Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 27 mars 2024, n° 22/03257

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée intitulé « Bail commercial » en date du 1er juillet 2020, la S.C.I. VITORIA a donné à bail à la S.A.R.L. DANE RETOUCHES un local à usage commercial d'une surface de 20 m² environ en rez-de-chaussée avec sanitaires constituant une partie du lot n°22 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4] cadastré section CG numéro [Cadastre 3] d'une contenance totale de 2 ares et 54 centiares pour une durée d'une année à effet au 1er juillet 2020 renouvelable automatiquement par tacite reconduction afin qu'y soit exercée une activité de retouches d'habits et de vente de tissus, moyennant le versement d'un loyer annuel d'un montant de 14.400 euros charges comprises payable mensuellement à terme à échoir.

Par actes d'huissier en date des 28 juin et 29 juillet 2021, la S.C.I. VITORIA a respectivement rappelé à la S.A.R.L. DANE RETOUCHES que le contrat de bail prendrait fin le 30 juin 2021 à minuit, et sommé cette dernière de quitter les locaux dans un délai de quarante-huit heures ainsi que de se présenter le 4 août 2021 à 15 heures aux fins d'établissement de l'état des lieux de sortie.

Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 30 juillet 2021, la S.A.R.L. DANE RETOUCHES a indiqué que le contrat de bail était soumis au statut des baux commerciaux, et a mis en demeure la S.C.I. VITORIA d'établir un contrat de bail commercial à effet au 10 novembre 2015.

Suivant procès-verbal de constat d'huissier en date du 4 août 2021, la S.A.R.L. DANE RETOUCHES a refusé de quitter les lieux. 

Par acte notarié en date du 28 octobre 2021, la S.C.I. VITORIA a vendu le bien immobilier susvisé à la S.C.I. FANTA.

Décision du 27 Mars 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/03257 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWLSN

Estimant que la S.A.R.L. DANE RETOUCHES était désormais occupante sans droit ni titre, la S.C.I. FANTA l'a, par exploit d'huissier en date du 16 novembre 2021, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2.400 euros.

Considérant que le caractère dérogatoire du contrat de bail au statut des baux commerciaux était sérieusement contestable, le juge des référés a, par ordonnance contradictoire en date du 18 février 2022, débouté la S.C.I. FANTA de l'intégralité de ses demandes.

Par exploit d'huissier en date du 10 mars 2022, la S.C.I. FANTA a fait assigner la S.A.R.L. DANE RETOUCHES au fond devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance contradictoire en date du 12 octobre 2022, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation judiciaire confiée à Madame [F] [H].

À défaut de versement par la S.A.R.L. DANE RETOUCHES du montant de la provision mise à sa charge à valoir sur la rémunération de la médiatrice, la précédente ordonnance est devenue caduque.
 
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 janvier 2023, la S.C.I. FANTA demande au tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-5 du code de commerce et de l'article 1240 du code civil, de :

