Tribunal judiciaire de Strasbourg, 3ème Ch. Civile Cab. 2, 11 juin 2026, n° 24/11368

N° RG 24/11368 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NGJA

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/11368 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NGJA


Minute n°




Copie exec. à :

Me Judie PACHOD
Me Simon WARYNSKI


Le 
 
Le Greffier 






Me Olivier LEROY
Me Judie PACHOD
Me Simon WARYNSKI


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]



JUGEMENT DU 11 JUIN 2026



DEMANDERESSE :

Madame [A] [R] épouse [B]
née le 20 Mai 1953 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Judie PACHOD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 158


DEFENDERESSE :

SCCV LES DUOS DU VERGER, immatriculée sous le n° SIREN 900.880.675. prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Olivier LEROY, avocat au barreau de TOULON, Me Simon WARYNSKI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 274





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,
assistée de Sameh ATEK, Greffier

OBJET : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Juin 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Sameh ATEK, Greffier


N° RG 24/11368 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NGJA

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 12 mai 2022, Madame [A] [R] épouse [B] a acquis, auprès de la société civile de construction vente (la SCCV) LES DUOS DU VERGER, un appartement avec terrasse, jardin et garage (lot n°4) et un parking (lot n°12) dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3]. 

La livraison a eu lieu le 23 décembre 2023, avec réserves et notamment concernant la taille du jardin. 

Par courrier en date du 9 septembre 2024, Madame [A] [R] épouse [B] a émis de nouvelles réserves. 

Par courrier en date du 9 septembre 2024, Madame [A] [R] épouse [B] a mis en demeure la SCCV LES DUOS DU VERGER d’indemniser son préjudice lié à la perte de surface du jardin, de lui livrer la place de parking et de lever les réserves. 

Par courrier en date du 6 novembre 2024, la SCCV LES DUOS DU VERGER a informé Madame [A] [R] épouse [B] de travaux de reprise à venir et de la prise de contact prochaine par son avocat concernant la place de parking. 

Par acte signifié le 10 décembre 2024, Madame [A] [R] épouse [B] a fait assigner la SCCV LES DUOS DU VERGER devant le Tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins notamment de la voir condamné sous astreinte à lever les réserves, obtenir sous astreinte restitution d’une partie du prix et la livraison de la place de parking ainsi que la réparation de son préjudice. 

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 15 janvier 2026. 

Par conclusions régulièrement notifiées le 28 novembre 2025, Madame [A] [R] épouse [B] demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
CONDAMNER la SCCV LES DUOS DU VERGER à lever les réserves non levées listées dans son assignation et dans ses pièces n°5, 6 et 7, faisant état des réserves notifiées au vendeur en l’état futur d’achèvement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir 
CONDAMNER la SCCV LES DUOS DU VERGER à lui payer une somme de 46 816,67 euros au titre de la réduction du prix de vente
CONDAMNER la SCCV LES DUOS DU VERGER à lui payer la somme de 6000 euros en dédommagement de la place de parking n°3 (lot n°12) 
CONDAMNER la SCCV LES DUOS DU VERGER à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance 
CONDAMNER la SCCV LES DUOS DU VERGER aux dépens
CONDAMNER la SCCV LES DUOS DU VERGER au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Madame [A] [R] épouse [B] soutient que la SCCV LES DUOS DU VERGER doit garantir les acquéreurs des vices de constructions et des défauts de conformité conformément aux dispositions de l’article 1642-1 du code civil. A ce titre, elle sollicite la levée de la finition du crépi gris extérieur, la reprise sur l’appui de la baie vitrée, le crépi sur le muret de clôture et la différence de taille du terrain, réserves figurant dans le procès-verbal de livraison. Elle demande aussi la levée des réserves contenues dans les courriers des 9 septembre 2024 et 14 octobre 2024, à savoir l’engazonnement irrégulier, le décollement du crépi autour de la porte-fenêtre, les caches extérieurs pour les sondes de chauffage non posées et l’emplacement de parking. 

Au visa de la garantie de contenance du vendeur d’immeuble prévue aux articles 1616 à 1623 du code civil, de la garantie pour défaut de conformité apparent des immeubles à construire de l’article 1642-1 du même code, de l’obligation de délivrance conforme du vendeur des articles 1603 et 1604 et du principe de la responsabilité contractuelle visés aux articles 1217 et suivants, Madame [A] [R] épouse [B] sollicite une réduction de prix proportionnelle à la réduction de contenance dès lors que le jardin livré présente une différence de plus de 10 % par rapport à la superficie promise et un extérieur de plus d’un vingtième. Elle sollicite une somme de 46 816,67 euros, soit le produit de la superficie manquante de 44,50 m² et du prix au mètre carré estimé à 1 052,06 euros. 

