Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 3, 4 avril 2024, n° 21/22401

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 04 AVRIL 2024



(n° , 30 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22401 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE4EU



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Octobre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 14/08047





APPELANTS à titre principal

Intimés à titre incident

 

Monsieur [ZJ] [R]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représenté et assisté par Me Benoît SEVILLIA de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés - DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06



Monsieur [G] [ED]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représenté par Me Samir TIHAL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE



Madame [N] [LF] EPOUSE [U] ès qualité de légataire universelle de feue Madame [NN] [LF] Veuve [VP]-[GA]

[Adresse 14]

[Localité 11]

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistée par Me Béatrice BUSQUERE BEAURY de la AARPI 2BA avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L 308





INTIMES à titre principal

Appelants à titre incident 



Madame [V] [U] épouse [T]

[Adresse 4]

[Localité 15]

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistée par Me Béatrice BUSQUERE BEAURY de la AARPI 2BA avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L 308











Madame [F] [U] veuve [VE]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistée par Me Béatrice BUSQUERE BEAURY de la AARPI 2BA avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L 308



Madame [N] [LF] épouse [U]

[Adresse 14]

[Localité 11]

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistée par Me Béatrice BUSQUERE BEAURY de la AARPI 2BA avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L 308



Madame [A] [JI]

[Adresse 5]

[Localité 16]

N'a pas constitué avocat malgré des significations par PV de recherches infructueuses



Monsieur [Z] [X]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représenté et assisté par Me Xavier LÉCUSSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1218



Madame [H] [M] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représentée et assistée par Me Xavier LÉCUSSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1218



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2] dont le syndic est la Caisse Immobilière de gérance

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée et assistée par Me Xavier LÉCUSSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1218



S.A.R.L. ISM GESTION

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représentée et assistée par Me Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107 substituée à l'audience par Me Victorine COLLIN, même cabinet, même toque



S.A.S. CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Muriel PAGE, conseiller

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :



- rendu par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE 



M. [E] [VP] [GA] et Mme [NN] [LF] épouse [VP] [GA] étaient propriétaires de plusieurs biens immobiliers dont un appartement, deux chambres de service (n°5 et 6) et un local décrit comme un 'débarras (n°4)' (lequel est en partie l'objet du présent litige) formant un seul lot de copropriété dans un immeuble situé [Adresse 2].



Vivant à Madagascar, ils ont donné en 1994 un mandat général de gestion de leurs biens à M. [ZJ] [R].



M. [E] [VP] [GA] est décédé le 16 septembre 2001.



Les chambres 5 et 6 situées au 6ème étage de l'immeuble susvisé ont été données en location.



Mme [NN] [GA] a également occupé la 'chambre de service n°4" située au même étage, dont le syndicat des copropriétaires revendique la propriété, et l'a donnée en location à M. [G] [ED] à compter du 7 mars 2010, par l'intermédiaire de M. [ZJ] [R].



Sur demande de restitution de la chambre n°4 formée par le syndic le 21septembre2010, M. [R] a répondu le 3 novembre 2011 qu'il demandait désormais au locataire de régler ses loyers au syndic. Malgré une mise en demeure de quitter les lieux faite par le syndic le 22 novembre 2011, M. [ED] s'est maintenu dans la chambre.



Le syndicat des copropriétaires fait valoir en outre que Mme [NN] [GA] a installé dans les chambres n°4, 5 et 6, sans en référer à la copropriété, des installations électriques et de plomberie qui ne respectent pas les normes et que les bacs à douche se raccordent aux parties communes de manière non appropriée, ce qui entraîne des infiltrations aux étages inférieurs, qui affectent les parties communes et l'appartement des époux [X] situé au 5ème étage.



Par ordonnance du 25 janvier 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise et désigné M. [O] pour y procéder.



Par acte d'huissier du 2 mai 2012, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la Caisse immobilière de gérance a assigné devant le tribunal d'instance du 17ème arrondissement Mme [NN] [GA] et M. [G] [ED] aux fins d'expulsion de M. [ED] et de condamnation de Mme [GA] à lui payer des dommages et intérêts en raison de l'occupation illégale de la propriété du syndicat.



M. [O] a déposé son rapport le 5 novembre 2012.



Par jugement du 21 mai 2013, le tribunal d'instance s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande s'interprétant comme une action en revendication d'un local dépendant de la copropriété et a renvoyé l'affaire au tribunal de grande instance de Paris.



Par actes d'huissier des 9 et 16 octobre 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la Caisse immobilière de gérance a assigné Mmes [V] [U] et [F] [VE] en leur qualité de co-tutrices de Mme [NN] [GA], placée sous tutelle par jugement du 23 juin 2014.



Les deux affaires ont été jointes le 6 novembre 2014.



Par conclusions signifiées par voie électronique le 5 janvier 2015, M. [Z] [X] et Mme [H] [M] épouse [X] sont intervenus volontairement à l'instance.



Par acte d'huissier du 23 juin 2015, Mme [NN] [GA], Mme [V] [U] et Mme [F] [VE] en leur qualité de co-tutrices de Mme [NN] [GA] ont assigné M. [ZJ] [R], Mme [A] [JI] et la SARL ISM gestion (en tant qu'autres mandataires de gestion), ainsi que la Caisse immobilière de gérance, syndic, en intervention forcée.



Les deux affaires ont été jointes le 4 février 2016.



Mme [NN] [LF] veuve [VP]-[GA] est décédée le 29 janvier 2016.



Par acte d'huissier du 22 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la Caisse immobilière de gérance a assigné Mme [N] [LF] épouse [U] en sa qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA], dont elle est la soeur.



Les deux affaires ont été jointes le 6 octobre 2016.





Par jugement contradictoire entrepris du 7 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : 



RECOIT l'intervention volontaire de M. [Z] [X] et Mme [H] [M] épouse [X] ;

REJETTE la demande tendant à voir écarter des débats les pièces produites par M. [G] [ED] ;

REJETTE la demande tendant à voir écarter des débats les pièces 13, 16 et 17 produites par M. [ZJ] [R] ;

MET hors de cause Mme [V] [U] et Mme [F] [VE] ;

REJETTE les demandes formées à l'encontre de Mme [V] [U] et Mme [F] [VE] ;



REJETTE la demande tendant à voir déclarer Mme [NN] [LF] veuve [VP]-[GA] exempte de toute responsabilité ainsi que sa succession et Mme [N] [LF] épouse [U] ;

REJETTE la demande d'expertise formée par Mme [N] [LF] épouse [U] ;

DIT que la chambre occupée par M. [G] [ED], au 6ème étage de l'immeuble sis au [Adresse 2] portant le n° 4 sur le plan du 6ème étage établi par la Société cartographique de France appartient au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

DIT que M. [G] [ED] est occupant sans droit ni titre de la chambre de service n°4 de l'immeuble sis [Adresse 2] ;

ORDONNE l'expulsion de M. [G] [ED] et de tous occupants de son chef de la chambre de service n°4 de l'immeuble sis [Adresse 2], avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé une durée de un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que l'astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du Code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA] et M. [ZJ] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 5.320 euros au titre de l'indemnité d'occupation courant du 7 mars 2010 au 30 octobre 2011;

CONDAMNE in solidum M. [G] [ED], Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA] et M. [ZJ] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 280 euros par mois à compter du 1er novembre 2011 jusqu'à complète libération des locaux ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 2] de sa demande tendant à voir condamner in solidum Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA] et M. [ZJ] [R] à lui payer une somme de 500 euros par mois à compter du 1er novembre 2011 jusqu'à complète libération de la chambre n° 4 à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [G] [ED] de ses demandes en paiement ;

DEBOUTE Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA] de sa demande en paiement formée à l'encontre de M. [G] [ED] ;

DIT que les chambres n°5 et 6 situées dans l'immeuble sis [Adresse 2] ne présentent pas chacune une surface suffisante pour leur location à usage d'habitation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 2], M. [Z] [X] et Mme [H] [M] épouse [X] de leurs demandes tendant à voir interdire sous astreinte Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP]-[GA] de donner en location à usage d'habitation les chambres n°5 et 6 situées dans l'immeuble sis [Adresse 2] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 2], M. [Z] [X] et Mme [H] [M] épouse [X] de leur demande tendant à voir ordonner sous astreinte la suppression de la douche dans la chambre n°5 ; 

CONDAMNE Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA] à payer à M. [Z] [X] et Mme [H] [M] épouse [X] les sommes de :

- 3.905,18 euros en réparation de leur préjudice matériel,

- 2.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;



CONDAMNE M. [ZJ] [R] à garantir Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA] de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

DEBOUTE Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA] de sa demande de garantie formée à l'encontre de Mme [A] [JI] ;

DEBOUTE Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA] de sa demande de garantie formée. à l'encontre de la société ISM GESTION ;

DEBOUTE Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA] de sa demande de garantie formée à l'encontre de la société CAISSE IMMOBILIERE DE GESTION ;

DEBOUTE la société ISM GESTION de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA] et M. [ZJ] [R] aux dépens qui comprendront les frais d'expertise et de la procédure d'expulsion de M. [G] [ED] ;

DIT que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP]-[GA] et M. [ZJ] [R] à verser au titre de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de :

- 7.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2],

- 2.000 euros à M. [Z] [X] et Mme [H] [M] épouse [X],

- 1.500 euros à la société CAISSE IMMOBILIERE DE GESTION ;

REJETTE les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile par Mme [V] [U] et Mme [F] [VE], M. [G] [ED] et la société ISM GESTION ;

ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 18 décembre 2021 par M. [ZJ] [R] enregistré sous le N°RG 21/22401,

Vu l'appel interjeté le 21 décembre 2021 par M. [G] [ED] enregistré sous le N°RG 22/16,

Vu l'appel interjeté le 17 décembre 2021 par Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA], décédée, enregistré sous le N°RG 22/174,

Vu les ordonnances de jonction du 15 septembre 2022 des procédures RG n°22/16 et 22/174 sous le N°RG 21/22401,





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 décembre 2023 par lesquelles M. [ZJ] [R] demande à la cour de :



INFIRMER le jugement en ce qu'il a : 

- Mis hors de cause Mme [V] [U] et Mme [F] [VE] ; 

-Condamné M. [ZJ] [R] à garantir Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualités de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA] de toutes les condamnations prononcées à son encontre ; 





-Condamné in solidum M. [G] [ED], Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualités de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA] et M. [ZJ] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 280 euros par mois à compter du 1er novembre 2011 jusqu'à complète libération des locaux ; 

-Condamné in solidum Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualités de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP]-[GA] et M. [ZJ] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 5.320 euros au titre de l'indemnité d'occupation courant du 7 mars 2010 au 30 octobre 2011 ; 

