Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section C, 7 mars 2024, n° 23/01243

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 23/01243 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IY4D 



LM



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERTUIS

30 mars 2023 RG :1122000243



[Y]



C/



[E]









































Grosse délivrée

le 

à Me DUMAS LAIROLLE

Me RAYNE











COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 07 MARS 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de PERTUIS en date du 30 Mars 2023, N°1122000243



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Mme Laure MALLET, Conseillère

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



GREFFIER :



Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 07 Décembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 Février 2024, prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANT :



Monsieur [V], [F] [Y]

né le 28 Mars 1969 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Guillaume MATHIEU, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON

Représenté par Me Julien DUMAS LAIROLLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉ :



Monsieur [S] [J] H [E]

né le 20 Juin 1939 à [Localité 4] BELGIQUE

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par Me Peggy RAYNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON



ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Novembre 2023



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 07 mars 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 14 février 2020, M. [Y] [V] a consenti à M. [S] [E] et Mme [L] [K] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 900 € , contrat conclu pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.



Par courrier en date du 7 septembre 2021, Mme [L] [K] a donné congé à effet au 7 décembre 2021.



Le locataire ne s'acquittant pas régulièrement des loyers, par acte du 19 juillet 2022, M. [Y] [V] a fait délivrer à M. [S] [E] un commandement de payer, au titre du solde des loyers, la somme de 6050 €, décompte arrêté au 8 juillet 2022.



Par acte du 12 octobre 2022, M. [Y] [V] a fait assigner M. [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis aux fins principalement de :

-constater l'acquisition de la clause résolutoire quant au bail consenti et la résiliation du bail à compter du 20 septembre 2022 ;

-d'ordonner à défaut de libération spontanée des lieux, l'expulsion des lieux loués de M. [S] [E] tant de sa personne que de ses biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

-autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place conformément aux dispositions des articles R.433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

-condamner M. [S] [E] à lui payer au titre du solde locatif arrêté au 5 septembre 2022, la somme de 7.850 euros ;

-condamner M. [S] [E] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 900,00 euros, égale au montant du loyer courant, et ce à compter du 20 septembre 2022 et jusqu'au départ effectif du locataire matérialisé par la remise des clés au bailleur ;

-condamner M. [S] [E] à lui payer la somme de 1.000,00 euros au titre de dommages- intérêts pour résistance abusive, au visa de l'article 1231-6 aliéna 3 du code civil ;

-condamner M. [S] [E] à lui payer la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

-condamner M. [S] [E] aux entiers dépens de la procédure et notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédures ;

-dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.



Par jugement réputé contradictoire du 30 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pertuis a :

-déclaré recevable la demande de résiliation formée par M. [Y] [V] concernant le local à usage d'habitation sis [Adresse 1], donné à bail à M. [S] [E] depuis le 14 février 2020;

-débouté M. [Y] [V] de l'ensemble de ses demandes ;

-condamné M. [Y] [V] aux entiers dépens

-dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et -débouté en conséquence M. [Y] [V] de sa demande de ce chef ;

-rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.





Par déclaration du 11 avril 2023, M. [V] [Y] a relevé appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 juillet 2023, auxquelles il est expressément référé, M. [V] [Y] demande à la cour de :



Vu le contrat de location du 14 février 2020 ; 

Vu la clause résolutoire y figurant ;

Vu les articles 1231-6 al 3 du code civil, 1310 et suivants du code civil ;

Vu l'article 564 du code de procédure civile ;



-déclarer recevable et bien-fondé M. [Y] en son appel de la décision rendue le 30 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Pertuis ;



Y faisant droit,



-infirmer le jugement sus énoncé en ce qu'il a débouté M. [Y] de l'ensemble de ses demandes ;



Et statuant à nouveau,

-dire acquise la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2020 pour défaut de paiement des loyers

En conséquence,

-ordonner la résiliation du bail à compter du 20 septembre 2022 ;

-ordonner à défaut de libération spontanée des lieux, l'expulsion de M.[E] des lieux loués tant de sa personne que de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique;

-autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place conformément aux dispositions des articles R433.1 et 433.2 du code de procédure civile d'exécution ;

-condamner M. [S] [E] à verser au requérant le montant des loyers dus à hauteur de 7.850 € à la date du 5 septembre 2022 ;

-dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente assignation jusqu'au complet règlement de toutes les sommes dues ;

-condamner M. [S] [E] à verser au requérant une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 900 €, égale au montant du loyer courant et ce à compter du 20 septembre 2022 et jusqu'au départ effectif du locataire matérialisé par la remise des clés au bailleur ;

-condamner M. [S] [E] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au sens de l'article 1231-6 al.3 du code civil ;

-déclarer irrecevables les demandes nouvelles de M. [S] [E];

-débouter M. [S] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

-condamner M. [S] [E] à verser au requérant une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

-condamner M. [S] [E] à verser au requérant une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;

-condamner M. [S] [E] aux entiers dépens de la procédure et notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, du timbre fiscal et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure de première instance et d'appel.



Subsidiairement :



Vu le contrat de location du 14 février 2020 ;

Vu le congé pour vente du 5 août 2022 ;

Vu les articles 1231-6 al 3 du code civil, 1310 et suivants du code civil,

Vu les articles 564 et 565 du code de procédure civile ;



-dire M. [S] [E] sans droit ni titre à la date d'effet du congé pour vente du 5 août 2022 soit à compter du 13 février 2023 ;

En conséquence,

-ordonner, à défaut de libération spontanée des lieux, l'expulsion de M. [S] [E] des lieux loués tant de sa personne que de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique ;

-autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place conformément aux dispositions des articles R433.1 et 433.2 du code de procédure civile d'exécution ;

-condamner M. [S] [E] à verser au requérant le montant des loyers dus à hauteur de 11.450 € à la date du 13 février 2023 ;

-dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente assignation jusqu'au complet règlement de toutes les sommes dues ;

-condamner M. [S] [E] à verser au requérant une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 900 €, égale au montant du loyer courant et ce à compter du 13 février 2023 et jusqu'au départ effectif du locataire matérialisé par la remise des clés au bailleur ;

-condamner M. [S] [E] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au sens de l'article 1231-6 al.3 du code civil ;

-déclarer irrecevables les demandes nouvelles de M. [S] [E] ;

-débouter M. [S] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

-condamner M. [S] [E] à verser au requérant une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du CPC pour la procédure de première instance;

-condamner M. [S] [E] à verser au requérant une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;

-condamner M. [S] [E] aux entiers dépens de la procédure et notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, du timbre fiscal et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure de première instance et d'appel.





Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 septembre 2023, auxquelles il est expressément référé, M. [S] [E] demande à la cour de :



A titre principal.

Vu les articles 3,3-3,5.1,15II, 15III, 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Vu l'article 2 du décret 2014-890 du 1er août 2014 ;

Vu les articles 564 et 566 du code de procédure civile ;



-juger recevables les demandes de M. [S] [E] ;

-juger irrecevables les demandes de M. [Y] sur le fondement du congé pour vente ;

-confirmer le jugement du 30 mars 2023 du tribunal de proximité de Pertuis ayant rejeté les demandes de M. [Y] et condamné ce dernier aux dépens ;

-juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 juillet 2022 qui est dépourvu de cause ;

-juger nulle et de nul effet et réputée non écrite la clause de solidarité et d'indivisibilité insérée dans le bail ;

-juger nul et de nul effet le congé pour vente en date du 5 août 2023 et au surplus frauduleux ;

-par conséquent, rejeter toutes demandes, fins et conclusions de M. [Y];

Reconventionnellement,

-condamner M. [Y] à payer à M. [S] [E] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de la méconnaissance de son obligation d'information précontractuelle s'agissant de la notice d'information relative aux obligations et du dossier de diagnostic technique ;

-condamner M. [Y] à payer à M. [S] [E] la somme de 1.000 euros en remboursement des honoraires versés pour réaliser l'état des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 février 2020 ;

-condamner M. [Y] à payer à M. [S] [E] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour congé frauduleux ;

-condamner M. [Y] à payer à M. [S] [E] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-le condamner aux entiers dépens.



A titre subsidiaire.

