Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 15 mars 2024, n° 22/09273

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 15 MARS 2024



(n° , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09273 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFZXB



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Avril 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Meaux - RG n° 20/02989





APPELANTS

 

Monsieur [X] [T] né le 15 Novembre 1968 à [Localité 7]

[Adresse 2] 

[Localité 3]

Représenté par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056



Madame [W] [T] née [B] née le 29 Juin 1971 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056





INTIMÉ 



Monsieur [H] [P] né le 24 Septembre 1961 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté et assisté par Me François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX substituée par Me Bertrand DURIEUX de la SCP TOURAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 décembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.









ARRÊT : 



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement le 16 février 2024 puis prorogée au 15 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



Par acte du 16 mai 1997, M. [H] [P] a acquis une maison avec terrain, située au [Adresse 2], dans laquelle il a fait réaliser deux agrandissements.



La première extension de la maison a été réalisée entre 1997 et 1999, selon un permis de construire du 1er juillet 1997. Elle est accolée à la face nord de la maison d'origine et a été réalisée par l'entreprise ARGB. Elle abrite aujourd'hui le séjour au rez-de-chaussée et deux chambres au 1er étage, 



La seconde extension a été réalisée entre 2011 et 2012, selon un permis de construire du 21 février 2011. Elle est accolée à la face est de l'extention de 1997 et a été réalisée par l'entreprise [C] [Y]. Elle abrite aujourd'hui la cuisine.



Le 5 juin 2015, M. [X] [T] et Mme [W] [B] épouse [T] ont acquis auprès de M. [H] [P] cette maison pour le prix de 582.000 €.



Le 7 octobre 2015, le cabinet CPR Expertises missionné par les époux [T] a constaté :

- des fissures sur la maison d'origine, en partie connues par M. et Mme [T] lors de l'achat,

- des fissures sur l'extension de 1997,

- des fissures sur l'extension de 2011 et un affaissement de l'extension vers l'est.



Le cabinet CPE Expertises a déposé son rapport d'expertise amiable le 2 novembre 2016.

Le cabinet Cerruti, missionné par la MAAF, assurance de l'entreprise [C] [Y], qui a réalisé l'extension de 2011, a déposé son rapport d'expertise amiable le 17 mars 2016.



Par acte d'huissier en date du 20 février 2017, les époux [T] ont assigné M. [H] [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de désignation d'un expert.



Par ordonnance du 19 avril 2017, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a désigné M. [N] [R] en qualité d'expert. Celui-ci a déposé son rapport le 27 mai 2019.



Par acte d'huissier en date du 9 septembre 2020, les époux [T] ont assigné M. [H] [P] devant le tribunal judiciaire de Meaux en réparation de leurs préjudices. 



Par jugement du 14 avril 2022, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi :

- Rejette les demandes de M. [X] [T] et Mme [W] [B] épouse [T] à l'encontre de M. [H] [P] au titre du coût des travaux nécessaires, du changement des huisseries, du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

- Rejette les demandes de M. [X] [T] et Mme [W] [B] épouse [T] à l'encontre de M. [H] [P] au titre de la perte d'une chance de ne pas réaliser la vente ou d'en négocier les conditions,

- Rejette les demandes de M. [X] [T] et Mme [W] [B] épouse [T] à l'encontre de M. [H] [P] et de M. [H] [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamne M. [X] [T] et Mme [W] [B] épouse [T] aux dépens,

- Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.



M. [X] [T] et Mme [W] [B] épouse [T] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 mai 2022.



La procédure devant la cour a été clôturée le 23 novembre 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 5 juin 2023 par lesquelles M. [X] [T] et Mme [W] [B] épouse [T], appelants, invitent la cour à :



Vu les articles 1116, 1134, 1135, 1147 et 1184 anciens du code civil, 

 

- Infirmer le jugement du 14 avril 2022 en ce qu'il a rejeté les demandes de M. et Mme [T] à l'encontre de M. [P] au titre du coût des travaux nécessaires, du changement des huisseries, du préjudice de jouissance et du préjudice moral, soit de leurs demandes tendant à voir condamner M. [P] à leur payer : 

¿ 306.700 € au titre des travaux nécessaires à la remise en état de la maison vendue, 

¿ 25.371,83 € au titre des changements des huisseries, 

¿ 25.224 € au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux, 

¿ 50.000 € au titre du préjudice moral subi, 



- Infirmer le jugement du 14 avril 2022 en ce qu'il a rejeté les demandes, formées à titre subsidiaire par M. et Mme [T] à l'encontre de M. [P] au titre de la perte d'une chance de ne pas réaliser la vente ou d'en négocier les conditions soit de leur demande tendant à voir condamner M. [P] à leur verser la somme de 200.000 € à ce titre, 

 

- Infirmer le jugement du 14 avril 2022 en ce qu'il a rejeté les demandes de M. et Mme [T] à l'encontre de M. [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile tendant à voir condamner M. [P] à leur verser la somme de 10.000 € à ce titre ainsi que 3.360 € correspondant aux honoraires d'étude de la société Terrefort, 



