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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, 0P13 Aud. civile prox 4, 11 août 2026, n° 24/05167

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par contrat sous signature privée du 22 juin 1987, la société ETS Nicolas Reggio a consenti à M. et Mme [F] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3]. 
L’appartement a été acquis par Mme [D] le 28 avril 2021.
Le 25 novembre 2021, un arrêté de mise en sécurité de la ville de [Localité 3], a ordonné l’évacuation et l’interdiction d’occuper et d’utiliser les lieux loués aux époux [F]. Un arrêté de mainlevée a été pris le 28 juin 2022 et autorisé l’accès à l’appartement. 
Par assignation du 24 février 2022, les époux [F] ont assigné Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] afin d’obtenir à titre principal la réalisation de travaux sous astreinte et l’indemnisation de préjudices. 
Par jugement du 15 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] les a notamment déboutés de leurs demandes de travaux de mise en conformité sous astreinte, de suspension des loyers, d’indemnisation d’un préjudice physique de M. [F], et d’expertise judiciaire. Il a en revanche, condamné Mme [D] au paiement de diverses sommes : 
2.300 euros au titre d’un préjudice de jouissance subi entre février 2020 et novembre 2021,603,44 euros au titre du loyer de décembre 2021 indument perçu du fait de la suspension de l’arrêté de mise en sécurité,1.228,21 euros au titre des loyers versés pour les échéances des mois de juillet et août 2022, 4.000 euros en réparation de leur préjudice moral.Parallèlement, le 30 juin 2023, Mme [D] a fait signifier aux époux [F] un commandement de payer la somme de 2.118,22 euros au titre d’un arriéré locatif, visant la clause résolutoire. 
Par acte de commissaire de justice du 9 août 2023, M. et Mme [F] ont fait assigner Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] afin de voir notamment annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 juin 2023.
Par jugement du 10 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] a annulé le commandement de payer du 30 juin 2023 et condamné Mme [D] à payer aux locataires la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.
Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, M. et Mme [F] ont fait assigner la bailleresse devant le juge des contentieux de la protection pour solliciter notamment sa condamnation à réaliser des travaux sous astreinte.
L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024 puis a fait l’objet d’une réouverture des débats pour être finalement retenue à l’audience du 28 avril 2026.
Les demandeurs, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :
Rejeter les pièces n°1 à 21 n’ayant pas fait l’objet d’une communication contradictoire par la bailleresse, Condamner la bailleresse à procéder à la mise en conformité des lieux loués sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, Ordonner la suspension des loyers jusqu’à la mise en conformité des lieux loués, Condamner la bailleresse à leur payer la somme de 14.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi entre le mois de juin 2023 et le mois d’avril 2026 (400 euros multipliés par 35 mois) à parfaire au jour de la décision à intervenir, La condamner à payer la somme de 6.000 euros au titre de la non-fourniture de l’état des risques naturels et technologiques, La condamner à payer la somme de 5.000 euros au titre de la fourniture du diagnostic technique, La condamner à payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice physique et moral, La condamner à payer la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
La défenderesse, également représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions soutenues à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
Juger que l’action des demandeurs est irrecevable et mal fondée et en conséquence, les débouter de leurs demandes, A titre reconventionnel, les condamner à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et les condamner à payer une amende civile, « En tant que de besoin », prononcer la résiliation du bail, En toute hypothèse, mettre à la charge des demandeurs la somme de 3.600 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION :
A titre liminaire, il sera relevé que Mme [D] demande au juge des contentieux de la protection de « Juger que l’action des demandeurs est irrecevable » alors qu’elle ne soulève aucun moyen de droit ou de fait relativement à la recevabilité de l’action des demandeurs.
Par ailleurs, M. et Mme [F] sollicitent le rejet des « pièces n°1 à 21 n’ayant pas fait l’objet d’une communication contradictoire par la bailleresse » sans pour autant expliciter les motifs de cette demande, étant souligné que les pièces évoquées figurent dans le bordereau des pièces de la défenderesse et qu’il s’agit en tout état de cause de pièces connues des demandeurs puisqu’elles ont été communiquées dans le cadre des précédentes procédures ayant opposé les mêmes parties.
Partant, ces demandes seront rejetées.
Sur la demande de travaux sous astreinteL'article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail »
En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.
En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.
Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, :
« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».
L’article 3 du même texte dispose que :
« Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».
En l’espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation de la bailleresse à procéder « à la mise en conformité des lieux loués, sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, pour notamment :
La porte-fenêtre de la cuisine qui ne ferme toujours pas,
Les volets qui sont très dégradés et laissent passer le jour, La présence avérée de rats, L’existence d’un trou dans le mur de la salle de bain, celui-ci donnant directement sur les parties communes, La remise en état de l’appartement depuis l’effondrement du plafond ayant conduit à la mise en sécurité de l’immeuble (enduit non fait, sondages non réparés, revêtements muraux non traités etc.), La réinstallation d’une VMC, Le traitement des murs présentant des moisissures et des mousses, La mise en conformité du fil électrique pendant dans le séjour ».
En premier lieu, il sera relevé que les locataires sollicitent la fixation d’une astreinte définitive alors que l’article L.131-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’« Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire ».

