Décision de justice

Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1-5, 19 septembre 2024, n° 23/08344

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 30 mai 2018, prenant effet le 10 juillet 2018, M. et Mme [L] ont donné à bail à Mme [H] et M. [Z] un local à usage d'habitation situé au n° [Adresse 1] au [Localité 3] (Hauts-de-Seine), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2.000 euros, outre 300 euros de provision sur charges.



Par actes du 9 mars 2023, les bailleurs ont fait délivrer, à Mme [H] et à M. [Z], un commandement de payer, visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 8.700 euros au titre des loyers et charges des mois de décembre 2022 à mars 2023.



Par acte du 2 juin 2023, M. et Mme [L] ont fait assigner en référé Mme [H] et M. [Z] afin d'obtenir principalement leur condamnation solidaire au paiement de la somme provisionnelle de 13.300 euros suivant compte arrêté au mois de mai 2023 et la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.



Par ordonnance contradictoire rendue le 23 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony a : 

- déclaré recevable l'action de M. et Mme [L] à l'encontre de M. [Z], 

- déclaré recevable la demande aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail formée par M. et Mme [L],

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 30 mai 2018 concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 1] au [Localité 3], sont réunies au 10 mai 2023,

- ordonné l'expulsion de Mme [H] et de tous occupants de son chef, des lieux loués, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le delai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à titre provisionnel à compter du 10 mai 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, 

- condamné Mme [H] à verser à M. et Mme [L] à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 10 octobre 2023, et jusqu'à la libération effective des lieux, 

- condamné solidairement M. [Z] et Mme [H] à verser à M. et Mme [L] à titre provisionnel la somme de 11.000 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, et des indemnités d'occupation impayées, décompte arrêté au 9 octobre 2023, terme du mois d'octobre 2023 inclus, 

- débouté Mme [H] de sa demande de délais de paiement, 

- débouté Mme [H] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, 

- condamné solidairement Mme [H] et M. [Z] aux dépens, 

- condamné solidairement Mme [H] et M. [Z] à verser à M. et Mme [L] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration reçue au greffe le 14 décembre 2023, M. [Z] et Mme [H] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de dispositif, à l'exception de celui ayant condamné Mme [H] à verser à M. et Mme [L] à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 10 octobre 2023, et jusqu'à la libération effective des lieux.



Dans leurs dernières conclusions déposées le 7 février 2024 et signifiées par remise de l'acte au ministère de la justice des Emirats Arabes-Unis le 6 mars suivant, pour chacun des intimés, M. [Z] et Mme [H] demandent à la cour, au visa des articles 455, 834 et 835 du code de procédure civile, 23 de la loi du 6 juillet 1989, L. 15-5 du code de l'environnement, 1342-10, 1343-5 et 1347 du code civil, de : 

'à titre principal - 

- annuler l'ordonnance du 23 novembre 2023 et, statuant à nouveau, débouter Mme [E] [L] et M. [D] [L] de l'intégralité de leurs demandes. 

à titre subsidiaire 

- infirmer l'ordonnance du 23 novembre 2023 et, statuant à nouveau, : 

- dire qu'il n'y a pas lieu à référé en raison de l'existence de contestations sérieuses. 

- en conséquence, débouter Mme [E] [L] et M. [D] [L] de l'intégralité de leurs demandes 

à titre infiniment subsidiaire

- accorder à Mme [H] un délai rétroactif courant 9 mars 2023 jusqu'au le 12 octobre 2023 afin de lui permettre de régler les causes du commandement 

- constater le règlement des causes du commandement dans le délai ainsi accordé. 

- dire, en conséquence, que la clause résolutoire n'est pas acquise et, par suite, 

- débouter Mme [E] [L] et M. [D] [L] de leur demande d'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion des intimés. 

- accorder à Mme [H] un délai d'un mois à compter de l'arrêt à intervenir afin de lui permettre de régler le solde des loyers éventuellement dû. 

en tout état de cause, 

- débouter Mme [E] [L] et M. [D] [L] de toutes leurs demandes. 

