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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 22 février 2024, n° 23/08660

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 1985, l'OFFICE PUBLIC D'HABITATION À LOYER MODÉRÉ DE LA VILLE DE [Localité 3] (OPAC de [Localité 3]) désormais dénommé [Localité 3] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [P] [I] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel hors charges de 2 565 francs.

À la suite d'impayés de loyers et de charges, [Localité 3] HABITAT-OPH a saisi le tribunal d'instance du 20ème arrondissement de Paris qui par décision du 2 octobre 2008 a prononcé la résiliation judiciaire du bail. Cependant Madame [P] [I] ayant soldé sa dette un nouveau bail a été conclu entre les parties le 16 janvier 2009.

Le 2 octobre 2021, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [C] [X], frère de la locataire, à l'adresse du bail, une sommation interpellative de justifier de ses conditions d'occupation du logement. Le 6 décembre 2022 une seconde sommation interpellative lui a été délivrée. 

Par ordonnance sur requête du 15 mai 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a obtenu la désignation d'un commissaire de justice qui a établi un procès-verbal de constat le 6 juin suivant.

Par actes de commissaire de justice des 6 et 8 septembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [P] [I] et Monsieur [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'occupation personnelle des lieux par la preneuse,
- l'expulsion de Madame [P] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef et notamment de Monsieur [C] [X] avec l'assistance de la force publique si besoin,
- l'autorisation de séquestrer les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans le garde-meuble de son choix aux frais et risques des défendeurs,
- la condamnation in solidum de Madame [P] [I] et de [C] [X] au paiement de la somme de 1 137,79 euros au titre des loyers dus au 31 mai 2023 inclus, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré de 30 % augmenté des charges,
- la condamnation in solidum de Madame [P] [I] et de [C] [X] au paiement de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 3] HABITAT-OPH se prévaut d'une absence d'occupation des lieux par Madame [P] [I] en violation de l'article L.442-3-5 du code de construction et d'habitation et des conditions générales du contrat de bail et prétend que Monsieur [C] [X] est occupant sans droit ni titre et qu’il ne remplit pas les conditions pour pouvoir prétendre au transfert du bail.

A l'audience du 22 novembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 980,96 euros selon décompte arrêté au 4 novembre 2023. Il s'est par ailleurs opposé à l'octroi de délais pour quitter les lieux.

Monsieur [C] [X], comparant en personne, s'est opposé aux demandes d'expulsion et de paiement formulées à son encontre et à titre subsidiaire a sollicité un délai de six mois pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que sa sœur, qui a été hospitalisée à plusieurs reprises, fait des allers-retours entre son domicile et celui de son fils et qu'il vit chez elle depuis 2021. Il conteste la dette en indiquant que les loyers sont réglés. Enfin il déclare percevoir 954 euros par mois de pension de retraite et avoir déposé une demande de logement social renouvelée à plusieurs reprises.

Assignée à étude, Madame [P] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024.

Dûment autorisé, [Localité 3] HABITAT-OPH a par note reçue au greffe le 24 novembre 2023 produit un extrait de compte actualisé au 23 novembre 2023 ne mentionnant plus d'arriéré. 

Monsieur [C] [X] a également été autorisé à justifier de ses demandes de logement social, ce qu'il a fait par notes reçues au greffe les 27 novembre et 18 décembre 2023.

Motifs

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Cette obligation est rappelée à l'article 1 des conditions générales qui énonce que le contrat de location est consenti au preneur à l'exclusion de toutes autres personnes et qu'il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il résulte par ailleurs de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors de l'abandon du domicile du locataire, le contrat de location est transféré notamment au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par l'abandon du locataire.

La notion d'abandon de domicile implique, d'une part, la volonté du preneur de quitter définitivement le logement, sans aucune intention d'y revenir (départ irréversible des lieux) et, d'autre part, un départ imposé, exclusif de toute concertation avec celui ou ceux qui restent dans les lieux (absence de départ préparé et organisé).

Toutefois, s'agissant d'un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d'attribution des logements HLM (articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation), et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage (article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation).

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats notamment des sommations interpellatives délivrées à plus d'un an d'intervalle, le 12 octobre 2021 et le 6 décembre 2022, - la locataire étant à chaque fois absente - et du procès-verbal du 6 juin 2023 constatant que sa chambre a été vidée et qu'il n'y a plus aucune affaire de femmes dans le logement que Madame [P] [I] n'occupe plus les lieux depuis plusieurs années, étant observé qu'on voit mal comment elle pourrait faire "des allers-retours" entre le domicile de son fils et le logement litigieux, puisqu’elle ne peut même plus y dormir.

En outre, si le logement a été abandonné par sa locataire et que Monsieur [C] [X] remplit manifestement les conditions pour se voir attribuer un logement social puisqu'il déclare percevoir une retraite de 954 euros par mois, il ne fait pas partie des proches visés à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pouvant prétendre à un transfert de bail.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de [Localité 3] HABITAT-OPH et de prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [P] [I] pour défaut d'occupation des lieux.

Madame [P] [I] et Monsieur [C] [X] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d'autoriser leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il est enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés. 