- Infirmer le jugement du 14 avril 2022 en ce qu'il a condamné M. et Mme [T] aux dépens et débouté en conséquence ces derniers de leur demande tendant à voir condamner M. [P] aux dépens comprenant les frais d'expertise restés à charge soit 7.704 €, 

 

Et, statuant de nouveau : 

A titre principal : 

- Juger recevable et bien fondée l'action introduite par M. et Mme [T], 

- Condamner M. [P] à verser à M. et Mme [T] la somme de 306.700 € au titre des travaux nécessaires à la remise en état de la maison vendue , 

- Condamner M. [P] à verser à M. et Mme [T] la somme de 25.371,83 € au titre du changement des huisseries , 

- Condamner M. [P] à verser à M. et Mme [T] la somme de 25.224 € au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux , 

 

A titre subsidiaire : 

- Juger recevable et bien fondée l'action introduite par M. et Mme [T], 

- Condamner M. [P] à verser à M. et Mme [T] la somme de 200.000 € au titre de la perte d'une chance de ne pas réaliser la vente ou d'en négocier les conditions, 

 

En toute hypothèse : 

- Condamner M. [P] à verser à M. et Mme [T] la somme de 50.000 € au titre du préjudice moral subi , 

- Condamner M. [P] à verser à M. et Mme [T] les sommes de : 

¿ 10.000 € correspondant aux frais d'avocat exposés , 

¿ 3.360 € correspondant aux honoraires d'étude de la société Terrefort , 

- Condamner M. [P] aux entiers dépens, qui comprendront les frais d'expertise restés à la charge M. et Mme [T], soit 7.704 €, dont le recouvrement sera poursuivi par la Selarl 2H Avocats, en la personne de Me Hardouin, par application des dispositions de l'article 699 du cpc ; 





Vu les conclusions en date du 27 octobre 2022 par lesquelles M. [H] [P], intimé, invite la cour à :



' Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. et Mme [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

' Les condamner solidairement à payer à M. [H] [P] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du cpc, 

' Les condamner aux dépens de l'instance et ceux qui en seront la suite ; 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ,



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ,



Sur le dol relatif à la dissimulation de sinistres antérieurs à la vente



M. et Mme [T] agissent à l'encontre de M. [P] sur le fondement du dol ; ils lui reprochent de leur avoir dissimulé l'existence de trois sinistres de catastrophe naturelle déclarés entre 1997 et 2002, qui seraient selon eux la cause des fissures apparues en septembre 2015 ;



M. [H] [P] expose que les fissures apparues l'été 1998 sur le ravalement du mur ouest de l'extension de 1997 constituent un seul sinistre, ont été traitées en 2002 et sont sans lien avec une catastrophe naturelle et avec les fissures apparues 13 ans plus tard en 2015 ; ces fissures apparues en 2015 concernent l'extension de 2011 or le compromis et l'acte de réitération de la vente mentionnent que l'extension de 2011 présente un problème de désolidarisation avec la partie ancienne ;



Aux termes de l'article 1116 du code civil, dans sa version applicable à la date de la vente du 5 juin 2015, 'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé' ;



Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ;



En l'espèce, il appartient à M. et Mme [T] de démontrer que M. [P] avait connaissance de sinistres de catastrophe naturelle entre 1997 et 2002, qu'il savait que ces informations étaient déterminantes pour M. et Mme [T] de telle façon que s'ils les avaient connues, ils n'auraient pas contracté ou du moins pas aux conditions où cette vente a eu lieu, et que c'est sciemment que M. [P] leur a dissimulé ces informations ;



Sur la clause relatifs aux sinistres



La promesse de vente du 13 janvier 2015 (pièce 39 [T]) stipule en page 11 :

'Sinistres indemnisés (catastrophe naturelle, minière ou technologique) : 

Le vendeur déclare à l'acquéreur n'avoir aucune connaissance d'une indemnisation au titre d'un sinistre d'une compagnie d'assurance à l'occasion d'une catastrophe naturelle, minière ou technologique ayant affecté l'immeuble vendu' ;



L'acte authentique de vente du 5 juin 2015 (pièce 1 [T]) stipule en page 38 :

'Absence de sinistre avec indemnisation 

En application de l'article L125-5 IV du code de l'environnement, le vendeur déclare que, pendant la période où il a détenu l'immeuble celui-ci n'a pas subi de sinistres ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L125-2 ou de l'article L128-2 du code des assurances', ces articles étant afférents aux risques de catastrophe naturelle ; 



S'il est justifié que M. [P] a déclaré un sinistre, relatif à des fissures sur l'extension de 1997 et à leur aggravation, en septembre 1998, en juin 1999 et en juillet 2000, il est établi par l'analyse ci-après que l'origine de ce sinistre n'était pas une catastrophe naturelle mais des malfaçons commises par l'entreprise de construction ARGB ; M. [P] n'a donc pas reçu le versement d'une indemnité en lien avec un arrêté de catastrophe naturelle ;



