Cour d'appel de Reims, 1ere Chambre sect.Civile, 20 février 2024, n° 23/01042

ARRET N° 

du 20 février 2024



N° RG 23/01042 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FLG6





[M]





c/



[K]

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

S.A.R.L. JOHNCAFE



















Formule exécutoire le :

à :



Me Claire LUDOT



la SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES 

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 20 FEVRIER 2024



APPELANT :

d'un jugement rendu le 26 mai 2023 par le tribunal judiciaire de TROYES



Monsieur [L] [M]

[Adresse 4]

[Localité 8]



Représenté par Me Claire LUDOT, avocat au barreau de REIMS





INTIMES :



Monsieur [Y] [K]

[Adresse 6]

[Localité 1]



Représenté par Me Aurélien CASAUBON de la SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocat au barreau de L'AUBE



S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représentée par Me Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS



S.A.R.L. JOHNCAFE

[Adresse 6]

[Localité 1]



Représentée par Me Aurélien CASAUBON de la SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocat au barreau de L'AUBE





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :



Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère

Madame Sandrine PILON, conseillère





GREFFIER :



Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors de débats et de la mise à disposition 





DEBATS :



A l'audience publique du 23 janvier 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 février 2024



ARRET :



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 février 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

M. [L] [M] a donné à bail commercial à la société John Café, à compter du 21 septembre 2015, un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 634,46 euros HT.



Après congé délivré par la société John Café, les parties ont conclu un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux portant sur ce même local, avec effet à compter du 21 septembre 2018, moyennant un loyer mensuel de 2 272,10 euros HT, outre 190 euros de provision sur charges, pour l'exploitation d'une activité déclarée de « soins esthétiques, relaxation du corps, sauna hammam, vente de cosmétiques, ventes de biens rattachés à la personne, bimbeloterie, vente de boissons alcoolisées ou non, brasserie, buffet, restauration rapide froide, organisation de soirées événementielles, de cocktails dînatoires, à l'exclusion de toute autre utilisation ».



Le bien immobilier objet du bail a été détruit par incendie la nuit du dimanche 14 au 15 octobre 2018.



Un procès-verbal de reprise des locaux, avec état des lieux non contradictoire en l'absence de M. [Y] [K], était dressé par huissier le 9 mai 2019.



M. [M] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Troyes :

- d'une demande d'expertise judiciaire aux fins d'examiner les locaux, chiffrer les préjudices et fixer le coût de remise en état, laquelle a été ordonnée par décision du 26 mai 2020.

- d'une demande de provision sur loyers, charges et indemnités d'occupation, outre les pénalités de retard impayées, à l'encontre de la société John Café, dont il a été débouté par ordonnance du 23 juin 2020, et invité à mieux se pourvoir au fond.



Par acte d'huissier du 8 septembre 2020, M. [M] a assigné en responsabilité et indemnisation de ses préjudices la société John Café, M [Y] [K] et la compagnie d'assurance MMA devant le tribunal judiciaire de Troyes.



L'affaire a fait l'objet d'une radiation le 3 novembre 2020 en raison de l'expertise judiciaire en cours, et a été réinscrite le 6 avril 2021 suite au dépôt du rapport d'expertise le 14 février 2021.



La société John café et M. [Y] [K] ont demandé à titre reconventionnel des dommages et intérêts pour procédure abusive.



La compagnie MMA Assurances a demandé que soit constatée la nullité du contrat d'assurance.





Par jugement du 26 mai 2023, le tribunal judiciaire de Troyes a :

- condamné la SARL John café à payer à M. [L] [M] la somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour la réparation de son préjudice résultant de la résistance abusive dans la remise des clés de l'immeuble loué,

- débouté M. [L] [M] du surplus de ses demandes d'indemnisation à l'encontre de la SARL John Café,

- débouté M. [L] [M] de l'ensemble de ses demandes d'indemnisation formulées à l'encontre de M. [Y] [K],

- débouté la compagnie MMA IARD Assurances de sa demande d'annulation du contrat d'assurance conclu avec la SARL John café le 2 février 2018,

- débouté M. [L] [M] et la SARL John café de leurs demandes de garantie formulées à l'encontre de la compagnie MMA IARD Assurances,

- débouté M. [L] [M] et la SARL John café de leurs demandes d'indemnisation pour procédure abusive,

- condamné la SARL John café à payer à M. [L] [M] la somme de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. [L] [M] de sa demande formée à l'encontre de M. [Y] [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SARL John café, M. [Y] [K] et la compagnie MMA IARD Assurances de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL John café aux entiers dépens de l'instance,

- condamné M. [L] [M] du surplus de sa demande s'agissant des dépens,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif.



Le tribunal a relevé que l'incendie, allumé dans la nuit par acte de malveillance, en l'absence du gérant, des salariés et de la clientèle de la société John Café, alors qu'aucun manquement ne pouvait être reproché à la société quant à la protection du local, revêtait le caractère d'un acte fortuit et les caractères d'irrésistibilité et d'imprévisibilité de la force majeure, de sorte qu'en application de l'article 1733 du code civil la société John café n'avait pas à répondre des conséquences de cet incendie.



