’extraction existante et à rénover, que soit établi un nouveau bail pour l’harmoniser concernant la période de location, avec le bail relatif au local attenant. 

Madame [M] faisait par ailleurs état du refus de la société QDA de participer au coût de la rénovation de la gaine d’extraction.

Elle concluait son courriel en indiquant que si Monsieur [C] était d’accord sur ces points, elle demanderait à « la régie » de rédiger un nouveau bail.

La défenderesse produit le courriel qu’elle a adressé le 25 juin 2020 à son mandataire, la régie SLCI espace immobilier par lequel elle demande la rédaction d’un nouveau bail, acte l’accord sur l’ouverture entre les deux locaux, le raccordement à la gaine d’extraction, l’augmentation du loyer à 15.000 euros annuel hors TVA.
Elle évoque la demande à « élargir l’activité du bail pour répondre à la nouvelle carte proposé » et « propose de rajouter « Brunch + coffee shop » ».

Le courriel du 18 juin 2020 est dépourvu de toute ambiguïté sur l’accord de Madame [M] pour la modification de la destination du local en « restaurant « classique » », ce qui est corroboré par l’autorisation du raccordement à la gaine d’extraction, indispensable aux activités de cuisine, étant observé que le règlement de copropriété n’interdit pas ce type d’activité au sein de l’immeuble.

La gérante de la société QDA y présente, sans interprétation possible, l’augmentation du loyer à hauteur de 1250 euros par mois comme la contrepartie de la modification de la destination vers un « bail restaurant » pour laquelle le raccordement à une gaine d’extraction existante est autorisé. 

Il apparait en outre que Madame [M] indique dans le courriel en date du 18 juin 2020:
« Un bail restaurant avec un loyer de 15k€ et un droit d’entrée à 30k€, même avec une gaine à rénover et une cuisine à créer, c’est en dessous des prix du marché. C’est le genre de produits très recherché. Ma proposition me paraît juste, j’espère qu’elle te conviendra. ».

La référence à une « gaine à rénover et une cuisine à créer », ne peut que correspondre à une destination comprenant des activités de cuisson, induisant la suppression de l’interdiction de cuisson, telle que prévue dans la clause de destination du bail initial.

Il se déduit des deux courriels qu’un accord est intervenu entre les parties sur des modifications dans la physionomie du local, par l’ouverture vers un local attenant et le raccordement à une gaine d’extraction, et des modifications de l’économie générale du bail commercial par l’élargissement de la destination vers un « bail restaurant » comprenant une activité de cuisson sur place et, en contrepartie, l’augmentation du loyer d’un peu plus de 30%.

Il apparait que c’est sur la base de cet accord que de lourds travaux ont été engagés par la société BARTHOLOME et que cette dernière a démarré sa nouvelle activité tel que cela ressort du courriel adressé le 16 mars 2021 par le mandataire de la société QDA, qui évoque l’ouverture du « nouvel établissement » du preneur au mois d’août 2020 (pièce 7 communiquée par la société QDA).

Il apparait dès lors que la société QDA a laissé le preneur réaliser les travaux convenus, ouvrir son nouvel établissement, exercer sa nouvelle activité comprenant la proposition de plats chauds cuisinés sur place et servis à l’assiette, à table, sans émettre la moindre opposition pendant plus de 5 mois. 

La mention relative à l’activité « Brunch + coffee shop » dans le courriel en date du 25 juin 2020, n’est pas de nature à remettre en cause l’économie générale de l’accord conclu entre les parties, tel que décrit dans le courriel en date du 18 juin 2020, visant à élargir l’activité à celle d’un « bail restaurant » en ce que, d’une part, cette dénomination relevait d’une simple proposition de formulation de Madame [M], et d’autre part le terme brunch, anglicisme composé de la contraction entre breakfast (petit déjeuner) et lunch (déjeuner), fait référence à un type de restauration proposée sur le temps du matin et de la mi-journée, mêlant généralement buffets chauds et froids et plats de restauration traditionnelle rapide, pouvant être servis à l’assiette et à table, ce qui n’est ni incompatible ni contradictoire avec l’élargissement de la destination convenue vers un « bail restaurant ».

En outre il est constant que la modification des stipulations d’un bail commercial ne nécessite pas la régularisation d’un nouveau bail, ni d’un avenant, une telle régularisation n’étant pas une condition de l’application des nouvelles stipulations.

Il se déduit de ces éléments qu’il y a eu rencontre des volontés des parties et modification des stipulations contractuelles du bail commercial le 25 juin 2020 concernant d’une part la destination du bail visant à l’élargir vers une activité de « restaurant », permettant la cuisson des plats sur place, et l’utilisation à cette fin d’une gaine d’extraction, et concernant, d’autre part, le loyer, porté à 15.000 euros par an, hors taxe. 

Sur la réalisation des conditions posées par l’assemblée générale des copropriétaires

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En vertu de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la société QDA fait valoir que la société BARTHOLOME était soumise à un certain nombre de conditions posées par l’assemblée générale des copropriétaires en son assemblée générale du 24 juillet 2020 pour pouvoir exécuter les travaux nécessaires aux modifications contractuelles convenues, qu’elle ne les a pas toutes réalisées et indique qu’elle
- « n'a pas fait réaliser la rénovation du conduit de cheminée du lot n 30 donné à bail avant la réouverture de son commerce après travaux, le nécessaire sera fait 14 mois plus tard, puisqu'en Septembre 2021,
- n'a pas fourni au Syndic de copropriété les attestations d'assurance des entreprises, l'assurance dommages-ouvrage obligatoire, ni surtout le rapport de l’ingénieur structure établissant que les travaux de percement et d'agrandissement d'une ouverture existante et de création d'une porte ne portaient pas atteinte à la solidité et à la structure de l’immeuble. »

Il apparait que la résolution 23 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juillet 2020 visait, en sa page 9 (pièce 5 produite par la société QDA) le raccordement de la hotte au « conduit de cheminée » sans imposer ni prévoir de rénovation préalable, ni les détails de cette rénovation. Il n’y est pas non plus question de « gainage » ou de « chemisage ».

Si le bailleur indique dans le courriel adressé à son propre mandataire, le 25 juin 2020, que le preneur « se charge de faire rénover cette gaine afin qu’elle soit parfaitement utilisable », il n’est pas précisé quels travaux précisément seraient attendus.

Au demeurant, il apparait que la société BARTHOLOME a fait procéder à un chemisage garantissant l’étanchéité du conduit dans le délai d’un mois en suite de la sommation de faire et du commandement signifié le 27 août 2021. 

