Tribunal judiciaire de Poitiers, DROIT COMMUN, 10 mars 2025, n° 24/01300

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Monsieur [G] [E], agriculteur, a signé, par acte notarié du 26 septembre 2022 un bail à construction avec la SAS LUMINO ENERGY, celle-ci s’engageant à construire un bâtiment agricole équipé de panneaux photovoltaïques sur son terrain, situé commune de [Localité 6].

Soutenant que la SAS LUMINO ENERGY n’a pas respecté son engagement, Monsieur [E] l’a fait assigner par acte du 14 mai 2024, ayant été autorisé de ce chef par application de l’article 840 du code de procédure civile, demandant au tribunal de :
“Condamner la société LUMINO ENERGY à finir la construction telle que prévue au contrat de bail à construire en date du 26 septembre 2022 et de son annexe 2, c'est-à-dire construire :
- Faitage : mettre la tuile faitière ;
- Auvent : mettre l’auvent de 4m de large prévu sur la façade ;
- Façade nord + façade sud + pignons est et pignon ouest : construire un mur en maçonnerie de 2m de haut ;
- Façade nord + façade sud + pignon est et ouest : poser un bardage bois
- pignon est et pignon ouest : fournir et installer un jeu de double portes coulissantes (600x580), sur chaque puignon

Dire et juger que la société LUMINO ENERGY aura un délai de 2 mois pour faire les travaux
susmentionnés et, passer ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 € par jour
de retard et ce jusqu’à finalisation des travaux.

Condamner la société LUMINO ENERGY à communiquer à M. [E], dans les 15 jours de
la fin des travaux, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Condamner la société LUMINO ENERGY à déposer à la mairie, dans les 15 jours de la fin des travaux, une demande d’attestation de non-contestation de la conformité auprès de la mairie de [Localité 5] et, passé ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 euros par jour de retard.

Condamner la société LUMINO ENERGY à communiquer à M. [E], dans les 15 jours de
sa réception, l’attestation de non-contestation de la conformité émise par la mairie de [Localité 5] et, passé ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 euros par jour de retard.

Dire et juger que le comportement de la société LUMINO ENERGY est fautif et, donc, la condamner à indemniser M. [E].

En conséquence, condamner la société LUMINO ENERGY à verser à M. [E] les sommes suivantes :
- au titre de la paille( protection de la paille + paille perdue) : 30 250,91€
- au tire de la main d’oeuvre (manutention de la paille) : 300,00 euros
- au titre de la perte de marge brut de l’élevage de bovins : 112.000,00 euros

En conséquence, condamner la société LUMINO ENERGY à verser à M. [E] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la même aux entiers dépens.”




Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé par application de l’article 455 du code de procédure civile s’agissant des moyens et arguments, Monsieur [E] a demandé au tribunal de :

“A titre principal

Rejeter des débats les attestations de messieurs [P] et [Z].

Condamner la société LUMINO ENERGY à finir la construction telle que prévue au contrat de bail à construire en date du 26 septembre 2022 et de son annexe 2, c'est-à-dire construire :
- Faitage : il manque la tôle faitière
- Auvent : il manque l’auvent prévu sur la façade nord (auvent de 4m de large)
- Façade nord + pignons est et ouest : construction d’un mur en maçonnerie de 2m de haut
- Façade nord + pignons est et ouest : bardage bois (ton naturel) à poser audessus du mur de 2m,
- Façade sud : bardage bois (ton naturel) à poser
- pignon est et ouest : un jeu de double portes coulissantes (600x580), en bois ton naturel, sur chaque pignon
- attestation de non-contestation de la conformité par la mairie de [Localité 5]

Dire et juger que la société LUMINO ENERGY aura un délai de 2 mois pour faire les travaux susmentionnés et, passer ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 € par jour de retard et ce jusqu’à finalisation des travaux.

Condamner la société LUMINO ENERGY à communiquer à M. [E], dans les 15 jours de la fin des travaux, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Condamner la société LUMINO ENERGY à déposer à la mairie, dans les 15 jours de la fin des travaux, une demande d’attestation de non-contestation de la conformité auprès de la mairie de [Localité 5] et, passé ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 euros par jour de retard.

Condamner la société LUMINO ENERGY à communiquer à M. [E], dans les 15 jours de sa réception, l’attestation de non-contestation de la conformité émise par la mairie de [Localité 5] et, passé ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 euros par jour de retard.

Dire et juger que le comportement de la société LUMINO ENERGY est fautif et, donc, la condamner à indemniser M. [E].

En conséquence, condamner la société LUMINO ENERGY à verser à M. [E] les sommes suivantes :
- au titre de la paille( protection de la paille + paille perdue) : 46 404,97 euros (43709,76+2695,21)
- au titre de la manutention et du déplacement de la paille perdue : 3 306,68 €
- au tire de la main d’oeuvre (manutention de la paille) : 300,00 euros
- au titre de la perte de marge brut de l’élevage de bovins et/ou de la perte de chance d’élevage bovins :
o préjudice arrêté au 30 juin 2024 : 112.000,00 euros
o 7333 euros par mois à compter du 1er juillet 2024 et ce jusqu’à livraison bâtiment telle que prévue au contrat de bail à construire.

Débouter la société LUMINO ENERGY de toutes ses demandes, fins et conclusions.

En conséquence, condamner la société LUMINO ENERGY à verser à M. [E] la somme de 5540,70 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la même aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d’huissier.

A titre subsidiaire,

Dire et juger que la faute de la société LUMINO ENERGY est à l’origine, pour Mr [E], de la perte de chance d’entreposer sa paille et autres matériaux et matériels et de la perte de chance de faire de l’élevage sous le bâtiment.

En conséquence, condamner la société LUMINO ENERGY à verser à M. [E] les sommes suivantes :
- au titre de la paille( protection de la paille + paille perdue) : 39 680,21€
- au titre de la manutention et du déplacement de la paille perdue : 3 306,68 €
- au tire de la main d’oeuvre (manutention de la paille) : 300,00 euros
- au titre de la perte de marge brut de l’élevage de bovins et/ou de la perte de chance d’élevage bovins :
o préjudice arrêté au 30 juin 2024 : 112.000,00 euros
o 7333 euros par mois à compter du 1er juillet 2024 et ce jusqu’à livraison bâtiment telle que prévue au contrat de bail à construire.”

Par de dernières conclusions qualifiées “d’incident” adressées au “juge de la mise en état”, notifiées par RPVA le 4 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé par application de l’article 455 du code de procédure civile s’agissant des moyens et arguments, la SAS LUMINO ENERGY a demandé au tribunal de :

“1°/ Vu les articles 789, 73, 114 et 56 du code de procédure civile, 
Dire et juger que l’assignation délivrée par Monsieur [G] [E] n’est pas motivée en droit ; 

Dire et juger que ce défaut de motivation fait grief à la société LUMINO ENERGY dans la mesure où celle-ci ignore sur quel fondement juridique elle est censée défendre sur les demandes formulées par Monsieur [E] ; 

Par conséquent, 
Prononcer la nullité de l’assignation pour défaut de motivation en droit ; 

Débouter Monsieur [E] de ses demandes, sans examen au fond ; 

Condamner Monsieur [G] [E] à payer à la société LUMINO ENERGY la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Monsieur [G] [E] aux entiers dépens ; 

2°/ Vu les articles 789, 122, 123, 124, 779, 840 à 844 du code de procédure civile, 
Vu les jurisprudences citées, 
Vu l’assignation à jour fixe de Monsieur [E], 

Dire et juger que Monsieur [E] n’est recevable qu’en ses seules demandes visées au dispositif du projet d’assignation annexé à sa requête à jour fixe et à l’assignation introductive de la présente instance ; 

Dire et juger que Monsieur [E] est irrecevable en toutes ses demandes et prétentions nouvelles formulées au cours des débats, qui ne se bornent pas à répondre à la défense de la société LUMINO ENERGY ; 

Par conséquent, 

Dire et juger Monsieur [E] irrecevable : 
en ses demandes visant à préciser que le bardage bois demandé sur la façade nord et les pignons est et ouest devrait être en bois « ton naturel », 

en ses demandes visant à demander la pose d’un bardage bois ton naturel sur la façade sud, 
en ses demandes visant à préciser que le jeu de double portes coulissantes demandé sur chaque pignon devrait être « en bois naturel », 
en sa demande de « construire » une attestation de non-contestation de la conformité par la mairie de [Localité 5], 

en sa demande indemnitaire formulée au titre de la paille à hauteur de 46 404,97 €, sa demande à ce titre étant fixée à la somme de 30 250,91 € par son assignation, 
en sa demande indemnitaire formulée au titre de la manutention et du déplacement de la paille perdue à hauteur de 3 306,68 €, aucune somme n’étant réclamée à ce titre dans son assignation, 
en sa demande indemnitaire formulée au titre de « la perte de marge brut de l’élevage de bovins et/ou de la perte de chance d’élevage bovin » à hauteur de 112 000 € pour le « préjudice arrêté au 30 juin 2024 » outre « 7333 euros par mois à compter du 1er juillet 2024 et ce jusqu’à livraison bâtiment telle que prévue au contrat de bail à construire », sa demande étant limitée dans son assignation à la somme de 112 000 € au titre de la seule perte de marge brute de l’élevage de bovins, 
en toutes ses demandes subsidiaires indemnitaires sur le fondement de la perte de chance. 

L’en débouter sans examen au fond ; 

3°/ Vu l’article 788 du code de procédure civile, 

Ecarter des débats les pièces n°4, 5 et 6 produites par Monsieur [E]”.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé par application de l’article 455 du code de procédure civile s’agissant des moyens et arguments, la SAS LUMINO ENERGY a demandé au tribunal de :

“Dire et juger que les conclusions en défense et portant demandes conventionnelles de la société LUMINO ENERGY sont recevables et bien fondées ;

Y faisant droit, et rejetant toutes demandes, fins et prétentions contraires : 

Vu l’article L.125-5 V du code de l’environnement, 

Prononcer la résolution du bail à construction conclu entre les parties en date du 26 septembre 2022, à défaut pour le bailleur d’avoir annexé au contrat un état des risques et pollutions (ERP) conforme aux articles L.125-5 et R.125-26 du code de l’environnement ; 

En conséquence, 

Ordonner la restitution des prestations échangées dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du Code civil ; 

Dire et juger que les lieux seront remis dans leur état antérieur à la conclusion du contrat, par le démontage du bâtiment de type hangar installé par la société LUMINO ENERGY sur la propriété de Monsieur [E] ; 

En tous les cas, 

Vu les articles L.251-1, L.251-2 et L.251-5 du code de la construction et de l’habitation, 
Vu les articles 1188 et 1190 du Code civil, 
Vu les articles 1231-3 et 1231-4 du Code civil, 

Dire et juger que les demandes de Monsieur [G] [E] sont infondées ; 

Par conséquent, 

Le débouter de l’intégralité de ses demandes ; 

Condamner Monsieur [E] à payer à la société LUMINO ENERGY la somme de 7500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Monsieur [E] aux entiers dépens de la procédure”.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 novembre 2024, le jugement mis en délibéré au 6 janvier 2025, date prorogée au 10 mars 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

Il est rappelé que la procédure de jugement à bref délai n’amène pas la désignation d’un juge de la mise en état si bien que les exceptions de procédure ou fin de non recevoir sont traitées directement par le tribunal.