Quant à la demande de paiement de loyers impayés, le tribunal a rappelé qu'en application de l'article 1722 du code civil, le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit du fait de l'incendie à compter du 15 octobre 2018, de sorte qu'à compter de cette date la société John café n'était plus tenue de payer les loyers ; et a estimé que M. [M] ne justifiait pas d'impayés antérieurement à cette date.



Il a cependant condamné la société John café sur le fondement de la responsabilité délictuelle en relevant que cette dernière avait restitué les clés du local au bailleur plus de six mois après la résiliation du bail par incendie, empêchant la reprise des lieux par M. [M] et laissant de ce fait le local incendié dans un état d'abandon qui lui était imputable.



Il a en revanche considéré que ce manque de diligence de la part de M. [Y] [K] était insuffisant à caractériser l'existence d'une faute intentionnelle d'une particulière gravité, susceptible d'engager la responsabilité personnelle du dirigeant sur le fondement de l'article L223-2 du code de commerce.



Pour déclarer le contrat d'assurance non entaché de nullité, il a estimé que les éléments versés aux débats ne suffisaient pas à démontrer une réticence intentionnelle ou un dol dans les déclarations de M. [Y] [K].



M. [L] [M] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 27 juin 2023, visant expressément l'ensemble des chefs du jugement.



Aux termes de ses conclusions n° 3 notifiées par RPVA le 15 janvier 2024, M. [L] [M] demande à la cour, au visa des articles 1231-1 et suivants, 1732, 1733 et 1735 du code civil, 1240 et 1241 du code civil, 12 du code de procédure civile :

- juger M. [L] [M] recevable et bien-fondé en son appel, ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- infirmer le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Troyes en date du 26 mai 2023 en ce qu'il a :

* débouté M. [L] [M] du surplus de ses demandes d'indemnisation formulées à l'encontre de la SARL John café,

* débouté M. [L] [M] de l'ensemble de ses demandes d'indemnisation formulées à l'encontre de M. [Y] [K],

* débouté la SARL John café et M. [L] [M] de leurs demandes de garantie formulées à l'encontre de la SA MMA IARD assurances mutuelles,

* débouté M. [L] [M] de sa demande formée à l'encontre de M. [Y] [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* débouté M. [L] [M] du surplus de sa demande s'agissant des dépens,

* débouté M. [M] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires au dispositif.

- confirmer le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Troyes en date du 26 mai 2023 en ce qu'il a :

* condamné la SARL John café à payer à M. [L] [M] la somme de 10.000 € (dix mille euros) en indemnisation de son préjudice résultant de la résistance abusive de la SARL John café dans la remise des clés du local loué à M. [L] [M],

* débouté la SA MMA IARD assurances mutuelles de sa demande d'annulation du contrat d'assurance conclu avec la SARL John café le 2 février 2018,

* débouté la SARL John café et M. [Y] [K] de leur demande d'indemnisation pour procédure abusive,

* condamné la SARL John café à payer à M. [L] [M] la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* débouté la SARL John café, M. [Y] [K] et la SA MMA IARD Assurances de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SARL John café aux entiers dépens dont distraction au profit des avocats constitués, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

* débouté la SARL John café, M. [Y] [K] et la SA MMA IARD Assurances de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif.

ET STATUANT A NOUVEAU,

- juger que le contrat de bail dérogatoire au statut des baux commerciaux du 12 octobre 2018 conclu entre la SARL John café et M. [L] [M] est résilié de plein droit depuis le 15 octobre 2018, date de l'incendie survenu dans les locaux objet dudit contrat ;

- juger que la SARL John café est responsable des préjudices subis par M. [L] [M] du fait de l'incendie survenu dans les locaux du [Adresse 5] ' [Localité 9] dans la nuit du 14 au 15 octobre 2018 ;

- juger que la responsabilité personnelle de M. [Y] [K] est également engagée au regard des fautes commises en tant qu'elles sont séparables de ses fonctions de gérant de la SARL John café ;

- juger que la société MMA sera tenue à son obligation contractuelle d'indemnisation, quelles que soient les causes de l'incendie, et quelle que soit la nature exacte de l'activité exercée par la société John café à l'intérieur des lieux détruits par incendie.

EN CONSEQUENCE,

- condamner in solidum la SARL John café et M. [Y] [K] à payer à M. [L] [M] la somme totale de 312.508,08 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation des préjudices matériels et immatériels suivants :

. 171.000 euros de perte de loyers jusqu'à la vente dudit bien (3.000 € X 57 mois (du 1er novembre 2018 au 1er août 2023)),

. 100.000 euros de perte sur le prix de vente du bien (99.000 € au lieu de 200.000 € s'agissant d'un vaste bien de 62 m² avec deux greniers et comportant 600 m² de terrain constructible et étant rappelé que les dommages matériels résultant strictement de la destruction partielle de l'immeuble sis [Adresse 5] - [Localité 9] avaient déjà été évalués par l'expert à la somme de 65.000 euros, en date du 14 février 2021'),

. 10.000 euros de perte de trésorerie due à l'absence de rentrée des loyers et de perte sur le prix de vente du bien,

. 977,17 euros de frais de garantie de sa créance (frais de publicité foncière et coût de la dénonciation de l'hypothèque) + 52 euros (frais de renouvellement d'hypothèque),

. 5.000 euros au titre de son préjudice moral, lié à la destruction d'une partie importante de son bien, mais également à l'anxiété des diverses actions en justice qu'il est contraint d'engager pour faire valoir ses droits,

. 10.000 euros au titre de la résistance abusive mise en place par la SARL John café et son gérant M. [Y] [K],

. 10.530,91 euros au titre des loyers impayés, augmentés de la clause pénale de 10%,

. 5.000 euros au titre de la perte de trésorerie causée à M. [M] du fait du non-paiement des loyers en temps utile.

le tout produisant intérêts au taux légal à compter du jour de l'arrêt à intervenir.