Par ailleurs la société QDA indique que la société BARTHOLOME n’a pas communiqué au syndic les attestations d’assurance et le rapport de l’ingénieur structure, préalablement aux travaux. 
Néanmoins, il n’est versé aucune contestation du syndic sur cette communication, et la bailleresse ne produit qu’une réclamation qui émane de son propre mandataire, la SLCI SIMONNEAU, par courriel en date du 30 juin 2021, soit un an après la réalisation de travaux.

Au demeurant, la société BARTHOLOME verse en procédure les attestations d’assurance en vigueur en 2020 et le rapport de l’ingénieur structure, daté du 10 juin 2020, et donc nécessairement antérieur à la réalisation des travaux, dont il est démontré par le procès-verbal de constat établi les 24 juillet et 24 septembre 2020, qu’ils ont été réalisés postérieurement à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. 

Dès lors la société QDA ne démontre pas que la société BARTHOLOME n’a pas respecté les conditions aux travaux posées par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 24 juillet 2020. 

Sur la validité du commandement de faire en date du 27 août 2021

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, par acte d’huissier de justice en date du 27 août 2021, la société a fait délivrer une sommation de faire et commandement visant la clause résolutoire incluse dans le bail commercial à la société BARTHOLOME la sommant d’avoir dans le délai d’un mois 
- « à cesser toute activité de cuisine comme toute activité de restaurant, les lieux n’étant pas loués conformes à cet usage en l’absence de gaine d’extraction 
- à limiter son activité « à la vente de plats de type buffet froid, salades, tartines, pâtisseries, à l’exclusion de toute autre » »


Il y est reproduit le libellé initial de l’article 27 du bail commercial relatif à la destination et indiqué que « nonobstant ces interdictions, la Société BARTHOLOME exerce une activité de restauration avec cuisine, puisqu'elle propose des plats à base de steak, burger et bacon grillé, œufs au plat, frites et autres. ».

Il y est fait mention que la société QDA « a été alertée par différentes plaintes des occupants de l'immeuble à propos des odeurs générés par l'activité de cuisine de la Société BARTHOLOME ce qui a justifié une mise en demeure suivant courrier recommandé de la Société SIMONNEAU, ès qualités. », mise en demeure restée vaine.

La société QDA a fait dresser un procès-verbal de constat le 29 juillet 2021 par Maître [V] [X], Huissier de Justice Associé à [Localité 3], duquel il ressort que la société BARTHOLOME propose sur un panneau d'affichage extérieur et vitré un service de « brunch », de « dwichs » et de « sides » et notamment divers burgers ainsi que des frites.
En outre, l'Huissier requis a constaté que "des clients installés à une table consomment un burger accompagné de frites" et que "le restaurant dispose d'un espace cuisine professionnel".

L’accord intervenu entre les parties le 25 juin 2020 porte extension de l’activité du bail commercial conclu entre les parties, à une activité de « restaurant » permettant de procéder à la cuisson sur place.
Il entérine également à cette fin l’autorisation du bailleur de raccorder les installations du preneur à une gaine d’extraction existante.
Par courriel en date du 22 septembre 2021, dans le mois suivant la délivrance de la sommation de faire et du commandement, la société BARTHOLOME transmettait un certificat de travaux faisant état du chemisage réalisé dans le conduit de la gaine d’extraction précédemment raccordée aux installations du preneur.

Dès lors, l’activité de la société BARTHOLOME, telle que décrite par le procès-verbal de constat dressé le 29 juillet 2021, apparait conforme aux stipulations du bail telles qu’issues de l’accord intervenu le 25 juin 2020, et exercée conformément aux conditions sanitaires convenues.

Il sera en conséquence constaté la nullité du commandement délivré à la requête de la société QDA le 27 août 2021.

2 – Sur la résiliation du bail

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, en l’état de la nullité du commandement délivré le 27 août 2021 et visant la clause résolutoire, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances.


En l’espèce, la société QDA indique que la société BARTHOLOME exerce une activité en infraction avec la destination prévue par le bail, en proposant le service de plats chauds cuisinés sur place et servis à l’assiette, à table.

Néanmoins, en l’état de l’accord intervenu entre les parties le 25 juin 2020 portant extension de l’activité du bail commercial conclu entre les parties, à une activité de « restaurant », permettant de procéder à la cuisson sur place, l’activité exercée apparait comme conforme à la nouvelle destination convenue, et dès lors la société QDA ne démontre pas que la société BARTHOLOME use de la chose louée pour une autre destination que celle conventionnellement arrêtée.

En conséquence, la demande de la société QDA tendant au prononcé de la résiliation du bail sera rejetée, tout comme celle tendant à son expulsion et à la condamnation du preneur à une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges contractuels majorés de 50% à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux.

 3 - Sur les demandes d’injonction de faire

Sur la demande d’injonction de procéder à la fermeture entre les deux locaux

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En vertu de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce le bailleur a autorisé la création d’une ouverture entre le local loué et le local attenant (lots 29 et 30 de la copropriété) par accord en date du 25 juin 2020, a soutenu la demande d’autorisation régularisée auprès du syndicat des copropriétaires et accordée lors de la réunion de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 24 juillet 2020.
Les travaux ont été exécutés durant l’été 2020 sans opposition de la société QDA.

Par ailleurs, en l’état du rejet des demandes de constat ou de prononcé de la résiliation du bail, le preneur ne saurait être tenu à la remise en état inhérente à la fin du bail. 

Dès lors, compte tenu de l’autorisation de travaux régulièrement obtenue et du rejet de la demande de résiliation du bail commercial, la société QDA est mal fondée à demander la remise en état des lieux loués et la fermeture de l’ouverture pratiquée. 

Sa demande tendant à enjoindre à la société BARTHOLOME d’avoir à rétablir la fermeture des lieux loués d’avec le local contigu sera donc rejetée.

Sur la demande d’injonction de supprimer les ouvertures d’aération

En vertu de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci réalisés par les copropriétaires nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix.

En l’espèce, la Régie Gontard, syndic de la copropriété [Adresse 2] à [Localité 3], a mis en demeure par courrier du 11 octobre 2022 la société QDA, copropriétaire, concernant deux ouvertures pratiquées depuis le local donné à bail à la société BARTHOLOME vers le hall de l’immeuble, l’une par carottage de la maçonnerie, l’autre par remplacement de l’ancienne imposte par une plaque de bois.

Le syndic sollicitait la remise en état, par la suppression de l’ouverture opérée par carottage et la remise en place de l’imposte.

La société BARTHOLOME, locataire de la société QDA, ne conteste pas avoir procédé ou fait procéder à ces ouvertures.
Elle ne démontre pas avoir obtenu régulièrement l’autorisation de procéder à ces ouvertures pratiquées sur un mur, qui constitue une partie commune de l’immeuble.