- condamner Mme [E] [L] et M. [D] [L] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens de première instance et d'appel. '



Au soutien de leurs demandes, M. [Z] et Mme [H] indiquent en premier lieu que l'ordonnance de première instance doit être annulée en raison de la contradiction de motifs, qui équivaut à l'absence de motifs. Ils indiquent à cet égard que le juge des référés a bien relevé que M. [Z] avait quitté les lieux et qu'à ce titre il ne devait pas être tenu au paiement d'une indemnité d'occupation, une telle indemnité n'ayant vocation qu'à compenser une occupation effective des lieux, de sorte que seule Mme [H] devait être condamnée à ce titre. Or, dans le dispositif de sa décision, le juge des référés a condamné solidairement M. [Z] et Mme [H] à titre provisionnel à la somme de 11.000 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail et des indemnités d'occupation impayée suivant un décompte dans le terme est le mois d'octobre 2023 inclus, alors que la résiliation du bail est fixée au 10 mai 2023.



Les appelants ajoutent toujours au soutien de leurs demandes d'annulation que Mme [H] ayant réglé la somme totale de 13.800 euros avant l'audience des plaidoiries, la dette de 8.700 euros visée dans le commandement de payer avait été éteinte, de sorte que ni elle ni M. [Z] ne pouvaient être condamnés au paiement de quelconques loyers et charges dus jusqu'au 10 mai 2023.



À titre subsidiaire, les appelants indiquent que, depuis la prise d'effet du bail, aucune régularisation de charges n'a été effectuée par les bailleurs, de sorte que Mme [H] est en droit d'obtenir la restitution de la somme totale de 18.300 euros réglée depuis la prise d'effet du bail au titre des charges et ce montant doit se compenser de plein droit avec les causes du commandement de payer litigieux s'élevant à la somme de 8.700 euros. 



Invoquant en outre les dispositions de l'article L. 125-5 du code de l'environnement et une obligation du bailleur de joindre au bail un état des risques naturels et technologiques sous peine de voir le preneur poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix, les appelants, indiquant qu'aucun état des risques naturels et technologiques n'a été annexé au bail, considèrent que Mme [H] est en droit de réclamer une réduction du loyer à hauteur de 70 % du bail, soit à raison de 1.400 euros par mois, depuis la prise d'effet du bail, une somme totale s'élevant, au jour de la délivrance du commandement de payer du 9 mars 2023, à 78.400 euros. Les appelants en déduisent que les sommes réclamées par les bailleurs, tant aux termes du commandement de payer du 9 mars 2023 que de l'assignation du 2 juin suivant, sont sérieusement contestables.



À titre encore plus subsidiaire, compte-tenu du règlement allégué de la somme de 13.800 euros par Mme [H], les appelants demandent qu'il soit jugé que la clause résolutoire n'est pas acquise et qu'il n'y a donc pas lieu d'ordonner la mesure d'expulsion. Enfin, Mme [H] sollicite un délai d'un mois à compter de la notification de l'arrêt à intervenir pour s'acquitter du solde des loyers éventuellement dus.



M. et Mme [L], à l'égard desquels il est justifié de la transmission, par la voie diplomatique, des actes de signification de la déclaration d'appel et des conclusions, n'ont pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'annulation de l'ordonnance entreprise :

S'agissant de la demande d'annulation, le juge de première instance ne pouvait effectivement, dans le dispositif de son ordonnance, condamner M. [Z], solidairement avec Mme [H], à des indemnités d'occupation postérieures à la résiliation du bail, fixée au 10 mai 2023, alors qu'il relevait, dans les motifs de sa décision, que celui-ci, ayant quitté les lieux dès avant la date retenue pour l'acquisition de la clause résolutoire, ne pouvait être condamné au paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle ne peut être due qu'au titre d'une occupation effective.

Pour autant, cette erreur ne correspond pas à une contradiction de nature à entraîner la nullité de l'ordonnance alors qu'elle ne porte que sur une partie seulement du dispositif et non pas sur la demande principale qui visait en premier lieu à ce que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire et à ce que soit ordonnée l'expulsion de M. [Z] et de Mme [H].