Monsieur [E] ayant, dans ses dernières conclusions au fond répondu aux moyens de nullité et d’irrecevabilité opposés par la SAS LUMINO ENERGY au titre de ses conclusions dites “d’incident”, tandis que Monsieur [E] n’a pas contesté la recevabilité de ces moyens, le tribunal statuera sur ces exceptions, les considérant comme intégrées aux conclusions au fond notifiées par la SAS LUMINO ENERGY.

Sur les exceptions de nullité et d’irrecevabilité :

- la demande d’annulation de l’assignation :

La SAS LUMINO ENERGY réclame que l’assignation délivrée le 14 mai 2024 soit annulée au motif que la demande présentée par Monsieur [E] n’y était pas motivée en droit, ce défaut lui faisant grief puisqu’elle ignorerait les fondements juridiques de l’action, et qu’en tout état de cause, Monsieur [E] ayant indiqué dans ses conclusions postérieures qu’il avait agi sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, le caractère trop général de ces textes n’était pas de nature à permettre à un contractant d’engager une instance judiciaire. Elle a précisé que l’absence de motivation en droit de l’assignation dans le cadre d’une procédure d’autorisation d’assigner à jour fixe imposait au tribunal de s’en tenir à l’acte introductif et non aux actes postérieurs, dès lors que la requête aux fins d’autorisation à assigner à jour fixe supposait la présentation d’un projet d’assignation régulier, c’est-à-dire contenant les motifs de droit invoqués.

Monsieur [E] conteste l’irrégularité de l’assignation, faisant valoir qu’il a présenté ses prétentions sur le fondement du contrat de bail à construction, acte notarié et exécutoire, surabondamment au titre de ses conclusions ultérieures sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil prévoyant le principe de la force obligatoire du contrat. Il a précisé que les longs développements en défense énoncés par la SAS LUMINO ENERGY prouvaient que celle-ci a eu les capacités de contester les demandes au fond, aucun grief n’étant dès lors démontré.

L’assignation litigieuse énonce, en page 3, qu’un contrat de bail à construction a été passé entre les parties à l’instance et que ce contrat prévoit que “le preneur a l’obligation d’achever la construction et, donc, celle d’obtenir le récépissé de la déclaration d’achèvement”, le texte renvoyant aux articles 9 et 10 du contrat.

L’assignation ajoutant que “au jour de la rédaction des présentes, le bâtiment n’est pas terminé”, il sera jugé que l’acte introductif de l’instance comporte bien les motifs juridiques de la demande principale - que la SAS LUMINO ENERGY soit enjointe de terminer la construction - ces motifs tenant au caractère obligatoire des conventions passées.

L’exception de nullité de l’assignation sera en conséquence rejetée.

- l’exception d’irrecevabilité des demandes de Monsieur [E] non présentée dans l’assignation à jour fixe :

La SAS LUMINO ENERGY demande que soient jugées irrecevables, en raison de leur caractère nouveau par rapport à l’assignation délivrée sur autorisation judiciaire, les prétentions adverses suivantes :
-demande visant à préciser que le bardage bois sollicité sur la façade nord et les pignons est et ouest devrait être en bois “ton naturel”,
-demande visant à la pose d’un bardage bois ton naturel sur la façade sud,
- demande visant à ce que le jeu de double portes coulissantes sur chaque pignon soit en “bois naturel”,
-demande visant à “construire une attestation de non-contestation de la conformité par la mairie de [Localité 5]”
-demande indemnitaire au titre de la paille à hauteur de 46.404,97 euros (demande initiale présentée à 30.250,91 euros),
-demande indemnitaire au titre de la manutention et du déplacement de la paille perdue à hauteur de 3.306,68 euros,
-demande indemnitaire au titre de “la perte de marge brut de l’élevage de bovins et/ou de la perte de chance d’élevage bovin” à hauteur de 112.000 euros pour le “préjudice arrêté au 30 juin 2024" outre “7.333 euros par mois à compter du 1er luillet 2024 et ce jusqu’à livraison bâtiment telle que prévue au contrat de bail ) construire”, la demande de ce chef étant limitée dans l’assignation à la seule perte de marge brute de l’élevage bovins,
-toutes demandes subsidiaires intermédiaires sur le fondement de la perte de chance.

Elle précise que Monsieur [E] ne peut pas profiter de la procédure d’autorisation à bref délai qui évite la procédure de mise en état, pour modifier ses réclamations en cours d’instance, le litige étant circonscrit aux prétentions initiales et aux demandes qui se bornent à répondre à la défense qu’elle aura développée.

Monsieur [E] n’a pas répondu à la demande incidente.

Il est rappelé à ce stade que l’article 840 du code de procédure civile édicte que dans les litiges relevant de la procédure écrite ordinaire, le président du tribunal peut, en cas d'urgence, autoriser le demandeur, sur sa requête, à assigner le défendeur à jour fixe. Il désigne, s'il y a lieu, la chambre à laquelle l'affaire est distribuée. La requête doit exposer les motifs de l'urgence, contenir les conclusions du demandeur et viser les pièces justificatives. Copie de la requête et des pièces doit être remise au président pour être versée au dossier du tribunal.

Dans ces conditions, il en ressort que les débats sont circonscrits dans le cadre d'une procédure à jour fixe aux conclusions et pièces justificatives annexées à la requête aux fins d’être autorisé à assigner à jour fixe. 

Le tribunal statuera donc seulement sur les prétentions figurant au dispositif de l’assignation dont le projet a été annexée à la requête et sur la base de laquelle l’autorisation à assigner à jour fixe a été donnée, soit :
““Condamner la société LUMINO ENERGY à finir la construction telle que prévue au contrat de bail à construire en date du 26 septembre 2022 et de son annexe 2, c'est-à-dire construire :
- Faitage : mettre la tuile faitière ;
- Auvent : mettre l’auvent de 4m de large prévu sur la façade ;
- Façade nord + façade sud + pignons est et pignon ouest : construire un mur en maçonnerie de 2m de haut ;
- Façade nord + façade sud + pignon est et ouest : poser un bardage bois
- pignon est et pignon ouest : fournir et installer un jeu de double portes coulissantes (600x580), sur chaque puignon

Dire et juger que la société LUMINO ENERGY aura un délai de 2 mois pour faire les travaux susmentionnés et, passer ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 € par jour de retard et ce jusqu’à finalisation des travaux.

Condamner la société LUMINO ENERGY à communiquer à M. [E], dans les 15 jours de la fin des travaux, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Condamner la société LUMINO ENERGY à déposer à la mairie, dans les 15 jours de la fin des travaux, une demande d’attestation de non-contestation de la conformité auprès de la mairie de [Localité 5] et, passé ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 euros par jour de retard.

Condamner la société LUMINO ENERGY à communiquer à M. [E], dans les 15 jours de sa réception, l’attestation de non-contestation de la conformité émise par la mairie de [Localité 5] et, passé ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 euros par jour de retard.

Dire et juger que le comportement de la société LUMINO ENERGY est fautif et, donc, la condamner à indemniser M. [E].

En conséquence, condamner la société LUMINO ENERGY à verser à M. [E] les sommes suivantes :
- au titre de la paille( protection de la paille + paille perdue) : 30 250,91€
- au tire de la main d’oeuvre (manutention de la paille) : 300,00 euros
- au titre de la perte de marge brut de l’élevage de bovins : 112.000,00 euros

En conséquence, condamner la société LUMINO ENERGY à verser à M. [E] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la même aux entiers dépens.”

Le restant des prétentions présentées suivant conclusions notifiées le 2 octobre 2024 sera jugé irrecevable.

Sur les demandes que soient écartées des débats telles pièces :

- la demande tendant à ce que soient écartées des débats les pièces n°4, 5 et 6 produites par Monsieur [E] :

Les pièces en question sont :
-une attestation de Monsieur [D] [S] datée du 15 mai 2023 assortie de 7 photographies,
-une attestation de Monsieur [D] [S] datée du 7 septembre 2023 assortie de 3 photographies,
-une attestation de Monsieur [D] [S] datée du 8 septembre 2023.

La SAS LUMINO ENERGY soutient que Monsieur [S] est intervenu dans le cadre d’une tentative de conciliation de justice, soumise au principe de confidentialité, tandis que Monsieur [E] le conteste, précisant que celui-ci n’aurait attesté qu’en qualité de simple témoin, n’exerçant plus alors la fonction de conciliateur, qu’en qualité de juge consulaire, il n’est plus compatible à exercer des fonctions de conciliateurs et qu’il est ainsi intervenu à sa demande pour l’assister dans la gestion de ce dossier, précisément lors d’une réunion destinée à la réception avec listage des réserves, cela, eu égard aux compétences de Monsieur [S] en matière de construction.

Il ressort des débats qu’aucune procédure de conciliation n’a été engagée.

Les attestations de Monsieur [S] ne seront donc pas écartées par application du principe de confidentialité attachée à la procédure de conciliation.

Leur valeur probatoire sera dès lors appréciée par le tribunal comme il le fait de toutes attestations régies par l’article 202 du code de procédure, cela, sans qu’elles aient à être considérées comme nécessairement plus objectives que d’autres parce que leur auteur aurait exercé ou exercerait des fonctions de conciliateur de justice ou de juge consulaire, qu’il n’aurait assisté Monsieur [E] qu’à titre bénévole, ou qu’elles s’appuieraient sur une prétendue expérience de plusieurs dizaines d’années en matière de travaux de construction. Ainsi, cette valeur probatoire sera appréciée à la hauteur d’un témoignage émanant d’un tiers intéressé au litige en soutien de Monsieur [E].

- la demande tendant à ce que soient écartées des débats les attestations de messieurs [P] et [Z] produites par la SAS LUMINO ENERGY (pièces 11 et 12) :

Monsieur [E] demande que l’attestation de Monsieur [P] soit écartée des débats aux motifs qu’il en manquerait une partie et qu’elle n’est ni manuscrite ni signée.

La pièce n° 11 versée aux débats par la SAS LUMINO ENERGY est complète (3 pages sur 3) et signée. En revanche, le corps du témoignage est dactylographié, alors que l’article 202 du code de procédure civile énonce que dans son alinéa 3 qu’elle l'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur.

Monsieur [E] ajoute que les deux témoins, Messieurs [P] et [Z] sont salariés de la SAS LUMINO ENERGY, alors que nul ne pourrait se faire de preuve à soi-même.

Il est rappelé à ce stade que les formalités de l'article 202 du code de procédure civile relatives à la production des attestations ne sont pas prescrites à peine de nullité et qu'il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement si les attestations non conformes présentent des garanties suffisantes pour emporter leur conviction.

Dans ces conditions, la demande tendant à ce que ces témoignages soient écartés sera rejetée.

Sur le fond :

La logique impose de statuer sur la demande reconventionnelle aux fins de voir résilier le contrat de bail à construction litigieux, dont le caractère de recevabilité n’est pas discutée par Monsieur [E], avant de statuer, le cas échéant, sur la demande initiale aux fins d’exécution forcée dudit contrat.