Elle ne démontre pas plus avoir fait procéder à la remise en état sollicitée par courrier recommandé adressé par le mandataire de la société QDA le 7 novembre 2022.

Dès lors la société BARTHOLOME sera condamnée à procéder à la remise en état et la fermeture des deux bouches d’aération pratiquées dans le mur du local vers le hall de l’immeuble et ce sous astreinte selon les modalités détaillées au dispositif.

4 - Sur les demandes de paiement de dommages et intérêts

Sur la demande de paiement en dommages et intérêts dirigée contre la société BARTHOLOME

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la société QDA indique que la société BARTHOLOME a violé délibérément les obligations découlant du bail, de la clause de destination comme du règlement de copropriété.

En l’état de l’accord intervenu entre les parties le 25 juin 2020 portant extension de l’activité du bail commercial conclu entre les parties, à une activité de « restaurant », permettant de procéder à la cuisson sur place, l’activité exercée apparait comme conforme à la nouvelle destination convenue, et dès lors la société QDA est mal fondée à qualifier une faute de la société BARTHOLOME relative à une violation de la clause de destination du bail commercial.

Le bail commercial stipule en son article 6 que le preneur devra s’abstenir de tout ce qui pourrait nuire à l’activité des autres occupants, veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit troublée en aucune manière, de son fait ou de celui de ses préposés et, en assurer le bon ordre, la propreté, l’hygiène ou le service, notamment ne faire aucun travail ni quoi que ce soit qui puisse gêner les autres occupants.

La société QDA considère que la société BARTHOLOME a violé les clauses contractuelles et le règlement de copropriété en causant des nuisances et en procédant à des ouvertures d’aération sans obtenir l’autorisation préalable.

Les courrier et courriel de la Régie GONTARD, syndic du syndicat des copropriétaires, en date du 11 octobre 2022 et 3 novembre 2022 pointent, outre les ouvertures d’aération non autorisées vers le hall de l’immeuble, l’accumulation prohibée de déchets dans les deux courettes du bâtiment, le maintien d’une porte systématiquement ouverte, donnant sur le hall, la présence d’odeurs de cuisine sur l’ensemble des étages.
La société QDA a adressé à la société locataire un courrier recommandé le 7 novembre 2022, répercutant les termes des doléances du syndic.

Néanmoins, la société BARTHOLOME produit une attestation datée du 21 février 2023, de la Régie Juron et Tripier, administrateur du local contigu qu’elle a pris à bail, par laquelle il est indiqué que la société « n’engendre aucune nuisance de façon que le voisinage n’ait pas à s’en plaindre ».

Il est également produit l’attestation de Madame [R] et un mail de Madame [K] [I], datés du 23 février 2023, par lequel elles se présentent comme occupantes de l’immeuble du [Adresse 2], ce qui n’est pas contesté par la société QDA, et indiquent ne subir aucune nuisance olfactive provenant du restaurant de la société BARTHOLOME. 

Madame [R] précise que le restaurant possède ses propres containers à poubelle et Madame [K] [I] affirme que le problème de poubelles est généré par les copropriétaires, les restaurants, les locations de courte durée et ne peut être résolu qu’avec un ramassage plus fréquent.

Par ailleurs, la société QDA ne produit pas d’éléments relatifs à la suite qui aurait été donnée par le syndic en termes de procédure judiciaire tel que cela est évoqué dans le mail de la Régie Gontard en date du 3 novembre 2022.

Dès lors, la société QDA ne démontre pas que les nuisances alléguées par le syndic soient imputables à la société BARTHOLOME ou qu’elles auraient perduré après le courrier recommandé qu’elle a adressé à la société locataire le 7 novembre 2022.

Au demeurant, la société QDA ne justifie pas du préjudice direct dont elle souffrirait à la suite des manquements allégués de la société BARTHOLOME, et en particulier à la suite des ouvertures d’aération pratiquées sans autorisation régulière.

Dès lors la demande de paiement de dommages et intérêts dirigée contre la société BARTHOLOME sera rejetée.

Sur la demande de paiement en dommages et intérêts dirigée contre la société QDA

En vertu de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la co-gérante de la société QDA a expressément proposé par courriel en date du 18 juin 2020 l’élargissement de la destination du bail commercial vers une activité de restaurant en des termes non équivoques :

« « Un bail restaurant avec un loyer de 15k€ et un droit d’entrée à 30k€, même avec une gaine à rénover et une cuisine à créer, c’est en dessous des prix du marché. C’est le genre de produits très recherché. Ma proposition me paraît juste, j’espère qu’elle te conviendra. ».

La société QDA a soutenu lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juillet 2020 la demande de travaux formulée par la société BARTHOLOME, a laissé cette dernière procéder aux travaux, en ce compris la création d’une cuisine professionnelle et le raccordement au conduit d’extraction déjà existant.

Il est démontré que la société BARTHOLOME a mis en œuvre sa nouvelle activité de restauration à l’été 2020 et a réclamé à plusieurs reprises auprès du mandataire de la société QDA la régularisation du nouveau bail reproduisant l’accord convenu, comme en attestent les multiples échanges de courriels.

Ce n’est que près de 5 mois après la mise en œuvre de la nouvelle activité que la société QDA a manifesté son opposition à l’activité de restaurant, et le mandataire du bailleur a affirmé dans un mail en date du 16 mars 2021 :
« Il n’était pas du tout prévu de rediscuter les points du bail, c’était très clair entre nous. Nous pouvons rajouter Coffee Shop (thés, cafés, viennoiseries) dans l’activité du bail, mais rien de plus.
Il n’a jamais été question de dévier sur une autre activité, le bail étant très clair à ce sujet et ce depuis le départ, l’autorisation de restaurer la gaine ayant été demandée par le locataire afin de supprimer les odeurs qui gênaient les occupants, pas pour changer ou compléter son activité. »

Ces affirmations apparaissent en contradiction avec les termes du courriel du 18 juin 2020.

Ainsi, en refusant de régulariser par écrit l’accord convenu, en affirmant qu’il n’avait jamais été envisagé de modifier la clause de destination, en s’opposant à l’activité de restaurant convenu près de 5 mois après la fin des travaux et le début de la nouvelle activité, la société QDA a adopté un comportement fautif à l’égard de la société BARTHOLOME qui s’est trouvée confrontée à une insécurité juridique, conséquence directe de la faute du bailleur.

Néanmoins, la société BARTHOLOME ne documente pas le préjudice et ne produit aucun élément permettant de justifier le montant des dommages et intérêts qu’elle sollicite, et ce d’autant qu’elle ne démontre pas avoir cessé son activité de restauration et avoir subi des conséquences financières en lien avec la faute de la société bailleresse.