Au visa des principes de la responsabilité contractuelle des articles 1217 et suivants du code précité et de l’obligation de délivrance conforme du vendeur, la demanderesse sollicite une somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts correspondant au prix d’une place de parking dans le secteur en raison de l’absence de livraison de la place de stationnement contractuellement prévue et de l’impossibilité matérielle pour la SCCV LES DUOS DU VERGER de s’exécuter. Elle demande également une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance de ne pas avoir profité de cette place de stationnement depuis près de deux ans. 

Par conclusions régulièrement déposées le 6 janvier 2026, la SCCV LES DUOS DU VERGER demande au tribunal de : 
REJETER l’ensemble des demandes de Madame [A] [R] épouse [B] 
CONDAMNER Madame [A] [R] épouse [B] aux dépens 
CONDAMNER Madame [A] [R] épouse [B] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa de la garantie de parfait achèvement de l’article 1796-6 du code civil et de la garantie des vices ou défauts de conformité apparents des immeubles à construire, la SCCV LES DUOS DU VERGER conclut au rejet des prétentions de Madame [A] [R] épouse [B] concernant la levée des réserves, au motif que la demanderesse ne rapporte aucunement la preuve d’un manquement, le reportage photographique produit étant insusceptible de pallier l’absence de rapport d’expertise. 

Sur la demande en réduction du prix pour la perte de surface du jardin, la SCCV LES DUOS DU VERGER ne conteste pas l’existence d’une perte de surface mais conclut au débouté puisque la perte de surface est de 33,98 m² et qu’il n’y a pas lieu de chiffrer la demande sur la base du prix de vente qui comprend le coût de construction de l’immeuble. 

Concernant la place de parking, la SCCV LES DUOS DU VERGER soutient au visa de la garantie des défauts de conformité apparents que l’absence de livraison de l’emplacement de stationnement n’a pas été mentionnée dans le procès-verbal de réception et n’a pas été notifiée dans un délai d’un mois de sorte que la décharge de cette garantie est acquise. 

Il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un exposé plus ample de leurs demandes et moyens à leur soutien conformément à l'article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS

Sur la demande de levée des réserves :

Sur la garantie des vices apparents : 
L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.

Par acte de vente en date du 12 mai 2022, Madame [B] a acquis un ouvrage en construction auprès de la SCCV LES DUOS DU VERGER. En sa qualité de vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement, la SCCV LES DUOS DU VERGER est donc tenue de la garantie pour vices ou défauts de conformité apparents. 

Madame [A] [R] épouse [B] produit le procès-verbal de livraison du 23 décembre 2023 ainsi que le courrier en date du 9 septembre 2024 sur lesquels figurent plusieurs réserves et en particulier, le crépis gris extérieur, la reprise de l’appui de la baie vitrée à l’angle gauche, le crépi sur les murs de clôture, l’engazonnement irrégulier, le décollement du crépi autour de la porte fenêtre et les caches extérieurs pour les sondes de chauffage. 

Il n’est pas contesté que les autres réserves ont été levées par la SCCV LES DUOS DU VERGER.


La SCCV LES DUOS DU VERGER ne démontre cependant pas la levée de l’ensemble des réserves dénoncées par Madame [B].

Certes, Madame [A] [R] épouse [B] ne produit pas de rapport d’expertise. Le procès-verbal de livraison et la lettre de réserve sont néanmoins suffisants pour établir l’existence des défauts invoqués, en l’absence de preuve contraire apportée par la SCCV LES DUOS DU VERGER. 

Contrairement aux affirmations de la SCCV LES DUOS DU VERGER, la mise en œuvre de la garantie pour vices ou défauts de conformité apparents ne suppose effectivement pas la démonstration d’un manquement imputable au vendeur.

Il appartient donc à la SCCV LES DUOS DU VERGER de démontrer qu’elle est déchargée de sa garantie concernant les vices apparents de l’ouvrage dénoncés par Madame [B].

Or la SCCV LES DUOS DU VERGER ne produit aucun élément de nature à démontrer que les réserves dénoncées par Madame [B] ont été levées. 

Dès lors, la SCCV LES DUOS DU VERGER doit être condamnée à la levée des réserves tenant à la finition du crépi extérieur, à la reprise de l’appui de la baie vitrée, à l’engazonnement irrégulier, au décollement du crépi autour de la porte-fenêtre, et aux caches extérieurs pour les sondes de chauffage. 