En l'espèce, Monsieur [C] [X] a procédé au règlement de l'intégralité des loyers de sorte qu'il n'y a plus à ce jour d'arriéré. Il justifie de difficultés de relogement réelles et sérieuses compte-tenu de ses ressources financières et de ses demandes de logement social renouvelées à plusieurs reprises. Enfin, [Localité 3] HABITAT-OPH a attendu plusieurs années avant d'engager la procédure et ne justifie pas d'une urgence particulière à récupérer son bien.

Il sera en conséquence accordé à Monsieur [C] [X] un délai pour quitter les lieux d'une durée de six mois selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Par ailleurs, afin de faciliter son relogement, en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur la demande en paiement des loyers, des charges et d'une indemnité d'occupation

Par application des articles 1103 et 1217 du code civil, le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, il résulte de l'extrait de compte produit en cours de délibéré, arrêté au 23 novembre 2023, qu'il n'y a plus d'arriéré locatif. La demande de paiement de [Localité 3] HABITAT-OPH, devenue sans objet, sera par conséquent rejetée.

En revanche, Monsieur [C] [X], occupant les lieux, sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

En ce que son installation dans les lieux a été faite en accord avec la locataire, Madame [P] [I] y sera tenue in solidum avec lui.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [I] et Monsieur [C] [X], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût des sommations interpellatives et du procès-verbal de constat. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 3] HABITAT-OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à laquelle les défendeurs seront également condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 16 janvier 2009 entre [Localité 3] HABITAT-OPH et Madame [P] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] à compter du présent jugement, aux torts de la locataire,

ACCORDE à Monsieur [C] [X] un délai jusqu'au 22 août 2024 pour quitter les lieux,

DIT qu'à défaut pour Madame [P] [I] et tout occupant de son chef, notamment Monsieur [C] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, [Localité 3] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de libérer les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande de paiement au titre de l'arriéré locatif,

CONDAMNE Madame [P] [I] et Monsieur [C] [X] à payer in solidum à [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

CONDAMNE Madame [P] [I] et Monsieur [C] [X] à payer in solidum à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE Madame [P] [I] et Monsieur [C] [X] in solidum aux dépens comme visé dans la motivation,

ORDONNE la transmission de la présente décision, par l'intermédiaire du greffe, au Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement,

RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [I]
 M. [X]
 Préfet de Paris


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : SCP MENARD - WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/08660 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HSE

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 22 février 2024


DEMANDERESSE
Société [Localité 3] HABITAT OPH anciennement OPAC de [Localité 3], 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128


DÉFENDEURS
Madame [P] [I], 
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [X], 
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Laura DEMMER, Greffier lors des débats

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier lors du prononcé
Décision du 22 février 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08660 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HSE



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 1985, l'OFFICE PUBLIC D'HABITATION À LOYER MODÉRÉ DE LA VILLE DE [Localité 3] (OPAC de [Localité 3]) désormais dénommé [Localité 3] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [P] [I] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel hors charges de 2 565 francs.

À la suite d'impayés de loyers et de charges, [Localité 3] HABITAT-OPH a saisi le tribunal d'instance du 20ème arrondissement de Paris qui par décision du 2 octobre 2008 a prononcé la résiliation judiciaire du bail. Cependant Madame [P] [I] ayant soldé sa dette un nouveau bail a été conclu entre les parties le 16 janvier 2009.

Le 2 octobre 2021, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [C] [X], frère de la locataire, à l'adresse du bail, une sommation interpellative de justifier de ses conditions d'occupation du logement. Le 6 décembre 2022 une seconde sommation interpellative lui a été délivrée. 

Par ordonnance sur requête du 15 mai 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a obtenu la désignation d'un commissaire de justice qui a établi un procès-verbal de constat le 6 juin suivant.

Par actes de commissaire de justice des 6 et 8 septembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [P] [I] et Monsieur [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'occupation personnelle des lieux par la preneuse,
- l'expulsion de Madame [P] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef et notamment de Monsieur [C] [X] avec l'assistance de la force publique si besoin,
- l'autorisation de séquestrer les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans le garde-meuble de son choix aux frais et risques des défendeurs,
- la condamnation in solidum de Madame [P] [I] et de [C] [X] au paiement de la somme de 1 137,79 euros au titre des loyers dus au 31 mai 2023 inclus, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré de 30 % augmenté des charges,
- la condamnation in solidum de Madame [P] [I] et de [C] [X] au paiement de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 3] HABITAT-OPH se prévaut d'une absence d'occupation des lieux par Madame [P] [I] en violation de l'article L.442-3-5 du code de construction et d'habitation et des conditions générales du contrat de bail et prétend que Monsieur [C] [X] est occupant sans droit ni titre et qu’il ne remplit pas les conditions pour pouvoir prétendre au transfert du bail.

A l'audience du 22 novembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 980,96 euros selon décompte arrêté au 4 novembre 2023. Il s'est par ailleurs opposé à l'octroi de délais pour quitter les lieux.