- juger opposable à la société MMA le jugement à intervenir.

EN TANT QUE DE BESOIN,

- la condamner in solidum au paiement des sommes susvisées.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

- condamner in solidum la SARL John café, M. [Y] [K] et la société MMA au paiement d'une somme de 10.000 euros au titre des frais de l'instance, par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner avec la même solidarité en tous les dépens de 1ère instance, de l'instance en référé-expertise, en ce compris les frais d'expertise dont M. [L] [M] a été contraint d'assurer l'avance, ainsi que les dépens d'appel, le tout dont distraction est requise au profit de Maître Claire Ludot, avocat aux offres de droit ;

- débouter la SARL John café et M. [Y] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires,

- juger la société MMA irrecevable en sa demande reconventionnelle formulée à titre subsidiaire, tendant à voir limiter le montant de l'indemnisation devant revenir à M. [L] [M] et ce, par application de l'article 122 du code de procédure civile et du principe de concentration des demandes découlant des articles 1355 du code civil et 480 du code de procédure civile,

- débouter la société MMA de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions, ainsi que tous moyens d'irrecevabilité soulevés à l'encontre de M. [L] [M].



M. [M] conteste le caractère de force majeure de l'incendie en précisant que ni la société John café ni M. [Y] [K], à qui la charge de la preuve incombe, ne démontre l'impossibilité totale d'empêcher la réalisation du fait dommageable.

Il estime que le feu a été allumé au sein de l'établissement dont le gérant de la société John café avait la responsabilité, et qu'on ne peut relever aucune extériorité.

Il met en cause la sécurisation et la surveillance du local, invoque certaines incohérences liées au débranchement de la caméra de surveillance et à la présence d'un employé dans les locaux un dimanche, fait état du type de clientèle de l'établissement qui exerçait une activité de club libertin pour conclure qu'aucune imprévisibilité ne peut être retenue et que M. [K] aurait dû prendre des précautions particulières.



Il considère qu'en application des articles 1732, 1733 et 1735 du code civil, établissant une présomption légale de faute du preneur en cas de destruction du bien objet du bail, la société John café doit répondre des préjudices subis par M. [M].



Il soutient que, la résiliation de plein droit du bail étant nécessairement intervenue dans la nuit du 14 au 15 octobre 2018, la société John café a par la suite adopté un comportement inadmissible en ne répondant à aucune sollicitation ni du mandataire immobilier ni de l'huissier de justice en vue de la reprise du bien.



A l'égard de la compagnie MMA Assurances, il estime que n'étant pas partie au contrat d'assurance, il ne peut se voir opposer aucune exclusion de garantie, qui plus est non soulevée en première instance.



Aux termes de ses conclusions n°2 du 14 janvier 2023, la compagnie MMA Assurances demande à la Cour de :

- juger mal fondé l'appel principal relevé par M. [L] [M] à l'encontre du jugement rendu le 26 mai 2023 par le tribunal Judiciaire de Troyes, en ce qu'il est dirigé à l'égard de la SA MMA IARD assurances mutuelles,

- débouter M. [M] des fins de son appel et juger irrecevable sa demande portant sur une somme de 100 000 euros correspondant à une prétendue perte sur le prix de vente du bien, ce au visa de l'article 910-4 du code de procédure civile,

- juger bien fondé l'appel incident relevé par la SA MMA IARD assurances mutuelles en ce que le jugement l'a déboutée de sa demande d'annulation du contrat d'assurances conclu avec la SARL John café le 2 février 2018 et plus généralement de toutes ses prétentions,

- infirmer le jugement de ce chef et statuant à nouveau,

- juger nul le contrat d'assurances conclu entre la SA MMA IARD assurances mutuelles et la SARL John café au visa de l'article L 113-8 du code des assurances et débouter les parties de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'égard de l'assureur,

- subsidiairement, appliquer la réduction proportionnelle de sa prestation sur le fondement de l'article L 113-9 du code des assurances pour le cas où le jugement serait infirmé et la SARL John café tenue alors de répondre des dommages consécutifs à l'incendie,

- en conséquence de cette réduction et sous réserve de la persistance de la qualité à agir de M. [M] concernant les travaux réparatoires dès lors qu'il a vendu l'immeuble, limiter la condamnation de la SA MMA IARD assurances mutuelles à 48 769,98 € TTC avant application de la franchise contractuelle de 400 euros,

En toute hypothèse,

- débouter les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

- condamner in solidum M. [L] [M], M. [Y] [K] et la SARL John café au paiement d'une indemnité de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner, sous la même solidarité, aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.