- la demande reconventionnelle tendant à voir résilier le contrat de bail à construction

La SAS LUMINO ENERGY soutient que le contrat litigieux du 26 septembre 2022 doit être résilié dès lors qu’il n’est pas assorti d’un état des risques et pollutions conformes aux articles L 125-5 et R 125-26 du code de l’environnement, qu’elle n’a pas, ainsi, été informée du risque sismique de niveau 3 dit “modéré” et du risque de présence de radon au niveau 2 dit “faible”, état des risques que ne saurait avoir supplé le descriptif annexé, défaut qui lui permet de poursuivre la résolution du contrat.

Monsieur [E] soutient que la SAS LUMINO ENERGY n’apporte pas la preuve que la parcelle sur laquelle elle devait ériger le bâtiment litigieux se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) et/ou un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), qu’il n’en existe pas selon lui en l’espèce, que le locataire a par ailleurs été informé par le notaire sur les “Géorisques” par un dossier annexé à l’acte portant des informations précises, que les risques sismiques et de présence de radon sont minimes, que le juge saisi de ce chef n’est pas tenu de prononcer la résiliation du bail, que la SAS LUMINO ENERGY n’explique pas en quoi l’infime défaut d’information justifierait la résolution de l’acte authentique qu’elle a signé en toute connaissance de cause.

L’article 125-5 du code de l’environnement en son paragraphe I dispose que les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte définie en application des articles L. 121-22-2, L. 121-22-3, L. 121-22-6 et L. 121-22-7 du code de l'urbanisme, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence de ces risques. A cet effet, un état des risques est établi.



L’article 125-5 ajoute que en son paragraphe V notamment qu’en cas de non-respect du I du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En l’espèce, le contrat notarié de bail à construction mentionne expressément que n’y est pas annexé l’état des risques au sens de l’article L 125-5 précité, que seul un “descriptif des risques” est annexé à titre informatif “sans valeur juridique” (mention figurant en en-tête du “descriptif des risques Géorisques” du 8 juin 2022 - annexe 6 de l’acte notarié).

Cependant, la preuve que la parcelle est située sur une zone couverte “par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte” n’est pas rapportée par la SAS LUMINO ENERGY, qui ne produit de ce chef aucune pièce, le seul fait qu’une annexe à l’acte notarié énonce que tel document ne répond pas aux exigences posées par l’article 125-5 du code de l’environnement étant insuffisant pour établir que lesdites exigences sont requises en l’espèce.

De son côté, Monsieur [E] produit aux débats une copie de l’état des plans de prévention des risques technologiques (PPRT) et des plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) dans le département de [Localité 7] (pièces Me [C] - n° 13 et 14) d’où il ressort que de tels plans ne sont pas effectifs sur la commune de [Localité 6], lieu de situation du bâtiment à construire objet du contrat litigieux.

Dans ces conditions, la SAS LUMINO ENERGY échoue à démontrer l’existence d’une violation d’une obligation de nature à justifier la résolution du contrat.

La demande aux fins de voir prononcer la résolution du contrat sera rejetée. 

- la demande aux fins que soit achevée la construction du bâtiment :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Monsieur [E] soutient que la SAS LUMINO ENERGY s’est contractuellement engagée à lui livrer un bâtiment à usage agricole (élevage, stockages) qu’elle devait édifier avant le 1er mars 2023, précisant notamment que les travaux de superstructure ne sont pas achevés (défaut de tôle de faitage) et les travaux de bardage extérieur et portes-coulissantes non démarrés.

La SAS LUMINO ENERGY soutient que Monsieur [E] ne justifie pas d’un droit de jouissance gratuit en cours de bail à l’égard de la construction visée dans le contrat de litigieux, ne justifie pas que ce prétendu droit de jouissance ou la mise en disposition du bâtiment constituerait une obligation contractuelle à sa charge soumise par ailleurs à un quelconque délai, les seules obligations à sa charge étant, selon elle, en vertu du contrat ou des articles L251-5 du code de la construction et de l’habitation, l’édification des constructions et la remise au bailleur du bâtiment en fin de bail, ou constituerait même une condition particulière ou déterminante du bail. La SAS LUMINO conteste par ailleurs qu’elle était tenue à achever la construction du bâtiment au plus tard le 1er mars 2023, cette date correspondant selon elle au point de départ des 30 ans du bail avant la restitution du bâtiment, si bien que le retard dans la construction l’impacterait uniquement elle-même, réduisant potentiellement la durée d’exploitation de la centrale photovoltaïque. Elle s’oppose donc à la demande indemnitaire s’appuyant sur un prétendu retard dans la livraison. Sur la nature de la construction, elle considère que le contrat visait un simple hangar, disposant d’une centrale photovoltaïque, permettant la protection de la paille et matériel des intempéries, sans travaux d’aménagement d’infrastructure.

Le contrat signé le 26 septembre 2022, portant bail à construction au sens des l’article L 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, mentionne en exposé (pages 2 et 3 du contrat) que la SAS LUMINO ENERGY a proposé à Monsieur [E], propriétaire de la parcelle [Adresse 12], d’une surface de 18 a 36 ca, :
“- D’édifier un bâtiment avec pose de panneaux photovoltaïques sur la toiture ;
 - D’installer et d’exploiter en superstructure desdits bâtiments, une centrale photovoltaïque “intégrée” permettant de produire de l’énergie électrique destinée à être vendue à SOREGIES [...].
 - Et de consentir au BAILLEUR pendant la durée du bail l’usage des infrastructures du bâtiment ainsi qu’il sera dit ci-après.

Ainsi, au travers de cette exploitation, la société LUMINO ENERGY s’est proposée de faire bénéficier le BAILLEUR d’une démarche environnementale globale reliant les aspects :
- Patrimoniaux, par la prise en charge du coût de l’édification d’un bâtiment destiné à recevoir les unités de production électrique (la centrale photovoltaïque) autorisée dans les conditions de l’arrêté du 4 mars 2011.
-Fianciers, par la mise à disposition gratuite au profit du BAILLEUR de l’intérieur du bâtiment accolé qui sera construit, pendant, la durée du bail,
-Environnementaux, par une démarche de développement durable, visant à réduire les émissions de CO2".

L’acte notarié litigieux a donc bien été établi sur la base d’un accord mutuel passé entre Monsieur [E], présenté en premier page de l’acte en qualité de “BAILLEUR” et la SAS LUMINO ENERGY, présentée en qualité de “PRENEUR”, tendant à ce que le bâtiment que la seconde s’est engagée à construire soit utilisé, en infrastructure, par une mise à disposition gratuite, par le premier pendant la durée du bail, dans les conditions définies dans le corps du contrat.

La circonstance qu’en page 12 du contrat, il soit énoncé que “A titre de condition particulière et déterminantes des présentes, il a été convenu que le PRENEUR laisse, pendant toute la durée du bail, la jouissance gratuite de l’infrastructure des bâtiments édifiés, à Monsieur [I] (sic), afin de permettre une utilisation des parkings déterminée ci-après, sous réserve de ne pas nuire à la jouissance de la superstructure par le PRENEUR (accès, entretien, réparations...)” n’est pas de nature à établir, dès lors que Monsieur [E] n’est pas ledit [I] et qu’aucun parking n’est visé par les travaux objet du contrat, que Monsieur [E] ne disposerait pas du droit de jouissance gratuite de l’infrastruture du bâtiment à construire tel qu’il a été indiqué dans l’exposé de l’acte, ce paragraphe étant manifestement le fruit d’une erreur matérielle, tandis que le paragraphe n° 7 (page 13 du contrat) porte sur les conditions d’exercice de l’activité agricoles par le bailleur, également dénommé Monsieur [E], lesquelles activités agricoles doivent être exercées dans le respect de l’activité d’usage et de production par le preneur de la superstructure et sans que la responsabilité de celui-ci puisse être engagée, ce qui signifie que ce droit d’usage par le bailleurs n’est pas reporté à la fin du bail.

Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que Monsieur [E] ne justifie pas d’un droit de jouissance du bâtiment avant la fin du contrat de bail sera écarté.

S’agissant du bâtiment à construire et des délais, le contrat prévoit ainsi à la charge de la SAS LUMINO ENERGY la construction sur la parcelle de Monsieur [E], “d’un bâtiment de type hangar représentant une surface de plancher de 1740m² avec une centrale photovoltaïque en superstructure à l’exception des travaux :
- de terrassement ou d’empierrement ;
- d’évacuation des eaux pluviales ;
- de travaux de bassins de rétention d’eau qui pourraient être demandé par le SDIS ;
- de tranchée entre le local onduleur et le transformateur”, le preneur s’engageant à “terminer la construction de ce bâtiment au plus tard le 1er mars 2023", les travaux devant être réalisés avant la mise en service de la centrale photovoltaïque (page 9 du contrat).

Le contrat précise que “les normes de construction, le genre et la qualité de tous matériaux devant être utilisés, ainsi que le mode d’utilisation quand il y a lieu, ont été précisées dans un devis descriptif devant servir de base aux marchés conclus entre le PRENEUR avec ses entrepreneurs et fournisseurs pour l’ensemble des travaux de construction du bâtiment et de ses équipements extérieurs”, qu’aucune modification au projet de plan de construction sans l’accord écrit du bailleur, que “les jeux de plans, coupes et élévations établis par le cabinet de Monsieur [Y], architecte, sont demeurés ci-annexés (annexe n° 2)” - page 9 du contrat.

Il y est ajouté la référence au permis de construire obtenu par Monsieur [E] le 27 juillet 2021 auprès de la Mairie de [Localité 6] (n° [8]) pour la construction du hangar et la pose de panneaux phovoltaïques sur la toiture, une copie du permis de construire étant annexée à l’acte (annexe n° 3) - page 9 du contrat.

Des annexes de l’acte, auquel renvoie l’acte notarié, et qui ont donc, de ce fait, valeur contractuelle, il ressort que le bâtiment à construire :
- est bien de nature “agricole”, c’est-à-dire à usage agricole (intitulé de la demande de permis de construire ; acte d’huissier de justice du 10 janvier 2022 constatant l’affiche du permis de construire),
- précisément, à “usage d’abri et de stockage de matériels, fourrages, céréales et engrais” (notice descriptive du permis de construire).

A ce stade, donc, le fait que le hangar à construire devait servir, en infrastructure, à l’usage de l’activité agricole de Monsieur [E] à titre précisément d’abri et de stockage de matériels, fourrages, céréales et engrais sera jugé, acquis et connu du preneur à bail à la signature du contrat.

La notice descriptive du permis de construire, annexée à l’acte notarié, énonce par ailleurs que les bâtiment présentera les caractéristiques suivantes :
“Sur la façade NORD et les pignons EST et OUEST construction d’un mur en maçonnerie de 2,00 m de haut.
Sur le dessus, jusqu’au chéneau EP, (façade et pignon) un bardage sera exécuté en tôle acier galvanisé de couleur verte RAL : 1015
La couverture du rampant SUD sera exécutée en bac acier de teinte Gris bleu RAL : 5008 sur lequel seront intégrés les panneaux photovoltaïques.
La couverture du rampant NORD sera également réalisée en bac acier pré-laqué RAL 5008" (notice descriptive du permis de construire).

Les plans annexés à l’acte font apparaître un hangar fermé de murs sur l’ensemble du pourtour et portes.