Ainsi il n'est pas démontré que M. [P] ait dissimulé des informations déterminantes dans le cadre de ces clauses ;



Sur la cause des fissures apparues en 2015



L'expert judiciaire précise que les fissures relevées par M. et Mme [T], à leur retour des vacances d'été de 2015, ont fait suite à une période de sécheresse dont la demande d'arrêt de catastrophe naturelle a été refusée à la commune ;





Les premiers juges ont exactement relevé les constatations par l'expert judiciaire des fissures affectant la maison d'origine, l'extension de 1997 et l'extension de 2011 et son analyse concernant leur origine :



Concernant la maison d'origine :



'S'agissant de la maison d'origine, l'expert fait état de fissures horizontales en façade ouest et en particulier en partie basse du jambage droit de la porte d'entrée et à l'angle inférieur droit de la fenêtre. Il constate de très nombreuses fissures structurelles, toujours très évolutives en cours d'expertise, à l'intérieur de l'habitation dans la zone située à la jonction entre les parties anciennes et l'extension de 1997 et en particulier :

* sur l'ancien mur pignon dans les angles des ouvertures créées vers l'extension,

* en sous face du rampant au 1er étage,

* sur la cloison de la chambre côté est du rez-de-chaussée à proximité de ce même pignon,

* sur la cloison de la chambre côté est du 1er étage à proximité de ce même pignon,

* en différents endroits de la chambre ouest du rez-de-chaussée,

* dans certains joints de pierres à l'angle du mur en meulières au droit de l'escalier extérieur d'accès à la cave.

L'expert constate aussi une lézarde oblique de 2cm sur le mur enterré de la cave côté nord. Selon lui, cette lézarde paraît ancienne et non évolutive à en juger par des patins de plâtre qui la recouvrent et qui ne sont pas fendus. Il constate également une importante lézarde oblique dans le mur au-dessus et dans le linteau de la porte d'entrée, réalisée dans une baie créée en 1997, et jusqu'à la base de la toiture. Il ajoute que l'enduit en sous face du linteau s'est rompu sur une longueur d'environ 20cm depuis l'angle droit.

L'expert indique que les fissures intérieures et extérieures sont apparues fin 2015 et proviennent des tassements différentiels du sol particulièrement sensible aux variations hydriques. Il pointe l'absence de joints de dilatation entre la partie ancienne et l'extension de 1997 que ce soit au niveau des fondations ou de la superstructure. Il explique que les fondations des deux bâtiments sont imbriquées et solidaires, et supportent des charges différentes alors qu'elles devraient être indépendantes. Il affirme qu'un joint de dilatation devrait également avoir été mis en 'uvre en superstructure, et qu'il y a donc une

non-conformité au niveau de la réalisation des travaux de l'extension. Il précise que les contraintes parasites se transmettent ainsi entre les deux corps de bâtiments en cas de tassements différentiels, les fondations ne présentant aucun débord : la garde au gel n'est selon lui pas respectée au niveau de la fouille réalisée dans la cave ce qui ne permet pas de s'affranchir des variations hydriques des sols d'assises. Il ajoute que le pignon de l'ancienne maison a également été largement ouvert au moment des travaux pour permettre une large communication avec l'extension, de sorte qu'il a été très fragilisé. Il en déduit que les fissures apparues dans les angles des ouvertures résultent d'un défaut de rigidité du nouvel ensemble. Il assure que les travaux de maçonnerie de la maison d'origine et de raccordement à l'extension ne sont pas conformes aux règles de l'art, et que les nombreuses fissures dans la partie correspondant à la maison d'origine sont évolutives, comme il a pu être constaté entre les deux réunions d'expertise. Il en conclut que les fissures sont structurelles, très visibles et compromettent la solidité de l'ouvrage' ;



En réponse aux dires, l'expert précise que suite à l'épisode de sécheresse de l'été 2015, les phénomènes de contraction/dilatation des argiles ont provoqué des désordres structurels du fait de la faiblesse de la maison suite aux modifications apportées par les travaux de l'extension de 1997 ;



Concernant l'extension réalisée en 1997 :



'S'agissant de l'extension réalisée en 1997 (séjour-chambres), l'expert constate des fissures en biais à plusieurs endroits de la façade ouest, essentiellement au droit des angles supérieurs droits des baies de portes fenêtres. Il note que les fissures situées au niveau de la porte-fenêtre gauche ont sensiblement évolué entre la 1ère et la 2ème réunion d'expertise soit une période de quatre mois. Il indique que ces fissures ont été rebouchées et repeintes entre les portes fenêtres de la façade ouest, ainsi qu'en terrasse située en façade est. 

