Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 2 SECTION 1, 28 mars 2024, n° 22/03204

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 1



ARRÊT DU 28/03/2024



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N° de MINUTE : 

N° RG 22/03204 - N° Portalis DBVT-V-B7G-ULZL



Jugement n° J2021000051 rendu le 22 juin 2022 par le tribunal de commerce de Lille Métropole





APPELANTE



SNC d'Aménagement du Grand Sainghin prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Stéphane Dhonte, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant





INTIMÉES



SCI CJTC Immo, en liquidation judiciaire

défaillante à qui l'assignation et la déclaration d'appel le 02 novembre 2022 conformément à l'article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de recherches infructueuses)



SCP Alpha MJ représentée par Me [J] [B] en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI CJTC Immo 

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par Me Catherine Camus - Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué







COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Aude Bubbe, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs



DÉBATS à l'audience publique du 18 janvier 2024 après rapport oral de l'affaire par Pauline Mimiague, conseiller.

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.





ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président, et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 20 décembre 2023



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EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte notarié du 23 juillet 2014 la SNC d'Aménagement du Grand Sainghin (ci-après la SNC d'Aménagement) a vendu à la SCI CJTC Immo une maison individuelle en l'état futur d'achèvement, située sur la commune de [Localité 5], cadastrée Section A n° [Cadastre 3]. 



L'acte de vente prévoyait un paiement de 30 % du prix au jour de la signature de la vente, le solde devant être payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux.



Les travaux ont été achevés le 18 juillet 2016 ; la SCI CJTC Immo ne s'est pas acquittée du solde du prix et la livraison de l'immeuble n'est pas intervenue.



Par jugement du 18 septembre 2017 le tribunal de commerce de Lille Métropole a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la SCI CJTC Immo et a désigné M. [J] [B] en qualité de liquidateur judiciaire.



Le 22 novembre 2017, la société SNC D'aménagement a déclaré une créance en vertu du contrat de VEFA qui a été contestée par le liquidateur (lettre du 8 février 2018) au motif, notamment, que l'immeuble n'avait jamais été livré, contestation à laquelle le créancier déclarant répondait le 6 mars 2018. Suivant ordonnance du 16 février 2021 le juge-commissaire a constaté que la contestation ne relevait pas de sa compétence et a invité le créancier à saisir la juridiction compétente dans le délai d'un mois à peine de forclusion.



Par acte du 24 mars 2021 la SNC D'aménagement a assigné M. [B] ès qualités et la SCI CJTC Immo devant le tribunal de commerce de Lille Métropole pour solliciter la résolution du contrat de VEFA, voir dire et juger que sa créance doit être ramenée au montant de l'indemnité de résiliation augmentée des intérêts et prononcer la compensation avec les sommes à rembourser à la SCI CJTC Immo en conséquence de la résiliation (procédure 2021/3784).



Par ailleurs, le 12 décembre 2020, le liquidateur judiciaire a déposé une requête devant le juge-commissaire aux fins de fixation des conditions de la vente de l'immeuble et la SNC D'aménagement a déposé le 15 février 2021 devant le même juge une requête aux fins de voir prononcer la résolution de la vente et dire et juger que sa créance devait être ramenée au montant de l'indemnité de résiliation. Par une seule ordonnance en date du 2 septembre 2021, le juge-commissaire a, au motif que la contestation relative à la créance ne relevait pas de sa compétence, rejeté les deux requêtes. 

La SNC D'aménagement a formé un recours contre cette ordonnance devant le tribunal de commerce de Lille métropole (procédure 2021/15053).



Après avoir joint les deux affaires par décision du 22 février 2022, le tribunal, par jugement du 22 juin suivant, s'est déclaré compétent et a :

- jugé effective la propriété de l'immeuble par la SCI CJTC Immo depuis la signature de la vente en état de futur achèvement,

- confirmé comme actif de la liquidation judiciaire de la SCI CJTC Immo au jour du prononcé de celle-ci,

- confirmé la vocation de M. [B] ès qualités à réaliser ledit immeuble, 

- dit n'y avoir lieu à prononcer une résiliation ou une résolution de la vente en état de futur achèvement l'inscription de la créance au passif de la liquidation judiciaire ayant elle permis de faire valoir les droits de la SNC D'aménagement,

- condamné la SNC D'aménagement du Grand Sainghin à payer à la société Alpha mandataires judiciaires venant aux droits de M. [B] en qualité de liquidateur judiciaire de la société CJTC IMMO la somme de 6 000 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et mis les dépens à la charge de la demanderesse.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 4 juillet 2022 la SNC D'aménagement a relevé appel tendant à l'infirmation ou l'annulation du jugement, déférant à la cour l'ensemble de ses chefs à l'exception de celui relatif à la compétence.