En revanche, ces plans annexés à l’acte portent les mentions suivantes :
- couverture pour les panneaux photovoltaïques d’un ton “bleu ardoise”
- autre pan de couverture “ardoise”
- bardage “bois ton naturel” sur les façades.

Le corps du contrat renvoyant donc aux annexes (page 9 du contrat), celles-ci ont donc valeur contractuelle.

Ces annexes sont notamment constituées de :
- un plan cadastral afférent à la parcelle [Cadastre 11], 
- un dossier de permis de construire mentionnant la parcelle [Cadastre 14], dont Monsieur [E] produit l’attestation de la Maire de la commune de [Localité 6] d’où il ressort que cette parcelle [Cadastre 14] n’existe pas, qu’elle a été mentionnée par erreur sur le permis de construire à la place de la parcelle [Cadastre 13] devenue après division [Cadastre 10] [Cadastre 3] et [Cadastre 10] [Cadastre 4], 
- la validation du permis de construire en date du 27 juillet 2021
- la mise à disposition par déclaration du 1er septembre 2022 par Monsieur [E] du permis de construire à la SAS LUMINO ENERGY.

Monsieur [E] produit aux débats (pièces Me [C] n° 19) deux photographies d’où il ressort que :
- les deux parties du toit du bâtiment sont édifiées mais qu’elles ne sont pas reliées à leur intersection, au faîte, l’ouvrage n’étant pas hors-d’eau, ce qui est incompatible avec l’usage de stockage auquel est destinée l’infrastructure et non conforme aux plans annexés au bail,
- l’auvent devant poursuivre la pente du petit toit sur 40 cm n’est pas édifié, ce qui n’est pas conforme aux plans annexés,
- les murs, portes et bardages ne sont pas édifiés, le bâtiment n’étant pas hors-d’air, ce qui n’est pas conforme aux plans annexés.




S’agissant en revanche du bardage, dès lors que les annexes au contrat sont contradictoires (bardage en tôle acier galvanisé de couleur verte RAL : 1015 dans la notice descriptive de la demande de permis de construire ; bardage en bois ton naturel sur les plans) et qu’aucun élément notamment de nature précontractuelle n’établit que l’une des options a été finalement privilégiée par les parties sur l’autre, il conviendra de retenir le bardage en tôle acier galvanisé de couleur verte RAL : 1015.

Dans ces conditions, et Monsieur [E] bénéficiant d’un droit d’usage de l’infrastructure du bâtiment visé par le contrat de bail à construction, il est bien fondé à demander que la SAS LUMINO ENERGY soit astreinte à achèver les travaux.

L’absence de stipulations d’où il ressortirait que le droit d’usage de Monsieur [E] de l’infrastructure du bâtiment est soumis à telle condition, les travaux de construction devant en tout état de cause être achévés avant la mise en fonctionnement de la centrale photovoltaïque, il sera jugé que la commune intention des parties est de caler la mise à disposition du bâtiment au bailleur sur la date d’achèvement des travaux fixés au plus tard le 1er mars 2023.

La résistance de la SAS LUMINO ENERGY commande que l’injonction d’achèvement de l’ouvrage soit assortie d’une astreinte dans les conditions énoncées au dispositif du jugement.

- la demande indemnitaire :

L’article 1231 du code civil dispose qu’à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable.

L’article 1231-1 du même code ajoute que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Par lettre du 23 mars 2023 avec demande d’accusé de réception, Monsieur [E] a mis la SAS LUMINO ENERGY en demeure d’achever les travaux d’édification du hangar dans “les plus brefs délais”.

Le défaut de mise à disposition du bâtiment de stockage litigieux a entraîné pour Monsieur [E] un stockage de paille à l’extérieur, comme cela ressort des photographies adressées par le témoin Monsieur [R] (pièce Me [C] n° 20).

Monsieur [E] soutient avoir exposé des frais pour l’emballage et la protection de la paille en 2023, ne produit cependant pas de factures d’achat de bâches et sangles postérieures à 2022, les factures 2022 ne pouvant servir de base au calcul indemnitaire à compter du 1er mars 2023.

Concernant la perte de paille ou de valeur de celle-ci du fait de leur stockage en extérieur plutôt que dans le bâtiment objet du bail à construction, il sera jugé que la SAS LUMINO ENERGY n’est pas fondée à reprocher à Monsieur [E] de n’avoir pas stocké sa paille sous le hangar litigieux - inachevé - dés lors que précisément les travaux ne sont pas achevés, notamment le faîtage, murs et portes.

En revanche, Monsieur [E] n’apporte aucun élément comptable objectif sur la perte de bénéfice de la vente de sa paille (perte matérielle de paille ou perte de valeur), les calculs qu’il présente ne pouvant donc pas être retenus.

Le constat de commissaire de justice établi le 11 septembre 2024 fait apparaître la dégradation de deux paillers sur les trois repérés, l’un, manifestement le plus récent (issu probablement de la campagne 2024), étant en parfait état. La dégradation constatée au titre des deux autres paillers, issus manifestement des campagnes 2022, dont le solde avait vocation à être stocké en intérieur à compter du mois de mars 2023, et 2023, lequel avait vocation a être stocké en intérieur, sera jugée caractérisant le préjudice résultant pour Monsieur [E] d’une perte de chance d’avoir pu les stocker en intérieur - perte de chance d’éviter la perte d’une partie de la paille qui sera fixée à 10 % du stock, étant relevé que la vente de la paille au détail a lieu pendant tout le cours de la période de stockage.

Dans ces conditions, et en prenant pour base une campagne de 477,54 tonnes (campagne 2024 : 1137 bottes de 420 kg), un prix de vente de 30 euros la tonne (prix moyen de la Chambre d’agriculture de la [Localité 9] - la production de deux factures isolées 2024 à 120 euros la tonne ne suffisent pas à établir un prix constant de vente), le préjudice sera justement réparé à hauteur de la somme de 2.250 euros (1.500 euros pour la perte de 10 % de la paille de la campagne 2024 et 750 euros pour la perte d’une demi-campagne en 2023).

La demande en réparation au titre du coût de la main d’oeuvre pour la manutention de la paille sera rejetée, aucun élément expliquant le lien entre ce coût et l’impossibilité de stockage sous abri.

Concernant la demande au titre de la perte de marge brut d’élevage de bovins, sollicitée à hauteur de 112.000 euros, il ne sera pas retenu par le tribunal que l’usage que Monsieur [E] se réservait du bâtiment à construire concernait nécessairement l’élevage et que cette activité était nécessairement connue par la SAS LUMINO ENERGY, l’activité nécessitant une stabulation énoncée en page 13 du contrat n’étant stipulée qu’à titre de possibilité ou de limite (article du contrat - “7) - Nature de l’activité exercée en infrastructure” page 13).

Sur ce plan, toutefois, le contrat de bail n’interdit nullement cette activité d’élevage en infrastructure du bâtiment, puisqu’elle le prévoit à titre de possibilité ou de limite.

La perte de chance, en raison du défaut de mise à disposition du bâtiment, pour Monsieur [E] d’avoir pu initier le développement de l’activité d’élevage dans son infrastructure, cela, dans la limite de l’activité de stockage (de matériels, céréales ou de foin) les activités ne pouvant se cumuler sur l’ensemble de la surface du hangar, est bien justifiée par la production d’un prévisionnel de faisabilité d’un projet d’extension de la production Bovin Viande établi par le CERFRANCE Poitou-Charente à compter de fin 2022/début 2023 qui tient compte des possibilités induites par la construction du hangar litigieux alors en cours (pièce Me [C] n° 7).

Toutefois, le calcul l’amenant à solliciter une réparation de ce chef à hauteur de 112.000 euros sera écarté (perte invoquée sur un an, à raison de 946 euros HT par bovin, soit 7.333 euros de perte par mois), ce calcul supposant certain le nombre de bovins élevés dans le bâtiment à compter du 1er mars 2023, alors même que les démarches d’autorisation administratives comme les travaux d’aménagement intérieurs (stabulations) et autres accessoires ne sont ni initiés ni commandés, sans évoquer l’absence de précision sur la répartition du projet d’usage du bâtiment entre l’activité d’élevage et l’activité de stockage.

Dans ces conditions, au regard des éléments en débat, il conviendra de réparer la perte de chance liée au retard de livraison du bâtiment au titre de l’extension de l’atelier bovin projeté à la somme de 10.000 euros à compter du 1er mars 2023 jusqu’à la date du jugement.

*
Il n’est inéquitable de condamner la SAS LUMINO ENERGY qui, succombante, sera tenue aux dépens, à payer à Monsieur [E] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire,

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation,

DECLARE irrecevables les prétentions de Monsieur [E] autres que celles figurant au dispositif de l’assignation qu’il a été autorisée à délivrer à jour fixe,

DIT en conséquence que le tribunal ne se prononcera que sur les seules prétentions mentionnées au dispositif de l’assignation,

REJETTE les demandes tendant à voir rejeter telles pièces des débats,


Sur le fond,

DEBOUTE la SAS LUMINO ENERGY de sa demande reconventionnelle aux fins que soit prononcée la résolution du contrat,

ENJOINT la SAS LUMINO ENERGY à achever les travaux de construction du hangar “représentant une surface de plancher de 1740m² avec une centrale photovoltaïque en superstructure à l’exception des travaux :
- de terrassement ou d’empierrement ;
- d’évacuation des eaux pluviales ;
- de travaux de bassins de rétention d’eau qui pourraient être demandé par le SDIS ;
- de tranchée entre le local onduleur et le transformateur”,
dans les conditions techniques fixées aux annexes du contrat de bail à construction notarié passé le 26 septembre 2022 au profit de Monsieur [G] [E],

et notamment :
- les travaux de faîtage,
- les travaux d’édification d’un auvent de 40 cm,
- les travaux de murs, bardages et portes coulissantes, le bardage devant construit en tôle acier galvanisé de couleur verte RAL : 1015,

DIT qu’à défaut d’achèvement desdits travaux à l’expiration un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, la SAS LUMINO ENERGY sera tenue à une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard jusqu’à achèvement,

DIT que le tribunal se réserve la compétence pour la liquidation de l’astreinte provisoire, le cas échéant, sur autorisation d’assigner à bref délai,

RENVOIE les parties aux stipulations du contrat de bail à construction du 26 septembre 2022 pour ce qui concerne la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, la demande d’attestation de non-contestation de la conformité auprès de la mairie de [Localité 6],

CONDAMNE la SAS LUMINO ENERGY à payer à Monsieur [G] [E] la somme de 12.250 euros en réparation de ses préjudices économiques,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SAS LUMINO ENERGY aux dépens,

CONDAMNE la SAS LUMINO ENERGY à payer à Monsieur [G] [E] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le président signe avec le greffier. 

Le Greffier, Le Président,

MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 24/01300 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GLSB 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 10 MARS 2025



DEMANDEUR : 
LE :

Copie simple à :
-Me [C]
-Me LELONG

Copie exécutoire à : 
-Me [C]




Monsieur [G] [E]
demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Laurence TAUZIN, avocat au barreau de POITIERS


DEFENDERESSE :

S.A.S. LUMINO ENERGY
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Me Laëtitia LELONG, avocat au barreau de POITIERS





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Stéphane WINTER, Vice-président

ASSESSEURS : Carole BARRAL, Vice-président
 Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

GREFFIER : Stéphanie CHARETIER, lors de l’audience
 Marie PALEZIS, lors de la mise à disposition


Débats tenus publiquement à l’audience collégiale du 04 novembre 2024.