La compagnie MMA Assurances soulève à titre liminaire l'irrecevabilité de la demande de M. [M] en paiement de la somme 100 000 euros au titre de la perte sur le prix de vente du bien, laquelle demande a été présentée pour la première fois dans des conclusions de novembre 2023 alors qu'elle aurait dû l'être dès les premières conclusions d'appel au mois août, le bien ayant déjà été vendu à cette date, conformément aux dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile.



Elle invoque à titre principal, et par appel incident, la nullité du contrat d'assurance au motif que la réalité de l'activité de la société John Café, à savoir une activité d'« accueil libertin et échangiste » n'a pas été révélée par M. [Y] [K] aux MMA, lesquelles n'auraient jamais accepté d'assurer un établissement de cette nature pour des motifs d'éthique assurancielle mais également pour des raisons évidentes de sinistralité.

Elle précise que la dichotomie entre l'activité déclarée d'institut de beauté, sauna, restauration rapide et celle réellement exercée de club de rencontres avec des relations sexuelles est parfaitement établie, et permet à elle seule de conclure à une fausse déclaration intentionnelle pour des raisons évidentes.

Elle soutient que cette fausse déclaration a bien changé l'objet du risque ou en a diminué l'opinion pour l'assureur en rappelant que l'enquête a conclu à une corrélation entre le sinistre et le type d'activité exercée, que les MMA ont constaté un nombre plus important de sinistres incendie dans les établissements d'une moralité « limite », que la politique de souscription de MMA interdit d'assurer l'activité de club échangiste et les prestations érotiques, cette interdiction expliquant que ce type d'activité ne figure pas dans la nomenclature des MMA.

A supposer que la fausse déclaration faite par M. [K] n'ait pas été intentionnelle, la compagnie d'assurance invoque les dispositions de l'article L113-9 du code des assurances qui prévoit une réduction de l'indemnité due en cas de déclaration fausse ou incomplète.



Sur le préjudice indemnisable, la compagnie MMA Assurances soutient que l'incendie criminel intervenu est constitutif d'un cas de force majeure échappant par conséquent à la responsabilité de la société John café et à la mise en jeu de la garantie. A titre subsidiaire, elle estime que si l'assurance devait être mise en 'uvre, elle ne pourrait que couvrir le prix des travaux de réparation du bâtiment fixé par l'expert à 63 420 euros, réduit en application de l'article L113-9 précité.





Par conclusions du 23 novembre 2023, la société John café et M. [Y] [K] demandent à la Cour, au visa des articles 1240 et 1733 du code civil, de :

- dire la S.A.R.L. John café recevable et bien fondée en son appel incident.

En conséquence,

- infirmer le jugement rendu le 26 mai 2023 en ce qu'il a débouté la S.A.R.L. John café de sa demande indemnitaire pour procédure abusive.

Et, statuant à nouveau,

- condamner M. [L] [M] à payer à la S.A.R.L. John café la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

- confirmer le jugement rendu le 26 mai 2023 pour le surplus.

- condamner M. [L] [M] à verser à la S.A.R.L John café la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner M. [L] [M] aux dépens de la procédure d'appel.



Ils font valoir qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'origine de l'incendie est criminelle puisqu'elle résulte d'une intrusion dans la propriété, et que selon une jurisprudence constante l'incendie de nature criminelle exonère le preneur de toute responsabilité, dès lors qu'une telle situation est constitutive d'un cas de force majeure.





Ils précisent que l'incendie a eu lieu dans la nuit du dimanche au lundi, que l'établissement était fermé le dimanche et que M. [K] n'était pas présent sur les lieux lors de l'incendie.

Ils soulignent qu'aux termes du rapport d'expertise aucun manquement n'a été relevé quant à l'utilisation des locaux.

Ils en concluent que l'incendie présente un caractère imprévisible, irrésistible et extérieur constitutif de la force majeure.



La société John café estime que M. [M], n'ayant pas souscrit d'assurance propriétaire non occupant, tente de faire supporter les conséquences de sa négligence au locataire.



M. [Y] [K] soutient qu'il n'est personnellement pas partie au contrat de bail et qu'il ne peut lui être reproché aucun manquement à ce titre, d'autant que le sinistre est survenu alors que l'établissement était fermé.



La société John café invoque subsidiairement la garantie de sa compagnie d'assurance MMA et conteste la nullité du contrat en indiquant que l'activité de rencontres libertines n'étant pas répertoriée au sein de la nomenclature de la compagnie MMA, elle ne pouvait matériellement la déclarer, et en soutenant qu'en tout état de cause le lien entre ladite activité de rencontres et le risque d'incendie n'était pas établi.



Elle sollicite enfin des dommages et intérêts pour procédure abusive au motif que les actions judiciaires ont été engagées de mauvaise foi pour tenter de pallier l'absence d'assurance du propriétaire alors même que l'origine criminelle de l'incendie était établie.





MOTIFS :

Sur la nullité du contrat d'assurance :

Aux questions concernant l'activité exercée au sein des établissements de 228 m2 de son exploitation principale situé [Adresse 5] à [Localité 9] et de 1200m2 pour son exploitation secondaire situé [Adresse 3] assurés par la société John Café en sa qualité de locataire la société John Café a déclaré à son assurance dans la fiche conseil du 2 février 2018 « institut de beauté, institut sauna, restauration de type rapide ».



