Cour d'appel de Reims, 1ere Chambre sect.Civile, 20 février 2024, n° 23/01715

ARRET N° 

du 20 février 2024



N° RG 23/01715 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FM7N





[N]

[N]





c/



[P]

[S]















Formule exécutoire le :

à :



la SELARL CABINET D'AVOCATS DE MAITRE EMMANUEL BROCARD



la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 20 FEVRIER 2024



APPELANTS :



d'un jugement rendu le 18 février 2021 par le tribunal judiciaire de [Localité 7]



Monsieur [U] [N]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représenté par Me Emmanuel BROCARD de la SELARL CABINET D'AVOCATS DE MAITRE EMMANUEL BROCARD, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Marc LAYET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



Madame [O] [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Emmanuel BROCARD de la SELARL CABINET D'AVOCATS DE MAITRE EMMANUEL BROCARD, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Marc LAYET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant





INTIMES :



Monsieur [T] [P]

[Adresse 5]

[Localité 1]



Représenté par Me Mélanie TOUCHON de la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocat au barreau des ARDENNES



Madame [E] [S] épouse [P]

[Adresse 5]

[Localité 1]



Représentée par Me Mélanie TOUCHON de la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocat au barreau des ARDENNES



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Madame PILON, conseillère, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère

Madame Sandrin PILON, conseillère





GREFFIER :



Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors de la mise à disposition





DEBATS :



A l'audience publique du 22 janvier 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 février 2024



ARRET : 



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 février 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.







* * * * * 





Au terme d'une succession de baux commerciaux tacitement reconduits ou expressément renouvelés, M [T] [P] et Mme [E] [P] née [S] exploitent un fonds de commerce de café-hôtel sous le nom " Café-Hôtel [9] " dans des locaux situés à l'angle de [Adresse 8] et de la [Adresse 10] à [Localité 7], appartenant à M [U] [N] et Mme [O] [N]. Le bail a été renouvelé en dernier lieu à la suite d'une demande présentée par les preneurs les 18 et 19 avril 2008, acceptée par les bailleurs, pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 2008.



Par acte d'huissier du 30 mars 2017, M et Mme [N] ont fait signifier congé à M et Mme [P], avec offre de renouvellement à compter du 1er novembre 2017, moyennant un loyer annuel révisé de 48 000 euros hors taxes et charges.



Par actes des 18 et 20 septembre 2017, M et Mme [P] ont fait assigner M et Mme [N] devant le président du tribunal de grande instance de [Localité 7] afin que soit fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er novembre 2017.



Le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d'expertise, confiée à Mme [V] [H] par jugement du 10 juillet 2018.



Par jugement du 18 février 2021, le juge des loyers commerciaux a, principalement :

- Dit que les locaux exploités [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 7] ne relèvent pas des dispositions de l'article R145-10 du code de commerce,

- Ordonné une mesure de complément d'expertise judiciaire,

- Commis pour y procéder Mme [V] [H] avec, notamment, pour mission de donner, après nouvelle collecte si nécessaire de références comparables, un avis sur la valeur locative des locaux litigieux au 1er novembre 2017, en tenant compte de la double activité exercée et procédant à une analyse précise et comparative item par item de la situation du bien au regard des différents critères définis par l'article L145-33 du code de commerce,

- Dit que le loyer provisionnel est maintenu au montant du dernier loyer acquitté en vertu du bail,

- Réservé les dépens, 

- Dit que le jugement est exécutoire à titre provisoire.