La réparation du préjudice subi sera évaluée à la somme de 1 euro.

En conséquence la société QDA sera condamnée à payer la somme de 1 euro à la société BARTHOLOME, à titre des dommages et intérêts.

5 – Sur les mesures de fin de jugement

Sur les frais

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution du litige, la société QDA, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la société BARTHOLOME la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. 

En conséquence, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la société QDA sera condamnée à verser à la société BARTHOLOME la somme de 2.000 euros.

Toutes autres demandes à ce titre seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Par application des articles 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
 
En vertu de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE nul et de nul effet le commandement délivré à la société BARTHOLOME le 27 août 2021 à la requête de la société QDA, 

DEBOUTE la société QDA de sa demande visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu avec la société BARTHOLOME le 22 septembre 2017,

DEBOUTE la société QDA de sa demande visant à prononcer la résiliation du bail commercial conclu avec la société BARTHOLOME le 22 septembre 2017,

DEBOUTE la société QDA de sa demande d’expulsion de la société BARTHOLOME,

DEBOUTE la société QDA de sa demande de condamnation de la société BARTHOLOME à une indemnité d’occupation,

DEBOUTE la société QDA de sa demande de remise en état du mur séparatif entre les lots 29 et 30 de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 3], 

CONDAMNE la société BARTHOLOME à remettre en état le mur séparant le local loué du hall de l’immeuble et à reboucher l’ouverture d’aération pratiquée par carottage de la maçonnerie et à remettre en place l’imposte en plastique remplacé par une imposte en bois sur l’autre ouverture, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter d’un mois après la signification du présent jugement, 

DEBOUTE la société QDA de sa demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la société BARTHOLOME,

CONDAMNE la société QDA à payer à la société BARTHOLOME la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts,
 
CONDAMNE la société QDA aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître DUREZ, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la société QDA à payer à la société BARTHOLOME la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu à écarter ou conditionner l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. CASTELBOU, et le Greffier, Mme BIZOT.

Le Greffier, Le Président,

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 3 cab 03 D

 N° RG 21/06407 - N° Portalis DB2H-W-B7F-WGJJ

Jugement du 26 Juin 2025
























Notifié le :




Grosse et copie à :
Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG - 1037
Maître Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT - 1787





REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 26 Juin 2025 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 04 Décembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 27 Mars 2025 devant :

Julien CASTELBOU, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Anne BIZOT, Greffier,

Rédigé par [E] [G], candidat à l’intégration directe dans le corps judiciaire en stage probatoire, sous le contrôle de Julien CASTELBOU, Juge, 

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

S.A.S. BARTHOLOME, 
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Maître Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocats au barreau de LYON


DEFENDERESSE

S.A.R.L. QDA, 
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 4]
ayant pour mandataire de gestion la société SIMONNEAU dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 5]

représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON



EXPOSE DU LITIGE :


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant bail sous seing-privé du 22 septembre 2017, la société QDA, représentée par son mandataire, la régie SIMONNEAU, a donné à bail à la société BARTHOLOME le lot n°30 de la copropriété, à savoir les locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de 9 années et moyennant un loyer annuel principal de 11.400 euros Hors Taxe et Hors Charges avec indexation annuelle le 22 septembre de chaque année, outre provision sur charges évaluée à 600 euros par an, le tout payable par trimestre et d’avance.

Il a été prévu au bail que « le preneur pourra exercer dans les biens loués l’activité de « petite restauration rapide sans cuisson ne nécessitant pas de gaine d’extraction sur place, se limitant à la vente de plats de type buffet froid, salades, tartines, pâtisseries », à l’exclusion de toute autre » et qu’il ne pourrait en aucun cas développer une activité de restaurant dans les locaux.

Au printemps 2020, la société BARTHOLOME a sollicité de son bailleur la possibilité d’aménager les locaux afin d’y adjoindre l’exploitation d’un local attenant et de faire évoluer son activité et sa carte.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juillet 2020, sur sollicitation de la société QDA, l’autorisation a été donnée à Monsieur [C], gérant de la société BARTHOLOME , locataire agissant en accord avec les copropriétaires SARL QDA et Madame [T], de faire réaliser les travaux d’ouverture du mur entre les locaux commerciaux, lots n°29 et 30, ce sous réserve de certaines conditions.

La société BARTHOLOME a fait réaliser divers travaux d’aménagements.

En décembre 2020, la régie SIMONNEAU a adressé un projet de bail à la société BARTHOLOME que cette dernière n’a pas accepté, sollicitant la modification de la clause de destination.

Aux termes d’une sommation de faire en date du 27 août 2021, la société QDA a fait signifier commandement visant la clause résolutoire à la société BARTHOLOME d’avoir à cesser toute activité de cuisine comme toute activité de restaurant et de limiter son activité à celle autorisée par le bail.

Par exploit du 24 septembre 2021 la société BARTHOLOME a assigné la société QDA aux fins de voir notamment prononcer l’irrégularité du commandement du 27 août 2021.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2023, la société BARTHOLOME demande au Tribunal de :
- Prononcer l’irrégularité du commandement signifié le 27 août 2021,
- Débouter la société QDA de l’intégralité de ses demandes,
A titre reconventionnel,
- Condamner la société QDA à payer à la société BARTHOLOME la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral et financier subi,
- Condamner la société QDA aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’exécution, dont distraction au profit de Maître DUREZ, 
- Condamner la société QDA à lui payer la somme de 3.000 euros € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de l’irrégularité du commandement, la société BARTHOLOME fait valoir, au visa de l’article 1329 du code civil, que les parties ont modifié d’un commun accord la clause de destination du bail, que cet accord s’est substitué aux stipulations du bail original, que les travaux convenus et autorisés ont été réalisés dans les règles de l’art, que le syndicat des copropriétaires n’a émis aucune revendication sur leur réalisation.

Au visa de l’article 1104 du code civil, la société BARTHOLOME indique qu’elle n’a commis aucune faute et que la société QDA fait preuve de mauvaise foi.