L'expert indique que les fissures sont causées par des tassements différentiels du sol sous la façade ouest et apparaissent essentiellement au droit des baies des portes-fenêtres. Il indique que la faiblesse structurelle des encadrements favorise leur déformation sous l'effet de contraintes mécaniques. Il ajoute que le terrain semble très sensible aux variations hydriques, et que les tassements différentiels, à l'origine des fissures, sont vraisemblablement apparus à la suite des périodes de sécheresse successives. Il précise que les fissures réparées en 2002 suite à une période de sécheresse sont situées dans les mêmes zones et sont encore visibles. L'expert indique que si la profondeur de 90cm des fondations n'appelle pas de commentaires, le débord des fondations du nu de la façade n'est que de 13cm. Il en déduit que la portance du sol ne semble pas avoir été vérifiée et peut être insuffisante. 

L'expert en conclut que malgré leur origine structurelle, les fissures en façade ouest ne menacent pas la solidité de l'ouvrage. Il indique toutefois que l'esthétique du bâtiment est impactée car ces fissures sont situées sur la façade principale et sont bien visibles' ;



Concernant l'extension réalisée en 2011-2012



'Sur l'extension réalisée en 2011-2012 (cuisine), l'expert constate depuis l'extérieur, à la jonction entre l'extension et la maison, une ouverture en sifflet avec un espace de 50 millimètres au niveau de la toiture de l'extension et de 15 millimètres au niveau du sol. Il indique que par un phénomène de basculement, l'ensemble de l'extension s'est désolidarisé de la maison existante. Il précise qu'à l'intérieur, l'espace créé par le basculement a été comblé provisoirement avec du polystyrène, et que le carrelage de sol est fissuré au droit de la porte de communication entre cuisine et séjour. L'expert indique que l'arase inférieure des semelles filantes côté est se situe à une profondeur de 0,35 à 0,40 mètres, et probablement moins vers le sud du fait de la pente du terrain.

Il affirme que du fait de leur faible profondeur, les fondations s'appuient sur un sol argileux plastique avec de nombreuses racines dont les caractéristiques de portance sont faibles. Il ajoute que ces fondations ne peuvent être considérées comme hors gel et ne présentent aucun débord, de sorte qu'elles sont très exposées aux variations hydriques du sol et en particulier en périodes de sécheresse durant lesquelles le sol se contracte sur une certaine profondeur. Le terrain en pente favorise un important ruissellement qui imprègne le sol au niveau des fondations. Il en résulte des tassements différentiels causés par l'enfoncement des fondations situées à l'est très exposées à la sécheresse alors que les fondations situées à l'ouest au pied de la maison n'étaient pas exposées. De ce fait, l'ensemble de l'extension s'est enfoncée côté est provoquant ainsi son basculement et le décollement de près de 5 cm en partie haute. 

L'expert conclut à un réel basculement de l'extension par rapport à la maison, sans garantie de stabilisation, et considère que ces désordres compromettent la solidité de l'ouvrage' ;



L'expert précise que le basculement de l'extension de 2011 s'est opéré sans provoquer de fissures sur l'extension de 1997 et que les désordres observés dans la partie ancienne se seraient produits même en l'absence de l'extension de 2011 ; il indique que les fondations de l'extension de 2011 ne sont pas suffisamment profondes au regard des règles de l'art ;



Il en ressort que :

- les fissures apparues en septembre 2015 dans la maison d'origine et les fissures qui ont évolué au cours de l'expertise dans l'extension de 1997 ont pour cause l'imbrication des fondations de l'extension de 1997 avec celles de la maison d'origine, alors que ces fondations supportent des charges différentes et devraient être indépendantes, ce qui les rend sensibles aux tassements du terrain suite aux périodes de sécheresse, 

- dans l'extension de 2011, les fissures ont pour origine l'enfoncement de l'extension de 2011, dont les fondations situées à l'est sont très exposées à la sécheresse et pas assez profondes, et sa désolidarisation de l'extension de 1997 dont les fondations situées à l'ouest ne sont pas exposées à la sécheresse ;





Sur la connaissance et la dissimulation d'éléments déterminants



¿ concernant l'extension de 2011



Concernant les fissures dans l'extension de 2011, elles ont pour origine, selon l'analyse ci-avant, la désolidarisation de l'extension de 2011 avec l'extension de 1997 ; cette désolidarisation a elle-même pour origine l'enfoncement de l'extension de 2011, dont les fondations situées à l'est sont très exposées à la sécheresse et pas assez profondes ; ces fissures de l'extension de 2011 sont sans lien avec les désordres relatifs à la maison d'origine et l'extension de 1997 ;



S'il est justifié que M. [P] avait connaissance de cette désolidarisation et d'une fissure sur le mur extérieur au niveau du pas de porte de la cuisine, celui-ci démontre qu'il en avait informé M. et Mme [T] compte tenu des mentions suivantes figurant en pages 31 et 32 de l'acte authentique de vente du 5 juin 2015 (pièce 1 [T]) : 

'Existence de travaux 

Le vendeur déclare que les travaux suivants ont été effectués sur l'immeuble

1) Premier agrandissement de la maison et du garage + modification de l'aspect extérieur.

