Cour d'appel de Toulouse, 1ere Chambre Section 1, 13 février 2024, n° 21/04872

13/02/2024



ARRÊT N°



N° RG 21/04872 

N° Portalis DBVI-V-B7F-OQI3

J.C.G / RC



Décision déférée du 09 Novembre 2021 

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, 

JCP de toulouse ( 20/01928)



MME TANGUY

















[A] [X]





C/



DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES





























































INFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTE



Madame [A] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Séverine FAINE, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMEE



DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES 

Représentée par le Directeur Régional des Finances Publiques de Provence Alpes Côtes d'Azur et du Département des Bouches du Rhône

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par Me Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE - SCP D'AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



C. ROUGER, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller



Greffier, lors des débats : A. ASDRUBAL



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.









EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE



M. [E] [M] est décédé le [Date décès 2] 2016, laissant pour héritiers, ses trois frères et sa s'ur, Mme [A] [X].



À l'actif de la succession figurait notamment une maison située [Adresse 6] à [Localité 4] détenue par le défunt pour le quart indivis et évaluée pour sa valeur en pleine propriété à 320.000 euros, soit 80.000 euros pour le quart dépendant de la succession.



Par une proposition de rectification contradictoire en date du 23 novembre 2018, l'administration fiscale a remis en cause la valeur vénale de l'actif immobilier, fixant la valeur en pleine propriété à 614.000 euros, après application d'un abattement de 20% pour indivision, soit une insuffisance de valeur déclarée en pleine propriété de 294.000 euros et de 73.500 € pour le quart dépendant de la succession .



Par courrier du 12 décembre 2018, les héritiers ont contesté la méthode d'évaluation du bien immobilier retenu par l'administration fiscale et ont demandé la prise en compte des dettes du défunt à l'indivision.



Par courrier en date du 2 mai 2019, l'administration fiscale a répondu aux observations du contribuable en confirmant les rappels proposés quant à la réévaluation de la valeur vénale du bien immobilier.



Par courrier en date du 21 novembre 2019, Mme [A] [X] a présenté une réclamation en contestant le rejet.



La réclamation a été rejetée par décision du 14 février 2020.



Par exploit d'huissier en date du 15 juin 2020, Mme [A] [X] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse, la Direction régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte-d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône, afin que soit ordonné le dégrèvement des redressements prononcés par l'administration fiscale à son encontre, à hauteur des bases d'imposition contestées, et qu'elle soit condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.



Par jugement contradictoire en date du 9 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a rejeté l'ensemble des demandes de Mme [A] [X] et condamné cette dernière aux dépens de l'instance.



Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté que pour effectuer son évaluation, l'administration fiscale avait utilisé la méthode de comparaison avec des biens similaires et avait fourni trois termes de comparaison pour chaque appartement situé dans la maison partagée.



Le tribunal a ensuite constaté que s'agissant d'un bien détenu en indivision entre quatre membres de la famille [M], un abattement de 20 % avait été appliqué pour tenir compte de cette contrainte et que Mme [X] mettait en cause la pertinence des éléments de comparaison invoqués par l'administration fiscale, mais n'apportait aucune précision quant à la méthode d'évaluation permettant de retenir une valeur de 320.000 € en pleine propriété correspondant à un prix de 884 €/m² .



S'agissant de la prise en considération des frais engagés par les indivisaires, le tribunal a rappelé le contenu des articles 768 et 770 du code général des impôts et estimé que les dettes invoquées ne pouvaient être déduites dans la mesure où les conditions imposées par le code général des impôts n'étaient pas réunies.



Par déclaration en date du 9 décembre 2021, Mme [A] [X] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions. 











PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 19 décembre 2022, Mme [A] [X], appelante, au visa des articles 815-13 du code civil et 44 du code de procédure civile, demande à la cour de : 



- la recevoir en son appel et le dire bien fondé ;

- reformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, se faisant,

A titre principal :

- 'dire et juger' que les redressements prononcés par l'Administration fiscale à son encontre ne sont pas fondés et doivent faire l'objet d'un dégrèvement ;

- condamner la direction régionale des Finances Publiques de PACA et du département des Bouches-Du-Rhône au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance.



Mme [X] estime qu'au cas d'espèce, les termes de comparaison apportés par l'Administration fiscale ne sont pas pertinents puisqu'aucun des immeubles visés n'est détenu en indivision, alors que la valeur propre d'un bien en indivision diffère de la seule fraction de la valeur totale du bien correspondant à la proportion des droits indivis.



Aucun terme de comparaison valable n'existant sur la commune de [Localité 4] compte tenu des particularités de l'immeuble, elle estime que l'Administration fiscale aurait dû élargir le périmètre géographique de ses recherches afin de trouver des immeubles comparables.



Elle reproche également à l'Administration de s'être contentée d'appliquer une décote de 20 % sur la valorisation de l'immeuble afin de tenir compte de sa détention indivise alors qu'il convenait de cumuler les décotes en présence de plusieurs facteurs de dépréciation distincts : détention de l'immeuble en indivision, occupation de l'immeuble, état de l'immeuble, conception de l'immeuble et impossibilité de le faire évoluer. Elle estime qu'en l'espèce l'application d'une décote de 40 % s'avérait nécessaire.



Par ailleurs, Mme [X] expose qu'elle a eu l'occasion de faire valoir à plusieurs reprises auprès du service vérificateur que chacun des indivisaires de l'immeuble litigieux avait engagé des dépenses de conservation ou d'amélioration de celui-ci. Elle produit un tableau récapitulatif des dépenses engagées pour chacun des indivisaires ainsi que les justificatifs correspondants et elle demande que la dette de M. [E] [M] à l'égard de l'indivision soit retranchée de la base de calcul des droits de succession rectifiés. 



Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 2 juin 2022, la Direction Générale des Finances Publiques, intimée, demande à la cour de :



- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [X] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée aux entiers dépens ;

-condamner Mme [X] aux entiers dépens d'appel, dont distraction pour ces derniers au profit de Maître Durand- Raucher, avocat soussigné aux offres de droit ;

- condamner Mme [X] à verser à l'État la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'Administration fiscale expose que le bien litigieux est une maison partagée en quatre appartements distincts sur un terrain de 667 m² située à [Localité 4], occupés par trois frères et une soeur de la famille [M], que ce bien avait été précédemment évalué en pleine propriété à 382.000 € lors de la donation de la nue-propriété de leur mère le 20 avril 2005 à ses cinq enfants et de la licitation en date du 20 août 2008 par leur frère [T] [M], qu'une demande avait été adressée le 19 septembre 2018 à l'un des frères héritiers, [R] [M], afin d'obtenir la méthode d'évaluation du bien et qu'il avait alors été répondu que 'Le bien est particulier et l'évaluation n'a pas été simple à ventiler. Aussi, il n'est pas facile de vous fournir la méthode d'évaluation', sans autre précision.



Elle explique que pour effectuer son évaluation, elle s'est basée sur la méthode de comparaison et a retenu comme termes de comparaison trois mutations pour chaque appartement situé dans la maison partagée, que pour tenir compte du fait que le bien était détenu en indivision entre quatre membres de la famille [M], un abattement de 20 % a été pratiqué, Mme [X] ne pouvant justifier l'application d'une décote d'indivision de 40 %.



Sur la prise en considération des frais engagés par les indivisaires, elle explique que les règles d'admission au passif d'une succession ne sont pas régies par les dispositions de l'article 815-13 du code civil mais par les dispositions de l'article 768 du code général des impôts. Elle fait observer que Mme [X] ne rapporte pas la preuve du règlement par chaque indivisaire, ni ne produit d'attestation ou de reconnaissance par les coindivisaires de la dette due. Elle insiste sur le fait qu'aucun montant ne figure à ce titre au passif dans la déclaration de succession et qu'aucune attestation ou reconnaissance de dette n'est produite. Elle en conclut que les frais engagés par les membres de l'indivision ne peuvent être admis au passif de la succession en vertu des articles 768 et 770 du code général des impôts.





MOTIFS 



Conformément à l'article 666 du code général des impôts, les droits proportionnels ou progressifs d'enregistrement ainsi que la taxe de publicité foncière sont assis sur les valeurs des biens concernés.



L'article L. 17 du Livre des procédures fiscales dispose :



' En ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.



La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations'.



Ainsi, lorsque l'administration entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation soumis aux droits d'enregistrement la valeur vénale réelle du bien en cause, il lui appartient, dès la notification du redressement, de justifier l'évaluation par elle retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires.



En l'espèce, le bien litigieux est une maison d'une superficie totale de 362 m² comprenant quatre appartements distincts :

- un T2 de 50 m² en rez-de-chaussée 

- un T4 de 88 m² en rez-de-chaussée

- un T3 de 59 m² au 1er étage

- un T4 de 165 m² au 1er étage.



Cette maison appartenait en indivision à [E] [M], [R] [M], [D] [M] et [Y] [M] épouse [X].



Pour justifier de la valeur de cette maison à hauteur de 768.000 € , l'administration a recherché des termes de comparaison pour chacun des appartements faisant partie de la maison partagée, avant de pratiquer un abattement de 20 % pour tenir compte du fait que le bien était détenu en indivision entre les quatre membres de la famille [M] :

- T2 de 50 m² : 76.100 €

- T4 de 88 m² : 225.190 € 

- T3 de 59 m² : 95.500 € 

- T4 de 165 m² : 371.250 € . 



Cette méthode ne saurait être retenue, la valeur d'une maison comprenant quatre appartements, qui plus est en indivision, ne pouvant être utilement appréciée en additionnant la valeur de quatre appartements susceptibles de faire l'objet de mutations distinctes, cette maison ne pouvant en son état juridique et matériel actuel faire l'objet de mutations appartement par appartement.



Il appartenait à l'Administration, à supposer qu'il n'existe pas de biens intrinsèquement similaires sur la commune de [Localité 4], d'élargir le périmètre géographique de ses recherches afin de trouver des immeubles comparables. 





En définitive, en l'absence de référence dans la proposition de rectification à des biens comparables intrinsèquement similaires, l'administration ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l'insuffisance de valorisation qu'elle reproche au contribuable.



Il convient en conséquence de prononcer l'annulation de la décision de rejet de la réclamation de Mme [X] et d'ordonner le dégrèvement du redressement prononcé à son encontre.



- - - - - - - - - - 


La Direction générale des Finances publiques, partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.



Mme [X] est en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer à l'occasion de cette procédure. La Direction générale des Finances publique sera donc tenue de lui payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce fondement. 

 





PAR CES MOTIFS, LA COUR, 



Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 9 novembre 2021.



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Prononce l'annulation de la décision de rejet de la réclamation de Mme [X].



Ordonne le dégrèvement du redressement prononcé à son encontre.



Condamne la Direction générale des Finances publiques aux dépens de première instance et d'appel.



Condamne la Direction générale des Finances publiques à payer à Mme [X] la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





 Le Greffier Le Président











N. DIABY C. ROUGER







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