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 11 juillet 2023, la SNC D'aménagement demande à la cour de : 

- infirmer le jugement dans les termes de la déclaration d'appel,

statuant à nouveau,

- prononcer la résiliation du contrat de VEFA conclu entre la SNC D'aménagement du grand Sainghin et la société CJTC Immo concernant la maison individuelle à usage d'habitation modèle D de type 4, sise sur la commune [Localité 5], figurant au cadastre section A n° [Cadastre 3] [Adresse 4] surface 00ha 05a 50ca,

- dire et juger que sa créance doit être ramenée au montant de l'indemnité de résiliation égale à 10 % du prix de vente, soit 32 338,80 euros TTC augmenté des intérêts pour 14 123,79 euros, soit 46 462,59 euros, 

- dire et juger que si la vente forcée ordonnée par la décision attaquée était intervenue par extraordinaire, en méconnaissance des règles contractuelles avant la décision de la cour, faute de pouvoir obtenir la restitution du bien, la SNC D'aménagement du grand Sainghin percevra la totalité du prix de vente,

- à titre infiniment subsidiaire, déclarer recevable et bien fondée sa créance et la fixer à la procédure collective à hauteur 275 696,91 euros,

- en toute hypothèse, condamner M. [B] au paiement d'une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes des ses conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 3 janvier 2023, la SCP Alpha mandataires judiciaires, venant aux droits de M. [B], ès qualités, demande à la cour de :

À titre principal,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- débouter la SNC D'aménagement de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour venait à juger que le contrat de VEFA comme étant un contrat en cours au jour de l'ouverture de la procédure collective,

- juger que toute action en résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent est interdite et la déclarer irrecevable,

vu l'absence de mise en demeure conforme aux dispositions de l'article L. 641-11-1 du code de commerce,

vu l'absence de décision du liquidateur de ne pas poursuivre le contrat,

- juger que les demandes d'indemnité contractuelle de résolution du contrat de VEFA et de compensation sont mal fondées,

- juger que la société SCP Alpha MJ venant aux droits de M. [B] ès qualités a vocation à réaliser l'immeuble situé à [Localité 5] [Adresse 4] cadastrée section A n° [Cadastre 3] pour une contenance de 5 a 80 ca, conformément aux dispositions de l'article L. 642-18 du code de commerce, 

- débouter la SNC D'aménagement de cette demande,

À titre infiniment subsidiaire, sur la demande d'admission de créance de la SNC D'aménagement,

- juger qu'il n'y a pas d'omission de statuer,

vu l'ordonnance du juge commissaire du 16 février 2021 qui a invité le créancier à saisir la juridiction compétente,

- juger qu'il n'entre pas dans le pouvoir juridictionnel de la cour de statuer sur la demande d'admission de créance de la SNC D'aménagement,

- juger que les décisions d'admission ou de rejet de créance relèvent de la compétence exclusive du juge commissaire qui tirera les conséquences de l'arrêt de la cour en fixant ou non au passif la créance déclarée en son temps,

- débouter la SNC D'aménagement de cette demande,

en toute hypothèse,

- débouter la société SNC D'aménagement de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux dépens.



La SCI CJTC Immo, intimée au titre de son droit propre, n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifiée le 19 août 2022, les premières conclusions de l'appelant le 2 novembre 2022 et les conclusions de la société Alpha MJ le 11 janvier 2023, le tout dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction est intervenue le 20 décembre 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 18 janvier 2024.





MOTIFS



La SNC D'aménagement a déclaré une créance d'un montant de 275 696,91 euros TTC. Son courrier précise que 'le détail est précisé en annexe au bordereau ci-joint' ; le bordereau en question précise qu'il lui est dû la somme de 275 691,91 euros TTC 'selon les modalités exposées en annexe', annexe qui n'est pas communiquée. Il ressort toutefois des éléments versés aux débats et des indications de l'appelante que la créance déclarée se décompose comme suit :

- facture de travaux complémentaires : 9 542 euros,

- 'appel de fonds 100 % livraison : 219 692,30 euros,

- intérêts de retard au 22 novembre 2017 calculé sur la somme de 229 234,31 euros : 14 123,79 euros

- indemnité de résiliation correspondant à 10 % du prix mentionné dans l'acte de vente augmenté du coût des travaux complémentaires : 32 338,81 euros.



La contestation du mandataire judiciaire portait sur deux aspects.



Il relevait tout d'abord que la vente était consentie par la SNC D'aménagement alors que la déclaration était faite par la société Nacarat mais cette question n'est plus discutée aujourd'hui, étant acquis que la société Nacarat a établi la déclaration de créance en qualité de gérante de la SNC D'aménagement et non pour son propre compte.