La demanderesse sollicite la condamnation de la société QDA à lui payer des dommages et intérêts sur le fondement de la faute que celle-ci a commise en se rétractant abusivement de ses engagements.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 novembre 2022, la société QDA sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles L145-41 du Code de commerce, 1728 et 1729 du Code civil :
- Débouter la société BARTHOLOME de l’ensemble de ses demandes.
A titre reconventionnel,
- Constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire,
- En tant que de besoin et dans tous les cas, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties pour manquements graves et répétés du preneur à ses obligations, 
- Ordonner l’expulsion de la société BARTHOLOME comme celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 3], sans délai et au besoin avec l’aide de la force publique,
- Condamner la société BARTHOLOME au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges contractuels majorés de 50 % à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
- La condamner à lui payer une indemnité de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dommages occasionnés par son comportement fautif,
- Enjondre la société BARTHOLOME d’avoir à rétablir la fermeture des lieux loués d’avec le local contigu en procédant à l’obturation des ouvertures pratiquées avec remise en état initial,
- L’enjoindre d’avoir à enlever deux bouches de ventilation mises en place directement dans le hall de l’immeuble, avant remise en état des lieux,
- Assortir ces injonctions d’une astreinte définitive de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- Condamner la société BARHOLOME à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance,
- Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de sa demande de constat de la résiliation du bail commercial et de la condamnation de la société BARTHOLOME à payer une indemnité d’occupation évaluée au loyer majoré de 50%, la société QDA fait valoir au visa de l’article L 145-41 du code de commerce et 1728 et 1729 du code civil, que les discussions sur l’éventuel changement de destination du bail n’ont pas abouti, que la société BARTHOLOME n’a pas réalisé les conditions qui lui étaient imposées par l’assemblée générale des copropriétaires pour l’exécution des travaux auxquels elle avait été autorisée à procéder, qu’il n’existe pas d’accord réciproque, parfait, définitif et exécutoire entre les parties pour la modification de la destination du bail, et que la locataire exploite le fonds en fraude avec la clause de destination du bail.

Au soutien de ses demandes d’injonctions, la société QDA fait valoir que la société BARTHOLOME doit remettre les lieux en état et reprendre les travaux auxquels elle a procédé sans autorisation.

La société QDA argue de la faute de la société BARTHOLOME en ce qu’elle a exploité le fonds en fraude de la clause de destination, qu’elle a violé délibérément les obligations résultant du règlement de copropriété et occasionné des nuisances, pour solliciter sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts.

Par ordonnance du 4 décembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure. L'affaire a été fixée à l'audience du 7 mars 2024 puis renvoyée à l’audience du 27 mars 2025.


MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 768 du Code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. 

Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, il est rappelé qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » ou à « juger », que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

 1 - Sur les effets du commandement signifié le 27 août 2021

Sur la modification des stipulations contractuelles du bail commercial

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En vertu des dispositions de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7 du même code.

Il est constant que si la modification de la destination des lieux ne peut qu’être conventionnelle, l’accord sur sa modification n’est soumis à aucune forme particulière.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 22 septembre 2017 prévoit en son article 27 dénommée « DESTINATION » : 

« Le Preneur pourra exercer dans les Biens Loués l'activité de « petite restauration rapide sans cuisson ne nécessitant pas de gaine d'extraction sur place, se limitant à la vente de plats de type buffet froid, salades, tartines, pâtisseries » à l'exclusion de toute autre, le Preneur reconnaissant que les Biens Loués sont conformes à cet usage.
Le Preneur ne sera en aucun cas autorisé à développer une activité de « restaurant » dans les Biens Loués. Le Preneur est informé, reconnait et accepte que les Biens Loués ne sont pas aménagés pour l'exercice d'une activité de « restaurant », et notamment ne sont pas équipés d'une gaine d'extraction. »

L’article 28 stipule que le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 11.400 euros, soit 950 euros par mois, majoré de la TVA.

Les parties versent au débat un courriel adressé le 18 juin 2020 par Mme [Z] [M], co-gérante de la société QDA, à Monsieur [O] [C], gérant de la société BARTHOLOME, par lequel elle propose de réévaluer le loyer à 1250 euros par mois en échange de l’acceptation que le « local devienne un restaurant classique », que soit créée une ouverture entre le local et un local attenant, que le preneur utilise une gaine d’extraction existante et à rénover, que soit établi un nouveau bail pour l’harmoniser concernant la période de location, avec le bail relatif au local attenant. 

Madame [M] faisait par ailleurs état du refus de la société QDA de participer au coût de la rénovation de la gaine d’extraction.

Elle concluait son courriel en indiquant que si Monsieur [C] était d’accord sur ces points, elle demanderait à « la régie » de rédiger un nouveau bail.

La défenderesse produit le courriel qu’elle a adressé le 25 juin 2020 à son mandataire, la régie SLCI espace immobilier par lequel elle demande la rédaction d’un nouveau bail, acte l’accord sur l’ouverture entre les deux locaux, le raccordement à la gaine d’extraction, l’augmentation du loyer à 15.000 euros annuel hors TVA.
Elle évoque la demande à « élargir l’activité du bail pour répondre à la nouvelle carte proposé » et « propose de rajouter « Brunch + coffee shop » ».

Le courriel du 18 juin 2020 est dépourvu de toute ambiguïté sur l’accord de Madame [M] pour la modification de la destination du local en « restaurant « classique » », ce qui est corroboré par l’autorisation du raccordement à la gaine d’extraction, indispensable aux activités de cuisine, étant observé que le règlement de copropriété n’interdit pas ce type d’activité au sein de l’immeuble.

La gérante de la société QDA y présente, sans interprétation possible, l’augmentation du loyer à hauteur de 1250 euros par mois comme la contrepartie de la modification de la destination vers un « bail restaurant » pour laquelle le raccordement à une gaine d’extraction existante est autorisé. 

Il apparait en outre que Madame [M] indique dans le courriel en date du 18 juin 2020:
« Un bail restaurant avec un loyer de 15k€ et un droit d’entrée à 30k€, même avec une gaine à rénover et une cuisine à créer, c’est en dessous des prix du marché. C’est le genre de produits très recherché. Ma proposition me paraît juste, j’espère qu’elle te conviendra. ».

La référence à une « gaine à rénover et une cuisine à créer », ne peut que correspondre à une destination comprenant des activités de cuisson, induisant la suppression de l’interdiction de cuisson, telle que prévue dans la clause de destination du bail initial.

Il se déduit des deux courriels qu’un accord est intervenu entre les parties sur des modifications dans la physionomie du local, par l’ouverture vers un local attenant et le raccordement à une gaine d’extraction, et des modifications de l’économie générale du bail commercial par l’élargissement de la destination vers un « bail restaurant » comprenant une activité de cuisson sur place et, en contrepartie, l’augmentation du loyer d’un peu plus de 30%.

Il apparait que c’est sur la base de cet accord que de lourds travaux ont été engagés par la société BARTHOLOME et que cette dernière a démarré sa nouvelle activité tel que cela ressort du courriel adressé le 16 mars 2021 par le mandataire de la société QDA, qui évoque l’ouverture du « nouvel établissement » du preneur au mois d’août 2020 (pièce 7 communiquée par la société QDA).