Monsieur [C] [X], comparant en personne, s'est opposé aux demandes d'expulsion et de paiement formulées à son encontre et à titre subsidiaire a sollicité un délai de six mois pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que sa sœur, qui a été hospitalisée à plusieurs reprises, fait des allers-retours entre son domicile et celui de son fils et qu'il vit chez elle depuis 2021. Il conteste la dette en indiquant que les loyers sont réglés. Enfin il déclare percevoir 954 euros par mois de pension de retraite et avoir déposé une demande de logement social renouvelée à plusieurs reprises.

Assignée à étude, Madame [P] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024.

Dûment autorisé, [Localité 3] HABITAT-OPH a par note reçue au greffe le 24 novembre 2023 produit un extrait de compte actualisé au 23 novembre 2023 ne mentionnant plus d'arriéré. 

Monsieur [C] [X] a également été autorisé à justifier de ses demandes de logement social, ce qu'il a fait par notes reçues au greffe les 27 novembre et 18 décembre 2023.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Cette obligation est rappelée à l'article 1 des conditions générales qui énonce que le contrat de location est consenti au preneur à l'exclusion de toutes autres personnes et qu'il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il résulte par ailleurs de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors de l'abandon du domicile du locataire, le contrat de location est transféré notamment au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par l'abandon du locataire.

La notion d'abandon de domicile implique, d'une part, la volonté du preneur de quitter définitivement le logement, sans aucune intention d'y revenir (départ irréversible des lieux) et, d'autre part, un départ imposé, exclusif de toute concertation avec celui ou ceux qui restent dans les lieux (absence de départ préparé et organisé).

Toutefois, s'agissant d'un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d'attribution des logements HLM (articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation), et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage (article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation).

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats notamment des sommations interpellatives délivrées à plus d'un an d'intervalle, le 12 octobre 2021 et le 6 décembre 2022, - la locataire étant à chaque fois absente - et du procès-verbal du 6 juin 2023 constatant que sa chambre a été vidée et qu'il n'y a plus aucune affaire de femmes dans le logement que Madame [P] [I] n'occupe plus les lieux depuis plusieurs années, étant observé qu'on voit mal comment elle pourrait faire "des allers-retours" entre le domicile de son fils et le logement litigieux, puisqu’elle ne peut même plus y dormir.

En outre, si le logement a été abandonné par sa locataire et que Monsieur [C] [X] remplit manifestement les conditions pour se voir attribuer un logement social puisqu'il déclare percevoir une retraite de 954 euros par mois, il ne fait pas partie des proches visés à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pouvant prétendre à un transfert de bail.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de [Localité 3] HABITAT-OPH et de prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [P] [I] pour défaut d'occupation des lieux.

Madame [P] [I] et Monsieur [C] [X] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d'autoriser leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il est enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés. 

En l'espèce, Monsieur [C] [X] a procédé au règlement de l'intégralité des loyers de sorte qu'il n'y a plus à ce jour d'arriéré. Il justifie de difficultés de relogement réelles et sérieuses compte-tenu de ses ressources financières et de ses demandes de logement social renouvelées à plusieurs reprises. Enfin, [Localité 3] HABITAT-OPH a attendu plusieurs années avant d'engager la procédure et ne justifie pas d'une urgence particulière à récupérer son bien.

Il sera en conséquence accordé à Monsieur [C] [X] un délai pour quitter les lieux d'une durée de six mois selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Par ailleurs, afin de faciliter son relogement, en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur la demande en paiement des loyers, des charges et d'une indemnité d'occupation

Par application des articles 1103 et 1217 du code civil, le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, il résulte de l'extrait de compte produit en cours de délibéré, arrêté au 23 novembre 2023, qu'il n'y a plus d'arriéré locatif. La demande de paiement de [Localité 3] HABITAT-OPH, devenue sans objet, sera par conséquent rejetée.

En revanche, Monsieur [C] [X], occupant les lieux, sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

En ce que son installation dans les lieux a été faite en accord avec la locataire, Madame [P] [I] y sera tenue in solidum avec lui.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [I] et Monsieur [C] [X], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût des sommations interpellatives et du procès-verbal de constat. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 3] HABITAT-OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à laquelle les défendeurs seront également condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 16 janvier 2009 entre [Localité 3] HABITAT-OPH et Madame [P] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] à compter du présent jugement, aux torts de la locataire,

ACCORDE à Monsieur [C] [X] un délai jusqu'au 22 août 2024 pour quitter les lieux,

DIT qu'à défaut pour Madame [P] [I] et tout occupant de son chef, notamment Monsieur [C] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, [Localité 3] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de libérer les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande de paiement au titre de l'arriéré locatif,

CONDAMNE Madame [P] [I] et Monsieur [C] [X] à payer in solidum à [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

CONDAMNE Madame [P] [I] et Monsieur [C] [X] à payer in solidum à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE Madame [P] [I] et Monsieur [C] [X] in solidum aux dépens comme visé dans la motivation,

ORDONNE la transmission de la présente décision, par l'intermédiaire du greffe, au Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement,

RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2024-02-28T19:25:04.421Z.