Or l'établissement s'affiche clairement en tant que lieux de rendez vous libertins échangiste sur son site internet ce que confirment les agencements intérieurs avec les appellations « cuirs câlins ou autres mobiliers clandestins' et le contenu du tchat des clients l'ayant fréquenté et cette activité principale de club libertin à l'exclusion de soins de beauté ne fait pas débat.



MMA reproche en conséquence à la société John Café une fausse déclaration de son activité, souligne qu'elle oppose généralement un interdit à toute demande d'assurance des activités « club échangistes ou prestations érotiques » qui lui sont soumises en ce qu'un nombre de sinistres plus importants y ont été constatés et lui refuse sa garantie.



En cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle les dispositions de l'article 1137 du code civil combinées à celles de l'article L113-8 du code des assurances prévoient la nullité du contrat d'assurance si la volonté de tromper l'assureur est établie et que la fausse déclaration intentionnelle a changé l'objet du risque ou en a diminué l'opinion par l'assureur.



MMA IARD Assurances mutuelles estime que l'intention de la société John Café de la tromper est établie par le fait qu'il est facile d'imaginer les raisons pour lesquelles elle ne voulait pas avouer sa réelle activité à l'agent d'assurance, soit discrétion soit peur de se voir opposer un refus de couverture.





Mais une volonté de discrétion ne démontre pas nécessairement une intention de tromper l'assureur et la cour constate que tout au moins partie de l'activité déclarée est effective s'agissant du sauna hammam et restauration rapide.

En outre, il n'apparaît pas de case dans le formulaire présenté au candidat à l'assurance présentant une activité approchant celle de club échangiste exercée dans l'établissement, pas plus que le contrat ne prévoit de cause d'exclusion de garantie pour cette activité.



Et l'intention de tromper supposerait encore établie la preuve que l'assuré savait que l'établissement n'aurait pas été assuré ou que la prime serait augmentée.



Or, cette preuve n'est pas établie.



Ainsi la nullité du contrat de prêt n'est pas encourue et le jugement est confirmé en ce qu'il déboute la SA MMA IARD Assurances mutuelles de sa demande à ce titre



Sur la responsabilité du locataire dans la survenance de l'incendie :



L'article 1733 du code civil dispose que le locataire répond de l'incendie survenu dans les lieux loués à moins qu'il ne prouve :

- que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction,

- ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ».



En l'espèce la société John Café locataire des lieux loués à M. [L] [M] dans lesquels est survenu un incendie dans la nuit du dimanche 14 au lundi 15 octobre et présumé en cette qualité responsable de cet incendie, se prévaut de l'existence d'une force majeure ou d'un cas fortuit à l'origine de celui-ci pour prétendre à l'exonération de sa responsabilité.

La force majeure ou le cas fortuit ne sont pas établis par la seule constatation que l'incendie résulte d'un acte de malveillance d'un tiers si la preuve n'est pas faite qu'il n'a pas été permis ou favorisé par le comportement du locataire.

La charge de la preuve incombe en la matière au locataire, en application des dispositions de l'article 1353 alinéa 2 du code civil qui dispose que qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



A ce titre, il résulte du rapport d'expertise judiciaire et il ne fait pas débat que l'incendie qui a ravagé dans la nuit du 14 au 15 octobre 2018 vers 1 h 50 l'établissement constitué d'un ensemble immobilier de type industriel à usage professionnel, composé d'un bâtiment de plein pied et équipé d'un local vestiaire, d'une salle de douche, d'un sanitaire, sauna hammam jacuzzi et de plusieurs petites pièces exiguës selon un plan joint, outre d'une terrasse couverte de 40m2 donnant sur cour loué par la Sarl John Café à M. [L] [M] au [Adresse 5] à [Localité 9], a pour origine un acte volontaire malveillant commis par une personne non identifiée et que doivent être écartées toutes autres causes dont une origine naturelle, un dysfonctionnement technique ou une imprudence humaine.

Les experts mandatés par la compagnie d'assurance du locataire comme l'expert judiciaire M.[B] ,nommé par ordonnance du 25 août 2020 dans son rapport déposé le 14 février 2021 décrivent la présence d'un foyer primaire unique devant la porte d'entrée, sa propagation vers la couverture de la terrasse et la toiture du salon générant l'éclatement du vitrage de la porte d'entrée pour atteindre le corps du bâtiment principal.

Le rapport d'enquête complémentaire du 7 novembre 2018 réclamé par la compagnie d'assurance précise que les locaux sont implantés au fond d'une cour close par un portail dont la fermeture est précaire, que l'entrée de la clientèle se fait par une porte en bois pleine au niveau de laquelle est installée une caméra de surveillance débranchée au moment des faits.

M. [L] [M] estime que le départ du feu a été permis par la négligence de M. [Y] [K] qui ne se serait pas assuré du branchement de la caméra de surveillance se situant au dessus de l'entrée alors même que l'activité de M. [Y] 





[K] présentait un risque particulier qui nécessitait des précautions supplémentaires et donc notamment de s'assurer du branchement d'une caméra existante.