-Rejeté les demandes formées à l'encontre de Mme [V] [U] et Mme [F] [VE] ; 

-Condamné in solidum Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualités de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP]-[GA] et M. [ZJ] [R] à verser au titre de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de : 

- 7.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] ;

- 2.000 euros à M. [Z] [X] et Mme [H] [M] épouse [X] ; 

- 1.500 euros à la société CAISSE IMMOBILIERE DE GESTION ; 

- Condamné in solidum Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualités de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP]-[GA] et M. [ZJ] [R] aux dépens qui comprendront les frais d'expertise et de la procédure d'expulsion de M. [G] [ED] ; 

-Ordonné l'exécution provisoire ; 



CONFIRMER le jugement du 7 octobre 2021 en ce qu'il a : 

- Rejeté la demande tendant à voir écarter des débats les pièces 13, 16 et 17 produites par M. [ZJ] [R] ; 

-Débouté M. [G] [ED] de ses demandes en paiement ; 

-Débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de sa demande tendant à voir condamner in solidum Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualités de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP]-[GA] et M. [ZJ] [R] à lui payer une somme de 500 euros par mois à compter du 1er novembre 2011 jusqu'à complète libération de la chambre n°4 à titre de dommages et intérêts ; 

-Débouté la société ISM GESTION de sa demande de dommages et intérêts ; 

-Rejeté la demande tendant à voir déclarer Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA] exempte de toute responsabilité ainsi que sa succession et Mme [N] [LF] épouse [U] ; 



ET, EN TOUT ETAT DE CAUSE : 

DEBOUTER Mme [N] [LF] épouse [U], de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. [R] ; 

DEBOUTER Mme [V] [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. [R] ; 

DEBOUTER Mme [F] [VE] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. [R] ; 

CONDAMNER Mme [N] [LF] épouse [U], Mme [V] [U] et Mme [F] [VE], solidairement, à verser à M. [ZJ] [R] la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

DEBOUTER le SDC de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. [R] ; 

CONDAMNER le SDC à verser à M. [ZJ] [R] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTER Mme [H] [M], épouse [X], de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. [R] ; 

CONDAMNER Mme [H] [M], épouse [X], à verser à M. [ZJ] [R] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

DEBOUTER M. [Z] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. [R] ; 

CONDAMNER M. [Z] [X] à verser à M. [ZJ] [R] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

DEBOUTER M. [G] [ED] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. [R] ; 

CONDAMNER M. [G] [ED] à verser à M. [ZJ] [R] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNER Mme [N] [LF] épouse [U], Mme [V] [U], Mme [F] [VE], le SDC, Mme [H] [M], épouse [X], M. [Z] [X], M. [G] [ED] aux entiers dépens, dont distraction requise au profit de Me [Z] SEVILLIA, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 mars 2022 par lesquelles M. [G] [ED] demande à la cour de : 



CONSTATER que Monsieur [G] [ED] a contracté le bail de bonne foi et est ainsi muni d'un titre,

CONSTATER que le logement donné en location par Madame [NN] [LF] veuve [VP] [GA] par l'intermédiaire de son mandataire, Monsieur [ZJ] [R], n'est pas un logement décent et n'est ainsi pas habitable,

En conséquence :

INFIRMER le jugement rendu le 07 octobre 2021 par le Tribunal judiciaire de Paris ;

En conséquence : 

CONDAMNER in solidum Madame [F] [VE] es qualité de co-tutrice de Madame [NN] [LF] veuve [VP] [GA] et Madame [N] [U] es qualité de légataire universelle de Madame [NN] [LF] veuve [VP] [GA] et Monsieur [ZJ] [R] à rembourser à Monsieur [G] [ED] la somme de 6 160 euros au titre des loyers versés et non causés depuis son entrée dans les lieux en mars 2010,

CONDAMNER in solidum Madame [F] [VE] es qualité de co-tutrice de Madame [NN] [LF] veuve [VP] [GA] et Madame [N] [U] es qualité de légataire universelle de Madame [NN] [LF] veuve [VP] [GA] et Monsieur [ZJ] [R] et le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [G] [ED] la somme de 140 euros par mois à titre de dommages et intérêts depuis son entrée dans le local en mars 2010, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir,

CONDAMNER in solidum Madame [F] [VE] es qualité de co-tutrice de Madame [NN] [LF] veuve [VP] [GA] et Madame [N] [U] es qualité de légataire universelle de Madame [NN] [LF] veuve [VP] [GA] et Monsieur [ZJ] [R] à verser à Monsieur [G] [ED] la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens.





 Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 janvier 2024 par lesquelles Mme [N] [LF] épouse [U], Mme [V] [U] épouse [T], Mme [F] [U] veuve [VE] demandent à la cour de :



JUGER Madame [N] [LF] épouse [U], ès qualité de légataire universelle de feue [NN] [LF] veuve [VP]-[GA] recevable et bien fondée en son appel principal et appel incident et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

JUGER Mesdames [F] et [V] [U] ès-qualités d'anciennes cotutrices, recevables et bien fondées en toute leurs demandes., fins et conclusions,

DEBOUTER Monsieur [R], Monsieur [ED] et toutes autres parties de leur appel, appel incident, et de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Madame [N] [LF] épouse [U], et de Mesdames [F] et [V] [U], 

DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires et les époux [X] de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Madame [N] [U],

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a : 

MIS hors de cause Mme [V] [U] et Mme [F] [VE] ; 

REJETE les demandes formées à l'encontre de Mme [V] [U] et Mme [F] [VE] ; 

DIT que M. [G] [ED] est occupant sans droit ni titre de la chambre de service n° 4 de l'immeuble sis [Adresse 2] ; 

ORDONNE l'expulsion de M. [G] [ED] et de tous occupants de son chef de la chambre de service n° 4 de l'immeuble sis [Adresse 2], avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé une durée de un mois à compter de la signification de la présente décision ; 

DIT que l'astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L 131-3 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ; 

DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de sa demande tendant à voir condamner in solidum Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [R] à lui payer une somme de 500 euros par mois à compter du 1er novembre 2011 jusqu'à complète libération de la chambre n° 4 à titre de dommages et intérêts ; 

DÉBOUTE M. [G] [ED] de ses demandes en paiement ; 

DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 2], M. [Z] [X] et Mme [H] [M] épouse [X] de leurs demandes tendant à voir interdire sous astreinte Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP]-[GA] de donner en location à usage d'habitation les chambres n° 5 et 6 situées dans l'immeuble sis [Adresse 2] ; 

DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 2], M. [Z] [X] et Mme [H] [M] épouse [X] de leur demande tendant à voir ordonner sous astreinte la suppression de la douche dans la chambre n° 5 ; 

CONDAMNE M. [ZJ] [R] à garantir Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] -[GA] de toutes les condamnations prononcées à son encontre ; 

DÉBOUTE la société ISM GESTION de sa demande de dommages et intérêts ;". 

REJETER en tout état de cause toutes demandes d'infirmation des chefs précités dont Mesdames [U] sollicitent la confirmation, et REJETER toutes demandes plus amples ou contraires à celles de Mesdames [U],

INFIRMER le jugement rendu le 7 octobre 2021 en ce qu'il a : 

REJETTE la demande tendant à voir déclarer Mme [NN] [LF] veuve [VP]-[GA] exempte de toute responsabilité ainsi que sa succession et Mme [N] [LF] épouse [U] ; 

DIT que la chambre occupée par M. [G] [ED], au 6éme étage de l'immeuble sis au [Adresse 2] portant le n° 4 sur le plan du 6éme étage établi par la Société cartographique de France appartient au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ; 

CONDAMNE in solidum Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP]-[GA] et M. [ZJ] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 5.320 euros au titre de l'indemnité d'occupation courant du 7 mars 2010 au 30 octobre 2011 ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [ED], Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] -[GA] et M. [ZJ] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 280 euros par mois à compter du 1er novembre 2011 jusqu'à complète libération des locaux ; 

DEBOUTE Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP]- [GA] de sa demande en paiement formée à l'encontre de M. [G] [ED] ; 

CONDAMNE Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP]- [GA] à payer à M. [Z] [X] et Mme [H] [M] épouse [X] les sommes de :

- 3.905,18 euros en réparation de leur préjudice matériel, 

- 2.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; 

DEBOUTE Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP]- [GA] de sa demande de garantie formée à l'encontre de Mme [A] [JI] ; 

DEBOUTE Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP]- [GA] de sa demande de garantie formée à l'encontre de la société ISM GESTION ; 

DEBOUTE Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP]- [GA] de sa demande de garantie formée à l'encontre de la société CAISSE IMMOBILIERE DE GESTION ; 

CONDAMNE in solidum Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP]-[GA] et M. [ZJ] [R] aux dépens qui comprendront les frais d'expertise et de la procédure d'expulsion de M. [G] [ED] ; 

DIT que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir rec'u provision en application de l'article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP]-[GA] et M. [ZJ] [R] à verser au titre de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de : 

- 7.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], 

- 2.000 euros à M. [Z] [X] et Mme [H] [M] épouse [X], 

- 1.500 euros à la société CAISSE IMMOBILIERE DE GESTION ; 

ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement ; 

DEBOUTE Mme [N] [LF] épouse [U] de ses demandes plus amples ou contraires ". 



Statuant à nouveau: 

JUGER feue [NN] [LF] veuve [VP]-[GA] exempte de toute responsabilité dans la présente procédure et tirer toutes conséquences à l'égard de la succession et de Madame [N] [LF] ès-qualités de légataire universelle, en déboutant toutes les parties de toutes leurs demandes à son encontre,

CONSTATER que l'acte de propriété du 14 et 20 février 1975 des feus époux [VP] [GA] vise expressément trois pièces de service numérotées 4, 5 et 6, sises au 6ème étage et aucune pièce au 7ème étage. 

JUGER que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et les époux [X] ne rapportent pas la preuve contraire au titre authentique de propriété du 14 et 20 février 1975 des feus époux [VP] [GA] de la pièce de service " n°4 " louée à Monsieur [G] [ED] au 6ème étage, quelle que soit la dénomination de celle-ci (chambre ou débarras),





JUGER en tout état de cause que les époux [VP] [GA] ont pris possession de leur lot n° 3 comportant l'appartement du 1er étage, les 3 pièces de services numérotées 4, 5 et 6 du 6ème étage, et les caves, conformément à leur titre d'acquisition, à compter de leur acquisition en 1975, et que cette possession a été paisible, publique et continue depuis leur acquisition jusqu'à la revendication soudaine du Syndicat des Copropriétaires plus de 36 ans après. 

JUGER en conséquence et en tout état de cause que la pièce de service n° 4 sise au 6ème étage est la propriété de feue [NN] [LF] veuve [VP] [GA] et partant, de sa succession. 

DÉBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, les époux [X], Monsieur [R] et Monsieur [ED], et toutes autres parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de Madame [N] [LF] épouse [U] ès-qualités de légataire universelle de feue [NN] [LF] veuve [VP] [GA] et Mesdames [U], ès-qualités de cotutrices, relatives à la propriété, à la location et à l'occupation de la pièce de service n° 4 sise au 6ème étage. 

JUGER que Monsieur [G] [ED] est occupant sans droit ni titre depuis le 29 janvier 2016, date du décès de [NN] [LF] veuve [VP]-[GA]. 

CONDAMNER Monsieur [G] [ED] à verser la somme de 280 € par mois à la succession de [NN] [LF] veuve [VP] [GA] au titre des loyers impayés à compter du mois de janvier 2012 jusqu'au 29 janvier 2016, puis à titre d'indemnité d'occupation depuis le 29 janvier 2016, jusqu'à complète libération des lieux, soit le 2 janvier 2023, avec intérêt au taux légal et capitalisation des intérêts 

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Monsieur [G] [ED] de la chambre de service n° 4 et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification du jugement du 7 octobre 2021 et jusqu'à complète libération des lieux, soit le 2 janvier 2023. 

DÉBOUTER Monsieur et Madame [X] de toutes leurs demandes de condamnation formées à l'encontre de la succession de feue [NN] [LF] veuve [VP] [GA], et notamment de leurs demandes formées en réparation de leurs préjudices matériel et préjudice de jouissance allégués. 



Sur les demandes en garantie : 



CONFIRMER en tout état de cause le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [ZJ] [R] à garantir Madame [N] [LF] veuve [VP] [GA] de toutes condamnations prononcées à son encontre, et partant de toutes condamantions in solidum prononcées dans l'hypothèse d'une confirmation des condamnations prononcées à l'encontre de Madame [U] 

JUGER que la Société ISM GESTION a commis des fautes dans l'exécution du mandat qui lui a été confié pour la gestion des biens immobiliers de feue [NN] [LF] veuve [VP] [GA] sis [Adresse 2] à son préjudice ; 

JUGER que le syndic de l'immeuble sis [Adresse 2], la CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE a fait preuve de laxisme et de négligence au préjudice de feue [NN] [LF] veuve [VP] [GA]. 

JUGER que Madame [A] [JI], qui intervenait pas délégation de Monsieur [ZJ] [R], a commis des fautes au préjudice de feue [NN] [LF] veuve [VP] [GA] ; 

CONDAMNER in solidum, ou l'un à défaut des autres, Monsieur [ZJ] [R], la société ISM GESTION, la CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE et Madame [A] [JI] à garantir Madame [N] [LF] épouse [U], ès qualité de légataire universelle de feue [NN] [LF] veuve [VP] [GA] de toutes condamnations prononcées à son encontre. 









En tout état de cause

 

DÉBOUTER l'ensemble de toutes les autres parties de toutes leurs demandes de condamnation et de toutes leurs demandes plus amples ou contraires, fins et conclusions à l'encontre de Madame [N] [LF] épouse [U], ès qualité de légataire universelle de feue [NN] [LF] veuve [VP] [GA], et à l'encontre de Mesdames [F] et [V] [U]. 

CONDAMNER in solidum Monsieur [R] et MONSIEUR [ED] à payer à Mesdames [F] et [V] [U] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

CONDAMNER in solidum, ou l'un à défaut des autres, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], les époux [X], Monsieur [ZJ] [R], Monsieur [ED], la société ISM GESTION et la CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE et Madame [A] [JI] à payer aux ayants droit de feue [NN] [LF] veuve [VP] [GA] la somme de 12.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum, ou l'un à défaut des autres, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], les époux [X], Monsieur [ZJ] [R], Monsieur [ED], la société ISM GESTION et la CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE et Madame [A] [JI], aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris frais d'expertise et d'expulsion.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 janvier 2024 au terme desquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS Caisse immobilière de gérance, M. [Z] [X] et Mme [H] [M] épouse [X] demandent à la cour de :



Confirmer le Jugement dont appel en ce qu'il a :

Jugé que la chambre qui est occupée par M. [G] [ED], au 6éme étage de l'immeuble sis au [Adresse 2]) portant le n° 4 sur le plan du 6éme étage établi par la Société cartographique de France appartient au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 2]). 

Condamné M. [ZJ] [R] in solidum avec Mme [N] [LF], épouse [U], es qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] épouse [VP]-[GA], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 2]) la somme de 5.320€ au titre de l'indemnité d'occupation courant du 7 mars 2010 au 30 octobre 2011. 

Condamné M. [ZJ] [R] in solidum avec Mme [N] [LF], épouse [U], es qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] épouse [VP]-[GA], et M. [G] [ED] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 2] ( 75017 ) la somme de 280€ par mois à compter du 1er novembre 2011 jusqu'à complète libération des locaux. 

Condamné Mme [N] [LF], épouse [U] es qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] épouse [VP]-[GA] à payer à M. et Mme [Z] [X] : 

- la somme de 3.905,18 € au titre de la réparation des dégâts dans leur appartement

- la somme de 2.000€ au titre de la réparation de leur trouble de jouissance

- la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du CPC. 

Jugé que M. [G] [ED] est un occupant sans droit ni titre de la chambre n° 4 de l'immeuble sis [Adresse 2] ). 

Ordonné l'expulsion de M. [G] [ED] et de tous occupants de son chef de la chambre de service n° 4 de l'immeuble sis [Adresse 2] ), avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 Euros par jour de retard passé une durée de un mois à compter de la signification du jugement.

Ordonné que l'astreinte courre pendant trois mois et soit le cas échéant liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L 131-3 du Code des procédures civiles d'exécution. Rejeté toutes les demandes de M. [G] [ED]. 

Condamné M. [ZJ] [R] in solidum avec Mme [N] [LF], épouse [U], es qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] épouse [VP]-[GA], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 2] la somme de 7.000€ au titre de l'article 700 du CPC et les dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire et de la procédure d'expulsion de M. [G] [ED]. 

Condamné M. [ZJ] [R] in solidum avec Mme [N] [LF], épouse [U], es qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] épouse [VP]-[GA], à payer à M. et Mme [Z] [X] la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du CPC. 



Subsidiairement, 



Condamner Mme [N] [LF], épouse [U], es qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] épouse [VP] [GA], et M. [ZJ] [R] à garantir in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 2] A [Localité 13] de toutes condamnations prononcées contre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 2] dans le cadre de la présente procédure. 



Subsidiairement, si les demandes contre Mme [N] [LF] épouse [U] sur ce point sont rejetées :



Condamner [ZJ] [R] à payer à M. et Mme [Z] [X] :

- la somme de 3.905,18 E au titre de la réparation des dégâts dans leur appartement

- la somme de 2.000 E au titre de la réparation de leur trouble de jouissance 



En tout état de cause, rejeter toutes les demandes de M. [ZJ] [R], Mme [N] [LF], épouse [U], es qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] épouse [VP]-[GA], et M. [G] [ED]. 



Y ajoutant, 



Condamner M. [ZJ] [R] in solidum avec Mme [N] [LF], épouse [U], es qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] épouse [VP] [GA], et M. [G] [ED] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 2] ) la somme de 37.240 E à raison de 280 E par mois à compter du 1er novembre 2011 jusqu'au 2 janvier 2023. 

Ordonner que les sommes dues au titre de l'occupation de la chambre de service n° 4 de l'immeuble sis au [Adresse 2] ) porteront intérêt au taux légal à compter de chaque mois auquelles elles auraient dues être versées. Ordonner la capitalisation des intérêts. 

Condamner M. [ZJ] [R] in solidum avec Mme [N] [LF], épouse [U], es qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] épouse [VP] [GA], et M. [G] [ED] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 2] la somme de 15.000 Euros au titre de l'article 700 du CPC. 

Condamner M. [ZJ] [R] in solidum avec Mme [N] [LF], épouse [U], es qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] épouse [VP]-[GA], à payer à M. et Mme [Z] [X] la somme de 4.000 Euros au titre de l'article 700 du CPC. 



Condamner M. [ZJ] [R] in solidum avec Mme [N] [LF], épouse [U], es qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] épouse [VP]-[GA], et M. [G] [ED], aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire et de la procédure d'expulsion de M. [G] [ED], dont distraction au profit de Me [ZJ] [C] pour ceux dont il aura fait l'avance.





 Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 juin 2022 par lesquelles la S.A.S caisse immobilière de gérance demande à la cour de :



CONFIRMER le jugement du 7 octobre 2021 en ce qu'il a débouté Madame [N] [LF] épouse [U], ès qualité de légataire universelle de Madame [NN] [LF] veuve [VP] [GA], de sa demande en garantie formée à l'encontre de la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE. 

CONFIRMER le jugement du 7 octobre 2021 en ce qu'il a condamné Madame [N] [LF] épouse [U], ès qualité de légataire universelle de Madame [NN] [LF] veuve [VP] [GA], à verser à la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE une somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du C.P.C. 

En conséquence, 

DEBOUTER Madame [N] [LF] épouse [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées contre la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE. 

CONDAMNER Madame [N] [LF] épouse [U] à payer à la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du C.P.C. 

LA CONDAMNER en tous les dépens.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 juin 2022 par lesquelles la SARL ISM Gestion demande à la cour de : 

 Dire et juger la société ISM GESTION recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions, 

En conséquence, 

Confirme le jugement rendu le 7 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de Paris en toutes ses dispositions, 

Juger la société ISM GESTION hors de cause, 

Y ajoutant, 

Condamner Monsieur [G] [ED] à verser à la société ISM GESTION la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

Condamner Monsieur [G] [ED] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL CABINET ELBAZ, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 





Mme [A] [JI] n'a pas constitué avocat.



Mme [N] [LF] épouse [U] lui a signifié la déclaration d'appel le 17 mars 2022 et ses dernières conclusions le 15 janvier 2024 par procès verbaux de recherches infructueuses. 





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.







MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à  " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce.



Il résulte du procès-verbal d'expulsion du 2 janvier 2023 que la chambre n°4 a été reprise par huissier suite à la remise des clefs par M. [ED] au commissariat de police.



1 - Sur la demande de mise hors de cause de Mmes [F] [U] veuve [VE] et [V] [U] épouse [T], co-tutrices de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA]



Selon l'article 443 du code civil, 'la mesure [de protection] prend fin, en l'absence de renouvellement, à l'expiration du délai fixé, en cas de jugement de mainlevée passé en force de chose jugée ou en cas de décès de l'intéressé'. 



Par jugement du 23 juin 2014 du juge des tutelles de [Localité 13], Mmes [F] [U] veuve [VE] et [V] [U] épouse [T] sont devenues co-tutrices de leur tante, Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA]. Cette dernière est décédée le 29 janvier 2016.