–la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
–dire que la S.A.R.L. DANE RETOUCHES ne peut pas prétendre au bénéfice d'un bail commercial ;
–dire que depuis le 1er juillet 2021, la S.A.R.L. DANE RETOUCHES est devenue occupante sans droit ni titre ;
–ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. DANE RETOUCHES ainsi que celle de tous occupants de son chef ;
–l'autoriser à récupérer les locaux qui ont été vidés par la S.A.R.L. DANE RETOUCHES, laquelle a déplacé son activité au [Adresse 1] à [Localité 4] ;
–dire que faute pour la S.A.R.L. DANE RETOUCHES de libérer les lieux, elle y sera contrainte en la forme accoutumée, avec le concours de la force publique si besoin ;
–ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il lui plaira de désigner, aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. DANE RETOUCHES ;
–condamner la S.A.R.L. DANE RETOUCHES à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2.400 euros à compter du 1er juillet 2021 jusqu'à la date à laquelle elle pourra récupérer ses locaux ;
–condamner la S.A.R.L. DANE RETOUCHES à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner la S.A.R.L. DANE RETOUCHES aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux d'un montant de 113,73 euros, le coût du procès-verbal de constat d'huissier de justice, le coût de la signification de l'assignation en référé d'un montant de 104,74 euros, et le coût de la sommation interpellative en date du 24 janvier 2023 d'un montant de 200 euros ;
–dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l'appui de ses prétentions, la S.C.I. FANTA fait valoir que le contrat de bail conclu avec la défenderesse en date du 1er juillet 2020 présente un caractère dérogatoire au statut des baux commerciaux, soulignant que la facturation à cette dernière d'une indemnité d'occupation au cours de l'année 2019 démontre que celle-ci était occupante sans droit ni titre préalablement à la conclusion du bail litigieux. Elle ajoute que la S.A.R.L. DANE RETOUCHES a quitté les locaux en cours d'instance sans cependant lui restituer les clefs de ceux-ci, ce qui justifie ses demandes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la remise des clefs.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 29 juin 2022, la S.A.R.L. DANE RETOUCHES sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-5 du code de commerce, de :

–la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
–en conséquence, débouter la S.C.I. FANTA de l'ensemble de ses demandes ;
–à titre principal, constater que le contrat de bail conclu le 1er juillet 2020 est régi par les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ;
–à titre reconventionnel, ordonner à la S.C.I. FANTA de lui communiquer son relevé d'identité bancaire dans un délai de deux jours à compter de la date du jugement à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
–à titre subsidiaire, si le caractère dérogatoire du contrat de bail commercial était validé, lui accorder les plus larges délais pour libérer les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] ;
–fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer visé dans le contrat de bail, soit à la somme mensuelle de 1.200 euros ;
–en tout état de cause, condamner la S.C.I. FANTA à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner la S.C.I. FANTA aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. DANE RETOUCHES conteste, à titre principal, que le contrat de bail litigieux déroge au statut des baux commerciaux, à défaut de mention expresse en ce sens et en l'absence d'état des lieux, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses ainsi que sa demande reconventionnelle d'injonction sous astreinte de se voir communiquer les coordonnées bancaires de la bailleresse afin qu'elle puisse continuer à payer son loyer.

À titre subsidiaire, elle avance qu'en raison du caractère litigieux du contrat de bail, elle n'a pu entreprendre des démarches actives afin de trouver un nouveau local commercial, ce qui justifie sa demande de délais. Elle s'oppose à ce que le montant de l'éventuelle indemnité d'occupation mise à sa charge corresponde au double du dernier loyer en vigueur, en l'absence de preuve que ce montant équivaille à celui de la valeur locative des locaux, et à défaut pour la S.C.I. FANTA d'avoir subi un quelconque préjudice du fait de cette occupation. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 mars 2023.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 6 décembre 2023, et la décision mise en délibéré au 21 février 2024, puis prorogée au 20 mars et au 27 mars 2024, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du contrat de bail

Aux termes du premier alinéa du I de l'article L. 145-1 du code de commerce, les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-4 du même code, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-5 dudit code, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Enfin, selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la circonstance que la durée du bail soit fixée pour une période inférieure à trois ans est insuffisante, à elle seule, à caractériser l'existence d'un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux (Civ. 3, 2 février 2005 : pourvoi n°03-19541), de sorte que doit être établie la commune intention des parties de déroger au statut des baux commerciaux (Civ. 3, 27 octobre 2010 : pourvoi n°09-70451 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-24672), et donc la manifestation non équivoque de la volonté de celles-ci de renoncer à un tel statut (Civ. 3, 23 février 1983 : pourvoi n°81-14075 ; Civ. 3, 15 avril 1992 : pourvoi n°90-18093 ; Civ. 3, 2 avril 2003 : pourvoi n°01-14898 ; Civ. 3, 25 février 2004 : pourvoi n°02-15837 ; Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-12605 ; Civ. 3, 19 octobre 2005 : pourvoi n°04-16436 ; Civ. 3, 11 janvier 2006 : pourvoi n°05-10217 ; Civ. 3, 5 avril 2011 : pourvoi n°10-16456 ; Civ. 3, 23 janvier 2013 : pourvoi n°11-25465).