Par ailleurs, la circonstance tenant à ce que Mme [H] ait pu régler l'arriéré locatif dès avant l'audience des plaidoiries devant le juge de première instance, ce dont il résulterait qu'elle n'aurait pas dû être condamnée à ce titre, pourrait être de nature à justifier l'infirmation de l'ordonnance entreprise mais en tout état de cause pas son annulation.

Aussi convient-il de rejeter la demande d'annulation de l'ordonnance entreprise.

Pour autant, cette contradiction, même sur une partie adventice de l'ordonnance existe bien, et il convient de ne pas laisser dans l'ordonnancement juridique une telle erreur, qui n'est au demeurant qu'une simple erreur matérielle dès lors que le chef de dispositif relatif à la condamnation aux indemnités d'occupation à venir ne concerne quant à lui que Mme [H]. Dès lors qu'il est constant que M. [Z] a quitté les lieux dès avant que ne soit acquise la clause résolutoire, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise, mais seulement en ce qu'elle l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur la demande d'infirmation de l'ordonnance entreprise :

Sur la demande tendant à dire n'y avoir lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire :

Il convient de rappeler à titre liminaire que le règlement 13.800 euros que Mme [H] indique avoir effectué avant l'audience des plaidoiries n'est pas de nature, en soi, à faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire dès lors qu'il n'est pas intervenu dans le délai du commandement de payer.

Il convient d'examiner successivement le moyen tenant à la compensation des charges que les appelants estiment avoir indûment réglées et celui tenant à la réduction des loyers en raison du non-respect allégué de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, étant observé que ces deux moyens sont soulevés pour la première fois en cause d'appel alors que les consorts [Z]-[H] étaient représentés en première instance.

Sur le moyen tenant à la compensation alléguée avec une créance de restitution des provisions pour charges versées :

L'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : 'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.'

Ainsi, les charges locatives, lorsqu'elles donnent lieu au versement de provisions, doivent effectivement faire l'objet d'une régularisation annuelle.

Les consorts [Z]-[H] exposent que depuis la prise d'effet du bail, aucune régularisation de charges n'aurait été effectuée par les bailleurs. Cependant, ils ne produisent aucune pièce à l'appui de cette allégation, les trois seules pièces communiquées correspondant, selon le bordereau de communication des pièces, au bail souscrit (pièce n° 1), à l'assignation du 2 juin 2023 (pièce n° 2 ; il ne s'agit en réalité que du procès-verbal de signification) et à ce que les appelants désignent comme étant les règlements effectués par Mme [H], cette pièce n° 3 correspondant en réalité à un ensemble de documents constitués de bordereaux de virements opérés par la banque BNP-Paribas ou la banque Boursorama et de quatre feuilles reproduisant, de manière difficilement lisible, la copie de 9 quittances de loyers.

Ces seuls éléments ne sont aucunement de nature à mettre la cour en mesure de vérifier si aucune régularisation de charges n'est effectivement intervenue au long des près de cinq années qu'a duré le bail, alors que le juge de première instance, mis pour sa part en possession des éléments des bailleurs, a constaté l'existence de la dette locative. Le défaut de production d'un décompte ou d'un historique à hauteur d'appel ne met ainsi pas la cour en mesure d'apprécier le caractère sérieux de la contestation alléguée par M. [Z] et Mme [H].

Aussi convient-il de rejeter le moyen tiré de la compensation alléguée avec une créance de restitution de provision pour charges.

Sur le moyen tenant à la demande de réduction des loyers en raison du non-respect des dispositions de l'article L. 125-5 du code de l'environnement :

L'article L. 125-5 du code de l'environnement dispose :

'I. - Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte définie en application des articles L. 121-22-2, L. 121-22-3, L. 121-22-6 et L. 121-22-7 du code de l'urbanisme, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence de ces risques. A cet effet, un état des risques est établi.

I bis.-Toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la vente d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un état des risques conformément au I comprend une mention précisant le moyen d'accéder aux informations mentionnées au même I concernant le bien.

En cas de mise en vente de tout ou partie d'un immeuble, l'état des risques est remis au potentiel acquéreur par le vendeur lors de la première visite de l'immeuble, si une telle visite a lieu.