Dès lors, seule une astreinte provisoire peut en l’espèce être fixée.

En second lieu, il convient de souligner que s’agissant de travaux ayant des répercussions importantes sur le bien, il y a lieu pour les demandeurs de déterminer avec précision le type de travaux dont il sollicite l’exécution par la bailleresse, sans pouvoir se contenter de solliciter une « mise en état » avec « notamment » une liste de désordres allégués.

Partant, il y a lieu de statuer sur les seuls désordres listés dans le dispositif des conclusions des demandeurs.

A cet égard, il apparait que les désordres allégués par les locataires sont corroborés par les diagnostics techniques de la Fondation Logement en date du 2 juin 2025 et du 27 février 2026, le rapport d’expertise diligenté par le cabinet Expert’is mandaté par le Matmut après le dégât des eaux survenu dans le logement ainsi que le procès-verbal de constat dressé le 9 janvier 2026 et les photographies qui y sont jointes et qui montrent que le logement est toujours dans un état extrêmement dégradé.

L’ensemble de ces pièces relève des désordres liés aux menuiseries avec des portes-fenêtres ne fermant pas ou mal, des volets dégradés, des excréments de rats, l’existence d’un trou dans le mur de la salle de bain, des reprises non effectuées sur les murs et le plafond après les travaux réalisés à la suite de l’effondrement du plafond, une VMC défaillante, des murs présentant des moisissures et des mousses et un fil électrique pendant dans le séjour. 

Ces pièces sont toutes postérieures au rapport des Compagnons bâtisseurs du 26 mai 2024 et aux factures de travaux invoqués par la bailleresse.

D’ailleurs, cette dernière ne conteste pas véritablement l’existence des désordres et se contente de soutenir qu’ils sont liés à manque d’entretien du logement par les locataires voire à des dégradations volontaires et qu’ils auraient refusé à plusieurs reprises que des entreprises interviennent pour effectuer des travaux.

Or, d’une part, ces affirmations ne reposent sur rien d’autres que les suppositions et courriers émanant de la bailleresse elle-même ou des attestations qui ne font que relater leurs « impressions » et non des faits concrets, étant souligné qu’il n’est pas explicité les raisons pour lesquelles les locataires, qui vivent dans ce logement depuis plus de 30 ans, dégraderaient volontairement le bien et refuseraient que des travaux qu’ils réclament en justice depuis plusieurs années soient effectués.

La bailleresse soutient encore que les demandes des locataires doivent être rejetées compte tenu de « la mauvaise foi et les intentions vexatoires des demandeurs » et précise que les désordres allégués auraient commencé avant qu’elle n’achète le bien et que les demandeurs l’ont assignée à de nombreuses reprises, y compris avant la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité en indemnisation des préjudices subis.