Il a écarté le moyen tiré du caractère monovalent des lieux aux motifs que :

- Le contrat conclu à l'origine, le 17 mars 1931, portait location d'un immeuble à usage à la fois de commerce et d'habitation, que si le bien a ensuite été détruit par faits de guerre, il n'était produit aucun élément indiquant que, lorsqu'il a été reconstruit, il l'a été avec l'accord des propriétaires de l'époque en vue d'une seule utilisation, 

- L'immeuble est doté de deux accès distincts desservant de manière indépendante la salle de bar-restauration d'une part et l'entrée de l'hôtel d'autre part, séparées l'une de l'autre par une porte de communication sécurisée par un digicode, cette configuration des lieux, les horaires pratiqués au sein du bar fermant le soir dès 21 heures et l'absence de restauration proposée en dehors du petit-déjeuner attestant d'une large autonomie entre les deux activités de débits de boissons et d'hôtellerie, que confirme l'écart des chiffres d'affaire avec une activité " bar " prépondérante, qui s'adresse nécessairement à une clientèle extérieure à celle de l'hôtel,

- Les deux activités sont donc susceptibles d'exploitation séparée.



Il en a conclu que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé, conformément à l'article L145-33 du code de commerce, à la valeur locative des locaux évaluée en fonction des différents critères que ce texte énumère.



Il a relevé que la méthode retenue par l'expert, dite " hôtelière ", consistant à déterminer une recette théorique et un pourcentage immobilier dépendant de la catégorie hôtel et de l'adaptabilité du bâtiment au commerce exploité, communément utilisée s'agissant de locaux hôteliers monovalents, ne peut trouver à s'appliquer au-delà en ce qu'elle ne se réfère pas aux critères de l'article L145-33. 



Il a en outre estimé que ni le restant de l'analyse de l'expert, ni les références produites par les parties ne permettaient d'apprécier la valeur locative, faute d'indications autorisant une comparaison item par item de la situation du bien au regard de ces différents critères, compte tenu également de la configuration particulière observée tenant à la double activité exercée.



M et Mme [N] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 26 mars 2021.



Par ordonnance du 7 septembre 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné une médiation entre les parties.



A l'audience du 7 juin 2022, l'affaire a fait l'objet d'un retrait du rôle à la demande conjointe des parties.



Les 26 septembre et 30 octobre 2023, M et Mme [N] ont notifié par voie électronique des conclusions aux fins de réinscription de l'affaire, aucun accord n'ayant pu être trouvé. 



Par conclusions notifiées le 2 novembre 2023, ils demandent à la cour de :

- Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- Déclarer irrecevables et en tous cas non fondées toutes demandes contraires tant principales que subsidiaires de M et Mme [P] et les en débouter,

- Rejeter les différents moyens allégués par les demandeurs locataires dans leurs écritures et en particulier leurs demandes de confirmation du jugement, de maintien du loyer hors révision indiciaire pour voir ce dernier fixer à la somme annuelle de 21 324 euros dans le cadre d'une indexation sur l'ILC,

- Constater qu'il y a lieu à déplafonnement et fixer à 41 000 euros en principal, hors charges et taxes le montant du loyer annuel dû à compter du 1er novembre 2017,

- Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyer conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil et que les intérêts dus pour plus d'une année entière seront eux-mêmes capitalisés en application des dispositions de l'article 1154 du même code,

- Condamner M et Mme [P] aux entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise, ceux d'appel dont distraction au profit de Me Brocard, ainsi qu'au paiement de la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Les bailleurs estiment qu'il y a lieu à déplafonnement du loyer au regard de la monovalence des locaux données à bail et que le loyer doit être fixé à la valeur locative desdits locaux. Ils ajoutent qu'au demeurant, la variation des facteurs locaux de commercialité dans le secteur pendant la durée du bail aurait conduit à déplafonnement dans le cas de locaux commerciaux classiques.



En faveur de la monovalence des locaux, ils affirment que la jurisprudence retient une application extensive de l'article R145-10 du code de commerce, en assimilant aux locaux construits, ceux qui ont subi des aménagements importants après leur construction, en vue d'un usage déterminé et que les locaux ne pourraient pas être affectés à une autre activité sans réalisation de travaux importants et onéreux.