Il apparait dès lors que la société QDA a laissé le preneur réaliser les travaux convenus, ouvrir son nouvel établissement, exercer sa nouvelle activité comprenant la proposition de plats chauds cuisinés sur place et servis à l’assiette, à table, sans émettre la moindre opposition pendant plus de 5 mois. 

La mention relative à l’activité « Brunch + coffee shop » dans le courriel en date du 25 juin 2020, n’est pas de nature à remettre en cause l’économie générale de l’accord conclu entre les parties, tel que décrit dans le courriel en date du 18 juin 2020, visant à élargir l’activité à celle d’un « bail restaurant » en ce que, d’une part, cette dénomination relevait d’une simple proposition de formulation de Madame [M], et d’autre part le terme brunch, anglicisme composé de la contraction entre breakfast (petit déjeuner) et lunch (déjeuner), fait référence à un type de restauration proposée sur le temps du matin et de la mi-journée, mêlant généralement buffets chauds et froids et plats de restauration traditionnelle rapide, pouvant être servis à l’assiette et à table, ce qui n’est ni incompatible ni contradictoire avec l’élargissement de la destination convenue vers un « bail restaurant ».

En outre il est constant que la modification des stipulations d’un bail commercial ne nécessite pas la régularisation d’un nouveau bail, ni d’un avenant, une telle régularisation n’étant pas une condition de l’application des nouvelles stipulations.

Il se déduit de ces éléments qu’il y a eu rencontre des volontés des parties et modification des stipulations contractuelles du bail commercial le 25 juin 2020 concernant d’une part la destination du bail visant à l’élargir vers une activité de « restaurant », permettant la cuisson des plats sur place, et l’utilisation à cette fin d’une gaine d’extraction, et concernant, d’autre part, le loyer, porté à 15.000 euros par an, hors taxe. 

Sur la réalisation des conditions posées par l’assemblée générale des copropriétaires

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En vertu de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la société QDA fait valoir que la société BARTHOLOME était soumise à un certain nombre de conditions posées par l’assemblée générale des copropriétaires en son assemblée générale du 24 juillet 2020 pour pouvoir exécuter les travaux nécessaires aux modifications contractuelles convenues, qu’elle ne les a pas toutes réalisées et indique qu’elle
- « n'a pas fait réaliser la rénovation du conduit de cheminée du lot n 30 donné à bail avant la réouverture de son commerce après travaux, le nécessaire sera fait 14 mois plus tard, puisqu'en Septembre 2021,
- n'a pas fourni au Syndic de copropriété les attestations d'assurance des entreprises, l'assurance dommages-ouvrage obligatoire, ni surtout le rapport de l’ingénieur structure établissant que les travaux de percement et d'agrandissement d'une ouverture existante et de création d'une porte ne portaient pas atteinte à la solidité et à la structure de l’immeuble. »

Il apparait que la résolution 23 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juillet 2020 visait, en sa page 9 (pièce 5 produite par la société QDA) le raccordement de la hotte au « conduit de cheminée » sans imposer ni prévoir de rénovation préalable, ni les détails de cette rénovation. Il n’y est pas non plus question de « gainage » ou de « chemisage ».

Si le bailleur indique dans le courriel adressé à son propre mandataire, le 25 juin 2020, que le preneur « se charge de faire rénover cette gaine afin qu’elle soit parfaitement utilisable », il n’est pas précisé quels travaux précisément seraient attendus.

Au demeurant, il apparait que la société BARTHOLOME a fait procéder à un chemisage garantissant l’étanchéité du conduit dans le délai d’un mois en suite de la sommation de faire et du commandement signifié le 27 août 2021. 

Par ailleurs la société QDA indique que la société BARTHOLOME n’a pas communiqué au syndic les attestations d’assurance et le rapport de l’ingénieur structure, préalablement aux travaux. 
Néanmoins, il n’est versé aucune contestation du syndic sur cette communication, et la bailleresse ne produit qu’une réclamation qui émane de son propre mandataire, la SLCI SIMONNEAU, par courriel en date du 30 juin 2021, soit un an après la réalisation de travaux.

Au demeurant, la société BARTHOLOME verse en procédure les attestations d’assurance en vigueur en 2020 et le rapport de l’ingénieur structure, daté du 10 juin 2020, et donc nécessairement antérieur à la réalisation des travaux, dont il est démontré par le procès-verbal de constat établi les 24 juillet et 24 septembre 2020, qu’ils ont été réalisés postérieurement à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. 

Dès lors la société QDA ne démontre pas que la société BARTHOLOME n’a pas respecté les conditions aux travaux posées par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 24 juillet 2020. 

Sur la validité du commandement de faire en date du 27 août 2021

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, par acte d’huissier de justice en date du 27 août 2021, la société a fait délivrer une sommation de faire et commandement visant la clause résolutoire incluse dans le bail commercial à la société BARTHOLOME la sommant d’avoir dans le délai d’un mois 
- « à cesser toute activité de cuisine comme toute activité de restaurant, les lieux n’étant pas loués conformes à cet usage en l’absence de gaine d’extraction 
- à limiter son activité « à la vente de plats de type buffet froid, salades, tartines, pâtisseries, à l’exclusion de toute autre » »


Il y est reproduit le libellé initial de l’article 27 du bail commercial relatif à la destination et indiqué que « nonobstant ces interdictions, la Société BARTHOLOME exerce une activité de restauration avec cuisine, puisqu'elle propose des plats à base de steak, burger et bacon grillé, œufs au plat, frites et autres. ».

Il y est fait mention que la société QDA « a été alertée par différentes plaintes des occupants de l'immeuble à propos des odeurs générés par l'activité de cuisine de la Société BARTHOLOME ce qui a justifié une mise en demeure suivant courrier recommandé de la Société SIMONNEAU, ès qualités. », mise en demeure restée vaine.

La société QDA a fait dresser un procès-verbal de constat le 29 juillet 2021 par Maître [V] [X], Huissier de Justice Associé à [Localité 3], duquel il ressort que la société BARTHOLOME propose sur un panneau d'affichage extérieur et vitré un service de « brunch », de « dwichs » et de « sides » et notamment divers burgers ainsi que des frites.
En outre, l'Huissier requis a constaté que "des clients installés à une table consomment un burger accompagné de frites" et que "le restaurant dispose d'un espace cuisine professionnel".

L’accord intervenu entre les parties le 25 juin 2020 porte extension de l’activité du bail commercial conclu entre les parties, à une activité de « restaurant » permettant de procéder à la cuisson sur place.
Il entérine également à cette fin l’autorisation du bailleur de raccorder les installations du preneur à une gaine d’extraction existante.
Par courriel en date du 22 septembre 2021, dans le mois suivant la délivrance de la sommation de faire et du commandement, la société BARTHOLOME transmettait un certificat de travaux faisant état du chemisage réalisé dans le conduit de la gaine d’extraction précédemment raccordée aux installations du preneur.