C'est avec pertinence que le premier juge a rappelé que la présente procédure au fond avait débuté par une assignation délivrée le 2 mai 2012 à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble contre Mme [NN] [GA] et M. [G] [ED] aux fins de voir ordonner l'expulsion de ce dernier et condamner Mme [GA] à payer des dommages et intérêts en raison de l'occupation illégale de la propriété du syndicat, soit la chambre de service n°4 au 6ème étage. Suite au placement sous tutelle de Mme [GA], le syndicat des copropriétaires a, par actes d'huissier des 9 et 16 octobre 2014, assigné Mmes [V] [U] et [F] [VE] en leur qualité de co-tutrices de Mme [GA]. 



Il a exactement jugé que Mmes [U] épouse [T] et [U] veuve [VE] avaient été assignées en qualité de représentantes légales de Mme [NN] [GA], et non à titre personnel pour des fautes commises dans leur gestion, et que leur qualité de co-tutrices a pris fin, ainsi que la mesure de protection, avec le décès de Mme [GA] survenu le 29 janvier 2016. 



Il en a déduit à juste titre que, leur mère Mme [N] [LF] épouse [U] ayant été instituée légataire universelle de Mme [GA] suivant testament authentique du 28 juillet 2015 et étant partie à la présente procédure, et Mmes [U] épouse [T] et [U] veuve [VE] n'étant désignées légataires universelles qu'à défaut de leur mère, ces dernières doivent être mises hors de cause.



A titre surabondant, la cour relève qu'aucune faute commise dans la gestion des biens de Mme [GA] n'est prouvée par M. [R] qui l'allègue, alors qu'il résulte des pièces produites que Mmes [U] épouse [T] et [U] veuve [VE] ont initié des procédures pour obtenir la libération des chambres n°5 et 6, telles qu'une procédure de référé en septembre 2015 devant le tribunal administratif de Paris aux fins de voir constater que la décision implicite de refus de l'Etat de prêter le concours de la force publique pour ces expulsions portait une atteinte grave au droit de propriété de Mme [GA]. Elles ont également sollicité l'expulsion de M. [ED] dans le cadre de la présente procédure.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause Mmes [U] épouse [T] et [U] veuve [VE] et a rejeté les demandes formées à leur encontre.



2- Sur la demande de mise hors de cause de Mme [NN] [GA] et de sa succession



Mme [N] [LF] épouse [U] sollicite que soit retenue l'absence de responsabilité de Mme [NN] [GA] et de sa succession aux motifs qu'elle était une personne vulnérable, résidant plus de la moitié de l'année à Madagascar, tenue dans la plus parfaite et complète ignorance de la gestion de ses biens immobiliers et financiers en France par M. [ZJ] [R] et ses 'acolytes', Mme [A] [JI] et la SARL ISM Gestion. Elle affirme que les contrats de location des chambres 4, 5 et 6 ont été conclus, soit par M. [R], soit par Mme [JI], sans que Mme [NN] [GA] en soit informée, ajoutant que les loyers étaient versés sur un compte bancaire au nom de cette dernière mais libellé à l'adresse de Mme [JI]. Elle fait valoir que Mme [NN] [GA] n'était ni présente, ni représentée lors du constat d'huissier établi par Maître [D] le 8 février 2011 et de la procédure d'expertise de 2012, et ajoute qu'elle n'a jamais ratifié les actes de M. [R].



Le syndicat des copropriétaires réplique que les époux [GA], qui résidaient à titre principal à Madagascar, ont donné par actes des 6 et 10 mai 1994 un mandat général de gestion de leurs biens à M. [ZJ] [R], incluant le bien situé [Adresse 2] ; M. [R] s'est comporté comme le mandataire concernant les chambres litigieuses ; le mandant est engagé par les actes de son mandataire et lui a renouvelé sa confiance par courriers des 14 mai et 3 octobre 2012 dont il n'est pas prouvé qu'ils n'émanent pas de Mme [GA]; cette dernière a perçu les loyers sur un compte à son nom ; il est étrange de soutenir à la fois que Mme [GA] n'était pas en état physiquement de suivre ses affaires pendant la vingtaine d'années qu'a duré le mandat de M. [R], mais qu'après des AVC qui l'ont rendu invalide, elle aurait retrouvé ses capacités pour tester en faveur de Mme [N] [LF] ; Mme [GA] a été assignée et convoquée aux opérations d'expertise, ne l'a jamais contesté de son vivant et n'a pas conclu à la nullité de l'expertise avant de conclure au fond.



M. [ZJ] [R] affirme que le mandat de gestion à titre gratuit qu'il exerçait pour le compte de M. [VP] [GA] avait continué après le décès de ce dernier au profit de sa veuve, mais ne comprenait pas les biens du [Adresse 2], ainsi qu'il résulte d'une attestation qu'il a lui-même établie le 1er novembre 2012, soit antérieurement à son assignation en intervention forcée. Il fait valoir que la gestion des chambres de service du [Adresse 2] était assurée par Mme [A] [JI], ainsi qu'il résulte de l'attestation de cette dernière du 14 juin 2017, laquelle gérait les travaux et percevait les loyers sur un compte où figurait son adresse postale. Il soutient que la gestion de ces biens était également entre les mains de la SARL ISM Gestion, ainsi qu'il résulte d'un courrier du 24 février 2010 adressé par cette dernière au syndic. Il ajoute qu'il n'intervenait que très ponctuellement dans la gestion de ces biens.



Selon l'article 1984 du code civil, 'le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire'.



L'article 1998 dispose que 'le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement'.



En l'espèce, par acte sous-seing privé du 6 mai 1994, M. [E] [VP] [GA] a donné à M. [ZJ] [R], qui l'a accepté, un 'mandat général de gestion et d'administration' portant sur ses biens immobiliers situés en France, dont 'un appartement avec deux chambres de services, deux caves et débarras dépendant d'un ensemble en copropriété situé à [Adresse 2]' pour une durée indéterminée, et notamment le pouvoir de 'gérer et administrer lesdits biens, passer tous baux, recevoir tous les loyers'.



Le premier juge a souligné à juste titre que M. [R] ne pouvait valablement prétendre qu'il n'avait pas en charge la gestion des biens litigieux, l'attestation qu'il a lui-même établie le 1er novembre 2012 ne pouvant valablement contredire les termes du mandat. La cour ajoute que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, de sorte que cette attestation rédigée par M. [R] est dépourvue de valeur probante.



Par acte sous-seing privé du 10 mai 1994 intitulé 'confirmation de mandat', Mme [NN] [LF] épouse [VP] [GA] a reconnu avoir pris connaissance du mandat général de gestion et d'administration de M. [R] et a déclaré 'approuver ladite convention et confirmer en tant que de besoin étant commune en biens avec le Docteur [VP]-[GA], les pouvoirs conférés par lui à M. [ZJ] [R], qui pourra pour l'exercice de son mandat engager la soussignée et contracter en son nom si besoin est, dans les mêmes termes et aux mêmes conditions que celles prévues au mandat susvisé'.



Ainsi que le souligne à juste titre le premier juge, Mme [GA] s'est ainsi portée elle-même mandante de M. [R], en lui donnant pouvoir de l'engager et de contracter en son nom. La cour ajoute que ce mandat a été donné près de 20 ans avant les AVC subis par Mme [GA] ayant conduit à sa mise sous tutelle.



Or, dans des courriers datés des 14 mai et 3 octobre 2012, elle affirme agir sur les conseils de M.[ZJ] [R]. Si les consorts [U] allèguent sans en rapporter la preuve qu'ils ne seraient pas écrits de la main de Mme [NN] [GA], ils ne contestent pas qu'ils sont signés par cette dernière. 



S'agissant des loyers, la cour remarque qu'ils étaient versés sur un compte certes libellé à l'adresse de Mme [JI], mais au nom de Mme [NN] [GA], ainsi qu'il résulte des relevés bancaires que les consorts [U] produisent, ce qui prouve qu'ils étaient bien en leur possession. Concernant le courrier du 14 janvier 2015 adressé par les co-tutrices à Mme [Y], qui occupait la chambre de service n°5, celui-ci ne saurait prouver que Mme [Y] n'avait jamais eu connaissance de l'existence de Mme [GA], véritable propriétaire, en ce que Mmes [U] ne sauraient se constituer de preuve à elles-mêmes, aucune réponse apportée par Mme [Y] à ce courrier n'étant produite.



Ainsi que l'a considéré à juste titre le premier juge, le mandat de M. [ZJ] [R] s'est poursuivi après le décès de M. [VP] [GA] au bénéfice de Mme [NN] [GA], la preuve que cette dernière aurait dénoncé le mandat n'est pas rapportée. 



Il en a exactement déduit que Mme [NN] [GA] ne pouvait être déchargée de la responsabilité des actes de son mandataire et être mise hors de cause, non plus que sa succession, tout en soulignant que Mme [N] [LF] épouse [U] avait appelé son mandataire en garantie pour les fautes commises dans sa gestion, ainsi qu'il sera examiné ci-après.



Le premier juge ajoute que l'huissier ayant procédé au constat du 8 février 2011 mentionne avoir pu pénétrer dans la chambre de service n°4, car M. [ED] avait remis la clé à la gardienne, tandis que Mmes [Y] et [I] avaient donné accès aux chambres n°5 et 6 qu'elles occupaient.



Il relève à juste titre que Mme [GA] a été assignée en référé expertise à l'adresse du bien litigieux, qui était celle mentionnée pour elle par M. [R] dans son courrier du 8 mars 2010 adressé au syndic pour solliciter la délivrance d'une clé de la porte d'entrée de l'immeuble, et ajoute que la décision lui a été signifiée le 28 mars 2012 à étude d'huissier. Si Mme [GA] n'était ni présente, ni représentée aux opérations d'expertise, elle a été régulièrement convoquée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 21 mars 2012 revenue non réclamée (pièce 29 du syndicat des copropriétaires). Le premier juge a considéré avec pertinence que tant le constat d'huissier que l'expertise judiciaire lui étaient opposables comme ayant été versés aux débats et débattus de son vivant alors qu'elle était représentée par un conseil puis par ses co-tutrices. 



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir déclarer Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA] exempte de toute responsabilité ainsi que sa succession et Mme [N] [LF] épouse [U].





3 - Sur la propriété et l'occupation de la chambre n°4



Le litige porte en substance, sous réserve des développements suivants, sur la propriété et les conditions d'occupation d'une chambre de service numérotée 4 dans les documents de la copropriété et dont les époux [GA] revendiquent la propriété en ce qu'elle serait le local décrit comme un 'débarras n°4' dans leur titre de propriété.