Mais il ne justifie pas de l'augmentation du risque dans ce type d'établissement à la clientèle généralement discrète même si une voisine atteste avoir été témoin d'une relation sexuelle pratiquée à l'extérieur, ni de l'existence de sinistres précédents, ni que l'auteur de l'incendie serait client de cet établissement ou concerné par l'activité qui s'y déroulait, ni que l'assuré était informé de l'existence d'une note de la direction des marchés de la compagnie d'assurance qui affirme que le risque présenté par cet établissement n'aurait pas été assuré.

D'ailleurs force est de constater qu'il n'est pas même établi que la caméra n'était pas banchée lors du départ du salarié de la société ni que la présence d'une caméra pouvait suffire à stopper un individu qui a montré sa détermination en franchissant le portillon la cour pour mettre le feu à la propriété privée.

Aucune faute particulière n'est donc justifiée alors qu'aucune obligation légale ou contractuelle, d'installation d'une caméra de surveillance ne pesait sur M. [Y] [K] ni en qualité de locataire ni en qualité d'assuré.

En conséquence, l'incendie est survenu alors que l'établissement était fermé depuis plusieurs heures puisqu'il ne fait pas débat que le dimanche il ferme à 17 heures, le développement du feu, la propagation de l'incendie, n'ont pas été favorisés par la présence de matériel ou combustible se trouvant sur les lieux, ni par le comportement du gérant ou d'un salarié dont il ne fait pas débat qu'ils ne se trouvaient pas sur les lieux, ni celle d'un client.

Il en résulte que le départ et la propagation de l'incendie constituent pour le locataire un cas de force majeur caractérisé par son imprévisibilité et irresistibilité.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il dit que la société John Café n'a pas à répondre des conséquences de cet incendie sur le fondement des dispositions de l'article 1733 du code civil et déboute M. [L] [M] de ses prétentions dirigées contre la société John Café.

Sur la garantie due par la compagnie d'assurance au tiers victime de l'incendie :

La Sarl John Café a souscrit une assurance MMA PRO PME numéro 141557713B en qualité de locataire des bâtiments situés [Adresse 5] [Localité 9] couvrant le risque incendie ainsi que sa responsabilité civile en raison de dommages matériels causés aux bâtiments pris en location et résultant notamment d'un incendie dont il aurait été déclaré responsable.

Des conditions générales du contrat d'assurance, il ressort que la garantie incendie de son locataire ne couvre que les dommages causés aux biens immobiliers, agencements, aménagements et embellissements appartenant à l'assuré ainsi qu'aux biens mobiliers d'exploitation.

Ainsi M. [L] [M] , tiers au contrat d'assurance, ne peut prétendre à réparation de son préjudice résultant de l'incendie que s'il parvient à se prévaloir de la responsabilité civile engagée par la Sarl John Café dans la survenance de celui-ci.

Or, la cour a confirmé le jugement du tribunal judiciaire qui a considéré qu'aucune responsabilité du locataire n'était établie et que ni la société John Café ni son gérant n'avaient à répondre des conséquences de cet incendie sur le fondement des dispositions de l'article 1733 du code civil.

Ainsi M. [L] [M] ne peut prétendre à la mise en 'uvre pour son propre compte de la garantie incendie du contrat souscrit par son locataire auprès de la compagnie d'assurance MMA.





En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il déboute M. [L] [M] de sa demande en réparation du préjudice résultant de l'incendie et dirigée contre les intimés.

Sur le préjudice de M. [L] [M] résultant d'une remise tardive des clés :

Selon l'article 1722 du code civil et 2.7 du contrat de bail, si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation du bail.

Si la résiliation qui éteint l'obligation contractuelle du locataire de s'acquitter du paiement des loyers n'est ainsi de plein droit que si la chose est détruite, en l'espèce cette destruction et l'impossibilité pour le locataire de continuer à exploiter les lieux, ressortent de la lecture du rapport initial de l'expert Eurexo mandaté par la compagnie d'assurance et du procès verbal de police auquel est jointe la main courante établie par les pompiers comme du constat d'huissier du 9 mai 2019 montrant l'étendue des dégâts occasionnés par l'incendie.

Elle est réclamée tant par le bailleur que par le locataire.

La résiliation de plein droit du contrat de bail dans la nuit du 14 au 15 octobre 2018 est dès lors établie.

M. [L] [M] ne réclame pas des arriérés échus au jour de la résiliation et il ressort d'ailleurs du décompte du 15 novembre 2018 du gestionnaire du bien que le compte locatif ne présentait à cette date aucun arriéré et que la seule somme réclamée correspondait à l'appel de fonds du mois de novembre de 2 954,52 euros soit pour une période postérieure à la résiliation de plein droit.

Or, en raison de la résiliation du bail, il ne peut prétendre au paiement des loyers postérieurs à la résiliation de plein droit intervenu.