Par ailleurs, le mandataire judiciaire a opposé à la SNC D'aménagement le fait que l'immeuble acheté n'avait jamais été livré par la SNC D'aménagement et que la créance ne pouvait exister. Dans sa réponse en date 6 mars 2018, la SNC D'aménagement demandait au mandataire judiciaire de prendre position sur le statut de l'immeuble et soutenait que, soit la propriété de l'immeuble avait été transférée à la SCI CJTC Immo auquel cas elle devait déclarer une créance au titre de sa quote part du prix impayé, soit 275 696,91 euros, soit le mandataire judiciaire ne souhaitait pas poursuivre le contrat et elle conservait alors la faculté de remettre en vente le bien et renonçait à la déclaration de créance.



La contestation relative à la déclaration de créance suppose de trancher préalablement la question de la résolution du contrat de vente dont la cour est saisie dans le cadre du recours contre l'ordonnance du juge-commissaire rendue le 16 février 2021, compétent pour statuer sur la demande de résolution en application de l'article R. 641-21 du code de commerce.



Le premier juge a estimé que dans la mesure où l'acte de vente prévoyait que le transfert de propriété se faisait au jour de la signature du contrat, il constituait une vente instantanée et parfaite, qui a été consacrée par une publicité foncière en bonne et due forme, que la prise de possession et le règlement du solde du prix n'ont pas eu lieu mais que la SNC D'aménagement n'a mis en oeuvre, ni le privilège du vendeur, ni l'action résolutoire, qu'en conséquence la SCI est propriétaire du bien qui figurait à son actif à la date de l'ouverture de la procédure collective, peu importe qu'il y ait un défaut de paiement. 



La SNC D'aménagement se prévaut de la résiliation de plein droit du contrat de VEFA, s'agissant, selon elle, d'un contrat en cours à la date d'ouverture de la procédure collective. Elle invoque de manière erronée les dispositions de l'article L. 622-13-III du code de commerce, applicables aux procédures de sauvegarde, alors qu'en matière de liquidation judiciaire ce sont les dispositions de l'article L. 641-11-1 du même code qui s'appliquent.



Selon ce texte :

I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture ou du prononcé d'une liquidation judiciaire.

Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d'exécution par le débiteur d'engagements antérieurs au jugement d'ouverture. Le défaut d'exécution de ces engagements n'ouvre droit au profit des créanciers qu'à déclaration au passif.

II. - Le liquidateur a seul la faculté d'exiger l'exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur.

Lorsque la prestation porte sur le paiement d'une somme d'argent, celui-ci doit se faire au comptant, sauf pour le liquidateur à obtenir l'acceptation, par le cocontractant du débiteur, de délais de paiement. Au vu des documents prévisionnels dont il dispose, le liquidateur s'assure, au moment où il demande l'exécution, qu'il disposera des fonds nécessaires à cet effet. S'il s'agit d'un contrat à exécution ou paiement échelonnés dans le temps, le liquidateur y met fin s'il lui apparaît qu'il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant. 

III. - Le contrat en cours est résilié de plein droit :

1° Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant au liquidateur et restée plus d'un mois sans réponse. Avant l'expiration de ce délai, le juge-commissaire peut impartir au liquidateur un délai plus court ou lui accorder une prolongation, qui ne peut excéder deux mois, pour se prononcer ;

2° A défaut de paiement dans les conditions définies au II et d'accord du cocontractant pour poursuivre les relations contractuelles ;

3° Lorsque la prestation du débiteur porte sur le paiement d'une somme d'argent, au jour où le cocontractant est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le contrat. 



En l'espèce, le contrat de vente stipule :

'Propriété - jouissance' 

'l'acquéreur devient propriétaire à compter de ce jour, du seul fait des présentes, du bien objet de la vente tels qu'il existe au regard de l'avancement des travaux. Il deviendra propriétaire des ouvrages à venir pour l'achèvement de l'immeuble au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification, par voie d'accession, sans qu'il soit besoin d'aucune formalité' 

Il aura la jouissance du bien vendu et en prendra possession dès que ceux-ci seront achevés dans les conditions définies ci-après.

L'acquéreur s'interdit de consentir à qui que ce soit , avant de s'être intégralement libéré de son prix d'acquisition, aucun droit ou de promesse d'un droit quelconque propriété ou de jouissance, notamment sous forme de bail, sauf accord préalable du vendeur'.



L'acte prévoit par ailleurs qu'une partie du prix est payable comptant et que le surplus du prix sera payé en partie à l'achèvement des travaux (65 %) et en partie à la livraison (5 %) et que 'la mise à disposition des locaux ne pourra intervenir que si l'acquéreur a payé l'intégralité du prix de vente ainsi qu'éventuellement les intérêts de retard stipulés.'



