Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 27 mars 2024, n° 20/06209

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AVANT DIRE DROIT 

DU 27 MARS 2024



N° 2024/139 







Rôle N° RG 20/06209 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGACL







[V] [I] [N] [K]





C/



[O], [F], [V] [B]

[S], [Y] [H]

Société IMMOBILIERE DU COURS

















Copie exécutoire délivrée 

le :





à :

- Me [L] [A]



- Me [X] [C]



- Me [M] [U] 

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'Aix-en-Provence en date du 22 Juin 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04002.





APPELANT



Monsieur [V] [I] [N] [K]

né le 03 Février 1949 à [Localité 5], 

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Monsieur [O], [F], [V] [B]

né le 18 Mars 1978 à [Localité 4], 

demeurant [Adresse 2]



Mademoiselle [S], [Y] [H]

née le 27 Octobre 1982 à [Localité 6]), 

demeurant [Adresse 2]



tous deux représentés par Me Claude RAMOGNINO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





S.E.L.A.R.L IMMOBILIERE DU COURS, 

demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Anne LASBATS-MAZILLE de l'AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 14 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de : 



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur [O] FAVARD.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2024.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcée par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2024,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anaïs DOVINA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Le 13 avril 2017, M. [V] [K] a confié à la SARL l'Immobilière du cours, un mandat sans exclusivité de vendre son bien immobilier sis [Adresse 2], consistant en une maison à usage d'habitation de plain-pied et un jardin avec abri voiture, garage et cellier, pour une surface de 10 a et 46 centiares, outre un chemin de terre, le tout au prix de 280 000 €.



M. [O] [B] et Mme [S] [H] ont visité le bien par l'intermédiaire de la SARL l'Immobilière du cours, avant, par compromis du 19 juin 2017 d'en faire l'acquisition au prix de 279 000 €, le compromis ayant été réitéré par acte authentique reçu en l'étude de Me [R], notaire, le 16 octobre 2017.



Souhaitant réaliser des travaux, M. [B] et Mme [H] ont fait mesurer le bien par la Maison du diagnostic qui a retenu une surface loi Carrez de 62,37 m².



Par acte du 23 juillet 2018, soutenant subir un préjudice au titre d'une moindre surface, M. [B] et Mme [H] ont assigné M. [K] et la SARL l'immobilière du cours devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence afin d'obtenir des dommages-intérêts. 



Par jugement du 22 juin 2020, cette juridiction a : 

- condamné in solidum M. [K] et la SARL l'Immobilière du cours à payer à M. [B] et Mme [H], à titre de dommages et intérêts en réparation de la moins-value sur la moindre surface du bien vendu, la somme de 36 248 € ;

- débouté M. [B] et Mme [H] de leurs demandes indemnitaires au titre d'une perte de possibilité d'agrandissement et de surélévation de l'immeuble ;

- condamné in solidum M. [K] et la SARL l'Immobilière du cours à payer à M. [B] et Mme [H] en réparation de leur préjudice de jouissance et moral la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts ;

- débouté M. [K] de son appel en garantie à l'encontre de la SARL l'immobilière du cours ; 

- condamné in solidum M. [K] et la SARL l'Immobilière du cours à verser à M. [B] et Mme [H] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum M. [K] et la SARL l'Immobilière du cours aux entiers dépens de la procédure ;

- ordonné l'exécution provisoire de la décision. 



Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que M. [K], vendeur, a manqué à son obligation de délivrance en vendant un bien d'une surface moindre que ce qui a été promis au contrat et que l'agence immobilière a également manqué à son obligation d'information et à son devoir de diligences en annonçant une superficie erronée sans l'avoir vérifiée au préalable.

Le tribunal a retenu qu'il n'incombait pas aux acquéreurs de rechercher l'information afférente à la superficie réelle du bien sur le diagnostic de performance énergétique qui a pour seule vocation de vérifier les performances énergétiques.

En revanche, il a estimé qu'il n'est démontré par aucune pièce que le vendeur ou son mandataire avaient connaissance du projet d'agrandissement du bien et de son caractère déterminant dans le consentement donné par les acquéreurs.

Pour le surplus des préjudices, le tribunal a considéré que le préjudice de jouissance lié à la moindre surface doit être réparé, mais qu'en revanche, aucune indemnisation n'est due au titre des désordres affectant le bien au motif que la demande n'est fondée sur aucun texte.



S'agissant des rapports entre co-responsables, il a jugé que M. [K] ne pouvait lui-même ignorer que la surface du bien, telle qu'annoncée, ne correspondait pas à la surface réelle, de sorte que sa demande afin d'être relevé et garanti par la SARL l'Immobilière du cours n'est pas fondée.