Or, à supposer que ces éléments puissent justifier le rejet des demandes adverses, avant d’acquérir le bien, la bailleresse était parfaitement informée de son état et du fait qu’il était loué et a accepté de venir aux droits des précédents propriétaires/bailleurs.

Par ailleurs, rien n’empêchait les locataires d’assigner leur bailleresse avant la mainlevée de l’arrêt de mise en sécurité en indemnisation du préjudice, et il a d’ailleurs été fait droit à leurs demandes partiellement.

Enfin, le nombre de procédures initiées par les locataires ne constituent nullement la preuve de leur mauvaise foi, justifiant le rejet de leurs demandes puisque, d’une part, ester en justice constitue un droit, et, d’autre part, deux de ces procédures ont donné lieu à des condamnations de la bailleresse.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent qu’il y a lieu de condamner la défenderesse à faire réaliser les travaux suivants dans un délai de 3 mois commençant à courir 15 jours après la signification de la décision, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 3 mois :
Réparation des portes-fenêtres,
Réparation des volets, Dératisation, Réparation du trou présent dans la salle de bain,Reprise des enduits non fait, sondages et revêtements muraux non traités après les travaux effectués à la suite de l’effondrement du plafond, Installation d’une VMC fonctionnelle, Traitement des murs présentant des moisissures et des mousses, La mise en conformité du fil électrique pendant dans le séjour.

Sur les demandes indemnitaires des locataires
Eu égard aux désordres relevés ci-avant, les locataires ont nécessairement subi un préjudice de jouissance qu’il a lieu de réparer sur la base d’une somme de 150 euros par mois déduite du loyer pendant 35 mois (entre juin 2023 et avril 2026).

Par conséquent, la bailleresse sera condamnée à payer la somme de 5.250 euros au titre du trouble de jouissance.
En revanche, la preuve du préjudice moral et physique en lien avec l’état du logement n’est pas rapportée de sorte qu’il y a lieu de rejeter cette demande.
Sur la demande de suspension des loyers
En vertu de l’article 201 de la loi du 6 juillet 1989, « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 ».

En l’espèce, il résulte des désordres relevés que le logement ne satisfait aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Partant, il y lieu de suspendre le payement des loyers jusqu’à l’exécution du bail qui sera constatée par procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice et en présence des locataires et de la bailleresse.
Sur la fourniture de l’état des risques naturels et technologiques et du dossier de diagnostic technique
Aux termes de l’article L.125-5 du code de l’environnement, «  Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte définie en application des articles L. 121-22-2, L. 121-22-3, L. 121-22-6 et L. 121-22-7 du code de l'urbanisme ou assujettis à des obligations de débroussaillement et de maintien en l'état débroussaillé résultant du titre III du livre Ier du code forestier, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence de ces risques ou de ces obligations. A cet effet, un état des risques, indiquant, le cas échéant, l'existence de ces obligations, est établi.
En cas de non-respect du I, des troisième à cinquième alinéas du I bis, du dernier alinéa du II et du IV du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ».
Par ailleurs, l’article 3.3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de communiquer au locataire un dossier de diagnostic technique.
En l’espèce, les demandeurs s’abstiennent d’expliciter comment le préjudice résultant de l’absence de communication de ces pièces a été déterminé et d’en établir la réalité.
Il en résulte qu’il y a lieu de rejeter leurs demandes.
Sur les demandes reconventionnelles
En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
En l’espèce, la bailleresse sollicite « en tant que de besoin » le prononcé de la résiliation du bail en raison des manquements contractuels des locataires consistant en un défaut d’entretien du logement.
Pour autant, ainsi qu’il a été relevé ci-avant, aucune pièce ne vient établir que les désordres sont liés à un défaut d’entretien puisqu’il apparait au contraire qu’il s’agit de désordres liés aux manquements contractuels de la bailleresse.
Par conséquent, la demande sera rejetée.
S’agissant des demandes indemnitaires, la défenderesse s’abstient d’établir la réalité des fautes invoquées et des préjudices subis en lien avec celle-ci étant souligné qu’il a été fait droit aux demandes principales des locataires.
Sur les demandes accessoires
La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Eu égard à l’issue du litige, la demande de condamnation des demandeurs à payer une amende civile sera rejetée, étant souligné qu’une partie n’a pas intérêt à former une telle demande.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 
La juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, 
Condamne Mme [N] [D] à faire réaliser les travaux suivants dans le logement donné à bail à M. [R] [F] et Mme [H] [L] épouse [F], dans un délai de 3 mois commençant à courir 15 jours après la signification de la décision, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 3 mois :
Réparation des portes-fenêtres,
Réparation des volets, Dératisation, Réparation du trou présent dans la salle de bain,Reprise des enduits non fait, sondages et revêtements muraux non traités après les travaux effectués à la suite de l’effondrement du plafond, Installation d’une VMC fonctionnelle, Traitement des murs présentant des moisissures et des mousses, Réparation du fil électrique pendant dans le séjour ;