Ils ajoutent qu'il n'y a aucune autonomie de gestion pour les deux activités bar/restauration et hôtellerie, mais au contraire complémentarité et/ou interdépendance, en expliquant que les clients de l'hôtel peuvent pénétrer dans l'établissement par l'entrée principale et que l'entrée séparée latérale n'est nécessaire que pour l'accès de nuit, la porte de communication étant alors fermée, que la salle en rez-de chaussée est utilisée conjointement par le bar, en étant indispensable à l'hôtel et son activité, de même que l'intégralité du sous-sol, qui comporte une chaufferie unique pour l'ensemble de l'immeuble, que la réception des clients de l'hôtel se fait au bar de l'établissement et ne peut se faire ailleurs, que ceux-ci consomment leurs petits déjeuners et services boissons dans la salle du rez-de-chaussée, lesquels sont confectionnés à partir de l'office du rez-de-chaussée.



Pour l'appréciation de la valeur locative, ils proposent, de prendre en compte les usages de la profession et les clauses du bail. Ils reprochent à l'expert judiciaire une sous-évaluation en affirmant, notamment, qu'une part très importante des faiblesses relevées par celui-ci tient au choix exclusif de l'exploitant locataire et/ou à sa carence et concluent qu'une augmentation minimale d'environ 12/15% du chiffre retenu apparaît plus en adéquation avec la réalité pour obtenir la valeur locative selon la méthode hôtelière actualisée.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2021, M et Mme [P] demandent à la cour :

A titre principal, de :

- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- Condamner M et Mme [N] à leur payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SCP Ledoux Ferri Riou-Jacques Touchon Mayolet,

A titre subsidiaire, de :

- Fixer à la somme de 1 777 euros par mois, soit 21 324 par an le montant du loyer du bail renouvelé et ce, à compter du 1er novembre 2017,

- Dire que ce loyer sera révisé à l'issue de chaque période triennale et la première fois le 1er novembre 2020, l'indice de révision étant désormais l'indice des loyers commerciaux (ILC), l'indice de base étant l'ILC du 2ème trimestre 2017 et l'ILC de référence celui du 2ème trimestre de l'année de la révision,



Si par impossible le caractère monovalent des locaux était retenu,

- Fixer la valeur locative annuelle calculée selon la méthode hôtelière et en tenant compte des travaux réalisés par les preneurs à 17 000 euros,

Par conséquent,

- Fixer à la somme de 1 416.66 euros par mois soit 17 000 euros par an le montant du loyer du bail renouvelé et ce à compter du 1er novembre 2017,

- Dire que ce loyer sera révisé à l'issue de chaque période triennale et la première fois le 1er novembre 2020, l'indice de révision étant désormais l'indice des loyers commerciaux (ILC), l'indice de base étant l'ILC du 2ème trimestre 2017 et l'ILC de référence celui du 2ème trimestre de l'année de la révision,

- Condamner les consorts [N] à restituer le montant des loyers en trop-perçu,

- Condamner M et Mme [N] solidairement entre eux à la prise en charge des honoraires et frais de l'expertise judiciaire arrêtés selon ordonnance de taxe du 8 juillet 2019 à la somme de 4 499.66 euros,

- Condamner M et Mme [N] solidairement entre eux à leur rembourser la somme de 2 999.66 euros qu'ils ont avancée dans le cadre de l'expertise judiciaire,

- Condamner M et Mme [N] solidairement entre eux à verser au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 10 000 euros,

- Condamner M et Mme [N] aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de la SCP Ledoux Ferri Riou-Jacques Touchon Mayolet.