EXPOSE DU LITIGE 

Monsieur [G] [E], agriculteur, a signé, par acte notarié du 26 septembre 2022 un bail à construction avec la SAS LUMINO ENERGY, celle-ci s’engageant à construire un bâtiment agricole équipé de panneaux photovoltaïques sur son terrain, situé commune de [Localité 6].

Soutenant que la SAS LUMINO ENERGY n’a pas respecté son engagement, Monsieur [E] l’a fait assigner par acte du 14 mai 2024, ayant été autorisé de ce chef par application de l’article 840 du code de procédure civile, demandant au tribunal de :
“Condamner la société LUMINO ENERGY à finir la construction telle que prévue au contrat de bail à construire en date du 26 septembre 2022 et de son annexe 2, c'est-à-dire construire :
- Faitage : mettre la tuile faitière ;
- Auvent : mettre l’auvent de 4m de large prévu sur la façade ;
- Façade nord + façade sud + pignons est et pignon ouest : construire un mur en maçonnerie de 2m de haut ;
- Façade nord + façade sud + pignon est et ouest : poser un bardage bois
- pignon est et pignon ouest : fournir et installer un jeu de double portes coulissantes (600x580), sur chaque puignon

Dire et juger que la société LUMINO ENERGY aura un délai de 2 mois pour faire les travaux
susmentionnés et, passer ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 € par jour
de retard et ce jusqu’à finalisation des travaux.

Condamner la société LUMINO ENERGY à communiquer à M. [E], dans les 15 jours de
la fin des travaux, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Condamner la société LUMINO ENERGY à déposer à la mairie, dans les 15 jours de la fin des travaux, une demande d’attestation de non-contestation de la conformité auprès de la mairie de [Localité 5] et, passé ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 euros par jour de retard.

Condamner la société LUMINO ENERGY à communiquer à M. [E], dans les 15 jours de
sa réception, l’attestation de non-contestation de la conformité émise par la mairie de [Localité 5] et, passé ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 euros par jour de retard.

Dire et juger que le comportement de la société LUMINO ENERGY est fautif et, donc, la condamner à indemniser M. [E].

En conséquence, condamner la société LUMINO ENERGY à verser à M. [E] les sommes suivantes :
- au titre de la paille( protection de la paille + paille perdue) : 30 250,91€
- au tire de la main d’oeuvre (manutention de la paille) : 300,00 euros
- au titre de la perte de marge brut de l’élevage de bovins : 112.000,00 euros

En conséquence, condamner la société LUMINO ENERGY à verser à M. [E] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la même aux entiers dépens.”




Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé par application de l’article 455 du code de procédure civile s’agissant des moyens et arguments, Monsieur [E] a demandé au tribunal de :

“A titre principal

Rejeter des débats les attestations de messieurs [P] et [Z].

Condamner la société LUMINO ENERGY à finir la construction telle que prévue au contrat de bail à construire en date du 26 septembre 2022 et de son annexe 2, c'est-à-dire construire :
- Faitage : il manque la tôle faitière
- Auvent : il manque l’auvent prévu sur la façade nord (auvent de 4m de large)
- Façade nord + pignons est et ouest : construction d’un mur en maçonnerie de 2m de haut
- Façade nord + pignons est et ouest : bardage bois (ton naturel) à poser audessus du mur de 2m,
- Façade sud : bardage bois (ton naturel) à poser
- pignon est et ouest : un jeu de double portes coulissantes (600x580), en bois ton naturel, sur chaque pignon
- attestation de non-contestation de la conformité par la mairie de [Localité 5]

Dire et juger que la société LUMINO ENERGY aura un délai de 2 mois pour faire les travaux susmentionnés et, passer ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 € par jour de retard et ce jusqu’à finalisation des travaux.

Condamner la société LUMINO ENERGY à communiquer à M. [E], dans les 15 jours de la fin des travaux, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Condamner la société LUMINO ENERGY à déposer à la mairie, dans les 15 jours de la fin des travaux, une demande d’attestation de non-contestation de la conformité auprès de la mairie de [Localité 5] et, passé ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 euros par jour de retard.

Condamner la société LUMINO ENERGY à communiquer à M. [E], dans les 15 jours de sa réception, l’attestation de non-contestation de la conformité émise par la mairie de [Localité 5] et, passé ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 euros par jour de retard.

Dire et juger que le comportement de la société LUMINO ENERGY est fautif et, donc, la condamner à indemniser M. [E].

En conséquence, condamner la société LUMINO ENERGY à verser à M. [E] les sommes suivantes :
- au titre de la paille( protection de la paille + paille perdue) : 46 404,97 euros (43709,76+2695,21)
- au titre de la manutention et du déplacement de la paille perdue : 3 306,68 €
- au tire de la main d’oeuvre (manutention de la paille) : 300,00 euros
- au titre de la perte de marge brut de l’élevage de bovins et/ou de la perte de chance d’élevage bovins :
o préjudice arrêté au 30 juin 2024 : 112.000,00 euros
o 7333 euros par mois à compter du 1er juillet 2024 et ce jusqu’à livraison bâtiment telle que prévue au contrat de bail à construire.

Débouter la société LUMINO ENERGY de toutes ses demandes, fins et conclusions.

En conséquence, condamner la société LUMINO ENERGY à verser à M. [E] la somme de 5540,70 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la même aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d’huissier.

A titre subsidiaire,

Dire et juger que la faute de la société LUMINO ENERGY est à l’origine, pour Mr [E], de la perte de chance d’entreposer sa paille et autres matériaux et matériels et de la perte de chance de faire de l’élevage sous le bâtiment.

En conséquence, condamner la société LUMINO ENERGY à verser à M. [E] les sommes suivantes :
- au titre de la paille( protection de la paille + paille perdue) : 39 680,21€
- au titre de la manutention et du déplacement de la paille perdue : 3 306,68 €
- au tire de la main d’oeuvre (manutention de la paille) : 300,00 euros
- au titre de la perte de marge brut de l’élevage de bovins et/ou de la perte de chance d’élevage bovins :
o préjudice arrêté au 30 juin 2024 : 112.000,00 euros
o 7333 euros par mois à compter du 1er juillet 2024 et ce jusqu’à livraison bâtiment telle que prévue au contrat de bail à construire.”

Par de dernières conclusions qualifiées “d’incident” adressées au “juge de la mise en état”, notifiées par RPVA le 4 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé par application de l’article 455 du code de procédure civile s’agissant des moyens et arguments, la SAS LUMINO ENERGY a demandé au tribunal de :

“1°/ Vu les articles 789, 73, 114 et 56 du code de procédure civile, 
Dire et juger que l’assignation délivrée par Monsieur [G] [E] n’est pas motivée en droit ; 

Dire et juger que ce défaut de motivation fait grief à la société LUMINO ENERGY dans la mesure où celle-ci ignore sur quel fondement juridique elle est censée défendre sur les demandes formulées par Monsieur [E] ; 

Par conséquent, 
Prononcer la nullité de l’assignation pour défaut de motivation en droit ; 

Débouter Monsieur [E] de ses demandes, sans examen au fond ; 

Condamner Monsieur [G] [E] à payer à la société LUMINO ENERGY la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Monsieur [G] [E] aux entiers dépens ; 

2°/ Vu les articles 789, 122, 123, 124, 779, 840 à 844 du code de procédure civile, 
Vu les jurisprudences citées, 
Vu l’assignation à jour fixe de Monsieur [E], 

Dire et juger que Monsieur [E] n’est recevable qu’en ses seules demandes visées au dispositif du projet d’assignation annexé à sa requête à jour fixe et à l’assignation introductive de la présente instance ; 

Dire et juger que Monsieur [E] est irrecevable en toutes ses demandes et prétentions nouvelles formulées au cours des débats, qui ne se bornent pas à répondre à la défense de la société LUMINO ENERGY ; 

Par conséquent, 

Dire et juger Monsieur [E] irrecevable : 
en ses demandes visant à préciser que le bardage bois demandé sur la façade nord et les pignons est et ouest devrait être en bois « ton naturel », 

en ses demandes visant à demander la pose d’un bardage bois ton naturel sur la façade sud, 
en ses demandes visant à préciser que le jeu de double portes coulissantes demandé sur chaque pignon devrait être « en bois naturel », 
en sa demande de « construire » une attestation de non-contestation de la conformité par la mairie de [Localité 5], 

en sa demande indemnitaire formulée au titre de la paille à hauteur de 46 404,97 €, sa demande à ce titre étant fixée à la somme de 30 250,91 € par son assignation, 
en sa demande indemnitaire formulée au titre de la manutention et du déplacement de la paille perdue à hauteur de 3 306,68 €, aucune somme n’étant réclamée à ce titre dans son assignation, 
en sa demande indemnitaire formulée au titre de « la perte de marge brut de l’élevage de bovins et/ou de la perte de chance d’élevage bovin » à hauteur de 112 000 € pour le « préjudice arrêté au 30 juin 2024 » outre « 7333 euros par mois à compter du 1er juillet 2024 et ce jusqu’à livraison bâtiment telle que prévue au contrat de bail à construire », sa demande étant limitée dans son assignation à la somme de 112 000 € au titre de la seule perte de marge brute de l’élevage de bovins, 
en toutes ses demandes subsidiaires indemnitaires sur le fondement de la perte de chance. 

L’en débouter sans examen au fond ; 

3°/ Vu l’article 788 du code de procédure civile, 

Ecarter des débats les pièces n°4, 5 et 6 produites par Monsieur [E]”.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé par application de l’article 455 du code de procédure civile s’agissant des moyens et arguments, la SAS LUMINO ENERGY a demandé au tribunal de :

“Dire et juger que les conclusions en défense et portant demandes conventionnelles de la société LUMINO ENERGY sont recevables et bien fondées ;

Y faisant droit, et rejetant toutes demandes, fins et prétentions contraires : 

Vu l’article L.125-5 V du code de l’environnement, 

Prononcer la résolution du bail à construction conclu entre les parties en date du 26 septembre 2022, à défaut pour le bailleur d’avoir annexé au contrat un état des risques et pollutions (ERP) conforme aux articles L.125-5 et R.125-26 du code de l’environnement ; 

En conséquence, 

Ordonner la restitution des prestations échangées dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du Code civil ; 

Dire et juger que les lieux seront remis dans leur état antérieur à la conclusion du contrat, par le démontage du bâtiment de type hangar installé par la société LUMINO ENERGY sur la propriété de Monsieur [E] ; 

En tous les cas, 

Vu les articles L.251-1, L.251-2 et L.251-5 du code de la construction et de l’habitation, 
Vu les articles 1188 et 1190 du Code civil, 
Vu les articles 1231-3 et 1231-4 du Code civil, 

Dire et juger que les demandes de Monsieur [G] [E] sont infondées ; 

Par conséquent, 

Le débouter de l’intégralité de ses demandes ; 

Condamner Monsieur [E] à payer à la société LUMINO ENERGY la somme de 7500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Monsieur [E] aux entiers dépens de la procédure”.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 novembre 2024, le jugement mis en délibéré au 6 janvier 2025, date prorogée au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il est rappelé que la procédure de jugement à bref délai n’amène pas la désignation d’un juge de la mise en état si bien que les exceptions de procédure ou fin de non recevoir sont traitées directement par le tribunal.