Ordonne la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux précisés ci-avant, qui sera constatée par procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice et en présence de Mme [N] [D] et de M. [R] [F] et Mme [H] [L] épouse [F] ;
Condamne Mme [N] [D] à payer à M. [R] [F] et Mme [H] [L] épouse [F] la somme de 5.250 euros au titre de leur préjudice de jouissance subi de juin 2023 à avril 2026 ;

Rejette les demandes indemnitaires au titre du préjudice moral et physique et des demandes de communication de documents par Mme [N] [D] ;

Rejette les demandes des Mme [N] [D] ;

Condamne Mme [N] [D] à payer à M. [R] [F] et Mme [H] [L] épouse [F] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme [N] [D] aux dépens ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 11 Août 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame KAOUDJI,
Débats en audience publique le : 28 Avril 2026



 GROSSES :

 Le 11 août 2026
 à Me Anthony CAVITTA (x2)
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :

 Le 11 août 2026
 à Me Pierre LE BELLER
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/05167 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5KIT

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [F]
né le 05 Août 1947 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Anthony CAVITTA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [L] épouse [F]
née le 06 Février 1968 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Anthony CAVITTA, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [N] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Pierre LE BELLER, avocat au barreau de MARSEILLE











EXPOSÉ DU LITIGE :
Par contrat sous signature privée du 22 juin 1987, la société ETS Nicolas Reggio a consenti à M. et Mme [F] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3]. 
L’appartement a été acquis par Mme [D] le 28 avril 2021.
Le 25 novembre 2021, un arrêté de mise en sécurité de la ville de [Localité 3], a ordonné l’évacuation et l’interdiction d’occuper et d’utiliser les lieux loués aux époux [F]. Un arrêté de mainlevée a été pris le 28 juin 2022 et autorisé l’accès à l’appartement. 
Par assignation du 24 février 2022, les époux [F] ont assigné Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] afin d’obtenir à titre principal la réalisation de travaux sous astreinte et l’indemnisation de préjudices. 
Par jugement du 15 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] les a notamment déboutés de leurs demandes de travaux de mise en conformité sous astreinte, de suspension des loyers, d’indemnisation d’un préjudice physique de M. [F], et d’expertise judiciaire. Il a en revanche, condamné Mme [D] au paiement de diverses sommes : 
2.300 euros au titre d’un préjudice de jouissance subi entre février 2020 et novembre 2021,603,44 euros au titre du loyer de décembre 2021 indument perçu du fait de la suspension de l’arrêté de mise en sécurité,1.228,21 euros au titre des loyers versés pour les échéances des mois de juillet et août 2022, 4.000 euros en réparation de leur préjudice moral.Parallèlement, le 30 juin 2023, Mme [D] a fait signifier aux époux [F] un commandement de payer la somme de 2.118,22 euros au titre d’un arriéré locatif, visant la clause résolutoire. 
Par acte de commissaire de justice du 9 août 2023, M. et Mme [F] ont fait assigner Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] afin de voir notamment annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 juin 2023.
Par jugement du 10 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] a annulé le commandement de payer du 30 juin 2023 et condamné Mme [D] à payer aux locataires la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.
Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, M. et Mme [F] ont fait assigner la bailleresse devant le juge des contentieux de la protection pour solliciter notamment sa condamnation à réaliser des travaux sous astreinte.
L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024 puis a fait l’objet d’une réouverture des débats pour être finalement retenue à l’audience du 28 avril 2026.
Les demandeurs, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :
Rejeter les pièces n°1 à 21 n’ayant pas fait l’objet d’une communication contradictoire par la bailleresse, Condamner la bailleresse à procéder à la mise en conformité des lieux loués sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, Ordonner la suspension des loyers jusqu’à la mise en conformité des lieux loués, Condamner la bailleresse à leur payer la somme de 14.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi entre le mois de juin 2023 et le mois d’avril 2026 (400 euros multipliés par 35 mois) à parfaire au jour de la décision à intervenir, La condamner à payer la somme de 6.000 euros au titre de la non-fourniture de l’état des risques naturels et technologiques, La condamner à payer la somme de 5.000 euros au titre de la fourniture du diagnostic technique, La condamner à payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice physique et moral, La condamner à payer la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
La défenderesse, également représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions soutenues à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
Juger que l’action des demandeurs est irrecevable et mal fondée et en conséquence, les débouter de leurs demandes, A titre reconventionnel, les condamner à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et les condamner à payer une amende civile, « En tant que de besoin », prononcer la résiliation du bail, En toute hypothèse, mettre à la charge des demandeurs la somme de 3.600 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
A titre liminaire, il sera relevé que Mme [D] demande au juge des contentieux de la protection de « Juger que l’action des demandeurs est irrecevable » alors qu’elle ne soulève aucun moyen de droit ou de fait relativement à la recevabilité de l’action des demandeurs.
Par ailleurs, M. et Mme [F] sollicitent le rejet des « pièces n°1 à 21 n’ayant pas fait l’objet d’une communication contradictoire par la bailleresse » sans pour autant expliciter les motifs de cette demande, étant souligné que les pièces évoquées figurent dans le bordereau des pièces de la défenderesse et qu’il s’agit en tout état de cause de pièces connues des demandeurs puisqu’elles ont été communiquées dans le cadre des précédentes procédures ayant opposé les mêmes parties.
Partant, ces demandes seront rejetées.
Sur la demande de travaux sous astreinteL'article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail »
En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.
En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.
Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, :
« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».
L’article 3 du même texte dispose que :
« Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».
En l’espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation de la bailleresse à procéder « à la mise en conformité des lieux loués, sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, pour notamment :
La porte-fenêtre de la cuisine qui ne ferme toujours pas,
Les volets qui sont très dégradés et laissent passer le jour, La présence avérée de rats, L’existence d’un trou dans le mur de la salle de bain, celui-ci donnant directement sur les parties communes, La remise en état de l’appartement depuis l’effondrement du plafond ayant conduit à la mise en sécurité de l’immeuble (enduit non fait, sondages non réparés, revêtements muraux non traités etc.), La réinstallation d’une VMC, Le traitement des murs présentant des moisissures et des mousses, La mise en conformité du fil électrique pendant dans le séjour ».
En premier lieu, il sera relevé que les locataires sollicitent la fixation d’une astreinte définitive alors que l’article L.131-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’« Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire ».

Dès lors, seule une astreinte provisoire peut en l’espèce être fixée.

En second lieu, il convient de souligner que s’agissant de travaux ayant des répercussions importantes sur le bien, il y a lieu pour les demandeurs de déterminer avec précision le type de travaux dont il sollicite l’exécution par la bailleresse, sans pouvoir se contenter de solliciter une « mise en état » avec « notamment » une liste de désordres allégués.

Partant, il y a lieu de statuer sur les seuls désordres listés dans le dispositif des conclusions des demandeurs.

