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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 15 février 2024, n° 21/04232

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

A titre liminaire, il convient de relever que la S.A.S. COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION est actuellement une S.A.S. et non une S.N.C., contrairement à ce qui est indiqué dans les écritures de Monsieur [I] [E]. Ce défaut de qualité n'ayant jamais été soulevée par la S.A.S. COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION, les prétentions adressées à la S.N.C. CHG seront réputées être adressées à la S.A.S. CHG pour les besoins de la procédure. 

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2008, Monsieur [I] [E] a consenti à la S.A.S. LA COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION (ci-après la S.A.S. CHG) un bail commercial d'une durée de onze ans et neuf mois, portant sur un studio n°1240 au niveau 5 du bâtiment B, dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 3], sur un studio n°1254 au niveau 4 du bâtiment A de ce même ensemble immobilier, et sur un studio n°1284 au niveau 5 du bâtiment A du même immeuble, moyennant un loyer en principal de 22.305 euros.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 27 juillet 2020, puis par acte extra-judiciaire du 7 août 2020, la SAS CHG a formé une demande de renouvellement de ce bail, moyennant un loyer en principal de 8.976 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 octobre 2020, Monsieur [I] [E] a refusé le montant du loyer proposé par la SAS CHG et l'a mise en demeure de l'indemniser estimant subir divers préjudices du fait d'une exploitation de ceux-ci pour un hébergement de personnes prises en charge par le SAMU social, au lieu d'une activité de résidence de tourisme. 


Par exploit d'huissier du 11 mars 2021, Monsieur [I] [E] a fait assigner la SAS CHG devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamnée, au paiement de la somme de 133.000 euros au titre de la perte de valeur locative, outre celle de 280.000 euros au titre de la perte de valeur vénale des biens, arguant d'une violation grave de ses obligations contractuelles par la société locataire. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2022, Monsieur [I] [E] demande au tribunal judiciaire de Paris de : 
-Le déclarer recevable et bien-fondé en ses demandes, 
-Rejeter toutes les prétentions et réclamations de la SAS CHG, notamment l'exception d'incompétence ; 
-Débouter la SAS CHG de l'ensemble de ses demandes ; 
-Condamner la SAS CHG pour manquements à ses obligations contractuelles, et notamment manquement à la destination du bail ; 
-Condamner la SAS CHG, en raison de la violation de ses engagements contractuels qui lui cause des préjudices au titre de la perte de valeur locative et de la perte de valeur vénale des biens, ainsi qu'un risque fiscal de remise en cause par l'administration des avantages liés à l'opération d'investissement ; 
-Condamner la SAS CHG à lui verser : 
oAu titre de la perte de valeur locative, des dommages-intérêts pour un montant d'au moins 133.000 euros ; 
oAu titre de la perte de valeur vénale, des dommages-intérêts pour un montant d'au moins 280.000 euros ; 
-Condamner la SAS CHG à lui garantir intégralement toutes les conséquences et incidences en cas de remise en cause par l'administration des avantages liés à l'opération d'investissement ; 
-Ordonner l'exécution provisoire ; 
-Condamner la SAS CHG à lui verser 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE selon l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses Monsieur [I] [E] énonce :
-Que le bail prévoit dans son Chapitre V - Conditions particulières que la destination du bail est l'activité d'exploitation d'une résidence de tourisme classée au sens des dispositions de l'arrêté du Ministre du Tourisme du 14 février 1986 modifié, et qu'il a déjà été jugé que manque à son obligation contractuelle, le preneur qui modifie cette destination en accueillant des familles logées par le Samu social ; 
-Que la valeur locative est dépréciée, en ce que le logement de personnes placées par le Samu Social constitue une situation dégradée en générant des locations de personnes en situation de grande précarité pour des périodes longues, au lieu d'hébergement en résidence de tourisme classée 3 étoiles ; 
-Que la valeur vénale est pareillement dépréciée, en ce que l'accueil de personnes placées par le Samu social est peu incitative pour les acquéreurs qui ne souhaitent pas acquérir des locaux soumis à de telles conditions ; que par ailleurs, les séjours de plus longue durée tendent à dégrader plus vite les locaux ; 
-Que la méconnaissance de la destination du bail est de nature à remettre en cause les avantages fiscaux tirés de la destination contractuellement prévue.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2023, la SAS CHG demande au tribunal judiciaire de Paris de : 