Vu les articles 3, 3-3,5.1,24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Vu l'article 1343-5 du code civil ;

Vu l'article 2 du décret 2014-890 du 1er août 2014 ;

Vu les articles 564 et 566 du code de procédure civile ;

-juger recevables les demandes de M. [S] [E];

-juger irrecevables les demandes de M. [Y] sur le fondement du congé pour vente ;

-juger que M. [S] [E] bénéficie de délais de paiement pour régler la dette locative par un échelonnement du paiement sur trois années et lui accorder ;

-juger en conséquence suspendus les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

-juger nul et de nul effet le congé pour vente en date du 5 août 2023 et au surplus frauduleux ;



Reconventionnellement ;

-condamner M. [Y] à payer à M. [S] [E] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de la méconnaissance de son obligation d'information précontractuelle s'agissant de la notice d'information relative aux obligations et du dossier de diagnostic technique ;

-condamner M. [Y] à payer à M. [S] [E] la somme de 1.000 euros en remboursement des honoraires versés pour réaliser l'état des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 février 2020;

-condamner M. [Y] à payer à M. [S] [E] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour congé frauduleux ;

-condamner M. [Y] à payer à M. [S] [E] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-le condamner aux entiers dépens ;

-rejeter toutes demandes, fins et conclusions de M. [Y] .



L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2023.



MOTIFS DE LA DECISION



Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.



En préliminaire, il y lieu de constater que M. [Y] ne fait pas appel du jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable la demande de résiliation formée par M. [Y] [V] concernant le local à usage d'habitation sis [Adresse 1], donné à bail à M. [S] [E] depuis le 14 février 2020 et M. [S] [E] ne sollicite pas l'infirmation de ce chef.



Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable en l'espèce « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".



En l'espèce, M. [Y] se fondant sur la clause résolutoire contenue au bail du 14 février 2020 et le commandement de payer en date du 19 juillet 2022 demeuré infructueux, sollicite le constat de la résiliation du bail au 20 septembre 2022.



M. [S] [E] s'oppose au jeu de la clause résolutoire invoquant un nouveau bail en date du 14 novembre 2020 avec effet rétroactif au 14 février 2020 stipulant expressément que Mme [K] règlera la somme de 300 € au titre du loyer et M. [S] [E] celle de 600 €, qu'ainsi en l'état de ce nouveau bail M. [S] [E] a donc payé en trop la somme de 2 951 € rendant les causes du commandement erronées.



Contrairement à ce que soutient l'appelant, la demande relative à la nullité du commandement de payer et la demande relative à la clause de solidarité et d'indivisibilité ne sont pas des demandes nouvelles mais constituent des moyens de défense visant à faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire. Elles seront dès lors déclarée recevables en application de l'article 564 du code de procédure civile.



Cependant, l'analyse du document produit aux débats par l'intimé révèle qu'il s'agit en réalité du bail du 14 février 2020 sur lequel a été rayée la mention « location » et ajouté la mention manuscrite « Mme [L] [K] participe pour 300 €. [S] [E] participe pour 600 € », la date du « 14/11/20 » ayant été remplacée par celle du «14/02/2020».



Ces modifications n'ont pas été ratifiées par les parties et plus spécialement par le bailleur, ce document ne mentionne pas l'effet rétroactif et contient toujours la clause de solidarité.



Il ressort des pièces 2,3 et 4 produites par M. [S] [E] qu'en réalité ces modalités de règlement du loyer ont été convenues entre les seuls M. [S] [E] et Mme [L] [K] :

-dans son courrier du 11 avril, M. [S] [E] indique « Nous avons signé, madame [K] et moi-même, en date du 14 novembre 2020 un avenant au bail de location du 14 février 2020 » (pièce 4),

-la tentative de conciliation concernait uniquement M. [S] [E] et Mme [L] [K] (pièce 3),

-la mise en demeure du 20 septembre 2021 a été adressé par le conseil de M. [S] [E] à Mme [L] [K].



D'ailleurs, M. [S] [E] a bien indiqué un loyer de 900 € à la conseillère en économie sociale et familiale en décembre 2022 et il ne lui a nullement mentionné l'existence d'un quelconque nouveau bail.



Enfin, postérieurement au 14 novembre 2020, M. [S] [E] a continué à effectuer des virements mensuels de 900 €.



En conséquence, le contrat liant les parties demeure le contrat de bail du 14 février 2020.



Ce bail contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges.



Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juillet 2022, pour la somme la somme de 6 050 € selon décompte arrêté au 8 juillet 2022.



Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2022. 



Selon l''article 24 V de cette même "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".