Il sera, dès lors, débouté de ses prétentions dirigées contre la Sarl John Café et M. [K] à condamnation tant au paiement d'une somme de 171 000 euros au titre de la perte de loyers du sinistre jusqu'à la vente du bien ( 3 000 euros X 57 mois) du 1er novembre 2018 au 1er août 2023 que de la somme de 10 000 euros résultant d'une perte de trésorerie en conséquence de la perte de loyers à laquelle il ne pouvait prétendre de 5 000 euros au titre de la perte de trésorerie causée par le non paiement des loyers en temps utile et d'une somme de 10 530,91 euros au titre d'une clause pénale contractuelle qui n'est plus opposable à son ancien locataire

La réparation du préjudice résultant d'un comportement fautif du locataire après la résiliation du contrat peut s'inscrire dans le cadre du régime de la responsabilité délictuelle posée aux articles 1240 et 1241 du code civil qui pose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans le cadre de ce régime, M. [L] [M] supporte la charge de la preuve d'une faute et d'un lien de causalité entre celle-ci et le préjudice dont il se prévaut.

A ce titre M. [L] [M] soutient qu'il n'a pas été mis en possession des clés avant le mois de mai 2019 par son ancien locataire qui a purement et simplement ignoré ses rappels et mises en demeure.

Mais si, dans un courrier du 22 novembre 2018, l'agence immobilière Damonte Immobilier gestionnaire du bien, adressé à l'assurance du locataire développe qu'elle n'a pas été mise en mesure de constater l'ampleur des dégâts en raison du mutisme du locataire depuis la survenue du sinistre et qu'elle s'interroge sur l'importance du dommage et sur la date de l'expertise à venir, et si, dans des courriers ultérieurs, l'avocat du bailleur reproche à la compagnie d'assurance le bien fondé de son positionnement quant au défaut de garantie du sinistre qu'elle lui oppose, si encore fin 2018, l'agence réclame au locataire le paiement de ses loyers, en revanche aucun courrier ne justifie de relance du locataire par l'agence immobilière ou par le bailleur pour l'inviter à établir un état des lieux, pour constater la résiliation du bail ou l'inviter à lui redonner la possession des lieux sinistrés pas plus que d'un refus du locataire à ce titre.

M. [L] [M], qui avait connaissance du sinistre, du défaut de garantie qui était opposé à l'assurance de son ancien locataire, n'a démontré aucune volonté de reprendre rapidement possession des lieux incendiés se trouvant dans un état de destruction tel que les parties s'accordent à se prévaloir d'une résiliation de plein droit du contrat.

Par ailleurs, alors qu'il disposait des clés depuis leur envoi en courrier recommandé le 23 avril 2019, il n'a fait dresser procès verbal d'état des lieux de sortie par huissier que le 9 mai 2019 et n'a saisi le juge des référés aux fins de voir organiser une expertise judiciaire qu'en septembre 2019.

La lecture de ce procès verbal d'huissier du 9 mai 2019 ne montre pas que la reprise amiable du bien nécessitait la possession de ces clés puisque celles-ci ouvraient l'une le cadenas fermant la chaîne placée sur le portail qui restait bloqué par ailleurs par des lattes de bois clouées qui empêchaient son ouverture, et un bâtiment annexe ; l'huissier est entré par une clôture grillagée affaissée puis dans l'établissement principal en déposant les plaques de bois vissées.

En outre, l'expert judiciaire a réclamé une mission complémentaire à son sapiteur au motif que M. [L] [M] n'a récupéré les clés de son bâtiment que 7 mois après le sinistre.

Mais le sapiteur n'a été invité à vérifier l'aggravation des lieux du fait de l'absence de mesures de protection au cours de cette période de 7 mois qu'en janvier 2021 et le rapport n'a été déposé que le 14 février 2021, soit près de 2 ans après la remise des clés par le locataire alors qu'au cours de cette période postérieure le propriétaire qui s'en explique (grève des avocats, crise sanitaire, situation particulière de l'immeuble isolé et dès lors régulièrement squatté.) et qui avait été débouté de toute demande de provision dans l'instance en référé qu'il avait engagé en janvier 2020, ne justifie de la prise d'aucune mesure conservatoire.

Compte tenu de ces éléments, la somme de 10 622 euros fixée par le sapiteur comme pouvant être une estimation de travaux complémentaires nécessaires pour tenir compte de l'aggravation des désordres dus à l'absence de mesures conservatoires prises après la découverte d'un rampant de toiture du bâtiment numéro 3 par les pompiers, et pouvant constituer le préjudice de perte sur le prix de vente en lien de causalité avec l'absence de mesures conservatoires, ne peut être que partiellement être de la responsabilité de l'ancien locataire du fait qu'il n'a remis les deux clés précitées que le 23 avril 2019.

En outre, M. [L] [M] qui se prévaut d'une perte de 100 000 euros sur le prix de vente du bien (99 000 euros au lieu de 200 000 euros) n'apporte pas de pièce permettant d'estimer la valeur du bien avant l'incendie et doit faire face seul à la perte liée aux dommages matériels découlant directement de l'incendie et non imputable au locataire estimée au montant de 65 000 euros qui ne fait pas débat.

Aussi le préjudice de M. [L] [M], résultant d'une perte de la valeur de l'immeuble dus aux dégâts liés d'une part à l'absence de mesures conservatoires dans les limites précitées mais également à l'état de saleté des lieux abandonnés par le locataire tels que décrit par le constat d'huissier du 9 mai 2019, sera fixé à la somme de 8 000 euros.