3-1 Sur la propriété de la chambre n°4



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le règlement de copropriété de l'immeuble mentionne en page 8 que la chambre n°4 au sixième étage est une partie commune, et décrit en pages 8 et 9 le lot n°3 appartenant à Mme [GA] comme un appartement au 1er étage complété par les chambres de domestique 5 et 6 et un débarras n°4. Il souligne que le débarras n°4 figurant sur le plan a une surface de 2,22 m², de sorte qu'il n'est pas possible d'y installer un lit et a fortiori d'y habiter, tandis que la chambre n°4 est pratiquement la plus grande du 6ème étage. Il ajoute qu'il n'est justifié de l'occupation de la chambre n°4 que depuis 2009, et précise que la chambre n°14 du 7ème étage appartient également au syndicat des copropriétaires.



Mme [N] [LF] épouse [U] soutient que les époux [GA] ont acquis en 1975 le lot n°3 comportant l'appartement et trois pièces de service (chambre/débarras), toutes trois sises au 6ème étage. Elle affirme que les plans produits n'ont aucune valeur probante, et ajoute qu'il existe bien une chambre de service appartenant à la copropriété et occupée par la gardienne, mais au 7ème étage, ainsi que confirmé par le procès-verbal d'assemblée générale du 8 novembre 2011. Elle fait valoir à titre subsidiaire que Mme [GA] était tenue dans l'ignorance de la gestion des chambres de services lui appartenant. Elle affirme qu'elle justifie d'une possession publique, paisible, continue, conforme au titre durant 36 ans, ainsi qu'il résulte notamment de l'attestation de Mme [P] produite.



M. [ED] soutient qu'il a loué de bonne foi la chambre à Mme [GA], pensant qu'elle lui appartenait.





3-1-1 Sur les mentions figurant dans les titres



Suivant acte notarié des 14 et 20 février 1975, M. [E] [VP] [GA] et son épouse Mme [NN] [LF] ont acquis, dans l'immeuble sis [Adresse 2], des parts sociales de la société Malesherbes Monceau constituant le lot n°3 comprenant 'au 1er étage, un appartement composé de (...), au sixième étage, une chambre de domestique numéro cinq, une chambre de domestique numéro six et un débarras numéro quatre (...)'.



Par acte notarié du 3 mars 1977, la société Malesherbes Monceau a été liquidée et son actif partagé, les époux [GA] se voyant attribuer la propriété du lot n°3.



Le règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] du 19 janvier 1945 mentionne : 

- en page 8, dans les parties communes, 'la loge de la concierge comprenant la loge proprement dite, une arrière loge, une cuisine et un water-closet, celle-ci est complétée par la cave n°4 et la chambre de bonne n°4 au sixième étage"; 

- en page 9, dans les parties privatives, le lot n°3 décrit comme 'appartement au premier étage comprenant (...), il est complété par les chambres de domestiques 5 et 6 et le débarras n°4, et les caves 12 et 13, 150/1000èmes' ; 



- en page 10, qu'il 'existe au total seize chambres de bonnes numérotées de 1 à 17, mais les numéros 10 et 11 n'existent pas et il existe un numéro 16 bis'. Compte tenu des numéros des chambres de service dépendant des parties privatives, les chambres n°4 et 14 sont des parties communes.



Ainsi que le souligne avec pertinence le premier juge, il résulte du plan établi par la société cartographique de France, géomètres-experts associés, qu'au 6ème étage de l'immeuble se trouve un appartement, 9 chambres numérotées de 1 à 9, trois débarras d'une surface inférieure aux chambres, numérotés de 1 à 3, et un WC, tandis que le plan du 7ème étage produit par le syndicat des copropriétaires comporte les chambres n°12, 13, 14, 15, 16, 16 bis et 17 et le débarras n°4.



Le premier juge relève à juste titre que Mme [LF] épouse [U] produit un courrier établi par les 'consorts [U]' relatant les dires de la gardienne de l'immeuble selon lesquels la chambre annexée à la loge de la gardienne se situerait au 7ème étage, mais qu'il ne s'agit nullement d'une attestation de la gardienne elle-même, de sorte que nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même, ce courrier ne saurait être considéré comme probant. Au demeurant, cette affirmation est contredite par le règlement de copropriété. Elle n'est pas davantage établie par le procès-verbal d'assemblée générale du 8 novembre 2011, dès lors que la chambre n°14 située au 7ème étage appartient également à la copropriété, mais n'est pas la chambre annexée à la loge de la gardienne, qui elle se situe au 6ème étage.



Il a parfaitement déduit de l'ensemble de ces éléments que Mme [NN] [GA] était propriétaire, outre d'un appartement au premier étage, de deux chambres de service au 6ème étage (n°5 et 6) et d'un débarras n°4 situé au 7ème étage, et que ce débarras, mesurant 1,20 mètres de large sur 1,85 mètres de long selon les dimensions figurant sur le plan, soit 2,22 m², ne pouvait constituer la chambre n°4 louée à M. [ED], outre que celle-ci se situe au 6ème étage et comporte un lavabo selon le contrat de location produit, lavabo qui figure bien à l'intérieur de la chambre n°4 sur le plan du 6ème étage. Au demeurant, l'huissier venu constater l'occupation de ladite chambre le 8 février 2011 à la requête des époux [X] mentionne que la chambre occupée par M. [ED] est située 'au fond du couloir droit de l'escalier de service', soit bien à l'emplacement de la chambre n°4 figurant sur le plan précité du 6ème étage.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la chambre n°4 du 6ème étage est donc, au regard des titres, une partie commune appartenant au syndicat des copropriétaires.



3-1-2 Sur la propriété par usucapion



Selon l'article 2258 du code civil, 'la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi'.



L'article 2261 dispose que 'pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire'.



En vertu de l'article 2272 alinéa 1er, 'le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans'.



Pour rapporter la preuve de la prescription acquisitive, Mme [N] [LF] épouse [U] invoque les conclusions et l'attestation de M. [ZJ] [R], les conclusions de première instance et l'attestation de Mme [A] [JI] et l'attestation de Mme [XB] [P].



S'agissant de M. [ZJ] [R], il s'agit d'une partie à la présente instance, dont les déclarations sont dès lors dépourvues de caractère objectif. Au demeurant, le premier juge fait valoir avec pertinence que M. [R], en affirmant que la chambre n°4 a toujours été en possession des époux [GA] et louée à diverses personnes, se contredit, puisqu'il affirme par ailleurs qu'il ne gérait pas les biens situés dans cet immeuble. Or, aucune pièce n'est produite pour justifier des baux prétendûment conclus avant le 20 avril 2009, date du contrat de location le plus ancien produit portant sur la chambre de service n°4 au 6ème étage, conclu avec M. [K] [J].



S'agissant de Mme [A] [JI], M. [R] produit une attestation établie par cette dernière le 14 juin 2017, ne respectant aucune des conditions de forme exigées par l'article 202 du code de procédure civile, aux termes de laquelle celle-ci indique qu'elle était en charge à la demande du professeur [VP] [GA] puis de son épouse de la gestion des chambres de service du [Adresse 2], en particulier de la chambre n°4, 'qui a toujours été utilisée par le couple [GA] depuis l'achat de l'appartement en 1971". Or, ainsi que le relève avec pertinence le premier juge, outre le fait que les époux [GA] ne sont devenus propriétaires des biens litigieux qu'en 1975, aucune pièce ne justifie d'une occupation de la chambre n°4 du 6ème étage avant le bail précité du 20 avril 2009. Au demeurant, Mme [JI] est partie à la présente instance, de sorte que ses affirmations sont dépourvues de caractère objectif.



Mme [N] [LF] épouse [U] produit enfin une attestation de Mme [XB] [UE] épouse [P] du 29 décembre 2023, ne respectant aucune des conditions de forme exigées par l'article 202 du code de procédure civile, laquelle indique avoir été hébergée avec ses frères et soeurs chez son oncle, le professeur [GA] et son épouse entre 1975 et 1990 au [Adresse 2], et avoir constaté lors de ses séjours 'une occupation quasi permanente par des étudiants ou par du personnel des 2 chambres de service et du débarras situés au 6ème étage en dépendance de l'appartement du 1er étage'. Toutefois, ainsi que le souligne à juste titre le syndicat des copropriétaires, Mme [P] fait référence à deux chambres et à un débarras, alors que la chambre n°4 est d'une superficie identique à celle des deux autres chambres n°5 et 6, et ne peut être confondue avec un débarras. Mme [P] ne mentionne pas avoir constaté une occupation de trois chambres de service, de sorte que la preuve que la chambre de service n°4 était occupée depuis 1975 par les époux [GA] n'est pas rapportée par cette pièce.



Il en résulte que la preuve d'une occupation de la chambre n°4 n'est pas rapportée avant le 20 avril 2009, tandis que le syndic a réclamé la restitution de cette chambre à Mme [GA] dès le 21 septembre 2010. Dès lors, le premier juge a exactement considéré que les époux [GA] ne pouvaient être déclarés propriétaires de la chambre n°4 par usucapion.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la chambre occupée par M. [G] [ED] au 6ème étage de l'immeuble sis au [Adresse 2] et portant le n°4 appartient au syndicat des copropriétaires.





3-2 Sur la location de la chambre n°4 et l'occupation sans droit ni titre de M. [ED] 



3-2-1 - Sur la location de la chambre n°4



M. [G] [ED] a conclu le 7 mars 2010 avec M. [ZJ] [R], 'gérant' de Mme [NN] [GA], 'propriétaire de la chambre de service n°4 annexée à son appartement principal située [Adresse 2], au 6ème étage, WC sur palier, un lavabo avec cumulus' un 'contrat de location' mentionnant qu'il est 'conclu, à titre précaire, pour une durée indéterminée, par accord écrit du propriétaire, à compter du 7 mars 2010 ; si la propriétaire souhaite reprendre sa chambre, M. [ED] devra la mettre à sa disposition', moyennant le versement d'un loyer mensuel de 280 euros charges comprises. Il est signé par 'l'occupant, M. [ED]' et 'le gérant, M. [R]'.



Le 8 février 2011, l'huissier de justice mandaté par M.et Mme [X] constate que la chambre de service n°4 située au 6ème étage 'au fond du couloir droit de l'escalier de service' est occupée par M. [G] [ED]. Ainsi que le relève à juste titre le premier juge, cette chambre n°4 est bien celle qui se situe au 6ème étage suivant le plan précité et ne correspond pas au débarras n°4 situé au 7ème étage. Au demeurant, la cour relève que, dans ses compte-rendus de gestion adressés à Mme [GA] pour les années 2010 à 2012, M. [R] mentionne trois locataires, alors que celle-ci n'est propriétaire que de deux chambres et qu'il n'est pas possible de loger une personne dans un débarras de 2 m².