A titre principal, 

-Se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Bobigny, dans le ressort duquel se trouvent les biens immobiliers litigieux ;
 
A titre subsidiaire, sur le fond : 
 
-Dire et juger que les articles 1231 et suivants du code civil ne sont pas applicables ; 
-Débouter Monsieur [I] [E] de sa demande de préjudice ; 
 
Plus subsidiairement encore,

-S'il devait être fait droit aux demandes de Monsieur [I] [E], dire qu'il n'y a pas lieu à exécution provisoire ; 
 
En tout état de cause,

-Condamner Monsieur [I] [E] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
Au soutien de leurs prétentions, la SAS CHG énonce :
-Que les locaux litigieux se trouvent dans le ressort du tribunal judiciaire de Bobigny ;
-Que la valeur locative est calculée selon les articles L 145-34 et suivants du code de commerce, et plus spécifiquement en l'espèce, selon les dispositions de l'article R 145-10 du même code relatif aux locaux monovalents (usage de la méthode hôtelière) ; que s'il en résulte une baisse, cette situation n'est pas constitutive d'un préjudice ;
-Que la preuve d'une baisse de la valeur vénale n'est pas rapportée par Monsieur [I] [E], par la production d'un courrier qui lui a été adressé le 26 février 2021 par la Ville de [Localité 4] aux termes duquel cette dernière offrait l'acquisition des biens pour un prix de 259.420 euros, alors qu'elle soutient que cette collectivité mène de longue date une politique consistant à proposer à tous les copropriétaires de cette résidence le rachat de leurs biens à vil prix ; que le montant indiqué par Monsieur [I] [E] de 538.792,74 euros, qui serait, selon lui, le prix auquel il pouvait espérer revendre ses biens, n'est aucunement justifié ;
-Qu'en l'espèce, aucun risque fiscal ne pèse sur l'opération, dont il est résulté pour Monsieur [I] [E] un important gain d'impôt depuis 2008, l'utilisation faite des biens par tel ou tel occupant n'ayant strictement aucune incidence sur les avantages fiscaux résultant du mécanisme.

La clôture a été prononcée le 10 février 2023. L'audience de plaidoirie a eu lieu le 22 novembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 15 février 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'exception tirée de l'incompétence territoriale du tribunal judiciaire de Paris

Il résulte en substance de l'article 789 du code de procédure civile que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

En l'espèce, l'exception d'incompétence soutenu par la SAS CHG tiré de la localisation des locaux mis à bail dans le ressort du tribunal judiciaire de Bobigny relève de la compétence du juge de la mise en était et doit être déclarée irrecevable. 



Sur le manquement à l'obligation contractuelle relative à la destination des locaux mis à bail

Aux termes de l'article1134 alinéa 1er (ancien), applicable au bail litigieux, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 1728 du code civil énonce en substance que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. 

En l'espèce, l'article 5 du bail relatif à la destination du bail renvoie au " chapitre V- conditions particulières ". Il en ressort que le preneur s'est engagé à exercer dans les locaux mis à bail l'activité d'exploitation d'une résidence de tourisme classée au sens de l'arrêté du 14 février 1986 qui énonce en substance dans le II. a) de son article 1 (depuis modifié et codifié sous l'article D321-1 du code de tourisme) que la résidence de tourisme est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. 

Il ressort du courrier du 27 juillet 2020 de la SAS CHG qu'elle a exploité les locaux mis à bail pour des nuitées prises en charge par le Samu social, à la demande d'une municipalité. Or, l'accueil d'un tel public ne saurait être assimilable à une clientèle touristique, laquelle ne fait pas usage des locaux à des fins domiciliaires. En conséquence, il y a lieu de constater un manquement à l'obligation contractuelle relative à la destination. 

Monsieur [I] [E] a, par courrier du 7 octobre 2020, fait connaître le manquement à la SAS CHG, selon des termes suffisamment interpellatifs. La SAS CHG par un courrier en réponse du 23 novembre 2020 en a accusé réception, nonobstant le désaccord qu'elle manifeste sur les demandes exprimées par Monsieur [I] [E]. 

Aux termes de l'article 1142 ancien du code civil, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur.