En l'espèce, il y a lieu de relever que l'acte sous signature privée en date du 1er juillet 2020 conclu entre la S.C.I. VITORIA et la S.A.R.L. DANE RETOUCHES, d'une part porte expressément la dénomination « BAIL COMMERCIAL », et d'autre part stipule, en sa clause intitulée « 2 - Durée », que « le présent bail est consenti et accepté pour une durée de Un an renouvelable automatiquement par tacit (sic) reconduction et qui commencera à compter du 1er juillet 2020 » (pièce n°1 en demande).

Force est de constater que ce contrat ne comporte aucune mention susceptible de révéler la commune intention des parties de déroger au statut des baux commerciaux, ni la manifestation non équivoque de la volonté de celles-ci de renoncer à ce statut, alors même qu'eu égard à la présence de la clause de tacite reconduction automatique, la preneuse pouvait être amenée à penser que le contrat de bail atteindrait la durée minimale de neuf années.

De plus, il est démontré que consécutivement à la sommation de quitter les lieux qui lui a été signifiée le 29 juillet 2021, Monsieur [X] [T], gérant de la défenderesse, a aussitôt protesté, indiquant dans sa lettre du même jour : « j'occupe actuellement votre local dans le cadre de mon activité de couturier S.A.R.L. DANE RETOUCHES situé au [Adresse 2] depuis le 1er juillet 2020. J'ai reçu de votre part dernièrement un huissier avec une sommation de quitter les lieux au 30 juin 2021, et par conséquent vous m'informez de mon congé. [...] Les articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce vous [font] obligation de respecter un délai de 6 mois avant l'expiration du contrat de bail pour m'informer de mon congé. Or, aucune lettre ne m'est parvenue en recommandé jusqu'aujourd'hui, jeudi 29 juillet 2021. Le respect du délai de 6 mois pour me faire part du congé au locataire est impératif et garanti par la loi. [...] Ainsi, je considère abusif l'envoi d'un huissier à plusieurs reprises à mon local sans que la lettre de congé ne me soit parvenue. Vos demandes à répétition de quitter le local commercial par l'intimidation [sont] donc nul[les] et non avenue[s], et ne lui donnerai suite que si vous respectez la procédure en bonne et due forme » (pièces n°4 et n°9 en demande).

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la S.C.I. FANTA échoue à apporter la preuve que le contrat de bail litigieux revête un caractère dérogatoire au statut des baux commerciaux.

En conséquence, il convient de qualifier le contrat conclu entre la S.C.I. VITORIA et la S.A.R.L. DANE RETOUCHES de contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux.

Sur l'action principale en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation

D'après les dispositions du deuxième alinéa de l'article L. 145-4 du code de commerce, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

En outre, conformément aux dispositions des premier et dernier alinéas de l'article L. 145-9 du même code, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. 

Enfin, selon les dispositions de l'article L. 145-15 dudit code, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il est établi que le contrat de bail litigieux est en réalité soumis au statut des baux commerciaux, de sorte qu'il est réputé avoir été conclu pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2020 venant à expiration le 30 juin 2029, et dans la mesure où il n'est pas justifié que la S.A.R.L. DANE RETOUCHES ait délivré un quelconque congé pour le terme de la première période triennale prévu le 30 juin 2023, force est de constater que cette dernière est titulaire d'un titre d'occupation des locaux, si bien qu'il ne peut être fait droit aux demandes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation formées par la S.C.I. FANTA, étant observé que celle-ci n'allègue aucun arriéré de loyers ou de charges locatives, la défenderesse démontrant au contraire avoir continué de payer ses loyers et charges postérieurement au 30 juin 2021, comme en attestent les virements bancaires qu'elle a effectués en date des 10 août et 14 septembre 2021 d'un montant de 2.400 euros chacun, et en date des 6 octobre, 5 novembre et 7 décembre 2021 d'un montant de 1.200 euros chacun (pièces n°24 à n°28 en demande).