Ils concluent à l'absence de caractère monovalent des locaux en considération de :

- L'existence de deux entrées distinctes sans aucune possibilité de communication entre l'hôtel et le bar quand celui-ci est fermé, c'est-à-dire en fin d'après-midi,

- Une totale disproportion entre le chiffre d'affaires réalisé par le bar (entre 70 et 80%) et celui réalisé par l'hôtel (entre 2 et 30% du chiffre d'affaires),

- L'absence de toute restauration à l'exception des petits-déjeuners,

- La dérogation obtenue par les bailleurs dans le cadre de la mise en accessibilité pour ne pas être dans l'obligation de créer une chambre pour une personne handicapée au rez-de-chaussée de l'immeuble,

- Du code APE de l'établissement, 554 B, qui correspond aux débits de boissons,

- De la possibilité, tout en conservant l'activité bar au rez-de-chaussée, de reconfigurer les étages en studios ou petits appartements avec une finalité de location, sans avoir à engager des frais très importants.



Ils approuvent le juge des loyers commerciaux d'avoir ordonné un complément d'expertise, s'interrogeant sur les conditions dans lesquelles l'expert judiciaire a établi le tableau récapitulatif des différentes mesures des établissements qu'elle indique avoir visités aux fins de comparaison et soulignant son refus de prendre en compte les éléments qu'ils lui ont transmis.



Subsidiairement, s'agissant de la valeur locative annuelle de l'activité 'hôtel', ils contestent l'emploi de la méthode hôtelière, qui ne s'applique selon eux que si les locaux sont monovalents. Ils estiment en outre que l'application de cette méthode par l'expert est pour le moins fantaisiste, du fait d'une incohérence totale entre la réalité du chiffre d'affaires réalisé et celui théorique déterminé par ce technicien et de l'absence d'éléments de comparaison.



Ils estiment qu'il n'y a pas lieu à déplafonnement dans la mesure où les éléments constitutifs de la valeur locative, tels que fixés par l'article L145-33 du code de commerce, n'ont subi aucune modification.



A titre infiniment subsidiaire, ils proposent un calcul de la valeur locative de l'hôtel-bar selon la méthode hôtelière actualisée en soulignant notamment la nécessité de tenir compte de la valeur des travaux qu'ils ont fait réaliser en 2011.





MOTIFS



Sur le caractère monovalent des locaux objets du bail



L'article L145-36 alinéa 1 du code de commerce prévoit que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat.



L'article R145-10 dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.



Le loyer des locaux construits en vue d'une seule utilisation, dits locaux monovalents, est ainsi fixé, lors des renouvellements, selon les usages observés dans la branche d'activité, et est fixé à la valeur locative à défaut d'usage ; il échappe à la règle du plafonnement.



La monovalence doit être démontrée par la partie qui l'invoque. Elle est établie lorsque l'immeuble est construit en vue d'une seule utilisation, qu'il en soit ainsi depuis l'origine ou que cet immeuble ait été aménagé ou transformé en vue d'un usage unique. En outre, il doit être impossible d'affecter les locaux à une autre destination sans des travaux très importants et des transformations coûteuses et profondes.



Lorsque les locaux donnés à bail accueillent plusieurs activités, certaines monovalentes et d'autres non, la monovalence de l'ensemble n'est pas pour autant écartée si les lieux sont aménagés de telle sorte qu'ils constituent une exploitation unique concernant une même clientèle (Civ 3ème, 30 juin 2004 Bull III n°137) ou si l'une des activités reste accessoire (Civ 3ème, 2 mars 1976, Bull n°97) ou si les activités en cause sont interdépendantes (civ 3ème, 13 novembre 2007, n°95-21.323).



Le bail dont M et Mme [P] sont titulaires porte sur un immeuble situé à [Localité 7], comprenant, au rez-de-chaussée, une salle de débit de boissons, WC, cuisine, toilettes et dégagement ; au premier, deuxième, troisième et quatrième étages, 20 chambres, combles au-dessus.



Si la partie affectée à l'exploitation de l'hôtel est à usage monovalent, il n'en va pas de même de l'activité de bar, puisque les locaux dans lesquels elle s'exerce pourraient, compte tenu de leur configuration et de leur faible niveau d'aménagement, être affectés à une autre destination sans qu'il soit nécessaire de réaliser d'importants et coûteux travaux. 