Le permis de construire a été délivré le 1er juillet 1997 par la mairie de Pomponne '

Une déclaration d'achèvement des travaux a été déposée le 11 février 1999 ...

2) Deuxième agrandissement pour une extension de la maison

-identification et date des travaux effectués par des entreprises : extension d'une maison individuelle et création d'un mur de séparation d'une hauteur maximum de 2,5mètres'

Désordres constatés

Premièrement

Il est ici rappelé les termes du compromis de vente en ce qui concerne cet agrandissement: 

'Suite à ces travaux, un écart est apparu entre la partie agrandie et la partie ancienne. L'acquéreur déclare en être parfaitement informé et s'oblige à en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur. Le sol de la cuisine a bougé et créé une

fissure sur le mur extérieur entre la cuisine et le séjour au niveau du pas de porte de la cuisine. 

L'acquéreur déclare avoir parfaitement connaissance de cette fissure. Il déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur et l'agence ...'' ;



Il n'y a aucun élément démontrant que M. [P] aurait eu connaissance, avant l'expertise judiciaire et donc avant la vente, des causes de cette désolidarisation, soit de l'enfoncement de l'extension de 2011 et du fait que les fondations situées à l'est sont très exposées à la sécheresse et pas assez profondes ;



Il convient donc de considérer que M. [P] n'a pas dissimulé d'éléments déterminants pour M. et Mme [T], dont il avait connaissance, en lien avec l'origine des fissures de l'extension de 2011 apparues en septembre 2015 ;





¿ concernant la maison d'origine et l'extension de 1997 



Concernant les fissures dans la maison d'origine et dans l'extension de 1997, leurs causes sont différentes de celles de l'extension de 2011 et il convient de considérer que la connaissance par M. et Mme [T] d'une fissure sur l'extension de 2011 et de la désolidarisation de l'extension de 2011 avec l'extension de 1997 ne pouvaient pas leur faire prendre conscience de l'inadaptation des fondations de l'extension de 1997, à l'origine des fissures dans la maison d'origine et dans l'extension de 1997 ;



M. [P] et M. et Mme [T] étaient au moment de la vente informés que le bien vendu était inclus dans 'le périmètre des risques au titre de mouvements de terrain', tel que le précise la promesse de vente en page 11 ; 



Il y a lieu de rechercher si M. [P] était informé de l'inadaptation des fondations de l'extension de 1997 et du risque de fissures en cas de sécheresse en conséquence de cette inadaptation ; 



Sur les divergences entre les allégations de M. [P], estimant avoir déclaré un seul sinistre relatif à des fissures apparues l'été 1998, traitées en 2002 et sans lien avec les fissures apparues en 2015, et les allégations de M. et Mme [T] reprochant à M. [P] de leur avoir dissimulé l'existence de trois sinistres de catastrophe naturelle déclarés entre 1997 et 2002 et à l'origine des fissures apparues 2015, les parties produisent des courriers afférents aux déclarations d'assurances et expertises amiables (pièces 14 à 21 [T], pièces 8 à 21 [P]) ainsi que l'expertise judiciaire dont il ressort que :

- pendant l'été 1998, M. [P] a constaté des fissures sur le ravalement du mur ouest de l'extension de 1997 dont les travaux étaient en cours ; il a déclaré ces fissures puis leur aggravation en septembre 1998, en juin 1999 et en juillet 2000, auprès de son assureur Aviva devenu Abeille Assurances, et auprès de la société Le Continent, assureur de la société ARGB qui a effectué les travaux de l'extension de 1997, 

- le 11 septembre 2000, le cabinet d'expertise amiable Odetto et Courtois, missionné par l'assureur Abeille Assurances, a conclu que les fissures sur l'extension de 1997 avaient pour origine non pas une catastrophe naturelle mais des malfaçons dans la construction réalisée par la société ARGB,

- le 15 janvier 2001, le cabinet d'expertise amiable Saretec, missionné par l'assureur Le Continent, a conclu que les fissures du ravalement étaient non infiltrantes, et a préconisé la prise en charge dans le cadre de la garantie de bon fonctionnement, des travaux de réparations à hauteur de 39.973,95 francs (8.959,46 €), 

- le 28 septembre 2001, le cabinet Saretec a indiqué à la société Batilux, chargée par M. [P] d'effectuer les travaux de ravalement : ' Nous nous sommes rendus chez M. [P] afin d'examiner une nouvelle fois les fissures de ses deux façades suite à votre passage sur site pour le début des travaux de ravalement qui vont ont été commandés par ce dernier. Il ressort de notre examen que la fissuration n'a pas évolué significativement depuis une année. Par conséquent, vous pouvez réaliser vos travaux sans crainte',

- le 7 février 2002, la société Batilux a adressé à M. [P] un devis et le courrier du 28 septembre 2001 du cabinet Saretec,