Dès lors, l’activité de la société BARTHOLOME, telle que décrite par le procès-verbal de constat dressé le 29 juillet 2021, apparait conforme aux stipulations du bail telles qu’issues de l’accord intervenu le 25 juin 2020, et exercée conformément aux conditions sanitaires convenues.

Il sera en conséquence constaté la nullité du commandement délivré à la requête de la société QDA le 27 août 2021.

2 – Sur la résiliation du bail

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, en l’état de la nullité du commandement délivré le 27 août 2021 et visant la clause résolutoire, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances.


En l’espèce, la société QDA indique que la société BARTHOLOME exerce une activité en infraction avec la destination prévue par le bail, en proposant le service de plats chauds cuisinés sur place et servis à l’assiette, à table.

Néanmoins, en l’état de l’accord intervenu entre les parties le 25 juin 2020 portant extension de l’activité du bail commercial conclu entre les parties, à une activité de « restaurant », permettant de procéder à la cuisson sur place, l’activité exercée apparait comme conforme à la nouvelle destination convenue, et dès lors la société QDA ne démontre pas que la société BARTHOLOME use de la chose louée pour une autre destination que celle conventionnellement arrêtée.

En conséquence, la demande de la société QDA tendant au prononcé de la résiliation du bail sera rejetée, tout comme celle tendant à son expulsion et à la condamnation du preneur à une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges contractuels majorés de 50% à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux.

 3 - Sur les demandes d’injonction de faire

Sur la demande d’injonction de procéder à la fermeture entre les deux locaux

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En vertu de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce le bailleur a autorisé la création d’une ouverture entre le local loué et le local attenant (lots 29 et 30 de la copropriété) par accord en date du 25 juin 2020, a soutenu la demande d’autorisation régularisée auprès du syndicat des copropriétaires et accordée lors de la réunion de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 24 juillet 2020.
Les travaux ont été exécutés durant l’été 2020 sans opposition de la société QDA.

Par ailleurs, en l’état du rejet des demandes de constat ou de prononcé de la résiliation du bail, le preneur ne saurait être tenu à la remise en état inhérente à la fin du bail. 

Dès lors, compte tenu de l’autorisation de travaux régulièrement obtenue et du rejet de la demande de résiliation du bail commercial, la société QDA est mal fondée à demander la remise en état des lieux loués et la fermeture de l’ouverture pratiquée. 

Sa demande tendant à enjoindre à la société BARTHOLOME d’avoir à rétablir la fermeture des lieux loués d’avec le local contigu sera donc rejetée.

Sur la demande d’injonction de supprimer les ouvertures d’aération

En vertu de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci réalisés par les copropriétaires nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix.

En l’espèce, la Régie Gontard, syndic de la copropriété [Adresse 2] à [Localité 3], a mis en demeure par courrier du 11 octobre 2022 la société QDA, copropriétaire, concernant deux ouvertures pratiquées depuis le local donné à bail à la société BARTHOLOME vers le hall de l’immeuble, l’une par carottage de la maçonnerie, l’autre par remplacement de l’ancienne imposte par une plaque de bois.

Le syndic sollicitait la remise en état, par la suppression de l’ouverture opérée par carottage et la remise en place de l’imposte.

La société BARTHOLOME, locataire de la société QDA, ne conteste pas avoir procédé ou fait procéder à ces ouvertures.
Elle ne démontre pas avoir obtenu régulièrement l’autorisation de procéder à ces ouvertures pratiquées sur un mur, qui constitue une partie commune de l’immeuble.

Elle ne démontre pas plus avoir fait procéder à la remise en état sollicitée par courrier recommandé adressé par le mandataire de la société QDA le 7 novembre 2022.

Dès lors la société BARTHOLOME sera condamnée à procéder à la remise en état et la fermeture des deux bouches d’aération pratiquées dans le mur du local vers le hall de l’immeuble et ce sous astreinte selon les modalités détaillées au dispositif.

4 - Sur les demandes de paiement de dommages et intérêts

Sur la demande de paiement en dommages et intérêts dirigée contre la société BARTHOLOME

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la société QDA indique que la société BARTHOLOME a violé délibérément les obligations découlant du bail, de la clause de destination comme du règlement de copropriété.

En l’état de l’accord intervenu entre les parties le 25 juin 2020 portant extension de l’activité du bail commercial conclu entre les parties, à une activité de « restaurant », permettant de procéder à la cuisson sur place, l’activité exercée apparait comme conforme à la nouvelle destination convenue, et dès lors la société QDA est mal fondée à qualifier une faute de la société BARTHOLOME relative à une violation de la clause de destination du bail commercial.

Le bail commercial stipule en son article 6 que le preneur devra s’abstenir de tout ce qui pourrait nuire à l’activité des autres occupants, veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit troublée en aucune manière, de son fait ou de celui de ses préposés et, en assurer le bon ordre, la propreté, l’hygiène ou le service, notamment ne faire aucun travail ni quoi que ce soit qui puisse gêner les autres occupants.

La société QDA considère que la société BARTHOLOME a violé les clauses contractuelles et le règlement de copropriété en causant des nuisances et en procédant à des ouvertures d’aération sans obtenir l’autorisation préalable.

Les courrier et courriel de la Régie GONTARD, syndic du syndicat des copropriétaires, en date du 11 octobre 2022 et 3 novembre 2022 pointent, outre les ouvertures d’aération non autorisées vers le hall de l’immeuble, l’accumulation prohibée de déchets dans les deux courettes du bâtiment, le maintien d’une porte systématiquement ouverte, donnant sur le hall, la présence d’odeurs de cuisine sur l’ensemble des étages.
La société QDA a adressé à la société locataire un courrier recommandé le 7 novembre 2022, répercutant les termes des doléances du syndic.

Néanmoins, la société BARTHOLOME produit une attestation datée du 21 février 2023, de la Régie Juron et Tripier, administrateur du local contigu qu’elle a pris à bail, par laquelle il est indiqué que la société « n’engendre aucune nuisance de façon que le voisinage n’ait pas à s’en plaindre ».

Il est également produit l’attestation de Madame [R] et un mail de Madame [K] [I], datés du 23 février 2023, par lequel elles se présentent comme occupantes de l’immeuble du [Adresse 2], ce qui n’est pas contesté par la société QDA, et indiquent ne subir aucune nuisance olfactive provenant du restaurant de la société BARTHOLOME. 

Madame [R] précise que le restaurant possède ses propres containers à poubelle et Madame [K] [I] affirme que le problème de poubelles est généré par les copropriétaires, les restaurants, les locations de courte durée et ne peut être résolu qu’avec un ramassage plus fréquent.