Sans préjudice des deux premiers alinéas du présent I bis, l'état des risques est :

1° Intégré au dossier de diagnostic technique prévu à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ou, lorsque la vente porte sur un immeuble non bâti, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ;

2° Annexé à l'acte authentique de vente et, le cas échéant, au contrat préliminaire, en cas de vente en l'état futur d'achèvement.

Lorsque l'état des risques n'est pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du même code ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ce document à l'acquéreur.

Lorsque l'acte authentique de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente ou d'un contrat préliminaire et que l'état des risques n'est pas joint à l'acte authentique de vente, le délai de réflexion mentionné au même article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ce document à l'acquéreur.

Cette communication est réalisée selon les modalités de notification ou de remise de la promesse, du contrat préliminaire ou de l'acte authentique de vente prévues audit article L. 271-1.

II.-Toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la mise en location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un état des risques conformément au I du présent article comprend une mention précisant le moyen d'accéder aux informations mentionnées au même I concernant le bien.

En cas de mise en location de tout ou partie d'un immeuble, l'état des risques est fourni au potentiel locataire par le bailleur lors de la première visite de l'immeuble, si une telle visite a lieu.

Sans préjudice du deuxième alinéa du présent II, lors de la conclusion du bail, l'état des risques est annexé au contrat de location, dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, ou aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.

III. - (Abrogé).

IV. - Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer, dans l'état des risques mentionné aux I, I bis et II du présent article, l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions.

Lorsqu'un immeuble est soumis aux obligations prévues à l'article L. 121-22-5 du code de l'urbanisme, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'en informer l'acquéreur ou le locataire dans l'état des risques mentionné aux I, I bis et II du présent article.

V. - En cas de non-respect du I, des troisième à cinquième alinéas du I bis, du dernier alinéa du II et du IV du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

VI. - Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application du présent article.

VII. - Le présent article n'est pas applicable aux conventions mentionnées aux articles L. 323-14 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime.'

La mise en oeuvre de cette disposition, alléguée pour la première fois en cause d'appel, suppose que le bien loué soit, pour le reprendre les termes du I de cet article, situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, les autres hypothèses de cet article n'étant pas alléguées par les consorts [Z]-[H].

Or, les appelants ne produisent aucun élément dont il résulterait que tel serait le cas du bien loué, situé au [Localité 3].

Aussi convient-il de rejeter également ce moyen.

Au final, la demande d'infirmation de l'ordonnance entreprise sera rejetée, sauf, ainsi qu'il a été vu plus haut, en ce qu'elle a condamné M. [Z] au paiement de l'indemnité d'occupation.

Sur la demande de délais de paiement :

Déjà formulée en première instance, cette demande avait été rejetée au motif que Mme [H] ne produisait aucune pièce relative à sa situation financière et personnelle. Elle n'en produit pas davantage en cause d'appel, tout en continuant à formuler la même demande. En outre, comme il a déjà été indiqué plus haut, les justificatifs allégués de paiement par Mme [H], constitués de pièces de différentes natures rassemblées de manière indistincte sous la désignation de pièce n° 3, ne sont pas de nature à mettre la cour en état de s'assurer du bien-fondé du moyen tenant à ce qu'elle aurait réglé son arriéré locatif dès avant l'audience qu'a tenu le juge de première instance, lequel n'avait pour sa part aucunement constaté un tel réglement.

Aussi convient-il de débouter Mme [H] de sa demande de délai de paiement.

Sur les mesures accessoires :

Compte-tenu de ce que les consorts [H]-[Z] sont déboutés de l'essentiel de leurs demandes, leurs moyens nouveaux en cause d'appel étant mal fondés, il convient de dire que les parties garderont chacune par-devers elles la charge des dépens qu'elles ont respectivement exposés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 



Rejette la demande d'annulation de l'ordonnance entreprise ;



Confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a condamné M. [Z] au paiement de l'indemnité d'occupation à compter de l'acquisition de la clause résolutoire ;



Statuant à nouveau de ce chef,



Condamne Mme [H] seule, à l'exclusion de M. [Z], au paiement des indemnités d'occupation, lesquelles sont dues à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, le 10 mai 2023 ;



Rejette la demande de délai de paiement ;



Dit que les parties conserveront chacune la charge des dépens d'appel qu'elles ont respectivement exposés ; 



Déboute M. [Z] et Mme [H] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



La Greffière Le Président

Texte intégral

COUR D'APPEL

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 19 SEPTEMBRE 2024

N° RG 23/08344 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WHUY

AFFAIRE :

[F] [Z]

...