- le 26 avril 2002, M. [P] a demandé à son assureur Abeille Assurance : 'Suite à la réfection actuelle du ravalement concernant mon habitation principale, la société s'occupant des travaux a remarqué les effets suivants : Fissures constatées sur l'épaisseur complète des parpaings jusqu'à l'intérieur de l'habitation. Je sollicite de votre part le passage de l'expert de la partie adverse afin de constater les dégâts. Il serait dommage de réparer l'apparence extérieure alors que l'intérieur est atteint',

- la facture de l'entreprise Batilux du 31 mai 2002 précisant 'travaux de ravalement selon expertise Saretec' mentionne des travaux de rebouchage des fissures et leur enduit d'un montant de 6.908,10 € TTC,

- M. [P] et la société Batilux ont signé le procès-verbal de réception des travaux sans réserve le 1er juin 2002 ;



Dans son courrier du 6 octobre 2017 (pièce 14 [T]), la société d'expertise amiable Tour Expertises précise, en réponse à la demande de l'expert judiciaire M. [K], que l'assureur Le Continent a pris en charge le sinistre et son indemnisation, suivant les recommandations du cabinet Saretec ; 



Il en ressort que M. [P] a déclaré un sinistre relatif à des fissures sur le mur ouest de l'extension de 1997, en septembre 1998, complété en juin 1999 et juillet 2000, à son assurance et à celle de l'entreprise ARGB qui a réalisé les travaux d'extension de 1997 ; les experts amiables missionnés par les assureurs ont conclu que ces fissures n'étaient pas infiltrantes, qu'elles avaient pour origine des malfaçons de l'entreprise ayant réalisé l'extension de 1997, que l'évolution des fissures n'était pas significative et que le ravalement pouvait être réalisé sans crainte ; en avril 2002, M. [P] a déclaré à son assureur que l'entreprise de ravalement Batilux avait constaté des fissures sur l'épaisseur du parpaing ; en mai 2002, la même entreprise Batilux a réalisé les travaux de rebouchage des fissures selon les préconisations de l'expert amiable le cabinet Saretec et ceux-ci ont été pris en charge par l'assureur de l'entreprise ARGB ;



M. [P] soutient qu'aucune fissure ne s'est plus manifestée après l'année 2002, et aucun élément du dossier ne permet d'établir le contraire ;



En effet, les fissures retouchées sur l'extension de 1997, constatées par l'expert judiciaire et le cabinet CPE Expertises, correspondent à celles rebouchées en 2002 par l'entreprise Batilux ; l'expert judiciaire note que 'Des fissures ont été rebouchées et repeintes ... Les fissures réparées en 2002 suite à une période de sécheresse sont situées dans les mêmes zones et elles sont encore visibles' ; dans son courrier du 12 décembre 2015, le cabinet CPE Expertises mentionne 'des retouches de fissures récentes' sans préciser si elles sont postérieures ou antérieures à la vente ; il ne les mentionne pas dans son rapport du 2 novembre 2016 et conclut que 'des fissures ont été retouchées par le vendeur préalablement à la vente', sans préciser de date ; toutefois sur les photographies figurant dans le rapport, il précise des 'anciennes fissures rebouchées préalablement au ravalement', ce qui correspond aux fissures rebouchées en 2002 par l'entreprise Batilux ;



M. et Mme [T] produisent un diagnostic géotechnique réalisé par la société Terrefort à leur demande en juillet 2017 (pièce 24 [T]), qui précise 'Ces ouvrages et notamment la 2ème extension (en 1996/1997) ont déjà subi des désordres dans le cadre d'une sécheresse (a priori 2006) qui a fait l'objet d'un harpage/matage des fissures uniquement' ; toutefois ces éléments ne sont corroborés par aucune autre pièce du dossier ; l'expert judiciaire précise que le secteur a connu des mouvement de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse à 9 reprises entre 1989 et 2006 mais il ne conclut pas à des fissures qui seraient apparues dans le cadre d'une sécheresse en 2006 et auraient été rebouchées ;



Si suite à l'apparition de nouvelles fissures en septembre 2015, l'expertise judiciaire ordonnée en 2017 a permis de révéler que l'inadaptation des fondations de l'extension de 1997 était à l'origine de fissures se manifestant principalement lors des épisodes de sécheresse et qu'elle était vraisemblablement à l'origine des fissures apparues en 1998, il est établi qu'en 2002, les professionnels du bâtiment, experts amiables et entreprises, n'ont pas décelé cette inadaptation des fondations, ont conclu à des malfaçons de l'entreprise ARGB et ont estimé qu'il n'y avait pas d'inquiétude à avoir relativement aux fissures qui n'étaient pas évolutives ;



Il y a donc lieu de considérer qu'au moment de la vente le 5 juin 2015, M. [H] [P],

non-professionnel de la construction, pouvait raisonnablement penser que le sinistre qu'il avait déclaré 17 ans avant, en septembre 1998, complété en juin 1999, juillet 2000 et avril 2002 était définitivement réparé en mai 2002, et qu'aucune conséquence n'était plus susceptible de se manifester ;