Concernant toutefois la différence de taille du terrain et l’absence de place de parking, il convient de rappeler que Madame [B] sollicite également la condamnation de la SCCV LES DUOS DU VERGER à lui verser une indemnité correspondant à la perte de contenance de son terrain ainsi que des dommages et intérêts en raison de l’absence de place de parking afférente à son bien immobilier. Ces demandes étant formées à titre principal et non à titre subsidiaire, il n’y a pas lieu d’ordonner la levée des réserves tenant à la différence de taille du terrain et à l’absence de place de parking. 

Sur l’astreinte : 
L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, au regard de l’ancienneté de la livraison et du courrier en date du 6 novembre 2024 de la SCCV LES DUOS DU VERGER, qui promet des travaux de reprise de façade et dans les extérieurs, voire qui refuse l’application du crépi sur les murs de clôture, il y a lieu de considérer qu’il existe des risques sérieux d’inexécution de la présente décision. 

Dans ces conditions, il convient de condamner la SCCV LES DUOS DU VERGER à procéder aux réparations nécessaires sous astreinte à hauteur de 20 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification du présent jugement et ce pendant un délai maximal de six mois. 

Sur la demande de réduction de prix ou d’indemnisation pour la perte de surface de jardin :

Aux termes de l’article 1616 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat.

L’article 1619 du code civil précise que lorsque la désignation de l’objet de la vente est accompagnée de la mesure, l'expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l'excédent de mesure, ni en faveur de l'acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu'autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d'un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s'il n'y a stipulation contraire.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en date du 12 mai 2022 stipule que Madame [A] [R] épouse [B] acquiert le bien correspondant au lot numéro 4 dans le bâtiment B avec terrasse et jardin tels que décrit dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division annexé à l’acte et reçu par Maitre [O] en date du 12 avril 2022. 
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Bien qu’il soit produit aux débats des plans signés électroniquement par Madame [A] [R] épouse [B] le 25 mai 2021, soit antérieurement à la signature de l’acte authentique, qui mentionnent une terrasse de 15 m² et un jardin de 87,68 m², il est justifié de l’extrait de l’état descriptif de division mentionné par l’acte authentique de vente, lequel indique pour le lot numéro 4 une terrasse de 33,4 m² et un jardin de 79,8 m². C’est donc à tort que la SCCV LES DUOS DU VERGER conclut à une superficie manquante moindre que celle alléguée par la demanderesse, puisque l’accord de volontés des parties portait sur les superficies telles que précisées par l’état descriptif de division annexé à l’acte de vente.

Les mesures réalisées par le cabinet [P], géomètres experts, sont de 34,6 m² pour le jardin et 36,5 m² dont 2,4 m² sur partie commune pour la terrasse soit en réalité 34,10 m².
La superficie totale de l’extérieur contractuellement prévue étant de 113,2 m² et la superficie livrée de 68,7 m², la différence de 44,50 m² est de plus d’un vingtième de la contenance convenue par les parties à l’acte authentique de vente (113,2 / 20 = 5,66 m²). 

Madame [A] [R] épouse [B] est donc bien fondée à solliciter, en application de l’article 1619 du code civil, une diminution du prix de vente. 

Le prix a été fixé à la somme totale de 228 718 € selon l’acte de vente, sans distinction entre le bâti et le jardin/terrasse. Les autres pièces produites aux débats, et en particulier la facture détaillant les échéances de paiement, ne permettent pas de distinguer entre la portion du prix correspondant au bâti et la portion de prix correspondant aux extérieurs. 

La SCCV LES DUOS DU VERGER soutient que le mode de calcul de la réduction du prix proposée par Madame [A] [R] épouse [B] est abusive, puisqu’elle revient à prendre en compte le coût de la construction pour une surface qui n’est ni habitable ni constructible. Elle ne produit toutefois aucun élément relatif au chiffrage du coût du terrain et du jardin alors même qu’elle est, en sa qualité de vendeuse d’initiatrice du projet de construction, la seule à être en capacité de justifier du prix du terrain nu. 
Il est néanmoins incontestable que le prix d’un terrain nu n’est pas identique au prix d’un terrain construit. En effet, Madame [B] ne peut se prévaloir d’une perte de contenance affectant la surface habitable de son logement. 

Dès lors, le mode de calcul proposé par Madame [A] [R] épouse [B], qui retient le produit du coût au mètre carré déterminé à 1 052,06 euros et la différence de superficie de 44,50 m², ne peut être retenu pour déterminer la réduction de prix résultant d’une perte de contenance affectant uniquement les extérieurs de son bien immobilier.