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. FANTA de l'intégralité de ses demandes d'expulsion, de séquestration des meubles et de paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur la demande reconventionnelle

Aux termes des dispositions de l'article 1194 du code civil, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi.

En outre, application des dispositions de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En vertu des dispositions de l'article L. 131-2 du même code, l'astreinte est indépendante des dommages-intérêts. L'astreinte est provisoire ou définitive. L'astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

Enfin, selon les dispositions de l'article R. 131-1 dudit code, l'astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut pas être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire. Toutefois, elle peut prendre effet dès le jour de son prononcé si elle assortit une décision qui est déjà exécutoire.

En l'espèce, il est établi que la S.A.R.L. DANE RETOUCHES a continué de payer ses loyers et charges locatives directement entre les mains de la S.C.I. VITORIA, n'étant pas informée de la vente du bien immobilier à la S.C.I. FANTA par acte notarié en date du 28 octobre 2021, et que le 24 mars 2022, l'ancienne propriétaire lui a finalement restitué la somme de 4.800 euros (pièces n°2 en demande et n°7 en défense).

De plus, il est démontré que la S.C.I. FANTA n'a pas fourni ses coordonnées bancaires à la preneuse, malgré les demandes en ce sens contenues dans les lettres officielles adressées par le conseil de celle-ci en date des 20 avril, 28 avril et 16 mai 2022 (pièces n°7 à n°9 en défense). 

Dès lors, il y a lieu d'enjoindre à la bailleresse de transmettre à sa locataire un relevé d'identité bancaire, et d'assortir cette injonction d'une astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la date de signification de la décision.

En conséquence, il convient d'ordonner à la S.C.I. FANTA de communiquer à la S.A.R.L. DANE RETOUCHES un relevé d'identité bancaire, et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la date de signification de la présente décision et pendant une durée de six mois.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. FANTA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux, de la signification de l'assignation en référé, et de la sommation interpellative, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. DANE RETOUCHES une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

QUALIFIE le contrat intitulé « Bail commercial » en date du 1er juillet 2020 conclu entre la S.C.I. VITORIA, aux droits de laquelle vient la S.C.I. FANTA, et la S.A.R.L. DANE RETOUCHES, et portant sur le local à usage commercial d'une surface de 20 m² environ en rez-de-chaussée avec sanitaires constituant une partie du lot n°22 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4] cadastré section CG numéro [Cadastre 3], de contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux,

DÉBOUTE la S.C.I. FANTA de l'intégralité de ses demandes d'expulsion, de séquestration des meubles et de paiement d'une indemnité d'occupation formées à l'encontre de la S.A.R.L. DANE RETOUCHES,

ORDONNE à la S.C.I. FANTA de communiquer à la S.A.R.L. DANE RETOUCHES un relevé d'identité bancaire, et ce sous astreinte provisoire de 50 (CINQUANTE) euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la date de signification de la présente décision et pendant une durée de six mois,

DÉBOUTE la S.C.I. FANTA de sa demande d'indemnité présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. FANTA à payer à la S.A.R.L. DANE RETOUCHES la somme de 2.000 (DEUX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. FANTA aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux, de l'assignation en référé et de la sommation interpellative signifiées par actes d'huissier de justice en date respectivement du 29 juillet 2021, du 16 novembre 2021 et du 24 janvier 2023,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 27 Mars 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me MERCIER (C0138)
C.C.C.
délivrée le :
à Me TEBOUL-GELBLAT (P0402)


■


18° chambre 
2ème section

 
N° RG 22/03257 

N° Portalis 352J-W-B7G-CWLSN

N° MINUTE : 1


Assignation du :
10 Mars 2022









JUGEMENT 
rendu le 27 Mars 2024 


DEMANDERESSE

S.C.I. FANTA (RCS Paris 900 329 640)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Nicole TEBOUL-GELBLAT de la SELAS GELBLAT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0402