Il n'y a aucun élément démontrant que M. [P] ait été informé, avant l'expertise judiciaire soit avant la vente, que les fondations de l'extension de 1997 étaient inadaptées, qu'en cas de sécheresse, l'inadaptation de ces fondations pouvait avoir pour conséquence la création de fissures et que les fissures apparues en 1998 avait pour origine l'inadaptation de ces fondations ;



Ainsi il n'est pas démontré que l'information dont M. [P] avait connaissance, à savoir l'existence de fissures constatées entre 1998 et 2002, soit 13 ans avant la vente, estimées alors par des professionnels du bâtiment comme non symptomatiques et réparables par un simple rebouchage, était déterminante pour M. et Mme [T] et que s'ils l'avaient connue, ils n'auraient pas contracté ou du moins pas aux conditions où cette vente a eu lieu ;



Concernant l'information déterminante pour M. et Mme [T], à savoir le fait que les fissures apparues en 1998 avaient vraisemblablement pour origine l'inadaptation des fondations et que cette inadaptation était susceptible d'être la cause de nouvelles fissures en période de sécheresse même plus de 17 ans après, il n'est pas démontré que M. [P] en avait connaissance ;



Concernant le reproche à M. [P] de ne pas avoir diligenté d'étude géotechnique en 1997 lors de l'édification de la première extension, il convient de relever que la réalisation d'une étude de sols n'est devenue une obligation légale qu'à partir de la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi [Localité 6]) du 23 novembre 2018, sous certaines conditions, et qu'avant cette date, la réalisation d'une étude de sols relevait des règles de l'art, que M. [P] n'était pas tenu de connaître en tant que profane ;



Il convient donc de considérer que M. [P] n'a pas dissimulé d'éléments déterminants pour M. et Mme [T], dont il avait connaissance, en lien avec l'origine des fissures de la maison d'origine et de l'extension de 1997 apparues en septembre 2015 ;



Il y a donc lieu de rejeter les demandes de M. et Mme [T] à l'encontre de M. [P], sur le fondement du dol relatif à la dissimulation de sinistres antérieurs à la vente ;





Sur le dol relatif à la dissimulation de la non-conformité de l'extension de 1997



M. et Mme [T] agissent à l'encontre de M. [P] sur le fondement du dol au motif qu'il leur a dissimulé que les travaux de l'extension de 1997 n'ont pas été réalisés conformément à l'autorisation d'urbanisme délivrée ; ils indiquent qu'ils n'ont étudié les plans produits lors de la vente qu'après la signature de l'acte le 5 juin 2015 et se sont rendus compte que les travaux autorisés prévoyaient, aux côtés de la mezzanine de 20 m², un vide sur séjour alors que les travaux réalisés ont comblé ce vide par la création, en prolongation de la mezzanine de 20 m², d'un étage avec 40 m² de plancher ; ils estiment que la conformité était déterminante car ils sont exposés, sur le plan fiscal, à un redressement, et en cas de sinistre, la partie de la construction illégalement édifiée ne peut être prise en charge par l'assurance, ce qui est précisément le cas ;



M. [H] [P] reconnaît cette non-conformité, mais répond que les permis de construire étaient joints à l'acte de vente, de sorte que les époux [T] en avaient connaissance, qu'ils ont acheté la maison sur la base de sa disposition telle qu'elle existe et qu'ils ne justifient pas qu'il s'agissait d'une information déterminante ni leur prétendue crainte d'un redressement fiscal ou des conséquences d'un sinistre ;



En l'espèce, l'acte de vente mentionne en page 31 :

'1) Premier agrandissement de la maison et du garage + modification de l'aspect extérieur : Le permis de construire a été délivré le 1er juillet 1997 par la mairie de Pomponne sous le numéro 077 372 10 00005, suivi d'un permis modificatif délivré le 16 octobre 1997 sous le numéro 77 372 97 00005/1 puis le 17 juillet 1998, sous le numéro 77 372 97 00005/2.

Une déclaration d'achèvement de travaux a été déposée le 11 février 1999.

Le certificat de conformité a été délivré le 19 octobre 1999. 

Une copie de ces documents est demeurée ci-annexée après la mention' ; 



Les premiers juges ont à juste titre relevé que 'S'il est effectivement stipulé qu'une copie des plans du permis de construire est joint à l'acte de vente, il est également mentionné qu'un certificat de conformité a été délivré le 19 octobre 1999, alors qu'il est reconnu par les parties que la construction n'est pas conforme à ces plans. Dès lors, même s'il était établi que les époux [T] ont bien pris connaissance des plans au moment de la vente, ils étaient fondés à se fier au certificat de conformité mentionné dans l'acte' ;



Il y a lieu de rechercher si la non-conformité avec l'autorisation d'urbanisme était déterminante pour M. et Mme [T] de telle façon que s'ils l'avaient connue, ils n'auraient pas contracté ou du moins pas aux conditions où cette vente a eu lieu, et si c'est sciemment que M. [P] leur a dissimulé cette information ;