Aux termes de l'article 1150 ancien du code civil, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée.

En l'absence de clause pénale, il convient d'apprécier l'existence d'un préjudice résultant du manquement contractuel, et de l'évaluer. 

Monsieur [I] [E] fait valoir à titre de préjudice une baisse de la valeur locative. Or, la détermination de la valeur locative des locaux commerciaux se fonde sur les articles L 145-34 et suivants du code de commerce, et les articles R 145-2 et suivants du même code. Conformément aux articles L 145-36 et R.145-10 du code de commerce, les locaux loués ne sont pas soumis à la règle du plafonnement. L'article R 145-10 du code de commerce précise que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. S'agissant des prestations hôtelières, la méthode hôtelière est d'usage et se fonde principalement sur les recettes théoriques. 

Or, ni l'esprit, ni le contenu de ces dispositions et usages ne prend en compte le niveau socio-économique de la clientèle vis-à-vis de laquelle les services sont prestés. Cet élément est d'autant plus étranger à la détermination de cette valeur que dans le cas présent, la prise en charge est assurée par le Samu social, et non les récipiendaires directs du service. En conséquence, le moyen tiré du fait que la méconnaissance de la destination du bail par l'accueil d'un public précaire dans les lieux loués a généré une perte de la valeur locative ne saurait prospérer. Monsieur [I] [E] sera débouté de ce chef de préjudice. 

Monsieur [I] [E] fait valoir également à titre de préjudice une baisse de la valeur vénale. Il produit l'acte de vente du 23 septembre 2008 qui expose le prix qu'il a acquitté pour acquérir lesdits locaux, à savoir 448 993,95 euros pour les 3 lots qu'il compare à l'offre d'achat formulée par la ville de [Localité 4] à hauteur de 259 420 euros pour les 3 lots en question. Il en déduit une perte de la valeur vénale, cause de son préjudice qui résulte du différentiel entre l'offre municipale et l'acquisition initiale. Cet élément est cependant insuffisant à établir la réalité d'une décote, dès lors que comme le fait valoir la SAS CHG, cette offre peut refléter une politique publique de rachat qui ne tient pas compte de la valeur de marché. Au surplus, l'imputation de cette baisse alléguée à la méconnaissance de la clause de destination par la SAS CHG n'est pas davantage démontrée. 

Monsieur [I] [E] invoque également des préjudices matériels liés à des séjours plus longs et un public plus précaire, mais il ne produit aucun constat d'huissier, ni aucune preuve de nature à établir la réalité des allégations de préjudice matériel rattachable à la méconnaissance de cette obligation. En conséquence, Monsieur [I] [E] sera débouté de ce chef de préjudice. 

Monsieur [I] [E] invoque un risque de perte d'avantages fiscaux, au titre de préjudice. Or, il ne fournit aucun document de nature à prouver l'étendue des avantages obtenus, ni ne démontre en quoi la méconnaissance de la destination contractuelle peut avoir une incidence sur ses avantages fiscaux. Il ne saurait en outre, obtenir judiciairement la garantie d'un risque qui n'est pas contractuellement prévue. En conséquence, Monsieur [I] [E] sera également débouté de ce chef de préjudice. 

Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [I] [E] qui succombe dans ses demandes sera condamné aux entiers dépens. 

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie au paiement d'une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

En l'espèce, Monsieur [I] [E] sera condamnée à verser à la S.A.S. CHG la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 précité.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

Déclare irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par la S.A.S. COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION,

Déboute Monsieur [I] [E] de l'intégralité de ses demandes,

Condamne Monsieur [I] [E] aux entiers dépens,

Condamne Monsieur [I] [E] à verser à la S.A.S. COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes de la S.A.S. COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION, 

Ordonne l'exécution provisoire.