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. DANE RETOUCHES (RCS Paris 843 404 443)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Benjamin MERCIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0138




Décision du 27 Mars 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/03257 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWLSN


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 06 Décembre 2023 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2024 prorogé au 20 Mars 2024 puis au 27 Mars 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée intitulé « Bail commercial » en date du 1er juillet 2020, la S.C.I. VITORIA a donné à bail à la S.A.R.L. DANE RETOUCHES un local à usage commercial d'une surface de 20 m² environ en rez-de-chaussée avec sanitaires constituant une partie du lot n°22 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4] cadastré section CG numéro [Cadastre 3] d'une contenance totale de 2 ares et 54 centiares pour une durée d'une année à effet au 1er juillet 2020 renouvelable automatiquement par tacite reconduction afin qu'y soit exercée une activité de retouches d'habits et de vente de tissus, moyennant le versement d'un loyer annuel d'un montant de 14.400 euros charges comprises payable mensuellement à terme à échoir.

Par actes d'huissier en date des 28 juin et 29 juillet 2021, la S.C.I. VITORIA a respectivement rappelé à la S.A.R.L. DANE RETOUCHES que le contrat de bail prendrait fin le 30 juin 2021 à minuit, et sommé cette dernière de quitter les locaux dans un délai de quarante-huit heures ainsi que de se présenter le 4 août 2021 à 15 heures aux fins d'établissement de l'état des lieux de sortie.

Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 30 juillet 2021, la S.A.R.L. DANE RETOUCHES a indiqué que le contrat de bail était soumis au statut des baux commerciaux, et a mis en demeure la S.C.I. VITORIA d'établir un contrat de bail commercial à effet au 10 novembre 2015.

Suivant procès-verbal de constat d'huissier en date du 4 août 2021, la S.A.R.L. DANE RETOUCHES a refusé de quitter les lieux. 

Par acte notarié en date du 28 octobre 2021, la S.C.I. VITORIA a vendu le bien immobilier susvisé à la S.C.I. FANTA.

Décision du 27 Mars 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/03257 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWLSN

Estimant que la S.A.R.L. DANE RETOUCHES était désormais occupante sans droit ni titre, la S.C.I. FANTA l'a, par exploit d'huissier en date du 16 novembre 2021, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2.400 euros.

Considérant que le caractère dérogatoire du contrat de bail au statut des baux commerciaux était sérieusement contestable, le juge des référés a, par ordonnance contradictoire en date du 18 février 2022, débouté la S.C.I. FANTA de l'intégralité de ses demandes.

Par exploit d'huissier en date du 10 mars 2022, la S.C.I. FANTA a fait assigner la S.A.R.L. DANE RETOUCHES au fond devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance contradictoire en date du 12 octobre 2022, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation judiciaire confiée à Madame [F] [H].

À défaut de versement par la S.A.R.L. DANE RETOUCHES du montant de la provision mise à sa charge à valoir sur la rémunération de la médiatrice, la précédente ordonnance est devenue caduque.
 
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 janvier 2023, la S.C.I. FANTA demande au tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-5 du code de commerce et de l'article 1240 du code civil, de :