Le premier juge en a exactement déduit que c'était bien la chambre de service n°4 appartenant à la copropriété qui a été louée au nom de Mme [NN] [GA], alors que cette dernière n'en est pas propriétaire, de sorte que sa responsabilité et celle de la sucession doit être retenue.



Le syndic de l'immeuble a sollicité de Mme [GA] la restitution de la chambre de service n°4 par courrier du 21 septembre 2010, réitéré par courrier recommandé du 2 mars 2011.



Dans un courrier du 3 novembre 2011 adressé au syndic, Mme [GA], par l'intermédiaire de M. [ZJ] [R], indique : 'quant à M. [G] [ED], le locataire de la chambre qui revient à la copropriété, vous voudrez bien trouver ci-joint son dossier complet, nous l'en avons informé et lui avons demandé de régler dorénavant ses loyers au syndic', reconnaissant ainsi la propriété du syndic sur la chambre de service n°4.



Par procès-verbal d'assemblée générale du 8 novembre 2011, les copropriétaires ont voté une résolution n°10 mandatant le syndic afin d'assigner Mme [GA] et M. [ED] afin d'obtenir l'expulsion de ce dernier et des dommages et intérêts 'en raison de l'occupation illégitime de la chambre n°4 par M. [ED]'. Le syndic atteste le 27 janvier 2012 que cette assemblée n'a fait l'objet d'aucun recours, notamment de Mme [GA].



3-2-2 - Sur l'occupation sans droit ni titre de M. [ED]



M. [ED] ayant quitté les lieux ainsi qu'il résulte du procès-verbal d'expulsion du 2 janvier 2023, et ne demandant pas à la cour d'ordonner qu'il les réintègre, il convient d'observer que ses demandes visant à faire 'constater'que le bail est valable et régulier, sont désormais devenues sans objet.



Surabondamment, à toutes fins utiles, il convient de relever que M. [ED] soutient qu'il a traité de bonne foi avec une personne se présentant comme le propriétaire apparent, soit M. [R] agissant pour le compte de Mme [GA].



Toutefois, cette théorie de l'apparence ne peut recevoir application en l'espèce, ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires, dès lors que ce dernier, propriétaire de la chambre de service n°4 louée, est demeuré étranger à la prétendue apparence créée, M. [R] ne s'étant pas présenté comme mandataire du syndicat des copropriétaires. Il fait valoir à juste titre que le courrier du 8 mars 2010 ne saurait constituer la preuve que le syndicat des copropriétaires connaissait son occupation des lieux, et avait accepté de lui remettre les clés de la chambre, en ce que par ce courrier, M. [R] ès qualité de 'gérant de l'appartement de Mme [GA] et de ses dépendances' sollicite du syndic la remise de la 'clé de la porte d'entrée de l'immeuble', ce que tout copropriétaire peut exiger de la copropriété, et non pas la clé de la chambre de service n°4 comme le soutient de façon erronée M. [ED].



C'est à juste titre que le premier juge a considéré que, dès lors que Mme [GA] n'est pas la propriétaire de la chambre de service n°4, la convention d'occupation précaire signée en son nom le 7 mars 2010 n'est pas valable puisque non signée par le propriétaire des lieux, en violation de l'article 544 du du code civil.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que M. [ED] est occupant sans droit ni titre de la chambre de service n°4 de l'immeuble sis [Adresse 2].



En revanche, M. [ED] ayant quitté les lieux ainsi qu'il résulte du procès-verbal d'expulsion du 2 janvier 2023, il convient de constater que son expulsion est devenue sans objet.



3-3 Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée par le syndicat des copropriétaires



3-3-1 Sur la période allant du 7 mars 2010 au 30 octobre 2011



Le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement des articles 544 et 1382 du code civil, le remboursement de la somme de 5320 euros perçue par Mme [NN] [GA] à titre de loyer pour la chambre n°4, qu'elle n'avait pas à percevoir puisqu'elle l'occupait sans droit ni titre par l'intermédiaire de M. [ED].



Mme [N] [LF] épouse [U] s'y oppose en faisant valoir que Mme [GA] ignorait tout de la location de la chambre n°4, et conteste la propriété du syndicat des copropriétaires.



Le premier juge a exactement relevé que, dès lors qu'il a été jugé que la chambre n°4 appartient au syndicat des copropriétaires, Mme [GA] ne pouvait valablement percevoir un loyer pour l'occupation des lieux par M. [ED], et le syndicat est fondé à réclamer une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer.



Les loyers ayant été versés sur un compte bancaire ouvert au nom de Mme [GA], il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [GA] au paiement de la somme de :

(19 x 280) = 5320 euros au titre de l'indemnité d'occupation courant du 7 mars 2010 au 30 octobre 2011. 



3-3-2 Sur la période allant du 30 octobre 2011 à la libération des lieux le 3 janvier 2023



Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement entrepris ayant condamné in solidum M. [ZJ] [R], Mme [N] [LF] épouse [U] et M. [G] [ED] au paiement de la somme de 280 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation sur la période du 1er novembre 2011 jusqu'à complète libération des lieux ; y ajoutant, compte tenu de la reprise des lieux le 3 janvier 2023, il sollicite la condamnation in solidum des parties susvisées au paiement de la somme de 37.240 euros, soit 280 euros par mois à compter du 1er novembre 2011 jusqu'au 2 janvier 2023.



M. [ED] réplique que la chambre louée ne constituant pas un logement décent, le loyer n'est pas causé et il n'a pas à verser d'indemnité d'occupation.



Mme [N] [LF] épouse [U] fait valoir que le syndicat des copropriétaires, en revendiquant la propriété de la chambre n°4, a retardé l'expulsion, et qu'il ne justifie pas d'avoir engagé l'expulsion de M. [ED] malgré l'exécution provisoire du jugement entrepris.



C'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que M. [ED] était titulaire d'un contrat expressément conclu à titre précaire, constituant une convention d'occupation précaire et non un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, de sorte que l'article 6 de ladite loi lui est inapplicable. 



La cour ajoute qu'en vertu de l'article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent (...)'.Or, en l'espèce, ainsi que le soulève à juste titre le syndicat des copropriétaires, M. [ED] ne rapporte pas la preuve par les pièces produites que la chambre de service n°4 qui lui avait été louée à titre précaire constituait son habitation principale, de sorte qu'il ne peut pas davantage se prévaloir de cet article.

Il en résulte que le premier juge a considéré à bon droit que M. [ED] ne pouvait se prévaloir de la jurisprudence jugeant non causé le loyer payé lorsque le preneur ne respecte pas son obligation de délivrance d'un logement décent.



L'indemnité d'occupation étant la contrepartie de l'occupation des lieux, de nature compensatoire et indemnitaire, elle doit être fixée au montant du loyer, soit 280 euros par mois à compter du 1er novembre 2011 et jusqu'à complète libération des lieux le 2 janvier 2023, soit la somme de : 

(133 mois x 280) = 37.240 euros.



M. [ED], occupant des lieux, en est redevable. Mme [GA], ayant par l'intermédiaire de son mandataire, commis une faute en introduisant M. [ED] dans les lieux, Mme [LF] épouse [U], sa légataire universelle, sera condamnée in solidum avec M. [ED] à payer ladite somme, actualisant ainsi la créance. Le moyen selon lequel le syndicat des copropriétaires aurait retardé l'expulsion sera écarté, en ce qu'il a été jugé fondé à revendiquer la propriété de la chambre de service n°4, et en ce qu'il a mis à exécution l'expulsion de M. [ED], laquelle a pu avoir lieu le 2 janvier 2023 suite à la restitution des clés aux services de police.



La condamnation au paiement de la somme de 37.240 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023, date des conclusions n°2 du syndicat des copropriétaires ayant pour la première fois formé cette demande.



La capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil.





3-4 Sur les demandes en paiement formées par M. [ED]



M. [ED] sollicite : 

- la condamnation 'in solidum de Mme [F] [VE] ès qualité de co-tutrice de Mme [NN] [GA] et Mme [N] [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [GA] et M. [ZJ] [R]' à lui rembourser la somme de 6160 euros au titre des loyers versés et non causés depuis son entrée dans les lieux en mars 2010 du fait de l'indécence du logement,

- la condamnation 'in solidum de Mme [F] [VE] ès qualité de co-tutrice de Mme [NN] [GA] et Mme [N] [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [GA] et M. [ZJ] [R] et du syndicat des copropriétaires' à lui verser la somme de 140 euros par mois à titre de dommages et intérêts depuis son entrée dans les lieux.



Il fait valoir qu'il a vécu dans un espace insuffisant au regard de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002, en ce que la chambre était d'une superficie inférieure à 9 m², outre qu'elle ne présentait pas de ventilation permanente. Il affirme que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de l'utilisation du local puisque M. [R] avait obtenu du syndic les clés de ce dernier.



Mme [N] [LF] épouse [U] conclut au rejet des demandes car Mme [GA] ignorait la situation.





M. [R] fait valoir qu'il ne peut être condamné à rembourser des loyers qu'il n'a pas perçus, qu'il ne gérait pas la location de ce bien et que M. [ED] s'est maintenu dans les lieux tout en se plaignant de leur indécence.



Le syndicat des copropriétaires souligne qu'il ignorait la location des lieux à M. [ED] puisque M. [R] avait demandé au syndic les clés de l'immeuble et non de la chambre, ajoutant qu'il avait demandé la restitution des lieux à Mme [GA] dès qu'il en avait eu connaissance en septembre 2010.



Le premier juge a exactement considéré que M. [ED], ne bénéficiant pas d'un bail, mais d'une convention d'occupation précaire, les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 invoqué dans ses écritures ne lui étaient pas applicables.



La cour ajoute, ainsi qu'il a été dit plus haut, que l'article 1719 du code civil n'est pas davantage applicable en l'absence de preuve que la chambre louée constituait son habitation principale.



En tout état de cause, il a bien occupé les lieux et ne peut donc soutenir que les sommes qu'il a versées sont 'non causées'.



Enfin, M. [ED] ne démontre pas avoir subi tout autre préjudice découlant d'une faute imputable à Mme [F] [VE] ès qualité de co-tutrice de Mme [NN] [GA] et Mme [N] [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [GA] et M. [ZJ] [R] et du syndicat des copropriétaires justifiant que lui soient allouées des sommes à titre de dommages et intérêts.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [ED] de ses demandes en paiement.



3-5 Sur la demande en paiement formée par la succession de Mme [GA] à l'encontre de M. [ED]



Mme [N] [LF] épouse [U] sollicite la condamnation de M. [ED] à verser la somme de 280 euros par mois à la succession de Mme [NN] [GA] au titre des loyers impayés à compter du mois de janvier 2012 jusqu'au 29 janvier 2016, date du décès de Mme [GA] que Mme [LF] épouse [U] retient comme date de fin du bail, puis à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux le 2 janvier 2023.