Par ailleurs, la société QDA ne produit pas d’éléments relatifs à la suite qui aurait été donnée par le syndic en termes de procédure judiciaire tel que cela est évoqué dans le mail de la Régie Gontard en date du 3 novembre 2022.

Dès lors, la société QDA ne démontre pas que les nuisances alléguées par le syndic soient imputables à la société BARTHOLOME ou qu’elles auraient perduré après le courrier recommandé qu’elle a adressé à la société locataire le 7 novembre 2022.

Au demeurant, la société QDA ne justifie pas du préjudice direct dont elle souffrirait à la suite des manquements allégués de la société BARTHOLOME, et en particulier à la suite des ouvertures d’aération pratiquées sans autorisation régulière.

Dès lors la demande de paiement de dommages et intérêts dirigée contre la société BARTHOLOME sera rejetée.

Sur la demande de paiement en dommages et intérêts dirigée contre la société QDA

En vertu de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la co-gérante de la société QDA a expressément proposé par courriel en date du 18 juin 2020 l’élargissement de la destination du bail commercial vers une activité de restaurant en des termes non équivoques :

« « Un bail restaurant avec un loyer de 15k€ et un droit d’entrée à 30k€, même avec une gaine à rénover et une cuisine à créer, c’est en dessous des prix du marché. C’est le genre de produits très recherché. Ma proposition me paraît juste, j’espère qu’elle te conviendra. ».

La société QDA a soutenu lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juillet 2020 la demande de travaux formulée par la société BARTHOLOME, a laissé cette dernière procéder aux travaux, en ce compris la création d’une cuisine professionnelle et le raccordement au conduit d’extraction déjà existant.

Il est démontré que la société BARTHOLOME a mis en œuvre sa nouvelle activité de restauration à l’été 2020 et a réclamé à plusieurs reprises auprès du mandataire de la société QDA la régularisation du nouveau bail reproduisant l’accord convenu, comme en attestent les multiples échanges de courriels.

Ce n’est que près de 5 mois après la mise en œuvre de la nouvelle activité que la société QDA a manifesté son opposition à l’activité de restaurant, et le mandataire du bailleur a affirmé dans un mail en date du 16 mars 2021 :
« Il n’était pas du tout prévu de rediscuter les points du bail, c’était très clair entre nous. Nous pouvons rajouter Coffee Shop (thés, cafés, viennoiseries) dans l’activité du bail, mais rien de plus.
Il n’a jamais été question de dévier sur une autre activité, le bail étant très clair à ce sujet et ce depuis le départ, l’autorisation de restaurer la gaine ayant été demandée par le locataire afin de supprimer les odeurs qui gênaient les occupants, pas pour changer ou compléter son activité. »

Ces affirmations apparaissent en contradiction avec les termes du courriel du 18 juin 2020.

Ainsi, en refusant de régulariser par écrit l’accord convenu, en affirmant qu’il n’avait jamais été envisagé de modifier la clause de destination, en s’opposant à l’activité de restaurant convenu près de 5 mois après la fin des travaux et le début de la nouvelle activité, la société QDA a adopté un comportement fautif à l’égard de la société BARTHOLOME qui s’est trouvée confrontée à une insécurité juridique, conséquence directe de la faute du bailleur.

Néanmoins, la société BARTHOLOME ne documente pas le préjudice et ne produit aucun élément permettant de justifier le montant des dommages et intérêts qu’elle sollicite, et ce d’autant qu’elle ne démontre pas avoir cessé son activité de restauration et avoir subi des conséquences financières en lien avec la faute de la société bailleresse.

La réparation du préjudice subi sera évaluée à la somme de 1 euro.

En conséquence la société QDA sera condamnée à payer la somme de 1 euro à la société BARTHOLOME, à titre des dommages et intérêts.

5 – Sur les mesures de fin de jugement

Sur les frais

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution du litige, la société QDA, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la société BARTHOLOME la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. 

En conséquence, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la société QDA sera condamnée à verser à la société BARTHOLOME la somme de 2.000 euros.

Toutes autres demandes à ce titre seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Par application des articles 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
 
En vertu de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE nul et de nul effet le commandement délivré à la société BARTHOLOME le 27 août 2021 à la requête de la société QDA, 

DEBOUTE la société QDA de sa demande visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu avec la société BARTHOLOME le 22 septembre 2017,

DEBOUTE la société QDA de sa demande visant à prononcer la résiliation du bail commercial conclu avec la société BARTHOLOME le 22 septembre 2017,

DEBOUTE la société QDA de sa demande d’expulsion de la société BARTHOLOME,

DEBOUTE la société QDA de sa demande de condamnation de la société BARTHOLOME à une indemnité d’occupation,

DEBOUTE la société QDA de sa demande de remise en état du mur séparatif entre les lots 29 et 30 de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 3], 

CONDAMNE la société BARTHOLOME à remettre en état le mur séparant le local loué du hall de l’immeuble et à reboucher l’ouverture d’aération pratiquée par carottage de la maçonnerie et à remettre en place l’imposte en plastique remplacé par une imposte en bois sur l’autre ouverture, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter d’un mois après la signification du présent jugement, 

DEBOUTE la société QDA de sa demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la société BARTHOLOME,

CONDAMNE la société QDA à payer à la société BARTHOLOME la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts,
 
CONDAMNE la société QDA aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître DUREZ, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la société QDA à payer à la société BARTHOLOME la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu à écarter ou conditionner l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. CASTELBOU, et le Greffier, Mme BIZOT.

Le Greffier, Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1329, code de commerce R145-5, code de commerce L642-7, code de commerce L145-47, code civil 1729, code de commerce L145-55). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 1 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Dijon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02836

  en commun : code de commerce R145-5, code de commerce L642-7, code de commerce L145-47, code de commerce L145-55

• 1 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Dijon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02750

  en commun : code de commerce R145-5, code de commerce L642-7, code de commerce L145-47, code de commerce L145-55

• 8 avril 2025 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00020

  en commun : code de commerce R145-5, code de commerce L145-47, code de commerce L145-55

• 24 juin 2025 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00012

  en commun : code de commerce R145-5, code de commerce L145-47, code de commerce L145-55

• 3 juin 2026 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 23/07290

  en commun : code de commerce L145-47, code civil 1729, code de commerce L145-55

• 6 juillet 2022 · Cour d'appel de Rennes · Autre · n° 21/07055

  en commun : code de commerce L145-47, code de commerce L145-55

• 1 février 2023 · Cour d'appel de Toulouse · Autre · n° 20/01667

  en commun : code de commerce L145-47, code de commerce L145-55

Mise à jour de la source le 2025-06-27T18:15:04.633Z.