Or l'activité de bar n'est pas un simple accessoire ou complément de l'hôtel dès lors qu'elle représente une part prépondérante du chiffre d'affaires et plus de 73% sur la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018.



Les clientèles du bar et de l'hôtel sont en outre distinctes, le bar ayant essentiellement une activité de jour, puisqu'il ferme à 21 heures, l'hôtel étant alors accessible par une entrée qui lui est propre. L'activité du bar est donc indépendante de celle de l'hôtel.



Au regard de ces éléments, le fait que les clients de l'hôtel prennent leurs petits-déjeuners dans la salle du bar et que l'accueil de l'hôtel s'y effectue durant la journée ne peut suffire à faire qualifier les locaux de monovalents, d'autant que des aménagements simples et peu couteux au sein de l'hôtel pourraient permettre l'installation d'une réception et d'un espace " petit-déjeuner ", les bailleurs estimant eux-mêmes que l'absence d'espace dédié aux petits-déjeuners de la clientèle de l'hôtel, considéré comme une faiblesse de l'établissement par l'expert, relève d'un choix d'agencement des preneurs (page 93 du rapport de l'expert judiciaire).



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il dit que les locaux litigieux ne relèvent pas des dispositions de l'article R145-10 du code de commerce.





Sur le complément d'expertise judiciaire



Les locaux n'étant pas qualifiés de monovalents, le régime autonome spécial de détermination des loyers propres à ce type de locaux ne trouve pas à s'appliquer. Il convient donc de faire application des articles L145-33 et suivants pour fixer le montant du loyer du bail en cause, ainsi que le premier juge l'a rappelé. 



L'expert judiciaire, qui avait notamment pour mission de recueillir tous les éléments permettant de déterminer le montant du loyer annuel, a appliqué la méthode hôtelière (page 61 du rapport).



Or cette méthode, qui fait notamment appel aux usages observés dans la branche considérée, ne trouve pas à s'appliquer aux locaux polyvalents.



C'est donc à juste titre que le premier juge a ordonné à l'expert de reprendre ses opérations afin de recueillir les éléments nécessaires à la juridiction pour déterminer la valeur locative des locaux conformément aux articles L145-33 et suivants du code de commerce. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.





Sur la demande de fixation du loyer



L'article 568 alinéa 1er du code de procédure civile dispose : " Lorsque la cour d'appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d'instruction, ou qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l'instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d'instruction.'



La mesure d'instruction ordonnée en première instance étant confirmée, les conditions prévues par le texte précité pour qu'une cour d'appel puisse évoquer les points non jugés en première instance ne sont pas réunies et il ne peut être statué sur la demande de M et Mme [N] tendant à fixer le loyer à 41 000 euros.





Sur les dépens et frais irrépétibles



M et Mme [N] succombent en leur appel. Ils supporteront donc les dépens de cette procédure et leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.



Il est équitable d'allouer à M et Mme [P] la somme de 1 500 euros pour leurs frais irrépétibles d'appel.



La SCP Ledoux Ferri Riou-Jacques Touchon Mayolet sera autorisée à recouvrer les dépens d'appel dans les conditions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement et contradictoirement,



Confirme en toutes ses dispositions déférées à la cour le jugement rendu le 18 février 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de [Localité 7],



Y ajoutant,



Dit qu'il ne peut être statué sur la demande de M [U] [N] et de Mme [O] [N] tendant à fixer le loyer à 41 000 euros, ce point non jugé en première instance ne pouvant être évoqué,



Condamne M [U] [N] et Mme [O] [N] à payer à M [T] [P] et Mme [E] [P] née [S] la somme de 1 500 euros pour leurs frais irrépétibles d'appel,



Déboute M [U] [N] et Mme [O] [N] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M [U] [N] et Mme [O] [N] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP Ledoux Ferri Riou-Jacques Touchon Mayolet.





Le greffier La présidente