Fait et jugé à Paris le 15 Février 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Jean-Christophe DUTON
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me CARIOU
C.C.C.
délivrée le :
à Me de LAMAZE


■


18° chambre 
2ème section

 
N° RG 21/04232 

N° Portalis 352J-W-B7F-CUBSN

N° MINUTE : 5


Assignation du :
11 Mars 2021









JUGEMENT 
rendu le 15 Février 2024 


DEMANDEUR

Monsieur [I] [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Edouard de LAMAZE de la SELARL CARBONNIER- LAMAZE-RASLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0298



DÉFENDERESSE

S.A.S. LA COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION (CHG)
[Adresse 3] 
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Catherine CARIOU de la SELARL Catherine CARIOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0107



Décision du 15 Février 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/04232 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBSN



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 22 Novembre 2023 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

A titre liminaire, il convient de relever que la S.A.S. COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION est actuellement une S.A.S. et non une S.N.C., contrairement à ce qui est indiqué dans les écritures de Monsieur [I] [E]. Ce défaut de qualité n'ayant jamais été soulevée par la S.A.S. COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION, les prétentions adressées à la S.N.C. CHG seront réputées être adressées à la S.A.S. CHG pour les besoins de la procédure. 

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2008, Monsieur [I] [E] a consenti à la S.A.S. LA COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION (ci-après la S.A.S. CHG) un bail commercial d'une durée de onze ans et neuf mois, portant sur un studio n°1240 au niveau 5 du bâtiment B, dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 3], sur un studio n°1254 au niveau 4 du bâtiment A de ce même ensemble immobilier, et sur un studio n°1284 au niveau 5 du bâtiment A du même immeuble, moyennant un loyer en principal de 22.305 euros.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 27 juillet 2020, puis par acte extra-judiciaire du 7 août 2020, la SAS CHG a formé une demande de renouvellement de ce bail, moyennant un loyer en principal de 8.976 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 octobre 2020, Monsieur [I] [E] a refusé le montant du loyer proposé par la SAS CHG et l'a mise en demeure de l'indemniser estimant subir divers préjudices du fait d'une exploitation de ceux-ci pour un hébergement de personnes prises en charge par le SAMU social, au lieu d'une activité de résidence de tourisme. 


Par exploit d'huissier du 11 mars 2021, Monsieur [I] [E] a fait assigner la SAS CHG devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamnée, au paiement de la somme de 133.000 euros au titre de la perte de valeur locative, outre celle de 280.000 euros au titre de la perte de valeur vénale des biens, arguant d'une violation grave de ses obligations contractuelles par la société locataire. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2022, Monsieur [I] [E] demande au tribunal judiciaire de Paris de : 
-Le déclarer recevable et bien-fondé en ses demandes, 
-Rejeter toutes les prétentions et réclamations de la SAS CHG, notamment l'exception d'incompétence ; 
-Débouter la SAS CHG de l'ensemble de ses demandes ; 
-Condamner la SAS CHG pour manquements à ses obligations contractuelles, et notamment manquement à la destination du bail ; 
-Condamner la SAS CHG, en raison de la violation de ses engagements contractuels qui lui cause des préjudices au titre de la perte de valeur locative et de la perte de valeur vénale des biens, ainsi qu'un risque fiscal de remise en cause par l'administration des avantages liés à l'opération d'investissement ; 
-Condamner la SAS CHG à lui verser : 
oAu titre de la perte de valeur locative, des dommages-intérêts pour un montant d'au moins 133.000 euros ; 
oAu titre de la perte de valeur vénale, des dommages-intérêts pour un montant d'au moins 280.000 euros ; 
-Condamner la SAS CHG à lui garantir intégralement toutes les conséquences et incidences en cas de remise en cause par l'administration des avantages liés à l'opération d'investissement ; 
-Ordonner l'exécution provisoire ; 
-Condamner la SAS CHG à lui verser 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE selon l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses Monsieur [I] [E] énonce :
-Que le bail prévoit dans son Chapitre V - Conditions particulières que la destination du bail est l'activité d'exploitation d'une résidence de tourisme classée au sens des dispositions de l'arrêté du Ministre du Tourisme du 14 février 1986 modifié, et qu'il a déjà été jugé que manque à son obligation contractuelle, le preneur qui modifie cette destination en accueillant des familles logées par le Samu social ; 
-Que la valeur locative est dépréciée, en ce que le logement de personnes placées par le Samu Social constitue une situation dégradée en générant des locations de personnes en situation de grande précarité pour des périodes longues, au lieu d'hébergement en résidence de tourisme classée 3 étoiles ; 
-Que la valeur vénale est pareillement dépréciée, en ce que l'accueil de personnes placées par le Samu social est peu incitative pour les acquéreurs qui ne souhaitent pas acquérir des locaux soumis à de telles conditions ; que par ailleurs, les séjours de plus longue durée tendent à dégrader plus vite les locaux ; 
-Que la méconnaissance de la destination du bail est de nature à remettre en cause les avantages fiscaux tirés de la destination contractuellement prévue.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2023, la SAS CHG demande au tribunal judiciaire de Paris de : 