Monsieur [E] ayant, dans ses dernières conclusions au fond répondu aux moyens de nullité et d’irrecevabilité opposés par la SAS LUMINO ENERGY au titre de ses conclusions dites “d’incident”, tandis que Monsieur [E] n’a pas contesté la recevabilité de ces moyens, le tribunal statuera sur ces exceptions, les considérant comme intégrées aux conclusions au fond notifiées par la SAS LUMINO ENERGY.

Sur les exceptions de nullité et d’irrecevabilité :

- la demande d’annulation de l’assignation :

La SAS LUMINO ENERGY réclame que l’assignation délivrée le 14 mai 2024 soit annulée au motif que la demande présentée par Monsieur [E] n’y était pas motivée en droit, ce défaut lui faisant grief puisqu’elle ignorerait les fondements juridiques de l’action, et qu’en tout état de cause, Monsieur [E] ayant indiqué dans ses conclusions postérieures qu’il avait agi sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, le caractère trop général de ces textes n’était pas de nature à permettre à un contractant d’engager une instance judiciaire. Elle a précisé que l’absence de motivation en droit de l’assignation dans le cadre d’une procédure d’autorisation d’assigner à jour fixe imposait au tribunal de s’en tenir à l’acte introductif et non aux actes postérieurs, dès lors que la requête aux fins d’autorisation à assigner à jour fixe supposait la présentation d’un projet d’assignation régulier, c’est-à-dire contenant les motifs de droit invoqués.

Monsieur [E] conteste l’irrégularité de l’assignation, faisant valoir qu’il a présenté ses prétentions sur le fondement du contrat de bail à construction, acte notarié et exécutoire, surabondamment au titre de ses conclusions ultérieures sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil prévoyant le principe de la force obligatoire du contrat. Il a précisé que les longs développements en défense énoncés par la SAS LUMINO ENERGY prouvaient que celle-ci a eu les capacités de contester les demandes au fond, aucun grief n’étant dès lors démontré.

L’assignation litigieuse énonce, en page 3, qu’un contrat de bail à construction a été passé entre les parties à l’instance et que ce contrat prévoit que “le preneur a l’obligation d’achever la construction et, donc, celle d’obtenir le récépissé de la déclaration d’achèvement”, le texte renvoyant aux articles 9 et 10 du contrat.

L’assignation ajoutant que “au jour de la rédaction des présentes, le bâtiment n’est pas terminé”, il sera jugé que l’acte introductif de l’instance comporte bien les motifs juridiques de la demande principale - que la SAS LUMINO ENERGY soit enjointe de terminer la construction - ces motifs tenant au caractère obligatoire des conventions passées.

L’exception de nullité de l’assignation sera en conséquence rejetée.

- l’exception d’irrecevabilité des demandes de Monsieur [E] non présentée dans l’assignation à jour fixe :

La SAS LUMINO ENERGY demande que soient jugées irrecevables, en raison de leur caractère nouveau par rapport à l’assignation délivrée sur autorisation judiciaire, les prétentions adverses suivantes :
-demande visant à préciser que le bardage bois sollicité sur la façade nord et les pignons est et ouest devrait être en bois “ton naturel”,
-demande visant à la pose d’un bardage bois ton naturel sur la façade sud,
- demande visant à ce que le jeu de double portes coulissantes sur chaque pignon soit en “bois naturel”,
-demande visant à “construire une attestation de non-contestation de la conformité par la mairie de [Localité 5]”
-demande indemnitaire au titre de la paille à hauteur de 46.404,97 euros (demande initiale présentée à 30.250,91 euros),
-demande indemnitaire au titre de la manutention et du déplacement de la paille perdue à hauteur de 3.306,68 euros,
-demande indemnitaire au titre de “la perte de marge brut de l’élevage de bovins et/ou de la perte de chance d’élevage bovin” à hauteur de 112.000 euros pour le “préjudice arrêté au 30 juin 2024" outre “7.333 euros par mois à compter du 1er luillet 2024 et ce jusqu’à livraison bâtiment telle que prévue au contrat de bail ) construire”, la demande de ce chef étant limitée dans l’assignation à la seule perte de marge brute de l’élevage bovins,
-toutes demandes subsidiaires intermédiaires sur le fondement de la perte de chance.

Elle précise que Monsieur [E] ne peut pas profiter de la procédure d’autorisation à bref délai qui évite la procédure de mise en état, pour modifier ses réclamations en cours d’instance, le litige étant circonscrit aux prétentions initiales et aux demandes qui se bornent à répondre à la défense qu’elle aura développée.

Monsieur [E] n’a pas répondu à la demande incidente.

Il est rappelé à ce stade que l’article 840 du code de procédure civile édicte que dans les litiges relevant de la procédure écrite ordinaire, le président du tribunal peut, en cas d'urgence, autoriser le demandeur, sur sa requête, à assigner le défendeur à jour fixe. Il désigne, s'il y a lieu, la chambre à laquelle l'affaire est distribuée. La requête doit exposer les motifs de l'urgence, contenir les conclusions du demandeur et viser les pièces justificatives. Copie de la requête et des pièces doit être remise au président pour être versée au dossier du tribunal.

Dans ces conditions, il en ressort que les débats sont circonscrits dans le cadre d'une procédure à jour fixe aux conclusions et pièces justificatives annexées à la requête aux fins d’être autorisé à assigner à jour fixe. 

Le tribunal statuera donc seulement sur les prétentions figurant au dispositif de l’assignation dont le projet a été annexée à la requête et sur la base de laquelle l’autorisation à assigner à jour fixe a été donnée, soit :
““Condamner la société LUMINO ENERGY à finir la construction telle que prévue au contrat de bail à construire en date du 26 septembre 2022 et de son annexe 2, c'est-à-dire construire :
- Faitage : mettre la tuile faitière ;
- Auvent : mettre l’auvent de 4m de large prévu sur la façade ;
- Façade nord + façade sud + pignons est et pignon ouest : construire un mur en maçonnerie de 2m de haut ;
- Façade nord + façade sud + pignon est et ouest : poser un bardage bois
- pignon est et pignon ouest : fournir et installer un jeu de double portes coulissantes (600x580), sur chaque puignon

Dire et juger que la société LUMINO ENERGY aura un délai de 2 mois pour faire les travaux susmentionnés et, passer ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 € par jour de retard et ce jusqu’à finalisation des travaux.

Condamner la société LUMINO ENERGY à communiquer à M. [E], dans les 15 jours de la fin des travaux, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Condamner la société LUMINO ENERGY à déposer à la mairie, dans les 15 jours de la fin des travaux, une demande d’attestation de non-contestation de la conformité auprès de la mairie de [Localité 5] et, passé ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 euros par jour de retard.

Condamner la société LUMINO ENERGY à communiquer à M. [E], dans les 15 jours de sa réception, l’attestation de non-contestation de la conformité émise par la mairie de [Localité 5] et, passé ce délai, la condamner au paiement d’une astreinte de 250 euros par jour de retard.

Dire et juger que le comportement de la société LUMINO ENERGY est fautif et, donc, la condamner à indemniser M. [E].

En conséquence, condamner la société LUMINO ENERGY à verser à M. [E] les sommes suivantes :
- au titre de la paille( protection de la paille + paille perdue) : 30 250,91€
- au tire de la main d’oeuvre (manutention de la paille) : 300,00 euros
- au titre de la perte de marge brut de l’élevage de bovins : 112.000,00 euros

En conséquence, condamner la société LUMINO ENERGY à verser à M. [E] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la même aux entiers dépens.”

Le restant des prétentions présentées suivant conclusions notifiées le 2 octobre 2024 sera jugé irrecevable.

Sur les demandes que soient écartées des débats telles pièces :

- la demande tendant à ce que soient écartées des débats les pièces n°4, 5 et 6 produites par Monsieur [E] :

Les pièces en question sont :
-une attestation de Monsieur [D] [S] datée du 15 mai 2023 assortie de 7 photographies,
-une attestation de Monsieur [D] [S] datée du 7 septembre 2023 assortie de 3 photographies,
-une attestation de Monsieur [D] [S] datée du 8 septembre 2023.

La SAS LUMINO ENERGY soutient que Monsieur [S] est intervenu dans le cadre d’une tentative de conciliation de justice, soumise au principe de confidentialité, tandis que Monsieur [E] le conteste, précisant que celui-ci n’aurait attesté qu’en qualité de simple témoin, n’exerçant plus alors la fonction de conciliateur, qu’en qualité de juge consulaire, il n’est plus compatible à exercer des fonctions de conciliateurs et qu’il est ainsi intervenu à sa demande pour l’assister dans la gestion de ce dossier, précisément lors d’une réunion destinée à la réception avec listage des réserves, cela, eu égard aux compétences de Monsieur [S] en matière de construction.

Il ressort des débats qu’aucune procédure de conciliation n’a été engagée.

Les attestations de Monsieur [S] ne seront donc pas écartées par application du principe de confidentialité attachée à la procédure de conciliation.

Leur valeur probatoire sera dès lors appréciée par le tribunal comme il le fait de toutes attestations régies par l’article 202 du code de procédure, cela, sans qu’elles aient à être considérées comme nécessairement plus objectives que d’autres parce que leur auteur aurait exercé ou exercerait des fonctions de conciliateur de justice ou de juge consulaire, qu’il n’aurait assisté Monsieur [E] qu’à titre bénévole, ou qu’elles s’appuieraient sur une prétendue expérience de plusieurs dizaines d’années en matière de travaux de construction. Ainsi, cette valeur probatoire sera appréciée à la hauteur d’un témoignage émanant d’un tiers intéressé au litige en soutien de Monsieur [E].

- la demande tendant à ce que soient écartées des débats les attestations de messieurs [P] et [Z] produites par la SAS LUMINO ENERGY (pièces 11 et 12) :

Monsieur [E] demande que l’attestation de Monsieur [P] soit écartée des débats aux motifs qu’il en manquerait une partie et qu’elle n’est ni manuscrite ni signée.

La pièce n° 11 versée aux débats par la SAS LUMINO ENERGY est complète (3 pages sur 3) et signée. En revanche, le corps du témoignage est dactylographié, alors que l’article 202 du code de procédure civile énonce que dans son alinéa 3 qu’elle l'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur.

Monsieur [E] ajoute que les deux témoins, Messieurs [P] et [Z] sont salariés de la SAS LUMINO ENERGY, alors que nul ne pourrait se faire de preuve à soi-même.

Il est rappelé à ce stade que les formalités de l'article 202 du code de procédure civile relatives à la production des attestations ne sont pas prescrites à peine de nullité et qu'il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement si les attestations non conformes présentent des garanties suffisantes pour emporter leur conviction.

Dans ces conditions, la demande tendant à ce que ces témoignages soient écartés sera rejetée.