A cet égard, il apparait que les désordres allégués par les locataires sont corroborés par les diagnostics techniques de la Fondation Logement en date du 2 juin 2025 et du 27 février 2026, le rapport d’expertise diligenté par le cabinet Expert’is mandaté par le Matmut après le dégât des eaux survenu dans le logement ainsi que le procès-verbal de constat dressé le 9 janvier 2026 et les photographies qui y sont jointes et qui montrent que le logement est toujours dans un état extrêmement dégradé.

L’ensemble de ces pièces relève des désordres liés aux menuiseries avec des portes-fenêtres ne fermant pas ou mal, des volets dégradés, des excréments de rats, l’existence d’un trou dans le mur de la salle de bain, des reprises non effectuées sur les murs et le plafond après les travaux réalisés à la suite de l’effondrement du plafond, une VMC défaillante, des murs présentant des moisissures et des mousses et un fil électrique pendant dans le séjour. 

Ces pièces sont toutes postérieures au rapport des Compagnons bâtisseurs du 26 mai 2024 et aux factures de travaux invoqués par la bailleresse.

D’ailleurs, cette dernière ne conteste pas véritablement l’existence des désordres et se contente de soutenir qu’ils sont liés à manque d’entretien du logement par les locataires voire à des dégradations volontaires et qu’ils auraient refusé à plusieurs reprises que des entreprises interviennent pour effectuer des travaux.

Or, d’une part, ces affirmations ne reposent sur rien d’autres que les suppositions et courriers émanant de la bailleresse elle-même ou des attestations qui ne font que relater leurs « impressions » et non des faits concrets, étant souligné qu’il n’est pas explicité les raisons pour lesquelles les locataires, qui vivent dans ce logement depuis plus de 30 ans, dégraderaient volontairement le bien et refuseraient que des travaux qu’ils réclament en justice depuis plusieurs années soient effectués.

La bailleresse soutient encore que les demandes des locataires doivent être rejetées compte tenu de « la mauvaise foi et les intentions vexatoires des demandeurs » et précise que les désordres allégués auraient commencé avant qu’elle n’achète le bien et que les demandeurs l’ont assignée à de nombreuses reprises, y compris avant la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité en indemnisation des préjudices subis.

Or, à supposer que ces éléments puissent justifier le rejet des demandes adverses, avant d’acquérir le bien, la bailleresse était parfaitement informée de son état et du fait qu’il était loué et a accepté de venir aux droits des précédents propriétaires/bailleurs.

Par ailleurs, rien n’empêchait les locataires d’assigner leur bailleresse avant la mainlevée de l’arrêt de mise en sécurité en indemnisation du préjudice, et il a d’ailleurs été fait droit à leurs demandes partiellement.

Enfin, le nombre de procédures initiées par les locataires ne constituent nullement la preuve de leur mauvaise foi, justifiant le rejet de leurs demandes puisque, d’une part, ester en justice constitue un droit, et, d’autre part, deux de ces procédures ont donné lieu à des condamnations de la bailleresse.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent qu’il y a lieu de condamner la défenderesse à faire réaliser les travaux suivants dans un délai de 3 mois commençant à courir 15 jours après la signification de la décision, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 3 mois :
Réparation des portes-fenêtres,
Réparation des volets, Dératisation, Réparation du trou présent dans la salle de bain,Reprise des enduits non fait, sondages et revêtements muraux non traités après les travaux effectués à la suite de l’effondrement du plafond, Installation d’une VMC fonctionnelle, Traitement des murs présentant des moisissures et des mousses, La mise en conformité du fil électrique pendant dans le séjour.

Sur les demandes indemnitaires des locataires
Eu égard aux désordres relevés ci-avant, les locataires ont nécessairement subi un préjudice de jouissance qu’il a lieu de réparer sur la base d’une somme de 150 euros par mois déduite du loyer pendant 35 mois (entre juin 2023 et avril 2026).

Par conséquent, la bailleresse sera condamnée à payer la somme de 5.250 euros au titre du trouble de jouissance.
En revanche, la preuve du préjudice moral et physique en lien avec l’état du logement n’est pas rapportée de sorte qu’il y a lieu de rejeter cette demande.
Sur la demande de suspension des loyers
En vertu de l’article 201 de la loi du 6 juillet 1989, « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 ».