[E] [L]

...

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 23 Novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection d'ANTONY

N° RG : 23/000268

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 19.09.2024

à :

Me Emmanuel MOREAU, avocat au barreau de VERSAILLES (C147)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [F] [Z]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [B] [H]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 147 - N° du dossier 20239157

Ayant pour avocat plaidant Me Véronique BOLLANI, substituée par Me Modeste DAGBO, du barreau de Paris

APPELANTS

****************

Madame [E] [L]

[Adresse 2]

EMIRATS ARABES UNIS

Monsieur [D] [L]

[Adresse 2]

EMIRATS ARABES UNIS

INTIMES DEFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Juin 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 mai 2018, prenant effet le 10 juillet 2018, M. et Mme [L] ont donné à bail à Mme [H] et M. [Z] un local à usage d'habitation situé au n° [Adresse 1] au [Localité 3] (Hauts-de-Seine), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2.000 euros, outre 300 euros de provision sur charges.

Par actes du 9 mars 2023, les bailleurs ont fait délivrer, à Mme [H] et à M. [Z], un commandement de payer, visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 8.700 euros au titre des loyers et charges des mois de décembre 2022 à mars 2023.

Par acte du 2 juin 2023, M. et Mme [L] ont fait assigner en référé Mme [H] et M. [Z] afin d'obtenir principalement leur condamnation solidaire au paiement de la somme provisionnelle de 13.300 euros suivant compte arrêté au mois de mai 2023 et la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par ordonnance contradictoire rendue le 23 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony a :

- déclaré recevable l'action de M. et Mme [L] à l'encontre de M. [Z],

- déclaré recevable la demande aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail formée par M. et Mme [L],

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 30 mai 2018 concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 1] au [Localité 3], sont réunies au 10 mai 2023,

- ordonné l'expulsion de Mme [H] et de tous occupants de son chef, des lieux loués, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le delai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à titre provisionnel à compter du 10 mai 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi,

- condamné Mme [H] à verser à M. et Mme [L] à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 10 octobre 2023, et jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné solidairement M. [Z] et Mme [H] à verser à M. et Mme [L] à titre provisionnel la somme de 11.000 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, et des indemnités d'occupation impayées, décompte arrêté au 9 octobre 2023, terme du mois d'octobre 2023 inclus,

- débouté Mme [H] de sa demande de délais de paiement,

- débouté Mme [H] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

- condamné solidairement Mme [H] et M. [Z] aux dépens,

- condamné solidairement Mme [H] et M. [Z] à verser à M. et Mme [L] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 14 décembre 2023, M. [Z] et Mme [H] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de dispositif, à l'exception de celui ayant condamné Mme [H] à verser à M. et Mme [L] à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 10 octobre 2023, et jusqu'à la libération effective des lieux.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 7 février 2024 et signifiées par remise de l'acte au ministère de la justice des Emirats Arabes-Unis le 6 mars suivant, pour chacun des intimés, M. [Z] et Mme [H] demandent à la cour, au visa des articles 455, 834 et 835 du code de procédure civile, 23 de la loi du 6 juillet 1989, L. 15-5 du code de l'environnement, 1342-10, 1343-5 et 1347 du code civil, de :

'à titre principal -

- annuler l'ordonnance du 23 novembre 2023 et, statuant à nouveau, débouter Mme [E] [L] et M. [D] [L] de l'intégralité de leurs demandes.

à titre subsidiaire

- infirmer l'ordonnance du 23 novembre 2023 et, statuant à nouveau, :

- dire qu'il n'y a pas lieu à référé en raison de l'existence de contestations sérieuses.