–la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
–dire que la S.A.R.L. DANE RETOUCHES ne peut pas prétendre au bénéfice d'un bail commercial ;
–dire que depuis le 1er juillet 2021, la S.A.R.L. DANE RETOUCHES est devenue occupante sans droit ni titre ;
–ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. DANE RETOUCHES ainsi que celle de tous occupants de son chef ;
–l'autoriser à récupérer les locaux qui ont été vidés par la S.A.R.L. DANE RETOUCHES, laquelle a déplacé son activité au [Adresse 1] à [Localité 4] ;
–dire que faute pour la S.A.R.L. DANE RETOUCHES de libérer les lieux, elle y sera contrainte en la forme accoutumée, avec le concours de la force publique si besoin ;
–ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il lui plaira de désigner, aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. DANE RETOUCHES ;
–condamner la S.A.R.L. DANE RETOUCHES à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2.400 euros à compter du 1er juillet 2021 jusqu'à la date à laquelle elle pourra récupérer ses locaux ;
–condamner la S.A.R.L. DANE RETOUCHES à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner la S.A.R.L. DANE RETOUCHES aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux d'un montant de 113,73 euros, le coût du procès-verbal de constat d'huissier de justice, le coût de la signification de l'assignation en référé d'un montant de 104,74 euros, et le coût de la sommation interpellative en date du 24 janvier 2023 d'un montant de 200 euros ;
–dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l'appui de ses prétentions, la S.C.I. FANTA fait valoir que le contrat de bail conclu avec la défenderesse en date du 1er juillet 2020 présente un caractère dérogatoire au statut des baux commerciaux, soulignant que la facturation à cette dernière d'une indemnité d'occupation au cours de l'année 2019 démontre que celle-ci était occupante sans droit ni titre préalablement à la conclusion du bail litigieux. Elle ajoute que la S.A.R.L. DANE RETOUCHES a quitté les locaux en cours d'instance sans cependant lui restituer les clefs de ceux-ci, ce qui justifie ses demandes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la remise des clefs.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 29 juin 2022, la S.A.R.L. DANE RETOUCHES sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-5 du code de commerce, de :

–la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
–en conséquence, débouter la S.C.I. FANTA de l'ensemble de ses demandes ;
–à titre principal, constater que le contrat de bail conclu le 1er juillet 2020 est régi par les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ;
–à titre reconventionnel, ordonner à la S.C.I. FANTA de lui communiquer son relevé d'identité bancaire dans un délai de deux jours à compter de la date du jugement à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
–à titre subsidiaire, si le caractère dérogatoire du contrat de bail commercial était validé, lui accorder les plus larges délais pour libérer les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] ;
–fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer visé dans le contrat de bail, soit à la somme mensuelle de 1.200 euros ;
–en tout état de cause, condamner la S.C.I. FANTA à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner la S.C.I. FANTA aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. DANE RETOUCHES conteste, à titre principal, que le contrat de bail litigieux déroge au statut des baux commerciaux, à défaut de mention expresse en ce sens et en l'absence d'état des lieux, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses ainsi que sa demande reconventionnelle d'injonction sous astreinte de se voir communiquer les coordonnées bancaires de la bailleresse afin qu'elle puisse continuer à payer son loyer.

À titre subsidiaire, elle avance qu'en raison du caractère litigieux du contrat de bail, elle n'a pu entreprendre des démarches actives afin de trouver un nouveau local commercial, ce qui justifie sa demande de délais. Elle s'oppose à ce que le montant de l'éventuelle indemnité d'occupation mise à sa charge corresponde au double du dernier loyer en vigueur, en l'absence de preuve que ce montant équivaille à celui de la valeur locative des locaux, et à défaut pour la S.C.I. FANTA d'avoir subi un quelconque préjudice du fait de cette occupation. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 mars 2023.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 6 décembre 2023, et la décision mise en délibéré au 21 février 2024, puis prorogée au 20 mars et au 27 mars 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du contrat de bail

Aux termes du premier alinéa du I de l'article L. 145-1 du code de commerce, les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-4 du même code, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-5 dudit code, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Enfin, selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la circonstance que la durée du bail soit fixée pour une période inférieure à trois ans est insuffisante, à elle seule, à caractériser l'existence d'un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux (Civ. 3, 2 février 2005 : pourvoi n°03-19541), de sorte que doit être établie la commune intention des parties de déroger au statut des baux commerciaux (Civ. 3, 27 octobre 2010 : pourvoi n°09-70451 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-24672), et donc la manifestation non équivoque de la volonté de celles-ci de renoncer à un tel statut (Civ. 3, 23 février 1983 : pourvoi n°81-14075 ; Civ. 3, 15 avril 1992 : pourvoi n°90-18093 ; Civ. 3, 2 avril 2003 : pourvoi n°01-14898 ; Civ. 3, 25 février 2004 : pourvoi n°02-15837 ; Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-12605 ; Civ. 3, 19 octobre 2005 : pourvoi n°04-16436 ; Civ. 3, 11 janvier 2006 : pourvoi n°05-10217 ; Civ. 3, 5 avril 2011 : pourvoi n°10-16456 ; Civ. 3, 23 janvier 2013 : pourvoi n°11-25465).