En l’espèce, il résulte des désordres relevés que le logement ne satisfait aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Partant, il y lieu de suspendre le payement des loyers jusqu’à l’exécution du bail qui sera constatée par procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice et en présence des locataires et de la bailleresse.
Sur la fourniture de l’état des risques naturels et technologiques et du dossier de diagnostic technique
Aux termes de l’article L.125-5 du code de l’environnement, «  Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte définie en application des articles L. 121-22-2, L. 121-22-3, L. 121-22-6 et L. 121-22-7 du code de l'urbanisme ou assujettis à des obligations de débroussaillement et de maintien en l'état débroussaillé résultant du titre III du livre Ier du code forestier, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence de ces risques ou de ces obligations. A cet effet, un état des risques, indiquant, le cas échéant, l'existence de ces obligations, est établi.
En cas de non-respect du I, des troisième à cinquième alinéas du I bis, du dernier alinéa du II et du IV du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ».
Par ailleurs, l’article 3.3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de communiquer au locataire un dossier de diagnostic technique.
En l’espèce, les demandeurs s’abstiennent d’expliciter comment le préjudice résultant de l’absence de communication de ces pièces a été déterminé et d’en établir la réalité.
Il en résulte qu’il y a lieu de rejeter leurs demandes.
Sur les demandes reconventionnelles
En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
En l’espèce, la bailleresse sollicite « en tant que de besoin » le prononcé de la résiliation du bail en raison des manquements contractuels des locataires consistant en un défaut d’entretien du logement.
Pour autant, ainsi qu’il a été relevé ci-avant, aucune pièce ne vient établir que les désordres sont liés à un défaut d’entretien puisqu’il apparait au contraire qu’il s’agit de désordres liés aux manquements contractuels de la bailleresse.
Par conséquent, la demande sera rejetée.
S’agissant des demandes indemnitaires, la défenderesse s’abstient d’établir la réalité des fautes invoquées et des préjudices subis en lien avec celle-ci étant souligné qu’il a été fait droit aux demandes principales des locataires.
Sur les demandes accessoires
La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Eu égard à l’issue du litige, la demande de condamnation des demandeurs à payer une amende civile sera rejetée, étant souligné qu’une partie n’a pas intérêt à former une telle demande.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, 
La juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, 
Condamne Mme [N] [D] à faire réaliser les travaux suivants dans le logement donné à bail à M. [R] [F] et Mme [H] [L] épouse [F], dans un délai de 3 mois commençant à courir 15 jours après la signification de la décision, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 3 mois :
Réparation des portes-fenêtres,
Réparation des volets, Dératisation, Réparation du trou présent dans la salle de bain,Reprise des enduits non fait, sondages et revêtements muraux non traités après les travaux effectués à la suite de l’effondrement du plafond, Installation d’une VMC fonctionnelle, Traitement des murs présentant des moisissures et des mousses, Réparation du fil électrique pendant dans le séjour ;

Ordonne la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux précisés ci-avant, qui sera constatée par procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice et en présence de Mme [N] [D] et de M. [R] [F] et Mme [H] [L] épouse [F] ;
Condamne Mme [N] [D] à payer à M. [R] [F] et Mme [H] [L] épouse [F] la somme de 5.250 euros au titre de leur préjudice de jouissance subi de juin 2023 à avril 2026 ;

Rejette les demandes indemnitaires au titre du préjudice moral et physique et des demandes de communication de documents par Mme [N] [D] ;

Rejette les demandes des Mme [N] [D] ;

Condamne Mme [N] [D] à payer à M. [R] [F] et Mme [H] [L] épouse [F] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme [N] [D] aux dépens ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'urbanisme L121-22-2, code de la construction et de l'habitation R111-1, code des procedures civiles d'execution L131-2, code de l'urbanisme L121-22-7, code de l'environnement L125-5, code de l'urbanisme L121-22-3, code civil 1720, code de l'urbanisme L121-22-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-07T18:44:35.492Z.