Sur le fond :

La logique impose de statuer sur la demande reconventionnelle aux fins de voir résilier le contrat de bail à construction litigieux, dont le caractère de recevabilité n’est pas discutée par Monsieur [E], avant de statuer, le cas échéant, sur la demande initiale aux fins d’exécution forcée dudit contrat.

- la demande reconventionnelle tendant à voir résilier le contrat de bail à construction

La SAS LUMINO ENERGY soutient que le contrat litigieux du 26 septembre 2022 doit être résilié dès lors qu’il n’est pas assorti d’un état des risques et pollutions conformes aux articles L 125-5 et R 125-26 du code de l’environnement, qu’elle n’a pas, ainsi, été informée du risque sismique de niveau 3 dit “modéré” et du risque de présence de radon au niveau 2 dit “faible”, état des risques que ne saurait avoir supplé le descriptif annexé, défaut qui lui permet de poursuivre la résolution du contrat.

Monsieur [E] soutient que la SAS LUMINO ENERGY n’apporte pas la preuve que la parcelle sur laquelle elle devait ériger le bâtiment litigieux se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) et/ou un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), qu’il n’en existe pas selon lui en l’espèce, que le locataire a par ailleurs été informé par le notaire sur les “Géorisques” par un dossier annexé à l’acte portant des informations précises, que les risques sismiques et de présence de radon sont minimes, que le juge saisi de ce chef n’est pas tenu de prononcer la résiliation du bail, que la SAS LUMINO ENERGY n’explique pas en quoi l’infime défaut d’information justifierait la résolution de l’acte authentique qu’elle a signé en toute connaissance de cause.

L’article 125-5 du code de l’environnement en son paragraphe I dispose que les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte définie en application des articles L. 121-22-2, L. 121-22-3, L. 121-22-6 et L. 121-22-7 du code de l'urbanisme, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence de ces risques. A cet effet, un état des risques est établi.



L’article 125-5 ajoute que en son paragraphe V notamment qu’en cas de non-respect du I du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En l’espèce, le contrat notarié de bail à construction mentionne expressément que n’y est pas annexé l’état des risques au sens de l’article L 125-5 précité, que seul un “descriptif des risques” est annexé à titre informatif “sans valeur juridique” (mention figurant en en-tête du “descriptif des risques Géorisques” du 8 juin 2022 - annexe 6 de l’acte notarié).

Cependant, la preuve que la parcelle est située sur une zone couverte “par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte” n’est pas rapportée par la SAS LUMINO ENERGY, qui ne produit de ce chef aucune pièce, le seul fait qu’une annexe à l’acte notarié énonce que tel document ne répond pas aux exigences posées par l’article 125-5 du code de l’environnement étant insuffisant pour établir que lesdites exigences sont requises en l’espèce.

De son côté, Monsieur [E] produit aux débats une copie de l’état des plans de prévention des risques technologiques (PPRT) et des plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) dans le département de [Localité 7] (pièces Me [C] - n° 13 et 14) d’où il ressort que de tels plans ne sont pas effectifs sur la commune de [Localité 6], lieu de situation du bâtiment à construire objet du contrat litigieux.

Dans ces conditions, la SAS LUMINO ENERGY échoue à démontrer l’existence d’une violation d’une obligation de nature à justifier la résolution du contrat.

La demande aux fins de voir prononcer la résolution du contrat sera rejetée. 

- la demande aux fins que soit achevée la construction du bâtiment :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Monsieur [E] soutient que la SAS LUMINO ENERGY s’est contractuellement engagée à lui livrer un bâtiment à usage agricole (élevage, stockages) qu’elle devait édifier avant le 1er mars 2023, précisant notamment que les travaux de superstructure ne sont pas achevés (défaut de tôle de faitage) et les travaux de bardage extérieur et portes-coulissantes non démarrés.

La SAS LUMINO ENERGY soutient que Monsieur [E] ne justifie pas d’un droit de jouissance gratuit en cours de bail à l’égard de la construction visée dans le contrat de litigieux, ne justifie pas que ce prétendu droit de jouissance ou la mise en disposition du bâtiment constituerait une obligation contractuelle à sa charge soumise par ailleurs à un quelconque délai, les seules obligations à sa charge étant, selon elle, en vertu du contrat ou des articles L251-5 du code de la construction et de l’habitation, l’édification des constructions et la remise au bailleur du bâtiment en fin de bail, ou constituerait même une condition particulière ou déterminante du bail. La SAS LUMINO conteste par ailleurs qu’elle était tenue à achever la construction du bâtiment au plus tard le 1er mars 2023, cette date correspondant selon elle au point de départ des 30 ans du bail avant la restitution du bâtiment, si bien que le retard dans la construction l’impacterait uniquement elle-même, réduisant potentiellement la durée d’exploitation de la centrale photovoltaïque. Elle s’oppose donc à la demande indemnitaire s’appuyant sur un prétendu retard dans la livraison. Sur la nature de la construction, elle considère que le contrat visait un simple hangar, disposant d’une centrale photovoltaïque, permettant la protection de la paille et matériel des intempéries, sans travaux d’aménagement d’infrastructure.

Le contrat signé le 26 septembre 2022, portant bail à construction au sens des l’article L 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, mentionne en exposé (pages 2 et 3 du contrat) que la SAS LUMINO ENERGY a proposé à Monsieur [E], propriétaire de la parcelle [Adresse 12], d’une surface de 18 a 36 ca, :
“- D’édifier un bâtiment avec pose de panneaux photovoltaïques sur la toiture ;
 - D’installer et d’exploiter en superstructure desdits bâtiments, une centrale photovoltaïque “intégrée” permettant de produire de l’énergie électrique destinée à être vendue à SOREGIES [...].
 - Et de consentir au BAILLEUR pendant la durée du bail l’usage des infrastructures du bâtiment ainsi qu’il sera dit ci-après.

Ainsi, au travers de cette exploitation, la société LUMINO ENERGY s’est proposée de faire bénéficier le BAILLEUR d’une démarche environnementale globale reliant les aspects :
- Patrimoniaux, par la prise en charge du coût de l’édification d’un bâtiment destiné à recevoir les unités de production électrique (la centrale photovoltaïque) autorisée dans les conditions de l’arrêté du 4 mars 2011.
-Fianciers, par la mise à disposition gratuite au profit du BAILLEUR de l’intérieur du bâtiment accolé qui sera construit, pendant, la durée du bail,
-Environnementaux, par une démarche de développement durable, visant à réduire les émissions de CO2".

L’acte notarié litigieux a donc bien été établi sur la base d’un accord mutuel passé entre Monsieur [E], présenté en premier page de l’acte en qualité de “BAILLEUR” et la SAS LUMINO ENERGY, présentée en qualité de “PRENEUR”, tendant à ce que le bâtiment que la seconde s’est engagée à construire soit utilisé, en infrastructure, par une mise à disposition gratuite, par le premier pendant la durée du bail, dans les conditions définies dans le corps du contrat.

La circonstance qu’en page 12 du contrat, il soit énoncé que “A titre de condition particulière et déterminantes des présentes, il a été convenu que le PRENEUR laisse, pendant toute la durée du bail, la jouissance gratuite de l’infrastructure des bâtiments édifiés, à Monsieur [I] (sic), afin de permettre une utilisation des parkings déterminée ci-après, sous réserve de ne pas nuire à la jouissance de la superstructure par le PRENEUR (accès, entretien, réparations...)” n’est pas de nature à établir, dès lors que Monsieur [E] n’est pas ledit [I] et qu’aucun parking n’est visé par les travaux objet du contrat, que Monsieur [E] ne disposerait pas du droit de jouissance gratuite de l’infrastruture du bâtiment à construire tel qu’il a été indiqué dans l’exposé de l’acte, ce paragraphe étant manifestement le fruit d’une erreur matérielle, tandis que le paragraphe n° 7 (page 13 du contrat) porte sur les conditions d’exercice de l’activité agricoles par le bailleur, également dénommé Monsieur [E], lesquelles activités agricoles doivent être exercées dans le respect de l’activité d’usage et de production par le preneur de la superstructure et sans que la responsabilité de celui-ci puisse être engagée, ce qui signifie que ce droit d’usage par le bailleurs n’est pas reporté à la fin du bail.

Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que Monsieur [E] ne justifie pas d’un droit de jouissance du bâtiment avant la fin du contrat de bail sera écarté.

S’agissant du bâtiment à construire et des délais, le contrat prévoit ainsi à la charge de la SAS LUMINO ENERGY la construction sur la parcelle de Monsieur [E], “d’un bâtiment de type hangar représentant une surface de plancher de 1740m² avec une centrale photovoltaïque en superstructure à l’exception des travaux :
- de terrassement ou d’empierrement ;
- d’évacuation des eaux pluviales ;
- de travaux de bassins de rétention d’eau qui pourraient être demandé par le SDIS ;
- de tranchée entre le local onduleur et le transformateur”, le preneur s’engageant à “terminer la construction de ce bâtiment au plus tard le 1er mars 2023", les travaux devant être réalisés avant la mise en service de la centrale photovoltaïque (page 9 du contrat).

Le contrat précise que “les normes de construction, le genre et la qualité de tous matériaux devant être utilisés, ainsi que le mode d’utilisation quand il y a lieu, ont été précisées dans un devis descriptif devant servir de base aux marchés conclus entre le PRENEUR avec ses entrepreneurs et fournisseurs pour l’ensemble des travaux de construction du bâtiment et de ses équipements extérieurs”, qu’aucune modification au projet de plan de construction sans l’accord écrit du bailleur, que “les jeux de plans, coupes et élévations établis par le cabinet de Monsieur [Y], architecte, sont demeurés ci-annexés (annexe n° 2)” - page 9 du contrat.

Il y est ajouté la référence au permis de construire obtenu par Monsieur [E] le 27 juillet 2021 auprès de la Mairie de [Localité 6] (n° [8]) pour la construction du hangar et la pose de panneaux phovoltaïques sur la toiture, une copie du permis de construire étant annexée à l’acte (annexe n° 3) - page 9 du contrat.

Des annexes de l’acte, auquel renvoie l’acte notarié, et qui ont donc, de ce fait, valeur contractuelle, il ressort que le bâtiment à construire :
- est bien de nature “agricole”, c’est-à-dire à usage agricole (intitulé de la demande de permis de construire ; acte d’huissier de justice du 10 janvier 2022 constatant l’affiche du permis de construire),
- précisément, à “usage d’abri et de stockage de matériels, fourrages, céréales et engrais” (notice descriptive du permis de construire).

A ce stade, donc, le fait que le hangar à construire devait servir, en infrastructure, à l’usage de l’activité agricole de Monsieur [E] à titre précisément d’abri et de stockage de matériels, fourrages, céréales et engrais sera jugé, acquis et connu du preneur à bail à la signature du contrat.

La notice descriptive du permis de construire, annexée à l’acte notarié, énonce par ailleurs que les bâtiment présentera les caractéristiques suivantes :
“Sur la façade NORD et les pignons EST et OUEST construction d’un mur en maçonnerie de 2,00 m de haut.
Sur le dessus, jusqu’au chéneau EP, (façade et pignon) un bardage sera exécuté en tôle acier galvanisé de couleur verte RAL : 1015
La couverture du rampant SUD sera exécutée en bac acier de teinte Gris bleu RAL : 5008 sur lequel seront intégrés les panneaux photovoltaïques.
La couverture du rampant NORD sera également réalisée en bac acier pré-laqué RAL 5008" (notice descriptive du permis de construire).