En l'espèce, il y a lieu de relever que l'acte sous signature privée en date du 1er juillet 2020 conclu entre la S.C.I. VITORIA et la S.A.R.L. DANE RETOUCHES, d'une part porte expressément la dénomination « BAIL COMMERCIAL », et d'autre part stipule, en sa clause intitulée « 2 - Durée », que « le présent bail est consenti et accepté pour une durée de Un an renouvelable automatiquement par tacit (sic) reconduction et qui commencera à compter du 1er juillet 2020 » (pièce n°1 en demande).

Force est de constater que ce contrat ne comporte aucune mention susceptible de révéler la commune intention des parties de déroger au statut des baux commerciaux, ni la manifestation non équivoque de la volonté de celles-ci de renoncer à ce statut, alors même qu'eu égard à la présence de la clause de tacite reconduction automatique, la preneuse pouvait être amenée à penser que le contrat de bail atteindrait la durée minimale de neuf années.

De plus, il est démontré que consécutivement à la sommation de quitter les lieux qui lui a été signifiée le 29 juillet 2021, Monsieur [X] [T], gérant de la défenderesse, a aussitôt protesté, indiquant dans sa lettre du même jour : « j'occupe actuellement votre local dans le cadre de mon activité de couturier S.A.R.L. DANE RETOUCHES situé au [Adresse 2] depuis le 1er juillet 2020. J'ai reçu de votre part dernièrement un huissier avec une sommation de quitter les lieux au 30 juin 2021, et par conséquent vous m'informez de mon congé. [...] Les articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce vous [font] obligation de respecter un délai de 6 mois avant l'expiration du contrat de bail pour m'informer de mon congé. Or, aucune lettre ne m'est parvenue en recommandé jusqu'aujourd'hui, jeudi 29 juillet 2021. Le respect du délai de 6 mois pour me faire part du congé au locataire est impératif et garanti par la loi. [...] Ainsi, je considère abusif l'envoi d'un huissier à plusieurs reprises à mon local sans que la lettre de congé ne me soit parvenue. Vos demandes à répétition de quitter le local commercial par l'intimidation [sont] donc nul[les] et non avenue[s], et ne lui donnerai suite que si vous respectez la procédure en bonne et due forme » (pièces n°4 et n°9 en demande).

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la S.C.I. FANTA échoue à apporter la preuve que le contrat de bail litigieux revête un caractère dérogatoire au statut des baux commerciaux.

En conséquence, il convient de qualifier le contrat conclu entre la S.C.I. VITORIA et la S.A.R.L. DANE RETOUCHES de contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux.

Sur l'action principale en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation

D'après les dispositions du deuxième alinéa de l'article L. 145-4 du code de commerce, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

En outre, conformément aux dispositions des premier et dernier alinéas de l'article L. 145-9 du même code, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. 