M. et Mme [T] ne produisent aucune pièce confirmant leur crainte d'un redressement fiscal et ne précisent ni la probabilité, ni l'ampleur du redressement allégué ; ils ne produisent aucune pièce justifiant qu'un sinistre relatif à l'extension de 1997, dont notamment celui relatif au présent litige, ne peut pas être pris en charge par l'assurance au motif de cette non conformité du plancher du 1er étage au permis de construire ; 



Il convient donc de considérer qu'en ne précisant pas expressément que la création du plancher de 40 m² à l'étage de l'extension de 1997 n'était pas conforme aux plans du permis de construire, M. [P] n'a pas dissimulé d'éléments déterminants pour M. et Mme [T]; 

Il y a donc lieu de rejeter les demandes de M. et Mme [T] à l'encontre de M. [P], sur le fondement du dol relatif à la dissimulation de la non-conformité de la première extension;

 



Sur le manquement à l'obligation précontractuelle d'information de sinistres antérieurs à la vente



M. et Mme [T] agissent à l'encontre de M. [P] à titre subsidiaire sur le fondement du manquement à l'obligation précontractuelle d'information relatif aux sinistres antérieurs à la vente ;



Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la date de la vente du 5 juin 2015, 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi' ;



Le vendeur qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'acquéreur doit l'en informer ;



En l'espèce, au regard de l'analyse ci-avant, il n'est pas démontré que la déclaration de sinistre par M. [P] en septembre 1998, complétée par celles en juin 1999 et en juillet 2000, et les rapports d'expertise amiable de l'époque étaient une information déterminante pour le consentement des acquéreurs, en ce que ces éléments leur auraient seulement permis de déterminer que la cause des fissures apparues à cette époque était des malfaçons de l'entreprise, qu'un simple rebouchage des fissures avait suffi à réparer, et non qu'il existait une inadaptation des fondations de l'extension de 1997 qui risquait de causer de nouvelles fissures en cas de sécheresse, cette inadaptation des fondations n'ayant été révélée que postérieurement à la vente du 5 juin 2015, dans le cadre de l'expertise judiciaire ordonnée suite à l'apparition de fissures après un épisode de sécheresse ; 



Au surplus, il est justifié qu'à la date de la vente, M. [P] pouvait raisonnablement penser que l'information sur la déclaration de sinistre et les expertises amiables ne revêtait pas une importance déterminante pour le consentement des acquéreurs, puisqu'il en ressortait que la cause des fissures apparues à cette époque était des malfaçons de l'entreprise, qu'un simple rebouchage des fissures avait suffi à réparer et que ce n'est que postérieurement à la vente, que M. [P] a appris que les fondations de l'extension de 1997 étaient inadaptées, par l'expertise judiciaire ordonnée suite à l'apparition de fissures après un épisode de sécheresse ;



Ainsi il n'est pas démontré que l'information relative au sinistre déclaré en septembre 1998, juin 1999 et septembre 2000 et aux expertises amiables de l'époque était d'une importance déterminante pour M. et Mme [T] ni que M. [P] avait connaissance que cette information était d'une importance déterminante pour eux ;



Il y a donc lieu de rejeter les demandes de M. et Mme [T] à l'encontre de M. [P], sur le fondement du manquement à l'obligation précontractuelle d'information de sinistres antérieurs à la vente ;





Sur le manquement à l'obligation précontractuelle d'information de la non-conformité de l'extension de 1997



M. et Mme [T] agissent à l'encontre de M. [P] à titre subsidiaire sur le fondement du manquement à l'obligation précontractuelle d'information relative à la non-conformité de la première extension avec l'autorisation d'urbanisme délivrée ;



En l'espèce, au regard de l'analyse ci-avant, il n'est pas démontré que la précision exprès, que la création du plancher de 40 m² à l'étage de l'extension de 1997 n'était pas conforme aux plans du permis de construire, était une information déterminante pour le consentement des acquéreurs ;



Il y a donc lieu de rejeter les demandes de M. et Mme [T] à l'encontre de M. [P], sur le fondement du manquement à l'obligation précontractuelle d'information de la non-conformité ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de M. et Mme [T] à l'encontre de M. [P] au titre du coût des travaux nécessaires, du changement des huisseries, du préjudice de jouissance et du préjudice moral, au titre de la perte d'une chance de ne pas réaliser la vente ou d'en négocier les conditions et au titre des honoraires d'étude de la société Terrefort ; 





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



M. et Mme [T], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [P] la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [T] ; 







PAR CES MOTIFS

LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement,



Y ajoutant,



Condamne M. [X] [T] et Mme [W] [B] épouse [T] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [H] [P] la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette la demande de M. [X] [T] et Mme [W] [B] épouse [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





LE GREFFIER, 

LA PRÉSIDENTE,