Les plans annexés à l’acte font apparaître un hangar fermé de murs sur l’ensemble du pourtour et portes.

En revanche, ces plans annexés à l’acte portent les mentions suivantes :
- couverture pour les panneaux photovoltaïques d’un ton “bleu ardoise”
- autre pan de couverture “ardoise”
- bardage “bois ton naturel” sur les façades.

Le corps du contrat renvoyant donc aux annexes (page 9 du contrat), celles-ci ont donc valeur contractuelle.

Ces annexes sont notamment constituées de :
- un plan cadastral afférent à la parcelle [Cadastre 11], 
- un dossier de permis de construire mentionnant la parcelle [Cadastre 14], dont Monsieur [E] produit l’attestation de la Maire de la commune de [Localité 6] d’où il ressort que cette parcelle [Cadastre 14] n’existe pas, qu’elle a été mentionnée par erreur sur le permis de construire à la place de la parcelle [Cadastre 13] devenue après division [Cadastre 10] [Cadastre 3] et [Cadastre 10] [Cadastre 4], 
- la validation du permis de construire en date du 27 juillet 2021
- la mise à disposition par déclaration du 1er septembre 2022 par Monsieur [E] du permis de construire à la SAS LUMINO ENERGY.

Monsieur [E] produit aux débats (pièces Me [C] n° 19) deux photographies d’où il ressort que :
- les deux parties du toit du bâtiment sont édifiées mais qu’elles ne sont pas reliées à leur intersection, au faîte, l’ouvrage n’étant pas hors-d’eau, ce qui est incompatible avec l’usage de stockage auquel est destinée l’infrastructure et non conforme aux plans annexés au bail,
- l’auvent devant poursuivre la pente du petit toit sur 40 cm n’est pas édifié, ce qui n’est pas conforme aux plans annexés,
- les murs, portes et bardages ne sont pas édifiés, le bâtiment n’étant pas hors-d’air, ce qui n’est pas conforme aux plans annexés.




S’agissant en revanche du bardage, dès lors que les annexes au contrat sont contradictoires (bardage en tôle acier galvanisé de couleur verte RAL : 1015 dans la notice descriptive de la demande de permis de construire ; bardage en bois ton naturel sur les plans) et qu’aucun élément notamment de nature précontractuelle n’établit que l’une des options a été finalement privilégiée par les parties sur l’autre, il conviendra de retenir le bardage en tôle acier galvanisé de couleur verte RAL : 1015.

Dans ces conditions, et Monsieur [E] bénéficiant d’un droit d’usage de l’infrastructure du bâtiment visé par le contrat de bail à construction, il est bien fondé à demander que la SAS LUMINO ENERGY soit astreinte à achèver les travaux.

L’absence de stipulations d’où il ressortirait que le droit d’usage de Monsieur [E] de l’infrastructure du bâtiment est soumis à telle condition, les travaux de construction devant en tout état de cause être achévés avant la mise en fonctionnement de la centrale photovoltaïque, il sera jugé que la commune intention des parties est de caler la mise à disposition du bâtiment au bailleur sur la date d’achèvement des travaux fixés au plus tard le 1er mars 2023.

La résistance de la SAS LUMINO ENERGY commande que l’injonction d’achèvement de l’ouvrage soit assortie d’une astreinte dans les conditions énoncées au dispositif du jugement.

- la demande indemnitaire :

L’article 1231 du code civil dispose qu’à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable.

L’article 1231-1 du même code ajoute que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Par lettre du 23 mars 2023 avec demande d’accusé de réception, Monsieur [E] a mis la SAS LUMINO ENERGY en demeure d’achever les travaux d’édification du hangar dans “les plus brefs délais”.

Le défaut de mise à disposition du bâtiment de stockage litigieux a entraîné pour Monsieur [E] un stockage de paille à l’extérieur, comme cela ressort des photographies adressées par le témoin Monsieur [R] (pièce Me [C] n° 20).

Monsieur [E] soutient avoir exposé des frais pour l’emballage et la protection de la paille en 2023, ne produit cependant pas de factures d’achat de bâches et sangles postérieures à 2022, les factures 2022 ne pouvant servir de base au calcul indemnitaire à compter du 1er mars 2023.

Concernant la perte de paille ou de valeur de celle-ci du fait de leur stockage en extérieur plutôt que dans le bâtiment objet du bail à construction, il sera jugé que la SAS LUMINO ENERGY n’est pas fondée à reprocher à Monsieur [E] de n’avoir pas stocké sa paille sous le hangar litigieux - inachevé - dés lors que précisément les travaux ne sont pas achevés, notamment le faîtage, murs et portes.

En revanche, Monsieur [E] n’apporte aucun élément comptable objectif sur la perte de bénéfice de la vente de sa paille (perte matérielle de paille ou perte de valeur), les calculs qu’il présente ne pouvant donc pas être retenus.

Le constat de commissaire de justice établi le 11 septembre 2024 fait apparaître la dégradation de deux paillers sur les trois repérés, l’un, manifestement le plus récent (issu probablement de la campagne 2024), étant en parfait état. La dégradation constatée au titre des deux autres paillers, issus manifestement des campagnes 2022, dont le solde avait vocation à être stocké en intérieur à compter du mois de mars 2023, et 2023, lequel avait vocation a être stocké en intérieur, sera jugée caractérisant le préjudice résultant pour Monsieur [E] d’une perte de chance d’avoir pu les stocker en intérieur - perte de chance d’éviter la perte d’une partie de la paille qui sera fixée à 10 % du stock, étant relevé que la vente de la paille au détail a lieu pendant tout le cours de la période de stockage.

Dans ces conditions, et en prenant pour base une campagne de 477,54 tonnes (campagne 2024 : 1137 bottes de 420 kg), un prix de vente de 30 euros la tonne (prix moyen de la Chambre d’agriculture de la [Localité 9] - la production de deux factures isolées 2024 à 120 euros la tonne ne suffisent pas à établir un prix constant de vente), le préjudice sera justement réparé à hauteur de la somme de 2.250 euros (1.500 euros pour la perte de 10 % de la paille de la campagne 2024 et 750 euros pour la perte d’une demi-campagne en 2023).

La demande en réparation au titre du coût de la main d’oeuvre pour la manutention de la paille sera rejetée, aucun élément expliquant le lien entre ce coût et l’impossibilité de stockage sous abri.

Concernant la demande au titre de la perte de marge brut d’élevage de bovins, sollicitée à hauteur de 112.000 euros, il ne sera pas retenu par le tribunal que l’usage que Monsieur [E] se réservait du bâtiment à construire concernait nécessairement l’élevage et que cette activité était nécessairement connue par la SAS LUMINO ENERGY, l’activité nécessitant une stabulation énoncée en page 13 du contrat n’étant stipulée qu’à titre de possibilité ou de limite (article du contrat - “7) - Nature de l’activité exercée en infrastructure” page 13).

Sur ce plan, toutefois, le contrat de bail n’interdit nullement cette activité d’élevage en infrastructure du bâtiment, puisqu’elle le prévoit à titre de possibilité ou de limite.

La perte de chance, en raison du défaut de mise à disposition du bâtiment, pour Monsieur [E] d’avoir pu initier le développement de l’activité d’élevage dans son infrastructure, cela, dans la limite de l’activité de stockage (de matériels, céréales ou de foin) les activités ne pouvant se cumuler sur l’ensemble de la surface du hangar, est bien justifiée par la production d’un prévisionnel de faisabilité d’un projet d’extension de la production Bovin Viande établi par le CERFRANCE Poitou-Charente à compter de fin 2022/début 2023 qui tient compte des possibilités induites par la construction du hangar litigieux alors en cours (pièce Me [C] n° 7).

Toutefois, le calcul l’amenant à solliciter une réparation de ce chef à hauteur de 112.000 euros sera écarté (perte invoquée sur un an, à raison de 946 euros HT par bovin, soit 7.333 euros de perte par mois), ce calcul supposant certain le nombre de bovins élevés dans le bâtiment à compter du 1er mars 2023, alors même que les démarches d’autorisation administratives comme les travaux d’aménagement intérieurs (stabulations) et autres accessoires ne sont ni initiés ni commandés, sans évoquer l’absence de précision sur la répartition du projet d’usage du bâtiment entre l’activité d’élevage et l’activité de stockage.

Dans ces conditions, au regard des éléments en débat, il conviendra de réparer la perte de chance liée au retard de livraison du bâtiment au titre de l’extension de l’atelier bovin projeté à la somme de 10.000 euros à compter du 1er mars 2023 jusqu’à la date du jugement.

*
Il n’est inéquitable de condamner la SAS LUMINO ENERGY qui, succombante, sera tenue aux dépens, à payer à Monsieur [E] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire,

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation,

DECLARE irrecevables les prétentions de Monsieur [E] autres que celles figurant au dispositif de l’assignation qu’il a été autorisée à délivrer à jour fixe,

DIT en conséquence que le tribunal ne se prononcera que sur les seules prétentions mentionnées au dispositif de l’assignation,

REJETTE les demandes tendant à voir rejeter telles pièces des débats,


Sur le fond,

DEBOUTE la SAS LUMINO ENERGY de sa demande reconventionnelle aux fins que soit prononcée la résolution du contrat,

ENJOINT la SAS LUMINO ENERGY à achever les travaux de construction du hangar “représentant une surface de plancher de 1740m² avec une centrale photovoltaïque en superstructure à l’exception des travaux :
- de terrassement ou d’empierrement ;
- d’évacuation des eaux pluviales ;
- de travaux de bassins de rétention d’eau qui pourraient être demandé par le SDIS ;
- de tranchée entre le local onduleur et le transformateur”,
dans les conditions techniques fixées aux annexes du contrat de bail à construction notarié passé le 26 septembre 2022 au profit de Monsieur [G] [E],

et notamment :
- les travaux de faîtage,
- les travaux d’édification d’un auvent de 40 cm,
- les travaux de murs, bardages et portes coulissantes, le bardage devant construit en tôle acier galvanisé de couleur verte RAL : 1015,

DIT qu’à défaut d’achèvement desdits travaux à l’expiration un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, la SAS LUMINO ENERGY sera tenue à une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard jusqu’à achèvement,

DIT que le tribunal se réserve la compétence pour la liquidation de l’astreinte provisoire, le cas échéant, sur autorisation d’assigner à bref délai,

RENVOIE les parties aux stipulations du contrat de bail à construction du 26 septembre 2022 pour ce qui concerne la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, la demande d’attestation de non-contestation de la conformité auprès de la mairie de [Localité 6],

CONDAMNE la SAS LUMINO ENERGY à payer à Monsieur [G] [E] la somme de 12.250 euros en réparation de ses préjudices économiques,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SAS LUMINO ENERGY aux dépens,

CONDAMNE la SAS LUMINO ENERGY à payer à Monsieur [G] [E] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le président signe avec le greffier. 

Le Greffier, Le Président,

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Mise à jour de la source le 2025-03-10T22:25:01.614Z.