Enfin, selon les dispositions de l'article L. 145-15 dudit code, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il est établi que le contrat de bail litigieux est en réalité soumis au statut des baux commerciaux, de sorte qu'il est réputé avoir été conclu pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2020 venant à expiration le 30 juin 2029, et dans la mesure où il n'est pas justifié que la S.A.R.L. DANE RETOUCHES ait délivré un quelconque congé pour le terme de la première période triennale prévu le 30 juin 2023, force est de constater que cette dernière est titulaire d'un titre d'occupation des locaux, si bien qu'il ne peut être fait droit aux demandes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation formées par la S.C.I. FANTA, étant observé que celle-ci n'allègue aucun arriéré de loyers ou de charges locatives, la défenderesse démontrant au contraire avoir continué de payer ses loyers et charges postérieurement au 30 juin 2021, comme en attestent les virements bancaires qu'elle a effectués en date des 10 août et 14 septembre 2021 d'un montant de 2.400 euros chacun, et en date des 6 octobre, 5 novembre et 7 décembre 2021 d'un montant de 1.200 euros chacun (pièces n°24 à n°28 en demande).

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. FANTA de l'intégralité de ses demandes d'expulsion, de séquestration des meubles et de paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur la demande reconventionnelle

Aux termes des dispositions de l'article 1194 du code civil, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi.

En outre, application des dispositions de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En vertu des dispositions de l'article L. 131-2 du même code, l'astreinte est indépendante des dommages-intérêts. L'astreinte est provisoire ou définitive. L'astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

Enfin, selon les dispositions de l'article R. 131-1 dudit code, l'astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut pas être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire. Toutefois, elle peut prendre effet dès le jour de son prononcé si elle assortit une décision qui est déjà exécutoire.

En l'espèce, il est établi que la S.A.R.L. DANE RETOUCHES a continué de payer ses loyers et charges locatives directement entre les mains de la S.C.I. VITORIA, n'étant pas informée de la vente du bien immobilier à la S.C.I. FANTA par acte notarié en date du 28 octobre 2021, et que le 24 mars 2022, l'ancienne propriétaire lui a finalement restitué la somme de 4.800 euros (pièces n°2 en demande et n°7 en défense).

De plus, il est démontré que la S.C.I. FANTA n'a pas fourni ses coordonnées bancaires à la preneuse, malgré les demandes en ce sens contenues dans les lettres officielles adressées par le conseil de celle-ci en date des 20 avril, 28 avril et 16 mai 2022 (pièces n°7 à n°9 en défense). 

Dès lors, il y a lieu d'enjoindre à la bailleresse de transmettre à sa locataire un relevé d'identité bancaire, et d'assortir cette injonction d'une astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la date de signification de la décision.

En conséquence, il convient d'ordonner à la S.C.I. FANTA de communiquer à la S.A.R.L. DANE RETOUCHES un relevé d'identité bancaire, et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la date de signification de la présente décision et pendant une durée de six mois.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. FANTA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux, de la signification de l'assignation en référé, et de la sommation interpellative, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. DANE RETOUCHES une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

QUALIFIE le contrat intitulé « Bail commercial » en date du 1er juillet 2020 conclu entre la S.C.I. VITORIA, aux droits de laquelle vient la S.C.I. FANTA, et la S.A.R.L. DANE RETOUCHES, et portant sur le local à usage commercial d'une surface de 20 m² environ en rez-de-chaussée avec sanitaires constituant une partie du lot n°22 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4] cadastré section CG numéro [Cadastre 3], de contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux,

DÉBOUTE la S.C.I. FANTA de l'intégralité de ses demandes d'expulsion, de séquestration des meubles et de paiement d'une indemnité d'occupation formées à l'encontre de la S.A.R.L. DANE RETOUCHES,

ORDONNE à la S.C.I. FANTA de communiquer à la S.A.R.L. DANE RETOUCHES un relevé d'identité bancaire, et ce sous astreinte provisoire de 50 (CINQUANTE) euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la date de signification de la présente décision et pendant une durée de six mois,

DÉBOUTE la S.C.I. FANTA de sa demande d'indemnité présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. FANTA à payer à la S.A.R.L. DANE RETOUCHES la somme de 2.000 (DEUX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. FANTA aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux, de l'assignation en référé et de la sommation interpellative signifiées par actes d'huissier de justice en date respectivement du 29 juillet 2021, du 16 novembre 2021 et du 24 janvier 2023,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 27 Mars 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM

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