M. [S] [E] sollicite des délais de paiement invoquant d'importants problèmes de santé et disposant de la somme de 1 638 € de retraite par mois.



La demande de délais de paiement de M. [S] [E], formée pour la première fois en appel, est recevable car les mesures de grâce peuvent être sollicitées en tout état de cause. 



Pour autant, il convient de rappeler que M. [S] [E] n'a versé aucune somme pendant de nombreux mois, pas même celle de 600 € dont il se reconnaissait redevable.

Par ailleurs, il ne fait état d'aucune difficulté financière et ne propose aucun plan d'apurement.

Il sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.



Infirmant le jugement déféré, il y lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 septembre 2022 sans qu'il soit nécessaire d'examiner les développements relatifs au congé pour vendre.



L'appelant occupant les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, son expulsion sera ordonnée.

Il n'est pas démontré que la séquestration des meubles soit nécessaire. Cette demande sera rejetée.



Par ailleurs, il cause ainsi un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer.

Il sera condamné à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 900 € à compter du mois d'octobre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés.





Sur la demande au titre des loyers impayés,



En application des dispositions du contrat de bail, de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, M. [S] [E] avait l'obligation de payer le loyer aux termes convenus.



Les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers justifiés par le bailleur, s'élèvent selon décompte arrêté au mois de septembre 2022 inclus à la somme 7 850 €. 



M. [S] [E] sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022.





Sur la demande de dommages et intérêts de M. [Y],



L'appelant ne démontre pas de préjudice distinct du retard dans le paiement des loyers qui a, par ailleurs, donné lieu à la résiliation du bail.

Il sera débouté de ce chef de demande.



Sur les demandes de dommages et intérêts de M. [S] [E] au titre de la méconnaissance de l' obligation d'information précontractuelle s'agissant de la notice d'information relative aux obligations et du dossier de diagnostic technique, au titre du remboursement des honoraires versés pour réaliser l'état des lieux et au titre du congé frauduleux,



Ces demandes n'ont pas été formulées en première instance et n'ont pas pour objet de faire écarter les prétentions adverses. Elles seront en conséquence déclarées irrecevables comme nouvelles.



Sur les demandes accessoires,

 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [S] [E] supportera les dépens de première instance et d'appel.



Il n'est pas équitable de laisser supporter à l'intimé ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. Il lui sera alloué la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile





PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, 



Dans la limite de sa saisine,



Infirme le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déclare recevable la demande de nullité du commandement de payer de M. [S] [E]



Déboute M. [S] [E] de sa demande de nullité du commandement de payer,



Déclare recevable la demande relative à la clause de solidarité et d'indivisibilité,



Déboute M. [S] [E] de sa demande au titre de la clause de solidarité et d'indivisibilité,



Déclare recevable la demande de délai de paiement de M. [S] [E],



Déboute M. [S] [E] de sa demande de délai de paiement,



Constate la résiliation du bail liant les parties en date du 14 février 2020 à compter du 20 septembre 2022,



En conséquence, dit que M. [S] [E] devra libérer les lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, après avoir satisfait aux obligations du preneur sortant,



Passé ce délai, autorise M. [V] [Y] à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, le cas échéant, avec l'assistance de la force publique,



Rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions aux articles R 433-1 et R 433-2 du code des procédures civiles d'exécution 



Déboute M. [V] [Y] de sa demande de séquestration des meubles, 



Fixe l'indemnité d'occupation due par M. [S] [E] à la somme de 900 €, à compter du mois d'octobre 2022 et cela jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés



Condamne M. [S] [E] à payer à M. [V] [Y] au titre de l'arriéré de loyers la somme de 7 850 € arrêtée au mois de septembre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022,



Condamne M. [S] [E] à payer à M. [V] [Y] une indemnité d'occupation de 900 € à compter du mois d'octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés,



Déclare irrecevables les demandes de dommages et intérêts de M. [S] [E] au titre de la méconnaissance de l'obligation d'information précontractuelle s'agissant de la notice d'information relative aux obligations et du dossier de diagnostic technique, au titre du remboursement des honoraires versés pour réaliser l'état des lieux et au titre de la délivrance du congé,



Déboute M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts,



Condamne M. [S] [E] aux dépens de première instance et d'appel, 



Condamne M. [S] [E] à payer à M. [Y] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,

 

Dit qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département. 



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,