Un coefficient de 0,4 peut être fixé pour pondérer la différence de prix entre le terrain extérieur du bien acquis par Madame [B] et la surface habitable de son appartement. 

La SCCV LES DUOS DU VERGER doit par conséquent être condamnée à verser à Madame [B] une somme de 18 726, 67 € au titre de la perte de contenance de son bien immobilier. 

Sur la demande de dommages-intérêts en réparation de l’absence de livraison de la place de parking :

L’article 1642-1 du code civil dispose le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

L’article 1648 dispose quant à lui que l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Le vendeur en état futur d’achèvement est tenu à l’égard de l’acquéreur des défauts de conformité apparents sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil, régime exclusif, et des défauts de conformité non apparents à la livraison sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme de l’article 1604 du code civil et de la responsabilité contractuelle de droit commun. 

L’action en garantie prévue par l’article 1642-1 en cas de vices de construction apparents doit, en application de l’article 1648 alinéa 2, être introduite dans l’année qui suit le plus tardif des deux événements suivants : la réception des travaux, avec ou sans réserves, ou l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur. 


Elle concerne les vices apparents même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession.

En l’espèce, l’absence de livraison de la place de stationnement, reconnue par la SCCV LES DUOS DU VERGER, constitue une non-conformité contractuelle apparente au jour de la livraison. 

Si la réserve relative à l’absence de place de parking a été notifiée par courrier en date du 14 octobre 2024, cette dénonciation au-delà du délai d’un mois n’est pas de nature à faire échec à l’action de Madame [A] [R] épouse [B], puisque la garantie due par la SCCV LES DUOS DU VERGER concerne les vices apparents même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession. 

Madame [B] produit une annonce d’une place de stationnement située à [Localité 4] pour un prix de 8 400 euros. 

Au regard de la localisation du bien à [Localité 3], il y a lieu d’évaluer justement le prix de la place à la somme de 5 000 euros, somme à laquelle sera condamnée la SCCV LES DUOS DU VERGER à titre de dommages-intérêts. 

Sur le préjudice de jouissance, Madame [A] [R] épouse [B] s’abstient de produire tout élément de preuve tendant à justifier de la réalité et de l’étendue de ce préjudice, notamment la carte grise de son véhicule ou la nécessité pour elle de s’en servir et de pouvoir le garer à proximité immédiate de son appartement. 

Il est toutefois incontestable que Madame [B] a été privée de la jouissance d’une place de parking qui ne lui a jamais été livrée. 

La SCCV LES DUOS DU VERGER doit par conséquent être condamnée à verser à Madame [B] une somme de 1 000 € au titre de son préjudice de jouissance. 


Sur les demandes accessoires : 

Sur les dépens : 

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, la SCCV LES DUOS DU VERGER, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est inéquitable de laisser à la charge de Madame [A] [R] épouse [B] les frais exposés pour la présente procédure et non compris dans les dépens. 

La SCCV LES DUOS DU VERGER, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Madame [A] [R] épouse [B] une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En conséquence, la demande de la SCCV LES DUOS DU VERGER au titre des mêmes dispositions sera rejetée. 




Sur l'exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. 



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 


CONDAMNE la SCCV LES DUOS DU VERGER à procéder à toutes mesures et réparations nécessaires sur les réserves non levées, à savoir le crépis gris extérieur, la reprise de l’appui de la baie vitrée à l’angle gauche, le crépi sur les murs de clôture, l’engazonnement irrégulier, le décollement du crépi autour de la porte fenêtre et les caches extérieurs pour les sondes de chauffage, et ce sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification du présent jugement pendant un délai maximal de six mois ; 

CONDAMNE la SCCV LES DUOS DU VERGER à payer à Madame [A] [R] épouse [B] la somme de 18 726, 67 euros au titre de la réduction de prix de vente ; 

CONDAMNE la SCCV LES DUOS DU VERGER à payer à Madame [A] [R] épouse [B] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l’absence de livraison de la place de stationnement ;

CONDAMNE la SCCV LES DUOS DU VERGER à payer à Madame [A] [R] épouse [B] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE la SCCV LES DUOS DU VERGER aux dépens ; 

CONDAMNE la SCCV LES DUOS DU VERGER à payer à Madame [A] [R] épouse [B] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE la demande de la SCCV LES DUOS DU VERGER de condamnation de Madame [A] [R] épouse [B] à lui payer une somme au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. 


Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.
Le Greffier Le Président
Sameh ATEK Célia HOFFSTETTER