C'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que Mme [GA], qui n'était pas propriétaire de la chambre n°4, n'était pas fondée à réclamer paiement de loyers ou d'indemnités d'occupation.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [LF] épouse [U] de sa demande en paiement formée à l'encontre de M. [ED].



4 - Sur les demandes en paiement formées par les époux [X]



M.et Mme [X], propriétaires de l'appartement situé au 5ème étage, en dessous des trois chambres de service occupées par Mme [GA], sollicitent réparation de leur préjudice sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 en réclamant réparation à Mme [LF] épouse [U] à titre principal et à M. [R] à titre subsidiaire sur le fondement de l'article 1382 du code civil. Devant la cour, ils sollicitent la confirmation du jugement ayant condamné Mme [LF] épouse [U] à leur payer les sommes de 3905,18 euros en réparation de leur préjudice matériel et 2000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.



Mme [N] [LF] épouse [U] sollicite l'infirmation du jugement en faisant valoir que Mme [GA] ignorait les travaux effectués et les conditions de location des chambres de service, que ses tutrices ont tout mis en oeuvre pour sécuriser les chambres de service n°5 et 6 et les faire libérer, et que les époux [X] n'ont pas justifié des travaux effectués pour la remise en état, travaux évalués par l'expert sur la base d'un simple devis.



L'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble'.



Il résulte de cet article que le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, consistant en des nuisances excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot.



En l'espèce, il résulte du constat d'huissier du 8 février 2011 que des désordres sont apparus dans l'appartement des époux [X] : 

- dans la chambre au fond du couloir à gauche, le plafond se fissure et les peintures se délitent essentiellement dans la partie centrale ; 

- dans la chambre sur cour, située à l'aplomb de la chambre de Mme [Y] [ soit la chambre de service n°6], le plafond et le mur gauche sont totalement dégradés par des infiltrations, avec présence de salpêtre, les revêtements sont gonflés par l'humidité et se craquellent, menaçant de tomber ; sur toute la partie centrale du plafond et la cloison de droite, l'huissier relève un taux d'humidité de 100% et précise que les dégradations provoquées sont très importantes.



Le rapport d'expertise judiciaire de M. [W] [O] du 5 novembre 2012 mentionne : 

- dans la chambre rose située sous la chambre de service n°6, que le plafond est extrêmement détérioré par des traces d'humidité et des décollements de peinture et d'enduit, et que la cloison sur le dégagement est également affectée par des infiltrations et des décollements de peinture ; 

- dans la chambre beige située sous la chambre de service n°5, l'existence de fissures au plafond.



L'expert indique que les origines et causes des désordres affectant l'appartement des époux [X] sont le mauvais état des installations sanitaires non conformes, en l'absence d'étanchéité des sols des chambres de service n° 5 et 6 qui ne sont pas conformes à l'article 45 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 18]. 



Il chiffre le coût de la remise en état à la somme de 3.905,18 euros TTC suivant devis de la société Bati Couleur du 2 juillet 2012.



C'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que les chambres de service n°5 et 6 appartenant à Mme [GA] et louées en son nom ont été la cause d'infiltrations ayant créé un trouble anormal de voisinage pour les époux [X], et que Mme [GA] en étant responsable sans faute, Mme [LF] épouse [U] devait être condamnée à réparer les désordres causés.



Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a condamné Mme [LF] épouse [U] à payer aux époux [X] les sommes de 3.905,18 euros en réparation de leur préjudice matériel, et 2000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, l'expert ayant considéré que la chambre rose était affectée d'un préjudice esthétique et d'usage lorsque les infiltrations actives provoquaient des coulures d'eau, ce qui n'était plus le cas lorsqu'il avait visité les lieux, mais le constat d'huissier du 8 février 2011 relevant un taux d'humidité de 100% et des désordres importants.



5 - Sur les demandes en garantie



5-1 Sur la responsabilité de M. [ZJ] [R] 



Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de M. [ZJ] [R] au paiement des indemnités d'occupation en faisant valoir que ce dernier agissait au nom de Mme [GA] en vertu d'un mandat général de gestion.



Mme [N] [LF] épouse [U] sollicite la garantie de M. [R], en faisant valoir que : 

- il a été le seul interlocuteur des parties dans le cadre du mandat de gestion,

- il n'a pas agi bénévolement, en ce qu'il invoque dès 1997 une rémunération basée sur un pourcentage, et en ce que des virements ont été effectués à son profit depuis le compte de Mme [GA], tandis que lui-même ne produit ni devis ni factures des entrepreneurs qu'il aurait mandatés et payés pour le compte de cette dernière,

- il a commis des manquements graves dans la gestion des biens immobiliers de Mme [GA], en louant des chambres ne remplissant pas les normes d'habitabilité en vigueur, et en faisant effectuer des travaux dans ces chambres par l'intermédiaire de Mme [JI], sans autorisation de sa mandante ni de la copropriété,

- il n'a pas rendu compte de sa gestion depuis 1994.



M. [ZJ] [R] fait valoir que : 

- il n'avait pas en charge la gestion des biens sis [Adresse 2], lesquels étaient gérés par Mme [JI], laquelle faisait réaliser les travaux, percevait les loyers sur un compte bancaire domicilié à son adresse et recevait régulièrement des virements à son profit,

- il ne réalisait que des interventions ponctuelles,

- Mme [GA] avait continué à contrôler la gestion de son patrimoine immobilier avant de subir des AVC et d'être placée sous tutelle,

- subsidiairement, il n'est pas responsable eu égard au caractère gratuit de son mandat, les sommes prélevées correspondant à des remboursements de frais ou de travaux.



Ainsi que l'a rappelé à juste titre le premier juge, il résulte des termes du mandat général de gestion accepté le 6 mai 1994 par M. [ZJ] [R] que celui-ci comprenait 'un appartement avec deux chambres de services, deux caves et débarras dépendant d'un ensemble en copropriété situé à [Adresse 2]', et comportait notamment le pouvoir de 'gérer et administrer lesdits biens, passer tous baux, recevoir tous les loyers', l'attestation que M. [R] a lui-même établie le 1er novembre 2012 ne pouvant valablement contredire les termes du mandat. C'est ainsi qu'il a signé le 20 avril 2009 un contrat au profit de M. [K] [J], puis le 7 mars 2010 un contrat au profit de M. [G] [ED] portant sur la chambre de service n°4. Le mandat prévoyait expressément la possibilité pour le mandataire de 'se substituer, s'il l'estime nécessaire, un ou plusieurs sous-mandataires de son choix'.



Le premier juge souligne pertinemment que, par courrier du 8 mars 2010, M. [R] a demandé au syndic une clé de la porte d'entrée de l'immeuble pour M. [ED] en se présentant comme 'le gérant de l'appartement de Mme [GA] et de ses dépendances'. Il a signé plusieurs courriers 'P/ la propriétaire', dont un courrier du 3 novembre 2011 adressé au syndic dans lequel il évoque des travaux de rénovation de 'nos deux chambres de service' (souligné par lui-même) et indiquant 'quant à M. [G] [ED], le locataire de la chambre qui revient à la copropriété, vous voudrez bien trouver ci-joint son dossier complet, nous l'en avons informé et lui avons demandé de régler dorénavant ses loyers au syndic'.



Ainsi qu'il a été jugé plus haut, s'agissant de l'attestation de Mme [JI], outre qu'elle ne respecte aucune des conditions de forme exigées par l'article 202 du code de procédure civile, celle-ci est partie à la présente instance, de sorte que ses affirmations sont dépourvues de caractère objectif. 



Le premier juge relève avec pertinence qu'il résulte du courrier daté du 19 novembre 1997 rédigé par M. [R] qu'il demande à Mme [GA] de lui adresser un chèque à l'ordre d'un avocat en paiement de ses honoraires, en indiquant que 'tout cela me demande une attention de tous les instants et je ne puis continuer à le faire bénévolement (de fait je n'ai jamais réussi à prendre 3% car il n'y a jamais de gras)', de sorte que le caractère bénévole de sa gestion est sujet à caution.



Devant la cour, Mme [LF] épouse [U] produit un ordre de virement du 15 octobre 2012 donné par M. [R] (qui dispose manifestement de la procuration sur le compte de Mme [GA]) au Crédit agricole sollicitant de virer la somme de 7500 euros du compte de Mme [GA] vers le compte de M. [ZJ] [R], et le relevé de compte de Mme [GA] du 3 septembre 2012 portant mention d'un virement de 3000 euros au bénéfice de M. [R]. 



M. [R], qui affirme que ces virements correspondaient au remboursement de travaux pour un bien situé à [Localité 17] dont il aurait fait l'avance, produit à cet égard deux documents signés d'un certain '[L] [S]' reconnaissant avoir reçu les sommes de 2500 euros et de 3000 euros de M. [R] les 31 août et 26 septembre 2012, sans qu'aucune des conditions de forme prévues par l'article 202 du code de procédure civile soit respectée, ni la qualité de ce Monsieur et les motifs de ces règlements précisés, de sorte que ces éléments ne sont pas probants. Ne le sont pas davantage les retraits d'espèces effectués sur le compte de M. [R], ni les mentions de virements reçus de Mme [GA] pour 3000 euros et 7500 euros pour le motif 'travaux [Localité 17]', dès lors qu'il résulte des pièces produites que M. [R] était le donneur d'ordre des virements effectués depuis le compte de Mme [GA] à lui-même et qu'il en indiquait lui-même le motif ; or, nul ne peut se constituer de preuve à soi-même. La copie d'un talon de chèque avec la mention '28/09/2012 MF Entreprise 5000 euros' n'est pas davantage probante, en l'absence de production de la copie du chèque permettant d'en vérifier le bénéficiaire.



En tout état de cause, il a été démontré que M. [R] gérait les biens sis [Adresse 2], fût-ce avec l'aide de Mme [JI], conformément au contrat de mandat stipulant qu'il pouvait se faire substituer par un sous-mandataire de son choix.



Le premier juge a considéré à juste titre que, quand bien même son mandat aurait été exercé à titre gratuit, sa responsabilité est engagée pour la faute grave ayant consisté à avoir loué au nom de Mme [GA] un bien qui ne lui appartenait pas, soit la chambre de service n°4, d'abord à M. [J], puis à M. [ED].