S'y rajoutera un préjudice moral de M. [L] [M] pour tenir compte du désengagement total fautif du locataire envers son ancien bailleur qui a contraint celui-ci à chercher informations juridiques et factuelles pour reprendre possession des lieux dégradés et souillés par son locataire constituant un préjudice propre au delà du sinistre lié à l'incendie.

En conséquence, le jugement sera confirmé dans son quantum en ce qu'il fixe la somme totale du préjudice de M. [L] [M] à 10 000 euros.

Par ailleurs, dans la mesure où aucune résistance abusive du locataire n'est établie en l'absence de responsabilité de celui-ci dans la survenance de l'incendie, le jugement sera également confirmé en ce qu'il déboute M. [L] [M] de sa demande au paiement d'une somme de 10 000 euros en réparation d'un préjudice à ce titre.

Ces préjudices sont imputables à la Sarl John Café seule, en sa qualité de locataire des lieux, sans que n'apparaisse de faute personnelle et intentionnelle de M. [K] détachable de sa fonction de gérant de cette société et d'une gravité suffisante pour justifier l'engagement de la propre responsabilité délictuelle de celui-ci.

En effet, il n'est démontré l'existence d'aucune obligation particulière de surveillance contractuellement confiée par la société à son gérant dont pourrait se prévaloir le propriétaire pour lui reprocher sa négligence dans l'exécution de celle-ci et la fausse déclaration à l'assurance, à la supposer établie, est sans lien avec l'absence d'indemnisation par celle-ci du propriétaire qui ne résulte que des causes de l'incendie présentant les caractères de la force majeure.

En conséquence, la Sarl John Café seule est condamnée à payer à M. [L] [M] la somme de 10 000 euros outre intérêt au taux légal à compter du jugement et celui-ci est confirmé en ce qu'il déboute M. [L] [M] de toutes prétentions dirigées contre M. [K].

Enfin, en l'absence de créance exigible de M. [L] [M] à l'encontre de M. [K] l'appelant sera débouté de sa demande à voir rembourser le montant de 977,17 euros de frais de garantie d'une créance par l'inscription provisoire d'une hypothèque judiciaire conservatoire sur les biens détenus par M. [Y] [K].

Sur la procédure abusive de M. [L] [M] :

La Sarl John Café et M. [K] reprochent à M. [L] [M] le caractère abusif de la procédure qu'il a engagée alors même que le tribunal judiciaire avait fait droit à sa demande indemnitaire et que les différents rapports d'expertise ont tous conclu à l'absence de responsabilité du locataire dans la survenance de l'incendie.

Mais le double degré de juridiction est un droit dont le simple usage ne caractérise pas un abus quelque soit l'absence de bien fondé des prétentions et moyens qui apparaît à la partie adverse. M. [L] [M] n'a pas abusé de ce droit dans le cadre de la procédure d'appel introduite en juin 2023 et clôturée en janvier 2024.

En conséquence la Sarl John Café et M. [K] seront déboutés de leurs prétentions à réparation à ce titre.

En revanche M. [L] [M] succombant dans toutes ses prétentions à infirmation du jugement sera condamné à payer à la Sarl John Café la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Sur la garantie due par la compagnie d'assurance au tiers victime d'un préjudice résultant de la responsabilité civile de la Sarl John Café :

Le contrat d'assurance souscrit par la Sarl John Café est une assurance dommage aux biens qui couvre le lieu d'exploitation principal en cas de sinistres limitativement énumérés dont l'incendie ou le dégâts des eaux, et les conséquences de la responsabilité du locataire occupant, dans ces cas, à l'égard des voisins et des tiers.

Mais il ne garantit pas les dommages aux biens résultant de la négligence du locataire.

Et M. [L] [M] qui réclame la condamnation de la compagnie à le garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées contre son ancien locataire et qui a été débouté de sa demande de garantie du sinistre incendie, ne développe pas le fondement de ses prétentions s'agissant des créances indemnitaires liées à la responsabilité civile délictuelle retenue de la Sarl John Café .

Il ne garantit pas, en tout état de cause, la perte sur le prix de vente d'un bien ou le préjudice moral subi par un tiers du fait des agissements de l'assuré.

En conséquence, M. [L] [M] est débouté de ses demandes dirigées contre la SA MMA IARD Assurances mutuelles sans qu'il soit nécessaire de répondre aux prétentions de celle-ci visant à voir constater l'irrecevabilité de la demande de l'appelant portant sur une prétendue perte sur le prix de vente de son bien au visa de l'article 910-4 du code civil, ou subsidiairement sur sa demande de réduction proportionnelle de sa prestation sur le fondement de l'article L113-9 du code des assurances pour le cas où la Sarl John Café serait tenue de répondre des dommages consécutifs à l'incendie.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Troyes en toutes ses dispositions

Ajoutant,

Déboute M. [L] [M] de ses prétentions à garantie dirigée contre la SA MMA IARD Assurances mutuelles

Condamne M. [L] [M] à payer à la Sarl John Café la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel

Déboute les parties de cette demande pour le surplus,

Condamne M. [L] [M] aux dépens d'appel.





Le greffier, La présidente de chambre,