Par acte du 8 juillet 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [K] a relevé appel de cette décision, en ce qu'elle l'a condamné à payer à M. [B] et Mme [H] la somme de 36 248 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la moindre surface du bien et 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et moral, l'a débouté de son appel en garantie à l'encontre de la SARL L'immobilière du cours et condamné à verser à M. [B] et Mme [H] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile tout en le déboutant de sa demande d'indemnité au titre de ses propres frais irrépétibles.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 31 janvier 2024.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 7 octobre 2020, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, M. [K] demande à la cour, au visa des articles 1240, 1582 et 1992 du code civil, de :

' réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à M. [B] et Mme [H] la somme de 36 248 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la moindre surface et10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et moral, a rejeté son appel en garantie à l'encontre de la SARL l'immobilière du cours, condamné à verser à M. [B] et Mme [H] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile tout en le déboutant de sa demande d'indemnité au titre de ses propres frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau, 

' débouter M. [B] et Mme [H] de toutes leurs demandes ;

' condamner la SARL l'immobilière du cours à le relever et le garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

' condamner M. [B] et Mme [H] d'une part, la SARL l'immobilière du cours d'autre part, à lui payer 5 000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamner M. [B], Mme [H] et la SARL l'immobilière du cours aux dépens. 



Dans leurs dernières conclusions d'intimés et d'appel incident, régulièrement notifiées le 18 juillet 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé des moyens, M. [B] et Mme [H] demandent à la cour, au visa des articles1104, 1112-1, 1130, 1240, 1604, 1641 et suivants du code civil, de : 

' confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté leur demande au titre des préjudices consécutifs à la perte de possibilité d'agrandissement et aux désordres affectant la construction ;

Statuant à nouveau,

' condamner in solidum M. [K] et la SARL l'immobilière du cours à leur payer 36 248 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la moindre surface du bien vendu, 18 766 €, en réparation du préjudice consécutif à la perte de possibilité d'agrandissement et de surélévation du bien et 20 000 € en réparation de leurs préjudices moral et de jouissance ;

' débouter M. [K] et la SARL l'immobilière du cours de leurs demandes ;

' condamner in solidum M. [K] et la SARL l'immobilière du cours à leur payer, chacun, la somme de 3 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamner in solidum M. [K] et la SARL l'immobilière du cours aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Dans ses dernières conclusions d'intimée et d'appel incident, régulièrement notifiées le 11 janvier 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé des moyens, la SARL l'immobilière du cours demande à la cour, au visa des articles 1240 et 1604 du code civil, de : 

' infirmer le jugement du 22 juin 2020 du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec M. [K] à payer à M. [B] et Mme [H] la somme de 36 248 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la moins-value sur la moindre surface du bien vendu, 10 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance et moral et 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;

Statuant à nouveau, 

' débouter M. [B] et Mme [H] de toutes leurs demandes ;

' condamner M. [B] et Mme [H] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



M. [B] et Mme [H] recherchent la responsabilité de M. [K] pour manquement à son obligation de délivrance et vice de leur consentement et plus subsidiairement au titre de la garantie des vices cachés.



En application de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.



La délivrance porte sur la chose vendue, qui doit être telle que définie par les parties. 



La conformité de la chose vendue s'apprécie par comparaison avec les prévisions du contrat, notamment les qualités et caractéristiques que l'acquéreur est en droit d'en attendre.



Dans les ventes immobilières relevant du droit commun, c'est à dire portant sur un immeuble existant, qui n'est soumis ni au statut de la copropriété, ni à la réglementation des ventes d'immeuble à construire ou à rénover, lorsque la contenance ou la superficie délivrées se révèlent inférieure à celle convenue, l'acquéreur dispose des actions en garantie prévues par les articles 1616 à 1623 du code civil et, si l'insuffisance de contenance est de nature à compromettre l'usage pour lequel il a acheté l'immeuble, d'une action fondée sur un défaut de conformité.


Or, en l'espèce, le manquement porte sur la surface habitable de la maison d'habitation érigée sur la parcelle vendue.



Par ailleurs, le compromis de vente signé le 19 juin 2017 stipule, page 15, que 'le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions'.



Aucune des parties ne s'explique sur les conditions d'application de cette clause dont l'effet est d'exclure toute garantie au titre de la superficie des constructions.



En conséquence, dès lors que M. [B] et Mme [H] concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné le vendeur et l'agent immobilier à des dommages-intérêts en réparation d'une moins value sur la moindre surface du bien vendu, il convient d'ordonner la réouverture des débats en invitant les parties à s'expliquer sur ces points.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt avant dire droit, 





ORDONNE la réouverture des débats et invite les parties à s'expliquer sur les dispositions applicables à l'action en garantie exercée par M. [B] et Mme [H] ainsi que sur la clause d'exclusion de garantie de contenance et de superficie des constructions stipulée dans le compromis de vente signé par les parties le 19 juin 2017 ;



DIT qu'il appartiendra à M. [K], appelant, de conclure avant le 14 mai 2024 et aux intimés de remettre au greffe leurs éventuelles conclusions en réplique avant le 4 juillet 2024 ;



RENVOIE la procédure et les parties à l'audience de plaidoiries du 9 octobre 2024 et dit que la procédure sera clôturée le 10 septembre 2024 ;



RÉSERVE les dépens et frais irrépétibles.





LE GREFFIER LE PRESIDENT