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [ZJ] [R] in solidum avec Mme [N] [LF] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5320 euros au titre des indemnités d'occupation du 7 mars 2010 au 30 octobre 2011, et en ce qu'il a condamné in solidum M. [ED], Mme [LF] épouse [U] et M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 280 euros par mois à compter du 1er novembre 2011 jusqu'à libération complète des lieux, sauf à actualiser la créance et à condamner in solidum M. [ED], Mme [LF] épouse [U] et M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 37.240 euros au titre des indemnités d'occupation du 1er novembre 2011 au 2 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023 et capitalisation des intérêts.



Il convient également de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [R] à garantir Mme [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [GA] de toutes les condamnations prononcées à son encontre.



5-2 Sur la responsabilité de Mme [A] [JI]



Mme [LF] épouse [U] fait valoir que Mme [JI] a reconnu dans ses conclusions du 17 décembre 2018 qu'elle participait directement à la gestion de la location et aux travaux des chambres de service 'sous les ordres de M. [R]', qu'elle a bénéficié grâce à ce dernier de la location d'un bien immobilier appartenant à Mme [GA] à [Localité 16] à un prix bien inférieur au marché, qu'elle encaissait les loyers en espèces des chambres de service et les versait sur un compte bancaire au nom de Mme [GA] mais à l'adresse personnelle de Mme [JI], de sorte que Mme [GA] n'aurait perçu aucun loyer de ces différentes locations.



Il résulte des pièces produites que Mme [JI] a signé le contrat de location à titre précaire du 1er juin 2004 portant sur la chambre de service n°6 au bénéfice de Mme [B] [Y], la signature de Mme [A] [OZ] étant précédée de la mention 'pour le mandataire [ZJ] [R]'. Ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, le courrier adressé par les co-tutrices de Mme [GA] à Mme [Y] le 14 janvier 2015, mentionnant notamment des paiements de loyers en espèces à Mme [OZ], ne saurait être considéré comme probant dès lors qu'il ne s'agit pas d'une attestation de Mme [Y], les co-tutrices Mmes [U] ne pouvant se constituer de preuve à elles-mêmes.



Le premier juge a également considéré à bon droit que le fait que Mme [JI] ait loué en 2006 un bien à [Localité 16] appartenant aux époux [GA] par l'intermédiaire de M. [R] n'est pas en lien direct avec la gestion fautive de la chambre de service n°4.





Si les loyers étaient perçus sur un compte au nom de Mme [GA] mais à l'adresse personnelle de Mme [JI], qui recevait manifestement du courrier du couple [VP] [GA] lorsqu'ils étaient à Madagascar, ce seul élément ne saurait établir la preuve que ce compte ne bénéficiait pas à Mme [GA], ainsi que l'a relevé avec pertinence le premier juge.



Surtout, Mme [JI] n'est pas la signataire du contrat de location litigieux portant sur la chambre de service n°4 signé par M. [R] avec M. [ED], et agissait manifestement en tant que sous-mandataire de M. [R], ainsi que le permettait le contrat de mandat général de gestion et d'administration conclu avec le seul M. [R].



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [LF] épouse [U] de sa demande de garantie formée à l'encontre de Mme [JI], en l'absence de preuve d'une faute de cette dernière dans le reversement des loyers ou ayant un lien de causalité avec l'occupation par M. [ED] de la chambre de service n°4.





5-3 Sur la responsabilité de la SARL ISM Gestion



Mme [LF] épouse [U] demande à être garantie de toutes condamnations prononcées à son encontre par la SARL ISM Gestion, société à qui M. [R] a confié la gestion de l'ensemble des biens et droits immobiliers [Adresse 2] suivant mandat de gestion du 8 février 2010 ; elle fait valoir que la SARL ISM Gestion a effectivement géré les biens susvisés et n'était pas une simple 'messagère' comme elle le prétend, en ce qu'elle a notamment adressé un courrier le 24 février 2010 au syndic pour l'informer qu'elle était en charge de la gestion des biens.



La SARL ISM Gestion réplique que seul M. [ZJ] [R] a signé le mandat de gestion du 8 février 2010, sans aucun pouvoir de Mme [GA]. Elle affirme que, si elle a pu croire un temps que ce dernier avait été mandaté par Mme [GA] pour lui confier la gestion de ses biens, elle s'était rapidement aperçue que M. [R] gérait lui-même les biens de Mme [GA], notamment en concluant un contrat de location portant sur la chambre de service n°4 avec M. [ED], de sorte qu'elle s'était ensuite contentée de retransmettre à M. [R] les courriers reçus du syndic, ajoutant que M. [R] avait écrit le 8 mars 2010 au syndic en se présentant comme le gérant de Mme [GA]. Elle souligne qu'elle n'a effectué aucun acte de gestion pour Mme [GA], et ajoute qu'elle a écrit au syndic et à M. [R] par courriers des 3 mars et 12 octobre 2011 qu'elle n'était pas en charge de la gestion des biens de Mme [GA] et qu'il convenait d'adresser toute correspondance à M. [R].



Il résulte des pièces produites que, suivant contrat de mandat de gestion immobilière du 8 février 2010, Mme [GA], représentée par M. [R], a donné mandat à la SARL ISM Gestion de gérer les biens et droits immobiliers lui appartenant situés [Adresse 2].



Le 24 février 2010, la SARL ISM Gestion a écrit au syndic pour l'informer que Mme [GA] lui avait confié la gestion de ses biens, et lui demander de lui adresser toutes correspondances.



Pour autant, ainsi que le relève avec pertinence le premier juge, c'est M. [R] qui a signé le contrat de location précaire avec M. [ED] portant sur la chambre de service n°4. La cour ajoute que M. [ZJ] [R] s'est présenté comme 'gérant de l'appartement de Mme [GA] et de ses dépendances' dans le courrier adressé au syndic le 8 mars 2010 sollicitant la clé de la porte d'entrée de l'immeuble pour la mettre à disposition de M. [ED]. La SARL ISM Gestion souligne à juste titre que M. [ED] indique dans ses écritures que son seul interlocuteur a été M. [ZJ] [R].





A compter du mois de juillet 2010, la SARL ISM Gestion a transmis toute correspondance du syndic à M. [R] en lui demandant de faire le nécessaire. A réception du courrier du syndic du 2 mars 2011 relatif à l'occupation irrégulière d'une chambre de service, elle a répondu qu'elle ne gérait pas les chambres de service mais seulement l'appartement pour lequel elle réglait les charges de copropriété, et a transmis ce nouveau courrier à M. [R]. 



Il résulte de ces éléments qu'en dépit du mandat signé le 8 février 2010, la SARL ISM Gestion n'a effectué aucun acte de gestion au profit de Mme [GA] relatif aux chambres de service, et notamment à la chambre de service n°4.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [LF] épouse [U] de sa demande de garantie formée à l'encontre de la SARL ISM Gestion, faute de preuve d'une faute de la part de cette dernière ayant un lien de causalité avec l'occupation par M. [ED] de la chambre de service n°4.



5-4 Sur la responsabilité de la Caisse immobilière de gérance, syndic de copropriété



Mme [LF] épouse [U] demande d'infirmer le jugement et de condamner la Caisse immobilière de gérance à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre. 



Mme [LF] épouse [U] soutient en effet que le syndic avait connaissance des locations illégales des chambres de service par M. [R] et Mme [JI], et qu'il a fermé les yeux sur les travaux diligentés par M. [R] sans son autorisation. Elle fait valoir qu'il n'a jamais adressé de courrier à M. [R] ou à la SARL ISM Gestion pour les avertir de l'interdiction de louer des chambres de service qui ne remplissaient ni les normes d'habitabilité ni de sécurité en vigueur, ajoutant qu'il n'avait réagi que lorsque des dégats des eaux étaient survenus dans l'appartement des époux [X].



La Caisse immobilière de gérance rappelle qu'un syndic a pour mission de gérer les parties communes de l'immeuble et non les parties privatives, et qu'il n'a pas à contrôler les conditions d'occupation des parties privatives par les copropriétaires. Elle ajoute qu'elle a fait diligence dès qu'elle a eu connaissance des désordres générés par les installations sanitaires défectueuses des chambres de service louées par Mme [GA], en mettant à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 8 novembre 2011 une résolution n°10 l'habilitant à engager une procédure à l'encontre de Mme [GA] et de M. [ED] pour obtenir la restitution de la chambre de service n°4 appartenant à la copropriété et la mise aux normes des installations sanitaires des deux autres chambres, puis a initié deux procédures devant le tribunal d'instance du 17ème arrondissement et devant le tribunal de grande instance. 

Elle conclut que Mme [LF] épouse [U] ne démontre pas l'existence d'une faute de sa part.



Le premier juge relève avec pertinence que la preuve n'est pas rapportée que le syndic aurait été avisé des raccordements de sanitaires opérés sans autorisation dans les chambres de service du 6ème étage, et souligne que M. [R] a demandé au syndic le 8 mars 2010 la clé de la porte de l'immeuble et non de la chambre de service n°4, de sorte que le syndic ne pouvait pas savoir que M. [ED] l'occupait. La cour ajoute que la preuve que le syndic avait connaissance de la location des trois chambres de service n'est nullement rapportée. Il résulte en revanche des pièces produites que le syndic a diligenté toutes les procédures pour mettre fin aux désordres et à l'occupation illicite de la chambre n°4 dès qu'il en a eu connaissance.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [LF] épouse [U] de sa demande de garantie formée à l'encontre de la Caisse immobilière de gestion, faute de preuve d'une quelconque faute de la part de cette dernière.



6 - Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.



Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP]-[GA] et M. [ZJ] [R], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct.



L'équité commande de les condamner à verser au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel : 

- 3000 euros au syndicat des copropriétaires, 

- 2000 euros aux époux [X],

- 1000 euros à la Caisse immobilière de gérance.



L'équité commande de débouter Mmes [F] [U] veuve [VE] et [V] [U] épouse [T], M. [G] [ED] et la SARL ISM Gestion de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt par défaut,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à constater que l'expulsion de M. [G] [ED] est devenue sans objet et à réactualiser la somme due au titre des indemnités d'occupation,



Et statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne in solidum M. [G] [ED], Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA] et M. [ZJ] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 37.240 euros au titre des indemnités d'occupation du 1er novembre 2011 au 2 janvier 2023, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023, 



Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l'article 1343-2 du code civil, 





Condamne in solidum Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA] et M. [ZJ] [R] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel les sommes de : 

- 3000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2],

- 2000 euros à M. [Z] [X] et Mme [H] [M] épouse [X],

- 1000 euros à la Caisse immobilière de gestion,



Déboute Mmes [F] [U] veuve [VE] et [V] [U] épouse [T], M. [G] [ED] et la SARL ISM Gestion de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel,



Condamne in solidum Mme [N] [LF] épouse [U] ès qualité de légataire universelle de Mme [NN] [LF] veuve [VP] [GA] et M. [ZJ] [R] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président