A titre principal, 

-Se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Bobigny, dans le ressort duquel se trouvent les biens immobiliers litigieux ;
 
A titre subsidiaire, sur le fond : 
 
-Dire et juger que les articles 1231 et suivants du code civil ne sont pas applicables ; 
-Débouter Monsieur [I] [E] de sa demande de préjudice ; 
 
Plus subsidiairement encore,

-S'il devait être fait droit aux demandes de Monsieur [I] [E], dire qu'il n'y a pas lieu à exécution provisoire ; 
 
En tout état de cause,

-Condamner Monsieur [I] [E] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
Au soutien de leurs prétentions, la SAS CHG énonce :
-Que les locaux litigieux se trouvent dans le ressort du tribunal judiciaire de Bobigny ;
-Que la valeur locative est calculée selon les articles L 145-34 et suivants du code de commerce, et plus spécifiquement en l'espèce, selon les dispositions de l'article R 145-10 du même code relatif aux locaux monovalents (usage de la méthode hôtelière) ; que s'il en résulte une baisse, cette situation n'est pas constitutive d'un préjudice ;
-Que la preuve d'une baisse de la valeur vénale n'est pas rapportée par Monsieur [I] [E], par la production d'un courrier qui lui a été adressé le 26 février 2021 par la Ville de [Localité 4] aux termes duquel cette dernière offrait l'acquisition des biens pour un prix de 259.420 euros, alors qu'elle soutient que cette collectivité mène de longue date une politique consistant à proposer à tous les copropriétaires de cette résidence le rachat de leurs biens à vil prix ; que le montant indiqué par Monsieur [I] [E] de 538.792,74 euros, qui serait, selon lui, le prix auquel il pouvait espérer revendre ses biens, n'est aucunement justifié ;
-Qu'en l'espèce, aucun risque fiscal ne pèse sur l'opération, dont il est résulté pour Monsieur [I] [E] un important gain d'impôt depuis 2008, l'utilisation faite des biens par tel ou tel occupant n'ayant strictement aucune incidence sur les avantages fiscaux résultant du mécanisme.

La clôture a été prononcée le 10 février 2023. L'audience de plaidoirie a eu lieu le 22 novembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 15 février 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'exception tirée de l'incompétence territoriale du tribunal judiciaire de Paris

Il résulte en substance de l'article 789 du code de procédure civile que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

En l'espèce, l'exception d'incompétence soutenu par la SAS CHG tiré de la localisation des locaux mis à bail dans le ressort du tribunal judiciaire de Bobigny relève de la compétence du juge de la mise en était et doit être déclarée irrecevable. 



Sur le manquement à l'obligation contractuelle relative à la destination des locaux mis à bail

Aux termes de l'article1134 alinéa 1er (ancien), applicable au bail litigieux, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 1728 du code civil énonce en substance que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. 

En l'espèce, l'article 5 du bail relatif à la destination du bail renvoie au " chapitre V- conditions particulières ". Il en ressort que le preneur s'est engagé à exercer dans les locaux mis à bail l'activité d'exploitation d'une résidence de tourisme classée au sens de l'arrêté du 14 février 1986 qui énonce en substance dans le II. a) de son article 1 (depuis modifié et codifié sous l'article D321-1 du code de tourisme) que la résidence de tourisme est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. 

Il ressort du courrier du 27 juillet 2020 de la SAS CHG qu'elle a exploité les locaux mis à bail pour des nuitées prises en charge par le Samu social, à la demande d'une municipalité. Or, l'accueil d'un tel public ne saurait être assimilable à une clientèle touristique, laquelle ne fait pas usage des locaux à des fins domiciliaires. En conséquence, il y a lieu de constater un manquement à l'obligation contractuelle relative à la destination. 