- en conséquence, débouter Mme [E] [L] et M. [D] [L] de l'intégralité de leurs demandes

à titre infiniment subsidiaire

- accorder à Mme [H] un délai rétroactif courant 9 mars 2023 jusqu'au le 12 octobre 2023 afin de lui permettre de régler les causes du commandement

- constater le règlement des causes du commandement dans le délai ainsi accordé.

- dire, en conséquence, que la clause résolutoire n'est pas acquise et, par suite,

- débouter Mme [E] [L] et M. [D] [L] de leur demande d'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion des intimés.

- accorder à Mme [H] un délai d'un mois à compter de l'arrêt à intervenir afin de lui permettre de régler le solde des loyers éventuellement dû.

en tout état de cause,

- débouter Mme [E] [L] et M. [D] [L] de toutes leurs demandes.

- condamner Mme [E] [L] et M. [D] [L] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens de première instance et d'appel. '

Au soutien de leurs demandes, M. [Z] et Mme [H] indiquent en premier lieu que l'ordonnance de première instance doit être annulée en raison de la contradiction de motifs, qui équivaut à l'absence de motifs. Ils indiquent à cet égard que le juge des référés a bien relevé que M. [Z] avait quitté les lieux et qu'à ce titre il ne devait pas être tenu au paiement d'une indemnité d'occupation, une telle indemnité n'ayant vocation qu'à compenser une occupation effective des lieux, de sorte que seule Mme [H] devait être condamnée à ce titre. Or, dans le dispositif de sa décision, le juge des référés a condamné solidairement M. [Z] et Mme [H] à titre provisionnel à la somme de 11.000 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail et des indemnités d'occupation impayée suivant un décompte dans le terme est le mois d'octobre 2023 inclus, alors que la résiliation du bail est fixée au 10 mai 2023.

Les appelants ajoutent toujours au soutien de leurs demandes d'annulation que Mme [H] ayant réglé la somme totale de 13.800 euros avant l'audience des plaidoiries, la dette de 8.700 euros visée dans le commandement de payer avait été éteinte, de sorte que ni elle ni M. [Z] ne pouvaient être condamnés au paiement de quelconques loyers et charges dus jusqu'au 10 mai 2023.

À titre subsidiaire, les appelants indiquent que, depuis la prise d'effet du bail, aucune régularisation de charges n'a été effectuée par les bailleurs, de sorte que Mme [H] est en droit d'obtenir la restitution de la somme totale de 18.300 euros réglée depuis la prise d'effet du bail au titre des charges et ce montant doit se compenser de plein droit avec les causes du commandement de payer litigieux s'élevant à la somme de 8.700 euros.

Invoquant en outre les dispositions de l'article L. 125-5 du code de l'environnement et une obligation du bailleur de joindre au bail un état des risques naturels et technologiques sous peine de voir le preneur poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix, les appelants, indiquant qu'aucun état des risques naturels et technologiques n'a été annexé au bail, considèrent que Mme [H] est en droit de réclamer une réduction du loyer à hauteur de 70 % du bail, soit à raison de 1.400 euros par mois, depuis la prise d'effet du bail, une somme totale s'élevant, au jour de la délivrance du commandement de payer du 9 mars 2023, à 78.400 euros. Les appelants en déduisent que les sommes réclamées par les bailleurs, tant aux termes du commandement de payer du 9 mars 2023 que de l'assignation du 2 juin suivant, sont sérieusement contestables.

À titre encore plus subsidiaire, compte-tenu du règlement allégué de la somme de 13.800 euros par Mme [H], les appelants demandent qu'il soit jugé que la clause résolutoire n'est pas acquise et qu'il n'y a donc pas lieu d'ordonner la mesure d'expulsion. Enfin, Mme [H] sollicite un délai d'un mois à compter de la notification de l'arrêt à intervenir pour s'acquitter du solde des loyers éventuellement dus.

M. et Mme [L], à l'égard desquels il est justifié de la transmission, par la voie diplomatique, des actes de signification de la déclaration d'appel et des conclusions, n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024.