Il est enfin rappelé dans la 'partie développée' de l'acte de vente ('9° constatation de l'achèvement - prise de possession - remise des clés') que l'acquéreur ne pourra prendre possession des lieux qu'autant qu'il aura préalablement payé le vendeur.



En l'espèce, une attestation d'achèvement des travaux a été établie par le maître d'oeuvre le 18 juillet 2016 et le 4 août suivant la SNC D'aménagement a adressé un appel de fonds pour un montant de 229 234,30 euros correspondant au solde du prix due à l'achèvement et à la livraison. L'acquéreur n'a procédé à aucun paiement et la livraison n'est pas intervenue. 



En l'absence de livraison intervenue conformément aux stipulations contractuelles, sans qu'il ne soit soutenu que ce défaut de livraison soit imputable au vendeur, l'obligation de délivrance n'a pas été exécutée de sorte que le contrat n'est pas arrivé à son terme à la date de l'ouverture de la procédure ; en conséquence le contrat de vente, dont toutes les obligations n'ont pas été exécutées au jour du jugement d'ouverture, même si le transfert de propriété a pu déjà intervenir, en application des articles 1196 et 1197 du code civil, doit être qualifié de contrat en cours.



En conséquence la SNC D'aménagement peut se prévaloir des dispositions de l'article L. 641-11-1 et le liquidateur judiciaire ne peut lui opposer les dispositions de l'article L 622-21 I du code de commerce qui interdit toute action en résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent à raison du jugement d'ouverture.



Le liquidateur judiciaire soutient que les conditions d'une résiliation de plein droit ne sont pas réunies dès lors qu'il n'a jamais été mis en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat par la SNC D'aménagement, excluant l'application du cas prévu au 1° de l'article L. 641-11-1 III, et qu'il n'a pas pris la décision de ne pas poursuivre le contrat, excluant l'application du cas prévu au 3° de l'article.



Toutefois, le liquidateur judiciaire, qui conteste d'ailleurs toute décision de sa part de ne pas poursuivre le contrat de VEFA, a manifesté au contraire la volonté de le poursuivre, notamment en sollicitant l'autorisation de vendre le bien. Dès lors, à défaut de paiement du prix de vente, le contrat est, en application du 2° de l'article L. 641-11-1 III, résolu de plein droit.



Il y a lieu en conséquence de prononcer la résolution du contrat de vente et de rejeter la demande du liquidateur tendant à voir juger qu'il a vocation à réaliser l'immeuble.



Enfin il n'appartient pas à la cour de fixer la créance de la SNC D'aménagement à la liquidation judiciaire, ni dans le cadre de la saisine en vu de voir trancher la contestation soulevée devant le juge-commissaire dans le cadre de la procédure de déclaration de créance, ni dans le cadre du recours formé contre l'ordonnance du juge-commissaire statuant sur la requête en fixation des conditions de vente et aux fins de résolution de la vente, le juge commissaire ayant une compétence exclusive pour admettre ou rejeter une créance et dans le cadre de la procédure relative à l'admission des créances. Dès lors, comme le fait valoir le liquidateur judiciaire, il n'entre pas dans les pouvoirs de la cour en l'espèce de statuer sur la demande d'admission de la créance et la demande sera en conséquence, comme la demande de compensation, non pas rejetée mais déclarée irrecevable. 



Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, il convient d'infirmer les chefs du dispositif du jugement relatif aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile, de dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de procédure collective et de condamner le liquidateur judiciaire ès qualités à payer une indemnité de procédure à la SNC D'aménagement de 3 000 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant dans les limites de l'appel,



Réforme le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille métropole le 22 juin 2022 en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau, 



Prononce la résolution du contrat de vente entre la SNC D'aménagement du Grand Sainghin et la SCI CJTC Immo selon acte du 23 juillet 2014 portant sur une maison individuelle en l'état futur d'achèvement, située sur la commune de [Localité 5], cadastrée Section A n° [Cadastre 3] ;



Déboute la SCP Alpha mandataires judiciaires, représentée par Me [B], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI CJTC Immo de sa demande tendant à voir juger qu'elle a vocation à réaliser ledit immeuble ;



Déclare irrecevable la demande de la SNC D'aménagement du Grand Sainghin tendant à voir fixer sa créance à la procédure collective de la SCI CJTC Immo ;



Renvoie les parties à saisir le juge-commissaire pour qu'il statue sur l'admission ou le rejet de la créance ;



Condamne SCP Alpha mandataires judiciaires, représentée par M. [B], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI CJTC Immo à payer à la SNC D'aménagement du Grand Sainghin la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Dit que les dépens de première instance et d'appel seront employés en frais privilégiés de procédure collective. 







Le greffier







Valérie Roelofs







Le président







Dominique Gilles