Monsieur [I] [E] a, par courrier du 7 octobre 2020, fait connaître le manquement à la SAS CHG, selon des termes suffisamment interpellatifs. La SAS CHG par un courrier en réponse du 23 novembre 2020 en a accusé réception, nonobstant le désaccord qu'elle manifeste sur les demandes exprimées par Monsieur [I] [E]. 

Aux termes de l'article 1142 ancien du code civil, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur.

Aux termes de l'article 1150 ancien du code civil, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée.

En l'absence de clause pénale, il convient d'apprécier l'existence d'un préjudice résultant du manquement contractuel, et de l'évaluer. 

Monsieur [I] [E] fait valoir à titre de préjudice une baisse de la valeur locative. Or, la détermination de la valeur locative des locaux commerciaux se fonde sur les articles L 145-34 et suivants du code de commerce, et les articles R 145-2 et suivants du même code. Conformément aux articles L 145-36 et R.145-10 du code de commerce, les locaux loués ne sont pas soumis à la règle du plafonnement. L'article R 145-10 du code de commerce précise que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. S'agissant des prestations hôtelières, la méthode hôtelière est d'usage et se fonde principalement sur les recettes théoriques. 

Or, ni l'esprit, ni le contenu de ces dispositions et usages ne prend en compte le niveau socio-économique de la clientèle vis-à-vis de laquelle les services sont prestés. Cet élément est d'autant plus étranger à la détermination de cette valeur que dans le cas présent, la prise en charge est assurée par le Samu social, et non les récipiendaires directs du service. En conséquence, le moyen tiré du fait que la méconnaissance de la destination du bail par l'accueil d'un public précaire dans les lieux loués a généré une perte de la valeur locative ne saurait prospérer. Monsieur [I] [E] sera débouté de ce chef de préjudice. 

Monsieur [I] [E] fait valoir également à titre de préjudice une baisse de la valeur vénale. Il produit l'acte de vente du 23 septembre 2008 qui expose le prix qu'il a acquitté pour acquérir lesdits locaux, à savoir 448 993,95 euros pour les 3 lots qu'il compare à l'offre d'achat formulée par la ville de [Localité 4] à hauteur de 259 420 euros pour les 3 lots en question. Il en déduit une perte de la valeur vénale, cause de son préjudice qui résulte du différentiel entre l'offre municipale et l'acquisition initiale. Cet élément est cependant insuffisant à établir la réalité d'une décote, dès lors que comme le fait valoir la SAS CHG, cette offre peut refléter une politique publique de rachat qui ne tient pas compte de la valeur de marché. Au surplus, l'imputation de cette baisse alléguée à la méconnaissance de la clause de destination par la SAS CHG n'est pas davantage démontrée. 

Monsieur [I] [E] invoque également des préjudices matériels liés à des séjours plus longs et un public plus précaire, mais il ne produit aucun constat d'huissier, ni aucune preuve de nature à établir la réalité des allégations de préjudice matériel rattachable à la méconnaissance de cette obligation. En conséquence, Monsieur [I] [E] sera débouté de ce chef de préjudice. 

Monsieur [I] [E] invoque un risque de perte d'avantages fiscaux, au titre de préjudice. Or, il ne fournit aucun document de nature à prouver l'étendue des avantages obtenus, ni ne démontre en quoi la méconnaissance de la destination contractuelle peut avoir une incidence sur ses avantages fiscaux. Il ne saurait en outre, obtenir judiciairement la garantie d'un risque qui n'est pas contractuellement prévue. En conséquence, Monsieur [I] [E] sera également débouté de ce chef de préjudice. 

Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [I] [E] qui succombe dans ses demandes sera condamné aux entiers dépens. 

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie au paiement d'une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

En l'espèce, Monsieur [I] [E] sera condamnée à verser à la S.A.S. CHG la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 précité. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

Déclare irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par la S.A.S. COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION,

Déboute Monsieur [I] [E] de l'intégralité de ses demandes,

Condamne Monsieur [I] [E] aux entiers dépens,

Condamne Monsieur [I] [E] à verser à la S.A.S. COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes de la S.A.S. COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION, 

Ordonne l'exécution provisoire.


Fait et jugé à Paris le 15 Février 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Jean-Christophe DUTON

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-10, code de commerce R145-2, code civil 1142, code de commerce L145-34, code de commerce L145-36, code civil 1150). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-02-15T19:26:13.903Z.